Activiteitenplan 2015 ZorgGoedBrabant

Activiteitenplan 2015 ZorgGoedBrabant

ZorgGoedBrabant Postbus 151 5340 AD Oss Telefoon Fax Website:

(0412) 66 49 11 (0412) 66 49 94 www.zorggoedbrabant.nl

Oktober 2014

2

ZorgGoedBrabant, Activiteitenbegroting 2015

Voorwoord BrabantZorg is een dienstverlener op het gebied van ouderenzorg in de regio’s Oss-Uden-Veghel, ’s-Hertogenbosch en de Bommelerwaard. Eind 2006 is een samenwerkingsverband ontstaan met woningcorporatie BrabantWonen, die woningen in Oss en ’s-Hertogenbosch verhuurt. Deze strategische samenwerking heeft als doel het verouderd intramuraal vastgoed te herstructureren, een gevarieerd aanbod in woonzorg-woningen te creëren, de bestaande dienstverlening op het brede terrein van het wonen te verbeteren en nieuwe producten en diensten op het snijvlak van wonen, zorg en welzijn te ontwikkelen. ZorgGoedBrabant is ontstaan in december 2006 en bestaat uit 16 zorglocaties en ruim 700 servicewoningen. De stichting ZorgGoedBrabant is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. ZorgGoedBrabant is in juridische zin een zelfstandige, nevengeschikte entiteit. Door de nauwe verbanden tussen BrabantWonen en BrabantZorg hebben we deze stichting zoveel als mogelijk ingericht als een gezamenlijke dochter. BrabantZorg en BrabantWonen hebben de inbreng en de zeggenschap gelijk verdeeld. ZorgGoedBrabant is als entiteit noodzakelijk om de formele organisatie en de onderlinge verhoudingen tussen partijen correct in te richten. ZorgGoedBrabant heeft echter geen eigen personeel. Verder is het geen merknaam die we naar klanten toe gebruiken. De taken zijn zo verdeeld dat BrabantWonen naar buiten toe alle vastgoedgeoriënteerde uitvoerende werkzaamheden verricht. BrabantZorg huurt de intramurale locaties van ZorgGoedBrabant en verleent zorg. Zodoende verwijzen wij in deze activiteitenbegroting regelmatig naar de activiteiten van BrabantWonen en BrabantZorg. Overigens is sinds 2012 binnen enkele intramurale complexen van ZorgGoedBrabant ook extramuraal wonen mogelijk. De samenwerking gaat verder dan alleen het zorgdragen voor het vastgoed. BrabantWonen en BrabantZorg willen mensen helpen om plezierig, gezond en actief te leven en te wonen in een veilige leefomgeving. Daartoe werken we samen met gemeenten, andere zorgaanbieders, andere corporaties, andere welzijnsinstellingen en onze gezamenlijke klanten. Ook in 2015 zetten wij stappen om onze samenwerking te optimaliseren, zodat we op een effectieve manier werken aan het realiseren van onze doelen. Aandacht, keuze en gemak voor de klant zijn daarbij het vertrekpunt. Hoe we dat in 2015 gaan doen, zetten we in het voorliggende plan voor u op een rij. Oss, oktober 2014 ir. H.M.H. Windmüller

drs. A.C.M. van Osch

drs. F.H. van de Werfhorst

drs. W.J.C.M. de Jong


3

4


Inhoud 1.

SAMENVATTING ........................................................................................ 7

2.

ONTWIKKELINGEN EN STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN 2015 ....................... 9

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

INLEIDING................................................................................................... 9 ONTWIKKELINGEN.......................................................................................... 9 WET- EN REGELGEVING ..................................................................................10 CONCRETE DOELEN 2015................................................................................11 PROGRAMMAMANAGEMENT ...............................................................................12

3.

ACTIVITEITENPLAN 2015 ..........................................................................14

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3

VOLDOENDE, KWALITATIEF GOEDE EN BETAALBARE WONINGEN.....................................14 Woningmarkt en vraag naar zorgplaatsen ....................................................14 Omvang voorraad .....................................................................................14 Verhuur ...................................................................................................15 Huurverhoging 2015 .................................................................................16 Verkoop, aankoop en sloop ........................................................................16 Onderhoud...............................................................................................16 Onderzoeken en planvorming .....................................................................18 Nieuwbouw en herbestemming ...................................................................18 Energie en milieu ......................................................................................19 TEVREDEN KLANTEN ......................................................................................19 Huurders- en bewonersparticipatie ..............................................................19 Klanttevredenheidsonderzoek .....................................................................20 Partners en belanghouders ........................................................................20


5

6


1.

