IN SHAPE e
d
e
g
e
n
r
n
g
e
e AD VAN DE KREEKE OVER ZORGINSTELLINGEN
n
g
JOHN VRIJE WONEN EN ZORG IN 2020
NORBERT BRUSCHKE BBN-SPECIALIST
e
e
k
l
e
e
r
n
g
e
d
r
e
v
e
n
Een kwestie van rekenen en regelen! Met circa 150 personen levert bbn samenhangende diensten voor projectmanagement, gebiedsontwikkeling en vastgoedmanagement aan gemeenten, projectontwikkelaars, ondernemingen, onderwijsinstellingen, waterschappen, corporaties, zorginstellingen en samenwerkingsverbanden. Projectmanagers opereren met gevoel voor financiën; financieel deskundigen adviseren met gevoel voor het proces van gebieden en gebouwen. Pragmatisme en doelgerichtheid zijn daarbij vanzelfsprekende kwaliteiten. bbn is een onafhankelijke intermediair tussen opdrachtgever en markt. Het motto is: ‘gedegen en gedreven’. bbn Houten
bbn Rotterdam
bbn Amsterdam
De Molen 100
Wilhelminaplein 26
Hullenbergweg 363
3995 AX Houten
3072 DE Rotterdam
1101 CP Amsterdam
Centraal telefoonnummer: 088 - 226 74 00 Centraal postbusnummer: Postbus 94, 3990 DB Houten E-mail:
[email protected] Website: www.bbn.nl september 2008 - Fotografie: Cover: Hans Lebbe/HLP images, m.m.v. Aveant Utrecht, Portretten: Thea van den Heuvel Fotografie/DAPh - Tekst: Cees Baan - Eindredactie: bbn Ontwerp en productie: Van Domburg Ontwerp - Druk: drukkerij De Rijn
Rinald van der Wal Zorginstellingen, onderwijsinstellingen, gemeenten en corporaties weten het allang: maatschappelijk vastgoed is heftig in beweging en staat ook volop in de belangstelling. Een belangrijke reden: de financieringsmethodiek verandert. Het onderwijs heeft te maken met ‘doordecentralisatie’, de welzijnswereld met de ‘beleidsgestuurde contractfinanciering’ en de zorg met de wijziging van de WTZi en het beëindigen van de rol van het Bouwcollege. Instellingen voor onderwijs, zorg en welzijn, maar zeker ook de corporaties krijgen (en nemen) steeds meer eigen verantwoordelijkheid. Maar in welke rol nemen al die organisaties en gemeenten hun verantwoordelijkheid en hoe houden zij een scherpe focus op hun doelstellingen? In de wereld van het commerciële vastgoed zijn de rollen netjes verdeeld. Je hebt ontwikkelaars die het vastgoed produceren. Zij nemen de initiatieven en beschikken over een professioneel managementapparaat. Je hebt gebruikers die het vastgoed huren en naar hun eigen behoefte inrichten. Gebruikers redeneren vanuit hun primaire proces en zien het vastgoed als een productiemiddel. Dan zijn er de beleggers die het vastgoed in eigendom nemen en zorgen voor het onderhoud van het gebouw. Zij zijn vooral uit op rendement op geïnvesteerd vermogen. De overheid kijkt mee als hoeder van het algemeen belang. Lekker overzichtelijk. Die heldere afbakening van rollen is bij het maatschappelijk vastgoed ver te zoeken. Instellingen, overheid en corporatie zijn vaak alles tegelijk! Ontwikkelaar, gebruiker en gebouweigenaar. En daarnaast zijn ze ook nog een keer aanspreekbaar op hun rol in het algemeen belang. Directeurs en bestuurders vragen zich vaak terecht af waar ze de prioriteiten moeten leggen. Bij het primaire proces? Het rendement? De maatschappelijke meerwaarde? bbn is al meer dan 40 jaar actief in de markt als adviseur van overheden, instellingen, projectontwikkelaars, beleggers en gebruikers. We hebben geleerd om de talen te spreken van al die verschillende werelden. Tegelijkertijd zijn we bekend als rekenmeesters die de verbindingen tussen al die verschillende werelden kunnen leggen. We ontwikkelen daarvoor passende instrumenten. We vertellen erover in deze Cirkel. Inzicht geven en meehelpen om de juiste beslissingen te nemen - dat is onze bedoeling. Dat klinkt misschien niet erg spectaculair, maar in de gecompliceerde wereld van het maatschappelijk vastgoed is dat al moeilijk genoeg. Directeur bbn
I N
S H A P E
