Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate Andy Tanjung1, Teguh Utomo Atmoko2 Departemen Arsitektur Universitas Indonesia, Depok 16242, Indonesia 1

[email protected], [email protected]

Abstrak Tidak dapat dipungkiri lagi bahwa bisnis rumah kost sangat berkembang khususnya di kota-kota besar. Arsitektur dalam konteks ini mengambil peran bukan hanya sekedar merancang bangunan yang ideal untuk manusia sebagai tempat tinggal, tapi juga agar dapat memberikan keuntungan yang maksimal dari perancangannya. Rumah kost sekarang bukanlah sebuah rumah kost yang dahulunya adalah sebagai sebuah pondokan bagi kerabat untuk tinggal dengan membayar di rumah kerabat lainnya, tapi sudah merupakan bagian dari bisnis real estate. Rumah kost sudah merupakan sebuah unit hunian multi-family yang dioperasikan baik secara profesional ataupun tidak yang disewakan secara bulanan. Kata Kunci: Rumah Kost, Bisnis Properti, Real Estate, Pembangunan Real Estate

Boarding House as Real Estate’s Business Property Abstract Without a doubt that business for boarding house is growing rapidly in Indonesia, especially in large cities. In this context, architecture has a role not only to design an ideal place for the human to live in, but to give a maximum profit due to the design. Boarding house now is not a place like it used to be, like for families to pay and live in another family’s place, but as a part of real estate’s business. Now, boarding house is a multi-family housing that is being operated by a professional or not that is being rent with monthly payment. Key Words: Boarding House, Real Estate Business, Real Estate Development

Pendahuluan Semakin banyaknya unit perkantoran dan sekolah atau universitas dan juga pendatang dari berbagai kota atau negara mengakibatkan munculnya banyak tempat tinggal sementara untuk orang yang membutuhkan. Tempat tinggal sementara ini dapat berupa berbagai jenis tempat seperti apartemen, rumah kontrakan, rumah kost, dsb, dan yang akan dibahas secara lebih rinci pada tulisan ini adalah mengenai rumah kost sebagai sebuah unit hunian sewa yang disewakan secara bulanan dengan bentuknya yang seperti kamar dalam sebuah unit hunian dimana unit hunian ini biasanya disewa oleh mahasiswa, individual, dan pasangan yang belum memiliki anak.

Rumah kost…, Andy Tanjung, FT. UI, 2014

Bisnis rumah kost, terutama di Indonesia terus berkembang dan sampai sekarang ini telah muncul semakin banyak variasi rumah kost dengan berbagai fasilitas yang ada. Rumah kost ini bervariasi dari ada tidaknya kamar mandi di dalam kamar, ada tidaknya perabot di dalam kamar, ada tidaknya pendingin ruangan (air conditioner) di dalam kamar, dan lain sebagainya yang mempengaruhi kualitas dan harga sewa rumah kost tersebut. Berbagai variasi ini direncanakan oleh pemilik kost untuk menarik berbagai kalangan calon penghuni yang ada. Bisnis rumah kost ini sendiri juga telah mengalami banyak perubahan dari rumah kost yang dahulu. Rumah kost ini, khususnya di Indonesia awalnya merupakan rumah kost yang memang secara umum untuk tempat bagi individu untuk menetap secara sementara, tapi masih beserta keluarga inti yang tinggal dalam satu rumah yang sama. Namun, rumah kost sekarang ini telah menajdi rumah kost yang memang dibuat khusus untuk usaha bisnis dari awal ia dibangun oleh pemilik rumah kost tersebut. Hal ini juga akan dibahas lebih lanjut dalam penulisan naskah ringkas ini. Hal-hal yang akan diteliti lebih lanjut dalam tulisan ini meliputi baik mengenai fenomena yang terjadi pada bisnis rumah kost ini, apa yang dimaksud dengan rumah kost itu sendiri, fenomena apa saja yang ada terkait dengan rumah kost, bagaimana sebuah rumah kost dalam kategori real estate, bagaimana sebuah rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah properti real estate dan bagaimana saja tahapan yang dilalui oleh sebuah rumah kost dalam pembangunannya.

Kajian Literatur a. Pengertian dan Asal Mula Kata ‘Rumah Kost’ Kata ‘kost’ sebenarnya adalah sebuah kata serapan dari frasa bahasa Belanda ‘in de kost’ yang berarti makan di dalam, istilah yang kemudian diartikan seperti pengertian yang telah dijabarkan di atas. Dari kata aslinya ‘in de kost’, menurut kamus bahasa belanda Van Dale Groot Woordenboek XIV, kata ‘in de kost’ tersebut digunakan sekitar tahun 1201-1250. Dalam pengertian rumah kost dalam kamus bahasa Belanda tersebut penggunaan rumah kost dapat berarti dimana orang datang makan berserta akomodasi di dalamnya sudah memang dpaat dikatakan sebagai sebuah bisnis lrumah kost dimana ada kata ‘penginapan’ dan ‘akomodasi’ di dalamnya yang dikenakan biaya. Ini berarti bahwa sejak 1201 ketika kata ‘in de kost’ ini digunakan, rumah kost memang sudah dikenakan biaya bagi individu yang


menggunakannya. Sedangkan kata rumah kost yang sudah diserap ke frasa bahasa Indonesia memiliki beberapa pengertian dari beberapa sumber yang berbeda, berikut adalah beberapa pengertian rumah kost: 1.

Pengertian Rumah Kost menurut Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta : “Rumah Kost adalah rumah yang penggunaannpya sebagian atau seluruhnya dijadikan sumber pendapatan oleh pemiliknya dengan jalan menerima penghuni pemondokan minimal 1(satu) bulan dengan memungut uang pemondokan.”