Samenvatting

Voor u ligt de activiteitenbegroting 2015 van ZorgGoedBrabant. In hoofdstuk 2 beschrijven we de ontwikkelingen die wij op de lange termijn zien op het gebied van demografie, ontwikkelingen in de vraag en veranderingen in weten regelgeving. Op basis van deze ontwikkelingen hebben we onze doelstellingen geformuleerd. In hoofdstuk 3 beschrijven we hoe we in 2015 aan deze doelen werken gevolgd door onze begroting in hoofdstuk 4. ZorgGoedBrabant heeft in totaal 718 servicewoningen, geclusterd zelfstandig wonen. Daarnaast bezit ZorgGoedBrabant 16 (zorg)locaties waar mensen geclusterd, onzelfstandig wonen. Het werkgebied van ZorgGoedBrabant omvat de gemeenten Bernheze, Grave, Landerd, Maasdonk, Oss en Uden. Het belangrijkste doel van ZorgGoedBrabant is: ‘Mensen zo lang, zo thuis, zo gezond en zo plezierig mogelijk te laten wonen en leven’. Door een toenemende vergrijzing is de vraag naar zorg en zorgvastgoed in het werkgebied van ZorgGoedBrabant aan het toenemen. Veranderende woonwensen, veranderingen in de financiering van de zorg en een afname van het aantal arbeidskrachten in de zorg, maakt een nieuwe manier van het organiseren van wonen, welzijn en zorg noodzakelijk. Naast de zorg die ZorgGoedBrabant heeft voor haar zorglocaties en –woningen, zetten BrabantZorg en BrabantWonen zich in om wonen, zorg en welzijn op buurt- en wijkniveau te organiseren. Dat is volgens ons een belangrijk antwoord op de geschetste ontwikkelingen. Ons zorgvastgoed moeten wij steeds meer gericht inzetten voor mensen met een zwaardere zorgvraag; we richten ons steeds vaker op geclusterd onzelfstandig wonen, met een accent op de psychogeriatrie. Deze gedachten zijn uitgewerkt in de portfoliostrategie ZorgGoedBrabant. In 2015 leggen wij de volgende accenten: Uitwerking portfoliostrategie De steeds veranderende regelgeving dwingt ons om anders dan voorheen met het zorgvastgoed om te gaan. Door het verdwijnen van de ZZP 1 t/m 3 categorieën op de korte termijn en ZZP 4 op de iets langere termijn moeten wij veel flexibeler schakelen tussen intra– en extramurale huisvesting. Op basis van de ‘actualisatie portfoliostrategie ZGB-ZGB 2 2014 & 2015’ geven we uitvoering aan de plannen voor 2015 en waar relevant en noodzakelijk stellen we onze plannen bij. Herpositionering servicewoningen Het project herpositionering servicewoningen pakken we in 2015 in samenhang met het project Zorgwonen op. Daarnaast reserveren we voor 2015 een budget om te kunnen investeren in het verbeteren van de verhuurbaarheid. Dit ligt enerzijds op het vlak van inzet van extra communicatiemiddelen/promotie, anderzijds op kleine functionele aanpassingen om de verhuurbaarheid tijdens leegstand te verbeteren. Op basis van de mutatiegraad (12%) houden we een bedrag aan voor 80 woningen à € 2.500,- per woning (= totaal € 200.000,- aan investering). Voldoende betaalbare woningen Naast het handhaven van de 718 servicewoningen en de herpositionering van dit deel van de portefeuille, breiden we het aanbod aan zelfstandige woonruimte uit door het uitrollen van het product Zorgwonen. In 2015 willen we het aantal hierin uitbreiden naar 65 stuks.


7

Onze klanten zijn tevreden We willen onze woningen en commerciële ruimtes klantgericht, efficiënt en effectief verhuren, onderhouden en exploiteren. Dat zegt iets over wat huurders van ons mogen verwachten. Als we daadwerkelijk klantgericht zijn, leven we ons voortdurend in in de vragen en problemen van de klant. We houden hiertoe onze werkprocessen tegen het licht. We actualiseren beleidsuitgangspunten waar nodig en implementeren deze in onze organisatie. Komend jaar kijken we daarbij onder andere naar het incassobeleid, de verhuurmutatieprocedure en geven we nog meer aandacht aan wat de klant van ons verwacht. De dienstverlening aan onze klanten krijgt ook in 2015 prioriteit. De communicatie met onze klant zal op uitvoeringsniveau extra aandacht krijgen. Verbeteren intramurale voorzieningen Samen met de locaties prioriteren we het onderhoud en de gewenste verbeteringen. Zo zorgen we ervoor dat beschikbare middelen op de juiste wijze worden ingezet. Onze locaties worden zoveel mogelijk aangepast aan de eisen en wensen van deze tijd. We voeren de benodigde werkzaamheden uit om aan de eisen van de - in 2013 en 2014 uitgevoerde - brandscans te voldoen. In de planning van deze projecten wordt afstemming gezocht met andere lopende beheer- en onderhoudsprojecten van BrabantZorg en BrabantWonen, zoals het project aanpassing gebouwenbekabeling. Financieel Voor 2015 zijn er geen nieuwbouwplannen gepland. Er zijn wel herbestemmingsverbouwingen gepland op een aantal locaties. In 2015 wordt de ombouw van Wilberthof (Berghem) en Martinushuis (Nuland) gerealiseerd. De voor 2015 verwachte operationele kasstroom uit de gewone bedrijfsuitoefening bedraagt circa € 9,7 mln. (bedrijfsresultaat + afschrijvingen + correctie financial lease), inclusief de geplande verkopen komt de operationele kasstroom uit op € 11,5 mln. Met deze middelen kan ZorgGoedBrabant haar aflossingsverplichtingen in 2015 op de langlopende leningen ad ca. € 4,9 mln., de rentelast van € 4,4 mln. en de verwachte verschuldigde vennootschapsbelasting ad ca. € 1,6 mln. voldoen. Er zijn geen liquiditeitsoverschotten t.b.v. beleggingen. Voor een verdere toelichting op de begroting wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

8


2.

Ontwikkelingen en strategische doelstellingen 2015

2.1

Inleiding

‘Mensen zo lang, zo thuis, zo gezond en zo plezierig mogelijk te laten wonen en leven.’ Dat is het belangrijkste doel van de samenwerking tussen BrabantWonen en BrabantZorg. Maatschappelijke ontwikkelingen en veranderingen in weten regelgeving op zowel het vlak van zorg als dat van wonen zijn van invloed op de manier waarop wij ons werk kunnen en moeten doen. Om tijdig te kunnen anticiperen op een veranderende omgeving monitoren we deze ontwikkelingen. Op basis van de resultaten formuleren we onze beleidsuitgangspunten. Achtereenvolgens zetten we de voor ons activiteitenplan 2015 relevante maatschappelijke ontwikkelingen en beleidswijzigingen op een rij en vertalen we die concreet naar activiteiten die we in 2015 oppakken. 2.2

