ANALISA NILAI PASAR HOTEL PURI AYU DENPASAR Oleh; M. Arimba Arya Nugroho (3106 100 064)
Pendahuluan •
•
Pulau Bali merupakan salah satu alternatif tempat wisata yang dikenal sampai kepenjuru dunia. Perkembangan pariwisata di pulau Bali sangat mengembirakan, memandang hal ini, bisnis properti merupakan prospek bisnis yang sangat menjanjikan untuk dikembangkan di pulau Bali. Dapat dilihat dari banyaknya hotel di Bali, dari yang kelas standar sampai dengan kelas bintang lima. Salah satu contohnya adalah hotel puri ayu. Hotel Puri Ayu adalah hotel mewah yang dibangun pada tahun 2007 di pusat kota Denpasar. Selain Hotel Puri Ayu, CV Ayu juga bermaksud mengembangkan usahanya dengan membangun hotel-hotel lain. Namun untuk penggembangan tersebut diperlukan pembiayaan yang besar dengan dana yang terbatas. Untuk itulah diperlukan dana tambahan, salah satunya dari penjaminan nilai aset CV Ayu yang dimiliki. Untuk mengetahui besarnya nilai aset CV Ayu, perlu dilakukan penilaian atas aset properti tersebut (dalam hal ini Hotel Puri Ayu).
Permasalahan 1. 2. 3.
1. 2. 3.
Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) Bagaimana melakukan penilaian dengan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Berapa rekonsiliasi nilai pasar dari Hotel Puri Ayu dari Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Maksud dan Tujuan
Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) Untuk mengetahui nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Menentukan rekonsiliasi nilai pasar Hotel Puri Ayu dari metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)
Lingkup Bahasan Dalam penulisan tugas akhir ini metode penilaian yang digunakan diantaranya adalah : 1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach) 2. Metode Pendekatan pendapatan (Income Approach)
Metodologi
Analisa Nilai Pasar Daftar Jumlah Kamar dan Tarif Hotel Puri Ayu No.
Tipe Kamar
Jumlah Kamar (Buah)
Tarif / Malam
1.
Delux
35
Rp. 544.500,00
2.
Suite
6
Rp. 653.400,00
3.
President Suite
3
Rp. 762.300,00
Daftar Harga Sewa Ruang Pertemuan No.
Tipe Ruang Pertemuan
1.
Puri Agung Pemecutan
2. 3.
Ukuran (m2)
Tarif/Jam
12 x 15
Rp. 400.000,00
Puri Gerenceng
11 x 6,25
Rp. 300.000,00
Puri Gelogor
11 x 6,25
Rp. 300.000,00
Gambaran Umum Properti Pembanding • Pembanding I Tanah kosong seluas 2.300 m2 yang teletak di jalan Niti Mandala Renon yang bersebelahan dengan restaurant Bumbu Desa. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Waktu transaksi jual beli pada tanggal 22 Oktober 2010, dengan harga jual sebesar Rp.550.000.000,00 per 100 m2, jadi harga keseluruhan tanah adalah Rp.550.000.000,00 x 2.300 m2 = Rp.12.650.000.000,00.
•
Pembanding II Tanah seluas 400 m2 yang terletak di jalan Drupadi 10 no. 11. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 225 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu transaksi jual beli 20 November 2009, dengan harga jual Rp. 1.450.000.000,00.
• Pembanding III Tanah seluas 225 m2 yang terletak di jalan Tukad Badung Renon. Tanah ini berbentuk persegi panjang. Diatas tanah ini sudah dibangun sebuah rumah lantai dua seluas 200 m2 yang dibangun pada tahun 2005. Waktu terjadi transaksi jual beli 3 juni 2010, dengan harga jual Rp. 1.500.000.000,00.
Analisa Nilai Pasar dengan Metode Pendekatan Biaya
Analisa nilai pasar Hotel Puri Ayu ini menggunakan metode pendekatan biaya yaitu dengan menjumlahkan nilai pasar tanah dengan nilai pasar bangunan dan inventaris hotel.
