Adviesnota voor de raad
Onderwerp
:
Hergebruik historisch deel stadhuis
Datum collegebesluit
:
Dinsdag 18 augustus 2008
Datum raadsvergadering
:
Donderdag 23 oktober 2008
Agendapunt
:
Portefeuillehouder
:
Nummer postregistratie
:
Naam programma
:
Inlichtingen bij
:
Martin Erlings
Tel.nr.
:
0418 – 681 662
Email
:
[email protected]
Wethouder Zondag
Voorstel 1. In te stemmen met een herbestemming van het stadhuis in de vorm van: - primair gemeentelijk gebruik van bordes, raadzaal, trouwzaal, de daarboven gelegen zaal en de burgemeesterskamer voor de uitoefening van de raadsfuncties, de trouwfunctie, de bordesfunctie en de ontvangst van bijzondere gasten; - een permanente huisvesting van omroepstichting De Waarden / Dijkland in de voormalige archiefruimte; - het verhuren/verpachten van het resterende deel van het stadhuis aan een horecaondernemer, met recht op medegebruik van de ruimten die primair voor gemeentelijk gebruik bestemd blijven en met de plicht om in de lunchroom op de begane grond ruimte te bieden aan het TRIP (Toeristisch Informatiepunt). 2. In te stemmen met verplaatsing van de leeskamer voor de raad naar het gemeentekantoor aan de Hogeweg. 3. Kennis te nemen van het voornemen van het college om op basis van ad 1 en 2 met Café Plus tot een huurovereenkomst te komen. 4. Op basis van de inhoud van dit advies een scenario tot aanpassing van het stadhuis te kiezen en daartoe het benodigde krediet beschikbaar te stellen. Dit met inbegrip van een bedrag voor het verplaatsing van de leeskamer van de raad naar het gemeentekantoor. Inleiding In januari 2003 werden, nadat eind 2002 de plannen voor de realisatie van een nieuw gemeentehuis voor Zaltbommel op locatie De Tol waren stopgezet, door uw raad kaders gesteld om alsnog te komen tot een passende huisvesting voor de ambtelijke organisatie, voor het bestuur en voor de uitoefening van de raadsfunctie. Insteek hierbij was behoud van in elk geval het historisch deel van het stadhuis voor de uitoefening van de raads- trouw- en bordesfunctie. Tevens werd bezien in hoeverre het mogelijk was om in het stadhuis ook een publieksfunctie onder te brengen. Er werden tot medio 2003 allerlei alternatieven onderzocht om tot een adequate huisvesting te komen, met als uitgangspunt dat het stadhuis behouden zou blijven als ‘huis van de gemeente’ en dat het een daaraan gelieerde functie zou behouden.
In 2004 werd besloten tot aankoop van het gemeentekantoor aan de Hogeweg te Zaltbommel. In directe relatie daarmee werd besloten het historisch deel van het stadhuis her te bestemmen voor de uitoefening van de raads-, trouw- en bordesfunctie. Ook werd besloten te komen tot verkoop van het achterste deel van het stadhuis. Tevens werd er gelijktijdig voor gekozen om zo mogelijk voor het historisch deel van het stadhuis een horeca-exploitant aan te trekken. Dit enerzijds om na vertrek van de ambtelijke organisatie toch voldoende levendigheid op de Markt te behouden en anderzijds om door huur/verpachting gelden te genereren voor het dekken van (een deel van) de onderhouds- en exploitatielasten van het stadhuis. Een ander belangrijk item m.b.t. de keuze voor het aantrekken van een horeca-exploitant is gelegen in het feit dat zo’n exploitant ook de catering kan verzorgen voor vergaderingen en bijeenkomsten van de gemeente, waarmee een besparing op de inzet van bodes kan worden bewerkstelligd. (Een besparing die overigens al met ingang van 2008 in de meerjarenbegroting werd ingeboekt, maar gezien het feit dat de aanpassing van het stadhuis nog moet