Ontwikkelingen

Demografie Het werkgebied van ZorgGoedBrabant omvat een omvangrijk gebied met verschillende woningmarkten. Bevolkingsprognoses laten zien dat de vergrijzing in het hele werkgebied van ZorgGoedBrabant (en ZorgGoedBrabant 2) tot 2025 nog toeneemt. Naast de vergrijzing zien we ook een duidelijke verkleuring. In het werkgebied wonen steeds meer mensen met een niet westerse achtergrond en meer ouderen met verschillende culturele identiteiten. Een kleurrijk geheel dat van invloed is op de manier waarop zorg wordt verleend. Doordat het aantal ouderen toeneemt, zal absoluut gezien ook het aantal mensen met een chronische ziekte toenemen. De vraag naar zorg neemt toe. Ontwikkelingen in de zorgsector Veranderingen in de financiering van de zorg leiden tot minder collectiviteit en mensen krijgen meer prikkels richting eigen verantwoordelijkheid. Naast de vergrijzing speelt ook de ontgroening een rol en dat betekent dat er minder werkenden zijn in 2025. Dat is voor een arbeidsintensieve sector als de zorg een relevante ontwikkeling waar op ingespeeld moet worden. De opvattingen over kwaliteit in de zorg verschuiven. Het zorgbegrip wordt verbreed tot kwaliteit van leven: welbevinden wordt een centraal begrip. Om dat te bereiken moeten zorgdisciplines veel meer gaan samenwerken. Daarnaast zien we ook dat er steeds meer sprake van is dat de klant de regie houdt. De patiënt/cliënt wordt steeds meer een opdrachtgever en gedraagt zich ook als zodanig. Mensen denken mee, bepalen zelf en willen de regie hebben en houden. Technologische en medische ontwikkelingen Steeds meer technologische ontwikkelingen richten zich op de zorgsector. ICT-toepassingen zorgen voor ondersteuning bij de zorgverlening, bedrijfsvoering, consultatie en bewaking en behandeling en zorg op afstand (E-Health). Er komen domoticaproducten op de markt die de zelfredzaamheid bevorderen, denk aan sociale media, websites en televisie- of videocontact. Het toepassen van meer technologie en ICT-voorzieningen vangt de arbeidstekorten in de zorgsector gedeeltelijk op. Technologische toepassingen en medische ontwikkelingen maken steeds meer toezicht op afstand mogelijk. Deze ontwikkelingen maken het ook voor mensen met een zwaardere zorgvraag mogelijk om thuis te blijven wonen. Een aandachtspunt wordt dan het mogelijke sociale isolement. Ook in vastgoedontwikkeling en beheer worden nieuwe technische oplossingen toegepast. De overheid vraagt van ons een actieve rol hierin. Leefbaarheid in kleine kernen Een aantal zorglocaties van ZorgGoedBrabant bevindt zich in kleine kernen. Door een vergrijzende en ontgroenende bevolking en een afnemend voorzieningenniveau staat de leefbaarheid in kleine kernen onder druk. Dit is een landelijke trend. In Brabant stimuleert de provincie inwoners van kleine kernen om hier de handen voor ineen te slaan en zelf stappen te ondernemen. Maatschappelijke voorzieningen kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het bevorderen van de leefbaarheid.


9

Voorzieningen van de intramurale instelling kunnen in dorpen en kernen waar het commerciële en maatschappelijke voorzieningenniveau onder druk staat een rol van betekenis spelen. 2.3

Wet- en regelgeving

Op Rijksniveau zijn zowel voor de financiering van de zorg als de werking van het corporatiestelsel wijzigingen in voorbereiding. Veranderingen in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) hebben onze aandacht. Veranderingen AWBZ De Wet langdurige zorg (Wlz) vervangt in het wetsvoorstel per 1 januari 2015 de huidige AWBZ. Alleen de zwaarste, langdurige zorg wordt dan nog vergoed vanuit de Wlz. Met deze wet moet de kwaliteit van leven voor ouderen en gehandicapten die veel zorg nodig hebben gegarandeerd blijven. De wet maakt deel uit van een samenhangend systeem van nieuwe en vernieuwde wetten, zoals de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo) en de Jeugdwet. De Wlz is in behandeling bij het parlement. De geplande ingangsdatum van het wetsvoorstel is 1 januari 2015, nadat het is aangenomen door de Eerste Kamer. De Wmo is al door de Eerste Kamer goedgekeurd en zal per 1 januari 2015 in werking treden. Overgangsrecht AWBZ –Wmo 2015 Voor mensen met een indicatie voor AWBZ-zorg geldt een overgangsregeling. Cliënten die per 1 januari 2015:  in de instelling wonen gaan onder de nieuwe Wlz vallen;  thuiswonend zijn met een hoge afgegeven indicatie houden hun recht op zorg met verblijf. Ze kunnen de zorg ook thuis geleverd krijgen;  een lage afgegeven indicatie hebben, kunnen tot 1 januari 2016 alsnog kiezen voor verblijf in een instelling via de Wlz. Zij moeten dit schriftelijk kenbaar maken aan het zorgkantoor. Verder:  Is er nog geen plek in de instelling? Dan is er sprake van overbruggingszorg. Deze wordt geleverd via een volledig pakket thuis of een persoonsgebonden budget op grond van de Wlz.  Kiest de cliënt voor thuis wonen? Dan kan de cliënt voor zorg en ondersteuning een beroep doen op de zorgverzekeraar en/of de gemeente. Herzieningswet, novelle en parlementaire enquête De parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties, die naar aanleiding van incidenten in de corporatiesector breed onderzoek doet naar het functioneren van de sector, presenteert eind oktober haar eindconclusies. De novelle/Herzieningswet van minister Blok kan niet per 1 januari 2015 worden ingevoerd. De Eerste en Tweede Kamer hebben aangeven met de behandeling van het wetsvoorstel te willen wachten op het eindrapport van de enquêtecommissie. Een concept AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur) van de novelle is wel al in juli 2014 gepubliceerd. De AMvB is een besluit van de regering waarin de details van de in de novelle voorgestelde herziening van de Woningwet zijn vastgelegd. We bereiden ons zo goed mogelijk voor op deze maatregelen, ook al is nog niet duidelijk wanneer een en ander definitief van kracht zal zijn. Aanpassingen Woningwaarderingsstelsel (WWS) Het kabinet wil dat de WOZ-waarde van woningen een grotere rol speelt in de huurprijs van sociale huurwoningen. In afstemming met marktpartijen is hier het afgelopen jaar door het ministerie van BZK over gesproken. Minister Blok heeft, mede op basis van deze overleggen, in oktober 2014 een wijzigingsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd. De belangrijkste maatregelen zijn doorgevoerd om de WOZ-waarde van de woning zwaarder mee te laten tellen in de bepaling van de maximale huurprijzen. Ten opzichte van de oorspronkelijke ambitie van het kabinet om het WWS af te schaffen en de