1. Biaya Membangun Baru a. Biaya Membangun Baru Hotel Rekapitulasi Perhitungan Biaya Membangun Baru Hotel Puri Ayu NO.
JENIS PERKERJAAN
I II III IV V VI VII VIII
Pekerjaan Persiapan Pekerjaan Tanah & Pasir Pekerjaan Plesteran & Pasangan Pekerjaan Beton Pekerjaan Plafond Pekerjaan Tegel Pekerjaan Atap Pekerjaan Pintu & Jendela
IX X XI XII XIII XIV
Perkerjaan Penggantung & Pengunci Pekerjaan Pengecatan Pekerjaan Saniter Pekerjaan Pondasi Tiang Pancang Pekerjaan Pemipaan Pekerjaan Style Bali
Total Keuntungan Pemborong 10% Grand Total Pph 10 % Total Keseluruhan Dibulatkan Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
JUMLAH HARGA (Rp) 271,364,250.00 73,768,431.80 3,378,336,805.88 11,345,246,203.29 299,434,572.15 791,563,036.61 339,263,161.20 522,262,099.64 53,392,000.00 733,062,830.40 253,480,000.00 555,917,200.00 15,000,000.00 6,534,000.00 18,638,624,590.97 1,863,862,459.10 20,502,487,050.07 2,050,248,705.01 22,552,735,755.08 22,552,000,000.00
b. Biaya Pengganti Baru Inventaris Hotel Rekapitulasi Daftar Inventaris Hotel Puri Ayu No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
TOTAL
Keterangan Kendaraan Peralatan Kantor Dan Hotel Perlengkapan Kamar Perlengkapan Ruang Pertemuan Laundry System TV Pengadaan Air Bersih Perlengkapan Restauran Perlengkapan Mini Bar
Nilai Perolehan (Rp) 350,000,000.00 264,722,000.00 1,269,180,000.00 161,775,000.00 23,550,000.00 10,000,000.00 195,400,000.00 448,350,000.00 36,937,000.00
2,888,884,000.00
c. Biaya Membangun Properti Pembanding Biaya membangun rumah mewah per m2 = Rp 1.500.000,00 – Rp 3.000.000,00. (sumber : http// sundaisme blogsport.com/2010/10/ berapa-biaya-bangun-rumah-per-meter.html). Dari biaya membangun rumah mewah tersebut diambil nilai tengahnya yaitu: (Rp.1.500.000,00 – Rp.3.000.000,00)/2 + (Rp.1.500.000,00) = Rp. 750.000,00 + Rp.1.500.000,00 =Rp. 2.250.000,00
c1. Biaya Membangun Properti Pembanding Luas bangunan = 225 m2 Biaya membangun rumah per m2 = Rp. 2.250.000,00 Biaya penggantian baru bangunan = biaya membangun rumah per m2 x luas bangunan = Rp. 2.250.000,00 x 225 = Rp. 506.250.000,00
c2. Biaya Penggantian baru Properti Pembanding Luas bangunan = 200 m2 Biaya membangun rumah per m2 = Rp. 2.250.000,00 Biaya penggantian baru bangunan = biaya membangun rumah per m2 x luas bangunan = Rp. 2.250.000,00 x 200 = Rp. 450.000.000,00
2. Depresiasi a. Hotel Puri Ayu
Penyusutan Untuk bangunan Hotel Puri Ayu dibangun pada tahun 2007 dan dioperasikan pada tahun 2008. Umur manfaat bangunan ini adalah 75 tahun (sumber Manajemen Hotel Puri Ayu), sedangkan umur efektif bangun adalah 2 tahun (didapat dari 2010 – 2008 = 2). Bangunan dirawat dengan baik sehingga penyusutan fisiknya sesuai dengan umur bangunan. Penyusutan Fisik = 2/75 x 100% = 2,67% Bangunan yang tidak dapat dimanfaatkan dengan baik adalah 5% dari luas lantai bangunan dan sarana pelengkap Hotel Puri Ayu (sumber : Manajemen Hotel Quality Makasar). Maka 5% merupakan kemunduran fungsional dari Hotel Puri Ayu. Penyusutan Fungsional = (100% - 2,67%) x 5% = 4,78% Untuk penyusutan yang diakibatkan oleh kemunduran ekonomis dianggap 0% kerena tidak ada perubahan sosial yang bertambah rendah malah cenderung bertambah tinggi. Jumlah Penyusutan = 2,67% + 4,78% = 7,45% Penyusutan ini yang akan digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya pengganti baru bangunan. Besar nilai penyusutan bangunan = biaya pengganti baru x % jumlah penyusutan = Rp 22.552.000.000,00 x 7,45% = Rp. 1.680.124.000,00
Penyusutan Untuk Inventaris Hotel • Untuk inventaris hotel, tiap 10 tahun mengalami renovasi (sumber : manajemen Hotel Puri Ayu). Maka untuk perhitungan penyusutannya adalah : Umur manfaat = 10 tahun Umur Efektif = 2010 – 2007 = 3 tahun (tahun 2007 mengalami renovasi) Penyusutan Fisik = 3/10 x 100% = 30% • Penyusutan fungsional yang disebabkan kemunduran fungsional adalah 10%, karena penggantian setiap inventaris hotel adalah 10% dari jumlah inventaris hotel seluruhnya (sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu). Penyusutan Fungsional = (100% - 30%) x 10% = 7% • Penyusutan Ekonomis yang disebabkan kemunduran ekonomis dianggap 0 % kerena untuk inventaris hotel tidak tergantung pada perubahan sosial dan peraturan pemerintah yang ada. Jumlah Penyusutan = 30% + 7% = 37% • Penyusutan ini yang akan digunakan sebagai pengurangan nilai pada biaya pengganti baru inventaris hotel. Besar nilai penyusutan inventaris = biaya pengganti baru x % jumlah penyusutan = Rp 2.888.884.000,00 x 37% = Rp. 1.068.887.080,00
