Activiteitenplan 2015

Activiteitenplan 2015

Activiteitenplan 2015 - Patrimonium woonservice - Pagina 2

Inhoudsopgave 1. INLEIDING.............................................................................................................. 5 1.1 Voorwoord .............................................................................................................. 5 1.2 Woningmarkt .......................................................................................................... 5 1.3 Visie ...................................................................................................................... 6 1.4 Financiën ................................................................................................................ 7 1.5 Verantwoordelijkheid ............................................................................................... 7 2. VERHUUR- EN MUTATIEBELEID / WONINGTOEWIJZING ............................................... 8 2.1 Huurprijsbeleid en huurverhoging per 1 juli 2015......................................................... 8 2.2 Stook- en Servicekosten ........................................................................................... 9 2.3 Huuropzeggingen en nieuwe verhuringen 2015 ........................................................... 9 2.4 Woningvraag en –verhuur........................................................................................10 2.5 Huisvesting bijzondere doelgroepen ..........................................................................10 2.6 Aanpak problematische huurders ..............................................................................11 2.7 Huurdebiteuren ......................................................................................................12 2.8 Niet planmatig onderhoud........................................................................................13 3. KLANT EN COMMUNICATIE ......................................................................................15 3.1 Kwaliteit van de dienstverlening ...............................................................................15 3.2 Communicatie ........................................................................................................15 4. LEEFBAARHEID ......................................................................................................16 4.1 Opzet en uitgaven ..................................................................................................16 4.2 Wijk- en buurtaanpak & Wijkgericht werken ...............................................................16 4.3 Buurtpreventie, Buurtouders en Buurtbemiddeling ......................................................17 4.4 Aanpak overlast .....................................................................................................17 4.5 Veiligheid (cameratoezicht en inbraakpreventie) .........................................................18 4.6 Personenalarmering ................................................................................................18 4.7 Overige activiteiten Leefbaarheid 2015 ......................................................................18 5. VERTEGENWOORDIGING: DE OVERLEGVORMEN MET HUURDERS .................................19 5.1 Overlegvormen.......................................................................................................19 5.2 Huurdersvereniging.................................................................................................19 5.3 Bewonerscommissies ..............................................................................................19 5.4 Eigenaar VvE-complexen – interne overdracht............................................................20 6. KWALITEITSBELEID EN ONDERHOUD ........................................................................21 6.1 Strategisch Voorraad Beleid (SVB) ............................................................................21 6.2 Planmatig onderhoud ..............................................................................................21 6.3 Gezond binnenklimaat .............................................................................................22 6.4 Energiebesparing in bestaande woningen...................................................................22 7. NIEUWBOUWBELEID ...............................................................................................23 7.1 Beleid inzake bouwen, verwerven en slopen ...............................................................23 7.2 Omschrijving van de nieuwbouw ...............................................................................23 7.3 Verkoop ................................................................................................................24 8. DUURZAAMHEID EN ENERGIEVOORZIENING..............................................................25 8.1 Duurzaam ontwikkelen, bouwen en beheren ..............................................................25 9. ORGANISATIE EN FINANCIËN ..................................................................................26 9.1 Inleiding ................................................................................................................26 9.2 Financiën & Control .................................................................................................26 9.3 Planning & Control ..................................................................................................26 9.3.1 Algemeen.......................................................................................................26 9.3.2 Financiële sturing en verantwoording .................................................................27 9.3.3 Inrichten Control Organisatie ............................................................................27 9.3.4 DAEB – niet DAEB ...........................................................................................27 9.3.5 Risicomanagement ..........................................................................................28 9.3.6 Governance ....................................................................................................28


9.4 Financiële administratie ...........................................................................................28 9.4.1 Algemeen.......................................................................................................28 9.4.2 Jaarrekening 2014 ..........................................................................................28 9.4.3 Informatievoorziening ......................................................................................29 9.4.4 Treasury ........................................................................................................29 9.4.5 Digitalisering factuurstroom .............................................................................29 9.4.6 Activa administratie.........................................................................................30 9.4.7 Werkkostenregeling .........................................................................................30 9.5 Informatisering en automatisering ............................................................................30 9.5.1 Algemeen.......................................................................................................30 9.5.2 Projectenportfolio 2015 ....................................................................................30 9.5.3 ICT begroting 2015 .........................................................................................31 9.6 Financiële continuïteit..............................................................................................32 9.6.1 Algemeen.......................................................................................................32 9.6.2 Operationeel resultaat .....................................................................................32 9.6.3 Waardeontwikkeling vastgoed...........................................................................33 9.6.4 Financieringslasten ..........................................................................................34 9.6.5 Resultaat deelnemingen ...................................................................................34 9.7 Financiële sturing ...................................................................................................34 9.8 Financiële meerjarenplanning 2015-2024 ..................................................................36 9.8.1 Algemeen.......................................................................................................36 9.8.2 Uitgangspunten financiële meerjarenplanning .....................................................36 9.8.3 Ontwikkelingen financiële meerjarenplanning .....................................................39 9.9 Treasury ................................................................................................................42 9.10 Scenario analyse ....................................................................................................42


1.

INLEIDING

1.1 Voorwoord Dit is het eerste activiteitenplan en de eerste begroting van Patrimonium woonservice. Deze organisatie ontstaat op 1 januari 2015 uit een fusie van SIB Woonservice en Patrimonium woonstichting. In 2014 hebben de besturen van SIB en Patrimonium een Ondernemingsplan 2015 – 2020 opgesteld dat door beide Raden van Commissarissen is goedgekeurd. Dit vormde mede de basis voor de fusieaanvraag bij het ministerie, die op 13 oktober 2014 is gehonoreerd. De eerste begroting van Patrimonium woonservice is dan ook gebaseerd op dat Ondernemingsplan en de activiteiten voor 2015 zijn er direct uit afgeleid. Zoals in het Ondernemingsplan is beschreven bestaat er een aantal onzekerheden in de weten regelgeving die het noodzakelijk maken om flexibel te zijn en te blijven bij het vormgeven van de ondernemingsstrategie. De effecten van de herziening van de Woningwet (Herzieningwet/Novelle/ AMvB) geven aanleiding de visie op de onderneming te herijken. Hoe dient er vorm en inhoud te worden gegeven aan de volkshuisvestingstaak. De onzekerheid is weliswaar kleiner geworden nadat de regering het voorstel tot wet in de zomer naar de Tweede Kamer heeft gezonden, maar is nog niet geheel verdwenen omdat noch over de uiteindelijke inhoud noch over de datum van inwerkingtreding zekerheid bestaat. Het zal, bij het van kracht worden van de totaal nieuwe werkelijkheid voor corporaties, nodig zijn om Patrimonium op te delen in een commercieel en een sociaal deel conform de eisen die de wetgeving daaraan stelt. Dit zal niet alleen effect hebben op het bestaande bezit maar tevens op de toekomstige mogelijkheden om te investeren in beide segmenten. Zowel voor het beheer als voor de investeringen levert de nieuwe regelgeving de nodige problemen op. Naast aanzienlijke administratieve lastenverzwaring is er tevens sprake van een ingrijpend negatief effect op de mogelijkheden om de benodigde woningvernieuwingen vorm te geven. Een door Aedes ingestelde commissie (De Gaay Fortman) heeft op gedetailleerde wijze mede ten behoeve van de Tweede Kamer in kaart gebracht voor wat voor problemen corporaties bij het uitoefenen van hun toekomstige taak zullen worden gesteld door de nieuwe wet. Patrimonium zal zich in 2015 verder voorbereiden op de vereisten die bij nieuwe wet aan haar worden gesteld. Daarbij zal ze hierover in overlegtreden met onder meer het WSW, de Huurdersorganisatie en de gemeente. Uiteindelijk zal dit dienen te resulteren in twee principiële voorstellen aan de minister. De eerste: hoe dient de corporatie te worden gesplitst, administratief dan wel juridisch. Ten tweede: waar wordt de grens van de splitsing gelegd. Uitgangspunt zal zijn en blijven de missie die we voor de fusieorganisatie hebben geformuleerd: Patrimonium woonservice is een maatschappelijk georiënteerd verhuur- en vastgoedbedrijf met als primaire doelstelling het kwalitatief goed en passend huisvesten van mensen die, meestal door beperkte inkomens, daar niet zelf in kunnen voorzien. Onder goede huisvesting verstaan wij ook een veilige en leefbare woonomgeving en een klantgerichte dienstverlening. Wij willen dit alles doen op een vernieuwende en financieel economisch gezonde wijze, gericht op een prettig woonmilieu voor verschillende doelgroepen. 1.2 Woningmarkt Naast wijzigingen op het terrein van de weten regelgeving wordt Patrimonium tevens geconfronteerd met aanzienlijke veranderingen op de woningmarkt. In 2014 zijn daartoe de nodige studies verricht waaronder het onderzoek naar de woonlasten en een onderzoek naar de vereiste woningvoorraad voor de sociale en vrije sector huur. Uit het eerste onderzoek bleek dat de problematiek van de armoede en betaalbaarheid van het wonen grote aandacht vereist. Uit het tweede onderzoek kwam naar voren dat de vereiste hoeveelheid sociale huurwoningen in Veenendaal de komende jaren gestaag doorgroeit en dat er aandacht nodig is voor de huisvesting van ouderen door de dubbele vergrijzing en de extramuralisring van de zorg. Ook het bieden van huisvesting voor


bijzondere doelgroepen waaronder het souterrain van de woningmarkt zal veel van Patrimonium vragen zowel op het gebied van het bieden van woongelegenheid als op het gebied van het beheer. Patrimonium ziet ondanks alle bezwaren, een kans in de drie landelijke decentralisaties. Op basis van onze tradities en ervaringen op het gebied van wijkgericht werken en de daarin opgebouwde samenwerkingsverbanden ontstaan door de decentralisaties nieuwe perspectieven om in de buurten en wijken meer maatwerk te leveren bij vraagstukken die zich daar voor doen. De in 2014 gemaakte studie naar de benodigde sociale huurwoningen in Veenendaal strekt zich uit over een langere periode (tot 2030). Hieruit blijkt dat met de langjarig doorgaande groei van Veenendaal en tevens rekening houdend met een aantal andere factoren (rijksbeleid, scheefwonen, de verhuisgeneigdheid van ouderen en economische ontwikkelingen) nog een ruime hoeveelheid extra sociale huurwoningen nodig zijn. Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden voor corporaties om te investeren afgenomen. Investeren in sociale huurwoningen was in de afgelopen decennia veelal reeds een onrendabele activiteit. Met de Verhuurdersheffing is dat tekort nog groter geworden. Uit het onderzoek blijkt tevens dat er meer behoefte kan ontstaan aan kleinere woningen mede door de doorgaande trend naar meer één- en tweepersoonshuishoudens. Problematisch zal het zijn om voor de middeninkomens die niet kunnen of willen kopen voldoende woningen beschikbaar te hebben. Met de nieuwe wetgeving wordt het voor corporaties veel moeilijker om op dat terrein te investeren in nieuwe woningen. 1.3 Visie Mede op basis van onze evaluatie over de woningmarktontwikkelingen heeft Patrimonium de volgende visie geformuleerd.    

     

De klant en de markt bepalen ons handelen. We zijn een door de klant gedreven corporatie. We willen maatschappelijk presteren. Dat doen we door er vooral te zijn voor de kwetsbare groepen. We bieden goede en passende huisvesting aan zowel mensen met lage inkomens als aan mensen met middeninkomens. We richten ons daarbij niet op het wonen alleen. We realiseren maatschappelijk rendement, gekoppeld aan het wonen. Dus ook leefbaarheid, duurzaamheid en veiligheid zijn prioriteiten. We blijven onze vastgoedportefeuille vernieuwen. We zetten in op een duurzaam verdienmodel. Dat betekent dat we onze lange termijn ambities afstemmen op het rendement op ons eigen vermogen. Onze thuismarkt is Veenendaal, hier zijn we lokaal sterk verankerd. Als er aanleiding is zijn we actief in de ‘FoodValley’ en Zuid-oost Utrecht. We zijn een betrouwbare samenwerkingspartner. Om maatschappelijk effectief te kunnen blijven zetten we onze creativiteit en innovatief vermogen in. De komende jaren zetten we extra in op het gebied van: Duurzaamheid in woningen (het verbeteren van de energieprestatie van de bestaande voorraad) en bedrijfsvoering; De maatschappelijke prestatie richting onze klanten in de context van de drie decentralisaties en de verdere uitwerking hiervan gekoppeld aan het wonen; Lage woonlasten door besparingen op energiekosten en betaalbaar bouwen en verbouwen; Het (laten) verlenen van aan het wonen gerelateerde diensten op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg, om het zelfstandig wonen en de zelfredzaamheid te vergroten.

In ons ondernemingsplan is deze visie verder uitgewerkt op de gebieden van Klanten, Betaalbaarheid en Woningen.


1.4 Financiën Een vergelijking van de financiële effecten van onze voornemens voor 2015 met die van vorige jaren is moeilijker dan in het verleden omdat er nu vergeleken moet worden met twee rechtsvoorgangers. Over het algemeen valt op dat de verliezen die bij beide corporaties in 2014 en daarvoor aan de orde waren, in de nu opgestelde begroting niet meer aan de orde zijn. Voor het belangrijkste deel ligt de stabilisatie van de woningprijzen hieraan ten grondslag. Verliezen tot medio 2014 hadden hierop betrekking. Tegelijkertijd is er ook sprake van een ontwikkeling in de operationele bedrijfsvoering. Daar waar de Verhuurderheffing en de heffing van het Rijk via het CFV een gat in de begroting slaan van 5,1 miljoen euro, is er voor de fusiecorporatie voorzien in de nodige maatregelen die dit dienen op te vangen. Het Rijk gaat ervan uit dat de Verhuurderheffing grotendeels betaald zou moeten kunnen worden uit huurverhogingen. Dat blijkt bij Patrimonium niet zo te zijn. Derhalve zijn er diverse bezuinigingsprogramma’s toegepast om te bewerkstelligen dat de reguliere bedrijfsvoering niet al te zeer ontwricht raakt door de Heffing. Dit heeft geresulteerd in bezuinigingen op investeringen (nieuwbouw en renovatie), onderhoud en niet in de laatste plaats op de kosten voor de organisatie. Mede omdat de Verhuurderheffing in de komende jaren nog oploopt zal dit bezuinigingsbeleid worden voortgezet in de jaren na 2015. Met de nu opgestelde begroting is het gelukt om de voorgenomen trend zoals opgenomen in het Ondernemingsplan (en de daarbij horende business case) voor de fusieorganisatie goed vorm te geven. 1.5 Verantwoordelijkheid We voelen het als onze verantwoordelijkheid om ondanks alle zaken die op ons afkomen, ervoor te zorgen dat we voor Veenendaal een solide sociale volkshuisvester blijven die binnen onze spankracht een bijdrage kan leveren aan de mensen die een woning willen huren en aan alle zaken die met het wonen samenhangen. Met het voortzetten van de naam Patrimonium willen we ook tot uitdrukking brengen dat we die verantwoordelijkheid voor het erfgoed onzer vaderen zullen blijven nemen. De organisatie van bijna honderd ervaren en gedreven mensen, voortkomend uit SIB Woonservice en Patrimonium woonstichting, staan hier met hun enthousiasme, gedrevenheid, en liefde voor de sociale zaak borg voor.


2.