plaatsvinden in 2008 niet geëffectueerd zal worden.) Om de planvorming m.b.t. de herbestemming van het stadhuis te begeleiden werd er een kerngroep (later een raadswerkgroep) samengesteld, waarin meerdere leden vanuit uw raad participeren. Met de informatienota van 7 november 2005 konden wij u berichten met Moonen Projectontwikkeling te ’s Hertogenbosch overeenstemming te hebben bereikt over de verkoop van een groot deel van het stadhuis voor de realisatie van 7 appartementen en een commerciële ruimte aan de Tolstraatzijde. Het heeft vervolgens toch nog tot december 2007 geduurd alvorens het effectief tot notariële levering van het betreffende bouwdeel aan Moonen Projectontwikkeling kon komen. Reden was de lange ontwerp- en proceduretijd alvorens een bouwvergunning kon worden afgegeven. Met name het feit dat het stadhuis een rijksmonument betreft en er voorafgaand aan de overdracht een notarieel en kadastraal vastgelegde splitsingsakte nodig was, is daar debet aan geweest. In 2005 en 2006 is er veel energie gestoken in gesprekken met potentiële gegadigden voor de uitoefening van een horecafunctie in het stadhuis. Dit onder de voorwaarden van behoud van het gemeentelijk gebruik. Die gespreken bleven lange tijd zonder resultaat. Pas in 2007 is het tot meer concreet overleg met potentiële kandidaten gekomen. Op basis van een voorstel van partijen heeft voornoemde kerngroep de voorkeur uitgesproken een vervolgtraject in te gaan met Café Plus te Zaltbommel. Dit advies is door ons opgevolgd. Tussen 2004 en 2008 zijn er ontwikkelingen geweest die invloed kregen op het hergebruik van het stadhuis. Zo is in 2007 omroepstichting De Waarden / Dijkland tijdelijk gehuisvest in het souterrain van het stadhuis. Dit echter wel met uitzicht op een permanente huisvesting in dit gebouw. Hierover bent u met de informatienota van 4 december 2007 geïnformeerd. Daarnaast is het Toeristisch Informatiepunt (het TRIP) ontstaan. Deze partij heeft in de entreehal van het stadhuis tijdelijk huisvesting verkregen. Dit, met uitzicht op een permanente huisvesting binnen het beoogde horecagedeelte in het stadhuis. Met Café Plus is het plan tot hergebruik van het stadhuis verder uitgewerkt. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van een stadskoffiehuis met koffiebranderij, een lunchroom (gecombineerd met een terras vóór het stadhuis) en een koffie/theewinkel op de begane grond van het pand. Verder wordt voorzien in het aanbieden van vergaderfaciliteiten met eventueel bijbehorende arrangementen qua catering (lunch en/of diner). Dit laatste echter puur gerelateerd aan de vergaderfaciliteiten en niet in de vorm van een restaurantfunctie. In het plan is verder voorzien in een permanente huisvesting voor omroepstichting De Waarden / Dijkland in de voormalige archiefruimte van het stadhuis. Dit met een ‘eigen’ entree via de toegang onder het bordes. Ook is voorzien in een infobalie voor het TRIP in de lunchroom op de begane grond.
2
Voor vergaderingen van raad, carrousel, bezwaar- en beroepscommissie, alsmede voor andere bijeenkomsten die vanuit de gemeente in het stadhuis worden gehouden, zal de catering door Café Plus worden verzorgd. Op tijden dat de gemeente geen gebruik maakt van de raadzaal, de trouwzaal, de zaal boven de trouwzaal en/of de voormalige burgemeesterskamer, is er voor Café Plus de mogelijkheid die ruimten voor zijn vergaderfaciliteiten/arrangementen in te zetten. Een en ander is uitgewerkt in de concept-overeenkomst die voor u ter inzage ligt. Zoals onder voorstel ad 3 verwoord, moet