Jenis Properti. Draft Jenis Properti 1

Jenis Properti 1.0

Pendahuluan Real properti mewakili jumlah yang besar dari kekayaan di dunia, dan penilaiannya merupakan hal yang fundamental dalam kelangsungan pasar properti dan keuangan secara nasional dan global. Real properti perlu dibedakan dari jenis properti lainnya yaitu personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial (financial interests). Tanpa adanya kualifikasi atau identifikasi lebih lanjut, kata properti dapat merujuk kepada seluruh atau salah satu dari kategori aset ini. Karena para penilai seringkali menghadapi tugas yang melibatkan jenis properti tertentu selain dari real properti atau yang nilainya mencakup beberapa jenis properti, maka pemahaman mengenai setiap jenis properti untuk membedakan karakteristiknya menjadi sangat penting. Walaupun jenis properti menjadi empat kategori terpisah sudah lama dikenal, namun dengan berkembang pesatnya jenis entitas dan instrumen baru dalam dekade terakhir ini, maka standar ini telah memberikan kerangka acuan untuk mengakomodir kelas properti yang baru tersebut serta jenis properti khusus telah menjadi semakin banyak diterapkan dan terintegrasi dalam praktek penilaian.

2.0

Real Properti 2.1

Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estat atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estat. Hubungan hukum ini biasanya tercatat di dalam suatu dokumen, misalnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa. Oleh karena itu, properti merupakan suatu konsep hukum yang berbeda dengan real estat, dimana real estat mewakili asset secara fisik. Real properti meliputi semua hak, hubungan-hubungan hukum, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. Sebaliknya, real estat meliputi tanah dan bangunan itu sendiri, segala benda yang secara alamiah terdapat di atas tanah dan melekat pada tanah, seperti bangunan dan bentuk pengembangan lainnya. Penggunaan istilah ‘realty’ kadang digunakan untuk membedakan real properti atau real estat dari kategori properti lainnya yaitu personal properti, yang di beberapa referensi disebut sebagai ‘personalty’.

2.2

Gabungan/kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real properti kadang-kadang disebut sebagai himpunan hak (bundle of rights), yang meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual, menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan setiap hak yang disebutkan di atas. Dalam berbagai situasi, hak tertentu (specific rights) dapat dipisahkan dari himpunan hak dan dipindahkan, disewakan atau diambil oleh Negara. 2.2.1

Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 UUD ‘45, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Undang-undang No. 5 Tahun 1960 pasal 2 ayat 1).

Draft Jenis Properti

1

2.2.2

Atas dasar hak menguasai dari Negara tersebut ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum. Hak atau kepemilikan dari real properti berasal dari ‘legal estate’, yaitu hak untuk menguasai dan menggunakan sebidang tanah berdasarkan hak tertentu sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu Hukum Agraria Nasional dimana ketentuan pokoknya diatur dalam Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Kepemilikan dan hak atas tanah antara lain diatur di dalam: 1. UU No. 5 tahun 1960 mengenai Undang-undang Pokok Agraria 2. UU No. 16 tahun 1985 mengenai rumah susun/apartemen 3. UU No. 41 tahun 2004 mengenai wakaf 4. Peraturan Pemerintah No. 10 tahun 1961 tentang pendaftaran tanah 5. Peraturan Pemerintah No. 28 tahun 1977 mengenai perwakafan tanah milik 6. Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 mengenai HGU, HGB dan Hak Pakai 7. Peraturan Pemerintah No. 41 tahun 1996 mengenai Kepemilikan Properti oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. 8. Undang-undang dan peraturan lainnya atau perubahannya berkaitan dengan properti Hak real properti yang dikenal dalam peraturan perundangundangan di Indonesia: 1. Hak Milik (right to own) 2. Hak Guna Usaha (right to cultivate) 3. Hak Guna Bangunan (right to build) 4. Hak Pakai (right to use) 5. Hak Pengelolaan (right to manage) 6. Hak Sewa (right to rent buildings) 7. Hak Membuka Tanah (right to clear land) 8. Hak Memungut Hasil Hutan (right to harvest forest products) 9. Hak Menggunakan Air (right to use water) 10. Hak Menggunakan Ruang Udara (right to use airspace) 11. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (strata-title) 12. Hak-hak lainnya yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 UUPA No. 5/1960.


2

Hak-hak tersebut diberikan oleh Negara melalui permohonan atau pemberian hak, atau diperoleh melalui jual beli tanah, atau melalui perjanjian berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak baru (dapat berbentuk Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai atau Hak Sewa) di atas tanah milik tersebut. Penguasaan tanah secara legal tunduk pada pembatasanpembatasan yang dibuat oleh Pemerintah, antara lain : (1) Peraturan Pajak Tanah, yaitu Pajak Bumi dan Bangunan (UU No. 12 Tahun 1985) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (UU No. 21 Tahun 1977 yo. UU No. 20 Tahun 2000). (2) Pencabutan Hak (pasal 18 UUPA jo. UU No. 20 Tahun 1961). (3) Peraturan Daerah tentang RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) diatur dalam pasal 14 ayat 2 UUPA yo. UU No. 24 Tahun 1992) (4) Peraturan tentang Balai Harta Peninggalan, yang mengelola harta warisan yang tidak terurus (Staatsblad 1872 - No. 166). 2.2.3

Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, di mana hak milik dapat dihapuskan apabila digunakan untuk kepentingan umum dengan ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang. Konsep hak milik ini adalah mirip dengan ‘fee simple estate’ atau ‘freehold’ dalam sistem hukum Common Law.

2.2.4

Sewa menyewa adalah perjanjian kontraktual yang menciptakan jenis kepemilikan lainnya yaitu hak sewa atas real properti. Dalam sewa menyewa, pemilik tanah tetap memiliki hak kepemilikan yuridis atau dikenal sebagai ‘leased fee estate’, dengan hak untuk menggunakan dan menghuni untuk jangka waktu tertentu diberikan kepada penyewa, yang dikenal sebagai ‘leasehold estate’. Hak yang diperoleh oleh penyewa berdasarkan perjanjian sewa-menyewa, adalah kewenangan memakai, menggunakan dan menempati selama jangka waktu yang ditentukan berdasarkan syarat-syarat tertentu.

2.2.5

2.2.4.1

Subleaseholds tercipta ketika penyewa atau pemegang hak sewa terdahulu mengalihkan haknya atau menyewakan kembali properti kepada pihak ketiga, atau disebut sublessee, dan kewenangan yang diberikan hanyalah untuk menggunakan dan menghuni properti berdasarkan persetujuan oleh pemilik properti.