VERHUUR- EN MUTATIEBELEID / WONINGTOEWIJZING

2.1

Huurprijsbeleid en huurverhoging per 1 juli 2015 2014

2015

Huurverhoging per 1 juli 2014 – basis %

2,5 % + 1,5% gemiddeld

Inflatie 2014 + 1,5% Gemiddeld

Huurverhoging bij mutatie

Streefhuren gem. 75% max. redelijk (WWD is inclusief Donnerpunten)

Streefhuren gem. 75% max. redelijk (WWD is inclusief Donnerpunten)

Huurprijsbeleid Het huidige strategisch huurbeleid wordt geconsolideerd. Het wachten is op duidelijk rijksbeleid (Herzieningswet). Voor 2015 worden ook ingrijpende aanpassingen van het Woningwaarderingsstelsel verwacht (invoering WOZ waarde, vervallen omgevingspunten) en over de beleidsuitgangspunten bij de jaarlijkse huurverhoging (huursom in de plaats van de inkomensafhankelijke huurverhoging). Ons huurbeleid is gericht op het genereren van meer huuropbrengsten (positief resultaat op de operationele kasstroom), omdat we vanaf 2013 geconfronteerd zijn met de verhuurdersheffing. Mede op basis van de resultaten van het in 2014 gehouden woonlastenonderzoek (29% van onze huurders leven onder de Nibud-armoedegrens) wordt samen met de Huurdersvereniging een project gestart met als thema betaalbaarheid. Een belangrijke doelstelling blijft het terugdringen van huurderving bij leegstand. We kennen geen structurele leegstand, maar frictieleegstand is wel aan de orde, vooral bij de duurdere woningen. Verder vraagt het bedrijfsonroerend goed ook extra aandacht. Het verhuurproces is onder de loep genomen en wordt verder lean gemaakt (inkorten en standaardiseren). Voor 2015 zijn de volgende activiteiten gepland:  Terugdringen van leegstand met 25% t.o.v. 2014;  Bepalen van de verhuurrisico’s door verscherpte monitoring van de leegstand op woning niveau;  Voor het toenemende aantal vrije sector woningen) wordt een verdere commerciële benadering gekozen met inzet van een per woning variërende marketingmix als instrument;  Invoering van het project NPO (voluit) in Control maakt het proces van de organisatie en administratie van reparatieverzoeken efficiënter en dat zal bijdragen aan het terugdringen van de leegstand bij onderhoud;  Op uitgebreidere schaal gaan we mutatiewerkzaamheden uitvoeren wanneer de woning al is uitgegeven aan de nieuwe huurders. We blijven op kleine schaal blijven verhuurbevorderende maatregelen toepassen;  Bij asbestsaneringen in mutatiewoningen zullen we de aanpak van de sanering aanpassen waarmee we kosten hopen te sparen. Huurverhoging per 1 juli 2015 Zoals het er nu uitziet wordt de huurverhoging per 1 juli 2015 gebaseerd op het principe van de huursombenadering. In onze begroting is voor 2015 als gemiddelde huurverhoging gerekend met de inflatie + 1 ½% ingerekend, dit conform het Woonakkoord. Huurharmonisatie Op basis van het aanpassen van de huren bij mutatie (streefhuren) realiseren we op jaarbasis ongeveer 0,5 procent extra huurstijging.


2.2 Stook- en Servicekosten In 2015 vindt de eerste afrekening van stookkosten plaats op basis van de Warmtewet (over het jaar 2014). Het is nog niet helemaal duidelijk of de huurders in een VvE- (gemengd) complex nu wel of niet onder de Warmtewet gaan vallen. De systematiek is voor de meeste huurders nieuw. Als basis hanteren we de richtlijnen van VvE-belangen en de Huurcommissie. We zullen de nodige informatie verstrekken om zoveel mogelijk vragen te voorkomen. Acties 2015:  De berekeningen en afrekeningen goed monitoren. Afrekening van de stook- en servicekosten vindt plaats in mei 2015;  In de ouderencomplexen waar recent met individuele afrekening van de stookkosten is gestart, wordt extra aandacht besteed aan voorlichting;  Bepalen van de voorschotbedragen voor de servicekosten. 2.3

Huuropzeggingen en nieuwe verhuringen 2015

Huuropzeggingen bestaande voorraad + opgeleverde nieuwbouwwoningen

2014

2015

590 + 125 = 615

570 +100 = 670

Huuropzeggingen 2015 Het aantal huuropzeggingen is de laatste jaren stabiel, maar blijft relatief hoog. Dit wordt deels veroorzaakt doordat we steeds een redelijke hoeveelheid nieuwbouwwoningen blijven opleveren. Naar verwachting is er in 2015 een terugloop van opzeggingen te verwachten omdat de nieuwbouwopleveringen minder worden. Aan de andere kant kan het aantal opzeggingen weer wat toenemen als de koopmarkt weer aantrekt. Het uitgangspunt voor de begroting is dat in we in totaal ongeveer 650 nieuwe verhuringen kunnen verwachten. Dat is ruim 10% minder dan voorgaande jaren. De ontwikkelingen op het gebied van het “scheiden van wonen en zorg” hebben grote invloed op de verhuur van onze bijzondere woonprojecten/vormen. Door wijziging van het Rijksbeleid wordt het continueren van kleine woonvormen financieel problematisch, bezien vanuit de zorg. Met de diverse zorgverstrekkers voeren we overleg over de continuering of eventuele opzeggingen van deze woonvormen. Hiervoor is ook een breder overleg opgestart door de gemeente met alle zorgpartijen. Met elkaar wordt bekeken welke mogelijkheden er zijn en waar men elkaar kan helpen, versterken en/of samenwerken. Acties 2015  Inzichtelijk maken van minder courant vastgoed en risicobeheersing zorgvastgoed en maatregelen/oplossingen vastleggen;  De zorginstellingen aan tafel blijven om te bekijken hoe het zorgvastgoed ingezet kan worden voor de doelgroep;  Binnen ons eigen woningbezit realiseren van zorgclusters door complexen te clusteren, seniorenlabels uit te ruilen en in gesprek te gaan met zorgverleners en andere relevante partijen Sloop – nieuwbouw De herhuisvesting van de bewoners van de woningen aan de Stadhouderslaan is in volle gang en loopt in 2015 door. De sloop staat gepland voor de 2e helft van 2015. Deze woningen worden tot de zomer 2015 tijdelijk verhuurd.


2.4 Woningvraag en –verhuur “Huiswaarts.nu” is het samenwerkingsverband van negen corporaties in de Food Valley). Gezamenlijk worden op jaarbasis ongeveer 2.500 huurwoningen aangeboden. Barneveld en Scherpenzeel hebben zich in 2014 aangesloten. Met Renswoude wordt gesproken over aansluiting. Acties voor 2015 zijn:  Samen met de gemeente en huurdersorganisaties wordt gewerkt aan het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening. Na het van kracht worden van de nieuwe Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2015 vervallen de huidige verordeningen en ook eventuele convenanten en andere afspraken met de corporaties. De gemeente moet aan kunnen tonen dat de eventuele schaarste leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen, er moet voor regulering van de woningmarkt sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen. Een nieuwe verordening dient in te gaan per 1 juli 2015;  Invoeren van de verruiming van de inkomensgrens bij toewijzing van sociale huurwoningen. In aanvulling op de bestaande mogelijkheid om 10% van de woningvoorraad aan inkomens boven de 34.000 euro toe te wijzen, komt er nog eens 10% extra ruimte voor de categorie tussen 34.000 en 38.000 euro voor de periode van maximaal 5 jaar;  In februari wordt de volledig vernieuwde responsieve website van Huiswaarts actief. Hierdoor kunnen woningzoekenden a la minuut via de site reageren op het woningaanbod. De website biedt meer keuzemogelijkheden en geeft meer informatie;  Met ingang van 2015 worden de mogelijkheden voor onderzoek van de gegevens van de woningzoekenden aanzienlijk verbeterd;  Onze eigen informatiepagina(’s) in de Rijnpost en op onze website blijven we wekelijks inzetten om onze woningen die leeg komen te adverteren. Woonfraude De aanpak van onrechtmatige bewoning is steeds belangrijker. Het beïnvloedt de woningmarkt (illegale bewoning) en het kan ook de leefbaarheid van een wijk negatief beïnvloeden. Onze gebiedsteams reageren direct op signalen in de wijken. Gekozen wordt voor een persoonlijke benadering in de vorm van huisbezoeken. Op basis van informatie uit de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) wordt illegale bewoning gevolgd. Door uitgebreide screening bij nieuwe verhuringen worden risico’s van woonfraude geïnventariseerd. Er wordt dan geen woning toegewezen. 2.5 Huisvesting bijzondere doelgroepen Onze doelstelling bij de huisvesting van bijzondere doelgroepen is dat we een sociaal vangnet bieden als de problemen van onze bewoners een directe relatie hebben met het wonen. In de komende jaren is in ieder geval extra aandacht nodig voor de “GGZ huurders” in vele van onze complexen. Er is een toename van de problematiek, de zorgdruk wordt groter en het begrip van omwonenden lijkt kleiner te worden. In zijn algemeenheid is het van groot belang dat we de ontwikkelingen op het terrein van de WMO en overige decentralisaties goed volgen en monitoren en de gevolgen voor ons werk in kaart brengen. Jongerenhuisvesting/Huisvesting starters 2014

2015

Woningen in loting 30% 25 - 30% Ons beleid blijft er op gericht om (jongere) starters extra mogelijkheden te bieden. Daarom verloten wij bij de toewijzingsprocedure een deel van de vrijgekomen woningen. Wonen met zorgverlening We huisvesten meer dan 400 bewoners die deel uitmaken van een bijzondere doelgroep en aangewezen zijn op een bepaalde vorm van zorgverlening. We zijn in de voorbereidende fase voor een gecombineerd project reguliere huisvesting en huisvesting bijzondere doelgroep LVG (licht verstandelijk gehandicapten) en mensen met een psychiatrische beperking.


Wonen met begeleiding Taakstelling statushouders (heel Veenendaal)

2014

2015

59

Nog onbekend. Naar verwachting meer dan 2014

Statushouders Wij bieden de huisvesting aan het evenredige deel van de nieuwe “statushouders” in Veenendaal. We vragen aan de gemeente nadrukkelijk aandacht voor begeleiding en ondersteuning van de partijen die betrokken zijn bij de begeleiding van statushouders om problemen in het woongedrag te voorkomen. Moeilijk plaatsbaren Steeds meer aandacht gaat uit naar het huisvesten van moeilijk plaatsbare woningzoekenden (bijvoorbeeld mensen met een strafrechtelijk verleden of psychiatrische problematiek en zwak socialen). Dit betreft o.a.: OGGZ schakel 4, huisvesting ex-gedetineerden, Tweede Kansbeleid en het traject “Wonen onder Voorwaarden”. In 2015 wordt in samenwerking met de ketenpartners op gebied van hulpverlening en de Veiligheidsketen verder geïntensiveerd. 2.6

Aanpak problematische huurders

Openbare geestelijke gezondheidszorg (OGGZ) Het aantal huurders met psychosociale problematiek groeit. Het is noodzakelijk hier intensief aandacht aan te besteden aan vormen van bemoeizorg. Bewoners moeten vaak weer op het goede spoor gezet worden om uithuisplaatsing en maatschappelijke onrust te voorkomen. Omwonenden worden op die manier niet geconfronteerd met ernstige overlast en/of vervuiling. In 2015 staat op het programma:  Samen met de gemeente en andere ketenpartners afspraken maken en deze in uitvoering nemen. De gemeente is doende hiervoor een model te ontwikkelen. Hierbij betrokken wordt ook de rol van de diverse wijkteams (signaleren en doorverwijzen). Sociaal Domein Wij spelen een rol binnen het gemeentelijk project op het gebied van het Sociaal Domein. Met alle hulpverlenende instanties en ook de Gemeente en Politie, worden huurders met (aankomende) meervoudige problematiek besproken. Door intensieve begeleiding krijgen deze huurders hun financiële zaken beter op orde waardoor ze minder snel een (nieuwe) huurachterstand opbouwen. Bij ontruimingen (bijvoorbeeld in het geval van huurschuld) werken we, indien het een gezin met kinderen betreft, samen met Jeugdzorg. Jeugdzorg gaat op bezoek bij deze gezinnen en onderzoekt of in de opvang en veiligheid van de kinderen is voorzien. Vroegsignalering en vroeghulp Ontruimingen

Prognose 2014

Prognose 2015

18

18

Door de toenemende schuldenproblematiek wordt extra nadruk gelegd op vroegsignalering en vroeghulp om huisuitzettingen te beperken. Zo kan er eerder een integrale hulpverlening worden gestart. De rol van vrijwilligersnetwerken gaat vooral aan de preventiekant een intensievere rol spelen. Uitgangspunt is gezamenlijk de huurachterstand op te lossen, de huurder hulpverlening en/of ondersteuning te bieden bij het oplossen van de schulden en de vaak daarmee samenhangende overige problemen. Ons belangrijkste doelen zijn: voorkomen van het aantal huisuitzettingen (en de samenhangende kosten voor opvang, hulpverlening en afschrijving van huurachterstand).


2.7 Huurdebiteuren In de beschouwing van huurdebiteuren wordt een onderscheid gemaakt tussen huurdebiteuren van privé personen en zakelijke debiteuren (instellingen, VvE’s, verkoopwoningen en bedrijven). De huurachterstand van huurdebiteuren wordt verder onderverdeeld naar: betalingsregelingen – deurwaarder – minnelijke regeling – WSNP – reguliere achterstand. Debiteuren (zittende huurders)  

Huurachterstand (Betalingsregeling, Deurwaarder, Minnelijk, WSNP, Regulier) Achterstand overig

2014

2015

0,65%

0,75%

0,75%

1,00%

(S&S, schades, vandalisme, opties etc.) Debiteuren (vertrokken huurders)  

Huurachterstand Achterstand overig

Maatregelen 2015 Door het aanhoudende matige economische klimaat en de toename van het aantal huurders met een lager inkomen is de kans dat de huurachterstand gaat dalen gering. In 2015 zullen een aantal regeringsmaatregelen (bezuinigingen) pas merkbaar worden voor degenen met de laagste inkomens. Opvallend is het aantal nieuwe huurders dat al snel in de problemen komt m.b.t. het betalen van de huur. Doelstelling voor 2015 is om de huurachterstanden te gaan beperken tot 0,75%:  Huurders met een huurachterstand worden altijd persoonlijk benaderd voordat de incasso uit handen wordt gegeven; vóór een ontruiming zijn er meerdere contacten met de huurders en/of hulpverlening. We gaan vertrokken huurders na vertrek persoonlijk benaderen om afspraken te maken over de betaling van de eindnota. Op deze manier willen we de achterstand van vertrokken huurders verlagen;  Onze wijkbeheerders leggen direct bij het ontstaan van huurachterstand contact met de huurder. Dit is een alarmfunctie: “Pas op, wij zien een afwijking in uw huurbetalingsgedrag, kom in actie en voorkom grotere achterstanden, tref een regeling of betaal direct!”. Ook in het kader van aftersales bij nieuwe verhuringen komen de wijkbeheerders op “bezoek”. Enerzijds om de eerste ervaringen van de huurder met ons bedrijf te horen, anderzijds om een eventuele huurachterstand al op te merken;  Om huurders hulp te bieden wordt actief samengewerkt met Schuldhulpmaatjes. Een vrijwilligersinitiatief waarbij getrainde personen budgethulp leveren aan huurders;  De “Stadsring 51 methode” die het Budget Advies Centrum (BAC) volgt, loopt nu 1 jaar en heeft een goed resultaat. Minder moratoria en minnelijke regelingen zijn het gevolg. Aspirant huurders met financiële problemen of met een overlastverleden, komen niet (zonder meer) in aanmerking voor elke huurwoning. Een kredietcheck geeft een indicatie voor de financiële situatie van een woningzoekende. Op basis van Nibud-normen kan de draagkracht worden bepaald. Beide “checks” worden toegepast indien daar aanleiding toe is. Een NIBUD-toets met negatieve uitkomst leidt tot een afwijzing, met het advies te reageren op een meer betaalbare woning;  Personen met een overlastverleden worden gescreend. In samenwerking met andere professionele partijen wordt er een huurovereenkomst opgesteld met voorwaarden;  We blijven preventief werken door met huurders informatiegesprekken te voeren en advies te geven over budgettering. Daarbij adviseren we nieuwe en bestaande huurders over het op orde brengen van de financiële administratie, het maken van een budgetplan en het onderzoeken of er voldoende gebruik wordt gemaakt van wettelijke mogelijkheden, zoals het verkrijgen van toeslagen en kwijtschelding van lasten;  Bij de schuld van vertrokken huurders wordt door de deurwaarders extra ingezet op alsnog incasseren.


