Voorstel voor de Raad Datum raadsvergadering Agendapuntnummer Besluitnummer Portefeuillehouder
: 29 oktober 2015 : XIII, punt 5 : 1926 : Wethouder Jan ten Kate
Aan de gemeenteraad Onderwerp: Woningbouwontwikkeling voormalige Ontmoetingscentrum De Tump Ruinen. Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. € 21.500,- aan krediet beschikbaar te stellen ter dekking van de voorbereidingskosten ten behoeve van de herontwikkeling van De Tump; 2. € 123.500,- aan extra krediet beschikbaar te stellen ter dekking van het negatief resultaat (in totaal € 145.000,-), op het moment dat de herontwikkeling van De Tump tot realisatie wordt gebracht; 3. De dekking te laten plaatsvinden door voor een bedrag van € 145.000,- te beschikken over de algemene reserve. De lagere renteopbrengst van € 7.250,dekken door de vrijval van de kapitaallasten a € 14.439 bij verkoop van de locatie. Samenvatting: Met ingang van 16 september 2015 is Ontmoetingscentrum De Tump leeg komen te staan. In samenwerking met WVG Vastgoed en in overleg met dorpsbelangen Rune is een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld, dat als bijlage is toegevoegd. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit 11 sociale rijwoningen bestemd voor de starters, senioren en gezinnen. U bent door middel van een memo d.d. 22 januari 2015 op de hoogte gebracht van de resultaatsverwachting op dit project, namelijk € 60.000 negatief. Doordat nog geen locatieonderzoeken zijn uitgevoerd was de calculatie gebaseerd op ervaringsgetallen en daarmee indicatief. Inmiddels zijn nagenoeg alle locatieonderzoeken uitgevoerd en daar zijn een tweetal bijzonderheden naar voren gekomen, te weten: - de consequentie van de aanwezigheid van twee gasreduceerstations op het midden van het terrein, inclusief gastransportleidingen en - hoge trefkans archeologische waarden. Het gasreduceerstation heeft nadelige gevolgen voor het aantal woningen en daarmee de hoeveelheid uitgeefbaar terrein. Het archeologisch vervolgonderzoek en eventueel archeologische opgraving zorgen voor extra kosten. Deze twee bijzonderheden hebben een negatief effect op het geprognosticeerd resultaat. De resultaatsverwachting is momenteel € 145.000 negatief. Met dit voorstel wordt gevraagd budget vrij te maken voor het verder uitvoeren en afronden van de planvoorbereiding. Daarnaast wordt gevraagd budget vrij te maken voor de negatieve resultaatsverwachting op dit project.
Pagina 1 van 6
Inleiding en aanleiding: Inleiding: Met ingang van 16 september 2015 is Ontmoetingscentrum De Tump, gelegen aan de Groeneweg 1 in Ruinen, leeg komen te staan. Het is wenselijk om een nieuwe invulling te vinden voor deze locatie. Uit het gesprek met dorpsbelangen Rune is naar voren gekomen dat zij behoefte zien naar starterswoningen en levensloopbestendige woningen. Uit de gesprekken die zijn gevoerd met makelaars blijkt dat er binnen Ruinen behoefte is aan starterswoningen, betaalbare rijwoningen en levensloopbestendige woningen (zelfstandige woonvorm). Het Woonplan 2011-2015 onderschrijft deze behoefte, aangezien het Woonplan 50% sociaal voorschrijft en de huidige plancapaciteit van de nieuwbouwplannen in Ruinen niet voorziet in deze behoefte. Zo voorziet het nieuwbouwplan Oldenhave/Bos in de behoefte naar gezinswoningen en is de beoogde plancapaciteit van Centrumplan Ruinen voornamelijk (senioren)appartementen. Een zeer beperkt aandeel van de totale plancapaciteit van deze ontwikkelingen bevindt zich in de sociale sector (maximaal € 180.000,- vrij-op-naam of tot de huurliberalisatiegrens). ’t Neie Punt (voorheen zorgcentrum Priensenije) is een woonservicecentrum en voorziet in de vraag naar seniorenhuisvesting (dementerende ouderenhuisvesting, zorgappartementen en aanleunwoningen. Naar aanleiding van de marktverkenning