Als kind kreeg ik elke week een gulden zakgeld. Maar op een dag zei mijn vader: ‘Nu moet je zelf voor je geld gaan werken.’ Het stopzetten van de riante zakgeldregeling zorgde voor paniek. Hoe moest ik aan geld komen? Ik overwoog om wat bij te verdienen met winkeldiefstalletjes. Voor de jongens uit de klas zou ik sigaretten, shag en gevulde koeken kunnen gaan pikken! Uiteindelijk durfde ik dat toch eigenlijk niet. Plan B was vakken vullen bij De Sperwer. Vervolgens ben ik voor een krant gaan schrijven, en zo ontwikkelde ik, stap voor stap, eigen geldstroompjes. Achteraf was het stopzetten van dat zakgeld een geweldige actie van mijn vader. Ik moest wel creatief worden en eigen verantwoordelijkheid nemen. En dat leverde veel méér op dan alleen geld … Zorgorganisaties in Nederland moeten ook ineens hun eigen geld gaan verdienen, maar de oplossing is minder simpel. Zij moeten zomaar een andere ‘taal’ gaan spreken. En zelfs anders gaan denken! Hoe maak ik mijn gebouw commercieel aantrekkelijk voor toekomstige cliënten? Dat is een interessante vraag, want die cliënten zijn toevallig de voormalige provo’s uit de jaren 60 en die zullen, met hun eisen, behoeften en opvattingen, ongetwijfeld enkele heilige zorghuisjes (desnoods letterlijk) gaan verbouwen. En terecht! Deze situatie is voor zorgaanbieders een onbekend traject. Er zijn gelukkig gedegen en gedreven gespecialiseerde adviseurs, met een heldere visie, die hen op het goede spoor kunnen zetten. Zij spreken die andere taal, zij kunnen commercieel denken. Uiteindelijk worden niet alleen de zorgorganisaties daar beter van, maar ook de bewoners van zorgcentra. Nou ja, bewoners, cliënten … ‘keep them in shape’, want zij betalen straks een deel van je zakgeld. Cees Baan
HOE WEET IK, ALS ZORGAANBIEDER,
Op deze vraag moet bbn het antwoord “Straks … want nu overheerst de onzekerheid”, zegt Van de Kreeke. “Nu weet niemand nog waar hij precies aan toe is. De politiek denkt dat met de wetgeving alles geregeld is. De instellingen beseffen dat zij verantwoordelijkheid dragen voor hun vastgoed. De potentiële cliënten zijn babyboomers en zij willen niet in een instelling, maar willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Lukt dat niet, dan willen ze kwalitatief goede zorg kunnen kopen. En bij wie willen ze dat doen? Zorgaanbieders moeten om de babyboomers willen vechten. Dat kunstje beheersen ze nog onvoldoende en daar hebben ze eigenlijk een integere en professionele adviseur bij nodig.”
DE VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE ZORGINSTELLING “De wortels van de zorg liggen in charitatieve en religieuze instellingen. Langzamerhand is dat goedbedoelde zorgwerk zich gaan ontwikkelen. In 1968 kwam de AWBZ, vervolgens kwamen de specialisaties. Dat was nodig, want daarvoor zat ‘alles’ bij elkaar: gehandicapten, dementerenden en bejaarden. Iedereen was patiënt en daar werd voor gezorgd. Klaar. Begin jaren 70 kwam de professionele hulp van de grond. En die breidde zich razendsnel uit. Wie een papiertje kreeg, kreeg geld van de overheid. Wie een indicatie had, werd betaald. Totdat de kosten de pan uit rezen, want de gezondheidszorg kost bakken met geld. De overheid beseft dat ook en stelt vragen over stijgende verzekeringspremies. Ad van de Kreeke (61) is gepokt en gemazeld in de zorgwereld. Zijn wieg
Er wordt in Nederland, gemiddeld, goede zorg geleverd. Maar als het gaat om
stond in de achtertuin van een psychiatrisch ziekenhuis. Zijn vader was
gebouwen moet je concluderen dat zorginstellingen daar tot nu toe een
werkzaam in de zorg. Zijn cv staat bol van de zorgfuncties. Er bestaan voor
beperkte verantwoordelijkheid voor nemen. Het kunstje was immers: probeer
Ad van de Kreeke dus geen zorggeheimen.
zo veel mogelijk geld te claimen, probeer zo veel mogelijk vierkante meters te
Hij begon bij het ministerie van VWS, werkte daarna bij de Vereniging
nemen, en als je dat voor elkaar hebt, hoef je veertig jaar lang nergens naar om
van Nederlandse Ziekenfondsen en was tot voor kort hoofd van de sector
te kijken. Er werd weinig nagedacht over de vraag of het vastgoed rendabel was,
Verpleging en Verzorging van het Bouwcollege. Hij is directeur van de
of er wel verstandig gebouwd was; geen enkele zorgaanbieder stond daarbij stil.
patiënten-consumentenorganisatie in Zeeland. Daarnaast is hij vanaf
Je moet je als zorginstelling bewust zijn van wat je aan het doen bent. Op het
1 augustus 2008 16 uur per week werkzaam bij bbn. Hij weet van de hoed
moment dat een instelling méér geld vraagt, heeft dat tot gevolg dat er minder
en de rand. Beter nog: hij begrijpt het spanningsveld van enerzijds
middelen overblijven om iemand anders zorg te geven. Natuurlijk moet je een
'de Emotie' en anderzijds 'de Kassa'.
mooi gebouw hebben, moet het een warme en veilige uitstraling hebben, maar laten we ook eerlijk zeggen: het kan ook te véél van het goede zijn.