Automatisch betalen De doelstelling voor 2015 is dat minimaal 90% van onze huurders automatisch gaat betalen. Bij het tekenen van nieuwe huurcontracten wordt direct vastgelegd dat er alleen nog maar automatisch kan worden betaald. Het betalen met een acceptgirokaart is vervallen met de overgang naar IBAN. Acties voor 2015:  Actie om huurders te bewegen om automatisch te gaan betalen;  Digitaliseren van de nota’s voor de huurbetalingen. 2.8 Niet planmatig onderhoud Afgelopen jaar zijn de uitgaven van het NPO niet verder gedaald ten opzichte van eerdere jaren. Om de onderhoudskosten in 2015 te blijven beheersen blijft bezuinigen op onderdelen noodzakelijk. Belangrijke doelen voor 2015 zijn:  Verder beperken van de onderhoudsuitgaven, door aanscherpen van beleidsonderdelen en prijsafspraken;  Nog meer doorbelasten van kosten die bij de zittende of vertrekkende huurder horen, schades door onjuist gebruik en huurdersonderhoud;  Blijvend minimaliseren van de geriefaanpassingen met huurverhoging, uitzonderingen zijn warmte en warm water, energie- en veiligheidsmaatregelen. Nieuwe indeling NPO Voor het niet planmatig onderhoud is voor een nieuwe indeling gekozen. Nieuwe indeling NPO VPO = Verschoven Planmatig onderhoud = Planmatige onderhoudswerkzaamheden bij mutatie of klacht in het kader van uitgesteld (groot) onderhoud MUT = Mutatieonderhoud = Werkzaamheden in of aan de woning, die de verhuurbaarheid bevorderen. REP = Reparatieonderhoud (was KLA) = Individueel gemelde reparatieverzoeken, die niet vooraf zijn te voorzien. ASB = Asbest = inventarisaties en saneringen VAN = Vandalisme ABN = Abonnementsonderhoud = afgekocht huurdersonderhoud

De belangrijkste reden hiervoor is om meer duidelijkheid te krijgen in de reparatieverzoeken en ook om een beter zicht te krijgen op de boekingen en deze goed te kunnen monitoren/bijsturen. Tevens wordt de kans op fouten sterk gereduceerd. Een en ander is afgestemd binnen het nieuwe NPO-in control proces. Het hanteren van zo veel mogelijk vaste prijzen staat centraal in dit proces (standaardisering). 2015 VPO - verschoven planmatig onderhoud

1.519.400

Hieronder vallen: planmatige onderhoudswerkzaamheden die tijdens mutaties of na klacht van bewoners worden uitgevoerd. Hieronder vallen ook reparatieverzoeken met geschatte kosten van meer dan € 1.000,-. De grootste uitgaven betreffen keuken-, badkamer- en toiletrenovaties. 2015 VBM - verhuur bevorderende maatregelen

106.000

Deze post dient om specifieke verhuur bevorderende maatregelen te kunnen nemen. 2015 Reparatieonderhoud (klachtenonderhoud)

1.170.000

Onderhoudswerkzaamheden die betrekking hebben op huurdersonderhoud voeren we niet uit, of alleen tegen betaling. Wanneer er sprake is van nalatigheid of moedwil, worden kosten van reparatie doorbelast aan de betreffende huurder.


2015 Asbest - inventarisaties en saneringen

250.000

Alle asbestkosten van Patrimonium, die worden uitgevoerd binnen het NPO, worden geboekt op deze kostensoort. Hierdoor zijn deze uitgaven beter inzichtelijk en te analyseren. Voor 2015 staat op het programma om een volledig nieuw asbestbeleid op te leveren 2015 Onderhoudsabonnement -> aantal abonnementen

4.000

Het aantal door huurders afgesloten onderhoudsabonnementen stijgt nog steeds. We bieden dit actief aan voor het klein huurdersonderhoud. Bij nieuwe huurders wordt het nadrukkelijk aangeboden. Aan het succes draagt bij dat er minder betaald hoeft te worden, naarmate men langer woont. De huurders van een groot aantal seniorenwoningen, ongeveer 1.200, betalen via de netto huur voor het klein huurdersonderhoud (verplicht abonnement). De complexbeheerders voeren dit klein onderhoud uit op verzoek van de bewoners. Investeringen VMH voorzieningen met huurverhoging

2014

2015

400.000

400.000

Het aanbrengen van geriefvoorzieningen tegen betaling van een huurverhoging zijn fors teruggebracht. Wel worden aanvragen gehonoreerd die zijn gericht op het leveren van warmte en warmwater, energiebesparing (waaronder vervanging van boilers) en veiligheid (Politiekeurmerk). De laatste als gevolg van acties die samen met de Gemeente en Politie worden uitgevoerd (beperking inbraken). 2014

2015

VZH voorzieningen zonder huurverhoging 385.000 385.000 Deze kostensoort is voornamelijk bestemd voor badkamer-, keuken- en toiletrenovaties in het Franse Gat.


3.

KLANT EN COMMUNICATIE

3.1 Kwaliteit van de dienstverlening We stellen de klantwensen centraal in onze dienstverlening. Om de tevredenheid ten aanzien van onze dienstverlening te meten hanteren we de uitgangspunten van het KWH-label. In 2015 gaan we:  De afhandeling van reparatieverzoeken verder verbeteren (NPO in control en planningsmodule);  De nieuwe responsive website van Huiswaarts.nu in gebruik nemen;  Onze eigen website verbeteren en in relatie hiermee afwegen of we onze openingstijden kunnen beperken;  De bereikbaarheid van onze organisatie en de effectiviteit van het afhandelen van klantvragen en klachten verbeteren. De afhandeling van klachten over de dienstverlening verbeteren. Onderzoeken of klantpanels een effectieve bijdrage kunnen leveren aan het verbeteren van de kwaliteit en het borgen van het contact tussen huurder en ons bedrijf;  Voorbereidingen treffen voor het invoeren van een klantvolgsysteem in Empire, dat wordt in 2016 ingevoerd;  Introduceren van een doelgroepgerichte klantbenadering, waarbij we gebruik maken van de door fusie bij elkaar gebrachte kennis en ervaring. 3.2 Communicatie We zijn een moderne corporatie die vernieuwend en ondernemend te werk wil gaan en gaat. We werken klantgericht door een balans te zoeken in digitaal, schriftelijk en persoonlijk contact met onze klanten. E.e.a. speelt zich af rond de hoofdthema’s: verbetering van de dienstverlening, sociaal beheer en het beheren en investeren in vastgoed. Gezien de inspanningen op deze terreinen in 2015, wordt de externe communicatie hierop afgestemd. Te denken valt aan publicaties, brochures, nieuwsbrieven en activiteiten bij renovaties en nieuwbouwprojecten. Voor de verschillende diensten zijn brochures verkrijgbaar en twee keer per jaar komt onze bewonerskrant Entree uit. Wekelijks publiceren wij in het plaatselijke huis-aan-huisblad ons woningaanbod. Op deze pagina’s plaatsen wij ook elke week het laatste nieuws uit onze organisatie. Samen met andere corporaties uit Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Barneveld en Scherpenzeel worden ook dagelijks de woningen op www.Huiswaarts.nu gepubliceerd. Op onze nieuwe website www.patrimonium.nl zijn alle diensten, het actuele woningaanbod, informatie en dergelijke te vinden. In 2015 gaan we verder met de ontwikkeling van onze website. Een groeiende doelgroep wenst vooral digitale afhandeling van vragen. Daarom geven we een sterke impuls aan onze digitale dienstverlening. In 2015 willen we ‘Mijn Patrimonium’ operationeel hebben op onze website. We oriënteren ons ook voor het eventueel inzetten van het gebruik van sociale media en verdere digitalisering ten behoeve van de communicatie met onze huidige en toekomstige klanten.


4.

LEEFBAARHEID

4.1

Opzet en uitgaven

Uitgaven leefbaarheid

2014

2015

450.000

450.000

Ons uitgangspunt is dat we zichtbaar en benaderbaar zijn in buurten waar we (woning)bezit hebben. Het werken aan de leefbaarheid van onze buurten en wijken staat centraal in onze organisatie. Conform de herziening van de woningwet toetsen we of deze activiteiten woninggebonden zijn. Onze medewerkers staan dicht bij de bewoners, zijn zichtbaar en aanspreekbaar. In onze aanpak staat de eigen kracht van bewoners centraal. We faciliteren initiatieven van (groepen van), waarbij wij dan een ondersteunende rol vervullen. Het wijkgerichte werken als methodiek is leidend voor de samenwerking met de ketenpartners en de benadering van onze klanten. Bij de plannen die we maken, gebruiken we de LEMON-scores als basis. Voor het Prins Willem-Alexanderpark en de Engelenburg zijn in 2014 actieplannen opgesteld die ook in 2015 in uitvoering zijn. Voor 2015 wordt de volgende begroting gehanteerd: LBH Begrotingspost

Begroot 2015

1. Participatie

75.000

2. JES project

10.000

3. Woonomgeving fysiek

90.000

4. Bijzondere woonvormen en huisvesting

50.000

5. Cameratoezicht

190.000

6. Samenwerking externe partners

35.000

Voor 2015 is tevens de volgende actie gepland:  Opzetten van een methodiek om de waardering van de zichtbaarheid en de benaderbaarheid van Patrimonium te meten. Op basis hiervan de activiteiten evalueren en zo nodig bijstellen. 4.2

Wijk- en buurtaanpak & Wijkgericht werken

Einde JES project Het JES project, een coproductie tussen de gemeente en Patrimonium in samenwerking met diverse instellingen, is in 2014 afgesloten. Dit project was gericht op de aanpak van de werkloosheid, schooluitval, criminaliteit, het versterken van de sociale cohesie en het verantwoordelijkheidsgevoel. Vanuit dit project loopt nog een aantal activiteiten door in 2015:  Het project “Achter de voordeurproject”. De aanpak is gericht op het verbeteren van de positie van de huishoudens (woonsituatie, sociale relaties, financiële situatie, opgroeien en opvoeding, integratie en inburgering, arbeidsparticipatie en opleiding);  Eind 2014 is gestart met het project “Scoren in de wijk”. Gestart is in het JES gebied. De basis is voetballen, door punten te verdienen worden kinderen tussen 6 en 12 jaar gestimuleerd actiever te worden in de buurt/wijk. Tevens worden problemen gesignaleerd en doorverwezen naar de bestaande ketenpartners;  In de gemeente lopende projecten, gericht op participatie van bewoners, worden voorgezet. Wijkgericht werken In 2014 is er door de gemeente een (theoretisch) model opgesteld voor het wijkgericht werken als onderdeel van een bredere buurt en wijkaanpak, waarbij ook de decentralisaties zijn betrokkenen. Hierdoor ontstaan er naast de wijkteams ook sociale teams. De wijkteams zijn vooral gericht op het fysieke wijkbeheer en signaleren sociale problematiek. Deze signalen worden doorgeleid naar de sociale teams of daarvoor bestemde organisaties. Hiermee wordt vanaf 1 januari 2015 gestart. De gemeente neemt de regierol op zich. Er zijn 5 wijkmanagers actief in 5 wijken. De wijkteams bestaan uit vertegenwoordigers van de gemeente, politie, de corporaties en Veens. Onze gebiedsregisseurs hebben een actieve rol in deze wijkteams. De volgende activiteiten zijn gepland:




Minimaal 1x per jaar een evaluatie houden van onze gebiedsgerichte samenwerking samen met de gemeente en overige ketenpartners; Bewonersinitiatieven “ophalen” in de wijken en deze faciliteren; Positieverbetering van het wijkteam realiseren: eerste aanspreekpunt voor de bewoners en vergroten van de herkenbaarheid; Meer werken aan de verbetering van de leefbaarheid (zowel fysiek als sociaal) en de bewoners hierbij te betrekken; De kleine schaal hanteren, ook op straat en buurtniveau.

   

Grof vuil – huisvuil We blijven ook in 2015 consequent streng optreden tegen vervuiling van de woonomgeving. We schrijven bewoners aan, die (grof) vuil deponeren op plekken waar dit niet hoort, de galerijen vervuilen of hun tuinen niet onderhouden. Zo nodig krijgen ze een rekening voor de kosten van het opruimen en/of schoonmaken. Voor 2015 maken we een planning voor gerichte acties op dit terrein, maar ook voor fietsenopruimacties en het schoonhouden van tuinen. Onze veegmachine zetten we gericht in (op terreinen van Patrimonium) om er voor te zorgen dat de eerste indruk rond de woongebouwen goed is. 4.3 Buurtpreventie, Buurtouders en Buurtbemiddeling Deze projecten worden aangestuurd vanuit een centrale organisatie en stuurgroep van de gemeente en Patrimonium samen. Dit heeft als voordeel dat de organisatie en vooral ook de afstemming van de projecten beter mogelijk is. De dagelijkse aansturing is opgedragen aan VEENS. De gemeente en Patrimonium financieren de projecten buurtpreventie en buurtbemiddeling. Acties voor 2015 zijn:  Bestaande buurtpreventieprojecten blijven “borgen”, ondanks het doorvoeren van een verlaging in 2015 en het afbouwen in 2016 van de vrijwilligersvergoeding;  Vergroten van de vaardigheden van de vrijwilligers (trainingen en ontmoeting);  De buurtpreventie weer een meer preventief karakter te geven, bewoners meer te betrekken bij de buurt (eigen invloed op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving);  Betere verantwoording van de inzet en de resultaten daarvan. 4.4

Aanpak overlast

Aantal gevallen

2014

2015

75

75

Ons doel blijft het zo veel mogelijk voorkomen van overlast en deze strak aan te pakken. Hiervoor gaan we bij melding direct ter plaatse, samen met betrokkenen, zoeken naar een oplossing. De kern van onze overlastprocedure is een duidelijke voorlichting aan de huurders, goede registratie en zoveel mogelijke beperking van de gevolgen (repressie en regressie), onder andere door ter plaatse de situatie te beoordelen. Steeds vaker wordt het instrument “Wonen onder Voorwaarden” ingezet bij de aanpak van overlast. Het afnemen van zorg en begeleiding wordt dan verplicht. Acties voor 2015:  De registratie van overlastdossiers wordt verder verbeterd. Hierdoor is het beter inzichtelijk wat er waar speelt. Dit maakt ingrijpen, of juist niet, effectiever en is ook beter te bepalen wanneer de professionele instanties moeten bijspringen of overnemen;  Op basis hiervan kunnen we het rapporteren over leefbaarheid/overlast duidelijker maken. Overlast jongeren De jongerenoverlastproblematiek vraagt in een aantal buurten om intensieve integrale inzet. Ook in 2015 kiezen we weer voor de integrale aanpak onder regie van de gemeente samen met de ketenpartners op het gebied van hulpverlening, onderwijs, welzijn, corporaties en justitie. We richten ons op het investeren in de contacten met de jongeren en het aandacht schenken aan de problematiek rondom de jongeren op het gebied van onderwijs, werkgelegenheid, problemen thuis,


criminaliteit, verslaving- en psychosociale problematiek. Het betreft zowel groepsaanpak, individuele aanpak als gezinsaanpak. De trajecten variëren van vrijwillig tot drang en dwang. 4.5

Veiligheid (cameratoezicht en inbraakpreventie)