over deze overeenkomst en de te bedingen huursom nog verdere afspraken worden gemaakt. De kaders waarbinnen die plaats vinden zijn uit de concept-overeenkomst te halen. Zie verder Kanttekeningen 2, 3 en 4. Tot uitvoering van de splitsing tussen het door Moonen Projectontwikkeling gekochte bouwdeel en het historisch deel van het stadhuis is het helaas nog niet gekomen. Reden is dat er eerst bezwaar en vervolgens beroep door derden werd ingesteld tegen de verleende bouwvergunning. Inmiddels is er door de rechter uitspraak gedaan en heeft deze besloten geen voorlopige voorziening te treffen, zodat er geen beletsel meer bestaat om tot splitsing te komen; ook al staat het instellen van hoger beroep door de bezwaarmaker (ten tijde van het schrijven van dit advies) nog open. Door Bouwgroep Moonen te ’s Hertogenbosch wordt in september 2008 gestart met de bouw van de appartementen en van de commerciële ruimte. Dan worden tegelijk ook de splitsingswerkzaamheden uitgevoerd. Om geen onnodige kosten ten laste van onze gemeente te moeten maken, is het van belang dat er tegelijk oplopend gewerkt kan worden aan de aanpassingen aan het historisch deel van het stadhuis. Dat is van belang omdat sommige van die werkzaamheden uitgevoerd moeten worden alvorens de splitsing kan worden voltooid. [Voorbeeld zijn een asbestsanering in de installatieruimte voordat Bouwgroep Moonen mag starten met splitsing van technische installaties, het in samenhang met het aansluiten van een nieuwe groepenverdeling tegelijk vervangen van de 36 jaar oude c.v.-ketel e.d.] Om het historisch deel van het stadhuis de herbestemming te geven zoals die hiervoor staat beschreven, moeten de nodige investeringen in het pand worden gedaan. Wil het stadhuis te verpachten zijn, dan zal het er zondermeer goed uit moeten zien. Op dit moment is de onderhoudssituatie qua installaties slecht en qua esthetica matig te noemen. In de afgelopen jaren heeft het buitenonderhoud nog wel in bepaalde mate aandacht gehad, maar qua binnenonderhoud is al vanaf ongeveer 1995 uitsluitend instandhoudingsonderhoud gepleegd. Reden daarvoor was dat het na de herindeling tot een nieuw gemeentehuis zou komen. Doordat de voormalige gemeente Zaltbommel jarenlang slechts beperkte budgetten voor het uitvoeren van het onderhoud kon vrijmaken, is er feitelijk al vanaf ca 1990 langzaam de klad gekomen in het uitvoeren van het reguliere onderhoud. Al meerdere jaren voor de herindeling was duidelijk dat er veel moest gebeuren aan de technische installaties (c.v., luchtbehandeling etc.). Aan adviezen en de inhoud van rapporten van de ARBO-dienst over te realiseren verbeteringen werd geen invulling gegeven. Dit vanuit het motief dat het toch tot een nieuwe huisvesting zou komen. Feit is wel dat we nu een stadhuis hebben waar veel aan moet gebeuren om het weer in een goede staat van onderhoud te brengen. Omdat het daarbij om forse investeringen gaat, is er voor gekozen om de aanpak voor u met meerdere scenario’s in beeld te brengen. De opbouw van de scenario’s is daarbij als volgt: 1. Het betreft uitsluitend een basisaanpak, waarbij het gebouw aan de huidige veiligheidseisen wordt aangepast en waarbij de technische basisinstallaties worden vernieuwd. Verder niets. Dit vergt volgens architectenraming een bedrag van ca 699.165,- incl. BTW. 2. Het basispakket aangevuld met de herinrichting van de raadzaal, de trouwzaal en de vergaderruimte boven de trouwzaal. Het totaalbedrag wordt dan samen met post 1 993.299,- incl. BTW. (Ps, zie ook tekst onder 4)
3
3.
4.
5.
6.
7.