Properti Pembanding II • Properti pembanding II merupakan sebuah rumah lantai dua yang dibangun pada tahun 2005. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun, sedangkan umur efektif bangunan adalah 5 tahun (didapat dari 2010 – 2005 = 5). Penyusutan = 5/25 x 100% = 20%. = Rp. 506.250.000,00 x 20% = Rp. 101.250.000,00
Properti Pembanding III • Properti pembanding II merupakan sebuah rumah lantai dua yang dibangun pada tahun 2005. Umur manfaat bangunan ini adalah 25 tahun, sedangkan umur efektif bangunan adalah 5 tahun (didapat dari 2010 – 2005 = 5). Penyusutan = 5/25 x 100% = 20%. = Rp. 450.000.000,00 x 20% = Rp. 90.000.000,00
3. Nilai Bangunan Nilai bangunan properti diperoleh dari biaya penggantian baru bangunan dikurangi dengan penyusutan bangunan. a. Nilai Bangunan dan Inventaris Hotel Nilai Pasar Bangunan (Rp) (1) 20.871.876.000.00
Nilai Pasar Inventaris Hotel (Rp) (2) 1.819.996.920.00
Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel (Rp) (3=(1)+(2)) 22.691.872.920,00
b. Nilai Bangunan Properti Pembanding II Nilai Bangunan
= Rp. 506.250.000,00- Rp. 101.250.000,00 = Rp. 405.000.000,00
c. Nilai Bangunan Properti Pembanding III Nilai Bangunan
= Rp. 450.000.000,00 - Rp. 90.000.000,00 = Rp. 360.000.000,00
4. Nilai Tanah Metode yang digunakan untuk menilai tanah ini adalah metode perbandingan data pasar, yaitu dengan cara menganalisa dan membandingkan data penjualan dari properti pembanding dengan melakukan penyusuaian-penyusuaian atas faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian. Nilai tanah = harga transaksi – nilai bangunan No
Properti Pembanding
1
Harga Jual Properti (Rp)
Nilai Tanah (Rp)
Luas Tanah (m2)
Nilai Tanah per m2 (RP)
I
12.650.000.000 12.650.000.000
2.300
5.500.000
2
II
1.450.000.000
1.045.000.000
400
2.612.500
3
III
1.140.000.000
225
5.067.000
1.500.000.000
Estimasi Nilai Pasar Tanah Per m2 Hotel Puri Ayu Luas Tanah Lokasi Jalan Bentuk Tanah Topografi Harga Jual Tanah per m2 (Rp)
Data Properti 3.684 m2 Jl. PB Sudirman No. 14 Persegi Panjang Lebih tinggi dari permukaan jalan
Pembanding Pembanding I II 2 2 2.300 m 400 m Niti Mandala Renon Drupadi 10 no. 11
Pembanding III 2 225 m Tukad Badung Renon
Persegi Panjang Persegi Panjang Persegi Panjang Sama dengan Sama dengan Sama dengan permukaan jalan permukaan jalan permukaan jalan 5.500.000
2.612.500
5.067.000
2,5% 0% 1,73% 0%
30% 20% 3,6% 0%
10% 5% 1,87% 0%
104,23%
153,6%
116,87%
Nilai Indikasi (Rp)
5.732.650
4.012.800
5.921.802
Pembobotan Nilai (Rp) Nilai Pasar Tanah per m2 (Rp)
60% 3.434.190
10% 401.280
30% 1.776.540
Penyesuaian -Waktu -Lokasi -Topografi -Bentuk Tanah Total Penyesuaian
5.612.010
Keterangan Penyesuaian Untuk penyesuaian yang standar di Indonesia sampai saat ini belum ada dan belum dinyatakan dalam Standar Penilaian Indonesia tahun 2007 (SPI 2007). Untuk penyesuaian dilakukan dengan menggunakan perbandingan dalam pemberian bobot terhadap faktor penyesuaian sesuai dengan kondisi dan data properti pembanding. Contoh: Data properti pembanding I : 1. Waktu, diberi penyesuaian sebesar 2,5% a. Didasarkan pada analisa kenaikan nilai tanah sebesar 30% pertahun atau 2,5% perbulan. b. Jarak dengan waktu dilakukan penilaian sekitar 1 bulan = 2,5% 2. Lokasi, diberi penyesuaian sebesar 0% Lokasi pembanding diberi penyusuaian 0% karena sangat dekat dengan properti yangdinilai dan dalam kawasan yang sama. 3. Topografi, diberi penyesuaian sebesar 1,73% Penyesuaian yang diberikan berdasarkan biaya pengurukan per m2 yang dikeluarkan untuk meninggikan elevasi permukaan lahan properti pembanding hingga sama dengan properti yang dinilai, yaitu sebesar Rp 95.000,00/m3 = Rp 95.000,00/Rp 5.500.000,00 x 100% =1,73% 4. Bentuk tanah, diberi penyusuaian sebesar 0% Bentuk tanah properti pembanding sama dengan properti yang dinilai, yaitu persegi panjang sehingga penyesuaian 0%. • •
Estimasi Nilai Pasar Tanah Hotel Puri Ayu Luas Tanah (m2)
Nilai Pasat Tanah /m2 (Rp)
Nilai Pasar Tanah (Rp)
(1)
(2)
(3 = (1) x (2))
3.684
5.612.010
20.674.644.840
Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Biaya Nilai Pasar Tanah (Rp)
Nilai Pasar Bangunan dan Inventaris Hotel (Rp)
Nilai Pasar Properti (Rp)
(1) 20.674.644.840
(2) 22.691.872.920
(3=(1)+(2)) 43.366.517.760
Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Pendapatan Metode pendekatan pendapatan adalah suatu pendekatan penilaian properti yang didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Metode ini digunakan untuk menilai suatu properti yang menghasilkan pendapatan kerena sewa. Perhitungan dengan metode ini dilakukan berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
Pendapatan Kotor
Sumber pemasukan dari Hotel Puri Ayu adalah dari sewa kamar, sewa ruang pertemuan, penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, sewa telepon, SPA dan salon, sewa mobil dan lain-lain.