Cameratoezicht Aantal flats met camera’s

2014

2015

28

31

Het cameratoezicht wordt ingezet om een gedragsbeïnvloeding te bereiken en ook om het veiligheidsgevoel van bewoners te vergroten. Positief bijeffect is dat de kosten van vandalisme zijn teruggedrongen. In 2015 zijn 31 woongebouwen (hoog- en middelhoogbouw) voorzien van cameratoezicht, waarvan 3 in opdracht van VvE-besturen. In een paar ouderencomplexen zijn vanwege jongerenoverlast en diefstallen in de afgelopen jaren camera’s opgehangen. Deze systemen worden in 2015 volledig geïntegreerd binnen het cameratoezicht. We maken in 2015 geen gebruik meer van een “live” meldkamer. Om toch de beelden goed te kunnen beoordelen, draait op de achtergrond een virtuele meldkamer die afwijkingen in gedrag opmerkt en doorgeeft naar de dienstdoende wijkbeheerder. Vanuit kostenoogpunt is dit veel efficienter, zonder dat het een hoger risico oplevert. Het aantal camerasystemen groeit niet meer verder, de investeringen zijn gericht zijn op het vervangen van “normale” camera’s door “intelligente” exemplaren. Verder wordt het onderhoudscontract herzien en geactualiseerd op basis van het huidige aantal camerasystemen en de veranderingen m.b.t. het laten vervallen van de meldkamer. Met VvE’s waar cameratoezicht van toepassing is, worden per 01-01-2015 contracten afgesloten. In 2015 gaan we de verdere andere mogelijkheden van de sterk verbeterde “cloud-oplossing” van dataverkeer (Wimesh) verder benutten. Hierbij valt te denken aan de spreekluisterverbindingen in de liften, de brandmeldinstallaties en andere vormen van dataverkeer. Inbraakpreventie De afgelopen jaren richtten we ons samen met de gemeente, het openbaar ministerie, politie, Bureau Regionale Veiligheidsstrategie Utrecht (BRVU) en de Veenendaalse Woningstichting, op het terugdringen van het aantal woninginbraken. Dit plan richt zich op preventie (Politiekeurmerk Veilig Wonen, sociale controle, etc.), repressie en nazorg met betrekking tot de slachtoffers en de daders (dader- en locatiegerichte aanpak). Voor 2015 staat de preventie in de buurt “De Holle Kamp” op het programma. 4.6

Personenalarmering

Onze huurders kunnen blijvend gebruik maken van het aanbod personenalarmering met een (professionele) alarmopvolging. Het aflopen van de contracten met Opella en Charim biedt mogelijkheden om te bekijken welke mogelijkheden er zijn het product verder uit te rollen. Het sleutelbeheer (toegang tot alle woningen) is een aandachtpunt binnen dit proces. 4.7 Overige activiteiten Leefbaarheid 2015  Verbeteren van de nieuw geïntroduceerde georganiseerde schoonmaak. In 2014 is een prestatiecontract afgesloten. Intensieve begeleiding door wijkbeheerders blijft ook in 2015 noodzakelijk. We betrekken de huurdersvereniging bij de beoordeling van het schoonmaakwerk);  Inzet van HALT-jongeren (schoonmaken van gebouwen en groenvoorzieningen);  Woonregels invoeren in diverse complexen en bewoners wijzen op verantwoordelijkheden;  Bestrijding hennepteelt (op basis van het convenant met de gemeente Veenendaal).


5.

VERTEGENWOORDIGING: DE OVERLEGVORMEN MET HUURDERS

5.1 Overlegvormen Centraal in onze bedrijfsvoering staat een goede relatie met alle belanghouders. Dit geldt vooral voor de relatie met onze huurders, woningzoekenden, de huurdersvereniging, onze bewonerscommissies en de buurtpreventers. 5.2 Huurdersvereniging De huurdersvereniging is en blijft de overlegpartner van Patrimonium in de zin van de “Wet op het Overleg Huurders Verhuurder”. Voor 2015 staan in ieder geval de volgende gezamenlijke activiteiten gepland:  Het opstellen van participatie(prestatie)afspraken Het verder uitvoeren van een project dat is gericht op het in kaart brengen van de betaalbaarheid. Voor 2 complexen worden gegevens in kaart gebracht om de woonlasten en inkomens per bewoner in beeld te brengen;  Opzetten van een participatietraject. Doel is het verbeteren en stimuleren van bewonersparticipatie. Leidraad kan de “Participatiemix” zijn, dit is een “product” van de Woonbond en Companen, gericht op het realiseren, verbeteren en afstemmen van een communicatienetwerkstructuur. Aan de hand hiervan stellen we een actieplan op in samenwerking met bewoners gericht op het vergroten van de betrokkenheid bij de eigen buurt;  In 2014 is de huurdersvereniging i.s.m. de Woonbond gestart met het opleiden van energiecoaches. Ze kunnen daarna gericht worden ingezet om huurders voor te lichten over de mogelijkheden van energiebesparing. Op deze manier wordt een extra bijdrage geleverd aan de woonlastenbeheersing;  Het reguliere overlegproces wordt gehandhaafd;  Gezamenlijke excursie met de bewonerscommissies, huurdersvereniging en medewerkers die betrokken zijn bij het werken aan leefbaarheid. Belangrijke bespreekpunten voor 2015 zijn onder andere:  Het huurbeleid en de jaarlijkse huurverhogingsronde;  De bezuinigingen, de herzieningswet en de gevolgen voor de organisatie;  De nieuwe huisvestingswet en de nieuwe huisvestingsverordening;  Nieuwbouw- en groot onderhoudsprojecten en het onderhoudsbeleid;  De begroting, het activiteitenplan en de jaarrekening;  De leefbaarheid en veiligheid in de wijken. 5.3 Bewonerscommissies Er zijn 17 bewonerscommissies actief in ons woningbezit. Een aantal daarvan treden nadrukkelijk ook als belangenbehartiger op. In een aantal ouderencomplexen zorgen de commissies voor cohesie en organiseren activiteiten (welzijn). Onze gebiedsregisseurs, wijken complexbeheerders onderhouden het dagelijks contact met deze commissies. In gezamenlijkheid worden diverse activiteiten georganiseerd. Verder zijn de commissies nauw betrokken bij onderhoudsprojecten en/of de herinrichting van de woonomgeving. Contact met individuele bewoners Naast het structurele overleg met de vertegenwoordigende groepen vinden we het ook belangrijk dat individuele bewoners meedenken en meedoen in hun wijk en buurt. We willen weten wat er leeft. Dat doen we door verschillende vormen van ontmoeting. Hiervoor zetten we in op gerichte themabijeenkomsten en klantenpanels met een specifiek onderwerp of project. We gebruiken hierbij ook de internetmogelijkheden. Bij onderhoudsprojecten betrekken we de bewoners vanaf het begin bij de plannen. Alle huurders informeren we door middel van goed herkenbare nieuwsbrieven.


Acties voor 2015 zijn:  Onze huurders beter gaan bereiken door een meer interactieve website te introduceren;  Voor de woningzoekenden komt de nieuwe responsieve website van Huiswaarts in de lucht. Die gaat het gebruiksgemak en het reageren op woningen sterk verbeteren;  Inspelen op initiatieven en activiteiten van (individuele) bewoners, gericht op het vergroten van de betrokkenheid bij hun eigen buurt. 5.4

Eigenaar VvE-complexen – interne overdracht

Aantal woningen in VvE

2014

2015

600

600

Op 1 januari 2015 heeft Patrimonium ruim 600 woningen in 33 gemengde (koop- en huur) wooncomplexen. Patrimonium is als (groot)-eigenaar een belangrijke partij voor deze VvE’s en de (externe) beheerders. Naast het (groot) eigendomsbelang (appartementsrechten) vertegenwoordigen we uiteraard ook de belangen van de huurders in de gemengde complexen. Als activiteiten staan voor 2015 op de agenda:  Implementeren van de beleidsnota VvE in de procedures en werkprocessen. Verder afstemmen van het huishoudelijk reglement op de nieuw vastgestelde algemene huurvoorwaarden. Aan de huurders van een aantal gemengde complexen worden de huishoudelijke reglementen voorgelegd en verzocht ze te ondertekenen;  Beoordelen van diverse onderhoudsprojecten in specifieke VvE’s;  Versterken van de samenwerking tussen besturen van de VvE’s en bewonerscommissies in het kader van de participatieafspraken met de huurdersvereniging;  Voor VvE’s waar alleen huurders wonen, zoals het Penseel en de Munnick, maar ook een aantal recent opgeleverde nieuwbouwcomplexen, gaan we het beheer weer in eigen beheer uitvoeren. Hierbij wordt ook het beheer voor het complex De Sterke Arm betrokken.


6.

KWALITEITSBELEID EN ONDERHOUD

6.1

Strategisch Voorraad Beleid (SVB) 2015

Groot onderhoud / investeringen

2.893.535

In 2014 is het ondernemingsplan voor de fusieorganisatie vastgesteld mede op basis van het strategisch voorraadbeleid 2013 – 2016. In 2013 en in 2014 zijn in het kader van de tijdelijke BTWverlaging werkzaamheden verschoven. Het gevolg is dat er voor de samenvoeging bij Patrimonium in 2015 minder verbeteringen gepland zijn. Met behulp van een versnelde 8 baan is er vanuit SIB voor ruim 0,7 miljoen toegevoegd aan de investeringen. De onderhoudsbegroting voor 2015 is afgestemd op basis van het SVB-beleid. Projecten 2015 (investeringen) EPA-werkzaamheden Er is een post opgenomen om energiebesparende werkzaamheden uit te kunnen voeren aan diverse woningen. Houten vloeren Franse Gat In het Franse Gat is een budget gereserveerd ten behoeve van het vervangen van enkele houten vloeren. Poolster/Morgenster Entree aanpassen Pampagras Warmtemeters en bij mutatie badkamer aanpassen Bernhardflat Modernisering gebouwschil Weverij Entree aanpassen Freuleflat Bij mutatie badkamer aanpassen 6.2

Planmatig onderhoud 2015

Planmatig onderhoud

8.327.840

De Technische Meerjaren Prognose 2015 – 2024 is tot stand gekomen door inspectie van de complexen. Alle opmerkingen en verbeteringen die hieruit volgden zijn verwerkt in de nieuwe Technische Meerjaren Prognose. Uit deze Technische Meerjaren Prognose en de resultaten van het SVBbeleidstraject volgt de onderhoudsbegroting voor 2015. Naast de grotere onderhoudsprojecten is er planmatig onderhoud ingepland dat tot doel heeft het woningbezit in goede staat te houden zonder dat daarbij veranderingen of aanpassingen worden aangebracht. Bij alle adressen waar planmatig onderhoud wordt uitgevoerd, krijgen de bewoners tijdig persoonlijk bericht wat de werkzaamheden inhouden en wanneer deze worden uitgevoerd.


Algemeen Bij enkele woongebouwen worden de (platte) daken vernieuwd. Daarnaast zijn er in 2015 een fors aantal complexen aan de beurt om geschilderd te worden, het eventueel aanwezige houtrot wordt voorafgaand aan het schilderwerk hersteld. Installaties In 2015 worden in diverse woongebouwen de liften verbeterd. In verhouding tot vorige jaren wordt er slechts een beperkt aantal cv-installaties vervangen. Contracten Er zijn diverse (all-in) onderhoudscontracten afgesloten voor -onder andere- liften, cv-installaties, hydrofooninstallaties, brandmeldinstallaties, droge blusleidingen, blusmiddelen, tuinonderhoud, riool ontstoppingen, valbeveiliging, legionella, ventilatiesystemen, elektrische deuren en opvolging van brandmeldingen. Keukens, badkamers en toiletten In 2015 worden 300 keukens vervangen en in 50 woningen worden de keukens, badkamers en toiletten verbeterd. De uitgaven worden vanaf 2015 niet meer als investeringen aangemerkt, maar zijn opgenomen in de onderhoudskosten. 6.3 Gezond binnenklimaat In het kader van het optimaliseren van het binnenklimaat worden ventilatiekanalen periodiek gereinigd. Daar waar mogelijk worden open verbrandingstoestellen -zoals geisers en moederhaarden- vervangen door gesloten toestellen. 6.4 Energiebesparing in bestaande woningen Vanuit ons beleid voor duurzaamheid is een begroting opgesteld voor bouwkundige en installatietechnische werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn er op gericht om het energieverbruik van onze woningen terug te dringen. In de investeringsbegroting is een substantieel bedrag (€ 1.000.000) opgenomen om energiebesparende maatregelen uit te voeren.


7.

NIEUWBOUWBELEID

Uitgaven nieuwbouw

2014

2015

18.400.000

21.400.000

7.1 Beleid inzake bouwen, verwerven en slopen In 2015 zijn de volgende activiteiten voorzien op het gebied van de nieuwbouw. De Shelter Start bouw 84 woningen

2015

In samenwerking met Burgland Projectontwikkeling is een ontwikkelingstraject doorlopen voor de locatie van De Shelter. Het betreft een bouwproject met 68 zorgeenheden (en algemene ruimten) voor twee zorgaanbieders Kwintes en Abrona en daarboven nog 16 appartementen. De start van de bouw wordt voorzien in het eerste kwartaal van 2015. Park Spitsbergen (achter De Meent) Start bouw 18 woningen

2015

Het gaat hier om een ontwikkeling van Ingenious Vastgoed voor de realisatie van 36 grondgebonden woningen waarvan Patrimonium op basis ven een koop- aanneemovereenkomst er 18 afneemt. In september 2014 is gestart met de bouw. De woningen worden medio 2015 opgeleverd. Schrijverspark Start bouw 71 appartementen

2014

De nieuwbouw is gestart in 2014, de oplevering zal in 2016 plaatsvinden. Stadhouderslaan Voorbereiding 36 appartementen

2015

Het slopen van 36 appartementen start in het derde kwartaal van 2015 en de start van de nieuwbouw van een gelijk aantal is voorzien in het vierde kwartaal van 2015. CSV Uitvoering 43 appartementen

2015

Patrimonium heeft op deze locatie 43 appartementen afgenomen van de ontwikkelcombinatie. De oplevering is gepland in maart 2015. Boompjesgoed, Van der Heideplein Uitvoering 7 woningen

2015

Patrimonium heeft op deze locatie 7 woningen afgenomen van de ontwikkelaar. De oplevering is gepland in het eerste kwartaal van 2016. 7.2 Omschrijving van de nieuwbouw Wij spannen ons in voor het bouwen van woningen die meer bieden dan de minimale eisen, zoals die zijn vastgelegd in de regelgeving. Enkele voorbeelden:  Standaard worden grotere bergingen gebouwd (circa 9 m²) dan wettelijk is vereist;  Door Patrimonium ontwikkelde woningen voldoen aan een betere prestatie van de EPC-eis en groenfinanciering;  Alle toegepaste materialen voldoen aan de NIBE kwalificatie 1 t/m 3;  Er worden zwaardere isolatienormen voorgeschreven, dan de wettelijk vastgestelde;  Wij bieden de huurder een keuzemogelijkheid met bijvoorbeeld het keuken/tegelplan en soms ook de plattegrond;




De buitenkozijnen/ramen en deuren worden voor zover mogelijk uitgevoerd in accoyahout, waarvan verwacht wordt dat dit tot beperking van onderhoudsuitgaven zal leiden, een en ander afgestemd op de ligging en architectonische uitstraling.

