1
2
3
4
INHOUDSOPGAVE Pag. A.
Volkshuisvestingsverslag
6
1.
Voorwoord
7
2.
Inleiding
8
3.
Markt
11
4.
Relatiebeheer
12
5.
Kwaliteit dienstverlening
14
6.
Organisatie en personeel
16
7.
Produkt
20
8.
Wonen en Zorg
29
9.
Financiën
30
10.
Verbindingen
33
11.
Projecten binnen Stichting Clavis
38
12.
Verklaring bestede middelen
41
13.
Verslag van de Raad van Commissarissen
42
B.
Jaarrekening
52
14.
Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening
53
15.
Geconsolideerde jaarrekening 2008
55
16.
Enkelvoudige jaarrekening 2008
77
C.
Verklaringen
95
17.
Accountantsverklaring
96
18.
Verklaring Raad van Commissarissen
98
5
A.
Volkshuisvestingsverslag
6
1.
VOORWOORD
“Hoe in korte tijd alles om ons heen veranderde” In maart 2008 ben ik begonnen als directeur/bestuurder van deze organisatie. Toen was het nog betrekkelijk rustig aan het front. In de maanden die volgden veranderde de wereld om ons heen. Bijna van de ene dag op de andere. Eerst de invoering van de heffing voor de Vogelaarwijken, per jaar storten wij ruim € 100.000,-- in de kas. Ook wij hebben bezwaar gemaakt tegen de heffing. Niet dat we niet solidair zijn met onze collega’s, maar omdat ook wij een forse opgave in onze eigen stad hebben en dat de opbrengst van de heffing nu ook naar corporaties gaat die het, laten we zeggen, niet direct nodig hebben. Vervolgens het WSW dat nu niet meer kijkt naar de bedrijfswaarde van het bezit van een corporatie maar naar de cash-flow (kasstroom) in de eerste vijf jaar. Mocht deze negatief zijn dan is men bereid ook nog naar de 10-jaars prognose te kijken. Mocht deze ook niet positief zijn dan krijg je als corporatie een kruisje achter je naam en wil men per project besluiten of borging tot de mogelijkheden behoort. Wij zijn zo’n corporatie. Door de grote opgave in de komende jaren blijft onze cash-flow negatief en dus zijn wij op voorhand niet meer per definitie borgbaar. Op zich is er nog niets aan de hand want in overleg met het WSW zijn wij er tot op heden nog steeds uitgekomen. Wij vinden het ook goed dat men de corporaties wil behoeden voor het niet kunnen nakomen van renteverplichtingen maar het vormt wel weer een belemmering voor de in ons gebied zo erg nodige ingrepen. Tussendoor een kredietcrisis die de hele wereld op zijn kop zette. De gevolgen hiervan waren in 2008 voor onze corporatie nog niet direct merkbaar maar als deze crisis zich voortzet zullen we hier zeker wel iets van gaan merken (oplopende huurachterstanden). Ondanks alles wat er gebeurde in de boze buitenwereld zijn wij intern gestaag doorgegaan met de ontwikkelingen die we in 2007 hebben ingezet. Er is een nieuw ondernemingsplan “wij(k)gevoel”. Rode draad in dit ondernemingsplan is de term transformatie. Deze transformatie vindt op drie fronten plaats. De eerste is de transformatie van het woningbezit. Gezien de demografische ontwikkelingen (= krimp) in Zeeuws-Vlaanderen wordt het motto “minder maar beter”. We hebben in de toekomst minder woningen nodig, maar deze woningen moeten wel toegankelijk zijn voor een groeiende groep senioren. De tweede transformatie is die van het komen tot een maatschappijgedreven organisatie. De scan die wij bij onze belanghouders hebben uitgevoerd heeft als uitkomst dat wijzelf, maar ook onze omgeving ons ziet ontwikkelen tot een maatschappijgedreven organisatie die haar agenda ophaalt bij de belanghouders. De derde transformatie is die van de interne organisatie. Om te komen tot die gewenste maatschappijgedreven organisatie willen wij wijkgericht gaan werken. Dit houdt in dat de organisatie omgevormd zal worden. We zullen gaan werken met wijkteams op de afdeling Wonen. Ook in de rest van de organisatie zullen aanpassingen plaatsvinden. Deze organisatieontwikkeling is in 2008 ingezet en vindt in 2009 zijn beslag. Wij zien met vertrouwen de toekomst tegemoet! Terneuzen, 25 juni 2009
Robert de Ridder Directeur/bestuurder
7
2.
INLEIDING
2.1.
Gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid De Woonvisie 2005-2009 van de gemeente Terneuzen gaf handreikingen om invulling te geven aan het woonbeleid. Deze is inmiddels achterhaald, gezien de demografische ontwikkelingen. In de loop van 2009 zal een herziene versie van de Woonvisie van de gemeente Terneuzen verschijnen. De gemeente Terneuzen en de corporaties in de gemeente hebben hun wens om nauwer samen te werken, vormgegeven in een convenant en prestatieafspraken. De afspraken hebben onder andere betrekking op aantallen te bouwen en te slopen woningen. Daarnaast worden afspraken gemaakt over sociale projecten en de kwaliteitsverbetering van de woonomgeving zoals deze in de woonvisie is aangegeven.
2.2.
Nieuw ondernemingsplan Clavis heeft een viertal hoofdlijnen uitgezet voor het beleidsplan, wat de basis is voor het ondernemingsplan 2008-2012: 1. Stedenbouwkundig onderzoek naar de herstructureringsmogelijkheden per wijk/buurt in Terneuzen. 2. Onderzoeken naar de vraagzijde van de (huur)woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen in het algemeen en Terneuzen in het bijzonder en de te verwachten ontwikkeling van de bevolking en de consequenties daarvan op de woningmarkt 3. Gesprekken met onze belanghouders om hun verwachtingen ten aanzien van Clavis in beeld te brengen, waaruit een aangepast profiel van Clavis als woningcorporatie is voortgekomen. 4. Organisatieontwikkelingstraject om te komen tot een nieuw organisatiecompetentieprofiel. Het beleidsplan 2008-2012 “Clavis transformeert” is vastgesteld door de directeur/bestuurder op 18 maart 2008 en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 25 maart 2008. De belanghouders vinden dat Clavis zich zou moeten ontwikkelen van een maatschappijgerichte organisatie (nu) naar een maatschappijgedreven organisatie (2012). Een maatschappijgedreven woningcorporatie gaat naar de samenleving toe, heeft een brede oriëntatie die het wonen overstijgt, is in voortdurende dialoog met haar belanghouders en bewoners/klanten en stelt maatschappelijke effecten centraal bij haar handelen. Een woningcorporatie kan niet meer volstaan met het ontwikkelen, verhuren en beheren van woningen alleen. Daarom wil Clavis inzetten op het stimuleren van sociale samenhang in buurten en wijken waar zij actief is. Dat betekent onder meer, dat zij de rol van buurtregisseur gaat invullen. Clavis wil ook investeren in maatschappelijk vastgoed in de wijken waarin zij actief is. Vervolgens is het Beleidsplan vertaald in een ondernemingsplan, waarmee de koers uit het beleidsplan is omgezet in concrete doelstellingen. Het ondernemingsplan is tot stand gekomen in nauw overleg met de belanghouders. Zij hebben het beleidsplan uitgebreid becommentarieerd; de resultaten daarvan zijn verwerkt in het ondernemingsplan. Het ondernemingsplan “De Wijk Centraal” is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 16 december 2008. Het activiteitenplan 2009, waarin alle concrete doelstellingen van het ondernemingsplan voor 2009 staan, wordt periodiek behandeld in de MT-vergadering.
8
2.3.
Strategisch voorraadbeheer In het kader van de veranderende omstandigheden op de woningmarkt en de behoefte voor een nieuw ondernemingsplan, is ook het strategisch voorraadbeleid van Clavis geactualiseerd. De vraag-aanbodbalans laat een helder beeld zien. Er is niet zozeer sprake van een kwantitatieve vraag - de markt is in aantallen vrijwel in evenwicht - maar vooral van een kwalitatieve vraag. Met de huidige woningvoorraad kan Clavis onvoldoende inspelen op de ontwikkeling in de woningvraag. Verrijken van het aanbod is noodzakelijk. Daarbij is vernieuwing de weg, omdat er nieuwe kwaliteiten gevraagd worden met een duurzaam perspectief. Door een kwalitatief goed aanbod te realiseren, waarbij woningkwaliteit en omgevingskwaliteit een rol spelen, en dit aanbod op het juiste moment op de markt te brengen, kan Clavis profiteren van de kwalitatieve vraag die er op de woningmarkt is. Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich, waarbij naast uitbreidingsnieuwbouw ook delen van de bestaande voorraad vervangen zullen moeten worden door middel van herstructurering. Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich, waarbij naast uitbreidingsnieuwbouw ook delen van de bestaande woningvoorraad vervangen zullen moeten worden door middel van herstructurering. Binnen de stad Terneuzen gaat het in de huursector de komende tien jaar per saldo jaarlijks om de realisatie van gemiddeld dertig huurwoningen in de vorm van nul-treden woningen en appartementen en een afname van het aanbod met gemiddeld vijfendertig goedkope eengezinswoningen. Deze opgave komt bijna volledig op het bord van Clavis terecht. Deze transformatie zal zich vooral binnen de bestaande stad moeten voltrekken en met name in de oudere wijken met kwalitatief gezien het minst aantrekkelijke en waardevolle aanbod. Deze transformatie kan het best door middel van kleinschalige ontwikkeling van nieuwe woningtypen binnen bestaande stedenbouwkundige structuren gerealiseerd worden. Kleinschalig omdat er sprake is van een beperkte en geleidelijke verschuiving in de vraag. Maar ook om aanbod van nieuwe woning te kunnen spreiden over de stad en in de tijd. Voordeel is ook dat hiermee flexibiliteit in de tijd ontstaat en in de programmatische invulling. Binnen bestaande stedenbouwkundige structuren, omdat er in bestaande wijken gewerkt moet worden en er geen aanleiding is tot stedenbouwkundige herstructurering. Deze herstructurering is erop gericht de overschotten aan goedkope eengezinswoningen (en portiekflats) te verminderen en tekorten aan nul-tredenwoningen en appartementen te verkleinen. Om deze transformatie en vernieuwing te kunnen realiseren, zijn middelen nodig. Het verkopen van woningen is daarbij noodzakelijk voor Clavis. Bij de ontwikkeling van koopwoningen zijn maar kleine winsten te boeken en spelen bovendien ontwikkelingsrisico’s een grote rol. De verkoop van woningen zorgt bovendien voor de verkleining van het overschot aan goedkope eengezinswoningen en daardoor meer evenwicht op de huurmarkt. Als de aantallen beperkt blijven is er bovendien nauwelijks sprake van verstoring van de koopmarkt. Clavis wil ook inspelen op de groeiende behoefte aan nul-tredenwoningen en appartementen in de koopsector. In totaal gaat het hier om een uitbreidingsbehoefte in de komende tien jaar van ongeveer zeshonderd woningen. Clavis wil een deel van deze woningen realiseren.
9
10
3.
MARKT In het jaar 2008 heeft de waardestijging van woningen zich voortgezet. Landelijk stegen de prijzen met 3,6%. In Terneuzen zijn de prijzen volgens de makelaars gestegen met 1,0%. De gemiddelde verkoopwaarde van een koopwoning is een van de laagste van Nederland. Dit geeft aan, dat de grens tussen de huur- en koopmarkt heel labiel is: een wat steviger huurverhoging “jaagt” huurders snel naar de koopmarkt. In feite kan dus gesteld worden, dat in Terneuzen/Zeeuws-Vlaanderen gemiddeld reeds thans marktconforme huren worden gevraagd, afgezien van individuele verschillen. Als ervan uitgegaan mag worden, dat de inkomens en dan vooral ook de pensioeninkomens zullen stijgen, dan ligt de conclusie voor de hand dat de vraag naar huurwoningen verder zal dalen. Huurwoningen binnen Clavis Beheer b.v. In 2008 zijn 8 ruime 2 onder een kapwoningen aan de Laan van Othene en tien appartementen in het complex Neptunus opgeleverd. Er is vraag in de markt naar deze exclusieve huurwoningen mits deze in kleine aantallen op de markt worden gebracht. Dit zien we terug in de verhuurresultaten. Kort na de oplevering waren alle woningen verhuurd. Het aantal huurwoningen binnen Clavis Beheer BV bedraagt eind 2008 30 woningen en er hebben in 2008 geen mutaties plaatsgevonden. De huurprijzen zijn verhoogd conform de afgesproken percentages in de huurovereenkomsten. Aangezien het hier om geliberaliseerde woningen gaat, wordt de huurprijsstijging niet beperkt door de voorgeschreven percentages van de overheid. Na de verkoop van de 29 woningen aan de Vergaertstraat te Sluiskil aan Maron Invest BV uit Waalre, beheerde Clavis Beheer BV deze woningen. Eerstgenoemde partij heeft deze woningen in 2008 doorverkocht en de nieuwe eigenaar heeft voor een andere beheerder gekozen.
11
4.
RELATIEBEHEER
4.1.
Landelijk, provinciaal en regionaal Medewerkers van de corporatie nemen regelmatig deel aan branchegerichte functionarissenkringen en -platforms, studieconferenties en themabijeenkomsten. Op provinciaal niveau wordt via het Zeeuws Directeurencontact regelmatig overlegd en indien gewenst- afgestemd met collega-corporaties, terwijl op regionaal niveau overleg en afstemming plaatsvindt via het Platform Zeeuw-Vlaamse woningcorporaties over o.a. woningmarktontwikkelingen, positiebepaling ten opzichte van overheden en onderlinge beleidsafstemming op andere daarvoor in aanmerking komende terreinen.
4.2.
Plaatselijk Stichting Clavis hecht grote waarde aan een goede relatie met de Gemeente Terneuzen. Gezien de marktsituatie en de verwachte ontwikkelingen is een daadkrachtig volkshuisvesting- en stadsvernieuwingsbeleid noodzakelijk. Dit stelt hoge eisen aan de kwaliteit van het overleg. Overleg en informatieoverdracht vindt o.a. plaats in het bestuurlijk kwartaaloverleg. Alle betrokkenen onderkennen het belang van en de noodzaak tot het voeren van een daadkrachtig volkshuisvestingsen stadsvernieuwingsbeleid, waardoor een hoge kwaliteit van het overleg is gewaarborgd. Op wijkniveau wordt regelmatig overlegd in en met bewonersplatforms en wijktafels. Regelmatig vindt contact en overleg plaats met instellingen die direct of indirect betrokken zijn bij het huisvesten van specifieke doelgroepen, alsmede met organisaties en personen op het terrein van de (geestelijke) gezondheidszorg en het maatschappelijk werk. Clavis geeft daarmee inhoud aan de rol die zij wenst te spelen als onderdeel van een lokaal (maatschappelijk) netwerk. In 2007 is Clavis gestart met het betrekken van belanghouders bij haar beleid. Onze belanghouders zijn (groepen van) organisaties die voor hun eigen functioneren belang hebben bij het goed functioneren van Clavis. Andersom heeft Clavis deze partijen nodig om haar eigen doelen te halen. Wederzijdse én wederkerige beïnvloeding en afstemming van het beleid vinden wij daarom erg belangrijk. Feitelijk zien wij onze belanghouders samen als ‘de samenleving’ en wij kiezen er bewust voor om naar de samenleving toe te gaan om onze ‘agenda’ (mede) te bepalen. Zij kunnen zo aangeven wat zij denken dat ons maatschappelijk rendement moet zijn. Dat betekent in ieder geval dat wij benoemen wie onze belanghouders zijn. Daarnaast geven we onze belanghouders invloed. Wij onderscheiden acht groepen van belanghouders die belang hebben bij het goed functioneren van Clavis en die omgekeerd van belang zijn om onze eigen werk goed te kunnen doen. In 2008 zijn de belanghouders betrokken bij de ontwikkeling van het nieuwe ondernemingsplan.
4.3.
Betrekken van huurders bij beleid en beheer Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer vindt o.a. plaats door overleg met en het verstrekken van informatie aan de Stichting Bewonersraad, die door de corporatie wordt erkend als huurdervertegenwoordiger in het kader van de Wet Overleg Huurders Verhuurder. Overleg en informatie hebben o.a. betrekking op beleidsvoorbereidende zaken die op de relatie huurder-verhuurder van invloed zijn, evenals op onderwerpen van beleid en beheer die voor bewoners van wezenlijk belang kunnen zijn. Daartoe is met de Stichting Bewonersraad een convenant afgesloten. Door de wijzigingen in de Overlegwet zal dit convenant in 2009 mogelijk aangepast worden.
12
Voor de wijk Zuiderpark is met de gemeente Terneuzen de afspraak gemaakt om de plannen voor de toekomst van deze wijk vorm te geven via een interactief planproces. Bewoners van de wijk worden zo eerder betrokken bij het maken van plannen. Nadat de meningen over de wijk in beeld zijn gebracht, zijn verschillende ontwikkelscenario’s gepresenteerd en hebben de bewoners hun reactie kunnen geven. Dit heeft geleid tot de keuze voor een strategie waarbij de Vondelflat in zijn huidige vorm blijft bestaan voor de huidige doelgroep jongeren. De flats aan de Zuidland- en Erasmusstraat zouden worden gerenoveerd en de eengezinswoningen aan de rand van de wijk worden afhankelijk van de keuze van de bewoner vergroot. Begin 2008 is een sociaal statuut vastgesteld om de verhuizing van de bewoners goed te laten verlopen. Eind 2008 zijn met alle bewoners van de Zuidlandflat afspraken gemaakt over de verhuizing naar andere woonruimte. Medio 2009 zullen alle bewoners verhuisd zijn. Na het besluit dat de Vondelflat doorgeëxploiteerd wordt, is het achterstallig onderhoud weggewerkt en is de flat van nieuw schilderwerk voorzien. Medio 2008 werd duidelijk dat de prijs om de appartementen te renoveren de prijs van nieuwbouw benaderde. Om deze reden is besloten om het renovatieplan van de Zuidland- en Erasmusstraat niet verder uit te werken. In november 2008 zijn de bewoners van de wijk Zuiderpark bijgepraat over de laatste ontwikkelingen. Aangezien de nieuwbouwplannen op de lokatie van voormalig zwembad De Honte een grote impact hebben op de ontwikkelmogelijkheden van de wijk is Clavis in overleg met de ontwikkelaar van deze locatie. In 2008 is de laatste woning van de 322 appartementen in de Oudelandse Hoeve verbouwd. Hiermee is een eind gekomen aan de verbouwing van de woningen. De verbouwing was zeer ingrijpend vanwege de omvang van de werkzaamheden en de doelgroep van senioren, waarvan een aanzienlijk deel in de leeftijdscategorie van 70 jaar en ouder. Na een moeizame start van de verbouwingen in de eerste appartementen aan de Berliozhof is het project volgens planning en verwachting gaan lopen. De bewoners hebben in de enquêtes aangegeven dat zij in het algemeen tevreden zijn over het eindresultaat en de wijze waarop de verbouwing verlopen is. De middelste flat aan de Diepenbrockstraat is ten opzichte van de andere vier flats ingrijpender verbouwd. Deze flat is omgebouwd tot een zogenaamde zorgflat. Dit houdt onder andere in dat de galerijen en balkons zijn opgehoogd, enkele deuren zijn verbreed, een extra toilet is aangebracht en dat de woningen zijn voorbereid op toekomstige aanpassingen zoals een elektrische deuropener. 4.4
Belonen trouwe huurders Clavis prijst zich gelukkig dat er huurders zijn die al langer dan vijf decennia trouw huren bij het voormalige “Werkmansbelang” en “Woningbouwvereniging Terneuzen”. Om dit heugelijke feit te vieren, heeft Clavis op dinsdag 20 augustus een jubileummiddag in “Westkant” georganiseerd voor de jubilarissen. Als verrassing ontvingen alle jubilarissen aan het eind van de middag een bedrag ter waarde van een maand huur en een mooie bos bloemen cadeau. Dat de middag geslaagd mag worden, bleek wel bij het vertrek naar huis. Iedereen had erg genoten en stelde deze jubileummiddag zeer op prijs. Omdat Clavis ook het langer huren dan 40 jaar bijzonder vindt, hebben huurders die 40 jaar of langer huren een theaterbon voor twee personen ontvangen.
13
5.