2.2.4.2

Penilai menganalisis apakah setiap ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan dalam pemberian hak baru atau perjanjian sewa menyewa akan mempengaruhi nilai tanah dan atau bangunan yang ada di atasnya.

Di samping pembatasan oleh negara, pembatasan-pembatasan lainnya yang berdasarkan hukum dapat diberlakukan atas hak-hak dan kewenangan-kewenangan yang melekat pada penguasaan dan pemilikan real properti.


3

2.2.6

2.2.5.1

Perjanjian yang membatasi kewenangan pemegang hak (Deed restriction) dan ketentuan yang diperjanjikan untuk mencegah seseorang berbuat sesuatu (restrictive covenant), yang berlaku terhadap tanah hak dan bangunan sebagai obyek perjanjian pemberian hak baru, dapat mempengaruhi penggunaan, pengembangan dan pengalihan penguasaan tanah dan bangunannya.

2.2.5.2

Easement adalah hak untuk menggunakan properti milik pihak lain. Secara tradisional, penggunaan yang diijinkan adalah terbatas. Hak jalan atau ‘right of way’ dan hak berkaitan dengan jalan air adalah hak atau keistimewaan yang dimiliki melalui penggunaan atau kontrak untuk melalui bagian dari properti yang dimiliki oleh pihak lain. Easement pada umumnya adalah untuk kepentingan tanahtanah yang berdekatan, dan bukan untuk kepentingan individual secara khusus. Tanah yang memiliki easement sebagai kelengkapannya disebut sebagai ‘dominant tenement’ dan tanah yang dikenai easement disebut sebagai ‘servient tenement’. Hal ini adalah juga sejalan dengan PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan Hak Pakai atas Tanah, dimana pemegang hak atas tanah wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung.

Hak kepemilikan yang penting lainnya dan Hak Kepemilikan Finansial dapat dikaitkan dengan real properti. 2.2.6.1

Hak kepemilikan secara parsial atau fraksi (Partial atau fractional interests) dari real properti terjadi karena pembagian secara hukum atas hak kepemilikan real properti. Sebagai contoh, real properti tidak hanya dimiliki oleh perseorangan, tetapi juga dapat dimiliki oleh para pemegang saham perusahaan, kemitraan (persekutuan perdata), penyewa dan selain itu juga mengenai pemilikan atas tanah dan bagian bersama dari Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang disebut strata-title.

2.2.6.2

Trust menciptakan kepentingan hukum lainnya atas hak kepemilikan real properti. Kepentingan hukum dari penerima manfaat ekonomi (beneficiary) disebut equitable atau equity trust. Pengelola investasi (trustee) yang mewakili penerima manfaat ekonomi dalam konteks trust merupakan pemilik yuridis.

2.2.6.3

Jaminan pelunasan utang (security) atau Hak Kepemilikan Finansial (financial interest) terjadi karena pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang kepada bank, lembaga keuangan bukan bank, atau perorangan yang memberi pinjaman (loan). Posisi kreditur (yang berpiutang) menguasai secara yuridis tanah hak yang menjadi obyek Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang.


4

Kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak yang dipisahkan sebagai jaminan pelunasan utang dari harta kekayaan pemberi Hak Tanggungan atas tanah hak tertentu yang dijadikan obyek Hak Tanggungan. 2.3

2.4

Real properti dalam terminologi akuntansi biasanya dikategorikan sebagai aset tetap, atau aset jangka panjang. Untuk jenis usaha tertentu misalnya pengembang real estat, real properti dapat dikategorikan sebagai aset lancar apabila tanah atau real estat dimasukkan dalam persediaan untuk dijual. 2.3.1

Aset adalah hak kepemilikan di dalam real estat, sehingga aset dimaksud adalah sama dengan real properti

2.3.2

Obyek penilaian adalah hak kepemilikan real estat dan bukan real estat sebagai entitas fisik.

2.3.3

Pada saat hak kepemilikan real estat diperjual belikan di pasar, para pelaku pasar memberikan besaran nilai tertentu atas hak kepemilikan tersebut. Berbagai nilai yang diberikan oleh para pelaku pasar ini menjadi dasar yang obyektif dalam mengestimasikan Nilai Pasar suatu real properti.

Penilaian atas real properti dilakukan untuk berbagai alasan, yang dikategorikan antara lain sebagai berikut: pelaporan keuangan, transaksi yang melibatkan peralihan kepemilikan, pinjaman dan hak tanggungan yang dijamin dengan properti, litigasi, perpajakan, dan konsultansi atau pengambilan keputusan investasi. Dengan pengecualian untuk kategori terakhir, berbagai penilaian sebagaimana dikelompokkan di bawah ini menggunakan Nilai Pasar sebagai dasar penilaian: 2.4.1

Penilaian aktiva tetap yang dipersiapkan untuk pelaporan keuangan sehingga mencerminkan pengaruh dari perubahan harga atau nilai yang berlaku pada saat itu;

2.4.2

Penilaian untuk membantu calon pembeli yang prospektif dalam menentukan penawaran, dalam rangka membantu calon penjual dalam menetapkan harga penawaran yang dapat diterima, atau membantu kedua belah pihak dalam menentukan harga jual-beli untuk suatu transaksi tertentu yang akan dilakukan, penilaian dapat juga digunakan untuk menjadi dasar dalam mereorganisasi atau menggabungkan kepemilikan berbagai jenis properti (multiple properties);

2.4.3

Penilaian dibutuhkan untuk mengestimasi nilai real properti sebagai jaminan pinjaman atau untuk menciptakan dasar penjaminan pinjaman (loan underwriting) atas properti, atau untuk menentukan suatu dasar guna keperluan asuransi.


5

2.5

2.6

2.4.4

Penilaian dilakukan untuk menetapkan besarnya kompensasi yang layak sebagai akibat adanya pencabutan hak atau pembebasan hak oleh Negara, atau dalam litigasi dan arbitrase untuk penyelesaian sengketa atas kontrak dan hak kepemilikan secara parsial, dan penyelesaian kerusakan yang disebabkan oleh pencemaran lingkungan.

2.4.5

Penilaian diperlukan untuk mengestimasi nilai real properti untuk tujuan perpajakan, atau dalam rangka penentuan pajak atas hadiah atau harta warisan.