10


maximale huur vast te stellen op 4,5 procent van de WOZ-waarde, leidt dit wijzigingsvoorstel nauwelijks tot schokeffecten. Lokaal en regionaal treden er mogelijk wel verschuivingen op, maar er blijft in het hele land nog een aanzienlijke afstand tussen de huidige huren en de maximale huren. De verwachting is dat het gewijzigde WWS per 1 juli 2015 gaan gelden. Op welke wijze de WOZ-waarde van de zelfstandige woningen binnen de zorgcomplexen wordt bepaald is een onderdeel waarmee we in 2015 aan de slag gaan. Huisvestingwet 2014 In september 2014 is door de Eerste Kamer de Huisvestingswet 2014 aangenomen en vervangt deze de oude wet uit 1993. De wet biedt gemeenten een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Hiermee kunnen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte bestreden worden en kan de leefbaarheid bevorderd worden. 2.4

Concrete doelen 2015

Bovenstaande ontwikkelingen hebben een impact op de na te streven doelen en werkwijze van ZorgGoedBrabant. Aan de hand van de portfoliostrategie werken we in 2015 verder aan onze doelen. Met de vastgestelde portfoliostrategie anticiperen we op ontwikkelingen in de vraag en in de financiering van de zorg: we hebben de koers voor de komende jaren uitgestippeld. Dit wil zeggen dat we in ons zorgvastgoed de nadruk leggen op het huisvesten van de zwaardere zorgzwaartepakketten met name op het vlak van de psychogeriatrie (geclusterd onzelfstandig wonen) en dat we voor onze servicewoningen bekijken hoe we deze mee kunnen laten groeien met de veranderende vraag van de huurders. In 2015 werken we aan: Portfoliostrategie De steeds veranderende regelgeving dwingt ons om anders dan voorheen met het zorgvastgoed om te gaan. Door het verdwijnen van de ZZP 1 t/m 3 categorieën op de korte termijn en ZZP 4 (gedeeltelijk) op de iets langere termijn, zullen wij veel flexibeler moeten gaan schakelen tussen intra– en extramurale huisvesting. In 2015 herijken we onze portfoliostrategie. Stuurgroep Portfoliostrategie Voor een betere afstemming tussen BrabantZorg en BrabantWonen met betrekking tot de portfoliostrategie BrabantZorg binnen ZorgGoedBrabant blijft de stuurgroep Portfoliostrategie actief met afstemming, communicatie en planning van de diverse deelprojecten om dit te realiseren. Denk hierbij onder andere aan: 1. project Zorgwonen; 2. project Herbestemming locaties; 3. actualisatie portfoliostrategie; 4. project nieuwbouw; 5. locaties afstoten; 6. project Marketing. BrabantWonen en BrabantZorg zijn een tweetal gezamenlijke programma’s gestart. Eén daarvan betreft ‘intramuraal vastgoed’ en heeft betrekking op ZorgGoedBrabant. Met de implementatie van deze manier van aansturing (programmamanagement) zullen we komend jaar bezien of en zo ja in welke vorm we de stuurgroep voortzetten. In de tweede helft van 2014 is een marketingopdracht uitgezet die in Q1 2015 de vraagkant belicht van de huidige en toekomstige kwetsbare ouderen in ons werkgebied en welke wensen zij hebben ten aanzien van zorg en wonen. Het product Zorgwonen is in 2014 al op grote lijnen uitgedacht. In 2015 is de volgende stap om deze dienst zo optimaal mogelijk aan te laten sluiten op de behoefte en in de markt te zetten. Voor dit product moet een marketingstrategie worden uitgewerkt, die antwoord geeft op de


11

vraag: Op welke wijze kan BrabantZorg het concept Zorgwonen zo optimaal mogelijk in de markt zetten? In 2015 vertalen we de uitkomsten van de marketingstrategie door naar concrete stappen voor het Zorgwonen. Herpositionering servicewoningen Het project Herpositionering servicewoningen wordt in 2015 in samenhang met het project Zorgwonen opgepakt. Voldoende betaalbare woningen Naast het handhaven van de 718 servicewoningen en de herpositionering van dit deel van de portefeuille, breiden we het aanbod aan zelfstandige woonruimte uit door het uitrollen van het product Zorgwonen. In 2015 willen we het aantal hierin uitbreiden naar 65 stuks. Onze klanten zijn tevreden We willen onze woningen en commerciële ruimtes klantgericht, efficiënt en effectief verhuren, onderhouden en exploiteren. Dat zegt iets over wat huurders van ons mogen verwachten. Als we daadwerkelijk klantgericht willen zijn, leven we ons voortdurend in de vragen en problemen van de klant. We houden hiertoe onze werkprocessen tegen het licht. We actualiseren beleidsuitgangspunten waar nodig en implementeren deze in onze organisatie. Komend jaar kijken we daarbij onder andere naar het incassobeleid, de verhuurmutatieprocedure en geven we nog meer aandacht aan wat de klant van ons verwacht. De dienstverlening aan onze klanten krijgt ook in 2015 prioriteit. De communicatie met onze klant zal op uitvoeringsniveau extra aandacht krijgen. Verbeteren intramurale voorzieningen Samen met de locaties prioriteren we het onderhoud en de gewenste verbeteringen. Zo zorgen we ervoor dat beschikbare middelen op de juiste wijze worden ingezet. Onze locaties worden zoveel mogelijk aangepast aan de eisen en wensen van deze tijd. We voeren de benodigde werkzaamheden uit om aan de eisen van de - in 2013 en 2014 uitgevoerde - brandscans te voldoen. In de planning van deze projecten wordt afstemming gezocht met andere lopende beheer- en onderhoudsprojecten van BrabantZorg en BrabantWonen, zoals het project aanpassing gebouwenbekabeling. Verder houden we de processen in de samenwerking tussen BrabantZorg en BrabantWonen tegen het licht en maken we de procedures voor beide werkorganisaties inzichtelijk. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) BrabantZorg heeft enkele initiatieven op het terrein van MVO opgepakt. Vanuit BrabantWonen wordt hierin geparticipeerd op het gebied van vastgoed. Een van de eerste uitkomsten hiervan is deelname in de Energiestrijd van Urgenda. Verdere investeringen volgend uit MVO BrabantZorg worden geïnitieerd door BrabantWonen (beheerder energieportefeuille BrabantZorg) en vanuit energiebudget BrabantZorg uitgerold. 2.5