Deze maatregelen leiden tot een verbetering van de woontechnische en beheertechnische kwaliteit van de woningen en een verlaging van de kosten voor energie. Hierdoor blijven de woonlasten en de verhuurbaarheid ook op de langere termijn gewaarborgd. 7.3

Verkoop

Verkoop

2014

2015

40

50

Bestaande voorraad Bij vernieuwen van de woningvoorraad hoort ook het afstoten van woningtypen waarvan op termijn een overschot wordt verwacht, gezien de veranderende behoefte van onze doelgroepen. De verkoopopbrengsten worden gebruikt om nieuwbouw- en SVB-plannen mede te financieren. Voor 2015 is begroot om 50 woningen uit de bestaande voorraad te verkopen. De verkoop betreft zowel appartementen als eengezinswoningen. Het gaat bij de eengezinswoningen dan vooral om die woningen die anders qua verhuur in de vrije sector zouden vallen. In totaal heeft Patrimonium ca. 900 woningen gelabeld die in aanmerking komen voor verkoop aan de huurders of -bij mutatie- voor vrije verkoop. Nieuwbouw koop Patrimonium heeft voor 2015 geen nieuwbouw koopwoningen op het programma staan.


8.

DUURZAAMHEID EN ENERGIEVOORZIENING

8.1 Duurzaam ontwikkelen, bouwen en beheren Energie blijft als thema binnen ons duurzaamheidbeleid bijzonder belangrijk. Het schaarser worden van fossiele brandstoffen, de klimaatverandering ten gevolge van CO2-uitstoot en de steeds hoger wordende energielasten voor bewoners, maken het noodzakelijk om te streven naar energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Door de alsmaar stijgende energiekosten vormen deze een toenemende druk op de totale woonlasten. Beheersing (en waar mogelijk verlaging) van de kosten voor verwarming en warm tapwater is een prioriteit. Wij zijn hier op verschillende terreinen actief mee bezig. Het opwekken van stroom via de zonnecellen is hier een voorbeeld van. In enkele projecten van onze nieuwbouw wordt met collectieve installaties gestookt op hout (= biomassa). De zorg voor natuur en milieu vereist van ons een goed maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. Dit beïnvloedt in hoge mate de keuzes die gemaakt moeten worden bij onder andere materiaaltoepassingen. Een grote energiebesparing is te halen in de bestaande bouw. Bij al onze woningen is de energie-index (EI) in kaart gebracht.


9.

ORGANISATIE EN FINANCIËN

9.1 Inleiding Op 1 januari 2015 is de fusie tussen Patrimonium woonstichting en SIB Woonservice een feit. Het jaar 2015 wordt het jaar van “De implementatie” in de volle breedte van het woord. Keuzes maken en doen wat we in 2014 in diverse documenten hebben vastgelegd. Maar ook afmaken wat vanuit het fusietraject nog niet (geheel) gereed is. Daarnaast hangt de nieuwe Woningwet met de bijbehorende Novelle boven onze organisatie. Dit zal in 2015 tot grote veranderingen leiden in diverse vormen van beleid, processen en daarmee de inrichting van systemen. Het jaarplan 2015 is geschreven vanuit de opgave welke in het ondernemingsplan van de fusieorganisatie is opgenomen. Doelstellingen van Financiën & Control zijn afgeleid van deze doelstellingen. In het jaarplan van de afdeling Financiën & Control staan daardoor de volgende onderdelen van de opgaven Klant en Financiën & Bedrijfsvoering centraal:  We werken klantgericht door een balans tussen digitalisering en persoonlijk contact;  We zorgen voor slanke en efficiënte processen en verminderen de kosten van ons werkapparaat;  We hanteren een duurzaam verdienmodel en zorgen, via de principes van het driekamermodel (Vermogenskamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kamer) voor een optimale balans tussen vastgoed- en maatschappelijke investeringen;  We versterken het risicomanagement. De volgende bronnen zijn gehanteerd:  Ondernemingsplan 2015-2019 “uitvoeringsprogramma”;  Plan van aanpak fusiewerkgroepen IPP (ICT & Processen) en Financiën & Fiscaliteit;  Jaarplan 2014 Patrimonium woonstichting (restpunten);  Herziening Woningwet met bijbehorende Novelle. De afdeling Financiën & Control bestaat uit een drietal teams (Planning & Control, Financiële Administratie, Automatisering & Informatisering). 9.2 Financiën & Control Het afgelopen jaar stond intern in het teken van de voorbereiding van de fusie. Extern is sprake van een merkbare verscherping van het externe toezicht met daarbij de toename van de verantwoording aan sectorinstituten. Daarnaast beginnen de contouren van de nieuwe Woningwet en bijbehorende Novelle steeds duidelijker te worden. Het komende jaar zal onze aandacht verschuiven naar inrichtingsvraagstukken op het gebied van organisatie en informatisering. Politieke, financiële en maatschappelijke druk maken een omslag noodzakelijk en urgent. Hoe kunnen we in de toekomst blijven investeren. De oplossing zal daarbij ook gezocht moeten worden in het reduceren van de bedrijfslasten. We denken doelmatiger en klantgerichter te kunnen werken door de bedrijfsvoering te moderniseren, door meer te profiteren van de mogelijkheden van ICT, en door standaardisatie van werk waardoor werkzaamheden vaker in één keer tot het gewenste resultaat leiden. Dit moet uiteindelijk resulteren in een efficiënte bemensing van onze organisatie. De activiteiten van de afdeling Financiën & Control zullen hierop in 2015 gericht zijn. 9.3

Planning & Control

9.3.1 Algemeen In 2014 is voor de fusieorganisatie een nieuw ondernemingsplan 2015-2019 vastgesteld waarbij tevens keuzes zijn gemaakt voor het aanpassen van de organisatiestructuur en de inrichting van de organisatie. Na de fase van Richten (missie, visie, strategie) en Inrichten (beleid, organisatie-


structuur, processen en bemensing) is Patrimonium nu nadrukkelijk belast met de fase van Verrichten. Doen wat is afgesproken en elkaar daar op aanspreken. Het invullen van de Controlfunctie vormt hierin een belangrijke stap. Hierdoor is sprake van een aanleiding om te kijken naar control en het vormgeven van de nieuw gecreëerde functie van Controller binnen de fusieorganisatie. 9.3.2 Financiële sturing en verantwoording Patrimonium wil een financieel gezonde organisatie zijn en blijven. Sturing en transparantie vormen hierbij de kernbegrippen. Om financieel gezond te blijven is financiële sturing van groot belang. Financiële sturing dient te borgen dat wij de continuïteit van ons beleid kunnen waarborgen. De gezondheid van de organisatie wordt bepaald door het rendement op het vermogen en het saldo van in- en uitgaande geldstromen. De lengte van de financiële polsstok wordt bepaald door ons vrij beschikbare vermogen. In 2015 verbreden we ons financieel stuurmodel. Er moet sprake zijn van een juiste balans tussen maatschappelijk- en financieel rendement, welke er voor iedere corporatie anders kan uitzien, afhankelijk van het aanwezige weerstandsvermogen en het risico van de activiteiten. Omdat maatschappelijk rendement veelal ten koste gaat van financieel rendement, ontstaat een permanent spanningsveld. Het rendementsbegrip zullen we vormgeven en inbedden in onze bedrijfsvoering (drie kamer model). Het inzetten van ons vermogen raakt de kern van onze verantwoordelijkheid als maatschappelijke organisatie. We moeten dit vermogen juist, tijdig en volledig investeren in maatschappelijke opgaven. We zijn van mening, dat we de keuzes daaromtrent nooit zelfstandig kunnen maken, maar de dialoog moeten opzoeken met onze stakeholders (onder meer bewonersorganisaties, woningzoekenden, de politiek), door te communiceren over onze vertaling van hetgeen nu wenselijk en mogelijk is in relatie tot doelstellingen voor de komende jaren en door inzage te geven in de vermogensstructuur van onze corporatie. 9.3.3 Inrichten Control Organisatie Om het huis op orde te krijgen en te houden, risico’s te beheersen en geformuleerde doelstellingen te realiseren is een goede invulling van de control-functie van groot belang. In de fusieorganisatie is daarom de functie van Controller specifiek belegd. Maar control gaat verder dan de rol van de Controller. Control is het geheel aan maatregelen gericht op het beheerst realiseren van de strategie. Doen wat is afgesproken en elkaar daar op aanspreken vormt hierbij een belangrijke basis. Voor een succesvolle control is het belangrijk dat er een gezamenlijk en duidelijk beeld ontstaat van wat control is en wie welke control-taken uitvoert. In 2015 formuleren we een control-visie, definiëren we de control-organisatie, waarmee we invulling geven aan een adequate en efficiënte control-functie. 9.3.4 DAEB – niet DAEB De administratieve splitsing van Diensten van Algemeen Economisch Belang en diensten die daar niet toe horen, is vanaf 2012 een feit. Tot dusver hebben we hieraan extracomptabel (buiten de formele financiële administratie en balans) vorm gegeven. Met de vereisten van WSW/CFV en de nieuwe Woningwet zullen we de administratie integreren in onze bedrijfsadministratie. In de herziene Woningwet krijgt de administratieve splitsing een wettelijke basis. In deze wet en bijbehorende AMvB is verplichte splitsing van bezittingen en schulden opgenomen. Door de staatssteun-kasstromen (lage rente) vanuit WSW-borging, CFV-steun en goedkopere grond aan de DAEB-tak toe te rekenen, moet worden aangetoond dat staatssteun niet voor de niet-DAEB tak is gebruikt. Het belang van een geïntegreerde activa administratie en een splitsing van de kasstromen is daarmee een feit. Voor de invulling van deze vraagstukken zijn we mede afhankelijk van de nieuwe functionaliteiten die door Cegeka-DSA in Empire gebouwd worden. In 2015 geven we invulling aan de noodzakelijke scheiding.


9.3.5 Risicomanagement Onze risico’s zijn het afgelopen jaar, mede door de ontwikkeling op de vastgoedmarkt, verder toegenomen. De risico’s spitsen zich toe op het imago (legitimiteit, governance), verbindingen, verkoop van (nieuwbouw)woningen, de afzet van vrije sector huurwoningen, de mogelijke toename van leegstand c.q. huurderving en de financierbaarheid. Risicobeheersing vormt een sleutelwoord. Het afgelopen jaar is aandacht besteed aan risicobesef bij het management en is een risicokaart opgesteld. Risicomanagement is echter nog niet voldoende vormgegeven in beleid en ingebed in de gehele organisatie. In 2015 geven we verder vorm aan risicomanagementbeleid. 9.3.6 Governance In het kader van goed governance worden de volgende twee statuten opgesteld dan wel gemoderniseerd: Verbindingenstatuut In de woningwet is opgenomen, dat het interne toezicht op verbindingen de eindverantwoordelijkheid is van de Raad van Commissarissen van de corporatie. Daardoor is de directe verantwoordelijkheid ook bij de Raad van Commissarissen van de corporatie belegd. Wil de Raad deze verantwoordelijkheid kunnen nemen, dan heeft zij ook goed beschreven bevoegdheden nodig. Deze beschrijving van de bevoegdheden moeten in de statuten van de corporatie en van dochtermaatschappijen, in aandeelhoudersovereenkomsten met joint-ventures en deelnemingen of samenwerkingsovereenkomsten met overige verbindingen worden vastgelegd. In 2015 stellen we hiervoor een verbindingenstatuut op. Investeringsstatuut Ons investeringsstatuut dateert uit het jaar 2012. Aanpassing van het financieel stuurmodel, wijzigingen vanuit de politiek (verhuurderheffing, huurbeleid), de (her)inrichting van de projectadministratie en de inwerkingtreding van de herziene Woningwet, noodzaken tot actualisatie van het investeringsstatuut. 9.4

Financiële administratie

9.4.1 Algemeen In 2014 is een begin gemaakt met het beter benutten van de mogelijkheden van de ICT. Door de aanstaande fusie is in een breder verband gekeken naar de huidige en toekomstige mogelijkheden van de ICT ten behoeve van de bedrijfsprocessen. Alle kritische processen worden in 2014 geëvalueerd en in het kader van de fusie afgestemd ten behoeve van de toekomstige werkwijze. Deze processen worden direct vertaald en ingevoerd in de ICT-systemen. Voor 2015 is de doelstelling om het onderling afstemmen van de werkzaamheden na de fusie, de optimalisatie van bedrijfsprocessen en verbeterde inzet van ICT verder uit te werken. 9.4.2 Jaarrekening 2014 In het eerste kwartaal van 2015 dienen de twee jaarrekeningen over 2014 te worden vervaardigd van Patrimonium woonstichting en SIB Woonservice. In 2014 hebben we een geharmoniseerde set waarderingsgrondslagen vervaardigd, welke aansluiten op de waarderingsgrondslagen van Patrimonium woonstichting. Beide jaarrekeningen over 2014 worden vervaardigd op basis van deze geharmoniseerde waarderingsgrondslagen. Dit vereenvoudigt de opmaak van de vergelijkende cijfers bij de jaarrekening 2015 van de fusieorganisatie en de verantwoording naar Corpodata, die eveneens een geconsolideerde opgave eisen op basis van geharmoniseerde waarderingsgrondslagen. Het voorgaande betekent onder andere dat de materiële vaste activa van SIB Woonservice in het eerste kwartaal van 2015 dienen te worden getaxeerd ten behoeve van de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat.


9.4.3 Informatievoorziening De wereld rondom Patrimonium wordt steeds dynamischer. Aanpassing van de strategie, het uitwerken van beleidsinstrumenten, nieuwe processen, de organisatiewijziging en de gewenste cultuurverandering zijn daarom een continue proces Dit alles vraagt veel van het schakelvermogen van het management en de organisatie en daarmee van de informatievoorziening en de documentstromen. Overheidsregels en verplichtingen vanuit de sector leggen een steeds grotere druk op corporaties. De recente wijzigingen in de opvraag van informatie door Corpodata is een voorbeeld van snel wijzigende omstandigheden waar een organisatie op moet inspelen. Doordat de wijzigingen in de opvraag van Corpodata relatief laat bekend werden, was Empire nog niet aangepast aan deze gewijzigde gegevensopvraag. Dat maakte de beantwoording van nieuwe vragen extra gecompliceerd en langdurig. Voor het jaar 2015 en de verantwoording over 2014 wordt gewerkt aan de aanpassing van de inrichting van Empire om aan de vragen van Corpodata te kunnen voldoen. Daarbij zijn we mede afhankelijk van de ontwikkeling van Empire door de leverancier. Empire vereist op diverse onderdelen aanpassingen om de informatievoorziening actueel te houden. 9.4.4 Treasury Kasstroomoverzicht Het WSW heeft in de dVi 2013 een kasstroomoverzicht conform de directe methode verplicht gesteld. Het controleprotocol van onze accountant is hierop afgestemd en daarmee aanzienlijk verzwaard. Het jaar 2013 is gebruikt als testjaar, waarbij we van de accountant (Deloitte) een rapport met aanbevelingen voor de inrichting van de administratie ontvingen, om een sluitend en controleerbaar kasstroomoverzicht te kunnen vervaardigen. In overleg met de accountant zijn aandachtspunten opgesteld waaraan de administratie moet voldoen om het kasstroomoverzicht vanuit Empire direct aan te kunnen maken. Een kasstroomoverzicht conform de directe methode betekent onder andere dat alle kasstromen gelabeld moeten worden. Empire biedt daarvoor op dit moment geen mogelijkheid. Voor het jaar 2015 zal hiervoor een nieuwe methodiek in Empire opgenomen worden en dienen interne processen te worden herijkt. Liquiditeitenbeheer Het proces voor het opstellen van de periodieke liquiditeitenplanningen wordt beschreven, geïmplementeerd en opgenomen in Mavim. Treasurystatuut In 2014 is in het kader van de fusie, maar nog wel vanuit de bestaande organisaties, een nieuw treasurystatuut opgesteld en goedgekeurd. Dit treasurystatuut vereist in 2015 een geringe actualisatie. Het moet aansluiten op de nieuwe organisatiestructuur en de eisen welke de herziene Woningwet met bijbehorende Novelle voorschrijft. 9.4.5 Digitalisering factuurstroom Per jaar passeren ongeveer 12.000 facturen onze crediteurenadministratie. Al deze facturen worden voorzien van een voorblad met de gegevens van de leverancier, factuur, budgethouder en budget. Dit vormt een arbeidsintensief proces. Bovendien moeten deze facturen langs diverse budgethouders voor akkoord. Tijdens deze routing bestaat veelal geen zicht op waar de factuur zich bevindt. Een efficiency- en effectiviteitverbetering kan gerealiseerd worden door dit proces te digitaliseren. Ter voorbereiding is in Empire het autorisatieschema ingericht. In 2014 heeft een beoordeling plaatsgevonden van binnen de sector beschikbare software. Hieruit bleek dat de softwareleveranciers nog geen bij andere corporaties bewezen software konden leveren. We gaan ervan uit dat dit in 2015 wel het geval zal zijn.


