Inhoudsopgave WOONVISIE 2014-2020: SPEERPUNTEN EN ACTIEPUNTEN 1. Inleiding ............................................................................................................ 6 1.1 Een nieuwe woonvisie 2014-2020 ...................................................................... 6 1.2 Waarom een nieuwe woonvisie? ........................................................................ 7 1.3 Een nieuwe woonvisie 2014-2020 ...................................................................... 7 1.4 Leeswijzer ...................................................................................................... 8
2. Evaluatie woonvisie 2009-2013......................................................................... 9 2.1 Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad .................................................. 9 2.2 Zorgvuldig benutten van nieuwbouwmogelijkheden ........................................... 10 2.3 Uitvoering per kern ........................................................................................ 14
3. Wonen in Rheden ............................................................................................ 18 3.1 Woningvoorraad ............................................................................................ 18 3.2 Leefbaarheid ................................................................................................. 19 3.3 Economische crisis ......................................................................................... 19 3.4 Demografische ontwikkelingen ........................................................................ 21 3.5 Kwalitatieve woningbehoefte ........................................................................... 23 3.6 Extramuralisatie lichte intramurale zorg ........................................................... 24
4. Kaders woonvisie 2014-2020 .......................................................................... 26 4.1 Gemeentelijke kaders .................................................................................... 26 4.2 Regionale en provinciale kaders ...................................................................... 27 4.3 Rijkskaders ................................................................................................... 28
5. Woonvisie Rheden 2014-2020 ......................................................................... 30 5.1 Betaalbaarheid .............................................................................................. 30 5.2 Aantrekkelijke woonmilieus............................................................................. 33 5.3 Bouwen voor de behoefte ............................................................................... 36 5.4 Toekomstbestendig wonen ............................................................................. 38
BIJLAGEN ............................................................................................................ 42 1 Kengetallen per dorp ........................................................................................ 42 2 Begrippenlijst .................................................................................................. 44
1.
Inleiding
1.1 Een nieuwe woonvisie 2014-2020 Bij de woonvisie 2003-2007 lag er nog behoorlijk nadruk op het inlopen van woningtekorten door middel van nieuwbouw. In de woonvisie 2009-2013 lag het accent veel meer op de aanpak van de bestaande voorraad. Wat dat betreft was er sprake van een trendbreuk. In de voorliggende woonvisie blijft er sprake van een sterke focus op de bestaande voorraad. Ook is de structuur van de woonvisie 2009-2013 in deze woonvisie nog herkenbaar en de verschillende speerpunten blijven in deze woonvisie onverminderd belangrijk. Wellicht is het dus niet helemaal juist om bij dit document te spreken van een nieuwe woonvisie, maar eerder van een actualisatie ervan. Toch is er wel degelijk sprake van een behoorlijke accentverschuiving. De woonvisie 2009-2013 is gemaakt in het begin van de economische crisis. Sinds die tijd hebben er verschillende maatschappelijke, politieke en economische ontwikkelingen plaatsgevonden die ervoor zorgden dat de woonvisie 20092013 niet meer de juiste scherpte heeft. Een nieuwe woonvisie is daarom gewenst. Figuur 1.1: de woonvisies 2003-2007 en 2009-2013
Deze woonvisie bestrijkt een periode van zeven jaar. Dit is een bewuste keuze. De vijfjaarperiode van de vorige woonvisies is relatief kort gebleken om de geformuleerde actiepunten vertaald te zien in opgeleverde (woningbouw)projecten. Vanwege een te verwachten afname van de huishoudensontwikkeling rond het jaar 2020, is het jaar 2020 een natuurlijk eindpunt van de woonvisie. Niettemin wordt er in deze woonvisie wel verder gekeken dan het jaar 2020. Het te verwachten aantal huishoudens en de verdeling daarvan over de verschillende leeftijdscategorieën in de verdere toekomst, heeft invloed op de korte termijn te realiseren woonkwaliteiten. De verlengde visieperiode maakt het wel noodzakelijk om tussentijds te beoordelen of bijsturing nodig is. In het jaar 2018 zal hiervoor een tussentijdse evaluatie worden uitgevoerd.
-6-
Net als bij de vorige woonvisie is er niet voor gekozen om de nieuwe woonvisie in de "volle breedte" uit te werken. Deze integrale afweging vindt plaats binnen de structuurvisies per dorp. De focus ligt op het wonen en dan met name op het verbeteren van het woningaanbod in onze gemeente. Via de huisvestingsverordening op grond van de Huisvestingswet worden de schaarse sociale huurwoningen op een rechtvaardige manier verdeeld. Besluitvorming hierover vindt plaats in een separaat traject. 1.2 Waarom een woonvisie? Een nieuwe woonvisie voor de periode 2014-2020 heeft als doel kaderscheppend te zijn voor de gemeente zelf. Het geeft bijvoorbeeld handvatten voor het formuleren van een woningbouwprogramma bij nieuwe ruimtelijke projecten. Verder moet de woonvisie voor inwoners, woningcorporaties en ontwikkelaars transparant maken welke beleidsdoelen de gemeente op het gebied van het wonen nastreeft. De nieuwe woonvisie moet houvast bieden om in 2015 en 2016 te komen tot nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties. De herziene Woningwet verplicht de woningcorporaties namelijk om bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid, vastgelegd in een woonvisie. De gemeente kan bij het formuleren van de woonvisie thema’s benoemen die prioriteit krijgen. Omdat de woningmarkt zich niet beperkt tot de grenzen van onze gemeente, is het tevens van belang de woonvisie te bezien in regionaal perspectief. De te formuleren gemeentelijke ambities moeten passen binnen de afspraken die op regionaal niveau met de provincie Gelderland zijn gemaakt. 1.3 Proces In september 2014 heeft het college het plan van aanpak van de woonvisie vastgesteld. Het plan van aanpak schetste de verschillende maatschappelijke, politieke en demografische ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden na vaststelling van de woonvisie 20092013. Op basis daarvan zijn in het plan van aanpak een aantal mogelijke thema’s van de nieuwe woonvisie benoemd. In het plan van aanpak is conform de open bestuursstijl die het college ambieert, plaats ingeruimd voor inbreng van de gemeenteraad en belanghouders.
Foto: discussiegroepen belanghoudersbijeenkomst Om de gemeenteraad in staat te stellen haar kaderstellende rol in te vullen, is in november 2014 met gemeenteraadsleden in de vorm van een workshop gediscussieerd over de invulling van de thema’s, benoemd in het plan van aanpak. Over dezelfde thema’s is vervolgens
-7-
gediscussieerd met verschillende belanghouders. Uitgenodigde belanghouders waren makelaars, woningcorporaties, ontwikkelaars/bouwers, zorg- en welzijn organisaties, de huurdersvereniging Rheden, regiogemeenten en dorpsbelangenverenigingen. De uitkomsten van beide consultaties zijn als richtinggevend beschouwd bij de uitwerking van deze voorliggende woonvisie. 1.4 Leeswijzer De kern van dit document betreft hoofdstuk 5, de woonvisie 2014-2020. Hoofdstuk 5 bevat tekstblokken waarbij concrete uitvoeringsmaatregelen zijn beschreven. De visie en uitvoeringsmaatregelen zouden echter “uit de lucht” komen vallen zonder de hoofdstukken 2 t/m 4. Conform de systematiek van het woonbeleid van de gemeente Rheden, is er binnen deze woonvisie plaats ingeruimd voor een evaluatie van de vorige woonvisie. Deze evaluatie (hoofdstuk 2) vormt samen met de volgende hoofdstukken de bouwstenen voor het visiegedeelte. Hoofdstuk 3 is een beschrijving van het wonen in Rheden aan de hand van relevante onderzoeken, trends en ontwikkelingen. De politieke kaders (hoofdstuk 4) zijn mede bepaald door deze onderzoeken, trends en ontwikkelingen.
-8-
2.
Evaluatie woonvisie 2009-2013
De woonvisie 2009-2013 “Wonen met toekomst” kent een heldere opbouw en structuur. De visie maakt onderscheid naar doelen die betrekking hebben op het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en het zorgvuldig benutten van de nieuwbouwmogelijkheden. Vervolgens bevat de woonvisie een uitvoeringsparagraaf, waarin maatregelen worden onderscheiden die op gemeenteniveau gelden en maatregelen op kernniveau. Deze maatregelen worden hier geëvalueerd volgens de structuur van de woonvisie 2009-2013. Hieruit blijkt dat een aantal beleidsdoelen niet gehaald is. Dit heeft onder andere te maken met de lange doorlooptijd van woningbouwplannen. De kaders voor deze woningbouwplannen zijn gesteld in de periode voor 2009, toen er nog meer nadruk lag op het inlopen van het woningtekort. Het vergt dus enige tijd om de gestelde doelen te effectueren in opgeleverde woningbouwplannen. 2.1 Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren werd in de woonvisie 2009-2013 ingezet op: werk maken van herstructurering, woningaanpassing ten behoeve van senioren en investeren in duurzaamheid. Werk maken van herstructurering Dit beleidsitem is voortvarend opgepakt. Met name in Velp zijn er verschillende projecten uitgevoerd of in voorbereiding. Herstructurering is in de vorige woonvisie breed gedefinieerd. De meest in het oog springende projecten zijn de projecten waar sloop en nieuwbouw heeft plaatsgevonden. Het gaat hier om de projecten Velp Zuid, Daalhuizerweg (Velp) en Scherpenhofseweg (Rheden). Velp Zuid is het meest grootschalige project dat bestaat uit meerdere deelprojecten. Bij de wijkvernieuwing van Velp Zuid wordt samengewerkt door het wijkplatform, Vivare en de gemeente. Twee van de deelprojecten zijn momenteel uitgevoerd: groot onderhoud aan 143 eengezinswoningen en het “ontduplexen” van 48 woningen aan de Troelstrastraat. Momenteel is de sloop/nieuwbouw aan het Van Kolplein (86 woningen) in uitvoering. Het project Beltjeshof (54 woningen) staat in de planning om uitgevoerd te worden. Kleinere herstructureringsprojecten worden in de uitwerking per kern benoemd. Woningaanpassing ten behoeve van senioren Bij het beleidsdoel woningaanpassing ten behoeve van senioren ging het om kleinere relatief goedkope aanpassingen in de bestaande voorraad om het beleidsdoel te realiseren. In de huursector is het aantal woningaanpassingen op projectniveau gering geweest. De gemeente heeft voor zowel huur als koop met name de individuele huishoudens trachten te bereiken. Het informeren van alle bewoners over woningaanpassing is belangrijk, omdat het niet langer vanzelfsprekend is dat de gemeente deze woningaanpassing volledig betaalt. Het is van belang dat bewoners zich daarvan bewust worden, zodat ze tijdig anticiperen op hun toekomstige woonsituatie. In dit kader is de gemeente in 2011 in Dieren gestart met het pilotproject “Mijn huis, mijn toekomst”. Alle mensen van 55 jaar en ouder zijn uitgenodigd voor een voorlichtingsbijeenkomst. Bewoners kregen daar ook de mogelijkheid om een “wooncheck” of “huistest” aan te vragen. Bij deze tests werd gekeken welke aanpassingen nodig zijn om langer zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. In Dieren zijn als resultaat van deze pilot 239 huisbezoeken afgelegd en 83 woningen aangepast. Het
-9-
project is vervolgens uitgerold naar de overige kernen. Een evaluatie komt begin 2016 beschikbaar. Investeren in duurzaamheid In de bestaande voorraad is de grootste kwaliteitsslag te maken voor wat betreft de verduurzaming van de woningvoorraad. Er is een onderscheid te maken in de inspanningen voor de particuliere voorraad en de huurvoorraad. Bij de particuliere voorraad is de rol van de gemeente een stimulerende en faciliterende. Concreet heeft dit vorm gekregen door het verspreiden van een energiekrant, faciliteren van collectieve inkoopacties van zonnepanelen en het subsidiëren van het energiezuinig maken van de eigen woning. Van 2011 tot en met 2013 zijn 780 woningen energiezuiniger gemaakt door middel van woningisolatie. Bij de huurvoorraad is er naast bewustwording vooral ook sprake van een directe aanpak van de woningen door Vivare. Op projectniveau zijn er bij 358 huurwoningen duurzaamheidsmaatregelen getroffen. Het gaat hier om ingrepen als het vervangen van cv ketels door HR ketels en het aanbrengen van mechanische ventilatie, tot grotere ingrepen als het na-isoleren van vloeren, muren en daken, tot complete sloop en nieuwbouw. Daarnaast is de actie “Energieservice aan Huis” van de gemeente Rheden, Vivare en Stichting Collusie uitgevoerd, waarbij huishoudens een gratis energieadvies en energiebox kregen. Het betrof vooral huishoudens met een laag inkomen. In totaal zijn 1200 huishoudens bezocht. Samenvatting: Herstructurering voortvarend opgepakt, met name in Velp Zuid. Gering aantal projectmatige woningaanpassingen ten behoeve van senioren in huursector. Bewustwordings- en stimuleringstraject “mijn huis, mijn toekomst” opgestart; in Dieren 83 woningen aangepast. In afgelopen woonvisieperiode 780 woningen in particuliere voorraad energiezuiniger gemaakt. In 358 huurwoningen zijn duurzaamheidsmaatregelen getroffen.