Programmamanagement

BrabantZorg en BrabantWonen werken met programma’s. Samen hebben wij twee programma’s: ‘Zo lang mogelijk, zo thuis mogelijk’ en ‘Betaalbare, kwalitatief goede en voldoende woningen voor kwetsbare ouderen’. Het tweede programma gaat over intramuraal vastgoed, zorgwoningen en servicewoningen. In 2014 is een programmanotitie opgesteld, waar de visie op dit programma wordt gegeven, het perspectief benoemd en de gewenste effecten en resultaten beschreven. Het programma geeft richting aan een aantal projecten:  Behoefte en vraag van de klant (marketingonderzoek);  Duurzaamheid, met focus op terugdringen van het energieverbruik;  Portfoliostrategie;  Zorgwonen;

12


 

Herpositionering Servicewoningen; Ombouw zorglocaties (ophogen verpleeghuiscapaciteit, afsplitsen naar extramurale capaciteit en daar waar mogelijk en gewenst stimuleren van ontmoetingsfuncties, openen naar de wijk). Logischerwijs is afstemming met de stuurgroep portfoliostrategie aan de orde zolang de coördinatie nog niet door de twee programmalijnen is overgenomen.


13

3.

Activiteitenplan 2015

3.1

Voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen

Portfoliostrategie In 2015 werken we verder aan de uitvoering en scherpen we onze portfoliostrategie op kwalitatieve aspecten aan. We werken aan het implementeren van de portfoliostrategie ZorgGoedBrabant; we voeren enkele ombouwprojecten uit. Hierbij wordt capaciteit licht (verzorgingshuiszorg) omgezet naar capaciteit zwaar (verpleeghuiszorg). Het gaat om de volgende locaties:  Wilberthof in Berghem;  Martinushuis in Nuland. In 2013 zijn we gestart met de extramuralisering van verzorgingshuisplaatsen en is een doorlopend proces naar 2018. Dit zogenaamde Zorgwonen wordt aangeboden in de locaties:  Heelwijk in Heesch;  Laarstede in Nistelrode;  Catharinahof in Grave. 3.1.1

Woningmarkt en vraag naar zorgplaatsen

We verwachten geen grote veranderingen in het percentage mutaties. Ten aanzien van de servicewoningen verwachten we in 2015 een mutatiegraad van circa 12%. Dit zijn ongeveer 85 mutaties. In 2015 verwachten we in totaal 200 kamermutaties. Dit ligt in lijn met 2014. 3.1.2

Omvang voorraad

ZorgGoedBrabant bezit 718 servicewoningen en 16 zorg/verpleeglocaties. In onderstaande tabel een overzicht. Locatie Sterrebos Ministershof Vredehof Torenstaete Begijnenhof In den Kortenhof Heelwijk De Maashorst Tuinzicht Catharinahof De Wellen (fase 2+3) Laarstede Kruisherenklooster Totaal De Wellen (fase 2A)

Aantal Servicewoningen 224 83 92 73 66 26 10 24 9 33+19 32 9 16+2 topkamers 718

Plaats Oss Oss Oss Oss Oss Heesch Heesch Megen Herpen Grave Oss Nistelrode Uden

22 Oss

(ingezet als intramuraal)

14


In onderstaande tabel geven wij een overzicht van het aantal plaatsen voor zorghuisvesting en dagzorg. Maashorst te Megen wordt ingezet voor tijdelijke huisvesting voor de verbouwing van de Wilberthof te Berghem. In Herstelhotel Udens Duijn hebben we 55 plaatsen voor revalidatie. Locatie De Wilberthof

Verzorgingshuisplaatsen

Verpleeghuisplaatsen

Dagzorg

Zorgwonen (gem) Plaats Berghem

41

6

10

De Heegt Catharinahof

29 52

36

14

15

Heelwijk

40

36

7

23

Maasland Martinushuis

47 23

Katwijk Loovelt

20 52

68

Oss Oss

De Ruwaard

27

42

Laarstede De Wellen

26

24 175

Oss Nistelrode

10 8

Sterrebos Pastorie

Heesch Herpen Nuland

15 42

Oss

20

Oss Volkel

11

Uden

Herstelhotel Udens Duijn Nieuwe Hoeven /Dijkstaete/ Vierhoven Totaal

Geffen Grave

Schaijk

138 357

536

111

53

De zorgwoning is een vorm van extramurale woning binnen de locaties van ZorgGoedBrabant. Afwijkend van wonen in een servicewoning is dat de huurder ook verplicht is om een basispakket aan zorgdiensten van BrabantZorg af te nemen. De doelstelling voor Zorgwonen eind 2015 is 65 eenheden (dit zijn er 53 gemiddeld). Deze doelstelling is afgeleid van het uiteindelijk te bereiken doel in 2018 (in totaal voor ZorgGoedBrabant en ZorgGoedBrabant 2, 434 zorgwoningen). Daarnaast worden delen van de zorglocaties door ZorgGoedBrabant rechtstreeks verhuurd aan derden. Het gaat hierbij om: Locatie Heelwijk in Heesch Maxend in Nistelrode Kruisherenklooster in Uden De Wellen in Oss