KWALITEIT DIENSTVERLENING Om te bepalen of de dienstverlening van Clavis aansluit bij de verwachtingen van onze klanten meet Clavis deze waardering via enquêtes. In het algemeen zijn klanten tevreden over onze dienstverlening. Een onderdeel springt eruit in positieve zin en dat is de tevredenheid over onze dienstverlening bij reparatieverzoeken. Ook in 2008 werd op dit onderdeel weer goed gescoord.
Vragen tevredenheid over de reactiesnelheid op reparatieverzoek tevredenheid nakomen afspraak tevredenheid over behulpzaamheid onderhoudsmedewerker tevredenheid over vriendelijkheid onderhoudsmedewerker tevredenheid over presentatie onderhoudsmedewerker tevredenheid over kennis van zaken onderhoudsmedewerker tevredenheid algemene dienstverlening tevredenheid over onderhoud woning tevredenheid over grootte woning tevredenheid over prijs woning tevredenheid over uitstraling woning tevredenheid over comfortniveau woning algemene tevredenheid woning tevredenheid keuzevrijheid tevredenheid uitstraling woonomgeving tevredenheid buurtbinding tevredenheid voorzieningen omgeving tevredenheid sociale veiligheid tevredenheid dienstverlening Clavis
Gem.score Schaal 1-7 6,0 6,2 5,7 6,4 6,4 6,2 6,2 5,8 6,2 5,6 6,0 6,4 6,0 5,7 5,3 5,3 6,0 5,5 6,2
1 zeer ontevreden 2 ontevreden 3 gematigd negatief 4 neutraal 5 gematigd positief 6 tevreden 7 zeer tevreden Clavis wil nog beter inspelen op de wensen van haar klanten. Om deze wensen in beeld te krijgen is Clavis aangesloten bij Woonquest. Via de woonwensenwijzer, een digitale, interactieve vragenlijst, kan aangegeven worden wat iemand nodig heeft om prettig te wonen. Het mes snijdt bij deze dienstverlening aan twee kanten. De invuller krijgt een persoonlijke rapportage van zijn of haar woonwensen en Clavis krijgt een goed beeld van de wensen van klanten. Daarop kunnen wij op termijn inspelen bij het aanpassen van onze woningen, het ontwikkelen van nieuwe woningen, het verbeteren van onze service, het aanbieden van nieuwe diensten en het inrichten van een plezierige woonomgeving. Helaas werden er ondanks verschillende acties steeds minder woonwensenwijzers ingevuld waardoor de informatie niet meer betrouwbaar is. Om deze reden is besloten om eind 2008 te stoppen met de woonwensenwijzer. Gezien de behoefte aan goede marktinformatie komt er voor dit instrument in 2009 een alternatief.
14
15
6.
ORGANISATIE EN PERSONEEL
6.1.
Toelating en inschrijving De statutaire naam luidt: Stichting Clavis, gevestigd Industrieweg 6 te Terneuzen. opgericht op 15 januari 1914, Bij Koninklijk Besluit van 1 november 1915, nummer 36, werd toelating verkregen. Stichting Clavis is de rechtsopvolger van Woningbouwvereniging Terneuzen; de omzetting heeft plaatsgevonden op 7 november 2001. De toelating is laatstelijk bij Koninklijk Besluit van 25 november 1987 verlengd. De stichting is ingeschreven in het handelsregister onder nummer 21011288 bij de Kamer van Koophandel te Middelburg.
6.2.
Interne organisatie Clavis heeft een 2-lagenstructuur, waarbij de directie tevens het bestuur in de zin der wet vormt. Als toezichthoudend orgaan functioneert de Raad van Commissarissen. Deze structuur functioneert in de lijn van de aanbevelingen van commissie Glasz. In 2008 is de Governancecode verder geïmplementeerd. Clavis heeft haar organisatiemodel ingericht naar frontoffice-activiteiten, gericht op integrale klantbenadering. De frontoffice-activiteiten vinden plaats vanuit de vestiging, Noordstraat 10. De afdeling Wonen is verantwoordelijk voor zowel (ver)huurzaken als dagelijkse technische zaken. De directe bewonerscontacten vinden plaats vanuit één organisatiedeel: Wonen. De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor alle projectmatige activiteiten m.b.t. projectontwikkeling en technisch beheer. De afdeling Financiën verzorgt alle activiteiten m.b.t. financieel beleid en beheer inclusief verslag- en rapportage(systemen). De controller is organisatorisch bij deze afdeling ondergebracht, doch wordt voor deze activiteiten aangestuurd door de directeur/bestuurder. Raad van Commissarissen
Bestuur (=directie) Secretariaat
Wonen
Vastgoed
Financiën
In het beleids-/ondernemingsplan 2008-2012 zijn de uitgangspunten voor de organisatieontwikkeling vastgesteld, waaronder het wijk-/buurtgericht werken. Hiertoe zullen 3 wijkteams worden geformeerd, waarbinnen verschillende functies gaan samenwerken. In de loop van 2009 zal de nieuwe organisatie verder vormgegeven worden na advies gevraagd te hebben aan de Ondernemingsraad.
16
6.3
De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit 6 leden en is per 31 december 2008 als volgt samengesteld: Naam Dhr. E.P.H. Kerckhaert Dhr. D.J.M. Boonman Dhr. G. van den Berg Dhr. A. van Houcke Mw. S. Verburg MSc Dhr. drs. M.H.B.M. van de Vijver RA Dhr. ing. C.H.M. van Waes MBA
Functie voorzitter lid lid lid lid lid lid
De heren Kerckhaert, Van den Berg en Van Houcke zijn voorgedragen door de Bewonersraad, aangezien het gaat om huurderszetels. In de RvC-vergadering van 26 februari 2008 is de heer E.Kerckhaert tot voorzitter en de heer Ch. van Waes tot lid benoemd. In de RvC-vergadering van 25 november 2008 zijn de heren E. Kerckhaert en A. van Houcke herbenoemd. Na een “dienstverband” van 15 jaar heeft de heer D. Boonman Clavis als gevolg van het bereiken van het einde van de statutaire zittingstermijn de RvC verlaten in de vergadering van 20 januari 2009. In de Raad van Commissarissen hebben geen personen zitting, die lid zijn van het college van B & W en/of Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland. Voor een verslag van de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar hoofdstuk 13. 6.4
De werkorganisatie De leiding van de werkorganisatie ligt in handen van de directeur/bestuurder die wordt ondersteund door de managers van de afdelingen Wonen, Vastgoed en Financiën. De directeur/bestuurder en de managers vormen het management-team. Het front-office-gedeelte (klantencontacten) van de afdeling Wonen is sinds 1 april 2001 gevestigd op een aparte locatie: Noordstraat 10 te Terneuzen. Het dienstencentrum aan de Industrieweg, waar o.a. de afdelingen Vastgoed en Financiën zijn gevestigd, fungeert als back-office. Het aantal medewerkers per 31 december 2008 bedraagt 36. Het formatieoverzicht per 31 december 2008 is als volgt: Afdeling
Aantal formatieplaatsen Per 31.12.2008
Full-timers per 31.12.2008
Directie Secretariaat Wonen Financiën Vastgoed Totaal
1,0 1,4 18,7 6,0 5,0 32,1 fte
1 15 5 5 26
17
Part-timers per 31.12.2008 2 6 2 10
Totaal Aantal Medewerkers 1 2 21 7 5 36
Er hebben zich in het verslagjaar 5 uitdiensttredingen voorgedaan. Het ging om de opzichter onderhoudsdienst, medewerker huurincasso, opzichter projecten en een onderhoudsdienstmedewerker. Na een dienstverband van 21 jaar heeft de directeur/bestuurder dhr. E.J. van Exter besloten gebruik te maken van de Vroegpensioenregeling per 1 april 2008. Per 1 maart 2008 is de heer R. de Ridder als directeur/bestuurder in dienst getreden. In verband met het reorganisatietraject zijn de overige vrijgekomen functies niet ingevuld. Het ziekteverzuim bedroeg in 2008 6,47% tegen 3,43% in 2007 (bron: Pim NCCW, excl. zwangerschapsverlof). Dit werd met name veroorzaakt door enkele (niet arbeidsgerelateerde) langdurig zieken.
6.5
Personeelsbeleid Het Personeelsbeleid van Clavis is vastgelegd in de Personeelsmap en is aan iedere medewerker verstrekt. Naast het personeelsbeleid wordt aandacht besteed aan Arbowetgeving en bedrijfseigen regelingen. Naar aanleiding van het nieuwe Ondernemingsplan en de organisatieontwikkeling zal de Personeelsmap op onderdelen worden aangepast.
6.6
Arbeidsomstandigheden In 2004 is in opdracht van Clavis door ArboNed een Risico-Inventarisatie en Evaluatie (RI&E) uitgevoerd. In 2005 is dit gevolgd door een ArboManagement-Systeem, waarmee de meest relevante openstaande punten uit de RI&E zijn afgewerkt. In februari 2007 heeft ArboUnie een actualisatie-onderzoek RI&E uitgevoerd. Uit het onderzoek is gebleken, dat Clavis hard en succesvol werkt aan Arbo-beleid en omstandigheden. De genoemde zaken m.b.t. de veiligheidssituatie zijn inmiddels afgewerkt. Voor het personeel relevante onderdelen uit het ArboManagementSysteem, zoals bijv. ziekteverzuim- en arbo-(veiligheids)beleid, interne arbovoorschriften en het bedrijfshulpsverleningsplan, zijn aan het personeel als onderdeel van een integrale Personeelsmap, verstrekt. Arbo is een vast agendapunt in de diverse werkoverleggen. De organisatie beschikt over 3 gecertificeerde bedrijfshulpverleners, waarvan 2 werkzaam op de lokatie aan de Industrieweg en 1 aan de Noordstraat.
6.7
De Ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat per 31 december 2008 uit 3 personen: J. van Dixhoorn, voorzitter Mw. G. Duchain, secretaris J. de Waal, lid. In 2008 zijn 7 overlegvergaderingen met de bestuurder gehouden. Vaste agendapunten waren: arbozaken en projecten. Daarnaast zijn de volgende punten aan de orde gekomen: voortgang beleids-/ondernemingsplan, organisatieontwikkelingstraject, sociaal plan en huisvesting/nieuwe kantoor. Daarnaast heeft overleg met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden.
18
6.8
De Klachtencommissie Stichting Clavis participeert samen met de andere 2 Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst in een regionale klachtencommissie. De leden van deze gezamenlijke commissie zijn: Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter G. Maas, lid P. Everaert, lid In 2008 zijn er betreffende onze stichting geen klachten ontvangen.
6.9
Interne controle Clavis kent een interne auditcyclus aan de hand van een intern controleplan. De processen zoals benoemd in het intern opgestelde controleplan zijn conform dit plan door de (interne) controller uitgevoerd. In 2008 zijn audits uitgevoerd ten aanzien van o.a. de volgende processen: - Proces Verhuur (o.a. mutatieprocedure) - Proces Onderhoud (o.a. aanbesteding) - Financiën (o.a. betalingsverkeer) - Personeel (verwerken salarismutaties) - Automatisering.
19
7.
PRODUKT
7.1.
De aanbieding van woningen Bij het aanbieden van woningen aan de markt maken we gebruik van het aanbodmodel. De aan te bieden woningen worden door middel van twee-wekelijkse advertenties onder de aandacht van het publiek gebracht. De reacties worden in onze vestiging aan de Noordstraat verwerkt. Het gemiddeld aantal reacties op een woning is 16 reacties op een advertentie (2007, 13 reacties). Er is een groot verschil tussen het gemiddeld aantal reacties op eengezinswoningen en meergezinswoningen. Eengezinswoningen en met name de goedkopere woningen zijn populair. De verwachting is dat dit tijdelijk is, gezien de verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt als gevolg van de demografische ontwikkelingen. Op senioren- en meergezinswoningen in het Zuiderpark en Triniteit worden slechts enkele reacties per geadverteerde woning ontvangen en is het wonen in een huurwoning in Sluiskil, zowel voor eengezinswoningen als voor seniorenwoningen, niet populair (m.u.v. nieuwbouw).
7.2.
Doelgroepenbeleid Huisvesting van bijzondere doelgroepen als asielzoekers, gehandicapten en/of huishoudens die op andere wijze sociaal-maatschappelijke begeleiding nodig hebben, kreeg waar nodig specifieke aandacht. Overigens geldt bij woningaanbieding slechts één selectiecriterium: het leeftijdscriterium ten behoeve van ouderenhuisvesting. Bij meerdere reacties op één aangeboden woning geldt de inschrijfduur als criterium voor de volgordebepaling.
7.3.
Verhuur van woningen
7.3.1.
Verhuur In 2008 werden 329 woningen opnieuw verhuurd en dit aantal ligt in de buurt van het aantal van 2007 (331 woningen). Van de 329 opnieuw verhuurde woningen werden er 234 (71%) gehuurd door huishoudens die op basis van het huishoudinkomen op het moment van verhuur tot de primaire doelgroep behoren. Voor woningen in voor herstructurering aangewezen bouwblokken (Oudelandse Hoeve) werd hierbij zo nodig gebruik gemaakt van tijdelijke contracten. De gemiddelde wachttijd bij toewijzing bedraagt nu 8,5 maanden. Het verhuuraanbod kwam voor 40% terecht bij huishoudens die 3 maanden of korter op zoek waren naar voor hen passende woonruimte, voor 12% gold een wachttijd van 4 tot 6 maanden, voor 9% was de wachttijd 6 tot 9 maanden, voor 39% was de wachttijd boven 9 maanden. Over 2007 waren deze cijfers resp. 37%, 19%, 10% en 34%. De verwachting is dat de wachttijden in deze regio op termijn zullen teruglopen als gevolg van hogere bouwvolumes dan de huishoudensontwikkeling rechtvaardigt en door overschotten in de goedkope koopsector.
7.3.2.
Leegstand Per 31 december 2008 waren 53 woningen, ofwel 2,0% van het woningbestand, niet verhuurd. Van de leegstaande woningen zijn er 25 gesitueerd op herstructureringslocaties, waaronder de Zuidlandflat en staan er 11 appartementen leeg in verband met de verbouwing van de flats in de Oudelandse Hoeve.
20
7.3.3.
Aantal woningen en verhuureenheden In 2008 werden 3 woningen uit exploitatie genomen wegens verkoop aan de zittende huurder. Er zijn geen woningen gesloopt, een woning is aangekocht. Aantal verhuureenheden:
Saldo per 1.1.2008
Woningen 2526
Opgeleverd/aangekocht Gesloopt Verkocht Saldo per 31.12.2008
1 0 3 2524
Garages 79 79
Overige 35 1 36
Totaal 2640 2 0 3 2639
De woningen onderverdeeld naar huurklasse: Huurklasse <348,99 >349,99 - <535,33 >535,33 - <631,73 >631,73 Totaal
Grondgebonden 126 1219 70 1 1416
Gestapeld 137 927 42 2 1108
Totaal 263 2146 112 3 2524
Procentueel 10,4% 85,1% 4,4% 0,1% 100,0%
7.3.4. Opzeggingen en mutatiegraad In 2008 werden 331 huurcontracten beëindigd door opzegging. Hieronder zijn 3 tijdelijke contracten ten behoeve van gemeubileerde verhuur en/of in herstructureringscomplexen. Bovendien vielen hier ook onder 25 beëindigingen (waaronder 3 garages) op initiatief van Clavis (uitzettingen). Over het gehele jaar gerekend was de mutatiegraad 13,02% (2007, 13,49%). Clavis heeft aandacht voor de illegale bewoning van haar woningen. Zodra er signalen hierover worden ontvangen wordt er actie ondernomen en treedt Clavis in overleg met de gemeente en de contractant. In de praktijk blijkt het vaak lastig om de onderhuur aan te pakken, aangezien lastig is aan te tonen of de hoofdhuurder of onderhuurder daadwerkelijk in de woning woont. Overigens is onze inschatting dat het probleem van illegale onderhuur in Terneuzen klein is omdat de woningmarkt zeer ontspannen is. 7.3.5
Woningaanbieding Voor de 329 verhuringen in 2008 waren 565 aanbiedingen nodig. De aanbiedingscoëfficiënt bedraagt dus 1,72. Dit cijfer heeft de afgelopen jaren rond de 1,5 geschommeld, maar was in 2007 hoog met gemiddeld 2,3 aanbiedingen. De daling is te verklaren dat het vaker voorkomt dat er geen reacties op vrijgekomen woningen worden ontvangen. Vaak vinden deze woningen een nieuwe huurder vanuit de directe verhuur. Op deze woningen wordt dan slechts één reactie geregistreerd. Per 31 december 2008 registreerden wij 2027 woningzoekenden. Woningzoekend is ieder die in de achterliggende 18 maanden op ons advertentieaanbod heeft gereageerd en nog geen woning heeft toegewezen gekregen. Van deze "woningzoekenden" hebben zich 486 aangemeld, maar nog nooit op enige volgadvertentie gereageerd. Het reële aantal woningzoekenden bedraagt 397. Een lichte daling ten opzichte van het aantal in 2007 (408 woningzoekenden).
21
Het aansluitend verhuren van bepaalde woningen wordt steeds lastiger. Met name voor de 50+ appartementen in de wijken Java, Zuiderpark en Triniteit is het erg moeilijk om kandidaten te vinden. In de wijk Java is het lastig om kandidaten voor deze woningen te vinden als er in een korte periode meerdere seniorenwoningen vrijkomen. Ondanks dat er voor deze appartementen vrijwel geen wachttijd is, komt structurele leegstand in deze complexen niet voor. Er komen van kandidaat-huurders geen signalen dat deze woningen niet gewild zijn vanwege de prijs/kwaliteitsverhouding of de kwaliteit van de buurt. 7.4.
Huurbetaling/huurderving/huurachterstand De totale huuropbrengsten bedroegen in 2008 € 12.575.000,-. De huurderving wegens leegstand bedroeg € 274.000 (2,13%). Per 31 december 2008 was de huurachterstand zittende huurders € 180.000 ofwel 1,38% van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2008). Met 192 (148 in 2007) huishoudens werd een betalingsregeling getroffen. De stijging van het aantal betalingsregelingen is het gevolg van het feit, dat steeds meer huishoudens problemen hebben om hun inkomsten en uitgaven in balans te houden. Clavis heeft een convenant met de gemeente Terneuzen en het Algemeen Maatschappelijk Werk (AMW) om huurders in problematische schuldsituaties te begeleiden en daarmee de betalingsachterstanden binnen de perken te houden. Overigens doen steeds meer huurders een beroep op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP), waardoor in toenemende mate vorderingen als dubieus moeten worden aangemerkt en die later (nagenoeg) oninbaar blijken te zijn. Er worden bij huurachterstand brieven verzonden met verwijzing naar het Schuldhulpbureau; op dat moment is er sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Op 1 januari 2008 liepen er 80 incassozaken bij de gerechtsdeurwaarder; per 31 december 2008 was dit toegenomen naar 168 incassozaken. De stand van zaken m.b.t. schuldhulpverlening per 31 december 2008 is als volgt:
7.5.
Aantal
Betreft
Soort regeling
35 42 23 2
Zittende huurder Zittende huurder Vertrokken huurder Vertrokken huurder
WSNP WSNP WSNP WSNP
Gem. huurachterstand Geen € 834 € 1802 Geen
Huurbezwaren Er zijn geen huurbezwaren ingediend in het verslagjaar.
7.6.
Huurprijsbeleid Per 1 juli 2008 werd een huurverhoging gerealiseerd van 1,6%. De verhoging is tot stand gekomen in overleg met en met instemming van de huurdersorganisatie. Er is geen differentiatie in de huurverhoging toegepast.
7.7
Bijzondere huisvesting /verhuur niet rechtstreeks aan bewoners Clavis hecht veel waarde aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Om deze reden spannen wij ons in op het gebied van wonen en zorg en de huisvesting van statushouders en dak- en thuislozen. De inspanningen hebben met name betrekking op het beschikbaar stellen van huisvesting.
22
Onder mensen met een beperking verstaat Clavis zowel mensen met een verstandelijke-, lichamelijke en/of psychische beperking. Clavis verhuurt nu 25 woningen aan mensen uit deze doelgroep. Soms zijn dit losse woningen of appartementen en soms betreft het speciale complexen. Clavis werkt hierbij nauw samen met instellingen die mensen met beperkingen begeleiden bij het zelfstandig wonen. Wij werken bijvoorbeeld samen met Stichting Tragel, Emergis, Arduin, de Zeeuwse Gronden en het Leger des Heils. Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen zijn in 2008 11 woningen verhuurd aan statushouders. In totaal zijn 19 personen gehuisvest. In 2008 is gezocht naar een locatie om een Foyer de Jeunesse te realiseren. Er is een geschikt gebouw gevonden. De gemeente Terneuzen zal begin 2009 gevraagd worden een besluit te nemen over een bestemmingswijziging om de realisatie mogelijk te maken. In deze bijzondere woonvorm wonen jongeren samen met jongeren die een steuntje in de rug krijgen bij het realiseren van een zelfstandig bestaan. Er is bijzondere aandacht voor wonen, werken en opleiding. In samenwerking met AZZ (Stichting Agogische Zorgcentra Zeeland), de gemeente Terneuzen en het ROC wordt gewerkt aan een bestuurlijke structuur om de realisatie van een Foyer de Jeunesse mogelijk te maken. 7.8.