2.

Pengertian Rumah Kost menurut Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17 tahun 2002: “Rumah Kost adalah usaha perorangan dengan mempergunakan sebagian atau seluruh dari rumah tinggalnya untuk penginapan bagi setiap orang dengan perhitungan pembayaran bulanan.”1

Pengertian Rumah Kost menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia: “Kost / Indekos berarti tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok: tetangga saya tidak menerima orang --, hanya menyewakan kamar” Rumah kost pada masa sekarang di Indonesia sudah berupa sebuah usaha penyewaan kamar sebagai tempat tinggal bagi manusia. Jika dilihat dari segi bahwa rumah kost itu adalah sebuah usaha penyewaan dimana rumah kost merupakan suatu hunian yang disewakan pada orang lain dan berarti bahwa orang lain yang menyewa unit rumah kost ini dapat dikatakan memiliki hak sewa atas unit yang disewanya. b. Unit Hunian Rumah kost sebagai unit hunian bagi manusia tentunya disebut sebagai unit hunian karena telah dapat menampung kegiatan-kegiatan yang diperlukan oleh manusia dalam bertempat tinggal. Rumah kost juga merupakan tempat untuk orang luar untuk menetap sementara untuk hidup di dalamnya, dan merupakan sebuah unit hunian, yang dapat dikatakan sebagai unit perumahan atau housing. Rumah kost sebagai sebuah unit hunian dapat dikategorikan menjadi dua jenis secara garis besar menurut banyaknya penghuni dalam sebuah unit hunian tersebut, yaitu singlefamily unit dan multi-family unit.

1

Republik Indonesia, Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 17 tahun 2002 Tentang Perizinan Usaha Hotel dan Penginapan, Bab 1, Pasal 1.


Menurut glosarium dari Real Estate Terms: Ownership Residential Property Types, produk-produk dari perumahan dapat dideskirpsikan dalam berbagai pengertian, ada yang berorientasi pada marketing, dan lainnya. Pada dasarnya, ada jenis utama perumahan, yaitu single-family unit dan multi-family unit. Single-family unit adalah sebuah unit hunian yang individual, berdiri sendiri, tidak terikat dengan unit hunian lainnya, biasanya dibangun dalam lahan yang lebih besar dari bangunan itu sendiri. Bangunan-bangunan yang berdekatan dan saling berbagi dinding atau pembatas lainnya yang memiliki akses ke luar yang terpisah dan tidak saling berbagi dalam hal plumbing atau heating equipment juga dapat dikategorikan dalam single-family unit. Sedangkan, multi-family unit adalah sebuah bangunan yang didesain untuk memberi tempat tinggal bagi beberapa unit keluarga dalam unit tempat tinggal yang berbeda-beda (dapat berada dalam sebuah bangunan ataupun terpisah tapi berada dalam sebuah lingkup lahan yang sama. Tipe yang paling umum adalah berupa bangunan apartemen (dan lainnya sesuai tipologi yang ada sebelumnya). Keseluruhan bangunan ini dapat dimiliki secara individual, kelompok, atau untuk kasus kondominium, oleh seseorang yang sudah membeli unit tersebut. Tabel 1 Tipologi Rumah Kost

Tipe Hunian

Single-Family Unit

Multi-Family Unit

Milik

X

X

Sewa

X

V

Kepemilikan

(Sumber: Pribadi)

Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa sebuah rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian multi-family unit yang disewakan dengan catatan bahwa penyewaan ini diberlakukan secara perbulan. Sistem penyewaan inilah yang membedakan bisnis rumah kost dengan bisnis unit hunian lainnya, seperti apartemen atau rumah kontrakan yang penyewaannya dibayar secara tahunan. Ruang merupakan faktor yang penting dalam sebuah unit hunian. Kurangnya ruang bagi tempat tinggal manusia dpat berakibat pada gaya hidup dasar seseorang, seperti kurangnya ruang untuk menyimpan harta bendanya, kurangnya tempat untuk bersosialisasi, dan padahal yang lebih ekstrim lagi adalah kurangnya ruang sehingga berdampak pada kesehatan, edukasi, dan hubungan keluarga yang dialami oleh manusia yang hidup dalam unit hunian tersebut. Melihat dampak-dampak yang ada ini, dapat dilihat bahwa memang ruang merupakan faktor yang sangat penting. Kebutuhan ruang yang ada dalam suatu ruang untuk hidup bergantung pada gaya hidup dasar dari manusia dan berapa jumlah orang yang hidup


dalam ruang tersebut. Hal ini diriset dan ditulis oleh Rebecca Roberts-Hughes dalam Case For Space “The amount of space needed in a home depends on basic lifestyle needs and the number of people living there. People and their lifestyle change over time and homes need to be able to change with them.” (Rebecca Roberts, 2011, Hal 4)