2.4.6

Penilaian dan tugas tambahan yang dilakukan untuk berbagai macam kebutuhan Pemberi Tugas, misalnya, para investor, perusahaan asuransi, claim adjuster, juru lelang (auctioneer) atau likuidator khususnya dalam masalah kepailitan, dan badan pengendali tata ruang (zoning board) (tentang kemungkinan pengaruh dari usulan tentang perencanaan tata ruang) dan juga untuk berbagai macam tujuan, misalnya, analisis pasar atau analisis kelayakan, analisis biaya/manfaat, penentuan nilai buku untuk penerbitan saham baru (atau revisinya), dan penetapan tingkat sewa yang prospektif serta ketentuan-ketentuan mengenai sewa menyewa.

Dalam setiap penilaian, karakteristik dari real properti yang terkait harus diidentifikasikan. Karakteristik real properti mencakup : 2.5.1

uraian lokasi, fisik dan legalitas, aspek serta parameter ekonomi atau parameter keuangan untuk properti penghasil pendapatan

2.5.2

kepentingan hukum real properti yang dinilai

2.5.3

personal properti, perlengkapan dagang (trade fixtures), atau bagian tidak berwujud yang bukan real properti tetapi termasuk dalam tugas penilaian (Lihat butir 3 Personal Properti)

2.5.4

adanya easement, pembatasan, halangan/rintangan, sewa, perjanjian (covenants) yang diketahui, atau pengenaan pajak secara khusus atas properti atau hal-hal khusus lainnya

2.5.5

properti yang dinilai apakah merupakan hak kepemilikan parsial atau bagian dari bidang tanah yang lebih besar

Penilaian atas real properti dapat dipengaruhi oleh pertimbanganpertimbangan khusus seperti di bawah ini: 2.6.1

Kebutuhan untuk menganalisis kemungkinan penggabungan kepemilikan (marriage atau assemblage value sesuai definisi pada Penjelasan Istilah) atau pemisahan hak kepemilikan (component value)

2.6.2

Pengaruh dari kemungkinan perubahan peruntukan tanah dan pembangunan infrastruktur, misalnya perluasan sistem utilitas publik atau koridor akses

2.6.3

Pasar yang mengalami depresi yang dicirikan oleh lemahnya permintaan, kelebihan penawaran dan minimnya transaksi penjualan, dimana estimasi Nilai Pasar sulit diperoleh berdasarkan data historis dan data terbaru.


6

Dalam keadaan demikian, perhatian pelaku pasar dapat beralih kepada indikator lainnya dari nilai properti atau kinerjanya. 2.7

Pendekatan Data Pasar, Biaya dan Pendapatan serta metode-metode yang berkaitan dengan pendekatan ini umumnya diterapkan terhadap penilaian real properti. Ketiga pendekatan tersebut semua didasarkan atas prinsip substitusi, yang mempertahankan asas apabila beberapa komoditas, barang atau jasa yang sama tersedia, maka harga yang paling rendah akan menarik permintaan yang paling besar dan distribusi yang paling luas. 2.7.1

2.7.2

Pendekatan Data Pasar menetapkan batas-batas pada Nilai Pasar untuk real properti dengan mengkaji data pasar berupa harga yang biasanya dibayarkan oleh pembeli untuk properti sejenis. Penilai perlu meyakini bahwa transaksi jual beli terjadi antara pihak-pihak yang memiliki motivasi yang umum. Harga jual yang merefleksikan motivasi yang tidak umum dari pelaku pasar, misalnya transaksi dari penjual atau pembeli khusus yang bersedia menerima atau membayar harga transaksi di atas atau di bawah harga pasar untuk properti tertentu, harus dikecualikan. 2.7.1.1

Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) properti sejenis yang terdapat di pasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan yang sesuai dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-faktor penyesuaian yang relevan (Lihat PPPI 1 Penilaian Real Properti)

2.7.1.2

Dalam menerapkan Pendekatan Data Pasar adalah penting bagi Penilai untuk memperhatikan jenis hak kepemilikan yang dinilai untuk memastikan bahwa jenis hak kepemilikan dari properti yang dinilai adalah sama dengan properti pembandingnya. Dalam hal terdapat perbedaan, maka perlu dilakukan penyesuaian terhadap data pembanding berdasarkan persepsi pasar yang berlaku.

2.7.1.3

Pendekatan Data Pasar secara khusus memiliki penerapan yang luas serta sangat meyakinkan apabila data pembanding pasar tersedia dalam jumlah yang cukup. Data yang didapatkan dari penerapan pendekatan ini juga dapat digunakan dalam Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Namun demikian, Pendekatan Data Pasar menjadi kurang sesuai untuk diterapkan dalam hal terjadi perubahan pasar secara cepat atau pasar menjadi tidak stabil (volatile), atau apabila diterapkan dalam penilaian properti khusus.

Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan oleh kapasitas untuk menghasilkan pendapatan dari real properti tersebut. Pendekatan Pendapatan juga bergantung pada prinsip antisipasi, di mana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa depan (aliran pendapatan).


7

2.7.3

2.7.2.1

Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran dari properti pembanding untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih properti yang dinilai. Kapitalisasi dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/‘single rate’ (overall capitalization rate atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan penerapan yield atau tingkat diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian investasi, ROI) pada serangkaian pendapatan selama periode proyeksi (Lihat PPPI 1 - Penilaian Real Properti). Penerapan Pendekatan Pendapatan mempunyai dua alternative, yaitu Metode Kapitalisasi Pendapatan dan Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF).

2.7.2.2

Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan pertimbangannya pada tingkat pengembalian investasi, asumsi atau input yang mendasari perkiraan nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dapat dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi properti dan investasi keuangan lainnya.

2.7.2.3

Pendekatan Pendapatan terutama sering diterapkan pada kepemilikan 100% (termasuk seluruh pemegang saham atau partner) dari kepemilikan ekuitas atas properti yang disewakan.

Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tanpa mempertimbangkan antara lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan biaya konstruksi. Untuk properti yang lebih tua, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai dengan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang dapat dipergunakan dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua yang tidak dapat dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar. Jika Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, maka semua unsur pendekatan tersebut harus diambil berdasarkan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian. Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian unsur-unsur yang dipergunakan tidak berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan Biaya dengan menerapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) yang menggabungkan unsur-unsur yang didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak dapat dianggap sebagai Nilai Pasar. Penerapan yang berbeda antara Pendekatan


8

Biaya dan pendekatan lainnya untuk memperkirakan Nilai Pasar, jangan sampai membingungkan atau menimbulkan salah pengertian dalam penggunaan, penyajian maupun penerapannya. 2.7.3.1

Estimasi nilai yang dihasilkan dari Pendekatan Biaya merepresentasikan nilai dari hak kepemilikan properti secara ‘freehold’. Di Indonesia misalnya, terdapat real estat di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan. Apabila properti disewakan kepada pihak lain, atau merupakan obyek dari hak kepemilikan parsial, Penilai harus membuat penyesuaian untuk mencerminkan jenis hak kepemilikan yang dinilai.