Onderhoud en verbetering van woningen Voor de woningen is een basiskwaliteitsniveau vastgelegd. Eventuele afwijkingen van dit niveau kunnen voortvloeien uit de marktsituatie. Er zijn in het verslagjaar woningaanpassingen gerealiseerd op basis van WMOindicatie. Deze aanvragen verlopen rechtstreeks via de bewoner naar de Gemeente Terneuzen. Er is gestart met een nieuwe werkwijze waarbij de gemeente de volledige afhandeling van de procedure verzorgd. De corporatie hoeft hierdoor nauwelijks nog tijd in deze werkzaamheden te stoppen. Dit heeft als voordeel dat de afhandeling sneller verloopt, omdat er minder partijen bij het proces zijn betrokken. De betrokken partijen zijn zeer positief over deze nieuwe werkwijze. Op verzoek van huurders dan wel op grond van marktoverwegingen werden 6 CVinstallaties aangelegd, 98 ketels vervangen door HR-ketels. In 4 situaties werd de douche vernieuwd/aangepast. De als verbetering aan te merken wijzigingen zijn in het algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging, voor zover ze op verzoek van huurders hebben plaatsgevonden; dan wel gewaardeerd op hogere streefhuur-waarde en vervolgens aan de nieuwe huurder aangeboden. In 2008 is een werkgroep gestart om het SVB-basiskwaliteitsniveau vast te stellen.
7.8.1.
Reparatieverzoeken In het afgelopen jaar zijn de kosten per woning gedaald naar € 115,-- (2007: € 121). Ook het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning is het afgelopen jaar gelijk gedaald van 0,80 verzoeken per woning in 2007 naar 0,75 verzoeken per woning in 2008.
23
7.8.2.
Mutatie-onderhoud De gemiddelde kosten die bij een mutatie moeten worden gemaakt om de woning opnieuw te verhuren is gezakt ten opzichte van 2007 van € 1820,-- gestegen naar € 2082,-- per gemuteerde woning. Deze stijging is veroorzaakt door de stijging van het aantal uitzettingen en relatief veel woningen waar uitgebreide werkzaamheden uitgevoerd moesten worden om de woning verhuurgereed te maken. Aangezien het steeds vaker voorkomt dat woningen slecht worden achtergelaten en het relatief lang duurt voordat de vertrekkende bewoner hiervoor de rekening ontvangt, is besloten om voortaan de factuur eerder te versturen. De factuur zal gebaseerd zijn op een voorcalculatie.
7.8.3.
Servicecontract huurdersonderhoud De behoefte aan deze vorm van service aan huurders blijft onverminderd groot: Ruim 95% neemt deel aan deze voorziening. De BTW neemt Clavis voor haar rekening. Gebleken is dat deze voorziening niet kostendekkend is. Clavis heeft met de Bewonersraad een afspraak gemaakt over de hoogte van het bedrag dat Clavis voor haar rekening wil nemen. Aangezien in 2008 is gebleken dat het onrendabele deel binnen deze grenzen is gebleven, is de prijs per januari 2009 met inflatie verhoogd.
24
7.8.4. Onderhoud De onderhoudsuitgaven voor het dagelijks onderhoud zijn in 2008 hoger uitgevallen dan in voorgaand jaar. Dit komt met name door de hoge kosten van mutatieonderhoud en verzekeringswerk als gevolg van brand- en waterschade. Soort onderhoud Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud C.V.-installaties Liftonderhoud Totaal onderhoud woningen
2007 (€x1000) 304 533 191 72 1100
%
%
7,5% 13,0% 4,7% 1,8% 27,0%
2008 (€x1000) 295 702 214 75 1286
Verzekeringswerk Aangepaste woningen Bijzondere voorzieningen Onr. Goed. niet zijnde woningen Totaal overige
29 26 177 16 248
0,7% 0,6% 4,4% 0,4% 6,1%
225 22 193 21 461
4,7% 0,5% 4,1% 0,4% 9,7%
Totaal dagelijks onderhoud
1348
33,2%
1747
36,7%
Planmatig onderhoud
1771
43,6%
2484
52,2%
Tot.onderhoud t.l.v. V&W
3119
76,87%
4231
88,9%
Woningen Activa t.d.v. exploitatie Totaal investeringen
802 0 802
19,8% 0,0 19,8%
349 0 349
7,4% 0% 7,4%
Huisvesting
42
1,0%
37
0,8%
Ov.uitgaven (incl. soc.beheer)
96
2,4%
140
2,9%
Totaal uitgaven onderhoud
4059
4757
100%
6,2% 14,7% 4,5% 1,6% 27,0%
Investeringen
7.9.
100%
Wijziging product en productvernieuwing Het behoud van een goede marktpositie is noodzakelijk. Dit betekent proactief inspelen op woonwensen van nieuwe huurders en goed inspelen op wensen van bestaande huurders. Hiertoe staan ons verschillende instrumenten ter beschikking. Het beleid op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen is er hier één van, dit biedt voor huurders goede mogelijkheden de woning naar eigen smaak aan te passen. Een ander instrument is woningaanpassing op verzoek van huurders of bij mutatie, bijvoorbeeld wijziging van de woningplattegrond bij ouderenhuisvesting.
25
7.10
Verkoop van woningen De verkoop van huurwoningen werd in voorgaande jaren ingezet als instrument om de overcapaciteit in de huursector te beperken. In het verslagjaar is dit instrument niet ingezet omdat er geen structurele leegstand is. De drie woningen die verkocht zijn betreft woningen die in het verkoopbeleid zijn aangewezen als te verkopen woningen. De woningen zijn verkocht omdat ze zijn leeggekomen of omdat de huurder Clavis heeft verzocht om de woning te mogen kopen.
7.11
Wijkbeheer, woon- en leefklimaat Wijkbeheer-activiteiten worden gesplitst in activiteiten die betrekking hebben op de woning en de gebouwde omgeving enerzijds en activiteiten die betrekking hebben op de beïnvloeding van de sociale omgeving anderzijds. Vooralsnog beperken we ons tot activiteiten in die wijken waarin de corporatie bezit heeft. Leefbaarheidsaspecten worden binnen de activiteiten in het kader van herstructurering volledig meegenomen, waar mogelijk in overleg met gemeente en bewoners. De nadruk ligt hierbij op de wijken Triniteit, Binnenstad, Oudelandse Hoeve en Lievenspolder. Wil Clavis woningen bieden, waar het prettig wonen is, dan zal zeker ook aandacht besteed moeten worden aan de woonomgeving. Een voorbeeld van deze aandacht is het vernieuwen van brandgangen en het aanspreken van bewoners op ongewenst gedrag, zoals bijvoorbeeld het niet bijhouden van de tuin. Initiatieven die door bewoners worden genomen om de woonomgeving en leefbaarheid te verbeteren worden door Clavis ondersteund. Mooie voorbeelden hiervan zijn de tuinenkeuring in de wijk Triniteit en de deelname van Clavis bij de Opzoomerdag in de wijk Oudelandse Hoeve. STOP-overleg Werken aan de leefbaarheid gebeurt dus in samenwerking met diverse partijen. Een daarvan is de politie. In 2008 is Clavis aangesloten bij het STOP-overleg, waarbij overlastsituaties tussen de politie en de gemeente worden besproken. Het directe rendement is hiervan moeilijk is aan te geven, maar de samenwerking verloopt wel steeds beter. Zij hebben regelmatig onze hand- en spandiensten nodig en lijken ons steeds makkelijker te vinden, wanneer er vragen zijn over huurders. Andersom is er ook een groeiende bereidwilligheid om ons bij te staan. De corporaties in Zeeland hebben samen met de politie, gemeenten en nutsbedrijven een convenant gesloten over de aanpak van illegale hennepteelt. Uitgangspunt daarbij is, dat in principe altijd de huurovereenkomst wordt opgezegd, als er illegale wietteelt wordt geconstateerd. Clavis vindt deze manier van optreden nodig om op te komen voor de belangen van de omwonenden. Het exploiteren van een hennepkwekerij is strafbaar, veroorzaakt mogelijk overlast, levert brandgevaar op en tast het woon- en leefklimaat van de omgeving aan. Opvallend is dat er in het vierde kwartaal van 2008 meer invallen zijn geweest dan in de rest van het jaar. Buurtbemiddeling Een ander voorbeeld van samenwerking is de start van Buurtbemiddeling Terneuzen. De gemeente Terneuzen, Clavis en de politie hebben het initiatief genomen om door middel van bemiddeling door onpartijdige vrijwilligers aan oplossingen te werken voor problemen tussen buren. Inmiddels zijn er eind 2008 al een veertiental vrijwilligers opgeleid en actief en zit een tweede cursus die voor februari 2009 staat gepland al bijna vol. Er zijn reeds een dertigtal zaken aangemeld en in behandeling genomen door de vrijwilligers.
26
Overlast In onze strijd tegen het vandalisme en de overlast van hangjongeren in de flats aan de Amberboom- en de Eikenstraat is besloten te gaan werken met cameratoezicht en het gebruik van een geluidssysteem met hoge tonen, die het verblijf in de entree van de flats onaantrekkelijk maken voor jongeren. In veel overlastsituaties lukt het om via onze inzet tot een oplossing van het probleem te komen. In 2008 is voor een viertal overlastzaken gekozen om gerechtelijke stappen te ondernemen omdat het probleem niet kon worden opgelost. De veroorzakers van de overlast zijn gedagvaard. Daarnaast zijn er drie zaken waarin hennepteelt is geconstateerd en de huurders er voor hebben gekozen dit via de rechter te laten ontbinden. Sociaal maatschappelijk medewerker Sociale problematiek is op veel fronten punt van aandacht. Clavis heeft een sociaal maatschappelijk medewerker in dienst, die het scharnierpunt vormt tussen klant en maatschappelijke organisaties. Hij wordt ondersteund door een medewerker van de onderhoudsdienst die zich voornamelijk bezighoudt met wijkbeheer. Daarnaast wordt geparticipeerd in wijkplatforms en vindt overleg plaats met huurdersvertegenwoordigers, maar evenzeer op basis van individuele klachten. Zo nodig vindt overleg plaats met gemeentelijke diensten en politie inzake leefbaarheidsen veiligheidaspecten. Voor zover in overlastsituaties psychische problematiek of verslaving(en) als achterliggende oorzaken (kunnen) meespelen, beschikken we over een goed functionerend netwerk met relevante hulpverleningsinstanties. Proefproject Oudelandse Hoeve Om inhoud te geven aan en ervaring op te doen met “wijkgericht” werken is gekozen voor een proefproject in de wijk Oudelandse Hoeve. Er is gestart met het vaststellen van de doelstellingen van het wijkgericht werken in deze wijk. Vervolgens is de groep medewerkers vastgesteld die het proefproject gaan uitvoeren. Deze medewerkers komen een keer in de twee weken bij elkaar om informatie uit te wisselen en zaken af te stemmen. Ook de gesprekken met de organisaties die in de wijk actief zijn is opgestart. Op 21 juni organiseerde Clavis in samenwerking met de buurtvereniging Oudelandse Hoeve, de gemeente Terneuzen en AanZ de eerste “Opzoomerdag”. Het doel was om de buurt samen met de bewoners op te ruimen en door samenwerking de buurtbinding te vergroten. Aan het eind van de dag werd er voor de bewoners een buurtfeest georganiseerd. Uit de evaluatie is gebleken dat alle partijen tevreden zijn met het eindresultaat en dat het initiatief voor herhaling vatbaar is. Na de zomervakantie is met alle partijen die in de wijk actief zijn, gestart met het maken van een SWOT-analyse van de wijk. Deze “foto” van de huidige stand van zaken, vormt de basis tot het maken van doelstellingen en het bedenken van oplossingen. De gezamenlijke analyse is door alle bestuurders van de betrokken organisaties onderschreven. De verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2009 een concreet actieplan klaar is.
27
28
8.
WONEN EN ZORG Wonen voor ouderen heeft onze bijzondere aandacht, al dan niet in relatie met zorgcomponenten. De levering van zorg (niet alleen voor ouderen, maar ook in andere situaties) is niet het domein van corporaties, maar Clavis wil hierin faciliterend werken. Naast woningaanpassingen betekent dit ruim aandacht voor o.a. de toegankelijkheid in de woonomgeving, het weren van ongewenst bezoek en de veiligheid van de bewoners. In de wijk Oudelandse Hoeve zijn de woningen in de middelste flat aan de Diepenbrockstraat omgebouwd tot zorgwoningen. Dit houdt in dat ten opzichte van de verbouwingen in de overige vier flats, de galerijen en balkons zijn opgehoogd, dat de toegangsdeuren zijn verbreed, een extra toilet in de badkamer is aangebracht en alle leidingen zijn voorzien om extra voorzieningen in de toekomst eenvoudig aan te brengen. Voor het leveren van zorg zijn met diverse zorgleveranciers afspraken gemaakt. Het gaat hier om afspraken over de woningtoewijzing en het verlenen van zorg in onze appartementen in De Veste, aan het Kerkepad, de Ferdinand Bolstraat en de seniorenwoningen aan het Elisabethof te Sluiskil. Verder zijn er plannen om zorgwoningen te realiseren: ▪ PG-woningen op de locatie van voormalig Ter Schorre, Scheldedijk Terneuzen ▪ 10 woningen in Sluiskil
29
9.
FINANCIËN
9.1
Financieel beleid en beheer Het financieel beheer heeft plaatsgevonden binnen de kaders van de vastgestelde begroting over het jaar 2008. De belangrijkste verschillen tussen de begroting 2008 en de jaarrekening 2008 zijn: - hogere bedrijfsopbrengsten (door hogere geactiveerde kosten werkapparaat als gevolg van een groot renovatieproject, meer doorberekend mutatieonderhoud en minder projectresultaat) - hogere afschrijvingen ( gevolg van wijziging van anuïtair naar lineair) - waardeverandering op materiële vaste activa (aanpassing parameters) - hogere directe bedrijfslasten (bijdrage huurbeleid) - hogere salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (hogere kosten a.g.v. inhuur personeel) - lager bedrijfsresultaat - meer resultaat deelneming - vennootschapsbelasting - lager jaarresultaat
+
€ 0,2 mio
-
€ 1,7 mio
-
€ 0,2 mio
-
€ 0,2 mio
-
€ 0,1 mio
+ -
€ 2,0 mio € 0,1 mio € 0,5 mio € 2,4 mio
De solvabiliteit is het afgelopen jaar afgenomen met 4,88% tot 19,92%. 9.2.
Vermogenspositie Het vermogen is door het negatieve resultaat van € 1,8 mio gedaald naar € 20,5 mio. Als minimum norm voor het eigen vermogen, gegeven een waarderingsgrondslag op basis van historische kostprijs, geldt een solvabiliteitsnorm van 10%, hetgeen bij de balanspositie ultimo 2008 € 10,3 mio inhoudt. Het totaal eigen vermogen komt uit op € 20,5 mio, hetgeen ten opzichte van de gehanteerde minimum norm een surplus betekent van € 10,2 mio. Dit bedrag is noodzakelijk om naast de uitvoering van het strategisch voorraadbeleid ook andere (maatschappelijke) investeringen te kunnen doen.
9.3
Financieringspositie Het rentabiliteitspercentage over het eigen vermogen kwam in 2008 uit op 8,89%. De reguliere jaarlijkse aflossing bedroeg € 1,5 mio. Daarnaast zijn er een 3-tal leningen aangetrokken voor een bedrag van € 18 mio. De rentepercentages van deze leningen zijn 4,195%, 5,14% en 3,76% met looptijden van 45, 20 en 2 jaar. Het grootste deel van deze leningen is besteed aan de renovatie van de hoogbouwflats. Dit project kost ongeveer € 24 mio en zal worden afgerond in 2009. Er hebben geen renteconversies plaatsgevonden in 2008. Het gemiddelde rentepercentage is ultimo 2008 4,7%. De rekening courant faciliteit bij de ING Bank is € 3,4 mio, hiervan was ruim 1,2 mio benut ultimo 2008.
30
9.4
Liquiditeitspositie Het werkkapitaal is ultimo 2008 circa € 2 mio negatief. De liquiditeitsratio komt uit op 0,63. De aflossingen voor het komende jaar zijn niet opgenomen onder de overlopende passiva, doch onder langlopende schulden. Op basis van de begroting 2009 zal aanvullende financiering dienen te worden aangetrokken.
9.5
Onrendabele investeringen In 2008 zijn geen onrendabele investeringen gedaan.
9.6
Bedrijfswaarde In de jaarrekening 2008 hebben geen grote wijzigingen plaatsgevonden ten opzicht van de bedrijfswaarde berekening van 2007. Hetgeen resulteert in een minimale waardeverandering. In de resultatenrekening is een dotatie ten laste van het resultaat verwerkt van € 155.000.
9.7
Verbindingen met andere rechtspersonen Naast de op 14 juni 2002 opgerichte B.V. Clavis Ontwikkeling en Beheer en haar op 3 juli 2002 opgericht dochter Kop van de Noordstraat B.V. is in 2005 een verbinding aangegaan met ROM Marsaki B.V. ROM Marsaki B.V. is een vennootschap waar naast Clavis een vijftal andere corporaties in deelneemt. Deze vennootschap verzorgt de projectontwikkeling voor haar aandeelhouders. In het kader van matching heeft Clavis zich verplicht tot participatie in de commanditaire vennootschap Uithof III. De hoogte van de participatie bedraagt € 1 mio. Tenslotte is op 29 juni 2006 Clavis Beheer B.V. opgericht, als dochter van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. Deze B.V. is opgericht naar aanleiding van de invoering van de VPB-plicht voor commerciële activiteiten van woningcorporaties per 1 januari 2006. In 2007 is de naam Kop van de Noordstraat B.V. gewijzigd in Clavis Ontwikkeling B.V.
9.8
Automatisering Nadat in 2006 het perceelsarchief en het personeelsarchief in gedigitaliseerde vorm in gebruik is genomen door de organisatie, is in de loop van 2007 een start gemaakt met het digitaliseren van het algemene archief. In de loop van 2009 zal het laatste stuk, het projectarchief, afgerond worden.
9.9
Jaarrekening 2008 De door de directie opgemaakte jaarrekening over 2008 is door de Raad van Commissarissen in haar vergadering van 25 juni 2009 goedgekeurd. Overeenkomstig artikel 26 lid 4 van de statuten heeft de directie de door de Raad goedgekeurde jaarrekening 2008 inclusief de hierin voorgestelde resultaatbestemming vervolgens vastgesteld.
9.10
Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2008 komt uitsluitend voort uit werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting. Het verlies ad € 1.822.000 zal ten laste van het eigen vermogen worden gebracht.
31
32
10.
VERBINDINGEN Clavis heeft haar activiteiten ondergebracht in een rechtsstructuur: Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Daarnaast zijn de meeste projecten ondergebracht bij ROM Marsaki B.V. Tenslotte worden maatschappelijke ontwikkelingsactiviteiten (vnl. maatschappelijk vastgoed) ondergebracht bij Stichting Clavis (zie hoofdstuk 11). Deze structuur is –in het licht van de corporate governance – bovendien een passende met het oog op de gewenste transparantie.
Schematisch ziet dit er als volgt uit: Stichting Clavis
Regionale OntwikkelingsMaatschappij Marsaki B.V.
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V.
Clavis Ontwikkeling B.V.
Clavis Beheer B.V.
fiscale eenheid vennootschapsbelasting Othene Zuid-Zuid beheer B.V.
Othene Zuid-Zuid C.V.