Kutipan tersebut menujukkan bahwa kebutuhan ruang bagi seorang manusia bergantung pada aktivitas dasar manusia tersebut. Kegiatan dasar yang diperlukan manusia untuk hidup dalam ruang tersebut meliputi aktivitas untuk tidur, makan, menyiapkan makanan, sanitasi. Jadi, bila aktivitas dasar tersebut dipenuhi dalam suatu ruang, maka ruang tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian. Bila isu dari kebutuhan ruang tersebut dikaitkan dengan rumah kost sebagai sebuah unit hunian, tentunya ada standar minimum yang berlaku di Indonesia untuk ukuran ruang tinggal manusia, Menurut Menpera, Djan Faridz, dan tertulis pula dalam Pasar 22 ayat (3) UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman (UU PKP). Bunyi lengkap ayat lantai rumah yang hendak diujikan konstitusionalnya oleh APERSI adalah: “Luas lantai rumah tunggal dan rumah deret memiliki ukuran paling sedikit 36 (tiga puluh enam) meter persegi”. Ukuran tersebut muncul dari rancangan bagi keluarga yang berisi suami-istri beserta 2 orang anak (4 orang total dalam 1 unit hunian), yang berarti bahwa rata-rata kebutuhan ruang yang diperlukan oleh seorang individu adalah sekitar 9 meter persegi. Dengan melihat bahwa ukuran standar minimum yang berlaku di Indonesia ini, maka rata-rata ukuran kamar yang disediakan dalam rumah kost ini memenuhi syarat yang ada, dan dapat disebut sebagai sebuah unit hunian. Namun jika dibandingkan dengan standar minimum yang sama di negara lain, contohnya Malaysia, dengan jumlah anggota keluarga yang sama, standar minimum ukuran lantai rumah adalah 60 meter persegi, yang berarti bahwa rata-rata kebutuhan ruang yang diperlukan oleh individu adalah sekitar 15 meter persegi, dan ukuran ini berada jauh di atas rata-rata ukuran minimum yang ada di Indonesia. Fenomena-fenomena yang terjadi tersebut yang akhirnya bila dilihat kembali, memang sesuai dengan laporan yang ditulis oleh Rebecca Roberts bahwa kebutuhan ruang yang diperlukan oleh seorang individu bergantung pada gaya hidup dasarnya, dan gaya hidup dasar ini memang bergantung lagi pada daerah tempat individu tersebut menetap. Jika digabungkan dengan fenomena yang terjadi di Indonesia, ukuran tersebut dapat lagi dikatikan dari status ekonominya bahwa memang mayoritas masyarakat dengan tingkat ekonomi yang rendah di Indonesia hanya dapat membeli rumah di bawah tipe 36 tersebut, dan gaya hidup masyarakat tersebut yang membentuk ukuran standar minimum rumah tipe 36 tersebut. Jadi, dapat


dikatakan bahwa sebenarnya tidak hanya ukuran atau luasan sebauh unit hunian yang dapat menyatakan bahwa sebuah ruang dikatakan sebagai sebuah unit hunian, tapi juga apakah luasan tersebut dapat memfasilitasi seorang individu untuk melakukan aktivitas dasarnya untuk hidup. Selama ruang tersebut dapat memfasilitasi kegiatan dasar manusia untuk bertempat tinggal di dalamnya, maka ruang tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian, begitupula hal yang berlaku untuk sebuah rumah kost. c. Bisnis Real Estate Real Estate menurut James D. Shilling (Real Estate, Hal. 3, 2011) dapat berarti hal yang berbeda untuk orang yang berbeda. Secara umum, real estate dapat memiliki 3 makna yang saling terkait satu sama lain yaitu: 1. Sebuah Bidang Studi Real estate sebagai sebuah bidang studi yang menyangkut dalam deskripsi dan analisis pekerjaan, fisik, hukum, dan ekonomi dalam aspek lahan dan perbaikan yang permanen pada; atau tanah. Tujuannya adalah sebagai sebuah pengetahuan dan pemahaman yang lebih besar untuk sebuah keputusan atau tindakan. Buku-buku, majalah, kelas, dan kegiatan pendidikan lainnya yang berfokus pada real estate sebagai bisnis atau komoditas masuk ke dalam definisi ini. 2. Sebuah Bentuk Kegiatan Usaha Orang-orang yang menjadikan real estate sebagai pekerjaan atau profesi mereka, ataupun sebagai kegiatan usaha, seperti appraisers, brokers, builders, lenders, planners, housing analysts, dan investor berada di real estate dalam pengertian ini. 3. Sebuah Aset Keuangan Real Estate sebagai bentuk properti atau aset keuangan dimulai dengan tana dan mencakup semua kegiatan perbaikan yang ‘permanen’ pada tanah. Sebagai sebuah aset keuangan, real estate adalah sebuah sumber daya nasional, baik dimiliki secara umum ataupun pribadi. Konsep aset atau properti ini merupakan pengertian yang paling umum dari real estate dan juga merupakan objek atau fokus dari pengertian yang lain dari real estate yang sudah dijelaskan. Jadi, real estate secara garis besar dapat berarti sebuah ilmu pengetahuan mengenai aspek lahan, sebuah bentuk kegiatan usaha terkait aspek lahan, atau juga sebagai sebuah aset keuangan. Sedangkan, menurut New York University Stern School of Business, dalam Investment Valuation (Chapter 26), real estate berbeda dengan aset keuangan. Real