2.7.3.2

Biaya dan Nilai Pasar memiliki hubungan yang sangat erat dalam hal properti yang relatif masih baru. Pendekatan Biaya sering diterapkan dalam penilaian konstruksi yang baru atau baru selesai dibangun dan konstruksi yang direncanakan, penambahan atau renovasi. Akan tetapi, estimasi biaya, cenderung menghasilkan batas atas dari jumlah yang akan dibayarkan oleh pembeli di pasar terhadap properti tersebut. Pendekatan ini juga berguna dalam penilaian untuk properti khusus maupun properti untuk penggunaan khusus, yang jarang diperjualbelikan. (Lihat PPPI 8 - Pendekatan Biaya untuk tujuan Pelaporan Keuangan – DRC).

3.0

Personal Properti 3.1

Personal Properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada benda selain real estat. Benda ini dapat berwujud, misalnya ’chattels’ (benda yang dapat dipindahkan), atau tidak berwujud seperti hutang atau paten. Personal properti berwujud merepresentasikan kepentingan hukum pada suatu benda yang tidak melekat secara permanen pada real estat dan biasanya dicirikan dengan sifatnya yang dapat dipindahkan. Di beberapa referensi, benda yang termasuk ke dalam personal properti disebut sebagai ’personalty’ untuk membedakan dengan ’realty’.

3.2

Contoh personal properti adalah meliputi kepentingan hukum atas: 3.2.1

Benda yang dapat diidentifikasi, dapat dipindahkan dan berwujud yang oleh masyarakat umum digolongkan sebagai benda milik individu, misalnya perabotan, benda-benda koleksi (collectibles) dan peralatan. Kepemilikan atas aset lancar dari suatu perusahaan/badan usaha, persediaan perdagangan dan suplai adalah dianggap sebagai personal properti. 3.2.1.1 Di beberapa negara, jenis properti di atas disebut sebagai ‘goods’ dan ’chattels personal’.


9

3.2.2

Perlengkapan non-realty juga disebut sebagai perlengkapan dagang (trade fixtures) atau perlengkapan penyewa (tenant’s fixtures yang berupa fixtures dan fittings), dipasang pada properti oleh penyewa dan digunakan untuk menjalankan perdagangan atau usahanya. Leasehold improvement atau tenant’s improvement adalah pengembangan atau penambahan yang bersifat tetap pada tanah atau bangunan, dipasang dan dibayar oleh penyewa untuk memenuhi kebutuhan penyewa. Perlengkapan dagang bersifat dapat dipindahkan oleh penyewa setelah masa sewa berakhir. Pemindahannya tidak menimbulkan kerusakan serius terhadap real estat. Leasehold improvement atau tenant’s improvements adalah finishings atau fittings, seperti partisi dan outlets yang dibangun di atas lahan. Umur manfaat dari tenant’s improvement dapat lebih pendek atau panjang dari masa sewa. Apabila lebih panjang dari masa sewa, penyewa mungkin berhak untuk mendapatkan kompensasi yang merefleksikan besarnya kenaikan nilai dari properti yang disewakan dikarenakan adanya leasehold improvements tersebut.

3.3

3.2.2.1

lebih luas, kategori di atas dapat termasuk bangunan khusus yang tidak permanen, mesin dan peralatan, yang di beberapa referensi disebut sebagai Plant & Machinery.

3.2.2.2

Pada beberapa referensi lainnya, istilah furnitures, fixtures dan equipment (FF&Es) terdiri atas kedua kategori di atas.

3.2.3

Modal kerja bersih dan surat berharga, atau aset lancar bersih, adalah jumlah dari aset lancar dikurangi kewajiban jangka pendek. Modal kerja bersih dapat termasuk uang tunai, surat berharga yang dapat diperdagangkan dan suplai yang likuid dikurangi kewajiban lancar seperti hutang dan kewajiban jangka pendek.

3.2.4

Aset tak berwujud adalah kepentingan hukum yang melekat pada entitas yang tidak berwujud. Contoh personal properti tidak berwujud termasuk hak tagih dan hak untuk menghasilkan keuntungan dari suatu ide/gagasan. Dalam hal ini yang dinilai adalah haknya, yaitu hak untuk menagih atau untuk meraih keuntungan, yang berbeda dengan entitas tidak berwujud itu sendiri, yaitu hutang atau ide/gagasan.

Suatu penilaian yang mencakup baik hak atas benda bergerak (personal properti) maupun real properti harus terlebih dahulu mengidentifikasi hak atas benda bergerak dan mempertimbangkan pengaruhnya terhadap estimasi nilai total yang ditetapkan. 3.3.1

Penilaian personal properti dapat merupakan bagian dari penugasan yang lebih besar. Definisi dasar penilaian dari suatu personal properti harus sesuai dengan tujuan dari penilaian properti, baik itu untuk jual beli, renovasi atau penghancuran properti. Personal properti dapat dinilai berdasarkan Nilai Pasar, Nilai Sisa atau Nilai Likuidasi, misalnya nilai personal properti dari suatu hotel yang dijual sebagai Properti dengan Bisnis Khusus (PBK) dibandingkan dengan nilai personal properti dari suatu hotel yang sudah menghentikan kegiatan usahanya.


10

4.0

3.3.2

Penilai harus mampu memisahkan personal properti dari suatu real properti, dan dalam situasi tertentu mungkin diperlukan untuk mengesampingkannya, misalnya dalam penilaian yang terkait dengan fungsi Pemerintah seperti perpajakan atau pengambilalihan properti untuk kepentingan publik (compulsory acquisition).

3.3.3

Dalam penilaian aset dari suatu bisnis, Penilai harus mempertimbangkan apakah aset tersebut dinilai sebagai bagian dari bisnis yang berjalan (going concern) atau aset terpisah.

3.4

Penilai seharusnya memiliki pemahaman mengenai kebiasaan setempat (local custom) mengenai apakah suatu benda dianggap sebagai personal properti atau real properti. Dalam keadaan tertentu, benda yang terpasang permanen pada real properti yang biasanya dianggap sebagai personal properti, dapat dianggap sebagai bagian dari real properti pada waktu selesainya penghunian, terutama apabila pelepasan dan pemindahannya mengakibatkan kerusakan berarti pada benda tersebut maupun bangunan di mana benda tersebut dipasang.