2.2 Zorgvuldig benutten van nieuwbouwmogelijkheden In de periode voor het verschijnen van de woonvisie 2009-2013 is er veel energie gestoken in de versnelling van de woningbouwproductie. In de woonvisie 2009-2013 kwam het accent te liggen op woningbouw ter versterking van de lokale woonkwaliteit en lokale identiteit. De doelstellingen bij nieuwbouw zijn onder te verdelen in kwantitatieve doelen, doelen voor wat betreft prijsklasse en eigendomsvorm (woningbouwdifferentiatie) en doelen voor wat betreft de te realiseren woonkwaliteiten. Gerealiseerde aantallen woningbouw Ondanks dat er minder belang gehecht is aan het realiseren van voldoende woningbouwproductie, is er in de woonvisie 2009-2013 wel een streefgetal genoemd om aan de kwantitatieve woningvraag te voldoen. Uitgegaan werd van een woningbouwproductie van 60 tot 80 woningen per jaar. Dat komt neer op zo’n 350 woningen voor de gehele woonvisieperiode van 2009-2013. De tabel hieronder geeft de productie per kern weer over de gehele woonvisieperiode. Het gaat hier om een netto aantal; de gesloopte woningen zijn van de toevoegingen afgetrokken.
- 10 -
Tabel 3.1: netto toegevoegde woningen in periode 2009-2013 per kern Kern
Netto toevoeging
Velp Dieren Rheden Overige kernen Totaal
339 77 162 24 602
Conclusie is dat er, ondanks de economische crisis, meer woningen aan de voorraad zijn toegevoegd dan werd verwacht in de woonvisieperiode. Met name in Velp zijn er behoorlijk wat woningen toegevoegd. Grote opgeleverde projecten in Velp waren Velperbroek (106 woningen), Velpsche Veste (93 woningen) en Elsweiden (86 woningen). Het project Grinthuizen (133 woningen) heeft bijgedragen aan een behoorlijke woningbouwproductie in de kern Rheden. De hoogte van de productie is mede het gevolg van de subsidies van de stadsregio, gericht op realisatie van sociale huur en koop, en subsidies van de Rijksoverheid, gericht op de stimulering van bouwproductie in het algemeen. Gedurende de looptijd van de woonvisie ontstond het inzicht dat het aantal beschikbare plannen voldoende was om aan de woningbehoefte te voldoen. In de notitie Woningbouwprogramma 2011 is toen vastgesteld terughoudend te zijn met het verlenen van medewerking aan nieuwe initiatieven. Notitie Woningbouwprogramma 2011 In 2011 heeft de Raad de notitie “Woningbouwprogramma 2011” vastgesteld. In deze notitie zijn de op dat moment bekende woningbouwplannen afgezet tegen de te verwachten huishoudensontwikkeling. De huishoudensontwikkeling is over het algemeen een goede voorspeller van de woningbehoefte. Conclusie van deze confrontatie was dat er tot 2020 voldoende woningbouwplannen waren om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te vangen. Gevolg van dit inzicht is dat de gemeente Rheden een terughoudend beleid is gaan voeren ten aanzien van nieuwe woningbouwinitiatieven. Aan woningbouwplannen met meer dan 5 woningen wordt in principe geen medewerking verleend, tenzij door de initiatiefnemer wordt aangetoond dat het betreffende plan beter inspeelt op een woningbehoefte dan bestaande plannen, of een maatschappelijk belang dient.
Woningbouwdifferentiatie Woningbouwdifferentiatie is hier gedefinieerd als het realiseren van verschillende woningen naar type (eengezins of meergezins), prijsklasse en eigendomsvorm (huur of koop). Betaalbare woningbouw is gedefinieerd als koopwoningen met een koopprijs tot € 170.000,V.O.N. en huurwoningen tot de liberalisatiegrens. In de woonvisie 2009-2013 werd het belang van betaalbare woningbouw onderkend, maar er werd ook al gesteld dat er bij nieuwbouw goed moest worden gekeken naar de mogelijkheden van en behoefte aan betaalbare woningbouw in de gemeente Rheden. Op het moment van verschijnen van de woonvisie lag er voor Rheden een differentiatieafspraak met de stadsregio voor het realiseren van nieuwbouw in een verhouding van 50% betaalbaar en 50% duur. Achtergrond van
- 11 -
deze afspraak was het realiseren van een ongedeelde regio: Arnhem, Nijmegen en Doesburg kenden al een vrij grote huurwoningvoorraad, zij hanteerden een differentiatieafspraak van 35/65. In 2009 is de 50/50 differentiatieafspraak ook voor Rheden (en Westervoort) omgezet naar een differentiatieafspraak van 35 % betaalbaar en 65% duur. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de gerealiseerde woningbouwdifferentiatie in de periode 2009-2013. Tabel 3.2: gerealiseerde woningbouwdifferentiatie in periode 2009-2013 Kenmerk
Percentage van totaal programma
Huurwoningen Koopwoningen
70% 30%
Huur goedkoop (tot 1e aftoppingsgrens) Huur betaalbaar (van 1e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens) Huur duur (vanaf liberalisatiegrens)
25% 31% 14%
Koop goedkoop (tot € 170.000,-) Koop middelduur (van € 170.000,- tot € 250.000,-) Koop duur (vanaf € 250.000,-)
5% 8% 17%
Betaalbaar (huur goedkoop + huur betaalbaar + koop goedkoop)
61%
Meergezins Eengezins
66% 34%
De tabel laat zien dat de oorspronkelijke realisatiedoelstelling van 50% betaalbaar ruimschoots is gehaald. Het realisatiepercentage van 61% betaalbaar moet echter ook gerelativeerd worden. Het aantal goedkope woningen dat is onttrokken aan de voorraad is in dit percentage niet meegenomen. Het netto toegevoegde percentage betaalbare woningen is dus lager. Ervan uitgaande dat alle ontrokken woningen in de goedkope of betaalbare huurcategorie vielen, komt het netto percentage betaalbare woningen in de woonvisieperiode uit op 44%. Dit percentage ligt ook nog behoorlijk boven de bijgestelde doelstelling voor betaalbaarheid van 35%. Een verklaring voor het hoge percentage opgeleverde woningen in de betaalbare categorie is te verklaren door de economische crisis. Vooral de woningcorporaties gingen de eerste jaren na het begin van de crisis nog door met nieuwbouw. Deze nieuwbouw vond vrijwel uitsluitend plaats in de betaalbare categorie. Een andere differentiatiedoelstelling betrof het leggen van een stevig accent op het toevoegen van middeldure en grondgebonden woningen bij nieuwbouw. Hoewel er geen exacte percentages als doel zijn gesteld, kan op basis van de gerealiseerde percentages niet gesteld worden dat er sprake is van een stevig accent op middeldure en grondgebonden woningen. De projecten Grinthuizen en De Velpsche Veste zijn de enige projecten van een substantiële omvang die in deze categorie zijn gerealiseerd.
- 12 -
Woonkwaliteit Het realiseren van voldoende woningbouwdifferentiatie als hierboven beschreven, is één aspect van woonkwaliteit. Woonkwaliteit kan daarnaast ook duiden op stedenbouwkundige aspecten, duurzaamheid en een aantrekkelijke woonomgeving. Daarnaast hebben we ons in de woonvisie 2009-2013 tot doel gesteld om nieuwbouw echt iets te laten toevoegen aan de identiteit, vitaliteit en leefbaarheid van de kern of wijk. Om invulling te geven aan duurzaam bouwen heeft de gemeente de ambitie geformuleerd naar een EPC te streven die 10% scherper is dan wordt voorgeschreven in het bouwbesluit. Bij het woningbouwproject Nimmer Dor is deze ambitie bijvoorbeeld opgenomen in het bestemmingsplan. Bij veel opgeleverde woningbouwplannen in de woonvisieperiode was de bestemmingsplanprocedure al afgerond voordat de woonvisie 2009-2013 inging. De doelstelling om 10% energiezuiniger te bouwen dan het bouwbesluit, had dus al daarvoor moeten worden meegenomen. Naast de concrete afspraak om te streven naar een 10% scherpere EPC, is in de woonvisie 2009-2013 het doel geformuleerd om een visie, de ambities en de uitgangspunten voor duurzaam bouwen vast te leggen. Deze doelstelling heeft een plaats gekregen in “het Groene Akkoord”. Dit akkoord is in de plaats gekomen van het convenant duurzaam bouwen van de stadsregio Arnhem Nijmegen.