•
Pendapatan Kotor dari Sewa Kamar
Pendapatan kotor dari sewa kamar didapat dari rumusan : PK = TH x JK x n x H Dimana : PK = Pendapatan kotor kamar TH = Tingkat hunian (%) JK = Jumlah kamar yang tersedia n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari) H = Harga sewa kamar per hari (Rp)
Tingkat Hunian (TH) Rata-rata Perbulan Tipe Kamar Jumlah Bulan Desember Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober November
Tahun 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010
Deluxe 35 TH 77% 74% 64% 58% 76% 58% 66% 54% 70% 78% 55% 42%
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
Suite 6 TH 35% 43% 28% 27% 25% 25% 31% 29% 39% 27% 21% 27%
Presiden Suite 3 TH 17% 24% 17% 17% 15% 16% 25% 15% 22% 13% 19% 15%
Perhitungan pendapatan kotor dari sewa kamar Tipe Kamar Jumlah Tarif (Rp) Bulan
Tahun
Desember 2009 Januari 2010 Februari 2010 Maret 2010 April 2010 Mei 2010 Juni 2010 Juli 2010 Agustus 2010 September 2010 Oktober 2010 November 2010 Pendapatan 1 Tahun Per Kamar (Rp) Total 1 Tahun (Rp)
Deluxe Suite Presiden Suite 35 6 3 653,400.00 544,500.00 762,300.00 Pendapatan Pendapatan Pendapatan TH TH TH Per Bulan (Rp) Per Bulan(Rp) Per Bulan(Rp) 77% 74% 64% 58% 76% 58% 66% 54% 70% 78% 55% 42%
440,228,250.00 423,076,500.00 365,904,000.00 331,600,500.00 434,511,000.00 331,600,500.00 377,338,500.00 308,731,500.00 400,207,500.00 445,945,500.00 314,448,750.00 240,124,500.00 4,413,717,000.00
Sumber : Hasil Perhitungan
35% 43% 28% 27% 25% 25% 31% 29% 39% 27% 21% 27%
41,164,200.00 50,573,160.00 32,931,360.00 31,755,240.00 29,403,000.00 29,403,000.00 36,459,720.00 34,107,480.00 45,868,680.00 31,755,240.00 24,698,520.00 31,755,240.00
17% 24% 17% 17% 15% 16% 25% 15% 22% 13% 19% 15%
419,874,840.00 4,981,096,890.00
11,663,190.00 16,465,680.00 11,663,190.00 11,663,190.00 10,291,050.00 10,977,120.00 17,151,750.00 10,291,050.00 15,093,540.00 8,918,910.00 13,035,330.00 10,291,050.00 147,505,050.00
Pendapatan Kamar Per Bulan (Rp) 493,055,640.00 490,115,340.00 410,498,550.00 375,018,930.00 474,205,050.00 371,980,620.00 430,949,970.00 353,130,030.00 461,169,720.00 486,619,650.00 352,182,600.00 282,170,790.00
• Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan Pendapatan kotor dari sewa ruang pertemuan ini didapat dari rumusan : PKR = Pr x n x H Dimana : PKR = Pendapatan kotor ruang pertemuan Pr = Persentase (%) n = Jumlah hari dalam 1 bulan (hari) H = Harga sewa ruang pertemuan per jam (Rp) Keterangan : Untuk penyewa ruang pertemuan minimal harus menyewa selama empat jam. Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
Persentase Pendapatan Kotor dari Sewa Ruang Pertemuan %Tipe Ruang Pertemuan Bulan
Tahun
Puri Agung
Puri
Puri
Gerencer 9% 5% 13% 8% 4% 5% 9% 15% 17% 14% 8%
Gelogor 7% 3% 11% 6% 2% 5% 8% 13% 14% 13% 10%
7%
8%
Desember Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober
2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010
Pemecutan 11% 7% 15% 10% 3% 4% 11% 17% 19% 17% 10%
November
2010
9%
Pendapatan Kotor Dari Sewa Ruang Pertemuan Tipe Ruang Pertemuan Tarif/Jam (Rp) Bulan
Tahun
Desember 2009 Januari 2010 Februari 2010 Maret 2010 April 2010 Mei 2010 Juni 2010 Juli 2010 Agustus 2010 September 2010 Oktober 2010 November 2010 Pendapatan 1 Tahun (Rp)
Puri Agung Pemecutan 400,000.00 Pendapatan % Per Bulan (Rp) 11% 7% 15% 10% 3% 4% 11% 17% 19% 17% 10% 9%
5,280,000.00 3,360,000.00 7,200,000.00 4,800,000.00 1,440,000.00 1,920,000.00 5,280,000.00 8,160,000.00 9,120,000.00 8,160,000.00 4,800,000.00 4,320,000.00 63,840,000.00