Van de Kreeke houdt op grond van zijn inzicht én jarenlange ervaring een warm
Het is de hoogste tijd dat een zorginstelling zelf de verantwoordelijkheid neemt
pleidooi voor de nieuwe ontwikkelingen in de zorgwereld, want daar worden alle
voor haar vastgoed!
betrokkenen straks beter van.
Die verantwoordelijkheid is nu, terecht, vertaald in wetgeving.”
D AT ‘A L L E S ’ B E TA A L B A A R B L I J F T ?
kunnen geven.
ik dan of een bureau mijn vastgoed wil beheren? Dat is een mogelijkheid. Je
DE ZORGAANBIEDER MOET LEREN DENKEN ALS EEN ONDERNEMER
kunt ook zeggen: ik heb het gebouw in eigendom. Daardoor ben ik een betere
“De moderne zorgaanbieder moet als een ondernemer leren denken. Hoe meer
gesprekspartner voor banken en gemeenten. Dus ik word beheerder van het
bewoners een voorkeur voor zijn huis hebben, hoe meer inkomsten hij
onroerend goed. Maar moet ik dan misschien zelf huizen gaan bouwen? Of zelfs
genereert.
projectontwikkelaar worden? Dit zijn vragen die zorgaanbieders zichzelf moeten
Het geld volgt immers in de toekomst de klant. Hij moet dus beseffen dat ‘het
stellen.”
leven’ in huis gehaald moet worden. Dat is een vereiste! Als de bewoners niet stel kamelen, artiesten, zangers, een circus … elke dag moet er ‘iets’ gebeuren.
DE BELANGRIJKSTE VRAAG: BEN IK DEGENE DIE DEZE KAR KAN TREKKEN?
Kan me niet schelen wat, maar mensen willen niet alleen naar geraniums kijken,
“De belangrijkste vraag die gesteld moet worden, is: ben ik degene die dit
die willen het werkelijke leven proeven. Het bankje bij de voordeur - dát is the
allemaal kan? Een lastige vraag, die je eigenlijk toch hardop moet stellen.
place to be. Je moet zorgen dat er ‘leven’ is. Bouw bijvoorbeeld een bruin café
Stel je de vraag niet, dan vrees ik dat de organisatie ten onder gaat aan
en zorg dat mensen van binnen en buiten zich daar thuis voelen.
ijdelheid. Je gaat namelijk ‘nat’ als je niet serieus nadenkt over het antwoord.
Het belangrijkst is je personeel … wie in de zorg werkt, moet absoluut van
Zorginstellingen hadden de adviseurs in het verleden alleen nodig om papiertjes
mensen houden. In Nederland wordt dat werk weleens onderschat, maar
te halen voor de toestemming van nieuwbouw. Nu en in de toekomst moeten
ongeacht of je met gehandicapten, ouderen of dementerende mensen werkt,
ze hun eigen verantwoordelijkheid nemen. Weten directies hoe waardevol hun
dat vergt een overgave waar ik ‘u’ tegen zeg. De houding van je medewerkers
onroerend goed is? Weten zij hoeveel onderhoud dat vergt? Hoe flexibel is het
bepaalt voor een belangrijk deel of cliënten op hun oude dag in jouw huis
onroerend goed? Wie schrijft hier een Programma van Eisen voor? Hoe
willen wonen! Je moet echt investeren in je personeel.”
selecteren ze hun architecten? Hoe weten ze dat het allemaal betaalbaar is en
langer de straat op kunnen, moet de straat uitgenodigd worden. Een orkest, een
blijft? Dit zijn zaken waarbij je een betrouwbare en ervaren adviseur nodig hebt.
STEL DAT ER GEEN CLIËNTEN ZIJN …
Op dat punt zie ik een grote rol voor bbn, want instellingen weten vaak niet
“Wat ik op dit moment in de zorg zie, is dat er veel directeuren, met veel
hoe zij deze vragen in de praktijk moeten beantwoorden. Veel instellingen zijn
verschillende achtergronden, actief zijn. De verantwoordelijkheid is verschoven
namelijk bezorgd over hun toekomst, terwijl dat met een goede begeleiding niet
(van de overheid naar de instelling) en de mensen aan de top moeten
nodig is. Dus kun je de deskundigheid en integriteit van een goede adviseur
nadrukkelijk aan hun onroerend goed denken. Dat is een bedrijfsmiddel, dat is
best gebruiken.”