3.5

Berbagai teknik yang digunakan dalam ketiga pendekatan penilaian dapat diterapkan pula pada penilaian personal properti. 3.5.1

Jika penilai berpendapat bahwa personal properti yang merupakan bagian dari properti yang dinilai adalah lebih tinggi atau lebih rendah nilainya dibandingkan dengan properti sejenis, maka Penilai harus memperhitungkan selisih nilai yang dikontribusikan tersebut dalam penilaian.

3.5.2

Dalam penugasan tertentu, Penilai mungkin harus menentukan tingkat kerusakan fisik, kemunduran fungsional dan ekonomis yang menurunkan nilai personal properti tersebut. Hal ini tidak terlepas dari pertimbangan mengenai sisa umur ekonomis suatu bangunan di mana personal properti tersebut berada.

Perusahaan/Badan Usaha (Business) 4.1

Badan Usaha adalah entitas komersial, industri, jasa atau investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari keuntungan yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen. Terkait erat dengan konsep dari entitas usaha adalah istilah : •

perusahaan operasional (operating company), yaitu entitas usaha yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual atau memperdagangkan suatu produk atau jasa, dan

•

’going concern’, yaitu sebuah entitas yang terus melaksanakan kegiatan operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa adanya maksud atau kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil secara material skala usahanya.


11

4.2

4.3

Perusahaan merupakan suatu badan hukum, yang dapat berbentuk perseroan terbatas (UU No.1 tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas) atau bentuk lainnya, yaitu sebagaimana diatur dalam UU No. 3 tahun 1982 tentang Wajib Daftar Perusahaan terdiri dari : • Perusahaan Perorangan • Perseroan Terbatas • Perusahaan Firma • Perusahaan Komanditer • Koperasi • BUMN (dapat berbentuk perusahaan perseroan, perusahaan umum atau perusahaan jawatan) 4.2.1

Badan Usaha yang bukan merupakan perseroan terbatas, misalnya perusahaan perorangan (sole proprietorship), joint ventures dan persekutuan perdata, perusahaan firma dan komanditer (general and limited partnerships).

4.2.2

Badan usaha yang berbentuk perseroan terbatas meliputi perusahaan tertutup, perusahaan terbuka atau perusahaan publik yang sahamnya tersedia untuk atau dimiliki publik.

4.2.3

Bentuk hukum lainnya dari badan usaha adalah ’trust arrangement’ atau di Indonesia sejenis dengan reksa dana Kontrak Investasi Kolektif yang pengendaliannya dipegang oleh trustee (individual atau corporate trustee), serta grup perusahaan yang mengkombinasikan perusahaan induk dan anak, kepentingan kemitraan, dan hubungan ’trustee’ (trusteeships).

Badan usaha dapat mempunyai kegiatan ekonomi yang sangat luas, mencakup baik sektor swasta maupun sektor publik. Kegiatan usaha mencakup antara lain kegiatan manufaktur, perdagangan grosir, perdagangan eceran, penginapan, perawatan kesehatan dan jasa-jasa antara lain di bidang keuangan, hukum, pendidikan dan sosial. 4.3.1

Perusahaan investasi atau perusahaan induk (holding company), yang mempertahankan kepentingan pengendalian pada perusahaan anak melalui kepemilikan saham pada anak-anak perusahaannya, termasuk antara lain kegiatan usaha di bidang properti dan agri.

4.3.2

Properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) seperti hotel, SPBU, restoran, bioskop, yang disebut sebagai Properti dengan Bisnis Khusus, atau entitas operasional, dinilai berdasarkan Nilai Pasar, dimana Nilai Pasar ini mencakup komponen nilai yang terdiri dari tanah, bangunan, personal properti, aset tidak berwujud dan kegiatan usahanya sendiri. Properti ini biasanya dijual di pasar sebagai satu kesatuan operasional, sehingga identifikasi terpisah atas tanah, bangunan dan nilai lainnya mungkin sulit dilakukan, karenanya diperlukan perhatian khusus dalam mengidentifikasikan komponen properti yang termasuk di dalam penilaian (Lihat PPPI 15Penilaian Properti dengan Bisnis Khusus).


12

4.4

Berdasarkan terminologi akuntansi, aset dari suatu badan usaha mencakup aset berwujud dan tidak berwujud; 4.4.1

Aset berwujud meliputi aset lancar dan aset jangka panjang seperti tanah dan bangunan, peralatan dan perlengkapan (fixtures & equipment) dan personal properti yang berwujud.

4.4.2

Aset tidak berwujud (intangible assets) yang dikategorikan sebagai personal properti tidak berwujud, meliputi keahlian manajemen, pengetahuan teknik pemasaran, peringkat pinjaman (credit rating), kumpulan tenaga kerja, pabrik yang operasional, goodwill dan kepemilikan atas berbagai hak berupa Hak Atas Kekayaan Intelektual (HAKI) dan instrumen hukum (misalnya paten, hak cipta, waralaba dan kontrak) 4.4.2.1

4.5

4.6

Goodwill terdiri atas 2 (dua) jenis, yaitu goodwill yang melekat pada properti (property-specific) serta dapat dialihkan kepada pemilik baru pada saat penjualan properti, dan personal goodwill yang melekat pada pemilik atau pengelola properti.

Penilaian Bisnis dilakukan untuk berbagai tujuan, termasuk (Lihat PPPI 6 Penilaian Bisnis) : 4.5.1

Akuisisi dan penjualan dari suatu usaha/bisnis perorangan, penggabungan usaha (merger), atau estimasi nilai saham yang dimiliki oleh pemegang saham suatu usaha;

4.5.2

Penilaian Bisnis seringkali digunakan sebagai dasar untuk mengalokasikan dan menggambarkan Nilai dalam Penggunaan (lihat SPI 2 Dasar Penilaian Selain Nilai Pasar) dari berbagai aset suatu usaha/bisnis. Penilaian Bisnis juga dapat memberikan dasar untuk mengestimasikan besarnya keusangan pada aset tetap tertentu dari suatu usaha/bisnis.

Penilaian Bisnis dapat didasarkan pada Nilai Pasar dari badan usaha. Nilai Pasar dari suatu perusahaan tidak harus sama dengan Nilai dalam Penggunaan dari suatu perusahaan. Penilaian yang ditujukan untuk pelaporan keuangan biasanya dibutuhkan untuk melaporkan Nilai Wajar, yang dapat sama atau tidak sama dengan Nilai Pasar. Dalam situasi demikian, Penilai harus mengindikasikan apakah nilai dapat atau tidak dapat memenuhi definisi Nilai Pasar dan Nilai Wajar (Lihat KPUP batir 8.1). Penilaian dari ‘going concern’ biasanya didasarkan pada Nilai dalam Penggunaan. Untuk tujuan pelaporan keuangan, Nilai dalam Penggunaan memiliki arti khusus (Lihat Standar Akuntansi Internasional 36 Penurunan Nilai Aset) yang membedakan istilah ini dari penggunaan yang umum pada praktek penilaian.

