ANALISA NILAI PASAR HOTEL SAHID SURABAYA MAHESA SISWANTORO 3110106050 DOSEN PEMBIMBING : FARIDA RACHMAWATI, ST. MT.
GAMBARAN UMUM HOTEL SAHID SURABAYA Dibangun tahun 1992 12 Lantai Luas bangunan12935 m2 Luas Tanah 7133 m2
Fitness Centre
195 kamar 9 Ruang Pertemuan
Restaurant
LATAR BELAKANG
Pada dasarnya hotel merupakan salah satu properti yang perlu dinilai untuk memperoleh nilai pasar dari hotel tersebut
Sebagai bagian dari laporan keuangan, Inventarisasi aset, dll.
Dapat diketahui besarnya kekayaan perusahaan
aset
RUMUSAN MASALAH 1. 2. 3.
Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach). Berapa nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Pendapataan (Income Approach). Berapa rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid Surabaya.
TUJUAN 1. 2. 3.
Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach). Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Sahid Surabaya dengan menggunakan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach). Mendapatkan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Sahid.
APPRAISAL/PENILAIAN Proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi atau opini atas nilai ekonomis suatu properti, baik berwujud ataupun tidak berwujud yang berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objektif dan relevan dengan menggunakan metode, parameter dan prinsipprinsip penilaian yang berlaku.
Keputusan Mentri Keuangan 57/KMK.017/1996 Tujuan untuk memberikan perlindungan kepada profesi dan pemakai jasa penilai.
METODE PENILAIAN
Metode Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach)
Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
membandingkan dengan data properti yang sejenis.
mengestimasi nilai bangunan dan penyusutannya serta nilai tanahnya.
pendapatan bersih per tahun di kapitalisasikan dengan faktor kapitalisasi tertentu.
Tidak Digunakan
Digunakan
Digunakan
METODOLOGI PENELITIAN
Latar Belakang Pada dasarnya hotel merupakan salah satu properti yang perlu dinilai, sehingga dapat diketahui besarnya aset kekayaan perusahaan yang nantinya dapat digunakan sebagai bagian
Permasalahan Berapa nilai pasar dari Hotel Sahid yang dihitung dengan Metode Pendektan Biaya dan Pendapatan dan rekonsiliasinya.
Kajian Pustaka Pengumpulan Data 1. 2. 3. 4. 5
Data teoritis (refrensi) Gambar properti Peta lokasi Data biaya membangun baru Data properti pembanding
Analisa Data
Metode Perbandingan Data Pasar
Nilai Tanah
Analisa Data Metode Pendekatan Pendapatan
Metode Pendekatan Biaya
Nilai Bangunan
Kapitalisasi Pendapatan
Nilai Indikasi
Nilai Indikasi
Rekonsiliasi Nilai Indikasi
Kesimpulan dan Saran
Discounted cash flow
ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN BIAYA
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN) - Depresiasi)
Nilai Tanah
Metode Pendekatan Data Pasar
RCN bangunan
Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method)
Depresiasi
Fisik,Fungsional ,dan Ekonomi
NILAI TANAH Menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar Pembanding I (Rumah kost Jalan Irian Barat 7) - Luas Tanah = 1800 m2 -Luas Bangunan = 1200 m2 -Nilai Transaksi = Rp 12.000.000.000,Sumber Data : Pemilik rumah Hasil Analisa Perhitungan : Nilai Tanah Pembanding I = Rp 9.120.000.000,-