is een stedenbouwkundige verkenning gemaakt. Deze verkenning is samen met WVG Vastgoed (voorheen Woonconcept Vastgoed) uit Meppel gedaan. De stedenbouwkundige verkenning was aanleiding om de ontwikkeling verder te onderzoeken. Om die reden is op 2 februari 2015 een samenwerkingsovereenkomst met WVG Vastgoed gesloten. Dit nadat het college op 20 januari 2015 daartoe heeft besloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over het samenwerkingsverband (wie doet wat) met als doel te komen tot een (financieel) haalbaar plan. Door middel van een memo van 22 januari 2015 bent u geïnformeerd over het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst voor de verdere ontwikkeling van locatie De Tump. Na ondertekening is samen met WVG Vastgoed de haalbaarheid van het plan verder onderzocht. Aan de hand van de beoogde doelgroepen (starters, gezinnen en senioren) en de (deel)resultaten van de locatieonderzoeken zijn stedenbouwkundige studies uitgevoerd. Uit deze studies is vervolgens in samenspraak met dorpsbelangen een voorkeursmodel naar voren gekomen. Dit plan is voor het zomerreces aan de aanwonenden gepresenteerd. Naar aanleiding van de reacties is het stedenbouwkundig plan aangepast. In het bijgevoegde stedenbouwkundig plan zijn de reacties van de omwonenden verwerkt. Wat er nu ligt is een stedenbouwkundig plan dat bestaat uit 11 sociale rijwoningen. Op basis van het gemeentelijk Woonplan mogen de prijzen maximaal € 180.000 bedragen. Met WVG Vastgoed zijn aanvullende afspraken gemaakt over de prijsstelling van de woningen (zie beoogd effect onder probleem en vraagstuk). De beoogde doelgroepen zijn starters, senioren en gezinnen. In het stedenbouwkundig plan zitten vier starterswoningen en twee levensloopbestendige woningen in een blokje van zes rijwoningen aan de Esweg (op de bijgevoegde tekening het bovenste bouwblok). Deze woningen hebben een bouwhoogte van één bouwlaag met kap. Voor de beoogde doelgroep gezinnen is een bouwblok van vijf rijwoningen aan de Groene Weg (op de bijgevoegde tekening het onderste bouwblok) in het plan opgenomen. Deze woningen hebben een bouwhoogte van twee bouwlagen met kap. Aanleiding: De dorpshuisfunctie van Ontmoetingscentrum De Tump wordt medio 2015 verplaatst naar de ’t Neie Punt in Ruinen. Dit nadat het college op 3 juni 2014 heeft besloten om met ingang van 1 juli 2015 een huurovereenkomst aan te gaan met Stichting Zorgcollectief Zuidwest-Drenthe (ZZWD) voor ruimten in ’t Neie Punt in Ruinen.
Pagina 2 van 6
Problemen of vraagstukken: Vraagstuk: De kosten die tot op heden voor het plan gemaakt zijn, zijn relatief beperkt gebleven. Voor het opstellen van het bestemmingsplan en het uitvoeren van locatieonderzoeken is circa € 7.000,- aan kosten gemaakt voor akoestisch-, ecologisch-, archeologisch-, bodemonderzoek en inmeten van de locatie. Daarnaast is er door de samenwerkingsorganisatie tot op heden circa 150 uur besteed aan planvoorbereiding, opstellen stedenbouwkundige verkenning en contractvorming. Deze uren in de begroting van de samenwerkingsorganisatie verwerkt en worden om die reden niet op het project doorbelast. De nog te maken externe kosten tot en met de bestemmingsplanprocedure worden geprognosticeerd op € 14.500,-. De totale voorbereidingskosten komen daarmee uit op € 21.500,-. Binnen de voorbereidingskosten heeft een verschuiving plaats gevonden en per saldo zijn deze kosten in de huidige raming gelijk gebleven aan de raming die in de raadsmemo van 22 januari 2015 is opgenomen. In eerste instantie zijn de interne uren per a buis meegenomen in de raming. In de huidige raming is dit gecorrigeerd. De externe kosten vallen daarentegen hoger uit dan bij aanvang van het project werd geprognosticeerd. Aanleiding hiervoor zijn nadere archeologische