Het ingebrachte kapitaal in Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. bedraagt per 31 december 2008 € 7.483.000 aandelenkapitaal en een lening van € 1.000.000. Aan Clavis Ontwikkeling B.V. is een lening verstrekt van € 132.000. In 2006 is als gevolg van de oprichting van Clavis Beheer B.V. en de verkoop van onroerende goederen, van Stichting Clavis via Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. aan Clavis Beheer B.V., tegen uitreiking van aandelen het aandelenkapitaal in Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. verhoogd met € 7.465.000. De financiële omvang van de projecten binnen Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. is op dit moment nog niet te bepalen omdat de projecten zich nog in de haalbaarheidsfase bevinden. Voor de diverse projecten huren de B.V.’s personeel in van Clavis. De directie van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is Stichting Clavis en de directie van Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. is Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V.. Het ingebrachte kapitaal in Marsaki b.v. bedraagt per 31 december 2008 € 50.000 aandelenkapitaal en een achtergestelde lening van € 375.000. In 2008 is een samenwerking aangegaan met AM Wonen in de vorm van een BV/CV. Clavis Ontwikkeling B.V. is 50% aandeelhouder van de beheer B.V. en Clavis Beheer B.V. is commanditair vennoot van de C.V.
33
Het ingebrachte kapitaal in Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. bedraagt per 31 december 2008 € 9.000 en het in gebrachte ingebrachte kapitaal in Othene Zuid-Zuid C.V. bedraagt per 31 december 2008 € 24.000. De deelnemingen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde. 10.1
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. Gezien het feit, dat per 1 januari 2006 de VPB-vrijstelling voor commerciële activiteiten als projectontwikkeling voor corporaties is vervallen en als gevolg daarvan deze activiteiten gescheiden moeten worden van de reguliere corporatie-activiteiten, is de hier beschreven constructie passend voor de nieuwe situatie. Ook onze keuze voor model I m.b.t. de VSO (Vaststellingsovereenkomst) strookt hier mee.
10.1.1. Clavis Beheer B.V. Projecten in oriëntatie Clavis Beheer B.V. Project: “de Blokken”, Terneuzen In onderzoek is een mogelijke herontwikkeling van de locatie de Blokken (tegenover de ingang parkeergarage Oostkolk). Stedenbouwkundige mogelijkheden zullen de haalbaarheid van het project bepalen. Beoogd wordt een plan met ca 22 appartementen met parkeergarage te ontwikkelen. Projecten in ontwikkeling Clavis Beheer B.V. Project: Kop v.d.Noordstraat, Terneuzen Door Clavis is in het verleden een plan ontwikkeld met een 17-tal koopappartementen en 4 huurappartementen met in het plint ca 1550m2 winkelruimte. Omdat zich een mede-ontwikkelaar heeft gemeld zal Clavis in samenwerking met deze partij een nieuw haalbaarheidsonderzoek uitvoeren, waarbij de grenzen van het plangebied worden opgerekt. De beide zijden van de Vlooswijkstraat zullen in het onderzoek worden betrokken. Het is de bedoeling om een hoogwaardige winkellokatie te ontwikkelen met een grote mate van belevingswaarde. Project: 16 appartementen en 16 garage op het Margarethaplein in Othene Op het Margarethaplein in Othene zijn twee complexen van ieder 8 woningen in ontwikkeling. De appartementen hebben ieder een eigen garage. De woningen hebben een oriëntatie op het natuurgebied naast de nieuwbouwwijk Othene. Het voornemen is om de woningen aan te bieden in het geliberaliseerde huursegment. Project: Woon-eiland Ortheliusschans Othene, Terneuzen Het haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van 8 semi-bungalows op een schiereiland in Othene kon in 2008 niet afgerond worden. Met name stedenbouwkundige opvattingen waren onderwerp van discussie met de gemeente. De verwachting is dat in 2009 de ontwikkeling succesvol afgerond kan worden. De semibungalows zijn bedoeld voor senioren die beschermd en gelijkvloers willen wonen maar niet opteren voor een appartementencomplex. Project: Kennedylaan West, Terneuzen Clavis heeft zich in 2008 aangesloten bij de ontwikkelingsgroep van de locatie Kennedy West. Dit project heeft een nauwe relatie met de ontwikkeling van de Kop van de Noordstraat. Naast commerciële ruimte voor detailhandel zijn er ca 90 appartementen ontwikkeld in de koop en de huursector. Afhankelijk van haar volkshuisvestelijke opgave en de marktomstandigheden zal Clavis in 2009 besluiten haar participatie wel of niet door te zetten.
34
Project: drie woontorens Pattistpark Scheldedijk, Terneuzen In 2008 is een samenwerkingscontract gesloten met AM-Zeeland voor de realisatie van 102 dure koopappartementen verdeeld over drie woontorens op de Scheldedijk ter plaatse van het voormalige Ter Schorre. Er is met SVRZ inmiddels overeenstemming over de aankoop van de locatie. De bedoeling is om na de oplevering van het wozoco-complex de torens gefaseerd in drie jaar te realiseren. Gerealiseerde projecten Clavis Beheer b.v. Project: Exclusieve huurwoningen fase 1 Laan van Othene, Terneuzen In november zijn 8 duurdere huurwoningen aan de Laan van Othene opgeleverd. De woningen zijn van het type twee onder een kap met garage. Deze woningen zijn verhuurd voor een huurprijs vanaf 775 Euro per maand. Project: Appartementen Neptunus, Terneuzen In het verslagjaar zijn 10 appartementen opgeleverd in het complex Neptunus. De appartementen met zicht op de Schelde worden verhuurd in de duurdere prijsklasse. De appartementen zijn inmiddels verhuurd. Project: 6 semi-bungalows Lievenspolder In 2008 zijn een zestal semi bungalows opgeleverd in de wijk Lievenspolder. De woningen zijn bedoeld voor de duurdere verhuur en hebben een nultreden woonprogramma. Met o.a. dit soort woningen wenst Clavis een deel van de toekomstige senioren-vraag te bedienen. De woningen zijn inmiddels verhuurd. 10.2
Marsaki - algemeen Clavis heeft haar ontwikkelingsactiviteiten in hoofdzaak overgebracht naar de Regionale Ontwikkelings Maatschappij Marsaki B.V. De woningcorporaties Castria Wonen in Halsteren, L’ Escaut Woonservice in Vlissingen, RWS partner in wonen in Goes, Woonburg in Koudekerke, Zeeuwland in Zierikzee en Clavis participeren samen voor een gelijk deel in de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Marsaki b.v. Deze Regionale Ontwikkelingsmaatschappij heeft per balansdatum een 100% deelneming in Marsaki Tholen.com b.v., Marsaki Tholen.civ. B.V., Marsaki Vlissingen.com B.V., Marsaki Vlissingen. Civ. B.V., Marsaki RWS.com B.V., Marsaki RWS.civ B.V., Marsaki WSW.com B.V., Marsaki WSW.civ B.V., Marsaki Clavis.com B.V., Marsaki Clavis.civ B.V., Zeeuwland.com B.V., Zeeuwland.civ B.V en Marsaki Regio B.V. De aandelen die de corporaties in ROM Marsaki B.V. hebben zijn geletterd. Dit houdt concreet in, dat de dividend-uitkeringen van de gerelateerde werkmaatschappijen toekomen aan de desbetreffende corporatie. Met ingang van 22 mei 2003, zijnde de oprichtingsdatum van Marsaki, vormen ROM Marsaki B.V. en de genoemde com- en civ-B.V’s een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting. In 2004 is WSW en in 2005 zijn Zeeuwland en Clavis tot Marsaki toegetreden. De bedrijfsdoelstelling van Marsaki is als volgt: Het op bedrijfseconomische basis realiseren van een integrale kwalitatieve aanpak van huisvestingsprojecten in stad en dorp en alle zaken in het causale verband daarmee. De organisatie zet zich er bovendien voor in zoveel mogelijk waarde op projectgebied te realiseren om de maatschappelijke opgave van de deelnemers kwalitatief en kwantitatief te waarborgen. Clavis heeft voor aansluiting bij Marsaki gekozen om te kunnen beschikken over specifieke kennis en expertise op het gebied van projectontwikkeling, zonder te worden geconfronteerd met discontinuïteit die het gevolg is van een te kleine eigen omzet op dit terrein.
35
10.2.1 Marsaki Clavis B.V. – overzicht projecten Projecten in ontwikkeling Marsaki Clavis B.V. Project: Huisvesting cliënten Stichting Tragel op de locatie voormalig Schelpenhoekje, Dokweg te Terneuzen Op de locatie van het Schelpenhoekje is in 2008 in onderzoek geweest de haalbaarheid van een dertigtal appartementen bedoeld voor cliënten van Stichting Tragel. De bestuurlijke perikelen binnen Stichting Tragel hebben in 2008 geleid tot het opschorten van het onderzoek. De verwachting is dat in 2009 het onderzoek hervat kan worden. Project: Exclusieve huurwoningen fase 3 Schelpenlaan, Terneuzen In het verslagjaar zijn 14 duurdere huurwoningen aan de Schelpenlaan ontwikkeld Deze huurwoningen, type twee en drie onder één kap met garage, aan de Schelpenlaan zijn een vervolg te zijn op de 12 reeds eerder gerealiseerde huurwoningen aan de Schelpenlaan (zie onder gerealiseerde projecten Clavis Beheer B.V.) Project: Wozoco complex Pattistpark, Scheldedijk Terneuzen Op de locatie van het voormalige parkeerterrein Ter Schorre wordt een appartementencomplex ontwikkeld met ca 58 wozoco-appartementen Het complex voorziet in zorg-infrastructuur om naar behoefte zorg op maat te kunnen leveren. Tevens worden in het complex 4 PG-woningen voor SVRZ opgenomen. Het is de bedoeling om de huurwoningen voor een gematigde huurprijs aan te bieden. Het project is thans in de Voorlopige Ontwerpfase. De ruimtelijke ordeningsprocedure is opgestart. In 2008 is met SVRZ een akkoord over de grondaankoop bereikt. Projecten in uitvoering Marsaki Clavis B.V. Project: Herstructurering wijk Lievenspolder, Terneuzen Enkele jaren geleden heeft Clavis 140 woningen gesloopt in deze wijk. Daarvoor in de plaats worden nu 12 nieuwe woningen gebouwd, waarvan 6 huur- en 6 koopwoningen. Dit betekent, dat de wijk straks veel minder ‘steen’ zal bevatten en veel meer ruimte en groen. Het resultaat is een fraaie parkachtige wijk. Daarnaast is een multifunctioneel gebouw (Brede School) voorzien, dat ruimte zal bieden aan de basisschool St. Willibrord, de kinderopvang, de peuterspeelzaal, het buurthuis/jongerencentrum Meeting Point, de GGD en de speel-o-theek. Het gebouw zal gaan fungeren als ontmoetingsplaats voor de gehele wijk. De oplevering heeft in februari 2009 plaatsgevonden. Clavis zal het gebouw verhuren aan de gemeente die het op haar beurt doorverhuurt aan de participanten. De lokatie van de voormalige St. Willibrord basisschool zal vervolgens worden betrokken bij de eventuele herontwikkeling van het complex 84 betonwoningen. Project: 12 semi-bungalows Lievenspolder, Terneuzen In het verslagjaar zijn er 12 semi-bungalows gebouwd aan de Azaleastraat. De bungalows zijn bedoeld voor de seniorenmarkt en hebben een volledig woonprogramma op de begane grond. Er zijn zes woningen verkocht en zes woningen verhuurd in de duurdere huurklasse.
36
Project: 18 stadswoningen Binnenstad Terneuzen In 2009 is in de Binnenstad gestart met de eerste fase van de bouw van 12 binnenstadswoningen en zes appartementen aan de Korte Kerkstraat. Het project wordt uitgevoerd in het kader van revitalisatie van de Binnenstad. De eerste fase omvat 9 koopwoningen. Een speciale promotiecampagne ‘Wonen in hartje Terneuzen’ is opgezet, om geïnteresseerde kopers te informeren. De oplevering is voorzien in het tweede kwartaal 2009. Afhankelijk van de verkoopresultaten zal gestart worden met de tweede fase. Project: Herontwikkeling voormalig klooster, Terneuzen In het voormalige klooster in de Binnenstad worden 14 appartementen gerealiseerd. De appartementen zijn bestemd voor de koopmarkt. De omgeving rondom het voormalig klooster wordt opnieuw ingericht (Pastersbos) en ook het jongerencentrum Kalasnikov (nu PIT) is in 2008 ingrijpend verbouwd. Met dit herstructureringsproject wordt beoogd de binnenstad verder up te graden. Gerealiseerde projecten Marsaki Clavis B.V. Project: 6 semi bungalows Lievenspolder In het verslagjaar zijn er 6 semi bungalows gebouwd aan de Azaleastraat bedoeld voor de verkoop. De bungalows zijn gerealiseerd voor de seniorenmarkt en hebben een volledig woonprogramma op de begane grond. Er zijn zes woningen verkocht en zes woningen verhuurd in de duurdere huurklasse. Afgesloten projecten Marsaki Clavis B.V. Project: Wozoco Anna Bijnsstraat, Terneuzen Besloten is de planontwikkeling van het beoogde project t.b.v. een 50 tal wozocoappartementen omreden van financieel economische motieven te beëindigen. De Blide is voornemens zelf 40 intramurale en ca. 50 wozoco-appartementen te gaan bouwen.
37
11.
PROJECTEN binnen Stichting Clavis Stichting Clavis ontwikkelt buiten Clavis Ontwikkeling B.V., Clavis Beheer B.V. en Marsaki diverse projecten voornamelijk in het kader van maatschappelijk vastgoed, zoals herstructureringsprojecten, brede scholen etc. De haalbaarheidsstudie van nieuwe projecten wordt uitgevoerd door Stichting Clavis; bij gebleken haalbaarheid gaan de projecten vervolgens naar Marsaki.
11.1
Projecten in initiatieffase Stichting Clavis Project: Herstructurering Zuiderpark In het verslagjaar is onderzocht op welke wijze de herstructurering van de wijk Zuiderpark struktuur moet gaan krijgen. Vastgesteld is dat het strippen en opnieuw herstructureren van het casco van de flats aan de Zuidlandstraat en de Erasmusstraat financieel economisch niet interessant is. Ook is onderzocht of de ontwikkeling van de naastliggende voetbalvelden volkshuisvestelijk en economisch voldoende interessant is om te ontwikkelen. Dit bleek niet het geval te zijn. In 2009 zal er overleg gevoerd worden met Iris Vastgoedontwikkeling –de ontwikkelaar van de locatie de Honte- op welke wijze de wijkbelangen van Clavis en Iris op elkaar afgestemd kunnen worden. Afhankelijk van het overleg met Iris zullen in 2009 verdere plannen voor de wijk worden gemaakt. Project: Multifunctioneel Centrum in Sluiskil Het jaar 2008 is benut om te onderzoeken in hoeverre het mogelijk is om een nieuwe Anthoniusschool met 2-PG woningen en Thuiszorginfrastructuur te realiseren Wanneer er een nieuwe school gerealiseerd zal worden zal de gemeente eigenaar van de school worden. Clavis zal dan als bouwheer voor het project optreden. Clavis heeft een enquête gehouden onder senioren in Sluiskil om de behoefte naar seniorenwoningen te peilen. Hieruit is gebleken, dat er vooral behoefte is aan kwalitatieve seniorenwoningen. Naar aanleiding van deze resultaten heeft Clavis begin 2009 besloten om 10 wozoco-woningen binnen het project te realiseren. Met de realisatie van het project zal tegemoet gekomen worden aan de zorgvraag van de Sluiskilse gemeenschap. Project: Herstructurering Lievenspolder In het kader van verdere herstructurering van de wijk Lievenspolder is in 2008 de locatie van de 84 beton woningen onderwerp van studie geworden. Bij deze (stedenbouwkundige)studie zullen ook de lokaties van de voormalige St Willibrord school, de Schakel en de lokatie Freyser betrokken worden. De planstudie zal in 2009 verder inhoud en structuur gegeven worden. Naast een stedenbouwkundig onderzoek zal ook een volkshuisvestelijk onderzoek uitgevoerd worden. Project: Lokatie Oudelandse Hoek Het haalbaarheidsonderzoek voor de bouw van 16 appartementen ten behoeve van begeleid wonen voor de Stichting Zeeuwse Gronden heeft geresulteerd in de conclusie dat het project financieel niet verantwoord is. Met de Zeeuwse Gronden is afgesproken, dat het jaar 2009 benut zal worden om te zoeken naar andere geschikte lokaties. Project: Huisvesting van Oost-Europeanen Clavis is in samenspraak met de gemeente op zoek geweest naar een passende locatie voor het huisvesten van Oost Europese werknemers die te werk gesteld worden in de glastuinbouw. Met alle betrokken partijen is overleg gevoerd en in 2009 zal verder gezocht worden naar geschikte lokaties.
38
11.2
Projecten in ontwikkeling Stichting Clavis Project: Dienstenboulevard, Terneuzen Tezamen met de gemeente voert Clavis een haalbaarheidsonderzoek uit naar een mogelijke realisatie van een dienstencentrum in het zuiden van de Nieuwstraat. Het is de bedoeling om de horeca-funktie in het zuiden van de Nieuwstraat op te heffen en de functie wonen en werken meer inhoud en structuur te geven. De gedachten gaan hierbij uit naar ca 1700 m2 commerciële ruimte en zo’n 10 tot 18 appartementen. De realisatie van een parkeerkelder moet toegevoegde waarde geven aan het project. Project: Lievenspolder , Terneuzen Clavis is bezig met de herontwikkeling van het totale plangebied in de Lievenspolder. Ook de inrichting van de wijk zal worden onderzocht. De bestemming van de lokatie Kerkhoflaan (de Schakel) is afhankelijk van de ontwikkelingen rondom de winkel van Freyser. Naar de lokaties Schelpenhoekje en Dokweg wordt thans een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Project: Nieuwe Kerkstraat/Veldstraat, Sluiskil fase 3 De 26 woningen in eerste en de twee fase van het project zijn gerealiseerd. In 2008 zijn nog vier woningen ontwikkeld om het project te completeren. De woningen van de eigenaren binnen het plangebied zijn inmiddels verworven zodat het project in 2009 afgerond kan worden. De nieuwe woningen zijn thans in de verkoop. Project: Begeleid wonen van jongeren Stichting AZZ, Terneuzen In de wijk Oudelandse Hoeve worden voorzieningen ontwikkeld voor het begeleid wonen van jongeren. De voorzieningen worden gerealiseerd in bestaande woonblokken die voor dit doel worden omgebouwd. Het is de bedoeling dat een meerjaren huurovereenkomst met AZZ wordt afgesloten. Project: Foyer de Jeunesse , Terneuzen Op verzoek van AZZ is in 2008 gezocht naar een geschikte locatie voor de realisatie van een zogenaamd Foyer de Jeunesse. Deze voorziening bestaat uit een gebouw met ca twintig kamers voor jongeren die onder begeleiding leren wonen. Ook zijn er voorzieningen voor begeleiders, een gezamenlijke keuken en recreatieruimte. De verwachting is dat er in 2009 een geschikte locatie gevonden zal worden. Dit project wordt samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen ontwikkeld. Projecten in uitvoering Stichting Clavis Project: groot onderhoud 5 flats Oudelandse Hoeve In 2008 is verder uitvoering gegeven aan het in 2007 gestarte groot onderhoudswerk aan de 322 appartementen in de Oudelandse Hoeve. Het project heeft een grote impact en substantiële overlast gehad op de bewoners. Toch is er alom waardering voor de wijze waarop het project is uitgevoerd. In het eerste kwartaal van 2009 is de eindoplevering voorzien en wordt na twee jaar een logistiek zeer gecompliceerd en omvangrijk project succesvol en naar tevredenheid van alle berokkenen afgerond. Met de groot onderhoudsbeurt hebben de flats een interessante uitstraling gekregen De middelste van de drie flats in de Diepenbrockstraat wordt naar behoefte opgewaardeerd om zorg te kunnen aanbieden. Project: Ombouwen woonblokken tot 2/1kappers Oudelandse Hoeve De uitvoering van de ombouw van woonblokken naar 2/1/kappers met garage is in 2008 opgeschort. De vraag naar deze woningen in de Oudelandse Hoeve is van dien aard dat in 2008 pas op de plaats gemaakt is met de realisatie ervan.
39
Afgesloten projecten Stichting Clavis Project: Jacob Catsschool In 2008 is gebleken dat het voor Clavis financieel niet verantwoord is om te investeren in de verbouw van de voormalige Jacob Catsschool. De realisatie van het project leidt tot een onevenredig hoge onrendabele top. Clavis acht het niet gewenst onrendabel te investeren in de realisatie van vastgoed met een niet maatschappelijke woonfunctie.
40
12.
VERKLARING BESTEDE MIDDELEN De directeur/bestuurder van Stichting Clavis verklaart dat alle uitgaven in 2008 en alle genomen besluiten uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn gedaan.
