VOORSTEL AAN HET ALGEMEEN BESTUUR
AGENDAPUNT 14
Onderwerp: restauratie en renovatie van de bijgebouwen Dijkhuis Jaarsveld.
Nummer: 427293
In D&H: In Cie:
P.A. Holt 030 634 59 50 ICA
In AB: Portefeuillehouder:
24-05-2011 BMZ SKK 29-06-2011 Poelmann
Steller: Telefoonnummer: Afdeling: Geheim:
ja
nee
Voorstel gelet op de noodzaak tot het plegen van groot-onderhoud aan het Dijkhuis en bijgebouwen, alsmede met het oog op verruiming van de gebruiksmogelijkheden, stelt het college u voor:
een aanvullend krediet van € 120.000,-- beschikbaar te stellen ten behoeve van de restauratie en renovatie van de monumentale bijgebouwen bij het Dijkhuis te Jaarsveld, naast het reeds beschikbare krediet van € 950.000,--
Advies commissie
BMZ
SKK
N.v.t. Tijdens de commissie BMZ op 24 mei 2011 heeft het college mededeling gedaan van het feit dat dit voorstel in voorbereiding is en dat het op 29 juni 2011 aan het algemeen bestuur ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het voorstel als zodanig komt daarmee voor die datum niet meer in de commissie aan de orde. Naar aanleiding van deze mededeling is vanuit de commissie gevraagd om het voorstel eerder toe te zenden, waardoor er ook ruimer gelegenheid is om desgewenst nog vragen hierover te stellen. Het voorstel is u vervolgens op 31 mei jl. toegezonden. Hierop zijn geen vragen c.q. opmerkingen gekomen en daarom wordt het nu zonder verdere aanpassingen/aanvullingen in dit verband aan u voorgelegd.
Reactie college op advies commissie
427293
-1-
INLEIDING Waar gaat het over Op 22 september 2010 (dm.nr. 295986) heeft het algemene bestuur besloten om een (aanvullend) krediet beschikbaar stellen van € 550.000,-- ten behoeve van de restauratie en renovatie van de monumentale bijgebouwen van het dijkhuis te Jaarsveld, naast de in dit verband reeds beschikbare € 400.000,-- (een en ander op basis van scenario 2; zie tabel 1). Dit besluit is genomen onder de nadrukkelijke voorwaarde dat deze investeringsuitgaaf volledig wordt gedekt door exploitatie-inkomsten en/of subsidies. In het onder dit besluit liggende plan richt het eerste rapport (Scan van gebruiksmogelijkheden) zich op de gebruiksmogelijkheden van het kantoorgedeelte. De belangrijkste conclusie is dat (voortzetting van) verhuur van de begane grond (inclusief aangebouwde, voormalige dienstwoning) de beste optie is voor behoud met een zoveel mogelijk kostendekkende exploitatie van dit gedeelte. Het tweede rapport (Mogelijkheden voor gebruiksverbetering en restauratie) richt zich met name op de bijgebouwen (wachthuis, zwarte schuur en paardenstal) van het dijkhuis. Het rapport geeft aan hoe de bijgebouwen, die dringend aan grootonderhoud toe zijn, beter benut kunnen worden. Regelmatig gebruik biedt nu eenmaal de beste kansen voor behoud van een monument.