een bron van inkomen. Je moet jezelf als directeur kritische vragen durven stellen. Heb ik het juiste onroerend goed? Als ik daar geld in stop, is dat verantwoord belegd of gooi ik het over de balk? Is mijn onroerend goed functioneel? Hoe staat het met het onderhoud van dit onroerend goed? Als ik nu een nieuw gebouw wil neerzetten, is de locatie dan oké? Is de flexibiliteit van mijn gebouw goed? Stel dat de regering zegt dat intramurale zorg niet meer nodig is, kan ik mijn gebouw dan wel verhuren? Stel dat er geen cliënten zijn, kan ik dan mijn appartementen afstoten en verhuren? Hoeveel geld moet ik investeren en hoe verdien ik dat terug? Kortom: er komen grote vragen op de zorgdirecties af. De belangrijkste vragen zijn: Ben ik een instelling die zorg levert? En zo ja, richt ik mij dan op die zorg en zal ik alle andere zaken uitbesteden? En vraag
BELEID Consolidatie, groei of krimp? Concurrentieanalyse Onderscheidend vermogen
“Wil je een rol spelen in de zorgwereld van de toekomst, dan moet je als adviseur met een heldere visie komen, want pas dan ben je een interessante partner voor een opdrachtgever die wil gaan bouwen.” John Vrije
BESTAANDE TOESTAND
BENCHMARK/REFERENTIE
Hoeveelheden
Hoeveelheden
Kosten
Normvergoedingen (nu en straks)
Kwaliteit
Gewenste kwaliteit
Ontwikkelingskansen
Ontwikkelingsopbrengsten
INGREPEN Verbouwing Afstoting Aanpassing beheer Herontwikkeling
“Er komen grote vragen op de zorgdirecties af. Ben ik een instelling, die zorg levert? En zo ja, besteed ik dan de vastgoedsores uit? Of moet ik soms zelf projectontwikkelaar worden? De belangrijkste vraag die gesteld moet worden, is: ben ik degene die dit allemaal alleen kan?” Ad van de Kreeke
STRATEGISCH HUISVESTINGSPLAN Hoeveelheden Kosten/opbrengsten Kwaliteit Strategische grondpositie
“Het geld komt in de toekomst van
BVO
verblijf
overige oppervlakten
de cliënten en dat betekent dat een
8000
zorginstelling
7000
m2
6000 5000
afhankelijk wordt 2500
3257
4000
om je te onderscheiden van anderen.” 4200
3888
1000 0
De concurrentie gaat echt haar intrede doen. Huisvesting biedt een mogelijkheid
3000 2000
van het aantal cliënten dat in huis is!
Norbert Bruschke bestaand
benchmark
Exploitatiekosten
overig
dagelijks onderhoud
energie
schoonmaak
vaste lasten (verzekering, belasting)
onderhoudsreservering
De financiering van de huisvesting
80 70
wordt een eigen
5
verantwoordelijkheid van
20
instellingen.
euro's per m2
60 3
50 40
24
naar vastgoed gekeken worden.
12
Daarbij hoort geen klassiek langetermijnhuisvestingsplan, maar een dynamische
30 11 20
22 13
10 0
Daarom moet er op een nieuwe manier
7
7 2
7
bestaand
benchmark
en strategische visie. We proberen opdrachtgevers inzicht te geven en verstandige beslissingen te laten nemen. Rinald van der Wal
SHaPe
een vooruitstrevend instrument bij het opstellen van een Strategisch HuisvestingsPlan. kwaliteit (technische kwaliteit, uitstraling, ligging, flexi-
Maatschappelijke ondernemers in zorg, onderwijs en welzijn krijgen de kans om hun vastgoed strategisch in te zetten
biliteit, aanwezigheid van ondersteunende functies en
BELEID
voor het bereiken van hun doelstellingen. Bestuurders van
Consolidatie, groei of krimp? Concurrentieanalyse
instellingen weten echter dat vastgoed een aantal zeer
Onderscheidend vermogen
BESTAANDE TOESTAND
BENCHMARK/REFERENTIE
Hoeveelheden
Hoeveelheden
scheidend vermogen op ten opzichte van concurrerende
Kosten
Normvergoedingen (nu en
instellingen;
Kwaliteit
Gewenste kwaliteit
Ontwikkelingskansen
Ontwikkelingsopbrengsten
straks)
• er is doorgaans veel tijd nodig om veranderingen aan te brengen in een vastgoedportefeuille; • goede beslissingen kunnen heel veel geld opleveren, maar foute beslissingen kunnen ook heel veel geld kosten. Ondernemende bestuurders investeren daarom in het maken van een Strategisch HuisvestingsPlan (SHP). Het computer-
delen van het huidige bezit die bij herontwikkeling voor andere functies hoge opbrengsten kunnen genereren).
specifieke eigenschappen heeft. Een paar belangrijke zijn: • er gaan in het vastgoed enorme bedragen om; • een goed gebouw of een mooi complex levert onder-
dergelijke) en ontwikkelingskansen (het identificeren van
Benchmark of referentiesituatie. Uiteraard wilt u kunnen vaststellen of de waargenomen huidige situatie verbeterd kan worden. Daarvoor is het noodzakelijk om de huidige situatie te vergelijken met een benchmark of met een gewenste referentiesituatie. Als benchmark kunnen de
SHaPe INGREPEN
Verbouwing Afstoting
Aanpassing beheer Herontwikkeling
STRATEGISCH HUISVESTINGSPLAN
model SHaPe, dat door bbn is ontwikkeld, levert inzicht en
Hoeveelheden
helpt bij het nemen van de juiste beslissingen. Het brengt
Kwaliteit
‘oude’ bouwmaatstaven of een verbeterde versie daarvan worden gehanteerd. Met betrekking tot de vergoedingen (die ten minste de kosten moeten dekken) wordt aansluiting gezocht bij de huidige vergoedingen, maar ook bij de toekomstige vergoedingen op basis van ZZP.