9.4.6 Activa administratie In 2012 zijn wij als gevolg van de gewijzigde RJ645 voor de waardering van de materiële vaste activa overgestapt van de historische kostprijs naar de waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat. Tevens vereist deze RJ645 dat de historische kosten van de complexen voorhanden blijven. Voor de vennootschapsbelasting dient op grond van de VSOII de fiscale waarde van het bezit te worden geadministreerd. Op dit moment vinden alle vormen van registratie, afzonderlijk van elkaar, in Excel plaats. De herziene Woningwet vereist een scheiding DAEB – niet-DAEB. In 2015 geven we invulling aan een geïntegreerde activa-administratie in Empire, waarin alle vereisten vorm krijgen. 9.4.7 Werkkostenregeling De invoering van de werkkostenregeling is door de Belastingdienst een aantal malen uitgesteld. Daarnaast heeft de regeling regelmatig aanpassingen ondervonden. Het stond organisaties overigens vrij om vervroegd gebruik te maken van deze werkkostenregeling. Omdat invoering van deze regeling voor Patrimonium in financieel opzicht tot extra kosten leidt, hebben wij de invoering bewust zo lang mogelijk uitgesteld. Op 1 januari 2015 gaat de werkkostenregeling definitief in en is uitstel niet meer mogelijk. De werkkostenregeling houdt in dat ook Patrimonium op jaarbasis een maximaal percentage van de loonsom belastingvrij aan medewerkers mag verstrekken of vergoeden. Wat bovenop dit maximum wordt vergoed of verstrekt zal, met uitzondering van een aantal ‘gerichte’ vrijstellingen en intermediaire kosten, belast worden met 80% eindheffing. Begin 2015 treffen we administratieve maatregelen ten behoeve van de implementatie van de werkkostenregeling. 9.5

Informatisering en automatisering

9.5.1 Algemeen De afdeling Informatisering ondersteunt de organisatie met een brede dienstverlening op het gebied van automatisering en documentaire informatievoorziening (DIV). De invulling van deze dienstverlening verandert mee met de eisen en wensen van de organisatie. Voor een goede invulling wordt daarom aansluiting gezocht bij het bedrijfsplan en de daarin geformuleerde (strategische) doelstellingen. Het Informatiebeleidsplan bevat vier speerpunten die voor 2015 richting bepalen: Digitaal samenwerken, Ons Nieuwe Werken, Belang van informatie en Applicatielandschap. De fusie heeft daarbij wel invloed op het tempo van de ontwikkelingen en voor Informatisering leidt dit tot de volgende uitgangspunten: in 2015 vindt geen upgrade naar Empire R15 plaats; in 2015 vindt geen implementatie van een nieuw DMS plaats, maar wel een selectietraject. 9.5.2 Projectenportfolio 2015 De thema’s in de Informatie- en ICT strategie leiden tot acties waarmee concrete resultaten worden bereikt. Dit kan veranderingen betreffen in het ICT-landschap (hardware en software), maar ook in de organisatie van ICT en informatie. Dit resulteert in 2015 tot de volgende projecten, waarvoor budgettaire ruimte in de begroting is opgenomen: Website Per 1 januari 2015 zal voor de fusieorganisatie een nieuwe website zijn gebouwd die vooral gericht is op het informeren van de verschillende doelgroepen. De interactie met externe belanghebbenden (waaronder huurders en woningzoekenden) verloopt meer en meer via internet. Een goede website biedt kansen om deze interacties te verbeteren. In 2015 wordt de website daarom doorontwikkeld door met name voor huurders meer mogelijkheden te bieden. Denk aan een huurdersportaal dat toegang geeft tot persoonlijke huurdersinformatie en voor het starten en volgen van specifieke huurdersprocessen.


Extranet Zoals website de interactie met externe partijen optimaliseert, zo helpt een intranet onze interne interacties te optimaliseren. Een intranet is niets anders dan een website voor intern gebruik, afgeschermd voor de buitenwereld. Mogelijke functionaliteiten: informatiebron voor medewerkers (nieuwsberichten, reglementen, kalender etc.), toegang tot rapportages, toegang tot het DMS, toegang tot procesbeschrijvingen en een link naar applicaties (waaronder Empire). Een nieuw te ontwikkelen extranet vormt daarmee de digitale ruggengraat voor onze organisatie. Het vormt een plaats waar informatie centraal wordt beheer en ontsloten. Keuzetraject DMS (Document Management Systeem - DIV) Hoewel een nieuw DMS zeer gewenst is om daadwerkelijk en goed digitaal te (samen)werken, is de keuze voor een DMS geen sinecure. Een DMS brengt een wezenlijk andere manier van werken met zich mee en vraagt om naadloze integratie met Empire. Dat is lastig via een papieren offertetraject te beoordelen. Daarom wordt in 2015 een proeftuin ingericht om systemen in een proefomgeving bij Patrimonium te kunnen beoordelen en daarmee de besluitvorming voor een nieuw DMS voor te bereiden. Empire Voor Empire is in 2015 geen implementatie van een nieuwe versie (R15) gepland. Wel zullen er zoals ieder jaar optimalisaties worden doorgevoerd. Vanuit het project “NPO in control” staat het implementeren van het leveranciersportaal nog op het programma, welke in 2014 grotendeels is voorbereid. Digitale vergaderstukken met iBabs In 2014 hebben we een business case opgesteld rondom digitale vergaderstukken met de applicatie iBabs. Alleen al door de RvC-vergaderingen en MT-vergaderingen digitaal uit te voeren, besparen we om en nabij de 20.000 geprinte A4-tjes. iBabs draagt bovendien bij aan het veel efficiënter organiseren van vergaderingen en het samenstellen en digitaal verspreiden van de bijbehorende vergaderstukken. Infrastructuur Onze infrastructuur (hardware en software) maakt het mogelijk dat medewerkers van applicaties gebruik kunnen maken en gegevens kunnen toevoegen, inzien, bewerken en verwijderen. Het vormt de ruggengraat van onze automatisering. Ook die ruggengraat verdient continu aandacht en periodieke upgrades om te blijven functioneren. In 2015 zet Patrimonium het beleid door om jaarlijks circa 20% van de PC’s en beeldschermen op de werkplekken te vervangen. Rapportagetool De implementatie van Empire R14 in 2014 en ontwikkelingen rondom business intelligence aan de kant van Microsoft maken vervolgstappen op het gebied van rapportages mogelijk. Het vervaardigen van managementinformatie is op een aantal onderdelen een arbeidsintensief proces. Met laagdrempelige, maar professionele en robuuste tools van (met name) Microsoft zijn verdere slagen te maken in het automatiseren van onze rapportages. Hier willen we in 2015 mee beginnen. 9.5.3 ICT begroting 2015 Het budget voor 2015 bestaat uit jaarlijkse kosten (licenties, onderhoudscontracten en andere verplichtingen aan leveranciers) en uitgaven als gevolg van de voorgestelde projecten. Voor een overzicht van het voor 2015 opgenomen budget wordt verwezen naar hoofdstuk 14.


9.6

Financiële continuïteit

9.6.1 Algemeen De begroting 2015 is opgesteld op basis van de randvoorwaarden van ons financieel beleid waarmee we de financiële continuïteit van Patrimonium waarborgen. Gezonde kasstromen, waarmee de financierbaarheid van onze activiteiten en organisatie kunnen garanderen, staan daarbij voorop. Het eigen vermogen voldoet aan de financiële criteria van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Er is sprake van evenwicht tussen investeringen en desinvesteringen. Daarnaast besteden we continue aandacht aan de beperking van onze bedrijfskosten. Het begrote resultaat na belasting bedraagt in 2015 EUR 5.759.030 positief. Doordat we voor de waardering van ons vastgoed zijn overgestapt op de marktwaarde in verhuurde staat, dienen we bij de beoordeling van ons resultaat nog nadrukkelijker een onderscheid te maken tussen het operationele resultaat uit de verhuur en verkoop van woningen, de waardeontwikkeling van de bestaande voorraad en de nieuwbouwprojecten, de ontwikkeling van de financieringslasten én het resultaat uit onze deelnemingen. Hiervoor wordt een winst- en verliesrekening op basis van de functionele indeling opgesteld (zie paragraaf 10.4). 9.6.2

Operationeel resultaat

Algemeen Het begrote operationele resultaat blijft in 2015 onder druk door de een verdere toename van de Verhuurderheffing, een uitloop van de fusiekosten en toenemende kosten binnen het werkapparaat door een toename van de verantwoordingseisen: aanscherping extern toezicht en scheiding DAEB/niet DAEB. Deze lastenverzwaring vangen we op middels de mogelijkheid voor extra huurverhoging en besparingen op onderdelen van onze bedrijfslasten (werkapparaat en onderhoud). Met betrekking tot de huurverhoging merken we, dat we bij een groot aantal woningen inmiddels tegen grenzen aanlopen (streefhuur, huurtoeslagrens). Operationeel resultaat Het operationeel resultaat vormt het bedrijfsresultaat, exclusief de posten welke een directe relatie hebben met investeren en desinvesteren, zijnde “verkoopresultaat vastgoed” en “overige waardeveranderingen mva en vastgoed”. Het begrote operationeel resultaat 2015 bedraagt EUR 21.545.460. Huuropbrengsten De begrote huuropbrengsten stijgen in 2015 met EUR 1.710.000 ten opzichte van de afzonderlijke begrotingen van de fusiecorporaties in 2014. Bij de berekening van de huuropbrengsten 2015 zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - een huurverhoging per 1 juli 2015 met 1,15%; - huurruimte in het kader van de huursombenadering van 1,5%; - op jaarbasis een gemiddelde huurprijsaanpassing van 0,50% over de totale huursom voortvloeiend uit mutaties, het aanbrengen van comfortverbeteringen en het upgraden van woningen. We begroten een mutatiegraad van 7,5% (gemiddeld); - het in 2015 in exploitatie nemen van de volgende nieuwbouwprojecten: nieuwbouwproject “CSV” (43 appartementen) nieuwbouwproject “Park Spitsbergen” (18 eengezinswoningen) - huurvermindering als gevolg van te verwachten verkopen van 50 woningen in het jaar 2015. Patrimonium kent een streefhuurbeleid. De gemiddelde streefhuur bedraagt circa 86%. Op dit moment bedraagt de gemiddelde huur circa 73% van de maximaal redelijke huur. Toch lopen een groot aantal woningen al tegen de grens van de streefhuur of huurtoeslaggrens aan. We begroten een mutatiegraad van 7,5% (gemiddeld).


Bedrijfslasten Onze uitgaven voor personeel worden verlaagd. Stijging van de personeelslasten door premies en trendverhogingen worden opgevangen door beperking van de formatie. De toename in onderdelen van de apparaatskosten (automatisering, PR, accountant en advocaatkosten) worden opgevangen door synergie-effecten vanwege de fusie. Wel zijn in 2015 een tweetal incidentele posten ingerekend : visitatie EUR 50.000 en fusiekosten EUR 139.750. Verhuurderheffing en saneringssteun Vanaf 2013 geldt een heffing voor de financiering van de huurtoeslag. De heffingspercentages zijn inmiddels in de wet opgenomen. Ervan uitgaande, dat 95% van ons woningbezit als sociale huurwoning wordt aangemerkt, bedraagt de verhuurderheffing in onze begroting EUR 4.196.000. Daarnaast houden we er rekening mee, dat het CFV vanwege nog steeds binnen de sector aanwezige risico’s, de komende jaren tot heffing overgaat. Voor 2014 is de Saneringssteun door het CFV vastgesteld op 3,5% van de jaarhuur. In de begroting 2015 gaan wij uit van een heffingspercentage van 2%, wat resulteert in een heffing van EUR 892.700. 9.6.3 Waardeontwikkeling vastgoed Vanaf 2012 geldt de nieuwe RJ645 op grond waarvan de waardering van de materiële vaste activa is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. In de winst- en verliesrekening zijn drie regels opgenomen, waarin de effecten van investeringen, desinvesteringen en waardeontwikkeling tot uitdrukking komen. Omdat SIB Woonservice als waarderingsgrondslag op dit moment de historische kostprijs hanteert, hebben we voor het betreffende bezit niet de beschikking over de marktwaarde in verhuurde staat. SIB zal bij het opstellen van de jaarrekening 2014 de overgang naar marktwaarde maken. In de begroting 2015 en financiële meerjarenplanning hanteren we voor het bezit van SIB daarom vooralsnog 60% van de WOZ-waarde als benadering van de marktwaarde in verhuurde staat. Verkoopresultaat vastgoed Om nieuwe woningen te kunnen bouwen en om de bestaande woningen goed te kunnen blijven exploiteren, is Patrimonium afhankelijk van het verkopen van bestaande huurwoningen. Voor de jaren 2015 – 2024 betreft het aantal te verkopen woningen 288. In de begroting 2015 worden 50 te verkopen woningen opgenomen conform het Ondernemingsplan. Overige waardeveranderingen mva en vastgoed Dit betreft de waardeverandering, zijnde het onrendabele deel, van onze investeringen in zowel nieuwbouw als de bestaande woningvoorraad. Het totaal bedrag aan onrendabele investeringen bedraagt EUR 2.991.500 en kan als volgt worden gespecificeerd: - Waardedaling lopende nieuwbouwprojecten EUR 0 - Toevoeging nieuwbouw project ’t Stempel EUR 1.295.600 - Onrendabel deel investeringen bestaande voorraad EUR 2.207.130 Voor uitgaven voor investeringen in de bestaande woning op het gebied van comfortverbeteringen en EPA gaan we er in de begroting vanuit, dat 40% van het investeringsbedrag zich vertaalt in een hogere waarde van het vastgoed. De overige 60% wordt ten laste van de winst- en verlies rekening gebracht.


Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoed Voor de waardeontwikkelingen van al ons vastgoed in 2015 hanteren we één parameter, zijnde -/0,0%. Dit betreft : Eengezinswoningen, Meergezinswoningen, BOG, Woonwagens / standplaatsen en Garages. Deze waardedalingen zijn van invloed op zowel materiële vaste activa in exploitatie als onze koopgarant woningen. De totaal begrote waardedaling in 2015 bedraagt EUR 0. 9.6.4 Financieringslasten De rentelasten dalen in 2015 met EUR 25.000 ten opzichte van de begroting 2014. Deze daling wordt veroorzaakt door reguliere aflossingen en spreadaanpassingen bij Basisrente leningen. In 2015 wordt voor een bedrag van EUR 1,6 miljoen aan leningen contractueel afgelost. Daar we op basis van onze huidige liquiditeitenplanning verwachten, dat in 2015 geen nieuwe leningen worden aangetrokken, zal de rentelast in 2016, los van de effecten van renteconversies, niet verder toenemen ten opzichte van 2015. 9.6.5 Resultaat deelnemingen Het begrote resultaat deelnemingen voor 2015 bedraagt EUR 50.800 positief. Dit resultaat bestaat uit een vijftal onderdelen: renteontvangst van Uithof III ad. EUR 19.500, resultaat Een en Vallei II ad. EUR 78.500 positief mede vanwege herwaardering (contante waarde effect) bouwclaim, resultaat Energie BV ad. EUR 30.400 negatief, resultaat Patrimonium exploitatie BV ad. EUR 8.400 negatief (beheerkosten) en lasten Patrimonium Holding B.V. ad. EUR 8.400. Als gevolg van de waardering van de materiele vaste activa op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, is tevens de materiele vaste activa binnen de deelnemingen op marktwaarde gewaardeerd. Hierdoor heeft in de prognose 2014 binnen de Energie BV een herwaardering van EUR 587.000 plaatsgevonden. Op basis van huidige inzichten (wat resulteert in een neerwaartse bijstelling van de toekomstige resultaatverwachting) zal in 2014 een verdere neerwaartse waardecorrectie moeten plaatsvinden. Vervolgens is vanaf 2015 sprake van een genormaliseerde resultaatontwikkeling. Dit verklaart het onevenwichtige resultaatverloop binnen de deelnemingen gedurende de jaren 2013 – 2015. 9.7 Financiële sturing Patrimonium streeft naar maximale volkshuisvestelijke prestaties. Om ook in de toekomst deze prestatie te kunnen blijven leveren is een solide financiële positie en een duurzaam Business model noodzakelijk. Hiervoor heeft Patrimonium een financieel beleidskader gericht op onze kasstromen, vermogensontwikkeling, resultaat- en rendementsdoelstellingen, het rendement op investeringen en de omvang van de lening portefeuille. Het rendement en de liquiditeitspositie staan onder druk. Om de operationele cashflow niet verder te laten afnemen én op termijn invulling te kunnen blijven geven aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid, dienen we zorg te dragen voor een verdere verlaging van de beheer- en exploitatiekosten en een continue afstemming van de investerings- en desinvesteringskastromen en de effecten daarvan op de rentelasten. Liquiditeitenplanningen worden periodiek opgesteld en besproken, in de kwartaalrapportage staan in financiële paragraaf kasstroom gerelateerde kengetallen (ICR, LTV, bedrijfswaarde) centraal en de bedrijfswaarde van het vastgoed vormt de basis van ons huidige financiële stuurmodel. Middels onze kwartaalrapportage hebben we continue inzicht in deze onderdelen en bijbehorende risico’s. Hierbij worden een meerjarenbegrotingen opgesteld en gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. In de jaarrekening waarderen wij ons vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Hiermee is tot dusver alleen de afdeling Financiën & Control belast en moet daardoor, mede door de introductie van het Driekamermodel, nog een plek krijgen binnen onze integrale financiële sturing. In 2015 zullen we ons financieel stuurmodel en daarmee samenhangend ons investeringsstatuut herijken.


Onderstaande tabel toont de financiële stuurvariabelen, welke als toetsingskader voor de begroting dient. Kengetal

Omschrijving

Norm WSW/CFV

Norm fusie organisatie

Operationele kasstroom

De operationele cashflow in relatie tot de omvang van de lening portefeuille vormt de basis voor de borgingsruimte welke door het WSW wordt verstrekt. Dit verschaft ons een directe toegang tot de kapitaalmarkt voor DAEB activiteiten.

> 2,0%

> 2,0%

ICR

De mate waarin de rente wordt gedekt uit de operationele cashflow.

> 1,40

> 1,60

DSCR

Dit is een indicator voor de aflossingen. Zijn we in staat om gedurende de levensduur van het bezit uit verkoop en exploitatie, de leningen af te lossen? Het WSW toetst deze op een aflossingsfictie, gebaseerd op de fictie dat de gehele portefeuille wordt afgelost in de restant looptijd van het bezit. Hierbij mag wel het onderhoud worden teruggeschroefd (bij beëindiging van de activiteiten hoort minimaal onderhoud) en mogen verkoopkasstromen meegenomen worden.

> 1,00

> 1,00

Solvabiliteit

Eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde in relatie tot het totale vermogen.

> 22,5%

> 30,0%

Loan to value

Verhouding tussen de economische waarde van het bezit (bedrijfswaarde) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen (leningen).

< 75,0%

< 75,0%

Direct Rendement

Exploitatiesaldo gedeeld door de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad. Het exploitatiesaldo is huuropbrengst, verminderd met de directe exploitatielasten, beheerkosten en onderhoudskosten. Voor de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad maken we binnen onze financiële sturing gebruik van de bedrijfswaarde.

N.v.t.

> 5,25%

Rente lening portefeuille

Gewogen gemiddelde rentelast op de lening portefeuille.

N.v.t.

3,80 %

IRR

De internal rate of return (IRR) is de disconteringsvoet waarbij de netto contante waarde van verwachte kasstromen van een investering gelijk is aan de stichtingskosten van de investeringen. In ons investeringsstatuut zijn hiervoor per type vastgoed normen opgenomen.

N.v.t.

Zie investeringsstatuut

De beheerkosten in verhouding met de huuropbrengsten. De beheerkosten zijn : personeelskosten, onderhoudskosten en overige bedrijfslasten.

N.v.t.

< 38,0 %

1. Kasstroom

2. Vermogen

3. Rendement

4. Efficiency Beheerkosten


9.8

Financiële meerjarenplanning 2015-2024

9.8.1 Algemeen Patrimonium/SIB blijft een financieel gezonde organisatie. Om hieraan invulling te kunnen geven is onze financiële sturing gericht op vermogen en rendement. Binnen de kasstromen dienen we de gevolgen van externe ontwikkelingen, zoals de verhuurderheffing en saneringssteun, op te vangen. Uiteindelijk moeten we voldoen aan de normen welke de sectorinstituten bij hun beoordeling van de financiële positie van de woningcorporaties hanteren. Deze sectorinstituten geven vanuit hun rol een oordeel of de woningcorporatie een financieel gezonde organisatie is. Om invulling te geven aan het bovenstaande is in ons ondernemingsplan de volgende doelstelling geformuleerd: We hanteren een duurzaam verdienmodel en zorgen met ons sturingsmodel voor een verantwoorde balans tussen vastgoed- en maatschappelijke investeringen. Investeringen stemmen we mede af op de wensen en mogelijkheden van de klant. We groeien toe naar een duurzaam verdienmodel. Dat betekent dat het rendement op ons (eigen) vermogen in overeenstemming is met onze lange termijn ambities. Daartoe wordt in ieder geval vanaf 2016 voldaan aan de volgende set van uitgangspunten: - interest coverage ratio (ICR) van minimaal 1,6; - saldo van operationele kasstromen minimaal toereikend om te voldoen aan de 2% aflossingsfictie van het WSW; - solvabiliteit (Eigen Vermogen/Totaal Vermogen o.b.v. bedrijfswaarde) bedraagt minimaal 30%; - loan to value bedraagt maximaal 75% (o.b.v. bedrijfswaarde); - beheerkosten (incl. de onderhoudsuitgaven) bedragen maximaal 38% van de huurinkomsten. We blijven voldoen aan de eisen die financiers en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) aan ons stellen. We houden daarbij rekening met het feit dat niet alle herfinancieringen meer met WSW-borging aangetrokken kunnen worden. We voldoen ook blijvend aan de eisen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stelt. We stellen daarom eisen aan de minimale omvang van het eigen vermogen, gebaseerd op een inschatting van risico’s. Ons sturingsmodel kenmerkt zich door de begrippen effectiviteit, efficiëntie en financiële continuïteit. We brengen in dat kader onderscheid aan in de verantwoordelijkheden voor en de sturing op: - de effectieve inzet van beschikbare middelen voor maatschappelijk gewenste activiteiten; - het efficiënt exploiteren van het vastgoed; - het behoud van de financiële continuïteit. Daarbij brengen we ‘buiten’ naar ‘binnen’ door structureel in gesprek te zijn met belanghouders en klanten en door de informatie uit ons klantinformatiesysteem over wensen en mogelijkheden te benutten. Het financieel kader voor het jaarplan 2015 is zodanig vormgegeven dat we minimaal voldoen aan de normen van de sectorinstituten en aan de centrale sturingsopgave van de fusieorganisatie. Middels onze kwartaalrapportage hebben we continue inzicht in deze onderdelen en bijbehorende risico’s. Hierbij worden een meerjarenbegrotingen opgesteld en gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. 9.8.2 Uitgangspunten financiële meerjarenplanning Ten aanzien van het (financiële) meerjarenperspectief hanteren we conform het Ondernemingsplan de volgende uitgangspunten: - In de begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2016 – 2024 voldoen we aan de normen van het financieel stuurmodel van de fusieorganisatie (zie 9.8.3); - Er bestaat evenwicht tussen de omvang van de onrendabele investeringen en vrije kasstromen uit desinvesteringen, en daarmee de inzet van eigen vermogen, zodat de solvabiliteit op gewenst niveau blijft;


Een jaarresultaat op de exploitatie van woningen, zoals opgenomen in de Business case voor de toestemmingsaanvraag voor de fusie aan het WSW; Kosten en investeringen: Personeelskosten op het niveau van de Business case (reductie van euro EUR 75.000 ten opzichte van 2014, tot EUR 5.324.000, inclusief overige personeelskosten, exclusief doorberekeningen); Beheerkosten op het niveau van de Business case: o Onderhoudskosten EUR 10.707.000 o Overige bedrijfskosten EUR 3.161.000 (inclusief afschrijving tdv en leefbaarheid)

-

Parameters Voor de begroting 2015 en financiële meerjarenplanning 2016 – 2024 hanteren we de volgende parameters. Hierbij is grotendeels aansluiting gezocht bij de voorgeschreven parameters door WSW/CFV. De voorwaarde die het WSW/CFV stellen is, dat een corporatie gedurende de eerste 5 jaren parameters mag hanteren, welke aansluiten bij het beleid van de betreffende corporatie. Vanaf jaar 6 dienen in ieder geval de door het WSW/CFV voorgeschreven parameters te worden gehanteerd. Omschrijving

2015

2016

2017

2018

2019

Vanaf 2020

Huurontwikkeling - Reguliere huurverhoging

1,15%

1,50%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

-

1,50% 0,50%

1,50% 0,50%

1,50% 0,50%

1,50% 0,50%

1,50% 0,50%

0,00% 0,50%

Extra huurverhoging huursombenadering Huurharmonisatie bij mutatie

Huurderving

1,25%

1,25%

1,25%

1,25%

1,00%

1,00%

Inflatie - Prijsinflatie

n.v.t.

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

-

n.v.t. n.v.t. n.v.t.

3,00% 2,00% 2,00%

3,00% 2,00% 2,00%

3,00% 2,00% 2,00%

3,00% 2,00% 2,00%

3,00% 3,00% 3,00%

0,00%

0,00%

0,00%

2,00%

2,00%

2,00%

Lonen Onderhoudsuitgaven Bouwkosten

Waardeontwikkeling vastgoed Rente -

Leningen Spread

3,50% 0,50%

4,25% 0,50%

4,50% 0,50%

5,25% 0,50%

5,25% 0,50%

5,25% 0,50%

-

Liquiditeiten Disconteringsvoet

1,00% 5,25%

1,50% 5,25%

1,50% 5,25%

2,50% 5,25%

2,50% 5,25%

2,50% 5,25%

Huuropbrengst Vanaf 2013 bestaat de mogelijkheid om boven de inflatie een extra huurverhoging bij de huurders in rekening te brengen. De extra huurverhoging was (deels) inkomensafhankelijk. Belangrijke reden voor deze (noodzakelijke) extra ruimte is het deels kunnen opvangen van de verhuurdersheffing. Daarnaast mag worden verwacht dat een deel van de heffing wordt opgevangen door besparingen op beheerkosten en onderhoud. Op dit moment is niet duidelijk wat de huurruimte zal zijn voor 2015. Aedes zet in op een beheerste huurverhoging via de zogenaamde huursombenadering. Daarbij kunnen corporaties de totale (financiële) ruimte die zij voor huuraanpassing hebben doelgerichter inzetten. Gemiddeld stijgt de huur maximaal met het vastgestelde percentage, maar sommige huurders krijgen meer huurverhoging, andere juist minder. Zo kunnen corporaties ook het verschil tussen lang zittende en nieuwe huurders verkleinen. Nu draaien vooral starters, doorstromers en huurders met hogere inkomens op voor de huurverhoging. En corporaties kunnen de huren meer laten stijgen bij woningen waarvan de huur nog laag is ten opzichte van de waarde van de woning. Op termijn moet de huur van sociale huurwoningen beter aansluiten bij de (WOZ-)waarde en de kwaliteit van woningen. Er ontstaan dan mogelijk huurprijzen, die aansluiten bij de regionale woningmarkt. Er lijkt vooralsnog


ruimte te blijven bestaan voor boven inflatoire huurverhoging, los van de vragen in het kader van betaalbaarheid. Huurverhoging In algemene zin geldt landelijk een inflatievolgende huurverhoging met een opslag. In 2015 is deze gebaseerd op de inflatie in 2014. De inflatie over de eerste vijf maanden van 2014 bedraagt respectievelijk 1,4%, 1,1%, 0,8%, 1,2% en 0,8%. Dit is gemiddeld 1,06%. Wij gaan voor 2015 uit van een inflatie en daarmee reguliere huurverhoging van 1,15%. Daarnaast begroten we de volgende extra huurverhogingen: mogelijke huurruimte in kader huursombenadering van 1,5% huurharmonisatie bij mutatie, circa 0,5% In onze financiële meerjarenplanning gaan we de eerste vijf jaren (2015 – 2019) uit van de mogelijkheid van huursombenadering, waarbij rekening wordt gehouden met een maximale boven inflatoire huurverhoging van 1,5% per jaar, tot de streefhuur is bereikt. Streefhuurbeleid Patrimonium en SIB kennen een (overigens vergelijkbaar) streefhuurbeleid. De huurverhogingen worden tot deze streefhuren doorgevoerd. Dit streefhuurbeleid is voor beide corporaties vooralsnog niet geheel geharmoniseerd en daardoor passen we dit in onze financiële meerjarenplanning vooralsnog separaat toe. Bij woningmutatie wordt de huurprijs geharmoniseerd tot het niveau van de streefhuur. We hanteren een mutatiegraad van 7,5% (gemiddeld). Huurderving Als huurderving geldt een regulier percentage van 1,0% voor alle complexen, met uitzondering van zorgcomplexen waarvoor huurcontracten met een lange looptijd zijn afgesloten. Hierbij geldt een huurderving van 0% gedurende de looptijd van het huurcontract. De huidige economische ontwikkeling resulteert in hogere schulden en grotere betalingsproblemen bij onze klanten. De bezuinigingsmaatregelen zullen deze ontwikkeling de komende jaren versterken. De mutatiegraad en het aantal verkopen zal de komende jaren op een lager niveau liggen, wat een verlagend effect heeft op de huurderving. Vanwege de huidige economische ontwikkeling, rekenen we in de begroting en financiële meerjarenplanning de eerste 3 jaren (2015 - 2018) met een algemeen huurdervingpercentage van 1,25%. Bedrijfslasten Elk jaar is sprake (als gevolg van nieuw beleid) van toename van de dienstverlening, externe verantwoordingseisen, en daarmee een toename van capaciteit van de organisatie en autonome toename van de bedrijfslasten. Om dit budgettair neutraal te laten verlopen zullen alle afdelingen worden gevraagd welke zaken/activiteiten in de begroting 2015 minder, niet of anders kunnen, zodat er geen sprake is van automatische groei van de bedrijfslasten. De terugloop van de personeelsformatie staat vast, er is geen groei voorzien, maar een krimp conform het Ondernemingsplan. Om tegemoet te komen aan het uitgangspunt dat autonome groei niet aan de orde is, dienen de bedragen van de bedrijfslasten in 2015 (die onafhankelijk zijn van toename van het bezit) maximaal gelijk te blijven. Personeelskosten We sturen de komende jaren op een reductie van de personeelskosten. Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten bepaald: reductie inhuur derden, wat niet nodig is om uit te besteden zelf gaan doen, het niet automatisch opvullen van vacatures welke ontstaan door natuurlijk verloop en afstemming tussen investeringen en personele bezetting. Dit betekent dat we met minder medewerkers onze ambities dienen te realiseren. Om dit mogelijk te kunnen maken, richten we ons op Lean management met betrekking tot onze processen, identificeren en ontmantelen van de “verborgen fabriek” in de organisatie en beoordeling overlegstructuren en planning & controle cyclus.