Foto: Wagenaarplein, Dieren Kwaliteit zit onder meer in differentiatie in woningtypen en woonmilieus, maar ook in stedenbouwkundige en architectonische aspecten. In het ene geval leidt aansluiting bij bestaande bebouwing tot extra kwaliteit, terwijl in het andere geval juist afwijking van de bestaande bebouwing een kwaliteitsimpuls betekent. Algemene uitgangspunten en normen komen hieraan onvoldoende tegemoet. Per locatie moet worden beoordeeld of de kenmerken van de omgeving behouden/versterkt dienen te worden of dat juist een afwijkende
- 13 -
keuze de voorkeur heeft. Deze afweging op locatieniveau heeft plaatsgevonden in multidisciplinaire overleggen, waarbij “wonen” en “stedenbouw” samen met elkaar optrekken. Een voorbeeld van een kwaliteitsimpluls waarbij er sprake is van aansluiting bij bestaande bebouwing, is de herstructurering van de Daalhuizerweg in Velp. Een voorbeeld van een kwaliteitsimpuls waarbij er sprake is van een afwijking van de bestaande bebouwing is het plan Wagenaarplein in Dieren. Hier is een appartementencomplex met een cirkelvormige footprint gerealiseerd in een buurt met overwegend eengezinswoningen en portiekflats. Een afweging op een hoger schaalniveau heeft plaatsgevonden in het kader van de structuurvisie Rheden. In de structuurvisie is gekeken hoe een inbreidingslocatie in de betreffende wijk moet worden ingevuld om het lokale woonmilieu te verbeteren. Op dit moment is de structuurvisie van De Steeg in de afrondende fase. In de komende jaren zal er ook een structuurvisie verschijnen van de overige kernen van de gemeente Rheden. Tot slot is in de woonvisie 2009-2013 het voornemen geuit om gewenste kwalitatieve ontwikkelingen mogelijk te maken via prijsvragen en (collectief) particulier opdrachtgeverschap. De projecten Da Costa en Velpsche Veste zijn via een prijsvraag gerealiseerd. Voor Bloemershof is ook een prijsvraag uitgeschreven. Als gevolg van de economische crisis is van dit plan echter alleen het maatschappelijk deel gerealiseerd. In de woonvisieperiode zijn er verschillende woningen gerealiseerd door middel van particulier opdrachtgeverschap. Dit is gebeurd op een kleine schaal en niet door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap.
Samenvatting: Nieuwbouwproductie van plusminus 120 woningen per jaar hoger dan in woonvisie verwacht aantal van 60 tot 80 woningen per jaar. Doelstelling goedkope woningbouw (> 35%) met 61% ruim gehaald. Relatief weinig middeldure en grondgebonden woningen gerealiseerd. Duurzaamheidsambitie om 10% lagere EPC te hanteren komt terug in enkele bestemmingsplannen, maar deze projecten zijn nog niet opgeleverd. Verschillende projecten waarbij sprake is van verbetering woonkwaliteit en woonmilieu gerealiseerd.
2.3 Uitvoering per kern Naast de uitvoering gemeentebreed zijn er in de woonvisie 2009-2013 ook op kernniveau doelen gesteld. Hierbij zijn de kleinere kernen De Steeg, Ellecom, Spankeren en LaagSoeren samen genomen. Voor Dieren, Rheden en Velp zijn aparte uitvoeringsmaatregelen voorgesteld. Verschillende voorgestelde maatregelen zijn hierboven al de revue gepasseerd. In deze paragraaf wordt met name ingegaan op de nog niet besproken maatregelen. De Steeg, Ellecom, Spankeren en Laag-Soeren Er zijn in de woonvisieperiode nauwelijks grotere locaties in ontwikkeling genomen in de kleinere kernen. In de planning stond een gefaseerde uitvoering van Nimmer Dor in LaagSoeren. Dit plan is nog niet gestart. Wel is in 2009 de laatste fase van Landgoed LaagSoeren opgeleverd. Dit betrof de realisatie van 14 dure koopappartementen van het in totaal 50 appartementen tellende plan. Daarnaast zijn er eveneens in Laag-Soeren enkele
- 14 -
huurwoningen opgeleverd nabij het Kulturhus. De overige gerealiseerde woningen in de kleine kernen betreffen louter particuliere plannen waarbij er sprake is van toevoeging van één woning aan de voorraad. Het in de woonvisie 2009-2013 aangegeven groot onderhoud van 81 huurwoningen in Spankeren is uitgevoerd door Vivare. Dieren In Dieren is er in verhouding tot de andere grote kernen niet zoveel opgeleverd in de periode 2009-2013. In totaal ging het om 90 woningen. Grotere plannen waren Da Costa (36 goedkope en betaalbare huurappartementen), Solaris (27 dure koopappartementen) en Wagenaarplein (19 betaalbare huurappartementen). Met name de realisatie van de appartementencomplexen Da Costa en Wagenaarplein pasten goed in de geconstateerde behoefte aan meergezinswoningen in Dieren West. De kwaliteit van de woningvoorraad is in Dieren in verhouding tot de rest van de gemeente matig. Daarom is er stevig ingezet op de verbetering ervan. Aan de Domeinlaan, Imboslaan en Beverodelaan is er door Vivare groot onderhoud uitgevoerd aan 181 woningen. Ten tweede is er in het monumentale complex Schweer bey der Beckehof (34 woningen) een grootschalige renovatie uitgevoerd. Verder is in de woonvisie het voornemen geuit om de mogelijkheden te onderzoeken naar herstructurering in Stenfert. Dit is samen met Vivare opgepakt. Vivare heeft geconstateerd dat de verhuurbaarheid en basiskwaliteit van de complexen in Stenfert over het algemeen goed was. Een grootschalige fysieke aanpak had voor Vivare daarom geen prioriteit. Bij enkele duplexwoningen was de verhuurbaarheid minder goed. Twaalf duplexwoningen aan de Van Limburg Stirumstraat zijn in 2013 “ontduplext”. Een andere woonvisiedoelstelling betrof het verder invullen van woonservicezone Beverode. Vivare, Attent en de gemeente Rheden hadden het plan om een grote multifunctionele accommodatie te ontwikkelen op deze locatie. Eind 2011 is besloten de samenwerking tussen deze partijen niet te verlengen, omdat het niet mogelijk bleek om tot een opzet te komen die voor alle betrokken partijen exploitabel was. Rheden In Rheden heeft het plan Grinthuizen voor een behoorlijke bouwproductie gezorgd. Van de 162 woningen die zijn opgeleverd in Rheden kwamen er 133 voor rekening van Grinthuizen. De brede differentiatiedoelstelling voor nieuwbouw is qua prijsklasse niet helemaal gehaald; er zijn met name betaalbare huurwoningen gerealiseerd. Achteraf bezien is dit zeker niet problematisch omdat vanwege de economische crisis de vraag naar huurwoningen is toegenomen. Bovendien zijn er in latere planfases van Grinthuizen vooral koopwoningen gepland. Qua type was er sprake van een gewenste brede differentiatie. Vooralsnog was er voor Vivare geen aanleiding om grootschalige herstructurering in Rheden West uit te voeren, maar stapsgewijs is samen met Vivare gezocht naar meer differentiatie in de wijk. De sloop (en nieuwbouw) van acht verouderde seniorenwoningen aan de Scherpenhofseweg zijn hier een voorbeeld van. Op de vrijgekomen ruimte zijn acht energieneutrale woningen teruggebouwd. Dit betreft een pilot project waarbij Vivare ervaring wil opdoen met geprefabriceerd energieneutraal bouwen. Aan de Emmaweg en omgeving is in het kader van verduurzaming van de woningvoorraad nog een forse labelsprong gerealiseerd.
- 15 -
Foto: nieuwbouw Grinthuizen, Rheden Velp In Velp zijn er in de woonvisieperiode behoorlijk wat woningen opgeleverd. Grote opgeleverde projecten in Velp waren Velperbroek (106 woningen), Velpsche Veste (93 woningen) en Elsweiden (86 woningen). Deze plannen betroffen hoofdzakelijk appartementencomplexen waarvan het grootste gedeelte levensloopgeschikt is. Het doel om met name grondgebonden eengezinswoningen te realiseren bij nieuwe plannen is dus niet gehaald. Wat betreft herstructurering is er in de woonvisieperiode veel gerealiseerd. In de Kerkallee en Van der Zandtstraat zijn 40 appartementen verduurzaamd. Aan de Daalhuizerweg zijn 62 woningen gesloopt en zijn er 60 woningen gefaseerd teruggebouwd. Hierdoor is er op deze plek een forse kwaliteitsslag wat betreft wooncomfort en energiezuinigheid gemaakt. De grootste herstructurering betreft de gefaseerde herstructurering in Velp Zuid. Er is groot onderhoud aan 143 eengezinswoningen uitgevoerd en 48 woningen aan de Troelstrastraat zijn “ontduplext”. Daarnaast zijn 16 duplexwoningen gesloopt teneinde meer ruimte te creëren voor het openbaar gebied in de wijk. Een laatste voor Velp in de woonvisie geformuleerd doel betrof de herontwikkeling van het Lorentzhuis tot een woonservicezone. Vivare en Innoforte hadden het voornemen om het verpleeg/verzorgingshuis om te vormen tot kleinschalig groepswonen voor ouderen. Daarbij zou in een verzamelgebouw ruimte worden gereserveerd voor allerlei voorzieningen specifiek voor ouderen. Dit project is echter stopgezet. Het bleek niet mogelijk om tot een opzet te komen die voor alle betrokken partijen exploitabel was. Innoforte heeft het Lorentzhuis inmiddels gerenoveerd.
- 16 -
Samenvatting: Nauwelijks woningen opgeleverd in kleinere kernen De Steeg, Ellecom, Spankeren en Laag-Soeren. Relatief weinig woningen opgeleverd in Dieren. (Grootschalige) renovatieprojecten aan de Imboslaan e.o., Schweer bey der Beckehof en Van Limburg Stirumstraat. In Rheden veel huurwoningen opgeleverd in project Grinthuizen. Klein herstructureringsplan aan de Scherpenhofseweg uitgevoerd. Veel appartementen opgeleverd in Velp door realisatie Velperbroek, Elsweiden en Velpsche Veste. Grootschalige herstructurering in Velp Zuid in uitvoering, herstructurering Daalhuizerweg afgerond. Woonservicezone ontwikkelingen financieel niet haalbaar gebleken.
- 17 -
3.