onderzoeken van circa € 11.000,- en een onderzoek naar de (on)mogelijkheden van het verleggen van gasleidingen. Daarnaast is het in het kader van de openbare orde en veiligheid wenselijk om aanwezige struiken achter De Tump nabij de parkeerplaatsen terug te snoeien. De kosten hiervan bedragen circa € 3.500,-. Deze kosten zijn in de voorbereidingskosten opgenomen, omdat het noodzakelijk is dat op korte termijn deze werkzaamheden worden uitgevoerd. Naast dat budget benodigd is voor de voorbereidingskosten wordt een negatief resultaat op dit project verwacht. U bent is hierover al geïnformeerd door middel van een raadsmemo van 22 januari 2015. Aan de hand van dit voorstel wordt verzocht om een krediet beschikbaar te stellen om deze ontwikkeling verder uit te kunnen voeren. Onder financiële effecten worden de financien nader toegelicht. Beoogd effect: Mocht u besluiten om budget beschikbaar te stellen voor de verdere planvoorbereiding en het geprognosticeerd negatief resultaat, dan kan de herontwikkeling van De Tump verder worden gebracht. Op het moment dat WVG Vastgoed 66% van het plan heeft verkocht, zal de grond in eigendom worden overgedragen. Een definitieve invulling van de locatie en het genereren van opbrengsten is daarmee wel afhankelijk van het verkoopresultaat van WVG Vastgoed. Om hier de grip op te houden zijn de maximale verkoopprijzen van de woningen opgenomen. De maximale gemiddelde verkoopprijs van de starterswoningen bedraagt € 140.000,- en van de rijwoningen € 180.000,-. Wel dient hierbij de kanttekening gemaakt te worden dat de definitieve prijsstelling van de woningen sterk afhankelijk is van de architectonische uitwerking van de woningen. WVG Vastgoed werkt met een open begroting, waardoor de exploitatie getoetst kunnen worden en daarmee ook de vrij-op-naam prijzen van de woningen. WVG Vastgoed en De Wolden hebben in ieder geval als standpunt dat de woningen betaalbaar en marktconform moeten zijn. Toelichting voorgesteld besluit: Totstandkoming stedenbouwkundig plan Om de haalbaarheid van het plan te kunnen bepalen is een stedenbouwkundige studie uitgevoerd voor deze locatie. Deze studie heeft samen met WVG Vastgoed plaats gevonden. Gedurende het proces is dorpsbelangen meegenomen en heeft nuttige input geleverd om te komen tot een stedenbouwkundig plan. Dit stedenbouwkundig plan is als bijlage toegevoegd. Parallel aan de stedenbouwkundige verkenning zijn locatieonderzoeken uitgevoerd om de haalbaarheid van het plan te kunnen vaststellen. Daarnaast zijn deze onderzoeken Pagina 3 van 6
noodzakelijk voor het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure. Uit de onderzoeken zijn twee bijzonderheden naar voren gekomen, namelijk archeologie en de aanwezigheid van een gastransportleiding. Archeologie: Locatie De Tump is op de gemeentelijk archeologische beleidskaart aangemerkt als archeologisch hoge verwachting. Naar aanleiding hiervan is een verkennend onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de ondergrond een zogenaamde intacte archeologische esdeklaag betreft, wat de trefkans op archeologische resten vergroot. Naar aanleiding van dit onderzoeksresultaat is aanvullend onderzoek (proefsleuven) noodzakelijk. Dit om de mogelijke trefkans naar archeologische vondsten in de bodem te kunnen vaststellen. Het aanvullend onderzoek moet overigens nog plaatsvinden. Gastransportleidingen: Tijdens de stedenbouwkundige verkenning was al bekend dat er twee gastransportleidingen in het plangebied lopen. De (financiële) consequenties echter niet. Hiervoor zijn tijdens de vervolgfase (haalbaarheid plan) gesprekken gevoerd met de Rendo voor het eventueel verleggen van deze leidingen. Het verleggen van de leidingen is technisch mogelijk, maar er hangt wel een prijskaartje aan: circa € 50.000. Het