estate dan aset keuangan memang berbagi ebebrapa karakteristik umum dimana nilai mereka ditentukan oleh cash flow yang mereka hasilkan, dan ketidakpastian terkait dengan cash flow ini beserta dengan pertumbuhan yang diharapkan dalam cash flow tersebut. Objek atau hasil yang nyata dari real estate tersebut dapat disebut sebagai sebuah properti real estate. Menurut kamus bisnis, properti adalah hal-hal yang sudah dimiliki oleh seseorang secara legal. Jadi, dari deskripsi yang ada dapat diketahui bahwa semua hal yang melekat secara permanen pada sebuah lahan (tanah) beserta tanah tersebut adalah termasuk dalam objek real estate dan apabila hal-hal tersebut sudah dimiliki secara legal oleh seseorang atau sebuah kelompok, maka hal tersebut disebut sebagai sebuah properti real estate. Berikut adalah penjelasan singkat mengenai kategori yang ada dari real estate yang merupakan bentuk-bentuk dari properti real estate menurut James D. Shilling (Real Estate, James D. Shilling, Hal. 9, 2011) 1. Residensial Real Estate untuk perumahan secara umum termasuk unit untuk single-family dan multi-family yang tidak lebih dari 6 unit beserta tanah kosong yang masih dapat dibangun sampai 6 unit hunian. Secara teknis, unit hunian multi-family yang besar yang lebih dari 6 unit hunian tergolong dalam residensial, tapi karena harganya yang lebih tinggi dan permasalahan yang lebih kompleks, properti tersebut lebih tergolong dalam kategori komersil. 2. Komersil Apartemen, toko, shopping centre, kantor, teater, hotel dan motel, dan properti bisnis lainnya masuk dalam kategori komersil. Mayoritas properti kategori komersil dijual, atau disewakan untuk memberikan pendapatan pada pemilik properti, dan kebanyakan properti ini berada pada kawasan urban. 3. Industrial Pabrik, gudang, tempat tambang, dan properti sejenis lainnya masuk dalam kategori industri. Kawasan industri besar mayoritas berada di dekat kawasan urban karena ketergantungannya terhadap persediaan dasarnya. 4. Rural (pertanian dan perkebunan) Kawasan pertanian dan perkebunan, dan kadang ada kawasan rekreasi masuk dalam kategori ini. 5. Special Purpose Gereja, sekolah, universitas, rumah sakit, kuburan, lapangan golf, dan properti sejenis lainnya masuk dalam kategori ini.


6. Publik Jalan, kantor pos, taman, pusat administrasi, dan properti dengan fungsi untuk publik masuk dalam kategori ini. Terkait dengan bisnis properti real estate, untuk properti yang ada baik properti tersebut merupakan hunian atau komersil, selalu ada perbaikan ataupun peningkatan kualitas dari properti tersebut (property improvement) (Mc Graw Hill Education, 2010). Peningkatan kualitas ini dilakukan untuk meningkatkan capital value dari properti tersebut agar nilainya menjadi jauh lebih berharga. Improvement dari properti ini meliputi tambahan yang permanen (seperti struktur tambahan, utilitas, perbaikan tanah, dll) ataupun pengembangan dari properti tersebut (penambahan fasilitas yang dibutuhkan, perbaikan pelapis dinding, dsb). Biasanya perbaikan atau peningkatan kualitas ini dilakukan oleh pemilik atau pengembang dari properti tersebut untuk meningkatkan nilai agar dapat menarik pembeli dan meningkatkan nilai jual dari properti itu sendiri. Bisnis properti real estate (dalam hal ini properti yang dibahas adalah properti yang komersil) dapat diberdayakan dalam berbagai cara, baik dari sekedar properti tanah dapat langsung disewakan ataupun dijual, ataupun dapat dibangun sesuatu pada tanah tersebut barulah disewakan atau dijual pada pihak lain. Keputusan tersebut tentunya jatuh pada tangan pemilik atau pengembang untuk memutuskan tindakan apa yang ingin dilakukan terhadap properti tersebut. Terkait dengan bisnis properti, rumah kost sebagai sebuah bisnis properti real estate seperti yang telah dibahas sebelumnya merupakan sebuah usaha penyewaan bulanan dalam bisnis ini. Terutama pada rumah kost untuk masa sekarang, tanah yang dimiliki oleh pemilik diberdayakan dari awal untuk dibangun sebuah usaha bisnis rumah kost sebagai sebuah bisnis unit hunian yang disewakan (hal ini menunjukkan bahwa adanya improvement yang dilakukan untuk menaikkan nilai dari properti ini). Sebagai sebuah bisnis tentunya hal ini terkait erat dengan keuntungan. Untuk bisnis sewa dalam real estate, perhitungan penyewaan dapat dirumuskan seperti berikut, Keuntungan = hasil pengelolaan (= sewa – pengeluaran operasional) + hasil jual properti -

development cost (bila

penghasilan per tahun) = ‘keuntungan’/ waktu development.


modal 100%), return

(=

d. Real Estate Development Real Estate Development adalah sebuah rekonfigurasi yang berlangsung terus menerus dari sebuah lingkung bangun untuk memenuhi kebutuhan dari masyarakat. Kebutuhan untuk pembangunan (development) konstan karena populasi, teknologi tidak akan berhenti untuk berubah. Baik konsumen, warga negara baru, atau seorang profesional dalam real estate akan tinggal dalam sebuah lingkung bangun yang sama. Baik partisipan publik maupun privat dalam real estate development memiliki pengertian yang dalam untuk memahami proses pembangunan dalam RE development tersebut. Sekarang ini, pengembangan atau pembangunan memerlukan lebih dari banyak pemgetahuan daripada sebelumnya. Pengetahuan mengenai pasar dan pemasaran, pola pertumbuhan perkotaan, persyaratan hukum, peraturan daerah, kebijakan publik, pengetahunan mengenai alat angkut dan kontrak, elemen dalam desain bangunan, pengembangan situs, teknik konstruksi, isu-isu lingkungan, infrastruktur, pembiayaan, risk control, dan manejemen waktu sangat penting untuk diketahui dalam real estate. Sekarang, secara garis besar, sebuah pembangunan memerlukan paling tidak hal-hal berikut: munculnya ide dalam pembangunan, penyempurnaan ide, menguji kelayakan pada ide tersebut, negosiasi kontrak, membuat komitmen secara formal, membangun proyek, menyelesaikan proyek tersebut, dan akhirnya mengelolanya. Sebelum melangkah lebih jauh ke dalam tahap-tahapan yang ada real estate development menurut banyak sumber, berikut adalah beberapa poin mengenai pembangunan tersebut yang harus ditekankan menurut Mike E.Miles, et al (Real Estate Development, hal. 5). Pertama, proses pembangunan hampir tidak pernah berlangsung secara linear. Kedua, pembangunan adalah sebuah seni yang berarti bahwa pembangunan itu sendiri bersifat kreatif, seringkali sangat kompleks, sebagian logis dan sebagian lagi bersifat intuitif. Ketiga, pada setiap tahap, pegembang harus mempertimbangkan semua tahap yang tersisa dari proses pembangunan. Keempat, sangat penting untuk diingat bahwa proses pembangunan secara inheren bersifat inter-disipliner dan dinamis. Berikut adalah 8 tahap pembangunan menurut Mike E.Miles, et.al (Real Estate Development, hal. 6, 2000) 1. Pengembang berusaha untuk memperkirakan kelayakan suatu proyek dengan melihat berbagai kemungkinan dan ide untuk merancang proyek tersebut.