R. de Ridder, Directeur/bestuurder.
Terneuzen, 25 juni 2009
41
13.
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
13.0
Inleiding Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen, die vorm en inhoud geven aan de publieke volkshuisvestingstaak. Zij functioneren binnen de kaders van de wet (onder andere het BBSH), maar kennen geen aandeelhouders die mede sturing kunnen geven aan het beleid van de organisatie. Naar de mening van de RvC van Clavis legt dit een grote verantwoordelijkheid bij de RvC en het bestuur van woningcorporaties om maximale transparantie te betrachten. De RvC vervult daarmee een belangrijke scharnierfunctie tussen de eigen organisatie en het externe toezicht door instanties als het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) of het ministerie van VROM. Werkwijze, taken, bevoegdheden en voorwaarden zijn beschreven in het reglement van de RvC, dat in 2009 zal worden aangepast naar aanleiding van de statutenwijziging. De RvC is samen met het bestuur verantwoordelijk voor een goede governance structuur. In dit hoofdstuk legt de RvC verantwoording af over het verslagjaar 2008. Als richtsnoer hanteert de RvC het verantwoordingskader, zoals aangereikt in de Governance code, het rapport van CFV ‘Van reflectie naar rekenschap’ en de Aedescode.
13.1
Toezichtkader De RvC rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van beleid. Het strategisch toezichtskader wordt gevormd door het Beleidsplan 2008-2012 “Clavis transformeert” en het daaruit voortvloeiende Ondernemingsplan “De wijken centraal”. In het algemeen kan gesteld worden dat de Raad zich laat leiden door de belangrijkste (beleids)documenten, zoals: - het beleidsplan “Clavis transformeert” 2008-2012 - jaarrekening/jaarverslag 2007 incl. managementletter - begroting 2009 - de kwartaalrapportages (na afloop van het eerste, tweede en derde kwartaal). Deze rapportages geven inzicht in volkshuisvestelijke, financiële, maatschappelijke en interne resultaten van Clavis en haar verbindingen - treasurystatuut, vastgesteld in 2003 - meerjarenbegroting 2008-2012 - beoordeling financiële positie Centraal Fonds - strategisch Voorraadbeleid - prestatieafspraken met Gemeente Terneuzen. - de jaarverslagen van de verbindingen (nevenstructuren) van Clavis (Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. alsmede Marsaki).
42
13.2
Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2008
Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds
Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties e
Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds
Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties e
Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties e
Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties e Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in
: Dhr. E.P.H. Kerckhaert : 26 januari 1961 : voorzitter, op voordracht Bewonersraad : 2003: lid RvC, 2007: vice-voorzitter 2008: voorzitter : Sector Manager Economie, ROC Westerschelde : Bestuurslid St. Zeeland steunt Georgië, Voorzitter werknemersklachtencommissie Zorgsaam : 2004 : 2008 : 2012 : Dhr. D.J.M. Boonman : 21 april 1947 : lid :1993: bestuurslid Woningbouwvereniging Terneuzen (rechtsvoorganger Clavis), 1997: secretaris Woningbouwvereniging Terneuzen, 2001: lid RvC : Regiomanager drinkwater zuid bij Evides Waterbedrijf : interim voorzitter parochiecommissie Terneuzen, Elisabethparochie : 2005 : 2009 : 2009 (Afgetreden per 31.01.2009) : Dhr. G. van den Berg : 18 juni 1955 : lid, op voordracht Bewonersraad : 2007: lid RvC : Bedrijfsmanager Dethon Industrie Terneuzen : Raadslid PvdA gemeente Terneuzen, Bestuurslid ondernemersvereniging Terneuzen Zuid West, Lid steunbestuur Stichting Leergeld. : 2010 : 2014 : 2018 : Dhr. A. van Houcke : 1 augustus 1953 : lid, op voordracht Bewonersraad : 2007: lid RvC : Regio Manager (algemeen bedrijfsleider) SPIE Controlec Engineering b.v. : Lid RvT St. Willibrordus : 2008 : 2012 : 2016
43
Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties
e
Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties e
Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep/hoofdfunctie Nevenfuncties e Aftredend na 1 periode e Aftredend na 2 periode Einddatum in
: Mw. S. Verburg MSc : 28 augustus 1956 : lid : 2007: lid RvC : organisatie-adviseur : Commissaris AT Osborne, Commissaris Aramis- Allee Wonen Roosendaal, Lid RvT Bibliotheek ZeeuwsVlaanderen, Lid bestuur St. Het Werkend Trekpaard Zeeland, lid bestuur Scoop (tot december 2008), lid bestuur St. De Grijze Massa, commissaris Rabobank Terneuzen-Sas van Gent. : 2011 : 2015 : 2019 : Dhr. drs. M.H.B.M. van de Vijver RA : 12 juli 1953 : Vice-voorzitter : 2007: lid RvC 2008: vice-voorzitter : register accountant : Lid RvT St. Woonzorg West-Zeeuws-Vlaanderen; Vice-voorzitter R.K. Kerkbestuur, Sluis. : 2009 : 2013 : 2017 : Dhr. ing. C.H.M. van Waes MBA : 4 maart 1952 : lid : 1.10.2007 adviseur; 26.02.2008: lid RvC : voormalig bankdirecteur Associé: Van Jole Advies en Management : Bestuurslid Elisabeth-parochie. : 2012 : 2016 : 2020
De heren Kerckhaert, Van den Berg en Van Houcke zijn voorgedragen door de Bewonersraad, aangezien het gaat om huurderszetels. In de RvC-vergadering van 26 februari 2008 is de heer E.Kerckhaert tot voorzitter en de heer Ch. van Waes tot lid benoemd. In de RvC-vergadering van 25 november 2008 zijn de heren E. Kerckhaert en A. van Houcke herbenoemd. Na een “dienstverband” van 15 jaar heeft de heer D. Boonman Clavis als gevolg van het bereiken van het einde van de statutaire zittingstermijn de RvC verlaten in de vergadering van 20 januari 2009. Aantal leden Raad van Commissarissen De gewenste omvang van de Raad van Commissarissen is bepaald op 5 leden. In verband met de herbenoeming van de heren Kerckhaert en Van Houcke en het aftreden van de heer Boonman zal de RvC tijdelijk uit 6 personen bestaan. Op het moment van aftreden van dhr. Kerckhaert in 2012 zal de wenselijke omvang worden bereikt.
44
13.3
Werkzaamheden Raad van Commissarissen Frequentie vergaderingen en behandelde onderwerpen De Raad van Commissarissen heeft in 2008 8 maal vergaderd, waarbij onder andere de volgende onderwerpen zijn besproken: ▪ Prestatieafspraken Gemeente Terneuzen ▪ Aandeelhoudersvergadering Marsaki ▪ Projecten w.o. Kop van Noordstraat/Kennedylaan, binnenstadsprojecten ▪ Jaarstukken Clavis Ontwikkeling en Beheer b.v., Clavis Ontwikkeling b.v. en Clavis Beheer b.v. Daarnaast zijn als gevolg van het inwerkprogramma voor de nieuwe commissarissen de volgende RvC-informatiebijeenkomsten gehouden: ▪ ‘Corporate Governance’ door extern adviseur ▪ ‘Algemeen en volkshuisvesting’ door R. Studulski, accountmanager Aedes ▪ ‘Financiën’ door W. Poortvliet, manager Financiën ▪ ‘Projecten Clavis en toelichting rapportering’’ door P. Schrier, manager Vastgoed ▪ ‘Wijkgericht werken’ door W. Dircken, manager Wonen De volgende besluiten zijn genomen: ▪ Benoeming dhr. R. de Ridder tot directeur/bestuurder Stichting Clavis ▪ Management-letter accountant over verslagjaar 2007 ▪ Vaststelling aantal leden RvC ▪ Benoeming dhr. Ch. van Waes tot lid RvC ▪ Benoeming dhr. E. Kerckhaert tot nieuwe voorzitter RvC ▪ Benoeming dhr. M. van de Vijver tot vice-voorzitter RvC ▪ Vaststelling rooster van aftreden ▪ Vaststelling Beleidsplan 2008-2012 “Clavis transformeert” ▪ Aankoop Rosegracht 2, Terneuzen ▪ Vaststelling Jaarrekening/jaarverslag 2007 (in aanwezigheid van accountant) ▪ Afnamegarantie binnenstadsprojecten ▪ Aankoop ruwe bouwgrond Othene Zuid Zuid door op te richten juridische entiteit CV/BV Othene Zuid Zuid ▪ Aankoop Consciencestraat 12 ▪ Aankoop grond Scheldedijk + 3 woontorens ▪ Jaarplan 2009 RvC ▪ Vaststelling Ondernemingsplan “De Wijk Centraal” ▪ Vaststelling Statutenwijziging ▪ Goedkeuring Begroting 2009 ▪ Vaststelling Kwartaalrapportages 2008 Bij de behandeling van de jaarrekening/jaarverslag is de accountant aanwezig om het jaarverslag en de management letter toe te lichten en de Raad van Commissarissen te ondersteunen in hun toezichthoudende taak. Daarnaast is de accountant op verzoek van de RvC aanwezig geweest. De volgende onderwerpen zijn besproken: WSW-systemathiek, CFV-systemathiek, de meerjarenbegroting en de consequenties. Andere activiteiten Een delegatie van de Raad van Commissarissen voert éénmaal per jaar overleg met de Bewonersraad. Daarnaast wordt in de regel éénmaal per jaar door een delegatie van de Raad van Commissarissen een reguliere overlegvergadering van de Ondernemingsraad bijgewoond. De Raad is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties, waarvan een delegatie (een) bijeenkomst(en) heeft bijgewoond. Ook is door een delegatie een regiobijeenkomst van het Centraal Fonds bijgewoond. Daarnaast is een vergadering bijgewoond van de RvC’s van Zeeuws-Vlaamse corporaties, waar o.a. de secretaris van VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties) een presentatie hield. Ook is een door de Zeeuwse directeurenkring georganiseerde bijeenkomst bijgewoond van de RvC’s van de Zeeuwse corporaties met als onderwerp ‘Good Governance’ en een bijeenkomst over de bevolkingsontwikkelingen in Zeeland. Er zijn in het verslagjaar geen commissies ingesteld.
45
13.4
Inhoudelijk toezicht Bedrijfsrisico’s Renterisico’s De spreiding van het renterisico van de leningportefeuille blijft tot 2013 met maximaal 13,8% binnen de WSW-norm van 15%; voor het aantrekken van nieuwe geldleningen is rekening gehouden met een in de komende jaren oplopende rente naar 5%. Treasurystatuut De RvC houdt nauw toezicht op de financiële risicobeheersing. In 2003 is het treasury-statuut vastgesteld. Clavis hanteert een solvabiliteitsnorm van 10% op basis van historische kostprijs. Projectrisico’s Per RvC-vergadering wordt over de verschillende investeringsprojecten gerapporteerd met risicoberekeningen die duidelijk moeten maken dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bij aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan, maar voordat externe verplichtingen worden aangegaan. Bij alle investeringsbeslissingen geldt als norm, dat de solvabiliteit minimaal 10% dient te bedragen. Middels de kwartaalrapportages wordt aan de RvC inzicht geboden in de behaalde resultaten en afwijkingen daarvan ten opzichte van de prognoses (begroting). Overige risico’s Overige risico-gebieden zoals de uitvoering van het ondernemingsplan, het samenwerken met externen en financiële risico’s worden ook besproken in de bijeenkomsten met de bestuurder en eventueel leden van het Management Team. De raad heeft inzicht in de financieringsbehoefte enerzijds en de verkopen van onroerend zaken anderzijds d.m.v. een kwartaalrapportage. De Raad is van oordeel, dat de risico’s onder controle zijn en dat sprake is van adequate aansturing. Het risicomanagement wordt verder geprofessionaliseerd, doordat in het kader van het organisatieontwikkelingstraject van Clavis hiervoor een aparte functionaris zal worden benoemd in 2009. Deze zal zich specifiek gaan bezighouden met het inventariseren en analyseren van relevante risico’s in de bedrijfsvoering en het maken en implementeren van verbetervoorstellen terzake. In verband met de verschillen in het risicoprofiel tussen de standaard activiteiten van de toegelaten instelling (t.i.) en de activiteiten met een ander c.q. hoger risicoprofiel, zoals projectontwikkeling, is al enige jaren geleden besloten om voor deze laatste groep activiteiten een aparte entiteit op te richten. Bovendien komt dit de overzichtelijkheid en de transparantie ten goede. Deze keuze voor de oprichting van een aparte entiteit voor de commerciële activiteiten, is in het verslagjaar nogmaals bevestigd in het kader van de keuze voor het model VSO (Vaststellingsovereenkomst = overeenkomst tussen corporaties en Belastingdienst over partiële VPB-plicht). Voor de beschrijving van de verschillende verbindingen wordt hier volstaan met de verwijzing naar hoofdstuk 10 van dit jaarverslag. De raad houdt indirect toezicht op de verbindingen, alsof het de t.i. zelf betreft. In die gevallen dat de bestuurder van zijn stemrecht gebruik maakt én het gaat om situaties die voorafgaande instemming van de raad betreffen als zij in de t.i. zouden plaatsvinden, is geregeld dat de bestuurder overeenkomstig handelt. Bij het beoordelen van voorstellen van de directie hanteert de RvC in het algemeen de begroting als toetsingskader: is het voorstel in de begroting voorzien? Is een voorstel niet begroot, dan is de beoordeling strakker en niet alleen financieel van aard.
46
Inzicht RvC in in-control-zijn van de organisatie De directeur/bestuurder rapporteert regelmatig over de administratieve organisatie en over de interne controle. Via managementletter en accountantsverslag bij de jaarrekening wordt gerapporteerd over de kwaliteit van AO/IC. Per maand rapporteert de controller over zijn bevindingen aan de directeur/bestuurder. Leden van het Management-Team wonen (gedeeltelijk) RvC-vergaderingen bij en lichten specifieke punten toe. Daarnaast hebben de directeur/bestuurder en de voorzitter van de RvC regelmatig overleg om voortgang en nieuwe ontwikkelingen en mogelijkheden te bespreken. Ontwikkelingen in de branche De RvC volgt de ontwikkelingen in de branche middels vakliteratuur en informatiebijeenkomsten. De Aedes-beleidssignalen zijn vast agendapunt, waarbij de laatste ontwikkelingen worden besproken. Regionale en landelijke Aedesbijeenkomsten worden (door een delegatie van de) RvC bijgewoond. 13.5
Professionalisering governance De Governancecode van de Commissie Governancecode Woningcorporaties is in november 2006 door de Aedes-ledenraad vastgesteld. De code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. De Raad onderschrijft de code. Op enkele onderdelen wordt de code (nog) niet gevolgd: - een integriteitscode ontbreekt nog (zie par. 13.6) - een klokkenluidersregeling ontbreekt (zie par. 13.6) - ofschoon de RvC tijdelijk uit meer dan vijf leden bestaat kent de RvC geen auditcommissie, noch een remuneratiecommissie. Tot op heden hecht de RvC sterk aan collegiaal toezicht. - de directeur/bestuurder is contractueel benoemd voor onbepaalde tijd. - de statuten zijn in 2008 aangepast aan de Governance Code en door de Raad vastgesteld. In de loop van 2009 zal het Reglement Raad van Commissarissen en Directiestatuut worden aangepast conform statuten en Governance code. - de vierjaarlijkse visitatie heeft bij Clavis nog niet plaatsgevonden door het niet doorgaan van een voorgenomen fusie en een wisseling van de directie in het verslagjaar. De visitatie zal ten laatste in 2010 gebeuren. Het reglement en het directiestatuut zal in 2009 worden aangepast conform statutenwijziging en Governance Code. Verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC en het bestuur Deze zijn vastgelegd in het Reglement voor Bestuur en Commissarissen, dat op aanvraag beschikbaar is. Het reglement geeft, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels met betrekking tot aangelegenheden van de Raad zoals onafhankelijkheid, deskundigheid, samenstelling, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, vergaderingen en besluitvorming en honorering. De statuten zijn in 2008 aangepast t.g.v. de implementatie van de Governance Code. Hieruit voortvloeiend zal een reglement Raad van Commissarissen en een directiestatuut worden opgesteld.
Evaluatie functioneren Raad en directeur/bestuurder De RvC bespreekt minimaal één keer per jaar, buiten aanwezigheid van de directeur/bestuurder, haar eigen functioneren, dat van de individuele commissarissen en dat van de directeur/bestuurder. Hierdoor ontstaat een duidelijk
47
gemeenschappelijk beeld van de rol van de RvC en de te hanteren spelregels. Bij de evaluatie komen de volgende zaken aan de orde: - check op wet- en regelgeving en Governance Code - beoordeling documenten (zoals statuten, reglementen, profielschets, rooster van aftreden) op volledigheid en consistentie - functioneren van de RvC als collectief - functioneren van de individuele commissarissen - functioneren van de directeur/bestuurder. Voor de zelfevaluatie is gebruik gemaakt van een vragenlijst van de VTW (Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties). De uitkomsten van deze vragenlijst zijn besproken in een vergadering op 25 november 2008, buiten aanwezigheid van de directeur/bestuurder. Jaarlijks wordt een beoordelingsbesprek met de directeur/bestuurder gehouden door voorzitter en vicevoorzitter van de RvC. In het gesprek in december 2008 zijn doelstellingen geformuleerd voor 2009. Vanuit de RvC worden suggesties gedaan in relatie tot het ondernemingsplan, relatie met gemeente, tevredenheid huurders, terugkoppeling MT leden, financiële positie en voortgang projecten. Werving en selectie RvC In 2007 is door het vertrek van zittende commissarissen wegens het bereiken van de statutaire termijnen, de werving gestart van commissarissen voor Clavis (waarvan een ‘huurdercommissaris’). Er is een profielschets opgesteld voor de raad als geheel en de individuele leden. De werving heeft plaatsgevonden door middel van een advertentie in de regionele dagbladen. Er is een selectiecommissie ingesteld bestaande uit de voorzitters van de RvC en de Bewonersraad, bijgestaan door een externe adviseur. De profielschets zal ook gehanteerd worden bij toekomstige wervingen. Profielschets Bij de werving van de Raad van Commissarissen is gebruik gemaakt van een profielschets. Deze is op aanvraag en via de website van Clavis beschikbaar. Vanuit de aanwezige kennis en ervaring in de raad van commissarissen zijn aandachtsgebieden aan leden van de raad van commissarissen toebedeeld, eventueel gecombineerd in een persoon. 13.6
Verantwoording aan belanghouders Het monitoren door de RvC van de maatschappelijke rol van Clavis Clavis is continu actief om te bepalen waar zij een rol kan spelen in het maatschappelijke veld om zo te voldoen aan haar maatschappelijke taak. Daarom werd het gewenst geacht een meer gestructureerde gedachtenwisseling op gang te brengen over de (maatschappelijke) taken voor Clavis. Hiertoe is als hulpmiddel het instrument MRM (Maatschappij Relatie Management) ontwikkeld. Door middel van een vragenlijst over strategische oriëntatie, maatschappelijke identiteit en rol- en taakopvatting zijn de belanghouders bevraagd op de huidige en gewenste situatie. De uitkomsten vormden een geschikt uitgangspunt voor gesprekken, die in de loop van 2008 hebben plaatsgevonden met de belanghoudersgroepen en zijn – voor zover mogelijk - meegenomen in het nieuwe beleidsplan. In de gesprekken hebben stakeholders hun visie op het maatschappelijk ondernemerschap van Clavis kunnen geven, waarbij vanuit Clavis feedback is gegeven. Door de in 2006 gestarte structurele vorm van overleg met de belanghouders, een overleg, dat er in heeft geresulteerd, dat duidelijk is geworden, welke verwachtingen de belanghouders van Clavis hebben, op welke wijze Clavis de belanghouders invloed geeft op de beleidsvorming en hoe over de uitkomsten daarvan
48
verantwoording wordt afgelegd, is er door de raad ook meer aandacht geschonken aan de aanwending van middelen, die niet direct voor het primaire proces nodig zijn. Er wordt gezocht naar een hanteerbare manier om te bepalen tot welk investeringsniveau daarvoor middelen beschikbaar zijn. Daarbij wordt nog opgelopen tegen het gegeven, dat de huidige meerjarenbegroting slechts een periode van 5 jaar beslaat, terwijl inzicht over een langere termijn wenselijk wordt geacht. Clavis kent thans de volgende belanghoudersgroepen: Belanghoudersgroep Gemeente Wijkbeheer
Zorg
Welzijn en maatschappelijke opvang
Onderwijs/kinderopvang
Bewoners Ondernemers
Organisaties daarbinnen • College B&W • Afdeling Wijkbeheer van de Gemeente • Politie • Zorgsaam • SVRZ • SOKA • Tragel • AZZ • Maatschappelijk Werk Z.Vlaanderen • Aan Z • Emergis/Lage Flancken • Stichting Welzijn Terneuzen • Leger des Heils • Open Basis • Vereniging voor ProtestantsChristelijk Basisonderwijs Midden Zeeuws-Vlaanderen • Kapriom Stichting voor Katholiek Onderwijs in Midden Zeeuws Vlaanderen • ROC Westerschelde • Stichting Kinderopvang Zeeuws Vlaanderen • Stichting Bewonersraad • Ondernemersverenigingen
Jaarlijks wil Clavis met elke belanghoudersgroep een werksessie organiseren, waarin het jaarverslag wordt toegelicht (verantwoording) en een toelichting op beleidsplannen wordt gegeven (beleidsbeïnvloeding). 13.7
Integriteit Clavis heeft besloten een integriteitscode op te stellen en wenst dat te doen in nauw overleg met alle medewerkers om het noodzakelijke draagvlak daarvoor te krijgen. Daarmee zal de effectiviteit zo groot mogelijk zijn. Verwacht wordt dat aldus een klokkenluidersregeling overbodig is geworden. Een definitief oordeel daarover zal pas aan de orde zijn, nadat de integriteitsregeling tot stand is gekomen en mede afhankelijk van de ervaringen bij de totstandkoming daarvan. Uiteraard is wel voorzien in een regeling om belangenverstrengeling te vermijden. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden, waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en/of RvC hebben gespeeld die van materiële betekenis waren voor de corporatie, het bestuur en RvC. Onafhankelijk In de Raad heeft één lid zitting, die tevens lid is van de gemeenteraad van Terneuzen en één lid heeft zitting, wiens echtgenote lid is van de gemeenteraad van een buurgemeente.