verleggen van de leiding heeft als voordeel dat er meer uitgeefbaar terrein gerealiseerd kan worden. Ook dit is onderzocht. De opbrengsten uit het extra uitgeefbaar terrein zijn ongeveer gelijk aan de kosten voor het verleggen van de gastransportleidingen, namelijk € 50.000. Communicatie Dorpsbelangen Rune is vanaf het begin van het proces bij de planvorming betrokken. Zo heeft het bruikbare inbreng kunnen leveren ten aanzien van doelgroepenbepaling. Ook bij de nadere uitwerking heeft de input van dorpsbelangen meerwaarde gehad. Voor het zomerreces 2015 is een stedenbouwkundig plan gepresenteerd aan de aanwonenden. In z’n algemeenheid is het plan goed ontvangen. Wel zijn twee aandachtspunten naar voren gekomen. Deze aandachtspunten zijn in het bijgevoegde stedenbouwkundig plan verwerkt. Samenwerking WVG Vastgoed In de collegevergadering van 29 januari 2013 is opdracht gegeven tot het maken van een advies, waarin wordt ingegaan op de herbestemming van de ondergrond van De Tump, waarop realisering van een zorgfunctie mogelijk wordt gemaakt, die aansluit op het integrale aanbod van wonen, zorg en welzijn. Actium heeft kenbaar gemaakt, om naast ’t Neie Punt, niet verder te gaan investeren in seniorenwoningen in Ruinen. Om die reden behoort de realisatie van zorgfuncties niet langer tot de mogelijkheden en is gekeken naar alternatieven. Begin 2014 is in opdracht van Bouwbedrijf Ten Oever uit Ruinen een verkenning gedaan naar een herinvulling van het gebouw. Uit deze studie is naar voren gekomen dat het huidige geraamte/casco zeer beperkt is voor een herinvulling. Ten aanzien van woningbouw zijn alleen appartementen goed in het bestaande gebouw in te passen. Om die reden is er een vervolg gegeven op de verkenning en is gekeken naar een herontwikkeling van de locatie in plaats van het gebouw. Voor het vervolg op de verkenning heeft Bouwbedrijf Ten Oever haar krachten gebundeld met projectontwikkelaar WVG Vastgoed in Meppel. Uit de vervolgstudie is naar voren gekomen dat starters-, rij- en levensloopbestendige woningen op deze locatie goed in te passen zijn. Om de ontwikkeling verder te brengen zijn diverse gesprekken gevoerd met Bouwbedrijf Ten Oever en WVG Vastgoed. Gebleken is dat er een basis is voor Bouwbedrijf Ten Oever en WVG Vastgoed om de locatie De Tump samen verder te gaan ontwikkelen. Om die reden heeft gemeente De Wolden een samenwerkingsovereenkomst gesloten Pagina 4 van 6
met WVG Vastgoed. Bouwbedrijf Ten Oever neemt de realisatie van de woningen voor haar rekening, mits de prijsvorming marktconform is. Alternatief beleid: Niet in te stemmen met dit voorstel. Eventuele alternatieven zijn: 1. voorlopig niet verder gaan met de herontwikkeling van De Tump; 2. definitief niet verder gaan met de herontwikkeling van De Tump en bijvoorbeeld door verkoop van het pand een nieuwe bestemming te vinden voor het pand. De consequentie van de alternatieven is: - dat mogelijk geen nieuwe invulling wordt gevonden en daarmee het pand leeg komt te staan; - daarnaast lopen de kapitaallasten ad € 14.439,- per jaar door t/m 2037 door de relatief hoge boekwaarde. De consequenties van de hiervoor aangegeven alternatieven zijn financieel gezien nadeliger voor de gemeente dan de voorgestelde ontwikkeling. De rentegevolgen (€ 7.250,-) van het beschikbaar te stellen bedrag komen lager uit dan de huidige kapitaalasten die op het pand rusten (€ 14.438,-). Financiële effecten: De boekwaarde van Ontmoetingscentrum De Tump bedraagt per 1 januari 2016 € 192.420,09. Voor de ontwikkeling van locatie De Tump is € 7.000,- aan voorbereidingskosten gemaakt. De prognose is dat het restant van de voorbereidingskosten uitkomt op € 14.500,-. De totale voorbereidingskosten komen daarmee uit op € 21.500,-. Mocht de ontwikkeling daadwerkelijk tot