Scenario 1
Scenario 2
Stenen wachthuis en zwarte schuur (220 m2 BVO) Nieuwe functie (expositie, winkel, groepen, lichte horeca)
Stenen wachthuis en zwarte schuur (220 m2 BVO)
Bouwdeel
Voormalig woning
Voormalig woning
Functie
Kantoorfunctie
Kantoorfunctie (kosten: ca. € 260.000,-)
Bouwdeel Functie
Dijkpost (kosten: ca. € 400.000,-)
Paardenstal (243 m2 BVO) Nieuwe functie (expositie, winkel, groepen, lichte horeca; Functie Dijkpost kosten: ca. € 290.000,-) Tabel 1: Het onderzoek van Hylkema heeft twee scenario’s opgeleverd (behorend bij voorstel van 22 september 2010). Bouwdeel
Paardenstal (243 m2 BVO)
Nieuwe ontwikkelingen Na het besluit van 22 september 2010 heeft de huidige huurder Koenders & Partners aangegeven dat wegens bedrijfsgroei en noodzakelijke formatie uitbreiding de extra kantoorruimte op de bovenverdieping van het voormalig woonhuis ontoereikend is. Op dit moment huurt Koenders & Partners 284m2 kantoorruimte in het dijkhuis en voormalig woonhuis. De beoogde realisatie van kantoorruimte op de zolder van het voormalig woonhuis levert ca 103m2 op. In totaliteit een verhuurbare kantoorruimte van ca 411m2. De huurder heeft aangegeven dat de formatie binnen vijf jaar toeneemt van 26 fte naar 50 fte. De beschikbaar gestelde kantoorruimte van ca 411 m2 is dus ontoereikend om het aantal van 50 medewerkers te huisvesten. Koenders & Partners heeft aangegeven dat indien het niet mogelijk is om aanvullende ruimte in het gebouwencomplex Jaarsveld bij te huren zij genoodzaakt is elders huisvesting te zoeken. Voortzetting van verhuur is van groot belang voor het behoud van het gebouwencomplex Jaarsveld met een zoveel mogelijk kostendekkende exploitatie. Samen met de huurder is gekeken naar mogelijkheden van additioneel verhuur binnen het gebouwencomplex. De huurder heeft aangegeven dat hij een huurovereenkomst voor een periode van 10 jaar met het waterschap wil aangaan mits hij de bedrijfsactiviteiten vanuit het dijkhuis met voldoende kantoorruimte kan voortzetten.
427293
-2-
Na heronderzoek heeft dit geleid tot de volgende aanpassingen van gebruiksfuncties van bouwdelen binnen het gebouwencomplex Jaarsveld:
Scenario 2
Nieuwe situatie
Bouwdeel
Stenen wachthuis en zwarte schuur (220 m2 BVO)
Stenen wachthuis en zwarte schuur (220 m2 BVO) Nieuwe functie (expositie, winkel, groepen, lichte horeca)/ stenen wachthuis tevens in gebruik als keuken t.b.v. huurder.
Functie
Dijkpost (kosten: ca. € 400.000,-)
Bouwdeel
Voormalig woning
Functie
Kantoorfunctie (kosten: ca. € 260.000,-) Kantoorfunctie
Voormalig woning
Paardenstal (243 m2 BVO) Nieuwe functie (expositie, winkel, groepen, lichte horeca; Functie kosten: ca. € 290.000,-) Tabel 2: Nieuwe situatie op basis van heronderzoek door Hylkema. Bouwdeel
Paardenstal (243 m2 BVO) Kantoorfunctie
Door de ‘nieuwe’ functie (bezoekerscentrum:expositie, winkel, groepen, lichte horeca) te verplaatsen van het bouwdeel paardenstal naar het bouwdeel stenen wachthuis en zwarte schuur, komt de aan het voormalig woonhuis grenzende paardenstal vrij. Dit bouwdeel wordt ingezet als te verhuren kantoorruimte. De gebruiksfunctie dijkpost komt binnen het gebouwencomplex Jaarsveld te vervallen en wordt elders ondergebracht (mogelijk rwzi Lopik of rwzi Nieuwegein). Koenders & Partners heeft aangegeven dat de nieuwe gebruiksinrichting voldoende te huren m2 kantoorruimte oplevert om alle medewerkers op termijn te kunnen huisvesten. Inmiddels is hiervoor op 31 mei 2011 een nieuwe huurovereenkomst getekend. De huuropbrengst neemt met de nu voorgestelde uitbreiding van het aantal te verhuren m2 jaarlijks toe van ca. € 32.000,-- (huidige huuropbrengst) naar € 87.000,--, in plaats van de € 46.000,-- waarvan in eerste instantie sprake was (daarnaast bedraagt de te betalen vergoeding voor servicekosten € 30.000,-- per jaar). Wat wordt daarom voorgesteld Wij stellen u voor om naast het reeds beschikbare bedrag van totaal € 950.000,-- een aanvullend krediet beschikbaar te stellen van € 120.000,-- ten behoeve van het realiseren van de nieuwe situatie.
ARGUMENTEN Renovatie/restauratie van de bijgebouwen (beide rijksmonument) is dringend noodzakelijk. Het waterschap is hier als eigenaar voor verantwoordelijk. Bovendien draagt het voorstel bij aan de instandhouding van het cultuurhistorisch erfgoed van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Door het toekennen van een bredere gebruiksfunctie van de bijgebouwen, met betrokkenheid vanuit de locale samenleving, wordt de toegankelijkheid van het gehele complex verbeterd. Hierdoor krijgt de taakuitoefening door het waterschap positieve aandacht. Daarnaast geldt dat regelmatig gebruik van het complex de beste garantie is om een monumentaal complex te bewaren voor de toekomst. Bovendien wordt door dit voorstel een gunstiger exploitatie mogelijk van het dijkhuiscomplex (zie ook onder ‘financiële consequenties’), omdat een beduidend extra aantal m² commercieel wordt verhuurd.