Wonen in de gemeente Rheden
In dit hoofdstuk wordt het wonen in Rheden beschreven. Hierbij wordt niet alleen ingegaan op de huidige situatie maar wordt vooral ook terug en vooruit gekeken. Dit gebeurt aan de hand van onderzoeken en trends die hebben plaatsgevonden na totstandkoming van de woonvisie 2009-2013. Deze ontwikkelingen, onderzoeken en trends zijn van belang voor het formuleren van de woonvisie van de gemeente Rheden. 3.1 Woningvoorraad De woningvoorraad van de gemeente Rheden bestaat uit ruim 20.300 woningen (CBS, 2013). Meer dan de helft (55%) daarvan is een koopwoning. Dit percentage wijkt niet veel af van het percentage koopwoningen van 53% in de Stadsregio Arnhem Nijmegen (CBS, 2013). Het aantal huurwoningen binnen de gemeente is 45%. Van alle huurwoningen is 30% in bezit van een woningcorporatie. Binnen de gemeente verschilt de verhouding huur/koop sterk per wijk en per dorp. In Ellecom is het percentage koopwoningen hoger dan 80%, terwijl het aantal koopwoningen in Velp Zuid niet hoger is dan 37%. Verdeling woningtypen In het onderstaande figuur is te zien dat de rijwoning het meest voorkomende woningtype is. Tweekappers en gestapelde woningen zijn eveneens een veelvoorkomend woningtype. De categorie “overig” wordt onder andere gevormd door bedrijfswoningen en duplexwoningen. Figuur 3.1: verdeling woningtype gemeente Rheden (statistisch jaarboek gemeente Rheden, 2012)
- 18 -
Ook in de verdeling van woningtypen zijn de verschillen binnen de gemeente groot. Hoewel de rijwoning het meest voorkomende woningtype in de gemeente is, komt dit type in Velp Noord minder voor als de twee-onder-een-kap of de vrijstaande woning. Woningbouwplanning De gemeente Rheden heeft rond de 400 woningen belegd in woningbouwplannen. Het betreft hier een netto getal; het bruto aantal toe te voegen woningen is hoger als gevolg van de samenvoeging en sloop van woningen in Velp Zuid. Als wordt gekeken naar de woningbouwplanning per kern dan is het aantal toe te voegen woningen in Velp gering. In Dieren is de meeste plancapaciteit beschikbaar; bijna de helft van de totale plancapaciteit van 400 woningen bevindt zich in Dieren. Van de kleinere kernen steekt Laag-Soeren er qua aantallen woningen bovenuit. Dit wordt met name veroorzaakt door het wat grotere woningbouwplan Nimmer Dor. 3.2 Leefbaarheid De Leefbaarometer van de Rijksoverheid (2012) geeft een beeld van de leefbaarheid per dorp of wijk, afgezet tegen wijken en dorpen in de rest van Nederland. Over de gehele gemeente overwegend positief gescoord wordt op de aspecten samenstelling bevolking, sociale samenhang en veiligheid. Op het gebied van publieke ruimte en voorzieningen wordt minder goed gescoord, met name in de kleinere dorpen. Het beeld van de woningvoorraad is wisselend. Sommige wijken van de gemeente scoren negatief, terwijl met name de kleinere kernen goed scoren. Met name Velp Zuid en Dieren Noord scoren behoorlijk onder het gemiddelde. De Leefbaarometer biedt de mogelijkheid om de scores voor Rheden te vergelijken met voorgaande jaren. Uit deze vergelijking valt op te maken dat er sinds 2006 weinig significante verbeteringen of verslechteringen hebben plaatsgevonden. Interessant is om over enkele jaren de effecten van de wijkvernieuwing Velp Zuid te bekijken. 3.3 Economische crisis De vorige woonvisie kwam tot stand in het begin van de economische crisis. Wat de impact van deze crisis zou zijn voor de woningmarkt was toen nog niet geheel duidelijk. Koopwoningmarkt Als we terugkijken zien we in Rheden vanaf 2009 een scherpe prijsdaling. De relatief lange periode van prijsdaling werd in de eerste plaats veroorzaakt door het ontbreken van vertrouwen van de woonconsument. Het effect van prijsdaling werd nog verder versterkt door maatregelen om de leencapaciteit van huishoudens te beperken. Hieronder is te zien dat het prijsniveau van een woning in de gemeente Rheden zich op dit moment ongeveer bevindt op het niveau van 2006/2007.
- 19 -
Figuur 3.4: ontwikkeling gemiddelde woningwaarde gemeente Rheden (CBS)
De dalende woningprijzen zorgen ervoor dat een deel van de huishoudens een hogere hypotheek heeft dan dat hun woning waard is. Verhuiswensen worden uitgesteld, waardoor (nieuwbouw)woningen langer te koop blijven staan en bouwprojecten stil liggen. Zoals in het vorige hoofdstuk aangegeven is de bouwproductie echter, mede door stimuleringsbijdragen vrij hoog geweest. De nieuwbouw heeft met name plaatsgevonden in de minder conjunctuur gevoelige huur en goedkope koopsector. Woningbouwplannen met middeldure en dure koop zijn in de tijd naar achteren doorgeschoven en soms omgezet naar huur of goedkope koop. Op dit moment lijkt er zich een herstel op de woningmarkt af te tekenen. Geholpen door de lage hypotheekrente en relatief lage woningprijzen is het voor met name starters aantrekkelijk om zich op de koopwoningenmarkt te begeven. Naar verwachting zullen de woningprijzen niet zo snel stijgen als in de jaren ’90 en het begin van deze eeuw. De in het volgende hoofdstuk uitgebreider beschreven kabinetsmaatregelen zoals minder ruimhartige verstrekking van hypotheken en beperking van het aftrektarief, zorgen voor een beperking van financieringsmogelijkheden van de woonconsument. Huursector Ook in de huursector zijn de gevolgen van de economische crisis merkbaar. Woningbehoefteonderzoek in opdracht van de stadsregio (2013) laat een grote vraag zien naar sociale huurwoningen. Onzekerheid over werk, verscherpte hypotheekregels en daling van koopkracht hebben deze vraag waarschijnlijk versterkt. Deze factoren waren voor de stadsregio mede aanleiding om opdracht te geven voor onderzoek naar de betaalbaarheid van het wonen, waarbij de koopsector ook is meegenomen. De betaalbaarheid van het huren is niet alleen onder druk komen te staan door de economische crisis, maar ook door bezuinigingen op de huurtoeslag en huurstijgingen boven inflatie.
- 20 -
Onderzoek “Betaalbaarheid van het wonen” (Companen), september 2014 Centrale vraag van het onderzoek was inzicht krijgen in welke groepen mensen niet rond kunnen komen met hun inkomen. Het grootste betaalbaarheidsrisico ligt bij de laagste inkomensgroepen; mensen met recht op bijstand en mensen met een inkomen iets daarboven. Zij wonen overwegend in corporatiewoningen. Het betaalbaarheidsrisico in de koopsector is beperkt en gelijkmatig verdeeld over alle koopklassen. De betaalbaarheid van het wonen wordt bepaald door meer factoren dan alleen de huurprijs of hypotheekrente. Diverse partijen hebben invloed op de betaalbaarheid van het wonen, denk aan het rijk, de gemeente, woningcorporaties, de regio en energiebedrijven. In tijden van bezuinigingen is een oplossing van de problematiek complex, maar in ieder geval een zaak van de gezamenlijke partijen. Als wordt ingezoomd op de huurlasten afgezet tegen het aantal lage inkomensgroepen, dan is er eerder sprake van een verdelingsvraagstuk dan van een nieuwbouwvraagstuk. Er zijn in principe voldoende woningen voor de laagste inkomensgroepen, maar deze worden echter niet altijd bewoond door mensen met een passend inkomen. In Rheden wordt 27% van de huurwoningen bewoond door mensen met een midden of hoog inkomen. Ook het omgekeerde is het geval; mensen met een te laag inkomen betalen een te hoge huur. In het verleden werd er sterk gestuurd op “de passendheid” van een huurwoning. Een belangrijke aanbeveling vanuit het onderzoek is om bij woningtoewijzing weer sterker te kijken naar de huurprijs in relatie tot het inkomen. 3.4 Demografische ontwikkelingen Sinds 2003 is er sprake van een daling van de bevolking van Rheden. Van het jaar 2009 tot op dit moment fluctueert het aantal inwoners van de gemeente enigszins. De meest recente bevolkingsprognose van de provincie Gelderland voorspelt voor de komende jaren een lichte stijging van het aantal inwoners. Tussen de jaren 2020 en 2025 stabiliseert het aantal inwoners rond de 44.000. Figuur 3.5: ontwikkeling van de bevolking (CBS, provincie Gelderland 2014)
- 21 -
In tegenstelling tot de ontwikkeling van de bevolking vertoont de huishoudensprognose over de afgelopen jaren gemiddeld genomen een stijgende lijn. De huishoudensontwikkeling is een goede voorspeller voor de kwantitatieve woningbehoefte. Figuur 3.6: huishoudensontwikkeling (CBS, provincie Gelderland 2014)
De oorzaak van deze tegengestelde ontwikkeling ligt in de huishoudensverdunning. De gemiddelde woningbezetting daalt sneller dan de bevolking, waardoor het aantal huishoudens in de gemeente Rheden toch is gestegen. Hoewel prognoses altijd met de nodige onzekerheden omgeven zijn, is de verwachting dat het aantal huishoudens de komende jaren nog zal stijgen met plusminus 600. In de periode 2020-2025 zal de huishoudensontwikkeling naar verwachting stabiliseren rond de 21.000. Als gekeken wordt naar de ontwikkeling van de verschillende typen huishoudens, dan zet de ingezette trend van toename van alleenstaande huishoudens verder door. Het aantal alleenstaande huishoudens zal naar verwachting toenemen tot circa 8.400 in 2025 tegen 7.800 op dit moment. Het aantal meerpersoons huishoudens met kind(eren) blijft ongeveer gelijk. Het aantal meerpersoons huishoudens zonder kind blijft dat ook, na een aanvankelijke daling vanaf 2002.
- 22 -
Figuur 3.7: ontwikkeling huishoudenstypen (CBS, provincie Gelderland 2014)
Tot slot kijken we nog naar de ontwikkeling van de verschillende leeftijdscategorieën binnen de gemeente. Uit het onderstaande plaatje is op te maken dat het proces van een vergrijzende bevolking zeker nog tot 2025 voortduurt. Figuur 3.8: ontwikkeling leeftijdscategorieën (provincie Gelderland, 2014)
3.5 Kwalitatieve woningbehoefte Eind 2013 is in stadsregioverband de regionale woningmarkt in beeld gebracht. Hiervoor is zowel achteruit als vooruit gekeken; achteruit in de vorm van een verhuisbewegingen analyse en vooruit in de vorm van een woningmarktonderzoek 2014-2020.