Bij dit scenario worden naast de herinrichting van de onder 2 genoemde ruimten, deze ruimten geheel opgeknapt. Ook wordt de akoestiek in die ruimten verbeterd en wordt er als maatregel tegen de geluidsoverdracht van de vloer een zwevende vloer boven de raad- en trouwzaal aangebracht. De kosten van dit scenario worden door de architect geraamd op een bedrag van 227.458,- inclusief BTW. Samen met de posten 1 en 2 bedragen de kosten volgens raming in totaal 1.220.757,- incl. BTW. Het aan de huidige eisen aanpassen van de lift en van de plateaulift in het gebouw. Feitelijk is dit een niet uitstelbare voorziening die gekoppeld is aan het als openbaar gebouw blijven gebruiken van het stadhuis. Zodra voor scenario 2 wordt gekozen, dient al rekening te worden gehouden met deze extra kostenpost van 49.058,- incl. BTW. In de optelsom van de scenario’s komt de combinatie van 1 t/m 4 uit op een bedrag van 1.269.815.- incl. BTW. Naast het genoemde onder 1 t/m 4 betreft dit scenario het in esthetische zin opknappen van de overige ruimten in het stadhuis minus souterrain, begane grond en zolder. De kosten voor dit opknappen worden geraamd op een bedrag van 295.584,- inclusief BTW. Feitelijk betreft dit geen zelfstandig scenario, maar een gewenst scenario in aanvulling op die zijn genoemd onder 1 t/m 4, waarmee het totaal van de posten 1 t/m 5 uitkomt op 1.565.399,incl. BTW. Komt omroepstichting De Waarden / Dijkland definitief in de archiefruimte, dan zijn daarmee volgens architectenraming kosten gemoeid van 159.156,- incl. BTW. Gecombineerd met de posten 1 t/m 5 komt het geraamde totaalbedrag dan uit op 1.724.555,- incl. BTW.. Komt er een horeca-exploitant in het stadhuis, dan dient de begane grond van het stadhuis daarop in casco te worden voorbereid. Dit impliceert het verwijderen de bestaande keuken, van de balie etc., alsmede het aanleggen van primaire aansluitingen voor E- en Winstallaties, het behangklaar opleveren van wanden etc. Uitgegaan is van een opzet zoals bij verhuur van winkelruimten gebruikelijk is; te weten een casco ruimte waarin door de ondernemer zelf de inrichting in de meest brede zin wordt gerealiseerd. De kosten hiervoor worden geraamd op een bedrag van 161.817,- incl. BTW. De totale kosten van 1 t/m 7 komen uit op 1.886.372,- incl. BTW.
Komt er geen horeca-exploitant in het stadhuis, dan dient de begane grond natuurlijk wel volledig afgewerkt en ingericht te worden. Daarvoor is geen architectenbegroting beschikbaar, maar er zal in dat geval gerekend moeten worden op een bedrag van ca 250.000,- incl. BTW. Overigens zal er in dat geval ook een inrichting van de ruimten op de begane grond aan de orde zijn die thans zijn voorzien als koffiebranderij en winkel. Ook daarmee zal al snel een bedrag van ca 50.000,- incl. BTW zijn gemoeid. Tesamen dus een bedrag van ca 300.000,- incl. BTW. Dit bedrag komt dan in plaats van het onder 7 genoemde bedrag van 161.817.- incl. BTW. Naast het genoemde onder de scenario’s 1 t/m 7 is er nog een scenario 8 waarbij de toiletten in het souterrain worden verplaatst en waarbij ter plaatse van de huidige toiletruimte een keuken voor de horeca-ondernemer wordt gerealiseerd. Daarnaast komen er dan nog een personeelsruimte en een koelruimte De daarmee gepaard gaande kosten worden geraamd op een bedrag van 122.556,- incl. BTW. Dit bedrag komt echter, omdat het invulling van een uitdrukkelijke wens van de horecaondernemer betreft, volledig voor diens rekening. Wel kan het zijn dat dit bedrag vanuit de gemeente moet worden voorgefinancierd en dat het, met inbegrip van een rentecomponent, via een tijdelijk verhoogde huursom in de kas van de gemeente terug vloeit. Wordt geen invulling gegeven aan minimaal de basisaanpak, dan is de verwachting dat het gebouw direct na de uitvoering van de splitsingswerkzaamheden door Bouwgroep Moonen buiten gebruik moet worden gesteld. De reden daarvan is dat het gebouw dan niet meer voldoet aan de huidige veiligheidseisen (brandpreventie) en waarschijnlijk ook geen functionerende verwarming meer heeft.