realisatie komen dan zullen kosten gemaakt moeten worden. Zo dient de locatie bouwrijp gemaakt worden (opruimen bossage, sloop opstallen, opruimen kabels en leidingen) en het openbaar gebied woonrijp. Bij aanvang van het project was de insteek dat de boekwaarde, de kosten van de planvoorbereiding, sloopkosten, het bouw- en woonrijp maken inclusief onvoorzien gedekt door de opbrengsten uit de grondverkoop. Door de omvang van de kosten, vooral de hoge boekwaarde en mogelijk archeologisch onderzoek, in relatie tot beperkt hoeveelheid uitgeefbaar terrein wordt een negatief resultaat op het project geprognosticeerd. Hieronder een overzicht van de verwachte kosten en opbrengsten (o.b.v. onze ervaringsgetallen): - boekwaarde per 1-1-2016 - planvoorbereiding - sloopkosten - Bouw- en woonrijp maken subtotaal - onvoorzien (10%) subtotaal incl. onvoorzien - stelposten archeologische afgravingen Totale kosten
€ 192.500 € 21.500 € € € € € €
Verwachte opbrengsten
€ 267.112,50 (2.095m2 a €127,50/m2)
Geprognosticeerd negatief resultaat
€ 144.787,50
60.000 329.000 32.900 361.900 50.000 411.900
Als er krediet beschikbaar wordt gesteld, zal een nader archeologisch onderzoek (proefsleuven) worden uitgevoerd. Dit onderzoek kost circa € 11.000 en zit in de planvoorbereidingskosten verwerkt. Afhankelijk van de resultaten van het proefsleuven onderzoek zal de locatie al dan niet (deels) afgegraven moet worden. Het archeologisch Pagina 5 van 6
adviesbureau heeft een prijsindicatie gegeven van een eventueel noodzakelijk vlakdekkend onderzoek (afgraving). Uitgaande dat de gehele locatie afgegraven dient te worden, worden de kosten geschat op € 40.000,- tot € 60.000.-. In het hiervoor vermelde financiële overzicht is een stelpost van € 50.000 opgenomen. Mocht overigens uit het proefsleuvenonderzoek of vlakdekkend onderzoek blijken dat en een andere onderzoeksmethode noodzakelijk is, bijvoorbeeld zeven, dan is het aannemelijk dat de kosten voor het archeologisch onderzoek er anders uit komen te zien. Mochten de kosten substantieel hoger uitvallen dan zullen wij dit door middel van een separaat raadsvoorstel rapporteren. Eventuele meevallers zullen in de Bestuursrapportage opgenomen worden op het moment dat er meer duidelijkheid is over het onderdeel archeologie. Als dekking voor de investeringen wordt een krediet aangevraagd ter hoogte van € 21.500,-. Op- het moment dat WVG Vastgoed 66% van het plan heeft verkocht, zullen de gronden worden verkocht en geleverd aan WVG Vastgoed en zal het project tot realisatie worden gebracht. Om dit te kunnen realiseren is een totaalkrediet nodig van € 145.000,-, gelijk aan het geprognosticeerd resultaat. Dekking van dit kan plaatsvinden door te beschikken over de algemene reserve. Hierdoor ontstaat een lagere renteopbrengst van € 7.250,-, die gedekt kan worden door de vrijval van de kapitaallasten a € 14.439,- bij verkoop van de locatie. Personele effecten: De planvoorbereidingswerkzaamheden worden verricht door de medewerkers van de samenwerkingsorganisatie. Juridische effecten: Juridische grondslag ligt in het privaatrecht. Participatie- en communicatieparagraaf: (in te vullen aan de hand van de menukaart) N.v.t. Fatale termijnen: Ontmoetingscentrum De Tump is per 16 september 2015 leeg komen te staan. Hoewel het geen fatale termijn is, is het wenselijk zo spoedig mogelijk een nieuwe, definitieve invulling te krijgen voor deze locatie. Als de definitieve invulling bekend is en er zekerheid is over de verkoop van de locatie, dan kan overgegaan worden tot sloop van de aanwezige opstellen. Aanpak en uitvoering: Conform dit voorstel. Bijlagen: - Stedenbouwkundig plan. Zuidwolde, 16 oktober 2015 Burgemeester en wethouders van De Wolden, secretaris Nanne Kramer
burgemeester Roger de Groot
Pagina 6 van 6