- 23 -
Verhuisbewegingenanalyse Uit de verhuisbewegingen analyse blijkt dat Arnhem en Nijmegen een aantrekkingskracht hebben op jonge huishoudens (één en tweepersoons huishoudens) van zowel binnen als buiten de regio. Dit is in omvang de grootste verhuisstroom binnen de stadsregio. Vanuit Arnhem en Nijmegen is er (per saldo) een uitstroom van huishoudens in de leeftijdscategorie 30-65 naar omliggende gemeenten. Dit betreft zowel de gezinnen als de een- en tweepersoonshuishoudens. Uit de verhuisbewegingen analyse blijkt dat dit beeld ook geldt voor de verhuisrelatie tussen Rheden en Arnhem. Hoewel de verhuisrelatie tussen Rheden en Arnhem erg sterk is, vinden de meeste verhuisbewegingen plaats binnen de gemeente Rheden zelf. Onderstaande figuur geeft het totale migratiesaldo per jaar weer. Tabel 3.10: vertrek en vestiging gemeente Rheden (CBS, 2014) Vestiging Vertrek Migratiesaldo
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2.397 2.314 83
2.336 2.065 271
2.475 2.055 420
2.147 2.296 -149
2.527 2.229 298
2.509 2.236 273
Te zien is dat de gemeente Rheden in de periode 2008-2013 te maken heeft gehad met een vestigingsoverschot. Woningmarktonderzoek 2014-2020 Stadsregio Arnhem Nijmegen Het woningmarktonderzoek uitgevoerd in opdracht van de stadsregio is gebaseerd op een combinatie van huishoudensprognoses en woningbehoefteonderzoek. Door de woningbouwplanning van de stadsregiogemeenten hier tegen af te zetten ontstaat er inzicht in de tekorten en overschotten op de woningmarkt, uitgesplitst naar eigendomsvorm en prijs. Het onderzoek geeft naast een regionaal beeld, een beeld per subregio en per gemeente. Zowel op subregionaal als op het niveau van de gemeente Rheden is er behoefte aan sociale huurwoningen. Daarnaast constateert het woningbehoefteonderzoek een kwaliteitsopgave in de sociale huur voor de gemeente Rheden. Het onderzoek geeft aan dat bij economisch herstel de vraag naar sociale huur zal dalen ten gunste van geliberaliseerde huur. Het is echter waarschijnlijk dat de behoefte niet alleen richting de geliberaliseerde huur, maar ook richting de (goedkope) koop verschuift. Kwantitatief gezien is de huidige woningbouwplanning van de gemeente Rheden in lijn met de geconstateerde behoefte en er is nog enige ruimte om ook de “zachte plancapaciteit” te benutten. 3.6 Extramuralisatie lichte intramurale zorg Al sinds de jaren negentig wordt vanwege kostenoverwegingen gewerkt aan de modernisering van de AWBZ. Doel van deze modernisering is de AWBZ te reserveren voor de meest zware vormen van zorg. Het CIZ (Centrum indicatiestelling zorg) toetst de aanspraak van inwoners op de AWBZ zorg en doet dit door middel van het stellen van indicaties, de zorgzwaartepakketten (ZZP's). Het kabinet Rutte II wil in verschillende stappen grote groepen zorgvragers met de lichtste ZZP's extramuraliseren. Het gaat dan om afschaffing van de lichtere categorieën zorgvragers in de verpleging en verzorging, de gehandicaptenzorg en de geestelijke gezondheidszorg. Dit betekent dat er wellicht overschotten ontstaan aan specifiek zorgvastgoed en een toenemende vraag naar levensloopgeschikte woningen waar zorg op maat geleverd kan worden. De gemeente Rheden heeft recentelijk onderzoek laten uitvoeren naar de actuele vraag naar levensloopgeschikt, verzorgd en beschermd wonen.
- 24 -
Onderzoek “Langer Thuis in Rheden 2014” (Atrivé), november 2014 Het onderzoek “langer Thuis in Rheden 2014” geeft inzicht in de toekomstige behoefte aan (verschillende categorieën) voor ouderen geschikte woningen. Daartoe is een vraagraming gedaan op basis van een bevolkingsprognose en landelijke kengetallen van mensen met mobiliteitsbeperkingen. Ook de geraamde extramuralisatie is meegenomen. Uit deze vraagraming blijkt dat het aantal mensen met een mobiliteitsbeperking (van licht tot zwaar) toeneemt van 22,8% in 2015, naar 24,0% in 2020, tot 25,3% in 2025. Voor de inventarisatie van het huidige aanbod aan voor ouderen geschikte woningen hebben verhurende partijen hun bezit beoordeeld. Het in beeld brengen van de koopsector is moeilijker. Van deze woningen is de potentiële geschiktheid op basis van desk research in beeld gebracht. Confrontatie van de toekomstige vraag en het huidig aanbod geeft zicht op de overschotten en tekorten van de voor ouderen geschikte woningen. In totaal zijn er momenteel 1.800 geschikte woningen in de sociale sector. Dat zou net genoeg zijn om het aantal te verwachten huurders met beperking in 2030 goed te laten wonen. Er is sprake van een verdeelvraagstuk want momenteel wordt een groot deel van de geschikte huurwoningen bewoond door mensen zonder beperkingen. Als gemeentebreed wordt gekeken naar het soort voor ouderen geschikte woningen waar het grootste tekort aan is, dan is dat in de categorie “levensloopgeschikt 2”. Hierbij is het belangrijkste criterium dat de primaire ruimten zoals woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer zich op één woonlaag bevinden. Het onderzoek geeft tevens de overschotten en tekorten voor de verschillende categorieën per kern weer.
- 25 -
4.
Kaders woonvisie 2014-2020
Naast de in het vorige hoofdstuk beschreven economische, maatschappelijke en demografische trends die zich hebben voorgedaan na het verschijnen van de meest recente woonvisie, zal de nieuwe woonvisie ook moeten passen binnen de huidige politieke en beleidsmatige kaders. Deze zijn onder te verdelen in gemeentelijke, regionale en landelijke kaders, die weer zijn beïnvloed door dezelfde trends als in hoofdstuk 3 beschreven. 4.1 Gemeentelijke kaders Een belangrijk richtinggevend document voor de huidige woonvisie is het beleidsakkoord “Samen in Rheden 2014-2018”. De looptijd van dit document valt grofweg samen met de looptijd van de woonvisie. Eveneens kaderstellend voor de woonvisie zijn de structuurvisies per kern. Beleidsakkoord “Samen in Rheden 2014-2018” Waar het collegeprogramma dat ten grondslag lag aan de woonvisie 2009-2013 nog uitging van het versnellen van geplande woningbouw, is het huidige collegeprogramma gericht op de kwalitatieve aspecten van het wonen en het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Buiten de bestaande kernen zullen er geen grootschalige nieuwbouwlocaties in ontwikkeling worden genomen. In de komende jaren ligt het accent op het vergroten van de kwaliteit van de bestaande kernen en woningen. Bij nieuwbouw en herbestemming wordt per locatie bekeken welke behoefte er bestaat. Duurzaamheid is zowel bij nieuwbouw als bij de bestaande bouw een kernbegrip. Bij duurzaamheid gaat het niet alleen om de energiezuinigheid van woningen, maar ook over de levensloopgeschiktheid.
Foto: energieneutrale woning Scherpenhofseweg Rheden Het college wil zich samen met woningcorporaties, particuliere huiseigenaren en vastgoedpartijen inzetten om (huur)woningen energiezuinig en levensloopbestendig te maken. In
- 26 -
het kader van levensloopbestendigheid moet ook worden gekeken naar de mogelijkheden van meergeneratiebewoning. De nieuw op te stellen woonvisie moet richtinggevend zijn voor het maken van nieuwe prestatieafspraken met de woningcorporaties. Daarnaast wil het college komen tot een visie op de huisvesting van studenten. Structuurvisies per kern De gemeente Rheden maakt momenteel per kern nieuwe structuurvisies. Het maken van een structuurvisie is verplicht vanuit de wet ruimtelijke ordening. In een structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op de lange termijn geformuleerd. Deze gewenste ruimtelijke ontwikkeling is nadrukkelijk gebaseerd op de in beeld gebrachte kwaliteit en identiteit per kern. De kwaliteiten en identiteit van een kern vormen een belangrijke randvoorwaarde voor nieuwe woningbouwinitiatieven. Goed wonen gaat immers ook om een mooie woonomgeving. 4.2 Regionale en provinciale kaders De woningmarkt van de gemeente Rheden staat niet op zichzelf. Gemeenten hebben intensieve verhuisrelaties met elkaar. Mede hierom heeft de provincie Gelderland ervoor gekozen om te sturen op regionaal niveau. De gemeente Rheden behoort tot de Stadsregio Arnhem Nijmegen (de stadsregio). De stadsregio was vanwege haar WGR+ status een bijzondere regio: voor wat betreft het woonbeleid betekent dit dat er Verstedelijkingsafspraken zijn gemaakt met het Rijk over het te bouwen aantal woningen. Per 1 januari 2015 is deze WGR+ status van de stadsregio verdwenen en is de stadsregio vergelijkbaar met de overige WGR regio’s in Gelderland. De stadsregiogemeenten hebben echter wel aangegeven hun samenwerking te willen vormgeven op eigentijdse manier teneinde een economische regio van betekenis te blijven. Dit betekent dat de samenwerking wordt gezocht met kennisinstituten en het bedrijfsleven onder de noemer “triple helix”. Provincie De provincie Gelderland heeft haar woonbeleid vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP). Dit beleid betreft een afsprakenkader met de stadsregiogemeenten over het bouwen van 34.900 woningen. Na aftrek van geprognosticeerde sloop betreft dit een aantal van 26.000 netto toe te voegen woningen. Daarnaast zijn er met de provincie afspraken gemaakt over de realisatie van voldoende betaalbare woningen (goedkope en middeldure huur en goedkope koop) en nultredenwoningen (levensloopgeschikte woningen). Door middel van het maken van afspraken op regionaal niveau stimuleert de provincie Gelderland samenwerking tussen gemeenten. Concreet betekent dit dus dat de gemeente Rheden haar woningbouwplanning in regionaal verband moet afstemmen. De provincie Gelderland zal op korte termijn nieuwe afspraken met de regiogemeenten maken voor de periode 2015-2024, gebaseerd op actuele woningbehoefteonderzoeken. Stadsregio Arnhem Nijmegen Bij het invullen van de regionale woningbouwafspraken met de provincie Gelderland heeft de stadsregio met name een coördinerende rol vervuld. Zij faciliteerde het proces van afstemming tussen de regiogemeenten. Gedurende de woonvisieperiode van 2009-2013 werd getracht aan de regionale woningbouwafspraken te voldoen door middel van het bouwen van 50% (en later 35%) betaalbaar. Sinds kort wordt door middel van het hanteren van een stoplichtmodel per subregio een meer flexibele manier van sturen op woningbouwkwaliteit gebruikt. Bij dit stoplichtmodel worden de woningbouwplannen van de ge-