4
Om het gebouw uitsluitend geschikt te maken voor een adequate uitoefening van de raads- en trouwfunctie is het minimaal nodig de scenario’s 1, 2 en 4 uit te voeren, alsmede het afwerken van de begane grond na splitsing van het gebouw. Dat komt neer op een bedrag van ongeveer 1.250.000,incl. BTW. Wil het gebouw voor de horeca-exploitant bruikbaar zijn, dan moet het totale gebouw een facelift krijgen zoals beschreven onder de posten 1 t/m 5, 7 en 8. Gebeurt dat niet, dan is er voor Café Plus geen basis aanwezig om tot ondertekening van een huurovereenkomst over te gaan. Sterker nog, dan is er voor de horeca-exploitant te weinig adequaat in te zetten vergaderruimte aanwezig om überhaupt tot een exploitatie ter plaatse te komen. Hiertoe wordt verder verwezen naar Kanttekeningen 2 en 3. Doel / meetbaar effect Komen tot een hergebruik van het stadhuis waarbij de gemeentelijke belangen zijn veiliggesteld (met name de raad-, trouw-, en bordesfunctie) en waarbij tevens door verpachting van een horeca-functie een belangrijk deel van de jaarlijkse exploitatielast wordt gedekt. Dit met de nevendoelstelling dat er weer meer levendigheid op de Markt te Zaltbommel terugkomt. Argumenten 1.1. Invulling geven aan het besluit van uw raad uit 2002 om het stadhuis als gemeentelijk eigendom te behouden. Dit met name ten behoeve van de uitoefening van de raads-, trouwen bordes-functie. Zie ook Kanttekeningen 2 en 3. 1.2. Het door medegebruik komen tot een passend hergebruik van het stadhuis, waarbij een deel van de exploitatielast kan worden gedekt uit pacht/verhuur van ruimten 2.1.
Raadsleden moeten onbeperkt de mogelijkheid hebben om stukken in te zien. Daarbij kan het ook gaan om vertrouwelijke stukken. In die zin is niet gewenst een dergelijke voorziening aan te houden in een gebouw dat door derden wordt geëxploiteerd. Daarnaast wordt de toegankelijkheid buiten de openingstijden van de horeca-voorziening een probleem. Dit omdat er vanwege de beoogde horeca-functie geen aparte ‘eigen’ toegang van buitenaf tot de leeskamer valt te realiseren. Vandaar dat wordt voorgesteld de leeskamer in het gemeentekantoor onder te brengen. Overigens, maar dat is een bijkomend voordeel, is het voor de griffie efficiënter om voor het ter inzage leggen van stukken de leeskamer meer in de nabijheid te hebben en geeft het minder afstemming met de bodes over tijdig transport van stukken.
3.1.
Het behoeft geen betoog dat het nodig is om bij verpachting tot een overeenkomst te komen waarin de rechten en plichten van beide partijen ten opzichte van elkaar zijn geregeld. In de huur/pachtovereenkomst wordt tevens de inzet van Café Plus bij vergaderingen e.d. van de gemeente geregeld. Gekozen is voor een huur/pachtovereenkomst met een looptijd van 2 keer 5 jaar, die daarna stilzwijgend met telkens een nieuwe termijn van 5 jaar kan worden verlengd, tenzij één van beide partijen minstens één jaar voor het verstrijken van een 5jaarsperiode aan de andere partij schriftelijk melding van opzegging van de overeenkomst doet. In de overeenkomst is voorzien in afspraken die van toepassing zijn bij tussentijdse opzegging van de overeenkomst (b.v. in geval van faillissement).
4.1.
Het voorstel is om het stadhuis zowel technisch als esthetisch in een goede staat van onderhoud te brengen. Wil het stadhuis te verpachten zijn, dan zal het er zondermeer goed uit moeten zien.
5
Kanttekeningen 1. Opgemerkt wordt dat in dit advies uitsluitend sprake is van de uitvoering van werkzaamheden binnen het stadhuis. Werkzaamheden aan de buitenzijde van het gebouw zijn opgenomen in het meerjaren onderhoudsplan voor de gemeentelijke gebouwen. De kosten voor het buitenonderhoud worden derhalve gedekt uit het onderhoudsfonds van de gemeentelijke gebouwen. Zo wordt b.v. ten laste van dit fonds nog in 2008 het buitenschilderwerk aan het historisch deel van het stadhuis opgedragen. In het meerjaren onderhoudsplan is voor het stadhuis echter (nog) niet voorzien in het opknappen van de binnenzijde van het gebouw. In het meerjaren onderhoudsplan dat na de beoogde renovatie wordt opgesteld, zullen ook de kosten van het binnenonderhoud worden meegenomen. 2.