Total 1 Tahun (Rp)
Sumber : Hasil Perhitungan
Puri Gerenceng 300,000.00 Pendapatan % Per Bulan(Rp) 9% 5% 13% 8% 4% 5% 9% 15% 17% 14% 8% 7%
3,240,000.00 1,800,000.00 4,680,000.00 2,880,000.00 1,440,000.00 1,800,000.00 3,240,000.00 5,400,000.00 6,120,000.00 5,040,000.00 2,880,000.00 2,520,000.00
Puri Pendapatan Ruang Gelogor Pertemuan 300,000.00 Pendapatan Per Bulan % Per Bulan(Rp) (Rp) 7% 3% 11% 6% 2% 5% 8% 13% 14% 13% 10% 8%
41,040,000.00 140,880,000.00
2,520,000.00 1,080,000.00 3,960,000.00 2,160,000.00 720,000.00 1,800,000.00 2,880,000.00 4,680,000.00 5,040,000.00 4,680,000.00 3,600,000.00 2,880,000.00 36,000,000.00
11,040,000.00 6,240,000.00 15,840,000.00 9,840,000.00 3,600,000.00 5,520,000.00 11,400,000.00 18,240,000.00 20,280,000.00 17,880,000.00 11,280,000.00 9,720,000.00
Pendapatan Kotor Lainnya
Pendapatan kotor lainnya berupa penjualan makanan dan minuman, telephone, jasa laundry, SPA dan salon, rencar dan lain-lain ini didapat dari Manajemen Hotel Puri Ayu Revenue No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Bulan
Tahun
Desember Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober November
2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010
Total (Rp)
Makanan dan Telephone (Rp) Minuman (Rp) 222,750,000.00 375,000.00 237,600,000.00 200,000.00 178,200,000.00 400,000.00 163,350,000.00 375,000.00 201,960,000.00 220,000.00 136,620,000.00 590,000.00 196,020,000.00 890,000.00 139,590,000.00 755,000.00 207,900,000.00 550,000.00 228,690,000.00 705,000.00 166,320,000.00 240,000.00 118,800,000.00 600,000.00 2,197,800,000.00
5,900,000.00
Laundry(Rp) 22,275,000.00 15,840,000.00 17,820,000.00 16,335,000.00 20,196,000.00 13,662,000.00 19,602,000.00 13,959,000.00 20,790,000.00 22,869,000.00 16,632,000.00 11,880,000.00 211,860,000.00
Total Pendapatan Lain Dalam 1 tahun (Rp)
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
2,575,115,000.00
Spa & Salon Penyewaan Mobil & (La Diva)(Rp) Lain-lain(Rp) 2,000,000.00 15,750,000.00 2,000,000.00 16,800,000.00 2,000,000.00 12,600,000.00 2,000,000.00 11,550,000.00 2,000,000.00 14,280,000.00 2,000,000.00 4,830,000.00 2,000,000.00 13,860,000.00 2,000,000.00 4,935,000.00 2,000,000.00 14,700,000.00 2,000,000.00 16,170,000.00 2,000,000.00 5,880,000.00 2,000,000.00 4,200,000.00 24,000,000.00
135,555,000.00
Total Pendapatan Kotor dari Hotel Puri Ayu Pendapatan Kotor Sewa Kamar (Rp)
Sewa Ruang Pertemuan (Rp)
Lainnya (Rp)
(1)
(2)
(3)
4,981,096,890 140,880,000 Sumber : Hasil Perhitungan dan Analisa
Total Pendapatan Kotor 1 Tahun (Rp)
(4=1+2+3)
2,575,115,000 7,697,091,890
• Biaya Operasional •
Biaya operasional hotel adalah biaya pemeliharaan atas kebersihan kamar, pengeluaran atas makanan dan minuman, telepon, laundry, gaji, listrik, marketing, dan biaya-biaya lain yang diperlukan untuk operasional gedung/hotel. 1. Departemental Operation Expenses Persentase Pengeluaran Hotel Puri Ayu No Macam Pendapatan % Pendapatan 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Kamar Makanan & minuman Telepon Rencar Laundry Ruang Pertemuan SPA dan Salon
25% pendapatan kamar 20% pendapatan makanan & minuman 36% pendapatan telepon 25% pendapatan rencar 30% pendapatan laundry 10% pendapatan ruang pertemuan 15% pendapatan SPA dan salon
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu
Perhitungan pengeluaranan Hotel Puri Ayu (Departemental Operation Expenses) No
Bulan
Tahun
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Desember Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober November