4.7

Penilai harus mengidentifikasikan secara jelas badan usaha (misalnya perusahaan operasional, perusahaan induk, perusahaan dengan bisnis khusus), hak kepemilikan badan usaha atau surat berharga (misalnya saham perusahaan terbuka atau tertutup dan saham reksa dana) yang dinilai.


13

4.8

5.0

4.7.1

Hak kepemilikan mungkin berbentuk utuh, terbagi di antara pemegang saham, dan/atau melibatkan kepentingan mayoritas dan minoritas.

4.7.2

Penilai harus mempertimbangkan hak, keistimewaan khusus dan kondisi yang melekat pada hak kepemilikan, baik dalam bentuk perseroan, persekutuan perdata (partnership) maupun perusahaan perorangan (proprietorship).

Penilaian Bisnis menggunakan tiga pendekatan penilaian, dimana Penilai biasanya merekonsiliasikan indikasi nilai yang didapatkan dari 2 (dua) atau lebih pendekatan dan metode yang digunakan. (Lihat PPI 6 - Penilaian Bisnis). 4.8.1

Pendekatan Data Pasar dilakukan dengan membandingkan badan usaha yang dinilai dengan badan usaha lainnya, hak kepemilikan perusahaan atau saham yang sejenis yang dijual di pasar terbuka. Perusahaan yang dibandingkan seharusnya berasal dari industri yang sama atau sejenis dan bereaksi sama terhadap perubahan berbagai variabel ekonomi. Sumber data yang umum didapatkan termasuk pasar akuisisi di mana seluruh perusahaan diperjual belikan, transaksi terdahulu atas kepemilikan perusahaan dan pasar saham publik di mana hak kepemilikan dari badan usaha sejenis diperdagangkan.

4.8.2

Pendekatan Pendapatan dilakukan dengan memperhitungkan nilai kini dari pendapatan atau keuntungan yang diantisipasikan di masa depan, yang meliputi tingkat pertumbuhan dan waktu yang diharapkan, resiko yang terkait dan nilai uang terhadap waktu (time value of money). Pendapatan dikonversi menjadi inidikasi nilai melalui metode kapitalisasi langsung dari tingkat pendapatan yang dianggap mewakili, atau analisis DCF, atau metode dividen, di mana penerimaan kas diestimasikan terjadi secara berurutan di masa depan dan dikonversikan menjadi nilai kini melalui penerapan tingkat diskonto.

4.8.3

Pendekatan Berbasis Aset dilakukan dengan menyesuaikan neraca perusahaan yang melaporkan seluruh aset baik berwujud maupun tidak berwujud dan seluruh kewajibannya pada Nilai Pasarnya, atau nilai yang dicatatkan (carrying amount) yang dianggap wajar. Jika pendekatan berbasis aset digunakan untuk menilai badan usaha operasional yang dinilai berdasarkan asumsi bisnis yang berjalan (going concern), maka estimasi nilai yang diberikan seharusnya juga mempertimbangkan perkiraan nilai dari pendekatan lainnya.

Hak Kepemilikan Finansial (Financial Interest) 5.1

Hak Kepemilikan Finansial (HKF) pada properti berasal dari pembagian secara hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya persekutuan/partnership, sindikasi, BOT, sewa/co-tenancies, joint venture), dan dari pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrumen keuangan lainnya) pada harga yang dinyatakan dalam periode tertentu,


14

atau berasal dari pembentukan instrumen investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset real estat. 5.1.1

5.1.2

Hak kepemilikan secara hukum dapat dibagi untuk membentuk persekutuan usaha (partnership), dimana dua orang atau lebih secara bersama-sama memiliki badan usaha atau properti yang secara bersama-sama pula memperoleh keuntungan atau kerugiannya. 5.1.1.1

Persekutuan umum (general partnership) adalah bentuk pengaturan kemitraan usaha di mana seluruh mitra bersama-sama menanggung resiko investasi dan setiap mitra bertanggung jawab secara penuh atas seluruh kewajiban kemitraan.

5.1.1.2

Persekutuan terbatas (limited partnership) adalah bentuk pengaturan kemitraan yang terdiri dari mitra umum dan mitra terbatas. Mitra umum mengelola badan usaha dan diasumsikan bertanggung jawab penuh atas segala kewajiban kemitraan, sedangkan mitra terbatas bersifat pasif dan bertanggung jawab hanya sebesar penyertaan modalnya. Di Indonesia, persekutuan terbatas ini dikenal sebagai Persekutuan Komanditer atau CV(Commanditaire Venootschap).

Badan hukum lainnya yang berkaitan dengan persekutuan usaha (partnership) adalah sindikasi dan joint venture. 5.1.2.1

Sindikasi seringkali diorganisasikan oleh mitra umum sedangkan Investor menjadi mitra terbatas. Sindikasi mengumpulkan dana untuk akuisisi dan pengembangan proyek atau kegiatan bisnis (business ventures) lainnya.

5.1.2.2

Joint venture adalah kombinasi dari dua atau lebih badan hukum yang bekerja sama untuk mengembangkan proyek tertentu. Perbedaan joint venture dengan bentuk kemitraan adalah pada jangka waktu/masa yang terbatas dan spesifik untuk proyek tertentu.

5.1.3

Opsi adalah kesepakatan untuk menjanjikan terlebih dahulu penawaran untuk membeli, menjual atau menyewakan properti dalam jangka waktu tertentu dengan harga yang telah ditetapkan sebelumnya (stated price). Opsi akan menciptakan suatu hak kontraktual yang pelaksanaannya tergantung pada beberapa kondisi tertentu. Pemegang hak opsi dapat memilih untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan hak opsinya, karenanya opsi berbeda dengan kontrak untuk membeli atau menjual properti. Opsi untuk membeli dapat juga dikaitkan dengan perjanjian sewa, dimana opsi untuk membeli sering memuat ketentuan bahwa sebagian dari sewa yang dibayarkan dapat diperhitungkan dalam harga beli.