Verhuur van horeca ruimten is een specifiek marktsegment. Om tot voor beide partijen goede en sluitende afspraken te komen die vervolgens in de huurovereenkomst juridisch vertaald worden en een reële huursom voor het verhuurde te kunnen bepalen, is advies gevraagd aan Horeca Ondernemers Adviseurs (hierna te noemen de adviseur). De rapportage d.d. 6 augustus 2008 ligt voor u bij de raadsstukken ter inzage. Zoals uit het rapport volgt, is de adviseur van oordeel dat het door de gemeente gewenste (mede) gebruiksconcept (uitwerking van het voorstel onder 1) in hoge mate leidt tot beperkingen om tot een bedrijfsmatige exploitatie te komen. Het pijnpunt voor het rendement van de horeca-exploitatie zit in de zaalverhuur. De totaal beschikbare zaalruimte in het gebouw valt (zeer) positief te exploiteren maar de door de gemeente gestelde bepalingen m.b.t. het preferent mede gebruik door de gemeente doen hieraan vrijwel volledig afbreuk. Voor de belangrijkste zalen (raadzaal, trouwzaal en vergaderruimte boven de trouwzaal) geldt een ruimtereservering van 3 maanden. Met andere woorden de exploitant kan geen afspraken met derden maken voor gebruik over 3 maanden. Dit sluit een zakelijk gebruik van de zaalruimte vrijwel uit. Het negatief advies van de adviseur is met name hierop gesteld. Ook particulier gebruik (feesten en partijen) kent veelal een boekingstijd van 6 tot 12 maanden. De exploitant kan het feitelijk gebruik op de gewenste datum niet garanderen met als gevolg dat belangstellende naar andere accommodaties uitkijken en uitwijken. Feitelijk moet worden geconcludeerd dat de combinatie van gebruik door de gemeente en een bedrijfsmatige exploitatie van het pand Markt 10 niet mogelijk is.
3.
Door de functie van trouw- en raadzaal te combineren en de huidige trouwzaal volledig in exploitatie te geven aan de exploitant is sprake van een fors positief effect top de verhuurbaarheid van zaalruimte en daarmee via een betere exploitatieresultaat voor een positieve huuropbrengst. Betekent enerzijds een beter resultaat en anderzijds dat de gemeente niet tegelijkertijd 3 vergaderruimten kan gebruiken tenzij de (dan voormalige) trouwzaal vrij is van verhuur.
4.
Het maken van concrete afspraken is eerst zinvol nadat de raadsdiscussie over het al dan niet en de omvang van het preferent gebruik door de gemeente is afgerond. Eenzelfde kanttekening geldt voor de huuropbrengst.
5.
Naast het opknappen van het stadhuis kan het alsnog een scenario zijn om tot het afstoten van het stadhuis te komen. In dat geval zullen er vervangende oplossingen gevonden moeten worden om een invulling te geven aan de uitoefening van minimaal de raadsfunctie van het stadhuis. Qua trouwfunctie kan immers ook gebruik worden gemaakt van andere locaties in Zaltbommel. Wat in dat geval mogelijk vervalt is de bordesfunctie en de toiletvoorziening voor de markt, maar ook daar zijn wellicht oplossingen voor te vinden. Voor beide zaken valt te denken aan een regeling met, in dat geval, de koper van het stadhuis.