Kosten/opbrengsten
Ingrepen. Met het aldus verkregen inzicht worden
Strategische grondpositie
uw vastgoed in conditie. Het proces waarbij het model
mogelijke ingrepen benoemd. Voorbeelden van
wordt ingezet, is schematisch weergegeven op de vorige (midden)pagina en wordt hieronder kort toegelicht.
mogelijke ingrepen zijn: het verbouwen of renoveren van een gebouw, het opzeggen van een huurcontract, sloop en vervangende nieuwbouw, het afstoten van een gebouw, het verkopen van een stuk terrein
Het SHP wordt opgesteld in een dialoog tussen u als opdrachtgever en de
ten behoeve van herontwikkeling. bbn rekent de consequenties van al die
adviseur van bbn.
ingrepen door en ontwikkelt alternatieve scenario’s. Daarbij wordt u ook geadviseerd over de termijn waarop de ingrepen het best kunnen plaatsvinden in
Beleid. Tijdens een eerste interview worden de hoofdlijnen van uw beleid aan
verband met het verloop van de boekwaarde of het moeten uitvoeren van groot
de hand van een checklist besproken. Het gaat dan om onderwerpen als: welke
onderhoud.
ontwikkelingen gaat de capaciteit doormaken (consolidatie, groei of krimp), op welke manier gaat uw instelling zich in de toekomst onderscheiden, op welke
Strategisch HuisvestingsPlan. Uiteindelijk kan er een Strategisch Huisvestings-
manier speelt uw vastgoed een rol bij het ontwikkelen van onderscheidend
Plan worden opgesteld. Dit huisvestingsplan beschrijft de vastgoedportefeuille
vermogen ten opzichte van de concurrentie, enzovoort.
en de daarmee samenhangende kosten en opbrengsten.
Huidige situatie. Op basis van beschikbare of nog te verzamelen gegevens wordt
Gevoeligheidsanalyse en scenario’s. Het model SHaPe is zodanig ontwikkeld dat
de huidige situatie in beeld gebracht. Deze inventarisatie vindt plaats aan de
er heel gemakkelijk gevoeligheidsanalyses en alternatieve scenario’s mee kunnen
hand van hoeveelheden (aantal behandelplaatsen, wooneenheden, vloer-
worden doorgerekend. Wat zal er gebeuren wanneer we minder cliënten of
oppervlakten van gebouwen, terreinoppervlakten en dergelijke), kosten
leerlingen krijgen, of juist meer? Is ons beleid wel realistisch of is een
(kapitaallasten, huur, onderhouds-, energie-, schoonmaak- en beheerkosten),
bijstelling noodzakelijk? Enzovoort.
D E V I S I E VA N J O H N V R I J E John Vrije (61) was 17 jaar lang directeur van de
Uit vervolgonderzoek blijkt dat er per mentaliteit
landelijk werkende corporatie Habion en in die
specifieke voorkeuren zijn voor een van de drie woon-
functie was hij elke dag druk met bouwen, wonen,
zorgconcepten. Gelijkgestemde mensen willen meer
zorg en welzijn van senioren. Hij weet als geen
voor elkaar gaan betekenen om samen oud te kun-
ander dat de toekomstige generatie senioren, de
nen worden. Je moet dus voor je ergens gaat bouwen
babyboomgeneratie, hogere eisen stelt aan onder
eerst onderzoeken welke mentaliteit de ouderen in die
andere wooncomfort.
plaats hebben. Op de Veluwe, waar veel traditioneel
Zorgaanbieders, projectontwikkelaars, architecten
georiënteerde ouderen wonen, zal men eerder gaan
en adviesbureaus moeten zich grondig verdiepen
voor een traditioneel concept, terwijl men in de
in de wensen van deze generatie (die ook al zo’n
Randstad eerder behoefte zal hebben aan meer
stempel drukte op de jaren 60). Want die heeft
wellness-achtige voorzieningen in een stedelijke
andere behoeftes dan de huidige vooroorlogse
omgeving.
generatie ouderen. En dus moeten er ook andere
WIE IS MIJN DOELGROEP?
gebouwen komen. Er moet zelfs ‘anders’ worden gedacht over en gewerkt aan de seniorenbouw! Vrije noemt de ontwikkeling
“Van belang is dat wát je bouwt courant is en blijft voor de doelgroep en dat
van ‘mantelzorgwoningen nieuwe stijl’, de realisatie van ‘atelierwoningen’
het exploitabel blijft, al dan niet in een keten met andere zorgpartijen of
in een oude weverij voor kunstminnende senioren, ‘living apart together’ in
partijen als een school of pakweg supermarkt. Ook huren van een belegger kan
kangoeroewoningen en ‘wonen en zingeving in een oud klooster’. En zo
het onderzoeken waard zijn. Er moet veel aandacht besteed worden aan het
zitten er nog meer initiatieven in de pijplijn.