- 27 -
meente afgezet tegen de (sub)regionale woningbehoefte. De gemeente Rheden maakt deel uit van de subregio Arnhem en omgeving. Geconstateerd is dat in deze subregio het aantal geplande nieuwbouwwoningen in overeenstemming is met de woningbehoefte. Wel is er een overschot geconstateerd aan middeldure en dure koopwoningen en een tekort aan huurwoningen. Naast het vervullen van een coördinerende rol bij woningbouwprogrammering vervult de stadsregio een rol in het kader van de woonruimteverdeling. Hiertoe is in 2013 door de stadsregio in samenwerking met de gemeenten en woningcorporaties een regionale Huisvestingsverordening opgesteld. Kort gezegd zorgt deze regionale Huisvestingsverordening ervoor dat de toewijzing van sociale woningbouw plaatsvindt volgens uniforme criteria zodat er sprake is van een eerlijke en rechtvaardige woonruimteverdeling. Tot slot hebben de stadsregiogemeenten zich samen met de in het gebied werkzame woningcorporaties en ontwikkelaars verbonden aan “Het Groene Akkoord”. Doel van dit akkoord is het realiseren van een duurzame ontwikkeling van de gebouwde omgeving in de regio. Het gaat dus om meer dan alleen het realiseren van energiebesparing. Ook een hoog (woon)comfort, minder milieubelastende materialen en een betere gebruikskwaliteit zijn van belang. De partijen hebben hier op hoofdlijnen afspraken over gemaakt en afgesproken eenzelfde duidelijke taal (instrument) te hanteren voor duurzaam bouwen en renoveren, te weten de GPR. 4.3 Rijkskaders In de hervormingsagenda woningmarkt (2013) zet het kabinet Rutte II de voorgenomen maatregelen voor de woningmarkt uiteen. Maatregelen koopmarkt De afgelopen jaren is gebleken dat de ruimhartige verstrekking van hoge hypothecaire leningen bij een neergaande woningmarkt kan zorgen voor financiële problemen bij woonconsumenten. Het hebben van restschulden is een belemmering voor de doorstroming. Om toekomstige problemen op koopwoningmarkt te voorkomen, is beperking van risico’s en schulden volgens het kabinet gewenst. Het aflossen van de hypotheek wordt door het kabinet gestimuleerd en het maximaal te lenen bedrag beperkt. Daarnaast is en wordt doorstroming fiscaal aantrekkelijker gemaakt onder andere door een vrijstelling op de schenkbelasting, de aftrekbaarheid van restschulden en het permanent verlagen van de overdrachtsbelasting. Maatregelen huurmarkt Het kabinet stelt dat betaalbare huurwoningen in de eerste plaats beschikbaar moeten zijn voor de mensen met een laag inkomen. Uitgangspunt is dat de omvang van de sociale woningvoorraad in verhouding blijft tot de omvang van de doelgroep. Via inkomensafhankelijke huurverhoging wordt getracht middeninkomens (scheefwoners) naar een vrij huursegment of koopwoning te bewegen. Op deze manier is er meer keuzevrijheid voor de lage inkomens en worden wachtlijsten voor betaalbare huurwoningen beperkt. Verder acht het kabinet het noodzakelijk dat de huurprijs van een woning meer in overeenstemming wordt gebracht met de populariteit van de woning. Daarom heeft het kabinet huurverhoging boven inflatie mogelijk gemaakt en zal in de toekomst de WOZ waarde worden geïncorporeerd in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Extra inkomsten van de woningcorporaties
- 28 -
als gevolg van huurverhoging boven inflatie worden afgeroomd door het Rijk. Deze verhuurdersheffing loopt op naar 1,7 miljard per jaar in 2017. Woningcorporaties Het kabinet wil dat de woningcorporaties zich (weer) beperken tot het wonen voor mensen met een laag inkomen. Op deze manier ontstaat er ook meer ruimte voor private investeerders in het vrije huursegment. Om dit mogelijk te maken is een heldere afbakening van het takenpakket nodig. De herziening van de Woningwet formaliseert deze heldere afbakening onder andere door een verplichte afscheiding van de commerciële activiteiten van een woningcorporatie in een aparte tak. Indien een woningcorporatie commerciële activiteiten wil ontplooien moet de gemeente expliciet aangeven dat hier behoefte aan is en een commerciële partij dit niet wil oppakken. Tevens versterkt de herziening van de Woningwet de toezichtsrol van de minister en wordt ook de rol van de gemeente versterkt. De gemeente kan in het woonbeleid (meestal een woonvisie) thema's benoemen die prioriteit hebben, waarbij het bijvoorbeeld gaat om nieuwbouw of verkoop van sociale huurwoningen, betaalbaarheid, duurzaamheid of leefbaarheid. De gemeente moet het woonbeleid afstemmen met buurgemeenten en met huurdersorganisaties. Corporaties dienen naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het gemeentelijk woonbeleid. De bijdrage die corporaties leveren, wordt bij voorkeur vastgelegd in prestatieafspraken. Overige maatregelen Naast de bovengenoemde maatregelen die betrekking hebben op de hervorming van de woningmarkt zijn er een aantal overige concrete maatregelen genoemd die als kader van belang zijn voor deze woonvisie. Ten eerste wil het kabinet een revolverend fonds instellen voor het geven van leningen aan eigenaar-bewoners om te investeren in energiebesparing. Voor de huursector blijft het convenant energiebesparing uit 2012 uitgangspunt. Doel is om alle huurwoningen gemiddeld energielabel B te laten hebben in het jaar 2021. Ten tweede wil het kabinet eigenbouw bevorderen, onder meer door het versterken van de juridische positie van de woonconsument. Tot slot constateert het kabinet als gevolg van vergrijzing en de hervorming van de langdurige zorg een stijgende vraag naar voor ouderen geschikte woningen.
- 29 -
5.
Woonvisie Rheden 2014-2020
De gemeente Rheden heeft voor de komende jaren de volgende speerpunten in het woonbeleid: betaalbaarheid aantrekkelijke woonmilieus bouwen voor behoefte toekomstbestendig wonen De maatschappelijke, economische en politieke ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben een belangrijke invloed gehad op de keuze van de speerpunten. De speerpunten zijn ingekleurd door inbreng van de gemeenteraad, de verschillende belanghouders en door de analyse in de vorige hoofdstukken. Elk speerpunt van beleid wordt vergezeld van de belangrijkste inzichten en aanbevelingen vanuit de workshop met de gemeenteraad en de belanghoudersbijeenkomst. De inzichten vanuit de workshop met de gemeenteraad zijn geformuleerd in de vorm van een vraag en dus als zodanig te onderscheiden van de aanbevelingen vanuit de belanghoudersbijeenkomst. Tevens is elk speerpunt van beleid onder te verdelen in meerdere subdoelstellingen. Indeling van deze subdoelstellingen is soms arbitrair. Zo draagt “herstructurering” bijvoorbeeld bij aan realisatie van meerdere bovengenoemde speerpunten. 5.1 Betaalbaarheid Betaalbaarheid heeft enerzijds betrekking op het aantal beschikbare sociale huurwoningen voor de doelgroep van beleid en anderzijds op de huurprijs van sociale huurwoningen. Vanuit de workshop met de gemeenteraad en de belanghoudersbijeenkomst zijn wat dit betreft enkele aanbevelingen gedaan voor deze woonvisie. Ook het onderzoek van Companen naar de betaalbaarheid van het wonen geeft hieromtrent handvatten voor visievorming. Sinds 2010 verdienen de huishoudens met een laag middeninkomen als gevolg van de tijdelijke regeling staatssteun ook aandacht. Aandachtspunten vanuit workshop gemeenteraad/belanghoudersbijeenkomst:
Hoe zorgen wij ervoor dat er voldoende betaalbare woningen (in de sociale huurcategorie en net daarboven) beschikbaar komen? De laagste inkomens hebben het grootste betaalbaarheidsrisico. Daarom moet men bewust een woningvoorraad in stand houden die voorziet in de behoefte van de laagste inkomens. Het is dus van belang terughoudend te zijn met verkopen van de goedkoopste huurwoningen en er bij herstructurering/verbetering rekening mee te houden dat er niet te dure woningen voor in de plaats komen. Kijk bij aandachtsgroep naar de totale woonlasten (energie rekening, gemeentelijke belastingen en ook zorgkosten) en probeer deze in samenwerking met verschillende partijen omlaag te brengen voor de mensen die het echt nodig hebben.