2.

Pada

tahap

ini,

pengembang

memperkirakan kelayakan proyek secara fisik, baik mengenai lahan, pasar, opsi ide, dll. 3.

Pengembang melakukan analisis pasar

untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk proyek tersebut. 4.

Pengembang menetapkan desain akhir

dan melakukan negosiasi kontrak dengan klien. Pada tahap ini, izin dari pemerintah sudah diminta oleh pengembang. 5.

Kontrak-kontrak yang berhubungan

dengan proyek sudah ditandatangani dengan resmi. Kontrak-kontrak tersebut meliputi kontrak usaha, konstruksi, lahan, insuransi, dan lainnya. 6.

Pengembang

mulai

menghitung

dengan baik mengenai pembiayaan proyek dan memastikan semua biaya masih berada di dalam budget yang ada. 7.

Pengembang mulai mempekerjakan

pekerja sesuai dengan jumlah yang dibutuhkan dan Gambar 1 Tahap Pembangunan Real Estate Sumber: (Miles, Berens, & Weis, 2000)

mulai melakukan periklanan untuk publik (bila proyek tersebut membutuhkan periklanan tersebut). Pada tahap ini, segala pinjaman mulai dilunaskan.

8. Pemilik melakukan pengawasan terhadap pengelolaan properti, renovasi, pemasaran yang diperlukan untuk meningkatkan kinerja dari aset properti tersebut. Tahap-tahap tersebut secara skematis berlangsung seperti pada diagram yang ada, tapi seperti pada poin-poin yang ditekankan oleh Mike E.Miles, tahap-tahap tersebut tidak seringkali tidak berlangsung secara linear, karena itu dapat terlihat pada diagram tersebut bahwa sebelum kontrak-kontrak yang berhubungan dengan proyek tersebut ditandatangani secara formal, tahap dari pencarian ide, perkembangan ide, memperhitungkan kelayakan proyek tersebut dapat dilakukan berulang-ulang sampai adanya kecocokan dengan klien mengenai proyek dan sampai kontrak tersebut resmi, sehingga tahap selanjutnya dapat berlangsung dengan baik seperti permintaan izin, mulai memperhitungkan biaya, desain proyek, dan sebagainya.


Secara garis besar, mayoritas proyek-proyek real estate dibangun melalui prosesproses seperti yang telah dibahas pada tahapan dari pembangunan real estate, baik melalui pengembangan site, permintaan izin dari pemerintah, perancangan, konstruksi, dan lain sebagainya. Tahapan yang diberikan oleh beberapa sumber tersebut memang berbeda jumlahnya, tapi secara garis besar, proses yang dilalui hampir sama. Tahapan yang dilakukan tersebut juga dikatakan tidak berlangsung secara linear. Hal ini terjadi memang karena ada beberapa tahapan yang harus dilakukan berulang karena adanya regulasi yang bekerja di suatu kota atau negara. Seperti di Indonesia, seringkali permintaan izin membangun sulit untuk dikeluarkan oleh pemerintah, sehingga tahapan merancang properti dan tahapan yang lain sering untuk dilakukan terlebih dahulu seiring menunggu keluarnya izin tersebut. Metodologi Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk membahas secara lebih jelas sebenarnya apa yang dimaksud dengan rumah kost dan bagaimana rumah kost tersebut dapat dikatakan sebagai sebuah bisnis properti dalam real estate. Penelitian ini dilakukan dengan sebuah studi kasus mengenai rumah kost, baik dengan cara meninjau langsung, melihat konfigurasi ruang sebuah rumah kost, dan dengan cara wawancara dengan pemilik dari rumah kost tersebut. Penelitian ini dilakukan di sekitar lingkungan Universitas Indonesia, dengan bahan acuan utama adalah sebuah rumah ksot yang dibangun dari awal dengan tujuan sebagai sebuah bisnis properti. Rumah kost ini selesai dibangun pada pertengahan tahun 2011, dan dari pengamatan awal dapat dikatakan bahwa rumah kost ini adalah sebuah obyek studi kasus yang sangat baik untuk penelitian ini. Hasil dan Pembahasan Kebutuhan masyarakat Indonesia akan tempat tinggal yang sementara membuat perkembangan rumah kost menjadi seperti sekarang ini. Rumah kost seperti ini memang berkembang khususnya di tempat-tempat yang daerahnya cenderung memiliki tempat edukasi atau tempat kerja atau kantor. Dari data tersebut, dapat dilihat bahwa harga-harga yang ditawarkan untuk masyarakat cenderung bervariasi. Hal ini terjadi karena adanya perbedaan fasilitas yang ada dari rumah-rumah kost tersebut, adanya perbedaan ukuran kamar yang ditawarkan, dan posisi atau lokasi rumah kost tersebut juga memegang peran penting dalam pemberian harga tersebut. Yang pasti dari usaha rumah kost ini adalah memang rumah kost merupakan usaha dari pemilik kost tersebut untuk menyewakan unit kamar yang mereka