‘voortraject’, aan het onderzoek, aan de ideevorming, aan de vragen: Wie is mijn doelgroep? Wie is mijn gebruiker? Hoe ziet de toekomstige exploitatie van het
DRIE GROTE GROEPEN SENIOREN
geheel eruit? Wat voor soort gebouw hoort daar dan bij? Een gebouw moet
John Vrije: “Dé toekomstige oudere bestaat niet, maar de ouderen van straks
degenen die er gebruik van maken dienen, niet leiden!”
hebben wel een aantal kenmerken gemeen: ze zijn mondig en actief en voelen zich sterk bij de samenleving betrokken. Ze willen hun kennis en ervaring
TRANSFORMATIE VAN GEBOUWEN IS TRANSFORMATIE VAN DENKEN
beschikbaar blijven stellen aan de samenleving. Bij Habion noemden we ze ‘de
“Opdrachtgevers uit de zorgwereld die aan nieuwbouw denken (en dat zullen ze
grijze motor’. De nieuwe generatie ouderen heeft andere stijlvoorkeuren, waarden
wel moeten, want de nieuwe oudere wil beslist niet in de huidige zorggebouwen
en opvattingen dan de huidige generatie ouderen. Grofweg is de babyboom-
oud worden!), gaan nieuwe vragen (eisen) stellen aan de begeleidende partijen.
generatie onder te verdelen in drie typen, drie mentaliteiten: traditioneel,
De grote vraag zal zijn: is mijn gebouw over 15 jaar nog wel functioneel en
modern en postmodern georiënteerd.
dus courant? Of moet mijn zorghuis zodanig gebouwd worden dat het over
WAT WIL DE OUDERE?
Transformatie van gebouwen betekent ook transformatie van denken! Als je, op
John Vrije schetst drie woon-zorgconcepten die uit onderzoek naar voren kwamen
dit specifieke gebied, geen adequaat antwoord hebt op de vragen van opdracht-
als gewenst. A. De eigentijdse woon-zorgcampus. De combinatie van wonen met
gevers, ben je als adviseur snel uitgespeeld. Ik neem bij bbn waar dat ze al
een zorgbehoefte en een opleiding voor zorgpersoneel. B. Mantelzorg nieuwe stijl.
jaren gewend zijn naar nieuwe wegen te zoeken. De sport is om met jouw
Woningen voor mensen die samen met zorgbehoevende familieleden, kennissen
opdrachtgevers die vernieuwing in te zetten. Het voortraject is allesbepalend.
of senioren willen wonen. C. De wellnesswoontoren. Een combinatie van wellness,
Daar moet je nu energie in gaan stoppen om in de zorgwereld een eigen rol te
fitness, zorgappartementen, gezondheidscentrum, winkels en restaurants.
kunnen blijven spelen.”
15 jaar met een eenvoudige (betaalbare) ingreep aantrekkelijk wordt voor derden?
PASPOORT
DE VERANDERING De verandering in de financiering van de huisvesting zal grote gevolgen krijgen voor de instellingen. Vanuit een betrekkelijk beschermde positie, zonder al te veel risico’s, moeten de instellingen nu gaan ondernemen. Ze moeten aantrekkelijk worden voor de cliënt. “Het geld komt in de toekomst van de cliënten en dat betekent dat een zorginstelling afhankelijk wordt van het aantal cliënten dat in huis is! Zij moeten, in het vervolg, jouw kapitaallasten opbrengen. Dus de zorgaanbieder moet meer toekomstgericht leren denken. Hoe moet zijn zorg en gebouw eruitzien? Hoeveel cliënten denkt hij daarmee ‘binnen’ te halen?”
VASTGOEDWERELD “Waarschijnlijk gaan zorginstellingen ook toetreden tot de echte vastgoedwereld. Ik denk dat sommige bestuurders die wereld als een soort jungle zullen ervaren. Naam: Norbert Bruschke Geboren: 18 juli 1970 te Haarlem Opleiding: hts, TU Delft (architectuur) bbn: februari 2007
Een onbekend terrein met onverwachte gevaren. Dan is het leuk om te zien dat mijn collega’s (en ikzelf ook meer en meer) het fantastisch vinden om het spel in die jungle te spelen. Daar ligt denk ik ook onze grootste toegevoegde waarde. Bij bbn weten we hoe een belegger denkt, hoe je een gebouw kunt financieren en rendement op vermogen kunt maken. Wij weten hoe een projectontwikkelaar zijn proces organiseert. Daar wordt elk detail overwogen en geoptimaliseerd. Nu
Specialisme: “Ik kom uit de bouw in de gezondheidszorg. Bij mijn vorige
wordt het ook voor zorginstellingen interessant om een bouwkostenmanager
werkgevers was ik met name belast met zorgprojecten. Daar heb ik, in acht
in te schakelen die een vergelijkbare gebouwkwaliteit kan realiseren voor 10%
jaar tijd, de nodige kennis opgedaan van regelgeving en financiering.”
lagere kosten. En wordt het interessant om te onderzoeken of je, in goed overleg met de gemeente, de bestemming van je eigen grond al kunt veranderen en daarmee tot een verhoging van de waarde kunt komen. Wie op al deze
OVERSTAP
omstandigheden nu het best inspeelt, zal het in de toekomst beter doen dan
“Anderhalf jaar geleden heb ik de overstap gemaakt naar bbn. In de gesprekken
de rest.”