Verhuur 10 appartementen aan GGZ 12 appartementen + gemeenschappelijke ruimte aan gehandicaptenzorg Dichterbij 2 appartementen (TOP) aan BrabantZorg; Kapel aan Stichting Kruisherenkapel 24 appartementen als tijdelijke huisvesting aan BrabantZorg

We streven naar een gedifferentieerd aanbod met een goede prijs-kwaliteitverhouding. 3.1.3

Verhuur

De servicewoningen van ZorgGoedBrabant worden toegewezen met het aanbodmodel van BrabantWonen. Niet woonduur of inschrijfduur, maar de zorgindicatie geldt voor deze woningen als eerste rangordecriterium. Hierdoor worden de woningen voor het merendeel bewoond door huurders met een thuiszorgindicatie; deze kan variëren van persoonlijke verzorging tot een indicatie voor verblijf in een intramurale setting. Indien we geen huurders kunnen vinden met een thuiszorgindicatie gaan we andere potentiële huurders zoeken, met name senioren. Aansluitende verhuur van servicewoningen zal ook in 2015 extra aandacht krijgen. In de afgelopen jaren is gebleken dat de verhuur van servicewoningen op onder andere de locatie De Maashorst in Megen moeizaam verloopt. Hierdoor is herhaaldelijk leegstand


15

van servicewoningen ontstaan. We gaan de potentiele huurders van deze locaties actief benaderen door het inzetten van diverse communicatie middelen (internet, flyers, dagbladen etc.). De zorgwoningen van ZorgGoedBrabant worden toegewezen door BrabantZorg. In samenwerking tussen BrabantWonen en BrabantZorg wordt met de nieuwe klant een huurcontract en een (basis)arrangement Zorg afgesloten. De zorgindicatie geldt voor deze woningen als eerste rangordecriterium. Hierdoor worden de woningen voor het merendeel bewoond door huurders met een thuiszorgindicatie; deze kan variëren van persoonlijke verzorging tot een indicatie voor verblijf in een intramurale setting. Indien we geen huurders kunnen vinden met een thuiszorgindicatie gaan we andere potentiële huurders zoeken, met name senioren. 3.1.4

Huurverhoging 2015

Het huurbeleid van ZorgGoedBrabant zullen we in 2015 herzien zodra de portfoliostrategie is goedgekeurd. Daarin streven we ernaar om te komen tot een langdurig huurbeleid met als basis een juiste prijs-kwaliteitverhouding. In 2014 is de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd met een huurverhoging per 1 juli ad 2,5% conform inflatie voor het product Zorgwonen. Ten behoeve van de servicewoningen is het beleidsvoorstel 4% huurverhoging tot een maximum van de huurtoeslaggrens. Voorzichtigheidshalve hebben we voor 2015 gerekend met een huurverhoging van 3,0% (1,5% inflatie en 1,5% inkomensafhankelijke huurverhoging). 3.1.5

Verkoop, aankoop en sloop

In 2015 is verkoop voorzien van:  Maaszicht Grave;  Sint Jozef in Oijen, inclusief naastgelegen woning;  woning in Lith. Het pand Maaszicht Grave (oud) zal in 2015 naar verwachting worden verkocht aan collega-corporatie Mooiland. Een formeel besluit over verkoop van Sint Jozef moet nog genomen worden. De verwachting is dat het pand in 2015 wordt verkocht. Lith betreft leegstaand woonhuis. Dit pand is verworven ten behoeve van realisatie Littalure. Dit project is stopgezet in 2013 en het pand wordt verkocht in 2015. In 2015 is sloop niet aan de orde. 3.1.6

Onderhoud

BrabantWonen voert sinds januari 2007 het technisch beheer uit van de zorg-/ verpleeglocaties en de servicewoningen van ZorgGoedBrabant. Wij onderscheiden onderstaande typen onderhoud die we in dit activiteitenplan toelichten. Dit zijn:  dagelijks onderhoud;  preventief/contract onderhoud;  aanpassingen;  groot onderhoud en verbeteringen. In 2014 is de inrichting van ons systeem voor dagelijks onderhoud aanzienlijk verbeterd. Hierdoor kunnen we in de komende jaren de kosten voor dagelijks onderhoud beter monitoren en daar waar nodig bijstellen.