RELATIE MET ORGANISATIEMISSIE, COLLEGEPROGRAMMA OF ANDERE BELEIDSDOCUMENTEN Zoals geformuleerd in het ab-voorstel van 22 september: Op 27 september 2006 heeft het algemeen bestuur de nota ‘Omgaan met cultuurwaarden
427293
-3-
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden’ vastgesteld. Het in stand houden van dit complex past geheel in het daarin verwoorde beleid. In het collegeprogramma 2009-2012 is vastgelegd dat dit beleid wordt voortgezet niet alleen als onderdeel van onze identiteit als waterschap, maar ook omdat het een goede manier is om een verbinding te leggen met het huidige waterschapswerk en om daarover te communiceren met inwoners van ons gebied.
FINANCIËLE CONSEQUENTIES Voor de restauratie en renovatie van het gebouwencomplex Jaarsveld is door het algemene bestuur inmiddels (bij besluit van 22 september 2010, nr. 295986) een krediet beschikbaar gesteld van totaal € 950.000,--. Als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen worden de totale investeringsuitgaven nu geraamd op € 1.070.000,-- en daarom wordt u thans gevraagd om een aanvullend krediet van € 120.000,-beschikbaar te stellen. Deze investeringsuitgaaf wordt voor een bedrag van minimaal € 350.000,-- gedekt door toegekende subsidies (300.000,-- uit ‘Erfgoedparels” en 50.000,-- uit ‘ILG/AVP’). De kapitaallasten voortvloeiende uit het nog te dekken resterende bedrag (€ 720.000,--), alsmede de overige exploitatielasten, kunnen ruimschoots worden gedekt uit de jaarlijkse huuropbrengsten en de servicekostenvergoeding (zie onderstaande tabel 3). Bedragen zijn in duizenden euro’s Omschrijving Investeringen Investeringsuitgaven restauratie en renovatie complex Jaarsveld Externe dekking (subsidies Erfgoedparels en ILG/AvP) Resteert te dekken Kosten en opbrengsten Jaarlijkse kapitaallasten van 720 resp. 600 (rente en afschrijving)* Jaarlijkse beheer- en onderhoudskosten casco Jaarlijkse huuropbrengsten (huurcontract 10 jaar) Resterende exploitatielasten (voor rekening waterschap)
2011 Bedrag
2010 Bedrag
1.070 -350 720
950 -350 600
72
60
15 -87 0
25 -46 39
Tabel 3: Overzicht investeringsuitgaven en de daarmee samenhangende kosten en opbrengsten * o.b.v. gemiddelde afschrijvingstermijn ca. 20 jaar en een rentepercentage van 5% De jaarlijkse kosten van rente en afschrijving en beheer- en onderhoudkosten zijn gelijk aan de jaarlijkse huuropbrengsten. De huuropbrengsten zijn voor een periode van 10 jaar gegarandeerd in een huurcontract. De huuropbrengsten en de vergoeding van de servicekosten dekken in deze periode ruimschoots de kapitaallasten en de overige exploitatielasten. In deze opstelling is nog geen rekening gehouden met de mogelijke huurinkomsten van de ‘nieuwe functie’ (bezoekerscentrum). Er wordt hiervoor wel een bijdrage gevraagd in de variabele kosten van gas, water, elektra en beveiliging. Bovendien bestaat reëel uitzicht op extra subsidiemogelijkheden rondom het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim) ter hoogte van ca. € 60.000,- en op de serieuze mogelijkheid dat de uiteindelijke subsidietoekenning ingevolge de Agenda Vitaal Platteland (ILG/AVP) hoger is (ca € 135.000) dan waar nu rekening gehouden mee is gehouden (€ 50.000). Een nóg positiever beeld qua exploitatie is daarmee zeer waarschijnlijk.
KANTTEKENINGEN (niet van toepassing)
427293
-4-
UITVOERING (niet van toepassing)
COMMUNICATIE (niet van toepassing)
BIJLAGE(N) nee ja, namelijk
TER INZAGE nee ja, namelijk
Dijkgraaf en hoogheemraden, dijkgraaf, P.J.M. Poelmann secretaris-algemeen directeur, drs. E.Th. Meuleman
427293
-5-