Aantal sociale huurwoningen Uit recent woningbehoefteonderzoek is gebleken dat de vraag naar huurwoningen is toegenomen ten opzichte van eerdere onderzoeken. Dit heeft onder andere te maken met de
- 30 -
onzekerheid van woonconsumenten over werk en hun financiële toekomst, maar ook met het minder interessant worden van koopwoningen als beleggingsobject en veranderende samenlevingsvormen. Aan de andere kant is als gevolg van kabinetsmaatregelen de investeringscapaciteit van de in de gemeente Rheden werkzame woningcorporaties onder druk komen te staan, waardoor het toevoegen van grote aantallen huurwoningen niet meer vanzelfsprekend is. Willen de woningcorporaties kunnen blijven investeren in nieuwbouw, onderhoud of herstructurering, dan moeten er vaak ook woningen worden verkocht. De gemeente Rheden vindt goede woonkwaliteit en een toekomstbestendige woningvoorraad voor huurders belangrijk. Daarom moeten woningcorporaties de ruimte krijgen om voldoende financiële middelen te creëren om de noodzakelijke investeringen ook te doen. Het verkopen van huurwoningen is daarbij een van de mogelijkheden. Dit betekent echter niet dat elke corporatiewoning verkocht kan worden. Versnipperd eigendom moet zoveel als mogelijk worden voorkomen omdat het een drempel kan vormen voor toekomstige verbeteringen op buurtniveau. Een andere kanttekening bij het verkopen van huurwoningen is dat deze (op termijn) aan de sociale voorraad kunnen worden onttrokken. Daarom willen wij sturen op een stabiele voorraad sociale huurwoningen bij de woningcorporaties. Per 1 januari 2015 bedraagt het aantal sociale huurwoningen in bezit van de woningcorporaties 6.077. Het onderzoek van Companen naar de betaalbaarheid van het wonen geeft een indicatie van het benodigd aantal sociale huurwoningen in de toekomst. De benodigde hoeveelheid sociale huur wordt bepaald door de ontwikkeling van de doelgroep van beleid. Deze zal naar verwachting evenredig stijgen met de gemeentelijke huishoudensprognose. Aan de andere kant is er in de toekomst wellicht sprake van koopkrachtontwikkeling en hebben de maatregelen van het Rijk om scheefwonen tegen te gaan effect. Dit maakt dat we in de gemeente Rheden met een iets kleinere voorraad toe zouden kunnen. Deze overwegingen tezamen maken dat wij het aantal sociale huurwoningen van de woningcorporaties in de gemeente Rheden tenminste gelijk willen houden, op een aantal van 6.077 in de komende woonvisieperiode. Stijging huurprijs sociale huurwoningen Jarenlang is de huurverhoging inflatievolgend geweest. In 2013 en 2014 mochten de huren sneller stijgen dan de inflatie. Hiermee kregen woningcorporaties meer ruimte om de huurprijs in overeenstemming te brengen met de geboden kwaliteit. Daarnaast werd het voor woningcorporaties een extra inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Met deze huurmaatregelen werd het voor woningcorporaties mogelijk om meer differentiatie aan te brengen in de huurprijzen en wordt scheefwonen minder aantrekkelijk gemaakt. Hierdoor ontstaat er op termijn mogelijk meer ruimte in de sociale huursector voor mensen die er op grond van hun inkomen op aangewezen zijn. Onderstaande tabel geeft de verdeling van de huurwoningvoorraad over de verschillende huurklassen weer. Tabel 5.1: verdeling huurwoningvoorraad over de verschillende huurklassen (1-1-2015) Huurprijsklasse % voorraad
Betaalbaar
Middelduur
Duur
< € 618,24
> € 618,24- < € 710,68
> € 710,68
79%
18%
3%
- 31 -
Te zien is dat het corporatiebezit geconcentreerd is in het betaalbare segment. Een beweging naar een groter aanbod in het middeldure en dure huursegment is vanuit deze optiek voorstelbaar. Zeker als er sprake is van een verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad door verduurzaming en herstructurering. Een snelle stijging van de huurprijzen kan echter betaalbaarheidsproblemen veroorzaken van zittende huurders en zorgt ervoor dat het aantal goedkope huurwoningen in het goedkoopste segment afneemt. Er zit dus een zeker spanningsveld tussen het verbeteren van de kwaliteit van de voorraad en het betaalbaar houden van de woningen. Verbeteren van kwaliteit door verduurzaming en verlaging van woonlasten kunnen echter goed samengaan. Met de woningcorporaties maken wij graag afspraken over het beperken van het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten heeft. Dit betreft met name de bijstandsgerechtigde doelgroep en in mindere mate de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag. Voor deze groep is het noodzakelijk dat er voldoende huurwoningen in het betaalbare segment beschikbaar zijn. Lage middeninkomens Vanwege rijksregels is het voor woningcorporaties momenteel nauwelijks meer mogelijk om sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.911,-. Als gevolg van verscherpte normen voor het verkrijgen van een hypotheek en het ontbreken van voldoende aanbod in de vrije huursector huursector (woningen met een huurprijs boven de € 710,- per maand), heeft de doelgroep met een inkomen van € 34.911,- tot grofweg € 45.000,- onvoldoende keuzemogelijkheden op de woningmarkt. Volgens de herziene Woningwet mag een woningcorporatie voor een periode van vijf jaar 10% van haar bezit toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911,- en € 38.950,-. Hiermee zal een klein deel van de woningzoekenden geholpen zijn; de woningzoekenden met een inkomen net boven de € 38.950,- echter nog niet. Een meer structurele oplossing ligt in het creëren van extra aanbod in de vrije huursector. Dit extra aanbod kan op twee manieren gecreëerd worden: door het overbrengen van een beperkt deel van de betaalbare huurwoningen van de woningcorporaties naar de vrije huursector en door nieuwbouw in het betreffende segment. Gezien de herziene Woningwet achten wij nieuwbouw in de vrije huursector geen primaire taak voor de woningcorporaties. Marktpartijen zullen op dit gat in de woningmarkt moeten inspelen. Studentenhuisvesting Rheden is een HBO gemeente. Hogeschool Van Hall Larenstein trekt studenten uit het hele land en veel van deze studenten wonen in Arnhem of in Velp. De aanwezigheid van studenten zorgt voor een levendige sfeer in een buurt, dorp of stad. De gemeente Rheden heeft geen goed beeld van de woningbehoefte onder de studenten van de Hogeschool Van Hall, maar wil dit beeld wel krijgen teneinde studenten aan zich (te blijven) binden. Daarvoor is onderzoek naar de woningbehoefte van deze specifieke doelgroep nodig. Naar aanleiding van dit onderzoek wordt in een separate visie beleid met betrekking tot de huisvesting van deze doelgroep geformuleerd. Bij deze separate visie worden de in de gemeente werkzame studentenhuisvesters en de gemeente Arnhem betrokken.
- 32 -
Actiepunten: Met de woningcorporaties afspraken maken om het aantal sociale huurwoningen binnen de gemeente Rheden tenminste op 6.077 te houden. Met de woningcorporaties afspraken maken over het beperken van het aantal huishoudens dat te hoge woonlasten heeft. Extra aanbod creëren door marktpartijen in het huursegment met huurprijs tussen € 710,- en € 900,- per maand. Onderzoek naar woningbehoefte studenten Hogeschool Van Hall Larenstein en ontwikkelen visie op studentenhuisvesting.
5.2 Aantrekkelijke woonmilieus Bij goed wonen gaat het niet alleen om een kwalitatief goede woning maar ook om de woonomgeving of nog preciezer geformuleerd: het woonmilieu. De gemeente Rheden kent een behoorlijk grote diversiteit aan woonmilieus, maar deze woonmilieus hebben gemeenschappelijk dat er veel natuur in de directe omgeving is en dat het voorzieningenniveau in de dorpen redelijk tot goed is. Dit maakt het prettig wonen in de gemeente Rheden. Bij het begrip woonmilieu spelen naast de ruimtelijk economische factoren ook sociaal ruimtelijke factoren een rol. De gemeente Rheden streeft naar een evenwichtige demografische bevolkingsopbouw teneinde een sociaal samenhangende gemeente te zijn. Nieuwe woningbouwinitiatieven zullen dan ook als zodanig worden beoordeeld. Volgens het woningbehoefteonderzoek van de stadsregio is wonen in landelijke en centrum-dorpse woonmilieus populair. Als gevolg van een verminderde woningvraag zal het in de gemeente Rheden niet gewenst zijn om deze woonmilieus te creëren in grotere uitbreidingslocaties. De nadruk zal bij nieuwbouw blijven liggen op locaties binnen de bestaande dorpen, waarbij binnen de contouren van de dorpen bestaande woonmilieus kunnen worden versterkt. Daarnaast zijn, eveneens onder invloed van een verminderende woningvraag, ingrepen in de bestaande voorraad gewenst. Het gevaar bestaat dat de woonmilieus met concentraties kleine woningen van eenzelfde type de concurrentie met de gewilde woonmilieus niet meer aankunnen.
Aandachtspunten vanuit workshop gemeenteraad/belanghoudersbijeenkomst:
Wat zijn de mogelijkheden om betaalbaarheid, uitstraling en differentiatie in het wonen op een goede manier te combineren zodat aantrekkelijke woonmilieus worden behouden / gerealiseerd? De verantwoordelijkheid voor een schone, rustige en veilige woonomgeving moet ook worden gelegd bij de bewoners. De gemeente moet voorwaardenscheppend zijn. Goede (woningbouw)initiatieven hebben te maken met kleinschaligheid en maatwerk.
Versterking identiteit Elk van de dorpen heeft zijn eigen unieke eigenschappen. Deze unieke eigenschappen worden mede bepaald door de aanwezige natuur en het cultureel erfgoed. Het is van belang
- 33 -
dat het karakter en de identiteit van de dorpen behouden blijft. Mede vanuit deze optiek moet dan ook juist in de kleinere kernen met de nodige terughoudendheid worden gereageerd op planinitiatieven in de nieuwbouw. Wanneer een woningbouwinitiatief niet gebonden is aan een bepaalde locatie, moet er gekeken worden of de woonbehoefte ingevuld kan worden in een leegstand of vrijkomend monument. Toekomstige nieuwbouwplannen zijn dus kleinschalig en bij deze nieuwbouwplannen moeten bestaande karakteristieken worden versterkt door middel van maatwerk dat past de locatie en de beoogde doelgroepen. De beschreven (woon)kwaliteiten in de structuurvisies per kern zijn bij nieuwbouw een richtsnoer. Nieuwbouw kan dus een rol spelen in de versterking van de identiteit van een buurt, wijk of dorp.
Foto: landelijk wonen in de gemeente Rheden Anderzijds is het soms gewenst om af te wijken van de bestaande bebouwing. Differentiatie van zowel woningtype als woonmilieu draagt veelal bij aan de versterking van de identiteit van een buurt, wijk of dorp. Met name in gebieden waar grote concentraties van dezelfde woningen gesitueerd zijn kan nieuwbouw of herstructurering de eenzijdigheid doorbreken. Bouwen in een andere (lagere) dichtheid met afwijkende architectuur kan in dit geval een kwaliteitsimpuls opleveren. Particulier opdrachtgeverschap (PO) kan eveneens een middel zijn om een buurt een kwaliteitsimpuls te geven, maar het zorgt vooral voor keuzevrijheid bij de woonconsument. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) zorgt voor sociale samenhang en versterking van identiteit op buurtniveau. Over het algemeen levert (C)PO kostenbesparingen voor de bewoners op ten opzichte van projectontwikkeling door derden. De gemeente Rheden staat positief tegenover dergelijke initiatieven, maar zal zelf geen PO of CPO initiëren. Woningverbetering en herstructurering Waar er sprake is van grote concentraties van dezelfde woningen, kan door middel van woningverbetering of herstructurering de eenzijdigheid van een wijk worden doorbroken.
- 34 -
Bij de herstructurering van Velp Zuid is het doel nadrukkelijk ook om de woonomgeving te verbeteren. Dit gebeurt door een minder groot aantal woningen terug te bouwen (verdunning) en daarvoor in de plaats meer groen aan te brengen.