die ik toen voerde, raakte ik gecharmeerd van de breedte van de advisering en de aanpak van de projecten. De aanwezigheid van een groep bouwkosten-
HET MODEL
managers van ongeveer veertig man die voor een belangrijk gedeelte werken
Met behulp van het computermodel SHaPe kan een zorginstelling ontdekken
voor projectontwikkelaars, is redelijk uniek. Ook de aanwezigheid van de
hoe zij het best met haar vastgoed kan omgaan. De grote vraag van een zorg-
discipline ‘gebiedsontwikkeling’ is relevant. Eerlijk is eerlijk, na acht jaar zorg
instelling is: hoe zet ik mijn vastgoed in? “Ik denk dat de nieuwe regelgeving
wilde ik ook weleens wat anders. Er lag toch wel een heel zwaar accent op het
voor veel zorginstellingen ook heel veel kansen biedt. Je zult op grotere schaal
nauwkeurig volgen van allerlei regels en goedkeuringsprocedures. De huis-
zorgcentra zien die extra voorzieningen treffen voor de cliënten. De centra
vestingsadviseurs en projectmanagers bij bbn zijn op een breed terrein actief.
worden financieel (mede) afhankelijk van het aantal bewoners, dus zullen zij hun
Ik begeleid nu een groot cultuurproject met een theater en een bibliotheek erin,
accommodatie steeds aantrekkelijker maken. Royalere appartementen met ergens
en in mijn eigen woonplaats ben ik projectmanager van een vmbo-school. In die
ook een fitnessruimte, een kapsalon, wellnessvoorzieningen, noem maar op. Voor
anderhalf jaar dat ik nu bij bbn werk, ben ik wel deel blijven uitmaken van het
de bewoners wordt het wonen in een zorginstelling daardoor aantrekkelijker! Ook
team dat zich binnen bbn met zorgprojecten bezighoudt.”
voor mij liggen er weer nieuwe uitdagingen. Ik heb er zin in!”
www. bbn . nl - W W W. B B N . N L Gemeente De Ronde Venen
IJsbaan TE Rotterdam
bbn heeft voor de gemeente De Ronde Venen de grondwaarde bepaald voor het
De gemeente Rotterdam gaat een overdekte 400-meterkunstijsbaan in het
project ‘Winkelcentrum Zuiderwaard’ te Vinkeveen. Het betreft hier een
Stadionpark te Rotterdam realiseren. De ijsbaan zal deel uitmaken van de
herstructureringsproject waarbij een bestaand winkelcentrum, een basisschool
grootschalige vernieuwing en uitbreiding van het sportcluster bij het voetbal-
en een park een nieuwe plaats krijgen in samenhang met een groot aantal
stadion De Kuip. Bij de ijsbaan zal ook een parkeervoorziening voor circa
gestapelde woningen. In de door bbn opgezette quickscan is, naast een
500 auto’s worden gemaakt. bbn is door de gemeente Rotterdam ingeschakeld
inschatting van het mogelijke programma en de bijbehorende opbrengsten,
als adviseur voor het opstellen van Programma’s van Eisen en het voorbereiden
onder meer een second opinion gegeven over de onderliggende civieltechnische
van de aanbesteding. Bij deze opgave maakt bbn gebruik van kennis en ervaring
ramingen van de ontwikkelende marktpartij.
die is opgedaan bij ijsbanen in Hoorn, Enschede en Dordrecht.
Sint Maartensdijk
AH-vestigingen te IJmuiden
In opdracht van de provincie Zeeland en in overleg met Rijkswaterstaat, de
Ahold Vastgoed BV wil zijn huidige AH-vestiging in IJmuiden (eigendom van
gemeente Tholen, Staatsbosbeheer en het Waterschap ontwerpt Vista een aantal
Fortis) uitbreiden en daarbij van de mogelijkheid gebruikmaken om een aantal
ontwikkelingsscenario’s voor de rand van de kern van Sint Maartensdijk en zijn
woningen te ontwikkelen. Aan bbn is gevraagd om naar aanleiding van het
directe omgeving. Het doel is om de kwaliteit van en de relatie met de
ontwerp een exploitatieberekening op te stellen. Deze dient als basis voor de
omgeving van Sint Maartensdijk te versterken.
grondbieding die Ahold de gemeente IJmuiden wil doen.
Aan bbn is gevraagd financiële verkenningen, passend bij het (globale) niveau van uitwerking, op te stellen om zodoende te komen tot realistische voorstellen
Gemeente Zeist
en een eerste indicatie te kunnen geven van de financiële consequenties.