49
In de Governance Code wordt vermeld, dat de meerderheid van de RvC onafhankelijk dient te zijn. De RvC is van mening, dat zij afdoende maatregelen heeft genomen om eventuele onverenigbaarheden te voorkomen. Mocht het gaan om een bepaalde ongewenste situatie, dan zal de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Met name in de situatie, waarbij één van de kandidaat-commissarissen, op bindende voordracht van de Bewonersraad, ook lid is van de raad van de gemeente Terneuzen, is uitvoerig en indringend met betrokkene gesproken over de mogelijke complicaties daarvan. De Governance Code geeft terzake aan, dat benoeming mogelijk is, als de kandidaat-commissaris niet de volkshuisvestingsportefeuille in de raad heeft. Dat is niet het geval; bovendien hanteert de gemeente Terneuzen ook een regeling ter voorkoming van belangenverstrengeling. De betrokken functionaris zal in voorkomende situaties – aldus is expliciet afgesproken – handelen conform de daarvoor dienende reglementen c.q. afspraken van de gemeente Terneuzen en van Clavis. In het geval van een mogelijk tegenstrijdig belang zal de betreffende commissaris dit vooraf melden en zich onthouden van deelname aan de discussie en besluitvorming. De Raad van Commissarissen is met inachtneming van het bovenstaande onafhankelijk. Ook leden die op voordracht van de bewonersraad zijn benoemd vervullen hun taak zonder last of ruggespraak. Elke belangenverstrengeling of schijn daarvan wordt vermeden. Mocht zich desondanks een ongewenste situatie voordoen, dan zal ook hier de betreffende commissaris zijn functie (tijdelijk) neerleggen. Tegenstrijdige belangen of onverenigbaarheid van belangen van de leden van de raad hebben zich niet voorgedaan. 13.8
Beloning directeur bestuurder In de verslagperiode heeft een directiewisseling plaatsgevonden. De beloning van de vorige directeur/bestuurder is gebaseerd op het advies van de door Aedes ingestelde commissie Peters en is als volgt opgebouwd: Jaar
Totaal vast inkomen
Variabel Pensioeninkomen Kosten
2007 2008
€ 104.848,47 € 35.698,67
n.v.t n.v.t.
Vergoedingen/ werkgeverslasten
Uitkering bij beëindiging dienstverband € 192. 088,12* € 14.717,18 n.v.t. € 6.348,02 € 4.381,45 €17.215,78 *incl. reparatie pensioen ad. € 176.869,-.
Totaal
€ 311.653,77* € 63.643,92
Het dienstverband van de vorige directeur/bestuurder is beëindigd per 1 april 2008. De huidige directeur/bestuurder is in dienst getreden per 1 maart 2008. De beloning van de nieuwe directeur/bestuurder is bepaald conform Izeboud. Bij aanstelling is afgesproken, dat per eind 2009 de honorering opnieuw zal worden bezien door een onafhankelijk extern adviseur. Jaar
Totaal vast inkomen
2008 € 81.450,-
Variabel inkomen
PensioenKosten
Vergoedingen en werkgeverslasten
n.v.t.
€ 14.132,10
€ 16.004,10
Uitkering bij beëindiging dienstverband n.v.t.
Er wordt geen gebruik gemaakt van variabele bezoldiging c.q. prestatiecriteria. Voor de beloning wordt de geïndexeerde loonontwikkeling in de branche gevolgd.
50
Totaal
€ 111.586,20
13.9
Honorering Raad van Commissarissen 2008 In 2007 is besloten de honorering aan te passen conform de richtlijnen van de VTW. De honorering over het verslagjaar ziet er als volgt uit: Naam
Functie
Bruto commissarisVergoeding
Vaste onkostenvergoeding
Totaal 2008
Afgetreden per
W.B. de Clercq
Voorzitter RvC t/m 28.02.2008 Vicevoorzitter RvC t/m 28.02.2008 Voorzitter RvC sinds 1.3.08 Lid RvC
€ 633,13/mnd
n.v.t.
€ 3.670,99*
28.02.2008
€ 422,09 /mnd
n.v.t.
E.P.H. Kerckhaert
D.J.M. Boonman G. van den Berg Lid RvC A. van Houcke Lid RvC M.H.B.M. van Lid RvC de Vijver S. Verburg Lid RvC C.H.M.van Lid RvC Waes Totaal * incl. afscheidsgratificatie 13.10
€ 639,46/mnd
€ 7.213,46
€ 426,31/mnd
n.v.t.
€ 5.090,40
€ 426,31/mnd € 426,31/mnd € 426,31/mnd
n.v.t. n.v.t. n.v.t.
€ 5.090,40 € 5.090,40 € 5.090,40
€ 426,31/mnd € 426,31/mnd
n.v.t. n.v.t.
€ 5.090,40 € 5.090,40
30.01.2009
€ 41.426,85
De werkgeversfunctie van de Raad De heer R. de Ridder is benoemd tot directeur-bestuurder per 1 maart 2008. De selectiegesprekken zijn gevoerd door twee leden van de Raad en een extern adviseur. Na de benoeming waren zij verantwoordelijk voor de formele afronding van de arbeidsovereenkomst. De beloning is bepaald conform de adviezen van de Commissie Izeboud.
13.11
Informatie Niet alle informatie kan worden opgenomen in het jaarverslag. Het reglement voor bestuur en commissarissen van stichting Clavis is op aanvraag beschikbaar.
51
B. Jaarrekening
52
14.
Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening stichting Clavis
2008
2007
2006
2005
2004
2.524 79 36 2.639
2.526 79 35 2.640
2.501 79 36 2.616
2.533 385 36 2.954
2.474 389 35 2.898
1 0 3 0
1 32 6 2
0 0 32 0
70 2 7 6
1 2 5 1
Aantal woningen per huurklasse* : -goedkoop < € 348,99 263 290 -betaalbaar > € 348,99 < € 535,33 2146 2.151 -duur > € 535,33 115 85 * bedragen worden van jaar tot jaar aangepast conform opgave MVROM
408 2.051 42
473 2.024 36
468 1.969 37
Verhuureenheden Aantal verhuureenheden in exploitatie : - woningen - garages - overige
Mutaties woningen in het boekjaar: - aankoop - nieuwbouw - verkoop - sloop
Waarden: Gemiddelde verzekerde waarde per woning Gemiddelde WOZ-waarde per woning Bedrijfswaarde per woning Boekwaarde per woning
Kwaliteit woningbezit per woning: - dagelijks onderhoud* - planmatig onderhoud - totaal kosten onderhoud* - aantal reparatieverzoeken *inclusief interne uren en serviceonderhoud
Verhuur en incasso - aantal woningzoekenden - mutatiegraad - huurachterstand in % van jaarhuur - huurderving in % van jaarhuur - gemiddelde huurverhoging - gemiddelde netto huurprijs per woning
Financiële continuïteit - solvabiliteit - liquiditeit (current ratio) - rentabiliteit eigen vermogen (REV) - rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) - rentabiliteit totaal vermogen (RTV) RVV = betaalde rente/schulden lang RTV = netto winst + betaalde rente/balanstotaal
82.462 91.864 43.817 31.006
81.646 87.117 40.691 26.019
80.037 79.619 43.098 26.256
80.037 79.467 40.419 26.796
79.245 49.706 34.080 25.889
692 984 1.676 0,8
534 701 1.235 0,8
590 824 1.414 0,8
587 964 1.550 0,8
550 575 1.123 0,8
2.027 13,0% 1,4% 2,1% 1,6% 4.951
1.830 13,5% 2,0% 1,8% 1,1% 4.829
1.516 12,6% 1,6% 1,2% 2,5% 4.743
1.430 12,4% 1,0% 1,0% 1,6% 4.743
1.396 9,5% 80,0% 1,0% 2,9% 4.465
19,92% 0,63 -8,89% 4,41% 1,39%
24,79% 0,38 2,29% 4,76% 3,59%
26,43% 1,41 -16,06% 4,67% -1,22%
33,12% 0,42 9,25% 5,32% 6,33%
29,62% 1,04 7,84% 5,41% 5,95%
53
14.
Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening stichting Clavis (vervolg)
Balans en Winst-en verliesrekening per woning - eigen vermogen ( incl. egalisatierekening ) - voorzieningen - opbrengsten - afschrijvingen - personele kosten - onderhoudskosten - directe bedrijfslasten - jaarresultaat - saldo rentelasten/-baten/deelnemingen
Personeelsbezetting einde boekjaar Aantal formatieplaatsen per afdeling - Directie - Algemene Zaken - Wonen - Vastgoed - Financiën
2008
2007
2006
2005
2004
8.120 1.260 5.947 1.627 941 1.483 689 -722 -1.251
8.835 2.005 5.698 881 943 1.002 589 202 -872
8.719 1.874 5.832 846 850 1.164 595 -1.401 -993
9.992 0 5.275 783 820 1.292 552 925 -936
9.284 0 5.322 749 943 864 511 728 -1.108
1,0 1,4 18,7 5,0 6,0 32,1
1,0 1,4 22,9 5,5 6,0 36,8
1,0 1,4 24,4 5,2 6,0 38,0
1,0 1,4 24,4 5,2 6,0 38,0
1,0 1,4 23,4 5,0 6,0 36,8
54
15. Geconsolideerde jaarrekening 2008
55
Geconsolideerde balans
Activa
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
Vaste activa Materiële vaste activa 1.1 Onroerende goederen in exploitatie 1.2 Onroerende goederen in ontwikkeling 1.3 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa 2.1 Deelnemingen 2.2 Leningen u/g 2.3 BWS-subsidie 2.4 Latente belastingvordering
87.280 15.609
74.631 13.501
999
1.125
103.888
89.257
1.030 1.046 122 645
757 423 146 0
2.843
1.326
319 3.789 333 31 348 379 140
302 3.862 345 41 157 217 106
5.339
5.030
112.070
95.613
Vlottende activa 3.1 Voorraden 3.2 Onderhanden projecten 3.3 Huurdebiteuren 3.4 Gemeente Terneuzen 3.5 Overige vorderingen 3.6 Overlopende activa 3.7 Liquide middelen
Totaal
56
Passiva
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
4.1 Eigen vermogen Overige reserves
20.496
22.318
20.496
22.318
54 2.000 1.200
0 5.064 44
3.254
5.108
73.329 524
56.802 507
73.853
57.309
2.988 351 1.430 9.698
1.701 180 1.395 7.602
14.467
10.878
112.070
95.613
Voorzieningen 5.1 Voorziening verliezen deelnemingen 5.2 Voorziening onrendabele investeringen 5.3 Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden 6.1 Leningen kredietinstellingen 6.2 Waarborgsommen
Kortlopende schulden 7.1 Leveranciers 7.2 Belastingen en sociale verzekering 7.3 Overlopende passiva 7.4 Schulden aan kredietinstellingen
Totaal
57
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Bedrijfsopbrengsten 8.1 Huren 8.2 Vergoedingen 8.3 Overheidsbijdragen 8.4 Verkopen uit projecten 8.5 Kosten uit projecten 8.6 Boekwinsten 8.7 Geactiveerde kosten werkapparaat 8.8 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
13.068 1.092 10 430 -491 179 839 555 15.682
12.636 1.056 1 323 -306 303 563 269 14.845
4.130 155 0 3.843 1.769 2.376 1.165 13.438
2.201 1.825 5 2.561 1.508 2.381 1.249 11.730
2.244
3.115
8.16 Rentebaten 8.17 Rentelasten Som financiële baten en lasten
144 -3.649 -3.505
85 -2.774 -2.689
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor vennootschapsbelasting
-1.261
426
-497
-50
8.19 Resultaat deelnemingen
-1.758 -64
376 135
Resultaat
-1.822
511
Bedrijfslasten 8.9 Afschrijvingen op materiële activa 8.10 Waardeaanpassing op mat. vaste activa 8.11 Erfpacht 8.12 Onderhoud 8.13 Directe bedrijfslasten 8.14 Salarissen, sociale lasten 8.15 Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten
8.18 Vennootschapsbelasting
Netto resultaat na vennootschapsbelasting en voor deelnemingen
58
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Waarderingsgrondslagen Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs (omvattende voorcalculatorische kostprijs gebaseerd op gegevens van derden) respectievelijk nominale waarde tenzij anders vermeld. Schattingswijziging Woningcorporaties die tegen historische kosten waarderen, passen op de woningen in exploitatie doorgaans annuïtaire afschrijvingen toe. De annuïtaire afschrijvingsmethode was in het subsidietijdperk voor de brutering gekoppeld aan de financiering (destijds annuïtaire leingen). De algemene regel is dat de afschrijving is gekoppeld aan het prestatievermogen van het actief. Wel stond in de richtlijnen tot en met 2006 annuïtaire afschrijving als optie, maar deze optie is in 2007 komen te vervallen, zulks in aansluiting op IFRS. Aangezien de annuïtaire afschrijvingsmethode in het algemeen geen relatie vertoont met de ontwikkeling van het prestatievermogen van het corporatiebezit en deze methode in de richtlijnen is komen te vervallen, is vanaf de jaarrekening 2008 de lineaire afschrijvingsmethode toegepast. De lineaire afschrijvingen zijn prospectief verwerkt. Materiële vaste activa Onroerende goederen in exploitatie De woningen en woongebouwen met de daarbij behorende installaties, de garages en eventuele woningaanpassingen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur, danwel lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn berekend volgens de lineaire methode. De investeringen in groot onderhoud/woningverbetering zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, dan wel -indien deze lager is- de lagere bedrijfswaarde verminderd met afschrijvingen. De grond is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Voor het onroerend goed in de B.V.'s zijnde huurwoningen wordt rekening gehouden met restwaarde op basis van de verkoopwaarde. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is berekend op basis van veronderstellingen ten aanzien van : a) jaarlijkse stijging van huren en variabele lasten; b) discontofactor; c) restant levensduur per complex; d) eventuele exploitatiebijdragen. e) complexspecifieke huurdervingpercentages f) grond op basis van actuele waarde g) woningen te verkopen binnen 5 jaar gewaardeerd op geschatte verkoopprijs Het verschil tussen de boekwaarde en een eventueel lagere bedrijfswaarde is in mindering gebracht op de activa in exploitatie. Waardeverandering op materiële vaste activa De aanpassing aan bedrijfswaarde is het verschil tussen boekwaarde en eventueel lagere bedrijfswaarde. De waardeverandering te amoveren eenheden heeft betrekking op, indien van toepassing, de netto contante waarde baten en lasten van te slopen woningen. De baten en lasten zijn de boekwaarden op het moment van sloop, huuropbrengsten verminderd met leegstand, uitverhuiskosten,sloopkosten, sociale begeleidingskosten, projectbegeleidingskosten en overige exploitatiekosten. Materiële vaste activa in exploitatie Vanaf verslagjaar 2007 is de herziene Richtlijn RJ 212.418 van toepassing, inhoudende dat indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, deze bestanddelen afzonderlijk dienen te worden afgeschreven RJ heeft hierover nog geen uitspraak gedaan. Vanaf verslagjaar 2008 wordt er lineair afgeschreven (zie schattingswijziging).
59
Onroerende goederen in ontwikkeling De onroerende goederen in ontwikkeling zijn nog niet in exploitatie genomen onroerende goederen of verbeteringen aan onroerende goederen. Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde van de investeringen. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, rekening houdend met de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn lineair. Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen worden gewaardeerd op netto vermogenswaarde. BWS-subsidie Jaarlijks wordt voor 2 complexen subsidie ontvangen uit de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. Over de vordering wordt rente vergoed. Leningen u/g De leningen u/g worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvorderinge en -verplichtingen Met ingang van 2008 zijn ToegelatenInstellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Een voorziening voor latente belastingverrplichtingen danwel latente belasting vorderingen wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen enerzijds de commerciële boekwaarde van activa en verplichtingen en anderzijds de fiscale grondslag. Verder wordt een latente belastingvordering gevormd voor de beschikbare voorwaartse verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en - verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven dan wel de in de komende jaren geldende tarieven. Latente belastingvorderingen inclusief voorwaartse verliescompensatie, worden uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat in de voorzienbare toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van de actiefpost kunnen worden aangewend en waarme verliezen kunnen worden gecompenseerd. Het woningbezit in exploitatie mag begin 2008 voor 70% van de WOZ waarde worden opgenomen in de fiscale vermogensopstelling. Deze waarde ligt aanmerkelijk hoger dan de commerciële waarde. In principe komt dit Waarderingsverschil in aanmerking om hierover een actieve belastingvordering op te nemen. Omdat het verschil naar verwachting vanwege de beperking van de fiscale afschrijving en de lange levensduur van de woningen niet binnen een afzienbare periode tot realisatie leids is deze latente belastingvordering niet opgenomen in de balans. Belastinglatentie worden gewaardeerd op nominale waarde. Vlottende activa Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen rekening houdend met incourante voorraad. Onderhanden projecten De hieronder opgenomen projecten betreffen (nieuwbouw)projecten bestemd voor de verwachte verkoop. Waardering is op basis van bestede bedragen en toegerekende kosten van het werkapparaat, onder aftrek van gefactureerde verkooptermijnen en eventueel onder aftrek van een voorziening voor verliezen. Aan de projecten wordt rente toegerekend in verband met de externe financiering van deze projecten. Ten aanzien van de winstneming wordt de "percentage of completion methode" gevolgd (i.c. winst evenredig aan de voortgang van het project). Vorderingen De vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor dubieuze debiteuren. Overige activa en passiva Deze worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
60
GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Lasten worden genomen in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen zijn als volgt : Betreft : Grond Bouw C.V. Lift Grootonderhoud/woningverbetering Woningaanpassing Overige Verbouwing Inventarissen Automatiseringsapparatuur Software Vervoermiddelen Gereedschappen
Onroerende en roerende goederen in exploitatie ten dienste exploitatie geen afschrijving geen afschrijving 40-50 lineair 40 lineair 25 idem 20-25 idem 25-41 idem 20-25 idem 10-43 idem 10-36-40 lineair 1-10 lineair 3-5 lineair 3 lineair 5 lineair 5-10 lineair
Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemerts van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregelingis in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat; a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tesamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling, toepast; b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen.