2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010
Total (Rp) Total Pengeluaran Dalam 1 tahun (Rp)
Kamar (Rp) 123,263,910.00 122,528,835.00 102,624,637.50 93,754,732.50 118,551,262.50 92,995,155.00 107,737,492.50 88,282,507.50 115,292,430.00 121,654,912.50 88,045,650.00 70,542,697.50
Ruang Pertemuan 1,104,000.00 624,000.00 1,584,000.00 984,000.00 360,000.00 552,000.00 1,140,000.00 1,824,000.00 2,028,000.00 1,788,000.00 1,128,000.00 972,000.00
Departmental Operation Expenses Makanan dan Telephone Spa & Salon Penyewaan Mobil & Laundry(Rp) Minuman (Rp) (Rp) (La Diva)(Rp) Lain-lain(Rp) 44,550,000.00 135,000.00 6,682,500.00 300,000.00 3,937,500.00 47,520,000.00 72,000.00 4,752,000.00 300,000.00 4,200,000.00 35,640,000.00 144,000.00 5,346,000.00 300,000.00 3,150,000.00 32,670,000.00 135,000.00 4,900,500.00 300,000.00 2,887,500.00 40,392,000.00 79,200.00 6,058,800.00 300,000.00 3,570,000.00 27,324,000.00 212,400.00 4,098,600.00 300,000.00 1,207,500.00 39,204,000.00 320,400.00 5,880,600.00 300,000.00 3,465,000.00 27,918,000.00 271,800.00 4,187,700.00 300,000.00 1,233,750.00 41,580,000.00 198,000.00 6,237,000.00 300,000.00 3,675,000.00 45,738,000.00 253,800.00 6,860,700.00 300,000.00 4,042,500.00 33,264,000.00 86,400.00 4,989,600.00 300,000.00 1,470,000.00 23,760,000.00 216,000.00 3,564,000.00 300,000.00 1,050,000.00
1,245,274,222.50 14,088,000.00 439,560,000.00 2,124,000.00 63,558,000.00 3,600,000.00 1,802,092,972.50
Sumber : Hasil Perhitungan
33,888,750.00
2. Undistributed Operation Expenses Daftar Gaji Karyawan Hotel Puri Ayu No
Jabatan
Jumlah Gaji/Bulan (Rp) Total/Bulan (Rp)
1 General Manager
1
6,500,000.00
6,500,000.00
2 Manager
3
2,200,000.00
6,600,000.00
3 Staf
32
1,113,000.00
35,616,000.00
Total Pengeluaran 1 Bulan
48,716,000.00
Sumber : Manajemen Hotel Puri Ayu Jadi pengeluaran (Undistributed Operation Expenses) dalam satu tahun adalah jumlah bulan dikalikan dengan total pengeluaran dalam satu bulan yaitu 12 x Rp 48.716.000,00 = Rp584.592.000,00.
3. Fix Charge •
Yang termasuk fix charge adalah pajak bumi dan bangunan. Pajak bumi dan bangunan dibayar setahun sekali yaitu sebesar 11%
Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan Pendapatan Kotor Total (Rp)
Departemental Operation Expenses (Rp)
Undistributed Operation Expenses (Rp)
Pajak Bumi dan Bangunan (Rp)
(1)
(2)
(3)
(4)=(11% x( 1-2-3))
7,697,091,890
1,802,092,972
584,592,000
584,144,761
Sumber : Hasil Perhitungan
Pendapatan Bersih Operasi (Net Operating Income) •
Pendapatan bersih adalah pendapatan kotor dikurangi pengeluaran (biaya operasional). Total Pendapatan (1)
Rp. 7.697.091.890,00
Departemental Operation Expenses (2)
Rp. 1.802.092.972,00
Undistributed Operation Expenses (3)
Rp. 584.592.000,00
Fix Charge (4)
Rp. 584.144.761,00
GOI (5) = (1) – (2)
Rp. 5.894.998.918,00
GOP (6) = (5) – (3)
Rp. 5.310.406.918,00
NOI (7) = (6) – (4)
Rp. 4.726.262.157,00
Dimana : GOI GOP NOI
= Gross Operating Income = Gross Operating Profit = Net Operating Income
Tingkat Kapitalisasi • Tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian. Pendapatan bersih tanah dikapitalisasikan dengan tingkat suku bunga sedang pendapatan bersih dari bangunan dan perlengkapannya dikapitalisasikan dengan kombinasi tingkat suku bunga dan tingkat pengembalian tahunan. • Tingkat pengembalian tahunan dihitung dengan membagi 100% dengan umur ekonomis bangunan dengan estimasi umur ekonomis bangunan. Contoh : Tingkat pengembalian bangunan dengan estimasi umur ekonomis 40 tahun = 100 % / 40 =2.5%
• Perkiraan Umur Ekonomis Bangunan No.