De gemeente Zeist werkt in samenwerking met woningcorporatie De Seyster Veste aan de planontwikkeling voor de herstructurering van de woonwijk
De Draai TE Heerhugowaard
Kerckebosch. Tot op heden zijn in de bijbehorende gebiedsexploitatie de
Op woningbouwlocatie De Draai, gelegen aan de oostkant van Heerhugowaard,
grondwaarden op normatieve wijze bepaald.
worden de komende jaren ongeveer 2800 woningen met bijbehorende voor-
Beide partijen hebben de intentie de te hanteren grondquotes te bepalen op
zieningen gerealiseerd. De Draai wordt een sociaal duurzame wijk waarin
basis van de residuele grondwaardeberekening. De gemeente heeft aan bbn
mensen met verschillende leefstijlen en achtergronden wonen. Een wijk met een
gevraagd deze voor de gemeente op te stellen.
groen en polderachtig karakter in een waterrijke omgeving en bovendien een CO2-emissieneutrale wijk. In De Draai komen twee centrumgebieden met wijk-
Groen en Grijs te Almere
voorzieningen: één centrumgebied in het noordelijk deel, met het accent op
Binnen de gemeente Almere zal een project worden gerealiseerd voor ouderen
bewegen en gezond leven, en één centrumgebied in het zuidelijk deel, met het
en kinderen. Het gebouw heeft in totaal 3000 m² bvo en bevat
accent op welzijn, ontmoeten en met een supermarkt. bbn is door de gemeente
12 (zorg)appartementen die boven een kinderdagverblijf, een naschoolse opvang
geselecteerd als het bureau dat een ontwikkel- en realisatiestrategie zal
en 780 m² te verhuren ruimten zullen worden gebouwd.
opstellen voor 1000 tot 1200 woningen en vier voorzieningengebouwen.
In opdracht van woningstichting Goede Stede heeft bbn het bouwkosten-
Daarnaast behoort ook de uitwerking en begeleiding van deze strategie tot de
management verzorgd. Onlangs heeft de aanbesteding plaatsgevonden en geleid
opdracht.
tot een goed resultaat.
'FACTS & FIGURES' Het opstellen van een Strategisch HuisvestingsPlan met behulp van SHaPe zal leiden tot goed onderbouwde beslissingen. Enkele voorbeelden van dergelijke beslissingen.
Een instelling beschikt over een aantal wooncomplexen en heeft als
Bij het vergelijken van een bestaande situatie met de benchmark
beleid geformuleerd dat de wooneenheden zich moeten onder-
blijkt dat de onderhoudskosten van een vijftal complexen veel hoger
scheiden door bovengemiddelde afmetingen en ondersteunende
zijn dan redelijkerwijs mag worden verwacht. Bij nadere beschouwing
voorzieningen. Een van de complexen die de instelling in eigendom
van de uitgaven voor onderhoud blijkt dat deze complexen in een
heeft, bestaat uit wat kleinere wooneenheden zonder de gewenste
extreem goede conditie verkeren, maar te maken hebben met dure
aanvullende voorzieningen. Hoewel dit complex eigenlijk nog relatief
onderhoudscontracten voor de installaties. Het kan allemaal wel wat
jong is, wordt toch besloten om een sloop-nieuwbouwproject op te
minder. Al in het eerste jaar wordt een besparing van € 100.000,-
starten en de andere (al grotendeels afgeschreven) gebouwen nog
bereikt.
wat langer door te exploiteren.
Een instelling beschikt over een terrein waarvan een gedeelte grenst
Daartoe is door de adviseur van de instelling een residuele grond-
aan het centrum van de gemeente. Op deze kavel staat een betrekkelijk
waardeberekening opgesteld. Deze berekening heeft als basis gediend
jong dagbestedingscentrum. Sloop van het gebouw is dan ook niet
bij de onderhandeling met de gemeente. Met de opbrengst van de
aan de orde. De gemeente is op zoek naar inbreidingslocaties voor
locatie kan vervangende nieuwbouw worden gerealiseerd en kan een
woningbouw. De zorginstelling besluit om het stuk grond met het
bedrag worden toegevoegd aan het investeringsfonds.
daarop aanwezige centrum te verkopen aan de gemeente.
Een instelling heeft met behulp van SHaPe een gevoeligheidsanalyse
Bij de vergelijking van een bestaande situatie met de benchmark
uitgevoerd met betrekking tot het aantal cliënten in de toekomst.
blijkt dat in veel gebouwen de energiekosten en de schoonmaak-
Daarbij is gebleken dat er bij een afname van het huidige aantal met
kosten relatief hoog zijn. Op basis van deze informatie wordt een
5% al sprake is van een tekort: de ontvangen vergoedingen dekken
project gestart om tot besparingen te komen. Voor de schoonmaak
de kosten dan niet meer. Een aantal samenwerkende huisartsen en
wordt een bestek geschreven en vindt een aanbesteding plaats. Voor
een fysiotherapeut hebben aangegeven dat zij graag een aantal
het energieverbruik wordt een besparingsprogramma gestart. Het
ruimtes in het hoofdcomplex zouden willen huren. In het licht van de
besparingsprogramma bestaat uit een groot aantal componenten,
onzekere toekomst besluit de instelling een huurovereenkomst aan te
zoals het aanbrengen van energiezuinige lampen, het optimaliseren
bieden voor een periode van 5 jaar.
van temperatuurregelingen, het herzien van het contract met het energiebedrijf en het opzetten van een bewustwordingsprogramma voor het personeel.