5.1.4

Investasi properti melalui kepemilikan surat berharga (securities) atau instrumen yang menjamin posisi hutang dan ekuitas, merupakan alternatif dari bentuk kepemilikan properti secara langsung yang ada saat ini. Investor dapat memiliki dan memperdagangkan surat


15

berharga yang dimilikinya pada suatu properti atau kumpulan properti dengan cara yang sama seperti bila melakukan jual beli saham perusahaan.

5.2

5.3

5.4

5.1.4.1

Pasar dari surat berharga ini meliputi sektor swasta, atau institusional (persekutuan usaha, perusahaan, dana pensiun dan perusahaan asuransi) dan sektor publik (investor individual yang melakukan perdagangan di bursa efek).

5.1.4.2

Instrumen investasi yang disekuritisasikan, termasuk Real Estate Investment Trust (REIT), atau Efek Beragun Aset (EBA) serta instrumen lainnya seperti Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), Real Estate Operating Companies (REOCs).

HKF adalah aset tidak berwujud yang dapat mencakup: 5.2.1

hak yang melekat pada kepemilikan badan usaha atau properti, yaitu untuk menggunakan, menempati, menjual, menyewakan atau mengelola;

5.2.2

hak yang melekat pada suatu kontrak yang memberikan opsi untuk membeli atau kontrak sewa menyewa yang berisi opsi untuk membeli;

5.2.3

hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu surat berharga (misalnya untuk meneruskan kepemilikan atau menjualnya)

HKF membutuhkan penilaian untuk berbagai alasan. 5.3.1

HKF dapat diikutsertakan dalam kepemilikan aset seorang mitra. Untuk mengetahui total nilai aset yang dimiliki oleh mitra tersebut, nilai dari HKF harus ditentukan. Seorang mitra dapat juga berkeinginan untuk menjual HKFnya, atau HKF tersebut dapat dialihkan ke pihak lain dan menjadi obyek pajak warisan dan pengesahan wasiat. Mitra umum dapat juga membeli HKF untuktujuan mengalihkannya menjadi persekutuan terbatas (limited partnership).

5.3.2

Hak untuk membeli, yang seringkali dilaksanakan dengan sejumlah kecil uang, menciptakan rasio hutang ekuitas (leverage) atau kemampuan mendapatkan pinjaman (gearing) yang tinggi, di mana dampaknya harus dipertimbangkan dalam harga transaksi final. Opsi sewa beli membatasi kemampuan untuk dapat dipasarkan (marketability) dari properti sewa, dan dapat membatasi Nilai Pasar dari properti sewa.

5.3.3

Penilaian dari instrumen investasi yang disekuritisasikan dilakukan untuk tujuan penjaminan dan pemeringkatan dari surat berharga sebelum dilakukannya penawaran publik perdana (Initial Public Offering - IPO).

Standar Akuntansi Internasional (International Accounting Standard – IAS), IAS 32 tentang Pengungkapan dan Penyajian Instrumen Keuangan; mendefinisikan aset keuangan, kewajiban keuangan, instrumen keuangan dan instrumen ekuitas; serta compound (financial) instrument.


16

Menurut IAS 32, suatu entitas seharusnya mengungkapkan informasi mengenai Nilai Wajar untuk setiap kelas dari aset keuangan dan kewajiban keuangan, sehingga memungkinkan perbandingan dengan jumlah yang dicatatkan (carrying amount) di dalam neraca keuangan. Hal-hal yang harus diungkapkan oleh suatu entitas. 5.4.1

Aset keuangan adalah aset yang berupa : a) uang tunai; b) instrumen saham pada entitas lainnya; c) hak kontraktual: (i) untuk menerima uang tunai atau aset keuangan lainnya dari entitas lainnya; (ii) untuk mempertukarkan instrumen keuangan dengan entitas lainnya di bawah kondisi yang secara potensial menguntungkan atau kontrak yang akan atau dapat diselesaikan dengan instrumen saham entitas itu sendiri dan: (iii) bukan merupakan derivatif (non-derivative) di mana entitas berkewajiban untuk menerima sejumlah instrumen ekuitasnya sendiri; (iv) derivatif yang dapat atau akan diselesaikan selain dengan pertukaran sejumlah tertentu uang kas atau aset keuangan lainnya untuk sejumlah tertentu instrumen ekuitas dari entitas itu sendiri. 5.4.1.1

5.4.2

Contoh yang umum dari aset keuangan yang mewakili hak kontraktual untuk menerima uang tunai di masa depan adalah: a. Piutang dan hutang dagang b. Surat Pengakuan Hutang c. Pinjaman d. Obligasi

Kewajiban keuangan adalah kewajiban yang a) merupakan kewajiban kontraktual (i) untuk memberikan uang tunai atau aset keuangan lainnya kepada entitas lainnya; atau (ii) untuk mempertukarkan instrumen keuangan dengan entitas lainnya di bawah kondisi yang secara potensial tidak menguntungkan atau b) kontrak yang akan atau dapat diselesaikan dengan instrumen ekuitas entitas itu sendiri dan: (i) bukan merupakan derivatif (non-derivative) dimana entitas berkewajiban untuk menyerahkan sejumlah instrumen ekuitasnya sendiri (ii) derivatif yang dapat atau akan diselesaikan selain dengan pertukaran sejumlah tertentu uang kas atau aset keuangan lainnya untuk sejumlah tertentu instrumen ekuitas dari entitas itu sendiri. Untuk tujuan ini instrumen ekuitas dari entitas itu sendiri tidak termasuk instrumen yang merupakan kontrak untuk


17

penerimaan atau penyerahan di masa depan dari instrumen ekuitas entitas tersebut (Suatu entitas mungkin memiliki kewajiban kontraktual yang dapat diselesaikan dengan penyerahan uang tunai atau aset keuangan lainnnya, pertukaran aset atau kewajiban keuangan, atau melalui pembayaran dalam bentuk instrumen ekuitas, baik derivative maupun non-derivative). 5.4.2.1

5.4.3

Instrumen keuangan adalah kontrak yang meningkatkan aset keuangan dari suatu entitas di satu sisi dan di sisi lainnya kewajiban keuangan atau instrumen ekuitas dari entitas lainnya. Instrumen keuangan bervariasi dari instrumen primer tradisional seperti obligasi hingga berbagai bentuk instrumen keuangan derivatif. 5.4.3.1

Instrumen keuangan derivatif memberikan kepada satu pihak suatu hak kontraktual untuk mempertukarkan aset keuangan dengan pihak lainnya di bawah kondisi yang secara potensial menguntungkan, atau kewajiban kontraktual untuk mempertukarkan aset keuangan dengan pihak lainnya di bawah kondisi yang secara potensial tidak menguntungkan. Bagaimanapun, instrumen ini pada umumnya tidak mengakibatkan dialihkannya instrumen keuangan primer di awal kontrak, ataupun mengakibatkan terjadinya peralihan tersebut di akhir kontrak (IAS, AG 16).