Jenis Bangunan
Umur Ekonomis (Th)
1.
Perkantoran berlantai banyak
40-50
2.
Apartment/Mall/Hotel
35-40
3.
Pabrik Kontruksi Berat
30-45
4.
Pabrik Ringan/Gudang
25-30
5.
Rumah Tinggal Mewah
25-30
6.
Rumah Tinggal Sedang
20-25
7.
Rumah Tinggal Sederhana
20
8.
Rumah Rangka Kayu
10
9.
Fasilitas Bangunan
20
10.
Sarana Pelengkap Lainnya
10-15
• Pada waktu melakukan survey dilapangan diketahui bahwa tingkat suku bunga yang diberlakukan di Bank Indonesia sebesar 9%, sedangkan estimasi umur ekonomis untuk sebuah hotel adalah 40 tahun. Maka perhitungan tingkat kapitalisasi (TK) untuk Hotel Puri Ayu adalah : TK = Tingkat Suku Bunga + Tingkat Pengembalian Tahunan = 9% +( 100%/40) = 11,5 %
Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Pendekatan Pendapatan •
Dalam melakukan analisa pendekatan pendapatan, akan digunakan metode kapitalisasi pendapatan dan discounted cash flow.
1. Kapitalisasi Pendapatan Tingkat Kapitalisasi (%)
Pendapatan Bersih Operasi (Rp)
(1)
(2)
Nilai Pasar Properti (Rp) (3=(2)/(1))
11.5%
4,726,262,157.00
41,097,931,800
Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan
2. Discounted Cash Flow • Selain dengan kapitalisasi pendapatan, metode lain yang dapat digunakan dalam analisa
pendekatan pendapatan adalah dengan discounted cash flow. Dalam metode discounted cash flow nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan ( mengalikan dengan discount factor tertentu) rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang
• Rumusan pendekatan pendapatan dila dalam waktu tertentu pendapatan telah dapat dianggap tetap maka formula pendekatan pendapatan secara umum dapat dinyatakan sebagai berikut :
Keterangan : V Vt I PBT
= Nilai pasar properti (Value) = Terminal Value = Tingkat diskonto (discount rate) = Pendapatan bersih tahunan
Analisa Nilai Pasar Properti Berdasarkan Metode Discounted Cash Flow Uraian Biaya Penggantian Baru Bangunan Hotel Revenue Departemental Operation Expenses Gross Operating Income Undistributed Operation Expenses Gross Operating Expenses Fix Charge Net Operating Income (NOI) Tingkat Kapilatisasi (11.5%) Nilai Terminal Discount Factor (I = 9%) Present Value (PV) Net Present Value (NPV) Nilai Properti (Rp)
Tingkat Pertumbuhan
0 22,552.00
10% 17%
1
2
3
4
Tahun ke 5 6
7
8
9
10
11
7,697.09 8,466.80 9,313.48 10,244.83 11,269.31 12,396.24 13,635.87 14,999.45 16,499.40 18,149.34 19,964.27 1,802.09 2,108.45 2,466.89 2,886.26 3,376.92 3,951.00 4,622.66 5,408.52 6,327.97 7,403.72 8,662.35 5,895.00 6,358.35 6,846.60 7,358.57 7,892.39 8,445.25 9,013.20 9,590.94 10,171.43 10,745.62 11,301.92 584.59 672.28 773.12 889.09 1,022.46 1,175.82 1,352.20 1,555.03 1,788.28 2,056.52 2,365.00 5,310.41 5,686.07 6,073.47 6,469.48 6,869.94 7,269.42 7,661.01 8,035.91 8,383.15 8,689.10 8,936.92 584.14 625.47 668.08 711.64 755.69 799.64 842.71 883.95 922.15 955.80 983.06 4,726.26 5,060.60 5,405.39 5,757.84 6,114.24 6,469.79 6,818.30 7,151.96 7,461.01 7,733.30 7,953.86
15%
1.00 0.92 0.84 0.77 0.71 0.65 0.60 22,552.00 4,336.02 4,259.41 4,173.95 4,079.00 3,973.84 3,857.72 44,727.40 44,727.40
Sumber : Hasil Perhitungan
69,164.00 0.55 0.50 0.46 0.46 3,729.84 3,589.33 3,435.26 31,845.03
*Perhitungan dalam juta rupiah
• Keterangan :
1. Nilai terminal adalah nilai pasar pada tahun ke 10, yaitu dengan membagi pendapatan bersih pada tahun ke 11 dengan tingkat kapitalisasi. Perhitungan tahun ke 10 Nilai terminal = Rp 7.953.860.318,00 (NOI tahun ke 11) / 11.5% = Rp 69.164.002.770,00 2. Discount factor adalah faktor pengali atas bunga