6
Financiën In 2004 werd vanuit het krediet voor de herhuisvesting van de gemeentelijke organisatie een bedrag van 250.000,- gereserveerd voor het herinrichten van raad- en trouwzaal (ad 100.000,-) en voor het uitvoeren van bouwkundige- en installatiewerkzaamheden voor herinrichting van het stadhuis op met name de begane grond; dit als gevolg van de opsplitsing van het pand ( ad 150.000,-) Tot eind 2007 werd van dat bedrag van 250.000,- al een bedrag van afgerond 90.000,- besteed. Dit met name voor de aanschaf van audio-visuele voorzieningen in de raadzaal en verder voor enkele kleinere aanpassingen in het gebouw, zoals b.v. de herschikking van ict. Voor het in beeld brengen van de uit te voeren werkzaamheden aan het stadhuis zijn in 2008 opdrachten verleend aan architectenbureau De Twee Snoeken, aan Van Dijnsen Installatiewerken en aan Alewijnse Industrie BV. De kosten daarvoor hebben tot 1 juli 2008 een totaalbedrag gevergd van 45.145,- incl. BTW. Overigens zijn ook in juli 2008 door het architectenbureau in relatie tot dit project nog kosten gemaakt en is er, op advies van de monumentencommissie, aan bureau BAAC opdracht voor een bouwhistorisch onderzoek verleend. Verder is bij Horeca Ondernemers Adviseurs advies gevraagd inzake de beoogde overeenkomst met Café Plus. Afgerond komt het totaal van deze opdrachten (met inbegrip van de genoemde 45.145,-) neer op een bedrag van ca 60.000,- incl. BTW. Daarnaast zijn in scenario 2 kosten verdisconteerd voor advisering van de herinrichting van de raaden trouwzaal en van de zaal boven de trouwzaal. Mocht u besluiten om toch geen invulling aan scenario 2 te geven, dan zullen de tot dan toe in opdracht van uw raadswerkgroep gemaakte kosten betaald dienen te worden. Daarbij zal het in elk geval gaan om de kosten voor het Plan van Aanpak en voor de opstelling van het Programma van Eisen, alsmede voor werkzaamheden die al in relatie tot de opstelling van het ontwerp zijn gemaakt. In totaal betreft dit een bedrag, inclusief BTW, van naar schatting 20.000,-. Naast de kosten die ten laste van het budget van 250.000,- zijn gebracht, zijn er in 2007 kosten gemaakt voor het tijdelijk huisvesten van omroepstichting De Waarden / Dijkland. Die kosten zijn (indirect) ten laste gebracht van de grondexploitatie van bedrijventerrein De Wildeman I. Resumerend zijn er tot op heden ten laste van het beschikbare budget ad 250.000,- extern uitgaven tot een bedrag van 170.000,- gedaan. Dit volgens onderstaande specificatie: - historische kosten in periode 2004 t/m 2007 90.000,- voorbereidingskosten in relatie tot het voorliggende plan (voor inrichting van raad- en trouwzaal + ruimte boven de trouwzaal 20.000 en voor de rest 60.000,80.000,Totaal 170.000,De kosten die in het vervolgtraject nog gemaakt moeten worden, zijn verdisconteerd in de bedragen van de verschillende scenario’s. Ook het hiervoor genoemde bedrag van 20.000,- als deel van de voorbereidingskosten voor de herinrichting van raad- en trouwzaal en de ruimte boven de trouwzaal. Met verplaatsing van de leeszaal voor de raad uit het stadhuis naar het gemeentekantoor zijn kosten gemoeid die worden geraamd op een bedrag van ca 10.000,- inclusief BTW. Wordt het totaal van de genoemde scenario’s 1 t/m 7 uitgevoerd, dan hebben we het voor rekening van gemeente Zaltbommel over een totaal aan kosten van afgerond 2.100.000,-. Dit volgens de onderstaande specificatie:
7
- historische kosten in periode 2004 t/m 2007 - voorbereidingskosten tot op heden (exclusief die voor de herinrichting van raad- en trouwzaal + ruimte boven de trouwzaal omdat die zijn opgenomen in scenario 2) - herinrichting stadhuis conform begroting architectenbureau De Twee Snoeken (alleen de scenario’s 1 t/m 7) - verplaatsen leeskamer (post) - diversen onvoorzien + tijdelijke voorzieningen, openingskosten etc. in afronding Totaal
90.000,60.000,1.886.372,10.000,53.628,2.100.000,-