Dit programma zijn we in 2013 gestart en is daarom voor een deel geeffectueerd. Uit dit programma resteert het volgende te realiseren bezuinigingsprogramma, uitgaande van de personeelskostenbegroting 2015: Jaar

Reductie personeelskosten per jaar (nominaal)

Cumulatieve reductie personeelskosten (nominaal)

2016

-45.000

-45.000

2017

-190.000

-235.000

2018

-85.000

-320.000

2019

-80.000

-400.000

2020

-100.000

-500.000

-25.000

-525.000

Vanaf 2021

De C.A.O. Woondiensten is voor 2014 nog niet afgesloten. Hierdoor bestaat grote onzekerheid omtrent de omvang en richting van mogelijke loonsverhoging. Dit betekent dat de huidige salarissen van de medewerkers gebaseerd zijn op het prijspeil 2013. Voor de begroting 2015 gaan we uit van een loonsverhoging van 2,75%, welke als volgt is opgebouwd: indexatie 1-7-2014 1,00% indexatie 1-1-2015 1,00% periodieke loonsverhoging individuele medewerkers 0,50% aanpassing premies sociale verzekeringen 0,25% Verhuurderheffing Vanaf 2013 geldt een heffing voor de financiering van de huurtoeslag, de zogenaamde verhuurderheffing. De verhuurderheffing is inmiddels in de wet opgenomen. De verhuurderheffing kost woningcorporaties en particuliere verhuurders in de sociale sector in 2014 ruim 1,1 miljard euro. Dat bedrag loopt op tot 1,7 miljard in 2017. De verhuurdersheffing is uitsluitend van toepassing op zelfstandige woongelegenheden (per 1 januari lopend jaar) onder de huurtoeslaggrens (1-1-2014 EUR 699,48) en wordt geheven als een percentage van de WOZ-waarde. Verzorgingshuizen vallen hier dus (nog) niet onder. De fusiecorporatie kent een verhouding tussen DAEB en niet DAEB van circa 95 – 5%. Dit betekent dat de verhuurdersheffing voor 95% van ons woningbezit geldt. De tarieven per € 1.000 WOZ waarde lopen jaarlijks op: 2015 - € 4,49, 2016 - € 4,91 en 2017 - € 5,36. In de wet is 2017 het laatste jaar waarvoor een percentage is vastgesteld. Uit voorzichtigheidsoverwegingen rekenen wij de verhuurderheffing echter structureel in onze financiële meerjarenplanning in. Saneringssteun Op grond van huidige weten regelgeving is het maximumpercentage van de heffing bij de toegelaten instelling 5% van de gerealiseerde jaarhuuropbrengst van de woongelegenheden van de toegelaten instelling. De heffing in 2014 bedraagt 3,5%. Op dit moment is nog niet bekend wat de heffing voor 2015 bedraagt. De meest recente informatie vormt de richtlijn die Corpodata heeft afgegeven in haar nieuwsbrief van 19 november 2013. In deze percentages is geen rekening gehouden met een eventuele vervolguitkering aan Vestia en WSG. In onze Financiële meerjarenplanning zijn de volgende percentages van de jaarhuur als grondslag voor de Saneringssteun gehanteerd: 2015 en 2016 – 2,0%, 2017 en 2018 – 1,0%. 9.8.3 Ontwikkelingen financiële meerjarenplanning Bijlage 1 toont onze financiële meerjarenplanning voor de planperiode 2015 - 2024. De belangrijkste conclusies zijn: Liquiditeit Voor de ICR (rentedekkingsgraad zijnde bedrijfsresultaat / rentelasten) hanteren wij een minimale norm van 1,6. In 2015 bedraagt de ICR 1,8. De Saneringssteun, Heffing huurtoeslag en een stijging van de financieringslasten door een toename van de lening portefeuille als gevolg van nieuw-


bouw en SVB investeringen, hebben een drukkend effect op onze operationele kasstroom. Vanwege huurharmonisatie, extra huurverhoging bij renovatie en een scherpe sturing op de operationele kosten blijft de ICR op peil. De extra huurverhogingen vormen in het kader van de betaalbaarheid een risico. Gedurende de planperiode beweegt de ICR zich tussen 1,8 – 2,2. De liquiditeitskengetallen blijven ruimschoots boven de gestelde normen. Rendement De afgelopen jaren zien we een verschuiving op het gebied van financiële sturing en beoordeling door sectorinstituten. Na de inbedding van kasstroomsturing is in korte tijd het rendementsdenken geïntroduceerd. Deze gedachtegang vindt haar herkomst vanuit de overtuiging, dat corporaties voldoende vermogen hebben, maar dat van een duurzaam verdienmodel alleen sprake kan zijn als het rendement op het eigen vermogen van voldoende omvang is om enerzijds onrendabele investeringen te kunnen financieren en anderzijds het eigen vermogen op niveau te houden (solvabiliteit). Het rendement op het eigen vermogen wordt gerealiseerd middels het direct- en indirect rendement op ons vastgoed. In 2015 zullen we hiervoor normen vaststellen. Het direct rendement, uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde, beweegt gedurende de planperiode met een stijgende tendens tussen de 4,6 en 6,1%. Solvabiliteit en waarde materiele vaste activa De solvabiliteit wordt grotendeels bepaald door de waarde van ons vastgoed. De gepresenteerde resultaatontwikkeling en solvabiliteit zijn gebaseerd op de waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Daar we op dit moment nog onvoldoende ervaring hebben met de waardering van deze marktwaarde, hanteren we vooralsnog de zogenaamde benaderingsmethode voor de hele voorraad waarbij we voor het gehele bezit uitgaan van één vast (stijging- of daling) percentage per jaar. Voor de waardeontwikkelingen van al ons vastgoed in 2015 hanteren we één parameter, zijnde -/+ 0,0%. Dit betreft : Eengezinswoningen, Meergezinswoningen, BOG, Woonwagens / standplaatsen en Garages. Voor de jaren 2016 – 2017 gaan we uit van 0,0% en vanaf 2018 hanteren we een stijging op basis van inflatie. De solvabiliteit beweegt zich gedurende de planperiode tussen de 55 en 65%. Onze financiële sturing is vooralsnog gebaseerd op de bedrijfswaarde. De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde, waarvoor wij een minimale norm van 30% hanteren, stijgt gedurende de planperiode van 31 naar 45%. De bedrijfswaarde stijgt gedurende de planperiode met circa EUR 32 miljoen met name door oplevering nieuwbouw, effect streefhuurbeleid, levensduurverlengende maatregelen. Voor uitgaven voor investeringen in de bestaande woning op het gebied van comfortverbeteringen en EPA gaan we er in de begroting vanuit, dat 40% van het investeringsbedrag zich vertaalt in een hogere waarde van het vastgoed. De overige 60% wordt ten laste van de winst- en verlies rekening gebracht. Investeringen en desinvesteringen De relatie tussen investeren en desinvesteren is belangrijk in het kader van het sturen op kasstromen. Het beïnvloedt de omvang van de lening portefeuille en daarmee de rentelasten. De ICR blijft alleen duurzaam op niveau, wanneer de rentelasten welke ontstaan vanwege de externe financiering van investeringen, kunnen worden gedekt uit de toename van de operationele kasstroom voorvloeiend uit deze investeringen. Het deel van de investering dat niet gedekt wordt uit extra operationele kasstroom dient vervolgens te worden gefinancierd uit de vrije operationele kasstroom en de winst uit de verkoop van de bestaande woningvoorraad. Ervan uitgaande dat 50% van nieuwbouw 20% van SVB investeringen extern te financieren zijn en de rentelasten worden gedekt uit de toename van de operationele kasstroom, ontstaat gedurende de planperiode een interne financieringsbehoefte van circa EUR 78,2 miljoen. Deze investeringen dienen te worden gefinancierd uit de vrije operationele kasstroom na aflossingsfictie én de netto


opbrengst uit verkoop bestaand bezit. Wanneer we deze toets uitvoeren ontstaan gedurende de planperiode een overschot van EUR 32,8 miljoen. Hierbij valt op, dat gedurende de eerste jaren sprake is van een tekort, wat middels externe financiering en daarmee gepaard gaande stijgende rentelasten wordt opgevangen. Dit tekort wordt vanaf 2019 omgebogen in een overschot. Dit wordt veroorzaakt doordat de verkopen in de meerjarenbegroting na 2019 doorlopen. Wel zal in 2015 een nieuwe Rigo-achtbaan worden doorlopen, waarvan de effecten nog in de financiële meerjarenplanning moeten worden opgenomen. Beheerlasten Vanuit liquiditeiten rendementsturing én vanwege de betaalbaarheid van de huren zijn wij zeer kritisch ten aanzien van onze beheerlasten (personeel, onderhoud, overige beheerkosten). Hiervoor geldt een maximale (interne) maximale norm van 38% van de huuropbrengst, gebaseerd op een sluitende exploitatie. De beheerkosten (inclusief fusiekosten) bedragen in 2014 circa 37,8% van de huuropbrengst en bewegen gedurende de planperiode met een dalende tendens, met uitzondering van het jaar 2017 waar hogere onderhoudslasten zijn voorzien. In 2015 beoordelen we of verdere aanscherping van de norm noodzakelijk is, met name vanwege de druk op de huurverhoging. Financiering Gedurende de planperiode neemt de omvang van de lening portefeuille af, terwijl de bedrijfswaarde, mede vanwege recent opgeleverde nieuwbouw, de komende jaren nog een stijgende lijn vertoond. Hierdoor laat de LTV een structureel tendens zien van 68 naar 49%. Wel is gedurende de eerste jaren sprake van stijgende financieringslasten en een toename van de gewogen gemiddelde financieringskostenvoet, doordat we uitgaan van een financieringskostenvoet bij (her) financiering welke hoger is dan de gemiddelde financieringskostenvoet van onze huidige lening portefeuille. Alle waarden blijven binnen de interne geformuleerde bandbreedtes De gewogen gemiddelde rentevoet ligt de komende jaren onder de 4%. Dit betekent dat op termijn bij een eventueel stijgende rente, de ontwikkeling van de rentelasten een aanzienlijk risico kan vormen. Hierdoor vormt de beheersing van de omvang van de lening portefeuille een belangrijk onderdeel van onze financiële sturing. Hierbij opgemerkt, dat de duration circa 24 jaar bedraagt. Aard en reikwijdte De aard en reikwijdte van de financiële meerjarenplanning hangt samen met de gehanteerde uitgangspunten: bij het samenstellen van de begroting zijn generieke parameters gehanteerd voor bijvoorbeeld inflatie, bouwkostenindexatie, huurverhoging, financieringsrente. Indien parameters in werkelijkheid afwijken, zal het resultaat een ander beeld geven; in de meerjarenprognose is het SVB beleid inclusief de projectenportefeuille nieuwbouw ingerekend. Bij het inrekenen is alleen uitgegaan van de projecten met een zeer hoge mate van zekerheid tot uitvoering; de VPB-last is ingerekend op basis van het bedrag aan compensabele verliezen per ultimo 2013 uit de Tax Clearance van Deloitte behorende bij de jaarrekening 2013, de geprognosticeerde fiscale resultaatontwikkelingen en de afspraken welke wij hebben gemaakt met de Belastingdienst omtrent de verdeling onderhoud / verbetering. Uit voorzichtigheidoverwegingen is in de fiscale jaarrekening nog geen rekening gehouden met een eventuele afwaardering van de woningvoorraad naar lagere WOZ-waarden. De inzet van deze afwaardering zal worden beoordeeld op het moment dat daadwerkelijk vennootschapsbelasting verschuldigd is; in de begroting is rekening gehouden met de in het Woonakkoord genoemde ontwikkeling van de verhuurderheffing, welke als blijvend is aangemerkt. Deze heffing is fiscaal aftrekbaar; in de begroting is rekening gehouden met een door het CFV te heffen Saneringssteun in 2015 EUR 892.700 (2% huuropbrengst), 2016 -2%, 2016 -2% en vanaf 2018 - 1% per jaar;


-

in de begroting is rekening gehouden met de extra huurverhoging van 1,5% per jaar en de mogelijkheid van inkomensafhankelijke huurverhoging, rekening houdend met de maximale streefhuren in ons streefhuurbeleid.

9.9 Treasury Het afgelopen jaar stond vooral in het teken van dalende rente en overliquiditeit. Ook voor 2015 is voldoende liquiditeit voorhanden waardoor nieuwe financiering niet nodig is. Binnen onze bestaande leningenportefeuille lossen we in 2015, op grond van reguliere contractuele afspraken, voor een bedrag van EUR 1.573.000 af. Dit bedrag bestaat voor het merendeel uit eindaflossingen. Daarnaast ondergaan een aantal leningen een spreadconversie. In ons treasurystatuut is een norm voor maximaal renterisico van 15% opgenomen. Dit komt voor de fusieorganisatie overeen met circa € 50.000.000. Voor het jaar 2015 is het totaal bedrag aan leningen waarvoor een rente- of spreadherziening moet worden overeengekomen € 36.000.000. Dit bedrag blijft dus ruim binnen de norm. Hier volgt een overzicht van de financieringstransacties in 2015. In de begroting gaan wij er van uit, dat bij mutatie een spread wordt overeengekomen van 0,5%, uitgaande van een termijn van 1 – 3 jaar voor nieuwe spreadtermijnen. Lening nummer

Bank

Bedrag

Huidige rente

Huidige Spread

Actie

Datum actie

10116

NWB

5.000.000

3,010%

0,00%

Spreadherziening

02-02-15

10106

NWB

11.000.000

4,180%

0,21%

Spreadherziening

15-03-15

10084

Triodos

1.021.020

2,500%

n.v.t.

Aflossing

30-06-15

10105

BNG

5.000.000

3,860%

0,28%

Spreadherziening

15-05-15

10118

NWB

5.000.000

2,820%

n.v.t.

Renteherziening

01-06-15

10104

BNG

5.000.000

3,880%

0,18%

Spreadherziening

01-10-15

10101

NWB

5.000.000

3,840%

0,20%

Spreadherziening

01-10-15

Zolang de Herzieningswet, niet definitief is uitgewerkt, blijven we als Patrimonium in onzekerheid over de financiering van de splitsing DAEB / niet-DAEB. Conform de huidig bekende methodiek, wordt een administratieve splitsing aangebracht tussen DAEB en het niet-DAEB financieringen. Het is de verwachting dat vooralsnog geen “commerciële” financiering nodig is voor het niet-DAEB deel. Dit kan opgelost worden met een interne lening van het DAEB-deel aan het niet-DAEB-deel. Zodra hier meer duidelijkheid over komt zal een aparte business-case opgesteld worden. Conform de methodiek van het WSW, wordt wel de noodzakelijke splitsing aangebracht tussen DAEB en het niet-DAEB kasstromen. 9.10 Scenario analyse Zoals hierboven aangegeven is bij het samenstellen van de begroting gebruik gemaakt van generieke parameters voor bijvoorbeeld inflatie, bouwkostenindexatie, huurverhoging en financieringsrente. We dienen in staat te zijn om afwijkingen in deze parameters op te vangen. In bijlage 2 is een aantal scenario’s opgenomen, welke het effect tonen van afwijkingen van deze parameters op de liquiditeit en solvabiliteit van onze organisatie.


Activiteitenplan 2015

Recommend Documents