Dimana : i = Suku bunga Bank Indonesia (yaitu 9%) n = Tahun ke 1 – 11 3. Present Value (PV) adalah pendapatan bersih dikalikan dengan discount factor Contoh perhitungan pada tahun ke 1: PV = Rp. 4.726.262.156,00 x 0,917431 = Rp. 4.336.020.327,00 4. NPV adalah jumlah present value dari tahun ke 1 sampai ke 10 dikurangi dengan tahun ke 0 5. Nilai properti = NPV
Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Properti Metode
Nilai Pasar (Rp) Pembobotan Nilai (Rp) Jumlah (Rp) Dibulatkan (RP)
Pendekatan
Kapitalisasi
Discounted
Biaya
Pendaptan
Cash Flow
43,366,517,760
41,097,931,800
44,727,397,090
40%
25%
35%
17,346,607,104
10,274,482,950
15,654,588,982
43,275,679,036 43,275,679,000
Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan
•
Dalam melakukan pembobotan untuk metode pendekatan biaya diberikan bobot sebesar 40%, metode kapitalisasi pendapatan diberikan bobot sebesar 25% dan metode discounted cash flow diberikan bobot sebesar 35%. Pada metode pendekatan biaya bobot yang diberikan lebih besar dari pada metode kapitalisasi pendapatan dan metode discounted cash flow ini dikerenakan dalam metode pendekatan biaya terdapat analisa nilai pasar tanah dimana nilai tanah tidak mengalami penyusutan bahkan nilai tanah cenderung naik. Sedangkan untuk metode discounted cash flow pembobotannya lebih besar dari pada metode kapitalisasi pendapatan ini dikarenakan dalam metode discounted cash flow dimasukan beberapa asumsi perubahan berkenaan dengan pendapatan (sewa), tingkat kekosongan, biaya operasional, serta mempertimbangkan pula ada atau tidaknya pembaharuan sewa tiap jangka waktu tertentu sehingga dapat memberikan hasil yang lebih akurat, sedangkan dalam metode kapitalisasi pendapatan tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongan dan besarnya biaya operasional dari tahun ke tahun sehingga hasil estimasi yang didapatkan kurang akurat
KESIMPULAN DAN SARAN KESIMPULAN 1. Metode Pendekatan Biaya Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode pendekatan biaya didapat sebesar Rp. 43.366.517.760,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Tiga Ratus Enam Puluh Enam Juta Lima Ratus Tujuh Belas Ribu Tujuh Ratus Enam Puluh Rupiah) 2. Metode Pendekatan Pendapatan a. Metode Kapitalisasi Pendapatan Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode kapitalisasi pendapatan didapat sebesar Rp. 41.097.931.800,00 (Empat Puluh Satu Milyar Sembilan Puluh Tujuh Juta Sembilan Ratus Tiga Puluh Satu Ribu Delapan Ratus Rupiah ). b. Metode Discounted Cash Flow Perhitungan nilai pasar Hotel Puri Ayu dengan menggunakan metode discounted cash flow didapat sebesar Rp.44.727.397.090,00 (Empat Puluh Empat Milyar Tujuh Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Tiga Ratu Sembilan Puluh Tujuh Ribu Sembilan Puluh Rupiah) 3. Hasil Rekonsiliasi Setelah diketahui nilai pasar hotel dari ketiga metode tersebut, maka dilakukan pembobotan yaitu 40% untuk metode pendekatan biaya, 25% untuk metode kapitalisasi pendapatan dan 35% untuk metode discounted cash flow sehingga diperoleh nilai pasar Hotel Puri Ayu yaitu sebesar Rp.43.275.679.000,00 (Empat Puluh Tiga Milyar Dua Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Enam Ratus Tujuh Puluh Sembilan Ribu Rupiah).
SARAN Dalam penulisan tugas akhir ini banyak kendala yang dihadapi dalam melakukan proses penilaian sehingga banyak mendapat kesulitan dalam pengerjaannya. Saran yang perlu dilakukan untuk penelitian selanjutnya adalah perlu adanya penelitian lebih lanjut tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan besarnya penyusutan.
SEKIAN & TERIMA KASIH