Hotel Sahid
Pembanding III
Pembanding I
Pembanding II (Gudang Jalan Raya Medokan Sawah 12) - Luas Tanah = 2800 m2 -Luas Bangunan = 420 m2 -Nilai Transaksi = Rp 6.900.000.000,Sumber Data : Broker Hasil Analisa Perhitungan : Nilai Tanah Pembanding II = Rp 6.007.500.000,-
Pembanding II
Pembanding III (Properti tanah ex-Dunia Buah Jalan Raya Gubeng 45) - Luas Tanah = 2035 m2 -Nilai Transaksi = Rp 41.000.000.000,Sumber Data : Broker Nilai Tanah Pembanding III = Rp 41.000.000.000,-
Penyesuaian dan Pembobotan Uraian
Properti yang Dinilai
Waktu Transaksi 2
Luas Tanah (m ) Lokasi Bentuk Tanah Topografi
7.133 Jalan Sumatra No. 1-15 Persegi Panjang Lebih tinggi dari permukaan jalan
Harga Jual Tanah per m2 (Rp) Penyesuaian - Waktu - Lokasi - Topografi - Bentuk Tanah - Luas Tanah Total Penyesuaian Nilai Indikasi (Rp) Pembobotan Nilai (Rp) Nilai Pasar Tanah per m2 (Rp) Nilai Pasar Tanah Hotel Sahid Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Pembanding I
Pembanding II
Pembanding IIII
Oktober 2012
2011
2012
1800 Jalan Irian Barat 7 Persegi Panjang Lebih tinggi dari permukaan jalan
2800 2035 Jalan Raya Medokan Sawah Jalan Raya Gubeng Persegi Panjang Persegi Panjang Lebih tinggi dari permukaan Sama dengan jalan permukaan jalan
5.066.667
2.145.536
20.147.420
5% 0% 0,00% 0% 2,96% 107,96% 5.469.973 40% 2.187.989
30% 0% 0,00% 0% 1,55% 131,55% 2.822.452 30% 846.736
2,5% 30% 0,64% 0% 2,51% 135,65% 27.329.632 30% 8.198.890
11.233.615 7.133 m2 x Rp 11.233.615,- = Rp 80.129.372.837,-
RCN BANGUNAN Menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit Inplace Method) Biaya per Elemen Bangunan Elemen Bangunan Pondasi Struktur Lantai Dinding Plafon Atap Utilitas Finishing
Luas Total (m2) 1762,75 13189 13189 13189 13189 1762,75 13189 13189
TOTAL Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Biaya Perlengkapan Bangunan
*Jenis elemen bangunan dan perlengkapan bangunan serta biaya per m2 lantai mengacu pada buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi tabel 11.5 dan tabel 11.6 pada halaman 274.
Harga Satuan (Rp) Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
341.075 341.075 925.775 341.075 243.625 341.075 243.625 438.525 3.215.850
Biaya Per Elemen Bangunan (Rp) Rp 601.229.956 Rp 4.498.438.175 Rp 12.210.046.475 Rp 4.498.438.175 Rp 3.213.170.125 Rp 601.229.956 Rp 3.213.170.125 Rp 5.783.706.225 Rp 34.619.429.213
Perlengkapan Bangunan Tata Udara Lift Tata Suara Telepon dan PABX Elektrik Kebakaran Anti Rayap STP Interior Pondasi Dalam Fasilitas Orang Cacat Penangkal Petir TOTAL Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
RCN Bangunan = Rp 34.619.429.213 + Rp 33.165.419.179 = Rp 67.784.848.391,-
Luas Total (m2) 12935 11901 11978 12958 13189 7161,5 11901 1983,5 6984,5 1023,75 7934 1983,5
Harga Satuan (Rp) Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
730.875 1.071.950 48.725 146.175 243.625 175.410 38.980 68.215 341.075 341.075 77.960 29.235 3.313.300
Biaya Per Elemen Bangunan (Rp) Rp 9.453.868.125 Rp 12.757.276.950 Rp 583.628.050 Rp 1.894.135.650 Rp 3.213.170.125 Rp 1.256.198.715 Rp 463.900.980 Rp 135.304.453 Rp 2.382.238.338 Rp 349.175.531 Rp 618.534.640 Rp 57.987.623 Rp 33.165.419.179
Nilai Inventaris Hotel No.