16


Dagelijks onderhoud Bij het dagelijks onderhoud gaat het om reparatieverzoeken, mutatieonderhoud of huurdersonderhoud. Dagelijks onderhoud is voor onze klanten één van de belangrijke services die wij bieden en één die we zo optimaal mogelijk moeten regelen voor de klant. Reparatieverzoeken De reparaties die wij voor onze klanten uitvoeren, hebben betrekking op het gehele gebouw van de instelling, op een afzonderlijk appartement van de cliënt of op een servicewoning. De reparaties voert BrabantWonen deels zelf uit met zijn eigen onderhoudsdienst (30%) en deels met vaste aannemers (70%). Mutatieonderhoud Als we bij het leegkomen van een servicewoning of zorgkamer gebreken constateren, voeren we mutatieonderhoud uit:  Service- en zorgwoningen Indien het onderhoud niet te herleiden is naar slijtage als gevolg van normaal gebruik worden de kosten bij de vertrokken huurder van een servicewoning in rekening gebracht. Leegstand als gevolg van mutatieonderhoud is bij de servicewoningen minimaal. Voor 2015 verwachten we ongeveer 85 mutaties bij de servicewoningen;  Verpleeghuis- en verzorgingskamers Binnen de verpleeghuis- en verzorgingslocaties verrichten wij de volgende bijzondere activiteiten: - het zorgappartement wordt met behulp van een checklist gekeurd; - get zorgappartement wordt opgeknapt (kleine reparaties en eventueel schilderen van wanden en plafonds). Gebaseerd op ervaringen uit voorgaande jaren, verwachten we in 2015 circa 200 kamermutaties. We streven naar een leegstand per kamer van maximaal 8 dagen. Huurdersonderhoud Zorg BrabantWonen voert sinds medio 2009 ook het huurdersonderhoud uit aan BrabantZorg gerelateerde installaties zoals zorgcommunicatie/telefonie en vaste keukeninrichting. Serviceonderhoud (individuele huurders) Sinds 2007 kent ZorgGoedBrabant het serviceabonnement. Huurders die dit afsluiten, kunnen kleine herstelwerkzaamheden, waar de huurder zelf verantwoordelijk voor is, door BrabantWonen laten uitvoeren. Eind 2015 verwachten wij dat we ruim 90% van de huurders van servicewoningen een serviceabonnement heeft afgesloten. Preventief/contract onderhoud Preventief onderhoud wordt voor ZorgGoedBrabant uitgevoerd ter voorkoming van storingen aan (technische) installaties en het waarborgen van veiligheid. Hiervoor sluiten wij diverse onderhoudscontracten af. Bij het afsluiten van nieuwe contracten richten we ons op het behalen van inkoopvoordeel door intensieve samenwerking tussen de diverse bedrijfsonderdelen van BrabantWonen en BrabantZorg. De post ‘Contract onderhoud’ heeft betrekking op twee componenten te weten:  jaarlijks terugkerend periodiek onderhoud, zoals onderhoud aan cv-installaties, automatische deuren; inspecties en keuringen van liften, keukenapparatuur en brandveiligheidsvoorzieningen; de uitvoering van schoonmaakwerkzaamheden en het tuinonderhoud en dergelijke;  storingsonderhoud aan diverse installatie onderdelen dat op contractbasis met vaste prijzen wordt uitgevoerd. Aanpassingen (service- en zorgwoningen) In het kader van het Scheiden van wonen en zorg verwachten we dat klanten mogelijk langer zelfstandig in hun woning blijven wonen. We verwachten dat hierdoor het aantal woningaanpassingen voortkomend uit de Wet maatschappelijke ondersteuning zal toenemen.


17

Elementgericht groot onderhoud en verbeteringen We hebben te maken met onderhoudswerkzaamheden die niet kunnen wachten op clustering van een renovatie- of verbouwingsactiviteit. Wij noemen dit elementgericht groot onderhoud. Het elementgericht groot onderhoud wordt gepland op basis van vaste cyclustijden. Deze cyclus wordt bepaald door de theoretische levensduur van de diverse bouwkundige elementen. Uitvoering van de werkzaamheden vindt plaats nadat door middel van inspecties bepaald is of deze daadwerkelijk uitgevoerd moeten worden. Meerjaren onderhoudsplanning De MJOP vormt, zoals gezegd, de theoretische basis voor de begroting en de planning voor het planmatig en projectmatig onderhoud. Met een goede inrichting van de MJOP beogen we echter nog enkele doelen:    

den betrouwbare onderbouwing voor de bedrijfswaarde van ons bezit; clustering van werkzaamheden moet leiden tot minder overlast voor de bewoners; tijdig inzicht in benodigde capaciteit van de betrokken afdelingen; verantwoord uitgave patroon per jaar, gedekt door de door BrabantZorg te betalen exploitatielastenvergoeding.

Investeringen Onze investeringsprojecten voor intramurale zorg komen ten laste van de instandhoudingsfondsen van BrabantZorg. Scheiden wonen en zorg Ten gevolge van de afspraken tussen Zorgkantoor en BrabantZorg zal het Scheiden van wonen en zorg, het Zorgwonen, verder worden doorgevoerd. Eind 2015 verwachten we gemiddeld 53 plaatsen als zorgwoning te verhuren en derhalve te onttrekken aan het intramurale vastgoed. 3.1.7 Onderzoeken en planvorming Brandveiligheidsonderzoek zorgen verpleeglocaties Alle locaties van ZorgGoedBrabant dienen te voldoen aan wettelijke brandveiligheidseisen uit het bouwbesluit en gebruikersbesluit. Het verzorgingsgebied van ZorgGoedBrabant bestrijkt verschillende gemeenten met elk hun eigen specifieke aanpak en prioritering op het gebied van inspectie/handhaving en preventie. In het kader van effectiviteit en efficiëntie is het wenselijk, dat de brandweer, BrabantZorg en BrabantWonen het up-to-date houden van de brandveiligheid van de complexen integraal benaderen. In 2012 en 2013 is uitgebreid onderzoek gedaan naar de brandveiligheid in de dienstencentra. In juni 2014 is een plan van aanpak met prioriteitsstelling vastgesteld voor de aanpassing van de dienstenscentra in verband met brandveiligheid. In 2014 is gestart met de uitvoering van het plan van aanpak. Hierbij is het niveau van brandveiligheid hoger dan de wettelijke eisen uit het bouwbesluit, maar gebaseerd op de eisen van de brandweer. In 2015 wordt een groot deel van het plan van aanpak uitgevoerd. Daarvoor is een budget (jaarschijf 2015) van € 3.551.508 nodig (Servicewoningen € 1.120.000, Dienstencentra € 2.431.508). Dit bedrag is inclusief de aanpassing in brandveiligheid van de herbestemmingsprojecten. 3.1.8

Nieuwbouw en herbestemming

Voor de toelichting op de investeringen in nieuwbouw en herbestemmingen verwijzen wij u naar hoofdstuk 4.2.