5.4.3.2

Instrumen keuangan derivatif menciptakan hak dan kewajiban, yang secara efektif mengalihkan di antara para pihak, satu atau lebih risiko keuangan yang melekat pada instrumen keuangan kepada instrumen derivatif tersebut. Berbagai jenis instrumen keuangan derivatif mengandung suatu hak dan kewajiban untuk membuat pertukaran di masa depan, termasuk tingkat bunga dan pertukaran mata uang, penetapan batas atas tingkat bunga, batas atas dan batas bawah (collars and floors), komitmen pinjaman, fasilitas pengeluaran surat hutang, dan LC (IAS 32, AG 19).

5.4.3.3

5.4.3.4

5.4.4

Contoh umum dari kewajiban keuangan yang mewakili kewajiban kontraktual untuk menyerahkan uang tunai di masa depan adalah: a. Piutang dan hutang dagang b. Surat Pengakuan Hutang c. Pinjaman d. Obligasi

Sewa keuangan (finance lease) dipandang sebagai instrumen keuangan, tetapi sewa operasional tidak dipandang sebagai instrumen keuangan (IAS 32, AG 9).

Instrumen ekuitas adalah kontrak yang membuktikan adanya hak residu (residual interest) pada aset dari suatu entitas setelah dikurangi dengan kewajiban.


18

5.4.5

5.5

5.6

5.4.4.1

Contoh dari instrumen ekuitas adalah termasuk saham biasa yang tidak bisa dijual kembali (non-puttable ordinary shares), beberapa jenis dari saham preferen, dan waran atau call option tertulis yang memungkinkan pemegangnya untuk membeli sejumlah tertentu saham biasa yang tidak bisa dijual kembali dari entitas yang menerbitkannya melalui penukaran dengan sejumlah uang tunai tertentu atau aset keuangan lainnya (IAS 32, AG 13).

5.4.4.2

’Call option’ yang telah dibeli atau kontrak sejenis lainnya yang dimiliki oleh suatu entitas yang memberikan hak untuk membeli kembali sejumlah tertentu instrumen ekuitasnya sendiri melalui penukaran dengan menyerahkan sejumlah uang tunai tertentu atau aset keuangan lainnya adalah bukan merupakan aset keuangan dari suatu entitas (IAS 32, AG 14).

Instrumen keuangan berganda (compound instrument) adalah instrumen keuangan yang dilihat dari sudut pandang penerbitnya, mengandung elemen kewajiban dan ekuitas.

Nilai dari kumpulan berbagai HKF pada suatu properti dapat lebih besar atau lebih kecil dari penjumlahan hak secara terpisah pada properti tersebut. 5.5.1

Nilai dari hak kepemilikan 100% (meliputi seluruh pemegang saham atau mitra) atas properti penghasil pendapatan yang dimiliki oleh suatu persekutuan usaha atau sindikasi akan cenderung melebihi nilai agregat dari seluruh hak minoritas pada properti. Sejalan dengan itu, nilai dari portofolio REIT yang mewakili kumpulan dari berbagai properti, adalah cenderung berbeda dari penjumlahan nilai dari seluruh properti yang membentuk portofolio, sebagai konsekuensi dari sinergi tertentu atas properti-properti di dalam portofolio dan/atau manajemen portofolio.

5.5.2

Penilai mengestimasikan terlebih dahulu nilai secara keseluruhan atau satu kesatuan hak pada properti sebelum mengkaji hak kepemilikan secara terpisah (disaggregated or fragmented ownership interest).

5.5.3

Dalam penugasan yang berkaitan dengan HKF, Penilai harus secara jelas mengidentifikasikan hak kepemilikan yang dinilai secara pasti, baik hak mayoritas maupun minoritas dari suatu badan usaha atau properti, hak kontraktual, atau hak mayoritas/minoritas dalam suatu REIT. Penilai harus mengkaji kesepakatan kontraktual antara para pihak atau Akte Pendirian untuk memverifikasi persentase saham yang diwakili oleh HKF pada properti tersebut.

Penilaian HKF melibatkan berbagai pertimbangan yang sangat khusus. Oleh karena itu, Penilai harus mengadaptasi pendekatan penilaian yang sesuai untuk HKF yang dinilai. 5.6.1

Seluruh pendekatan mungkin sesuai untuk penilaian properti yang dimiliki oleh persekutuan umum. 5.6.1.1


Apabila data pembanding dianalisis dengan Pendekatan Data Pasar, Penilai menentukan apakah item non-realty termasuk di dalam harga pembelian. 19

Apabila item non-realty dimasukkan, Penilai harus mengidentifikasikannya dan mempertimbangkan serta mengestimasikan pengaruhnya terhadap nilai. 5.6.2

Dalam situasi di mana mitra umum melakukan pembelian hak dalam kemitraan atau sindikasi untuk penjualan sebagai hak kemitraan terbatas, Penilai mempertimbangkan pengaruh dari item non-realty terhadap harga transaksi. Item ini termasuk pembiayaan khusus, jaminan penghunian atau pendapatan dan jasa manajemen.

5.6.3

Opsi untuk membeli dipertimbangkan sebagai biaya bagi pembeli apabila opsi ini dilaksanakan. Oleh karena itu, biaya untuk opsi pembelian yang dilaksanakan ditambahkan pada harga jual dari realti. Penilai mempertimbangkan pengaruh dari rasio hutang ekuitas (leverage), atau kemampuan mendapatkan pinjaman (gearing), yang dihasilkan dari opsi untuk membeli dengan harga transaksi final dari suatu properti. Apabila opsi untuk membeli pada suatu perjanjian sewa dilaksanakan dan pembayaran sewa di masa lalu dikreditkan pada harga beli, pembayaran tersebut dicatat sebagai pembayaran bertahap.

5.6.4

Unit atau saham dalam REIT ditentukan harganya di pasar di mana surat berharga tersebut diperdagangkan. Penilaian dari aset real estat yang dimiliki sebagai bagian dari satu instrumen investasi mungkin dibutuhkan untuk tujuan penjaminan atau pemeringkatan sebelum dilakukannya penawaran publik perdana (Initial Public Offering - IPO). Dalam situasi tersebut, Penilai menerapkan pendekatan dan metode yang konsisten dengan karakteristik pendapatan dari real estat.


20

Jenis Properti. Draft Jenis Properti 1

Recommend Documents