Item 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Kendaraan Office & Hotel Equipment Room Equipment Meeting Room Equipment Kitchen Equipment Laundry Equpment Engineering Tools Fittnes Center Equipment Operating Equipment Other Equipment TOTAL Sumber : Perhitungan dan Analisa
Nilai (Rupiah) 1.728.575.720 1.247.300.684 1.685.075.491 124.335.396 121.939.282 74.735.566 71.216.256 1.588.730.756 83.814.211 288.783.311 7.014.506.672
Nilai Depresiasi Depresiasi adalah penyusutan yang terjadi akibat kemunduran fisik, fungsional dan ekonomi atau penyustan (pengurangan nilai) dari biaya reproduksi baru. Umur Efektif Penyusutan Fisik = × 100 Umur Manfaat PenyusutanFungsional = PTT × (100% − (P.Fisik)) PTT = Persen Tidak Terpakai
Penyusutan Ekonomi = Tidak ada
Keterangan Nilai Bangunan Nilai Inventaris
Umur Efektif
PTT
15 2
5% 15%
Penyusutan Fisik
Penyusutan Fungsional
Nilai Awal
20% 20%
4,9% 12%
Rp 67.784.848.391,Rp 7.014.506.672,-
Nilai Penyusutan Rp 16.878.427.249,Rp 4.769.864.537,-
Nilai Setelah penyusutan (Nilai Awal - Nilai Penyusutan) Rp 17.937.140.380,Rp 5.975.460.533,-
HASIL ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN BIAYA Keterangan Nilai Tanah Rp Nilai Bangunan Rp Nilai Inventaris Rp NILAI PASAR BERDASARKAN METODE Rp PENDEKATAN BIAYA Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Nilai (rupiah) 80.129.372.837 50.906.421.142 4.769.864.537 135.805.658.516
ANALISA NILAI PASAR DENGAN METODE PENDEKATAN PENDAPATAN Kapitalisasi Pendapatan
Nilai Pasar Hotel= Nett Operating Income Tingkat Kapitalisasi Discounted Cash Flow - Menentukan discounted factor - Menghitung nilai sekarang (present value) dengan cara mengalikan pendapatan bersih dengan discount factor. - Menghitung nilai pasar dengan menjumlahkan present value dari tahun ke-0 sampai tahun ke-10
KAPITALISASI PENDAPATAN ● Total Pendapatan Kotor = Rp 23.079.497.586,● Biaya Operasional
- Biaya operasioanal dari biaya yang menghasilkan pendapatan = Rp 5.054.829.911,- Biaya operasioanal dari biaya yang tidakmenghasilkan pendapatan = Rp 7.087.645.370,-
Nett Operating Income GOI (Gross Operating Income) = Total Pendapatan Kotor = Rp 23.079.497.586,OE (Operating Expenses) = Total Biaya Operasional = Rp 12.142.475.281,NOI (Nett Operating Income) = GOI – OE = Rp 23.079.497.586,- – Rp 12.142.475.281,= Rp 10.937.022.305,-
KAPITALISASI PENDAPATAN Nilai Pasar Hotel= Rp 10.937.022.305,8,25% = Rp 132.569.967.333,-.
DISCOUNTED CASH FLOW
Uraian
Tahun ke0 - 67.784.848.391
Biaya penggantian baru bangunan Hotel Revenue (15%) Operating Expenses (10%) Nett Operating Income (NOI) Tingkat Kapitalisasi (8,25%) Nilai Terminal Discount Factor 1 Present Value (PV) - 67.784.848.391 Nett Present Value (NPV) 132.948.007.985 Rp 132.948.007.985 Nilai Properti Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
23.079.497.586 26.541.422.223 30.522.635.557 35.101.030.890 40.366.185.524 46.421.113.353 53.384.280.356 62.459.608.016 73.077.741.379 87.693.289.654 102.601.148.896 12.142.475.281 13.356.722.809 14.692.395.090 16.308.558.550 17.939.414.405 19.733.355.845 21.706.691.430 23.877.360.573 26.265.096.630 28.891.606.293 31.780.766.922 10.937.022.305 13.184.699.414 15.830.240.467 18.792.472.341 22.426.771.119 26.687.757.507 31.677.588.926 38.582.247.443 46.812.644.749 58.801.683.361 70.820.381.973 858.428.872.405 0,950118765 0,902725667 0,857696596 0,81491363 0,774264732 0,735643451 0,698948647 0,664084225 0,630958884 0,599485875 10.391.470.123 11.902.166.577 13.577.543.363 15.314.241.860 17.364.257.930 19.632.674.028 22.141.007.916 25.621.861.894 29.536.854.072 35.250.778.614
REKONSILIASI NILAI INDIKASI
Keterangan
Metode Pendekatan Biaya Kapitalisasi Pendapatan Discounted Cash Flow Rp 135.805.658.516 Rp 132.569.967.333 Rp 132.948.007.985 40% 30% 30%
Nilai Pasar Pembobotan Nilai setelah Rp 54.322.263.406 Rp 39.770.990.200 Rp pembobotan Nilai Pasar Akhir Rp Pembulatan Rp 133.978.000.000,Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
39.884.402.395 133.977.656.002
KESIMPULAN
Nilai pasar Hotel Sahid Surabaya adalah sebesar Rp 133.978.000.000,-
Terima Kasih Atas Perhatiannya Wassalamualaikum Wr. Wb