18


3.1.9

Energie en milieu

Binnen de organisatie richten we ons op het reduceren van de CO 2-uitstoot. Daarbij kijken we naar maatregelen die effect hebben op de totale woonlasten. In 2014 implementeert BrabantWonen het duurzaamheids- en energiebeleid in haar organisatie. Ook BrabantZorg heeft duurzaamheid op de agenda staan en het convenant maatschappelijk verantwoord ondernemen ondertekend. We bekijken een en ander in relatie tot het vastgoed van ZorgGoedBrabant. Binnen ZorgGoedBrabant sturen we op een verlaging van het energieverbruik en een verbetering van het binnenklimaat. Dit doen we onder andere door het technisch ingrijpen in installaties en gebouwen, maar ook door het opwekken van groene stroom(pv-cellen). En verder werken we aan:  verbetering binnenklimaat locaties BrabantZorg door optimalisering van bestaande installaties;  verminderen verbruik fossiele brandstoffen door energiebesparingsprojecten;  beheer van energiecontracten & sturing op verbruik;  aanbrengen duurzame energie-installaties bij nieuwbouwprojecten;  MVO BrabantZorg. Lange termijnvisie over Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen vertalen naar vastgoeduitgangspunten. Licht voor later Biodynamische verlichting heeft een positieve invloed op het dagen nachtritme van cliënten en draagt bij aan een verbeterd geestelijke welzijn (verlaging van het verbruik van psychofarmaca). Inmiddels zijn deze installaties op verschillende locaties in (met name) huiskamers aangebracht (ZorgGoedBrabant: De Wellen en Catharinahof). Inmiddels is er behoefte ontstaan om te onderzoeken wat de niet visuele feitelijke effecten van deze verlichting zijn. Er is echter nog onvoldoende bewijs dat de natuurlijke verdeling van de kleur van het licht over de dag invloed heeft op stemming van cliënten, evenals andere non-visuele zaken. In 2014 starten we met het beoordelen van deze bestaande locaties. Op grond van de uitkomst van deze evaluaties, aangevuld met uitkomsten van literatuuronderzoek over de meest recente ontwikkelingen op dit gebied, stellen we specifieke, eenduidige eisen op met betrekking tot verlichting voor ouderen (als onderdeel van PvE Zware Zorg). Bij positieve uitkomsten van deze 4 pilots worden nieuwe locaties voor “Licht voor later” overwogen (ZorgGoedBrabant: Katwijk en Nieuwe Hoeven). Die aanvullende investeringen worden door BrabantZorg gedekt. 3.2

Tevreden klanten

3.2.1

Huurders- en bewonersparticipatie

ZorgGoedBrabant - hecht waarde aan de mening van haar klanten en wil deze graag betrekken bij de woningen en de buurt. We onderscheiden  bewonerscommissies;  cliëntenraden;  klankbordgroep;  klantenpanels. Bewonerscommissies Er zijn bewonerscommissies in de complexen Sterrebos, Begijnenhof, Vredehof en Torenstaete en Ministershof in Oss, alsmede het Kruisherenklooster in Uden. De bewonerscommissies zijn onze gesprekspartners als het gaat om onderwerpen die direct de woon- en/of leefomgeving van de bewoners betreffen. Het gaat dan om hinder en overlast, veiligheid, technisch onderhoud en leefbaarheidsactiviteiten.


19

Cliëntenraden Binnen de intramurale locaties van BrabantZorg zijn de cliënten vertegenwoordigd via cliëntenraden. We gaan met hen in gesprek om ook participatie te organiseren voor de bewoners van het Zorgwonen. Binnen de bestaande overlegvorm tussen lokale cliëntenraden en BrabantZorg is het gebouw een onderdeel van het overleg. Vanuit deze overlegvorm koppelt BrabantZorg terug aan BrabantWonen als het gaat om onderwerpen die direct de woon- en/of leefomgeving van de bewoners betreffen. Klankbordgroep ZorgGoedBrabant De huurdersbelangenvereniging ZorgGoedBrabant is in 2014 niet actief. Hiervoor in de plaats organiseren we een klankbordgroep voor de bewoners van het individuele vastgoed binnen ZorgGoedBrabant (servicewoningen en Zorgwonen). De Klankbordgroep willen we samenstellen uit geïnteresseerden vanuit de bewonerscommissies, cliëntenraden, huurders en/of familie van huurders. Onze partner BrabantWonen heeft binnen haar organisatie de klankbordgroepen voor Oss en ’s-Hertogenbosch opgericht ten behoeve van de bewonersparticipatie. Met het instellen van de klankbordgroep in Oss sluiten de zelfstandige woningen van ZorgGoedBrabant aan bij dit gremia. Klantenpanels Binnen ZorgGoedBrabant wordt dit niet structureel opgezet. Als thema's die door de vestiging Oss en/of Den Bosch van BrabantWonen, worden gestart interessant zijn voor ZorgGoedBrabant, sluiten we hierbij aan. 3.2.2 Klanttevredenheidsonderzoek De woonkwaliteit en het woongenot van onze huurders staat bij ons hoog in het vaandel. Wij gaan er vanuit, dat de kwaliteit die we leveren goed is, maar willen dit ook graag van onze klanten horen. In de processen waar verbeteringen nodig/mogelijk zijn, pakken wij dit graag aan. De bestaande instrumenten: de after sales enquête, het exitinterview en een enquête over de uitvoering van technische werkzaamheden zetten we ook in 2015 hiervoor in. 3.2.3 Partners en belanghouders Gemeenten De overleggen en afspraken met de gemeenten waar ZorgGoedBrabant actief is, bestrijken diverse prestatievelden, onder andere op het terrein van wonen, zorg, welzijn, leren, werken, veiligheid en leefbaarheid. Partners Naast de overleggen met de gemeenten werken BrabantWonen en BrabantZorg met vele partijen samen, zoals de welzijnsorganisaties, politie, andere zorginstellingen en corporaties.

20


Activiteitenplan 2015 ZorgGoedBrabant

Recommend Documents