miliki kepada orang lain. Sistem penyewaan yang diberlakukan oleh pemilik kost bergantung pada keinginan sesuai dengan peraturan yang mereka atur sendiri. Penyewaan ini dapat dikenakan per bulan, per triwulan, per semester, ataupun per tahun sesuai dengan keinginan pemilik, dan bila peraturan ini tidak dipatuhi oleh para penyewa tentunya akan ada sanksi yang dikenakan terhadap mereka sesuai dengan peraturan yang dibuat oleh pemilik tersebut. Di samping ini adalah dua contoh rumah kost yang ada di Kukusan Beji Depok. Dapat dilihat bahwa kedua rumah kost ini memiliki tipologi bentuk bangunan yang berbeda. Pada gambar 2, bangunan-bangunan rumah kost yang ada dibangun secara terpisah, tapi masih berada dalah sebuah Gambar 2 Rumah Kost Griya Asih Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

lahan kavling yang sama, jika dilihat dari jenis tipologi yang sudah ada, mungkin jenis tipologi rumah kost ini seperti jenis

tipologi detached house (dwelling), dengan catatan bahwa bangunanbangunan yang terpisah tapi ini masih berada dalam satu kavling dan merupakan multi-family unit. Sedangkan pada gambar 3, dapat dilihat bahwa tipologi ini berbeda dengan tipologi rumah kost pada gambar 2. Pada rumah kost gambar 3 ini, unit-unit hunian yang ada berada dalam satu bangunan dan dibangun secara vertikal. Tipologi bangunan gambar 3 ini, mungkin Gambar 3 Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

lebih mirip dengan tipologi bangunan yang ada untuk apartemen atau rumah susun, dengan perbedaan dalam sistem pembayarannya bahwa rumah kost ini merupakan rumah dengan unit kamar yang disewakan per bulan untuk individu-individu yang memerlukan, sedangkan

untuk rumah susun atau apartemen sistemnya dapat secara hak milik, atau menyewa secara tahunan.


Gambar 4 Denah Lantai 1 Rumah Pluit Sumber: Dokumentasi Pribadi

Gambar 5 Denah Lantai 2 Rumah Pluit Sumber: Dokumentasi Pribadi

Gambar 4 dan 5 merupakan sebuah rumah di daerah Pluit, Jakarta utara. Rumah tersebut memang digunakan sebagai sebuah unit hunian sampai sekarang, tapi terjadi beberapa perubahan terkait dengan rumah kost. Jumlah anggota keluarga yang tinggal di rumah ini berkurang, sehingga otomatis adanya kamar tinggal yang tidak digunakan yang akhirnya dijadikan sebagai kamar kost oleh pemilik rumah tersebut. Pada gambar 4 dan 5 dapat dilihat kamar dalam kotak merah merupakan kamar yang kosong sehingga difungsikan sebagai kamar kost yang disewakan kepada penghuni yang berminat, sedangkan kamar dalam kotak hijau merupakan kamar yang tetap dipakai oleh pemilik rumah. Rumah ini merupakan contoh rumah kost dahulu dimana keluarga inti masih tinggal dalam rumah ini dan ada kamar kosong yang dijadikan sebagai unit hunian yang disewakan. Fungsi rumah yang awalnya merupakan murni sebagai sebuah unit hunian, berkembang menjadi sebuah hunian komersil yang disewakan. Untuk lebih detilnya mengenai rumah kost, telah dilakukan survey bagian dalam, dan juga wawancara lebih lanjut (hasil wawancara dapat dilihat pada bagian lampiran) untuk rumah kost pada gambar 3. Rumah kost ini memang sengaja dibangun dari awal untuk bisnis rumah kost. Pemilihan usaha rumah kost ini sebagai bisnis menurut pemilik rumah kost (Ridwan, 2014) memang direncanakan dari awal dari pemilihan lokasi. Target yang diincar oleh pemilik memang adalah mahasiswa Universitas Indonesia, dan daerah kukusan ini menjadi lokasi yang diprioritaskan oleh pemilik karena lokasi dan suasananya yang lebih


ramai dengan mahasiswa dibanding daerah pemukiman lain di sekitar kawasan Universitas Indonesia. Dari gambar 6 yang ada juga dapat dilihat langsung bahwa ruangan-ruangan yang tersedia dalam bangunan rumah kost tersebut hanyalah unitunit kamar tidur dan ruang dengan fasilitas umum seperti koridor, ruang tamu, dan dapur. Dari hal tersebut dapat dilihat secara langsung bahwa rumah kost memang merupakan sebuah unit hunian multifamily unit. Unit kamar dalam rumah kost ini tergolong standar untuk sebuah rumah kost jika dibanding dengan ukuran rumah-rumah kost yang ada. Ukuran yang ada adalah 4m x 2.5m termasuk kamar mandi di dalamnya. Dengan ukuran seperti ini, seluruh kegiatan dan aktivitas dasar manusia untuk tinggal cukup untuk dipenuhi seperti yang dikatakan oleh Rebecca Roberts dalam Case For Case, kamar dalam rumah kost ini dapat dikatakan sebagai Gambar 6 Denah Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi, milik Ridwan, pemilik rumah kost SiSeSa

sebuah

unit

hunian.