61
Fiscale positie Stichting Clavis Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben begin 2007 afgerond. Het een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). Aangezien meer dan 70% van de corporaties de VSO heeft ondertekend is deze vanaf 1 januari 2006 van kracht geworden. Vooruitlopend op de VSO heeft Clavis, om de TI transparant te houden, alle commerciële activiteiten in de loop van 2006 overgedragen aan Clavis Beheer B.V. Aangezien de activiteiten in de loop van 2006 zijn overgedragen moet Clavis voor de periode voor de overdracht een aangifte doen. Voor de periode 2007 zal een nihil aangifte gedaan worden. Voor 2006 is het belastbare resultaat bepaald en heeft ook reeds vooroverleg plaatsgevonden met de Belastingdienst. Het belastbare resultaat over het jaar 2006 is negatief € 119.098 en voor het jaar 2007 nihil. Inmiddels is in het Belastingplan 2008 bepaald dat corporatie van 1 januari 2008 vennootschapsbelasting moeten betalen over al hun activiteiten. Inmiddels heeft de Belastingdienst in overleg met Aedes een nieuwe Vaststellingsovereenkomst (VSO2) gesloten. Dit is verwerkt in de jaarrekening 2008. Zie toelichting winst- en verliesrekening. Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is een 100% dochter van stichting Clavis. Deze vennootschap vormt samen met haar dochter Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Het belastbare bedrag voor het jaar 2008 is € 141.575. Voor het jaar 2006 en 2007 is inmiddels de aanslag opgelegd. De voorvoegverliezen van de "oude" fiscale eenheid zijn hierbij ook verrekend.
62
Toelichting op de geconsolideerde balans Materiële vaste activa Het verloop is als volgt weer te geven :
Stand per 31-12-2007 : Aanschaffingsprijs Afschrijvingen Eliminatie intercompany winsten Waardeaanpassing materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde Boekwaarde per 31-12-2007 Mutaties 2008 : Investeringen Desinvesteringen Afschrijving Afschrijving te amoveren eenheden Afschrijving desinvesteringen Eliminatie intercompany winsten Waardeaanpassing materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde Stand per 31-12-2008 : Aanschaffingsprijs Afschrijvingen Eliminatie intercompany winsten Waardeaanpassing materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde Boekwaarde per 31-12-2008 :
Totaal
1.1 Onroerende goederen in exploitatie
1.2 Onroerende goederen in ontwikkeling
1.3 Onroerende en roerende goederen tdv exploitatie * € 1000 * € 1000
* € 1000
* € 1000
118.094 -22.749 -2.409
102.622 -21.903 -2.409
13.501 0 0
1.971 -846 0
-3.679
-3.679
0
0
89.257
74.631
13.501
1.125
34.297 -13.127 -4.130 0 750 60
19.913 -381 -3.993
14.363 -12.255
21 -491 -137
269 60
0
481 0
-3.219 14.631
-3.219 12.649
2.108
-126
139.264 -26.129 -2.349
122.154 -25.627 -2.349
15.609 0 0
1.501 -502 0
-6.898
-6.898
0
0
103.888
87.280
15.609
999
Specificatie investeringen onroerende goederen in exploitatie Hoogbouwflats (3) Van Steenbergenlaan Aankoop woning Conciencestraat Appartementen Neptunus (10) Laan van Othene fase 1 CV installaties Aankoop pand Rosegracht 2 Sanitair/doucheverbetering/wasmachineaansluitingen/SVB
12.878 -1 86 3.113 2.066 272 1.450 49 19.913
Specificatie boekwaarde onroerende goederen in ontwikkeling Brede school Lievenspolder Zuiderpark Aanpassen hoogbouwfats Laan van Othene fase 2 Patiowoningen Othene Patiowoningen Lievenspolder Schelpenlaan fase 3 Eiland Othene Margarethaplein Te r Schorre De Blokken Grond Schependijk Lievenspolder Foyer de Jeunesse Verbouwing nieuw kantoor Clavis
63
3.960 120 8.888 1.070 8 963 4 1 4 48 10 523 2 6 2 15.609
Specificatie investeringen ten dienste van exploitatie Inventarissen
21 21
Verzekerde waarde De onroerende goederen zijn verzekerd op geïndexeerde herbouwwaarde (exclusief fundamenten) tegen risico's van brand- en stormschade. Het verzekerde bedrag bedraagt per 31 december 2008 € 217 miljoen. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen tem dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorgebouwen € 2.021.514 Automatiseringsapparatuur, inventarissen € 669.696 Reconstructieverzekering € 2.000.000 Wagenpark WA/Casco dekking Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is toegelicht in de enkelvoudige jaarrekening.
64
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
Financiële vaste activa 2.1 Deelnemingen ROM Marsaki B.V. (16,67%) CV De Uithof III Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. Othene Zuid-Zuid C.V.
0 1.000 9 21 1.030
7 750 0 0 757
ROM Marsaki B.V. is een 16,67% deelneming met een gestort kapitaal van € 50.000, welke statutair gevestigd is in Goes. Het doel van de onderneming is het samenwerken met corporaties in en aan een regionale ontwikkelingsmaatschappij waarvan de revenuen teruggeleid worden naar volkshuisvestelijke en maatschappelijke taakopdrachten. In 2007 is voor de bepaling van het resultaat uitgegaan van voorlopige cijfers. De definitieve cijfers waren minder gunstig (veroorzaakt door verschuiving in de fiscale positie van de holding). Derhalve is voor het verlies een voorziening gevomd. In 2008 is een positief jaarresultaat behaald. De voorziening is met dit positieve jaarresultaat verlaagd. ROM Marsaki B.V. Stand 1 januari bij: storting kapitaal bij: resultaat af: correctie resultaat 2007 af: intercompany winst verkoop onroerend goed Stand 31 december
7 0 0 -7 0 0
Stand 1 januari bij: storting kapitaal bij: resultaat af: intercompany winst verkoop onroerend goed Stand 31 december
Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. 0 9 0 0 9
2.2 Leningen u/g Verwerving grond (Zuiderpark) ROM Marsaki B.V. (achtergesteld) Othene Zuid-Zuid C.V. Fietsenplan
46 375 624 1 1.046
Stand 1 januari bij: storting af: aflossing bij: rente Stand 31 december
CV De Uithof III 750 250 0 0 0 1.000 Othene Zuid-Zuid C.V. 0 24 -3 0 21
46 375 0 2 423
423 590 -1 34 1.046
2.3 BWS-subsidie Saldo per 1-1 bij : rentetoevoeging Af : ontvangen in boekjaar
146 6 -30 122
169 7 -30 146
2.4 Latente belastingvordering
645
0
Stand 1 januari (inzake leningen) Mutatie 2008 (inzake leningen) Mutatie 2008 (inzake resultaat fiscaal 2006/2007) Mutatie 2008 (inzake fiscaal resulaat 2008) Stand 31 december
78 43 30 494 645
Het betreft jaarlijkse subsidiebijdragen voor de complexen 62 en 102.
65
Vlottende activa
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
3.1 Voorraden Magazijnvoorraad Verbruiksmaterialen
311 8 319
294 8 302
-165 350 2 204 413 324 746 355 524 1.027 0 1 8 3.789
-78 3 2 184 233 320 209 341 503 973 1.172 0 0 3.862
196 188 384 -51 333
268 125 393 -48 345
De magazijnvoorraad is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen. 3.2 Onderhanden projecten Project Oudelandse Hoeve Project Oudelandse Hoek Project ROC Westerschelde Project dienstenboulevard Nieuwstraat Project Sluiskil (Nieuwe Kerkstraat, verwerving) Project WOZOCO Sluiskil Project stads-en dorpsherstel Project Kerkhoflaan Project Anna Bijnstraat Project Kop van de Noordstraat Project Othene Zuid-Zuid Project woontorens Scheldedijk Project Kennedy West
3.3 Huurdebiteuren -huidige huurders -vertrokken huurders af : voorziening
De voorziening is bepaald op basis van aan de directie gerapporteerde beoordeling van de individuele vorderingen. 3.4 Gemeente Terneuzen - subsidie WoonZorgCirkel Oudelandse Hoeve - bijdrage WAP/BWS
3.5 Overige vorderingen - belastingen en sociale verzekering - overige debiteuren
0 31 31
10 31 41
6 342 348
0 157 157
De hoogte van het bedrag aan overige debiteuren wisselt door de facturatie inzake projecten. 3.6 Overlopende activa - diverse
3.7 Liquide middelen direct opvraagbaar : - kas - r/c bank
66
379 379
217 217
1 139 140
1 105 106
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
PASSIVA 4.1 Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1-1 Jaarresultaat
22.318 -1.822 20.496
21.807 511 22.318
54
0
0 2.000 2.000
3.064 2.000 5.064
1.200
44
6.1 Leningen kredietinstellingen
73.329
56.802
Het verloop van deze leningen is als volgt : Beginsaldo bij : opname nieuwe lening af : aflossing boekjaar Eindsaldo
56.802 18.000 -1.473 73.329
53.114 5.000 -1.312 56.802
Voorzieningen 5.1 Voorziening verliezen deeln. ROM Marsaki B.V. 5.2 Voorzieningen onrenbabele investeringen Verbouwing hoogbouwflats Nieuwbouw Binnestad (korte Kerkstraat en klooster)
5.3 Voorziening latente belastingverplichting Inzake fiscale onderhoudsvoorziening, 25% van € 4.502.000
Langlopende schulden
In 2009 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 1.555.000 bedragen. Het gemiddelde rentepercentage van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2008 4,70%. Het schuldrestant boven de 5 jaar is € 56,9 miljoen. Het W.S.W staat per 31-12-2008 borg voor leningen tot een bedrag van € 73,3 miljoen. Voor voornoemde leningen is een negatieve hypotheekverklaring van toepassing. 6.2 Waarborgsommen
524
507
2.988
1.701
Aan de schuld wordt 2% samengestelde interest toegevoegd.
Kortlopende schulden 7.1 Leveranciers
67
7.2 Belastingen en sociale verzekeringen 7.3 Overlopende passiva Nog niet vervallen rente Overige
7.4 Schulden aan kredietinstellingen
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000 351
180
1.081 349 1.430
972 423 1.395
9.698
7.602
Rekening courant faciliteit bij ING Bank is € 3,4 mio waarvoor heen zekerheden zijn gesteld.
68
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Waarborgverplichtingen Stichting Clavis houdt op basis van overeenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo aan. Het obligo bedraagt € 2.823.167. Dit is 3,85% over het schuldrestant eind 2008 van de geborgde leningen. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze oblogoverplichting. De verplicht hoeft derhalve niet te worden opgenomen in de balans. Borg ROM Marsaki Op 25 oktober 2005 heeft stichting Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven van € 1.250.000 ten gunste van Fortis bank ter afdekking van de rekening courant financiering van ROM Marsaki. Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft stichting Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000 ten gunste van Fortis bank ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Hoogbouwflats Voor de hoogbouwflats is ultimo een verplichting van +/- € 1.500.000. Binnenstad Voor het project in de binnenstad van Terneuzen loopt de verkoop van 17 appartementen en 6 stadswoningen niet volgens verwachting. Clavis zal na oplevering de niet verkochte appartementen en stadswoningen in exploitatie nemen. Op dit moment betekent dat een extra investering van € 3.502.000 waarvan € 936.000 onrendabel. Het onrendabele deel van de investering is niet verwerkt in de jaarrekening 2008.
69
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Bedrijfsopbrengsten 8.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Af : huurderving wegens leegstand
12.602 752 13.354 -286 13.068
12.146 718 12.864 -228 12.636
209 909 1.118 -26 1.092
196 877 1.073 -17 1.056
10 10
1 1
0 0 430 430
149 174 0 323
0 0 0 0 0 -455 -36 -491
-81 -195 -12 -13 -5 0 0 -306
-61
17
De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan : - algemene jaarlijkse huurverhoging; - huurverhoging bij woningverbetering; - huurharmonisatie; - aanpassing naar reken-/markthuren. 8.2 Vergoedingen Servicecontracten Leveringen en diensten af: derving leveringen en diensten/overige goederen
8.3 Overheidsbijdragen Bijdrage Gemeente Terneuzen woningaanpassingen
8.4 Verkopen uit projecten Sluiskil, Landstraat Sluiskil, Veldstraat 2 Oudelandse Hoeve
8.5 Kosten uit projecten Sluiskil, Landstraat Sluiskil, Veldstraat 2 Biervliet Wonen boven winkels Debussyhof Triniteit, woning Axelsestraat Nieuwbouw Diepenbrock
Resultaat uit projecten
70
8.6 Boekwinsten Boekwinst verkochte woningen Boekwinsten overige activa
8.7 Geactiveerde kosten werkapparaat Toegerekende eigen projecturen Toegerekende rente projecten
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000 175 4 179
303 0 303
156 683 839
171 392 563
463 15 17 25 1 34 555
186 6 16 21 2 38 269
3.993
2.013
137 4.130
188 2.201
155 155
1.825 1.825
0
5
1.768 2.564 4.332 -489 3.843
1.359 1.790 3.149 -588 2.561
8.8 Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekend klachten/mutatieonderhoud Doorberekend werk derden Vergoeding administratiekosten Projecturen derden projecten Huur logeerkamer Vergoeding telefoonmasten/overige
Bedrijfslasten 8.9 Afschrijvingen op materiele activa Onroerende goederen in exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
8.10 Waardeverandering op materiele vaste activa Aanpassing bedrijfswaarde
8.11 Erfpacht Gemeente Terneuzen 8.12 Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Salarissen en sociale lasten t.l.v. onderhoud
Het dagelijks onderhoud betreft het jaarlijks terugkerend gewoon onderhoud dat rechtstreeks ten laste van de exploitatie gebracht wordt. 8.13 Directe bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Door te berekenen kosten leveringen en diensten aan huurders Contributie AEDES Bijdrage prachtwijken Overige directe exploitatielasten
71
419 97
394 102
903 24 107 219 1.769
860 24 0 128 1.508
8.14 Salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Sociale lasten (Pre-)Pensioenlasten Inleenkrachten Overige personeelskosten
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
1.677 193 302 59 145 2.376
1.629 176 453 2 121 2.381
In de pensioenlasten 2007 is bedrag van € 176.869 verwerkt voor de reparatie van het pensioen van de directeur/bestuurder . Specificatie overige personeelskosten Reis- en verblijfkosten Kosten opleiding Vergoedingen Loonheffing spaarloon Overige
8.15 Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Bezoldiging Raad van Commissarissen Overige algemene kosten
Specificatie overige algemene kosten Promotie-en advertentiekosten Kosten vervoermiddelen Drukwerk, kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Contributie en abonnementen Kosten automatisering Accountantskosten Kosten populair jaarverslag Advieskosten Verzekeringen Klein materiaal/gereedschap/onderhoud invenstaris Soc.beheer/leegstandskosten/verhuurbev.maatregelen Dotatie dubieuze debiteuren Bankkosten Overige kosten Raad van Commissarissen Overige algemene kosten
54 25 29 4 33 145
54 27 14 4 22 121
145 42 978 1.165
231 28 990 1.249
54 63 35 55 23 131 46 1 179 17 39 192 81 8 1 53 978
66 48 32 53 24 146 43 7 327 17 21 112 28 8 12 46 990
In de overige algemene kosten 2007 zijn de advertentiekosten verwerkt voor de werving van de Raad van Commissarissen en de directeur/bestuurder.
72
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Financiële baten en lasten 8.16 Rentebaten -rente vorderingen -rente liquide middelen
8.17 Rentelasten - rente leningen - overige leningen - rente rekening courant - rente waarborgsommen
8.18 Vennootschapsbelasting
134 10 144
30 55 85
-3.092 -61 -486 -10 -3.649
-2.632 0 -133 -9 -2.774
-497
-50
Clavis heeft met ingang van 2008 belastingplicht voor de vennootshapsbelasting. In 2006 en 2007 waren woningcorporaties aleen voor hun commerciële activiteiten belastingplichtig. De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2008 Acute belastingen Clavis Ontwikkeling en Beheer Mutatie acute belastingen Clavis Ontwikkeling en Beheer (inzake verliescompensatie voorgaande jaren) Latente belastingvordering per 1 januari 2008 (inzake leningen) Mutatie latentebelastingvordering in 2008 (inzake leningen) Latentie inzake fiscale verliescompensatie 2006/2007 Latentie inzake fiscale verliescompensatie 2008 stichting Clavis Latentie inzake fiscaal resultaat 2008 Clavis Ontwikkeling en Beheer Mutattie latente belastingverplichting in 2008 (inzake onderhouds vierziening)
0 15 78 43 29 494 -31 -1.125 -497
Het fiscale resultaat over 2008 is negatief. Derhalve is de acute vennootschapsbelasting nihil. Het belastbare bedrag is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Bij: lagere fiscale afschrijvingen bijzondere waardeverminderingen niet aftrekbare kosten (heffing CFV) agio leningen u/g en o/g
-1.261 3.575 155 107 171 4.008
Af: lagere fiscale winst verkoop woningen fiscale onderhoudsvoorziening vrijval niet gerealiseerde intercompany resultaten
-208 -4.502 -60 -4.770
Belastbaar resultaat
-2.023
Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn naar beste weten, op bais van de huidige kennis, bepaald. De werkelijke acute vennootschapsbelasting kan nog (materieel) afwijken van de berekende vennootschapsbelasting. 8.19 Resultaat deelnemingen Resultaat ROM Marsaki B.V. Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. Othene Zuid-Zuid C.V.
-61 -3 0 -64
73
135 0 0 135
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Voorstel resultaatbestemming Algemene reserve
-1.822
511
Totaal
-1.822
511
74
Geconsolideerd kasstroomoverzicht Deze staat geeft inzicht in het verband tussen het ( bedrijfseconomische ) resultaat, de financieringsactiviteiten, de investeringen en de liquiditeitsmutatie. 2008 2007 * € 1.000
Saldo vlottende middelen per 1-1
* € 1.000
-5.848
2.281
-1.822 4.130 0 0 3.219
511 2.201 0 96 1.322
Herkomst van middelen *Bedrijfsuitoefening . Jaarresultaat . Afschrijvingen . Waardeverandering inzake te amoveren eenheden . Eliminatie intercompany winsten . waardeaanpassing lagere bedrijfswaarde *Kapitaalsfeer . Desinvesteringen . BWS-subsidie . Leningen . Deelneming *Vermogensfeer . Toename leningen . Toename voorzieningen . Toename waarborgsom
872 24 0 0
5.814 23 0 0
18.000 0 17
5.000 421 11
Totaal herkomst van middelen
24.440
15.399
750 60 0
618 0 0
22.042 623 273
21.091 0 507
1.473 0 0 2.499 0 27.720
1.312 0 0 0 0 23.528
-9.128
-5.848
4.108 1.091 140 5.339 14.467 -9.128
4.164 760 106 5.030 10.878 -5.848
Besteding van middelen : *Bedrijfsuitoefening . Afschrijvingen desinvesteringen . Eliminatie intercompany winsten . waardeaanpassing lagere bedrijfswaarde *Kapitaalsfeer . Materiele vaste activa . Leningen . Deelneming *Vermogensfeer . Aflossingen leningen . Afname egalisatierekening . Afname vooruitontvangen huren . Afname voorzieningen . Afname waarborgsom Totaal besteding van middelen
Saldo vlottende middelen per 31-12 Specificatie vlottende middelen per 31-12 : Voorraden Vorderingen op korte termijn Liquide middelen Kortlopende schulden
De investeringen in 2008 zijn € 4.000 hoger dan de aangetrokken leningen, als gevolg daarvan nemen de kortlopende schulden toe met € 3.589. In 2009 zal de schuld in rekening courant worden omgezet in een lening.