Welke kosten in totaal van toepassing zijn, is met name afhankelijk van de vraag voor welk scenario u kiest. Globaal kan worden gesteld dat elke investering van 100.000,- leidt tot een extra jaarlast van ca 10.000,-. Separaat aan dit advies is voor u in beeld gebracht welke investeringsruimte er binnen de meerjarenbegroting van onze gemeente ontstaat als daaraan de uit thans lopende grondexploitaties en nu al zeker te stellen opbrengsten worden toegevoegd. Het blijkt dat dekking van de totale kosten voor de aanpassing van het stadhuis daarmee mogelijk is. Aanpassing van het stadhuis volgens de thans voorliggende plannen zal tevens leiden tot het genereren van inkomsten door huur/verpachting van het historisch bouwdeel aan een horecaexploitant (lees aan Café Plus). Via de huur/pachtovereenkomst worden de kosten voor gas, licht en waterverbruik in belangrijke mate neergelegd bij Café Plus. Dit geldt eveneens m.b.t. het schoonmaakonderhoud van het gebouw Daarmee vervallen deze kostenposten in belangrijke mate in de meerjarenbegroting. Dat betreft in totaal een bedrag van afgerond ca 25.000,- per jaar. Wellicht ten overvloede valt nog op te merken dat het er misschien op lijkt dat het financieel gezien weinig zin heeft om te komen tot een exploitatie van het historisch deel van het stadhuis door een horeca-exploitant. Investeringskosten en opbrengsten uit verhuur/pacht lijken redelijk met elkaar in evenwicht te zijn. In een bepaalde mate klopt dit wel, maar in dit financiële plaatje zijn geen personele lasten van de gemeentelijke organisatie verdisconteerd. Hoewel we als gemeente gaan betalen voor gebruik van ruimten en het verzorgen van catering, staat daar tegenover dat we geen inzet van bodes en/of anderen meer nodig hebben. Dat levert in de meerjarenbegroting echter geen meer winst meer op, omdat die ‘winst’ al met ingang van 2008 is ingeboekt. Komt het niet tot de beoogde exploitatie, dan zullen er kosten voor extra inzet van personeel in de eerstvolgende (meerjaren)begroting opgenomen moeten worden om dit te compenseren. Daarnaast kan nog worden opgemerkt dat het nu geen invulling geven aan b.v. scenario 5 (het opknappen van de resterende ruimten in het pand, zoals gangen, voormalige wethouderkamers, toiletruimten etc.) toch op niet te lange termijn tot vervangingskosten gaat leiden. Immers, als b.v. de zaal boven de trouwzaal een publieksfunctie krijgt, dan zullen toch ook de gangen om er te komen in een redelijke staat van onderhoud moeten verkeren. Tot slot wordt u er nogmaals op gewezen dat als er geen invulling aan minimaal scenario 1 wordt gegeven, u er rekening mee moet houden dat het gebouw na splitsing niet meer gebruikt kan en/of gebruikt mag worden. Uitvoering Planning Het ligt in de bedoeling dat Bouwgroep Moonen in september 2008 start met de splitsing van het pand en met realisatie van de appartementen. Reden waarom vergaderingen van carrousel en raad in eerste instantie vanaf september 2008 tot januari 2009 zijn verplaatst naar ‘Huis Brakel’ te Brakel. De herinrichting van het historisch deel dient vanuit praktische overwegingen parallel te lopen met de werkzaamheden van de splitsing van het pand. 8
De doorlooptijd van de werkzaamheden in het historisch deel van het stadhuis worden ingeschat op een periode van 8 tot 10 maanden. In september 2008 komt er een werkplanning van Bouwgroep Moonen beschikbaar waaruit zal blijken in welke periode het gebruik van het stadhuis niet mogelijk is en vanaf wanneer avondgebruik weer tot de mogelijkheden behoort. Er dient rekening mee te worden gehouden dat ook in 2009 nog een bepaalde periode elders ruimte gereserveerd moet worden om vergaderingen van carrousel en raad te houden. Een en ander is echter mede afhankelijk van de scenariokeuze. Communicatie Zowel in- als extern zal nader worden gecommuniceerd welke periode het stadhuis buiten gebruik zal zijn (zie ook onder ‘uitvoering’). Evaluatie / controle Niet van toepassing. Bijlagen Bijgevoegd • Concept raadsbesluit; • Investeringsprogramma 2009-2020 (inclusief bijbehorende jaarlasten) week 39.
wordt nagestuurd in
Ter inzage in de leeskamer • indelingstekeningen stadhuis; • rapportage architectenbureau De Twee Snoeken te ’s Hertogenbosch d.d. 20 juni 2008; • concept-overeenkomst met Café Plus te Zaltbommel; • Rapport bepaling huursom Café Plus voor de locatie Markt 10 Zaltbommel van Horeca Ondernemers Adviseur d.d. 6-08-2008 (vertrouwelijk).
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN ZALTBOMMEL de secretaris, de burgemeester, drs. L.H. Derksen A. van den Bosch
9