Namun,

menunjang aktivitas dasar tersebut, rumah kost ini memberikan beberapa fasilitas lain, seperti ruang tamu untuk bersosialisasi, dapur, tempat mencuci

baju (dapat dilihat pada gambar di bawah ini dan lampiran denah lengkap yang ada).

Gambar 7 Denah Kamar Kost SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi, milik Ridwan, pemilik rumah kost SiSeSa

untuk

Gambar 8 Ruang Tamu SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

Gambar 9 Koridor SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014


Dari

Gambar 10 Fasilitas Cuci dan Jemuran SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014 SiSeSa gambar-gambar yang tersedia,

Gambar 11 Dapur SiSeSa Sumber: Dokumentasi Pribadi Difoto oleh Andy Tanjung, 13 Mei 2014

dapat dilihat memang bahwa kamar yang

disediakan oleh rumah kost SiSeSa ini memang tergolong kecil. Menurut Ridwan, pemilik kost ini, beliau memang berusaha untuk mengefektifkan penggunaan ruang yang ada agar dapat memberikan keuntungan, maka dari itu ukuran ruang ini dirancang sedemikian rupa sesuai dengan ukuran furnitur-furnitur yang ada. Pada gambar 6, dapat dilihat bahwa ukuran ruang sangat pas dengan ukuran furnitur, tempat tidur berada tepat diantara dua dinding, begitupula dengan lemari. Juga dengan rancangan ukuran tersebut, bangunan ini dapat menampung 9 kamar pada lantai pertama dan 10 kamar pada lantai kadua sampai dengan lantai keempat (dapat dilihat pada gambar 6). Pada gambar 7, ruang belajar yang seharusnya ada di setiap bagian tengah lantai juga dihilangkan dan diganti dengan kamar untuk mendapatkan keuntungan. Menurut beliau, pemilihan furnitur dan material juga mempengaruhi keuntungan. Furnitur dan material yang dipilih bukanlah memilih dari harga yang murah, tapi harus melihat pula dari segi kualitasnya. Barang yang murah memang meminimalkan pengeluaran pada awal pembangunan, tapi jika dilihat dari segi maintenance yang akan dibayar per-tahun-nya bila terjadi kerusakan juga menjadi besar. Jadi untuk mendapatkan keuntungan maksimal, pemilihan furnitur dan material yang tepat harus dianalisis terlebih dahulu. Dilihat dari segi real estate, dalam kasus rumah kost ini, pengertian real estate yang digunakan adalah tentunya sebagai sebuah bentuk kegiatan usaha dimana rumah kost ini merupakan properti real estate yang dibangun sebagai sebuah usaha bisnis oleh pemilik untuk memberikan keuntungan bagi dirinya. Rumah kost ini dapat dikatakan sebagai sebuah properti real estate karena masuk dalam karakteristik yang dimiliki oleh properti real estate yang dijelaskan pada sub-bab 2.2.1, dan dari pengertian real estate itu sendiri bahwa apapun


yang melekat secara permanen pada sebuah lahan termasuk dalam properti real estate. Menurut hasil wawancara, dari segi bisnis memang rumah kost ini dijadikan sebagai sebuah bisnis properti bagi sang pemilik. Modal yang dikeluarkan pada awalnya memang sangat besar karena rumah kost ini dibangun dari awal dan juga biaya operasional yang cukup besar, sehingga menurut asumsi biaya yang telah dibuat oleh pemilik, breakeven point atau masa balik modal dari bisnis ini akan memakan waktu 8 tahun. Namun, dapat dibayangkan setelah 8 tahun, berapa banyak keuntungan yang dapat diambil oleh sang pemilik. Dengan harga sebuah kamar sekitar Rp1.000.000,00 untuk kost ini dikali dengan banyaknya kamarnya, maka pendapatan kotor yang didapat oleh pemilik sekitar Rp80.000.000,00 perbulannya. Jadi, dapat dilihat bahwa mungkin memang sedikit lama untuk menunggu waktu balik modal, tapi setelah masa tersebut selesai, keuntungan yang didapatkan sangatlah menjanjikan. Menurut hasil wawancara dari segi real estate development dalam pembangunan rumah kost ini, rumah kost ini berlangsung memang secara garis besar mirip dengan pembangunan yang ada pada sub-bab 2.2.2, meskipun ada beberapa hal yang berbeda. Dari hasil wawancara, proses pembangunan yang terjadi pada rumah kost ini adalah sebagai berikut. 1. Mendapatkan jenis proyek yang akan dilakukan 2. Mencari lokasi yang tepat dengan harga yang cocok dan prediksi kelayakan proyek tersebut dari segi lokasinya 3. Membuat proposal proyek untuk meminta izin dari pemerintah untuk membangun proyek tersebut 4. Merancang proyek yang akan dibangun sampai pemilik menyetujui hasil rancangan 5. Meminta izin pemerintah secara formal untuk mendapatkan hak guna bangunan agar dapat merealisasikan proyek tersebut 6. Menghitung Rencana Anggaran Bangunan, dan prediksi cashflow usaha rumah kost tersebut 7. Membangun rumah kost tersebut 8. Memasarkan unit-unit hunian yang ada dengan memberikan informasi kepada para mahasiswa. Dari wawancara yang dilakukan, memang tahap-tahap tersebut terlihat sedikit berbeda dengan tahapan yang telah dibahas pada sub-bab 2.2.2, tapi secara garis besar, tahapan yang berlangsung untuk rumah kost ini sama, yaitu adanya penentuan lokasi, perkiraan kelayakan proyek, perancangan proyek, perizinan dari pemerintah, konstruksi, penyelesaian, dan pemasaran. Yang sama juga dengan tahapan yang telah dibahas adalah bahwa tahap-tahap ini