75
76
16. Enkelvoudige jaarrekening 2008
77
Enkelvoudige balans
Activa
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
Vaste activa Materiële vaste activa 1.1 Onroerende goederen in exploitatie 1.2 Onroerende goederen in ontwikkeling 1.3 Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa 2.1 Deelnemingen 2.2 Leningen u/g 2.3 BWS-subsidie 2.4 Latente belasting vordering
76.793 12.978
69.359 8.765
999
1.125
90.770
79.249
6.391 1.554 122 645
5.962 2.651 146 0
8.712
8.759
319 1.874 324 30 381 467 14
302 873 331 41 169 294 3
3.409
2.013
102.891
90.021
Vlottende activa 3.1 Voorraden 3.2 Onderhanden projecten 3.3 Huurdebiteuren 3.4 Gemeente Terneuzen 3.5 Overige vorderingen 3.6 Overlopende activa 3.7 Liquide middelen
Totaal
78
Passiva
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
4.1 Eigen vermogen Overige reserves
20.496
22.318
20.496
22.318
54 2.000 1.125
0 5.064 0
3.179
5.064
73.329 480
56.802 475
73.809
57.277
2.623 331 1.301 1.152
1.247 163 1.309 2.643
5.407
5.362
102.891
90.021
Voorzieningen 5.1 Voorziening verliezen deelnemingen 5.2 Voorziening onrendabele investeringen 5.3 Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden 6.1 Leningen kredietinstellingen 6.2 Waarborgsommen
Kortlopende schulden 7.1 Leveranciers 7.2 Belastingen en sociale verzekering 7.3 Overlopende passiva 7.4 Schulden aan kredietinstellingen
Totaal
79
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Bedrijfsopbrengsten 8.1 Huren 8.2 Vergoedingen 8.3 Overheidsbijdragen 8.4 Verkopen uit projecten 8,5 Kosten uit projecten 8.6 Boekwinsten 8.7 Geactiveerde kosten werkapparaat 8.8 Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
12.575 1.087 10 430 -491 179 581 639 15.010
12.294 1.056 1 149 -111 303 362 338 14.392
4.106 155 0 3.742 1.739 2.376 1.140 13.258
2.225 1.825 5 2.531 1.488 2.381 1.224 11.679
1.752
2.713
97 -3.255 -3.158
228 -2.724 -2.496
-1.406 -481
217 0
8.19 Resultaat deelnemingen
-1.887 65
217 294
Resultaat
-1.822
511
Bedrijfslasten 8.9 Afschrijvingen op materiële activa 8.10 Waardeaanpassing op mat. vaste activa 8.11 Erfpacht 8.12 Onderhoud 8.13 Directe bedrijfslasten 8.14 Salarissen, sociale lasten 8.15 Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten 8.16 Rentebaten 8.17 Rentelasten Som financiële baten en lasten
Resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor vennootschapsbelasting 8.18 Vennootschapsbelasting
Netto resultaat na vennootschapsbelasting en voor deelnemingen
80
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling De grondslagen van waardering en resultaatbepaling van de geconsolideerde jaarrekening zijn ook van toepassing op de enkelvoudige jaarrekening.
81
Toelichting op de enkelvoudige balans Materiële vaste activa Het verloop is als volgt weer te geven :
Stand per 31-12-2007 : Aanschaffingsprijs Aangegane verplichtingen Afschrijvingen Waardeaanpassing inzake te amoveren eenheden. Waardeaanpassing materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde
Totaal
* € 1000
* € 1000
* € 1000
1.3 Onroerende en roerende goederen tdv exploitatie * € 1000
105.645 0 -22.717
94.909 0 -21.871
8.765 0 0
1.971 0 -846
0
0
0
0
-3.679
-3.679
0
0
79.249
69.359
8.765
1.125
27.462 0 -9.366 -4.106 0 750
14.734
12.707
21
-381 -3.969
-8.494
-491 -137
Boekwaarde per 31-12-2007 Mutaties 2008 : Investeringen Aangegane verplichtingen Desinvesteringen Afschrijving Afschrijving te amoveren eenheden Afschrijving desinvesteringen Waardeaanpassing inzake te amoveren eenheden Waardeaanpassing materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde Stand per 31-12-2008 : Aanschaffingsprijs Aangegane verplichtingen Afschrijvingen Waardeaanpassing inzake te amoveren eenheden. Waardeaanpassing materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde
1.1 Onroerende goederen in exploitatie
1.2 Onroerende goederen in ontwikkeling
269
481
0 -3.219 11.521
-3.219 7.434
4.213
-126
123.741 0 -26.073
109.262 0 -25.571
12.978 0 0
1.501 0 -502
0
0
0
0
-6.898
-6.898
0
0
90.770
76.793
12.978
999
Boekwaarde per 31-12-2008 :
Specificatie investeringen onroerende goederen in exploitatie Hoogbouwflats (3) Van Steenbergenlaan Aankoop woning Conciencestraat CV installaties Aankoop pand Rosegracht 2 Sanitair/doucheverbetering/wasmachineaansluitingen/SVB
12.878 -1 86 272 1.450 49 14.734
Specificatie boekwaarde onroerende goederen in ontwikkeling Brede school Lievenspolder Zuiderpark Aanpassen hoogbouwfats Lievenspolder Foyer de Jeunesse Verbouwing nieuw kantoor Clavis
Specificatie investeringen ten dienste van exploitatie Inventarissen
3.960 120 8.888 2 6 2 12.978
21 21
82
Verloop bedrijfswaarde 2008 (* € 1.000) Bedrijfswaarde 2007 Restwaarde grond 2007 Bedrijfswaarde 2007 (kasstromen) Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect van een jaar opschuiven
109.350 -21.065 88.285
-6.528 4.488 -2.040
Voorraadmutaties Verkoop Aankoop Overige mutaties
-107 1.625 3.399 4.917
Parameterwijziging Indexatie Disconteringsvoet Levensduur
943 -6.958 3.340 -2.675
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Onderhoud Exoloitatiekosten Investeringsfonds corporaties
17.568 -152 -3.882 -5.701 -713 7.120
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop
1.353 1.353
Bedrijfswaarde 2008 (kasstromen) Restwaarde grond 2008
96.960 18.931
Bedrijfswaarde 2008
115.891
De berekening heeft plaatsgevonden op basis van de volgende parameters: - huurverhoging vanaf 01-07-2009 t/m/ 01-07-2013 2% en verder 2,25% - ontwikkeling onderhoudskosten 2009 tot en met 2013 3,00%, vanaf 2014 3,25% - ontwikkeling overige kosten 2009 tot en met 2013 2%, vanaf 2014 2,25% - discontovoet 6% - huurdervingpercentage 1% - onderhoud conform meerjarenonderhoudsbegroting - de levensduur van een onroerend goed wordt na uitvoering van een renovatie gesteld op 30 jaar - grond op basis van actuele waarde (opwaardering met 2,25%, discontovoet zie bovenstaande) - afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde op complex niveau In de winst-en verliesrekening is een afwaardering van € 155.000 verwerkt. Het betreft het saldo van vrijval en tekorten in een aantal complexen. Verzekerde waarde De onroerende goederen zijn verzekerd op geïndexeerde herbouwwaarde (exclusief fundamenten) tegen risico's van brand- en stormschade. Het verzekerde bedrag bedraagt per 31 december 2008 € 208 miljoen. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen tem dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorgebouwen € 2.021.514 Automatiseringsapparatuur, inventarissen € 669.696 Reconstructieverzekering € 2.000.000 Wagenpark WA/Casco dekking
83
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
Financiële vaste activa 2.1 Deelnemingen Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. (100%) ROM Marsaki B.V. (16,67%) CV De Uithof III
5.391 0 1.000 6.391
5.205 7 750 5.962
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is een 100% deelneming met een gestort kapitaal van € 5.018.000, welke statutair gevestigd is in Terneuzen. Het doel van de onderneming is beheer- en beleggingsmaatschappij. In 2006 is Clavis Beheer B.V. opgericht als 100% dochter van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. In Clavis Beheer vinden de vennootschapsplichtige activiteiten plaats. De gerealiseerde niet intercompany boekwinst, € 2 mio., op de overgedragen onroerende goederen is in mindering gebracht op de waarde van de deelneming. De boekwinst valt gedurende de exploitatieperiode of bij verkoop vrij. ROM Marsaki B.V. is een 16,67% deelneming met een gestort kapitaal van € 50.000, welke statutair gevestigd is in Goes. Het doel van de onderneming is het samenwerken met corporaties in en aan een regionale ontwikkelingsmaatschappij waarvan de revenuen teruggeleid worden naar volkshuisvestelijke en maatschappelijke taakopdrachten.
Stand 1 januari bij: storting kapitaal bij: resultaat af: correctie resultaat 2007 af: intercompany winst verkoop onroerend goed Stand 31 december
Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. 7.614 0 126 0 -2.349 5.391
Stand 1 januari bij: storting kapitaal bij: resultaat af: intercompany winst verkoop onroerend goed Stand 31 december
CV De Uithof III 750 250 0 0 1.000
2.2 Leningen u/g Verwerving grond (Zuiderpark) Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. Clavis Ontwikkeling B.V. ROM Marsaki B.V. (achtergesteld) Fietsenplan
46 1.000 132 375 1 1.554
Stand 1 januari bij: storting af: aflossing bij: rente Stand 31 december
ROM Marsaki B.V. 7 0 0 -7 0 0
46 953 1.275 375 2 2.651
2.651 21 -1.176 58 1.554
2.3 BWS-subsidie Saldo per 1-1 bij : rentetoevoeging Af : ontvangen in boekjaar
146 6 -30 122
169 7 -30 146
3.6 Latente belasting vordering
645
0
Stand 1 januari (inzake leningen) Mutatie 2008 (inzake leningen) Mutatie 2008 (inzake resultaat fiscaal 2006/2007) Mutatie 2008 (inzake fiscaal resulaat 2008) Stand 31 december
78 43 30 494 645
Het betreft jaarlijkse subsidiebijdragen voor de complexen 62 en 102.
84
Vlottende activa
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
3.1 Voorraden Magazijnvoorraad Verbruiksmaterialen
311 8 319
294 8 302
-203 38 350 2 204 413 324 746 1.874
-518 440 3 2 184 233 320 209 873
191 184 375 -51 324
254 125 379 -48 331
De magazijnvoorraad is gewaardeerd op de laatst bekende inkoopprijzen. 3.2 Onderhanden projecten Verkopen Oudelandse Hoeve Kosten project Oudelandse Hoeve Kosten project Oudelandse Hoek Kosten project ROC Westerschelde Kosten project dienstenboulevard Nieuwstraat Kosten project Sluiskil (Nieuwe Kerkstraat, fase 3) WOZOCO Sluiskil Kosten stads-en dorpsherstel
3.3 Huurdebiteuren -huidige huurders -vertrokken huurders af : voorziening
De voorziening is bepaald op basis van aan de directie gerapporteerde beoordeling van de individuele vorderingen. 3.4 Gemeente Terneuzen - subsidie WoonZorgCirkel Oudelandse Hoeve - bijdrage WAP/BWS
0 30 30
10 31 41
0 381 381
0 169 169
3.5 Overige vorderingen - belastingen en sociale verzekering - overige debiteuren
De hoogte van het bedrag aan overige debiteuren wisselt door de facturatie inzake projecten. 3.6 Overlopende activa - diverse
467 467
294 294
0 7
1 1
7 14
1 3
3.7 Liquide middelen direct opvraagbaar : - kas - r/c bank - kruisposten
85
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000
PASSIVA 4.1 Eigen vermogen Overige reserves Saldo per 1-1 Jaarresultaat
22.318 -1.822 20.496
21.807 511 22.318
54
0
Verbouwing hoogbouwflats Nieuwbouw Binnestad (korte Kerkstraat en klooster)
0 2.000 2.000
3.064 2.000 5.064
5.3 Voorziening latente belastingen
1.125
0
6.1 Leningen kredietinstellingen
73.329
56.802
Het verloop van deze leningen is als volgt : Beginsaldo bij : opname nieuwe lening af : aflossing boekjaar Eindsaldo
56.802 18.000 -1.473 73.329
53.114 5.000 -1.312 56.802
Voorzieningen 5.1 Voorziening verliezen deeln. ROM Marsaki B.V. 5.2 Voorzieningen onrenbabele investeringen
Inzake fiscale onderhoudsvoorziening, 25% van € 4.502.000
Langlopende schulden
In 2009 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 1.555.000 bedragen. Het gemiddelde rentepercentage van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt per 31-12-2008 4,70%. Het schuldrestant boven de 5 jaar is € 46,9 miljoen. Het W.S.W staat per 31-12-2008 borg voor leningen tot een bedrag van € 73,3 miljoen. Voor voornoemde leningen is een negatieve hypotheekverklaring van toepassing. 6.2 Waarborgsommen
480
475
2.623
1.247
Aan de schuld wordt 2% samengestelde interest toegevoegd.
Kortlopende schulden 7.1 Leveranciers
86
7.2 Belastingen en sociale verzekeringen
31-12-2008
31-12-2007
* € 1.000
* € 1.000 331
163
Nog niet vervallen rente Overige
1.081 220 1.301
972 337 1.309
7.4 Schulden aan kredietinstellingen
1.152
2.643
7.3 Overlopende passiva
Rekening courant faciliteit bij ING Bank is € 3,4 mio, waarvoor geen zekerheden zijn gesteld.
87
Niet uit de balans blijkende verplichtingen Waarborgverplichtingen Stichting Clavis houdt op basis van overeenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo aan. Het obligo bedraagt € 2.823.167. Dit is 3,85% over het schuldrestant eind 2008 van de geborgde leningen. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze oblogoverplichting. De verplicht hoeft derhalve niet te worden opgenomen in de balans. Borg ROM Marsaki Op 25 oktober 2005 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven van € 1.250.000 ten gunste van Fortis bank ter afdekking van de rekening courant financiering van ROM Marsaki. Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelijke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000 ten gunste van Fortis bank ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tijd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Hoogbouwflats Voor de hoogbouwflats is ultimo een verplichting van +/- € 1.500.000. Binnenstad Voor het project in de binnenstad van Terneuzen loopt de verkoop van 17 appartementen en 6 stadswoningen niet volgens verwachting. Clavis zal na oplevering de niet verkochte appartementen en stadswoningen in exploitatie nemen. Op dit moment betekent dat een extra investering van € 3.502.000 waarvan € 936.000 onrendabel. Het onrendabele deel van de investering is niet verwerkt in de jaarrekening 2008.
88
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Bedrijfsopbrengsten 8.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen
12.352 497 12.849 -274 12.575
12.049 470 12.519 -225 12.294
204 909 1.113 -26 1.087
196 877 1.073 -17 1.056
10 10
1 1
0 430 430
149 0 149
Sluiskil, Landstraat Biervliet Wonen boven winkels Debussyhof Oudelandse Hoeve Nieuwbouw Diepenbrock
0 0 0 0 -455 -36 -491
-81 -12 -13 -5 0 0 -111
Resultaat uit projecten
-61
38
Af : huurderving wegens leegstand
De huurprijzen zijn bij de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zijn zij onderworpen aan : - algemene jaarlijkse huurverhoging; - huurverhoging bij woningverbetering; - huurharmonisatie; - aanpassing naar reken-/markthuren. 8.2 Vergoedingen Servicecontracten Leveringen en diensten af: derving leveringen en diensten/overige goederen
8.3 Overheidsbijdragen Bijdrage Gemeente Terneuzen woningaanpassingen
8.4 Verkopen uit projecten Sluiskil, Landstraat Oudelandse Hoeve
8.5 Kosten uit projecten
89
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
8.6 Boekwinsten Boekwinst verkochte woningen Vrijval ongerealiseerde boekwinsten Boekwinsten overige activa
115 60 4 179
218 85 0 303
156 425 581
171 191 362
463 91 15 15 25 1 29 639
186 78 6 16 21 2 29 338
3.969
2.037
137 4.106
188 2.225
8.7 Geactiveerde kosten werkapparaat Toegerekende eigen projecturen Toegerekende rente projecten
8.8 Overige bedrijfsopbrengsten Doorberekend klachten/mutatieonderhoud Doorberekende salarissen en overhead Doorberekend werk derden Vergoeding administratiekosten Projecturen derden projecten Huur logeerkamer Vergoeding telefoonmasten/overige
Bedrijfslasten 8.9 Afschrijvingen op materiele activa Onroerende goederen in exploitatie Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie
De verklaring van de stijging in de afschrijvingen ontstaat door een schattingswijziging (zie grondslagen voor waardering en resultaatbepaling). 8.10 Waardeverandering op materiele vaste activa Aanpassing bedrijfswaarde
8.11 Erfpacht Gemeente Terneuzen
155 155
1.825 1.825
0
5
1.747 2.484 4.231 -489 3.742
1.348 1.771 3.119 -588 2.531
8.12 Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Salarissen en sociale lasten t.l.v. onderhoud
Het dagelijks onderhoud betreft het jaarlijks terugkerend gewoon onderhoud dat rechtstreeks ten laste van de exploitatie gebracht wordt.
90
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
8.13 Directe bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Door te berekenen kosten leveringen en diensten aan huurders Contributie AEDES Bijdrage prachtwijken Overige directe exploitatielasten
401 92
383 99
898 24 107 217 1.739
860 24 0 122 1.488
1.677 193 302 59 145 2.376
1.629 176 453 2 121 2.381
8.14 Salarissen en sociale lasten Lonen en salarissen Sociale lasten (Pre-)Pensioenlasten Inleenkrachten Overige personeelskosten
In de pensioenlasten 2007 is bedrag van € 176.869 verwerkt voor de reparatie van het pensioen van de directeur/bestuurder . Specificatie overige personeelskosten Reis- en verblijfkosten Kosten opleiding Vergoedingen Loonheffing spaarloon Overige
54 25 29 4 33 145
54 27 14 4 22 121
145 42 953 1.140
231 28 965 1.224
51 63 35 55 23 123 41 1 176 17 39 192 81 7 1 48 953
66 48 32 53 24 138 39 7 322 17 21 112 28 7 12 39 965
8.15 Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Bezoldiging Raad van Commissarissen Overige algemene kosten Specificatie overige algemene kosten Promotie-en advertentiekosten Kosten vervoermiddelen Drukwerk, kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Contributie en abonnementen Kosten automatisering Accountantskosten Kosten populair jaarverslag Advieskosten Verzekeringen Klein materiaal/gereedschap/onderhoud invenstaris Soc.beheer/leegstandskosten/verhuurbev.maatregelen Dotatie dubieuze debiteuren Bankkosten Overige kosten Raad van Commissarissen Overige algemene kosten
Kosten accountant inzake controle 2007 € 25.228, inzake controle 2008 € 10710.
91
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
Financiële baten en lasten 8.16 Rentebaten -rente vorderingen -rente liquide middelen
88 9 97
180 48 228
-3.092 -61 -93 -9 -3.255
-2.632 0 -83 -9 -2.724
-481
0
8.17 Rentelasten - rente leningen - rente overige leningen - rente rekening courant - rente waarborgsommen
8.18 Vennootschapbelasting
Clavis heeft met ingang van 2008 belastingplicht voor de vennootshapsbelasting. In 2006 en 2007 waren woningcorporaties aleen voor hun commerciële activiteiten belastingplichtig. De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2008 Acute belastingen Latente belastingvordering per 1 januari 2008 (inzake leningen) Mutatie latentebelastingvordering in 2008 (inzake leningen) Latentie inzake fiscale verliescompensatie 2006/2007 Latentie inzake fiscale verliescompensatie 2008 Mutattie latente belastingverplichting in 2008 (inzake onderhouds vierziening)
0 78 43 29 494 -1.125 -481
Het fiscale resultaat over 2008 is negatief. Derhalve is de acute vennootschapsbelasting nihil. Het belastbare bedrag is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening Bij: lagere fiscale afschrijvingen bijzondere waardeverminderingen niet aftrekbare kosten (heffing CFV) agio leningen u/g en o/g
-1.406 3.765 155 107 171 4.198
Af: lagere fiscale winst verkoop woningen fiscale onderhoudsvoorziening vrijval niet gerealiseerde intercompany resultaten
-208 -4.502 -60 -4.770
Belastbaar resultaat
-1.978
Het fiscale resultaat en de acute vennootschapsbelasting zijn naar beste weten, op bais van de huidige kennis, bepaald. De werkelijke acute vennootschapsbelasting kan nog (materieel) afwijken van de berekende vennootschapsbelasting.
92
2008
2007
* € 1.000
* € 1.000
8.19 Resultaat deelnemingen Resultaat Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. Resultaat ROM Marsaki B.V.
126 -61 65
159 135 294
Algemene reserve
-1.822
511
Totaal
-1.822
511
Voorstel resultaatbestemming
93
94
C. VERKLARINGEN
95
17. ACCOUNTANTSVERKLARING
96
97
18.
VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit jaarverslag is de jaarrekening 2008 opgenomen zoals deze door de directie is opgemaakt. De jaarrekening 2008 is door Ernst & Young Accountants onderzocht en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien, zoals elders in dit jaarverslag blijkt. De Raad van Commissarissen geeft haar goedkeuring aan deze jaarrekening. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en beheer. Aldus getekend door de Raad van Commissarissen van Stichting Clavis te Terneuzen dd. 25 juni 2009
Dhr. E.P.H. Kerckhaert, voorzitter Dhr. M.H.B.M. van de Vijver, vice-voorzitter Dhr. G. van den Berg Dhr. A. van Houcke Mw. S. Verburg Dhr. C.H.M. van Waes
98
99
Clavis. Bezoekadres: Industrieweg 6 4538 AH Terneuzen Postadres: Postbus 150
090459
4530 AD Terneuzen Telefoonnummer: 0115-622444 E-mail:
[email protected] Website: www.clavis.cc