tidak berlangsung secara linear, seperti pada tahap perancangan proyek, hal ini terus berlangsung sampai pemilik setuju akan perancangan tersebut dan selagi tahap ini berlangsung, proposal proyek ini dikerjakan terlebih dahulu karena sulitnya mendapatkan izin dari pemerintah sehingga selagi menunggu izin yang akan dikeluarkan oleh pemerintah, tahap perancangan dan perhitungan kelayakan dilakukan terlebih dahulu. Namun, rumah kost sebagai bisnis properti real estate hunian untuk multi-family unit yang disewakan, tahapan yang berlaku tidak berhenti sampai tahap pembangunan dan selesai. Sebagai sebuah bisnis multi-family unit yang disewakan, tentunya tahapan setelah adanya penghuni yang masuk dan tinggal dalam rumah kost tersebut adalah manajemen dan maintenance yang berlangsung terus menerus Secara garis besar, rumah kost dapat dikatakan memiliki latar belakang yang cukup unik dengan adanya perubahan fungsi yang dari awal sebagai tempat tinggal menjadi sebuah usaha bisnis, dan adanya perubahan ini mengakibatkan tentunya perubahan kategori rumah kost dari residensial menjadi komersil dalam kategori properti real estate. Dalam kenyataan, pembangunan rumah kost sebagai salah satu properti real estate juga tidak jauh beda dari teori-teori yang ada mengenai tahapan pembangunan real estate, dimana tahapannya adalah site, ide, asumsi keuangan, perizinan, pembangunan, dan penyelesaian dan dimana tahapantahapan ini tidak berlangsung secara linear. Kesimpulan dan Saran Rumah kost merupakan sebuah usaha tempat tinggal yang sedang sangat berkembang khususnya di kota-kota besar di Indonesia. Rumah kost dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian karena fungsinya untuk sebagai tempat tinggal sementara bagi orang yang menggunakannya (yaitu pelajar, bujangan ataupun pasangan yang belum memiliki anak). Jadi, rumah kost juga dapat dikatakan sebagai sebuah usaha real estate karena tujuannya untuk memberikan pemasukan bagi pemilik rumah kost tersebut. Fenomena yang sering dipertanyakan dalam rumah kost adalah mengenai keruangan yang ada dalam rumah kost tersebut. Ruangan yang cenderung kecil ini juga dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian karena menurut Rebecca Roberts dalam Case of Space, yang penting dalam sebuah unit hunian adalah dapat menampung aktivitas-aktivitas dasar yang diperlukan untuk manusia, dan kamar dalam rumah kost ini mendukung untuk dilakukannya aktivitas dasar bagi seorang manusia, yaitu tidur, menyiapkan makanan, mandi, dan sebagainya. Jadi, memang sebuah kamar ini dapat dikatakan sebagai sebuah unit hunian.


Rumah kost sebagai sebuah usaha tempat tinggal secara umum sistem yang berlaku untuk adalah penyewaan unit-unit kamar yang ada dalam sebuah rumah kost. Peraturan penyewaan yang berlaku dalam sebuah rumah kost bergantung pada peraturan yang dibuat oleh pemilik rumah kost sehingga sistem penyewaan ini dapat diberlakukan perbulan, percaturwulan, persemester, ataupun pertahun sesuai dengan keinginan pemilik rumah kost (biasanya perbulan). Sehingga tentunya orang yang tinggal sementara dalam rumah kost ini hanya memiliki hak sewa dalam rumah kost tersebut. Hal ini pula yang membedakan rumah kost dengan bisnis properti lainnya seperti apartemen atau kontrakan yang konfigurasi ruangan untuk unit-unitnya, penyewanya, maupun waktu dasar penyewaannya, serta pengelolaannya yang berbeda. DAFTAR REFERENSI

Boucher, T. M. (1993). The Process of Residential Real Estate Development. Florida: University of Florida. Daley, R. (2011, November). The Ten Stages Of A Real Estate. The Practical Real Estate Lawyer , pp. 33-34. Holmes, B. (2008). Types of Real Estate: 5 Categories of Real Property. Types of Real Estate: 5 Categories of Real Property . Kohlhepp, D. B. (2012). The Real Estate Development Matrix. The American Real Estate Society Meetings (pp. 7-16). Florida: CCIM Foundation - Certified Commercial Investment Member Foundation. Miles, M. E., Berens, G., & Weis, M. A. (2000). Real Estate Development : Principles and Process. Washington, D.C.: ULI-the Urban Land Institute. Peniuk, D. (n.d.). Multi family: Rev N You. Retrieved April 8, 2014, from Rev N You Web Site: http://revnyou.com/ Porter, M. E. (1989). Competitive Strategy and Real Estate Development. Cambridge: Harvard Business School. Roberts, R. (2011). Case For Space. London: Royal Institute of British Architects. Shilling, J. D. (2001). Real Estate. Ohio: Cengage Learning.


Simons, R. A. (2006). Real Estate Theory. In R. A. Simons, When Bad Things Happen to Good Property (pp. 31-57). Washington, D.C.: Environmental Law Institute. Sullivan, M. (2006). Focus Professional, Inc. Retrieved April 8, 2014, from Focus Professional, Inc Web Site: http://www.homesalesri.com/Housing_Types.php Woychuk, I. (2012). Exploring Real Estate Investments: Types Of Real Estate. Exploring Real Estate Investments: Types Of Real Estate .


Rumah Kost Sebagai Bisnis Properti Real Estate

Recommend Documents