Foto: woningverbetering Velp Zuid Naast verbetering van de woonomgeving, zorgen woningverbetering en herstructurering bovenal voor het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad. Delen van de huidige woningvoorraad in Dieren Noord en Rheden West voldoen niet meer aan de eisen van een sterk vergrijzende en meer kwaliteit vragende woonconsument. Ingrepen in de woningvoorraad blijven daarom ook voor de komende woonvisieperiode noodzakelijk. In overleg met de woningcorporaties moet worden bekeken welke ingrepen er nog mogelijk zijn tegen de achtergrond van de verminderde financiële ruimte. Ook met minder ambitieuze herstructureringsprojecten als Velp Zuid, waarbij er op kleinschaliger niveau ingrepen worden gedaan kan een kwaliteitsimpuls voor woning en woonomgeving worden gerealiseerd. De herstructurering aan de Scherpenhofseweg in Rheden en het ontduplexen van woningen aan de Van Limburg Stirumstraat in Dieren zijn hier voorbeelden van. Leefbaarheid In tegenstelling tot het voorgaande speelt bij leefbaarheid de sociale component een belangrijke rol en dan met name bij mensen met een zorgbehoefte. Zij willen vaak, maar moeten ook langer zelfstandig thuis blijven wonen. Daarbij is het van belang dat mensen de juiste zorg krijgen. Dit wordt geregeld in het WMO beleidskader van de gemeente Rheden. Leefbaarheid heeft daarnaast betrekking op de nabijheid van winkels en (medische) voorzieningen. De aanwezigheid van winkels en voorzieningen wordt in hoofdzaak bepaald door het aanwezige draagvlak. In kleine kernen is dit beperkter dan in de grotere kernen. De mogelijkheden voor de gemeente Rheden om in het winkel- en voorzieningenniveau te sturen zijn beperkt. Als het gaat om een schone en veilige buurt of dorp heeft de gemeente Rheden een meer prominente rol. In het project “Ik buurt mee” werken inwoners, de gemeente, de politie, Vivare, en VIVA Rheden samen. In dit kader worden onder andere buurtpreventie, sociale activiteiten en opschoonacties georganiseerd. Ook in de komende
- 35 -
woonvisieperiode willen wij met deze partners blijven werken aan schone, veilige en leefbare buurten en dorpen. Zoals aangegeven hebben woningcorporaties de inkomsten van woningverkopen nodig om investeringen te kunnen doen. De verkoop van huurwoningen leidt echter tot versnippering van eigendom en kan zo een drempel vormen voor toekomstige verbeteringen. Inzet van de kant van de gemeente is om in de meer kwetsbare woongebieden in Dieren Noord en Rheden West geen woningen meer in de verkoop te brengen in “onaangeroerde” blokken. Er vindt daar alleen nog complexgewijze verkoop plaats of in blokken waar een deel van de woningen al verkocht is. We maken ook afspraken met de woningcorporaties over de kwaliteit van het te verkopen bezit. Actiepunten: Bij nieuwbouwontwikkelingen aansluiten op bestaande kwaliteiten van een dorp ter versterking van identiteit. Structuurvisies hierbij als richtsnoer gebruiken. Met de woningcorporaties afspraken maken over woningverbetering en herstructurering. Samen met de woningcorporaties blijven werken aan schone, veilige en leefbare buurten en dorpen. Met woningcorporaties afspraken maken over de verkoop van huurwoningen.
5.3 Bouwen voor de behoefte Bouwen voor behoefte heeft een kwantitatieve en een kwalitatieve kant, maar beide hangen ook samen. Wat betreft de kwantitatieve kant moeten we beseffen dat de woningbehoefte in vergelijking tot bijvoorbeeld tien jaar geleden gering is en dat de woningmarkt van een aanbod gerichte markt naar een vragersmarkt is geëvolueerd. Er is dan ook eerder sprake van een kwalitatief probleem dan een kwantitatief probleem. Elke nieuwbouwwoning moet passen binnen de geconstateerde behoefte. Daarnaast zal worden ingezet op de aanpak van de bestaande voorraad door middel van woningverbetering en herstructurering, teneinde beter aan de toekomstige woningvraag te voldoen. Aandachtspunten vanuit workshop gemeenteraad/belanghoudersbijeenkomst:
Het woonbeleid moet een bijdrage leveren aan het oplossen van de mismatch tussen de woningvraag en het woningaanbod. De markt voor koopwoningen trekt weer aan, maar appartementen verkopen moeilijker dan grondgebonden woningen. Tegen de achtergrond van een afvlakkende huishoudensgroei in de toekomst: hoe voorkom je leegstand in de koop?
Regionale samenwerking De gemeente Rheden maakt deel uit van een open woningmarkt en wordt nadrukkelijk beïnvloed door de woningbouwplannen van andere gemeenten en vice versa. Afstemming tussen de (sub)regio gemeenten is daarom dan ook van groot belang. Gemeenten kunnen elkaar versterken en aanvullen als het gaat om het oplossen van tekorten in bepaalde
- 36 -
segmenten van de woningmarkt. De verhuisbewegingenanalyse uitgevoerd in opdracht van de Stadsregio Arnhem Nijmegen toont dit aan. Daarnaast is het van belang op regionaal niveau te voorkomen dat er overcapaciteit van woningbouwplannen plaatsvindt. De gemeente Rheden wil de samenwerking op (sub)regionaal niveau continueren teneinde concurrentie te voorkomen en zoveel mogelijk in te spelen op de behoefte van de woonconsument. Kwantitatieve behoefte De afgelopen jaren is de bevolking van de gemeente Rheden licht gedaald. De daling werd veroorzaakt door een negatieve natuurlijke aanwas; er stierven meer mensen dan dat er geboren werden. Het positieve migratiesaldo heeft ervoor gezorgd dat de bevolkingsdaling minder negatief verliep. Voor de toekomst is volgens de meest recente prognose van de provincie Gelderland een kleine toename te verwachten. Hoewel met de nodige onzekerheid omgeven, wordt op grond van de bevolkingsprognose van de provincie Gelderland een grotere toename verwacht van het aantal huishoudens. Oorzaak hiervan is de gezinsverdunning; gemiddeld vormen er als gevolg van vergrijzing en veranderende samenlevingsvormen minder mensen een huishouden met elkaar. De provinciale prognose verwacht een groei van het aantal huishoudens tot ruim 21.000 in het jaar 2025 in de gemeente Rheden, waarbij de sterkste groei plaatsvindt in de jaren tot 2020. Het huidige aantal huishoudens is iets minder dan 20.500. Aangezien de huishoudensprognose bepalend is voor de kwantitatieve behoefte kunnen we concluderen dat er behoefte is aan zo’n 50 woningen per jaar tot 2025. In de komende vijf jaar moet de productie hoger liggen; rond de 80 woningen per jaar. Na 2020 sturen we op een woningbouwproductie van 20 woningen per jaar. Zetten we dit af tegen de huidige woningbouwplanning van plusminus 400 woningen, dan kunnen we concluderen dat er op de korte termijn voldoende plancapaciteit beschikbaar is, maar dat er op de langere termijn nog enige ruimte is voor het ontwikkelen van nieuwe woningbouwplannen. Nieuwe woningbouwplannen moeten daarbij conform het vigerende “nee, tenzij beleid” voorzien in een aangetoonde woningbehoefte en een versterking betekenen van het aanwezige woonmilieu. In de kern Dieren zal het moeilijker zijn om deze behoefte aan te tonen dan in de kernen Rheden en Velp, aangezien er al behoorlijk wat plancapaciteit belegd is in grotere woningbouwplannen. Afbouw van deze projecten heeft prioriteit. Kwalitatieve behoefte Het woningbehoefteonderzoek gedaan in opdracht van de Stadsregio Arnhem Nijmegen laat een vraag zien naar sociale huurwoningen en in mindere mate naar dure huurwoningen. Door verkoop neemt de sociale huurwoningvoorraad van woningcorporaties af, evenals door het minder terugbouwen bij herstructurering. Wij kunnen deze strategie van woningcorporaties om woonkwaliteit te kunnen blijven bieden aan huurders onderschrijven. Deze strategie en de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek brengt met zich mee dat wij ons willen inzetten voor het realiseren van voldoende huurwoningen in de nieuwbouw. Hiermee wordt de afname van sociale huurwoningen door verkoop en herstructurering gecompenseerd, teneinde voldoende sociale huurwoningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. Tot voor kort gold bij nieuwbouwlocaties een eis van het bouwen van 35% in de sociale huur of goedkope koop. Voor de meeste andere gemeenten in de stadsregio gold een per-
- 37 -
centage van 50%. Aangezien de behoefte aan goedkope koop is afgenomen, willen we inzetten op een differentiatiepercentage van ten minste 35% in de huur (sociaal en vrije sector) bij grotere nieuwbouw- of herontwikkelingslocaties. Randvoorwaarde bij nieuwbouw van sociale huurwoningen is dat er ook voldoende woonkwaliteit wordt gerealiseerd. Om het begrip woonkwaliteit meer inhoud te geven ontwikkelen wij een referentiekader met verschillende woonproducttyperingen en bijbehorende prijscategorieën specifiek voor de gemeente Rheden. Het woningbehoefteonderzoek laat voor de gemeente Rheden een geringe vraag zien naar goedkope koopwoningen. De huidige woningbouwplanning is in lijn met deze beperkte vraag. De vraag naar middeldure koopwoningen is volgens het woningbehoefteonderzoek gering, maar zal aantrekken bij economisch herstel. De woonvisie 2009-2013 gaf aanleiding om in dit segment extra aanbod te creëren. Het gevolg is dat er relatief veel middeldure koop is opgenomen in de woningbouwplanning. Bij een aanhoudend gebrek aan vertrouwen van de woonconsument moet overwogen worden om een deel van de geplande middeldure koop in de woningbouwplanning te vervangen door huurwoningen. Opvallend is de behoorlijke vraag naar dure koopwoningen (20% - 25%) tegen het licht van de economische crisis. De huidige woningbouwplanning bevat al een behoorlijk aandeel dure koop om te voorzien in deze behoefte. De gewenste prijsdifferentiatie bij nieuwbouw in de koopsector vergt maatwerk per locatie. Wij maken dan ook graag gebruik van de expertise van marktparijen bij de invulling hiervan. Hetzelfde geldt voor de keuze van invulling van een nieuwbouwlocatie met grondgebonden woningen of appartementen. Wij leggen het accent voor deze woonvisieperiode echter op de realisatie van grondgebonden woningen. Uit de belanghouders bijeenkomst bleek dat de (te verwachten) verkoopbaarheid van appartementen minder goed was dan grondgebonden woningen. Bovendien zijn er in de afgelopen woonvisieperiode, met name in Velp, veel appartementen opgeleverd.
Actiepunten: Inzet op (sub)regionale afstemming woningbouwprogrammering. Sturen op een nieuwbouwproductie van plusminus 80 woningen per jaar tot 2020, sturen op plusminus 20 woningen tussen 2020 en 2025. Daartoe het “nee, tenzij” beleid continueren. Bij nieuwe woningbouwlocaties met capaciteit van 15 woningen of meer, tenminste 35% in de huur realiseren. Accent op realisatie grondgebonden woningen. Ontwikkelen referentiekader om het begrip woonkwaliteit inhoud te geven.
5.4 Toekomstbestendig wonen In de woonvisie 2009-2013 was duurzaamheid evenals levensloopgeschiktheid een belangrijk thema. Beide thema’s staan nog steeds hoog op de “wonen” agenda en hebben beide te maken met toekomstbestendig wonen.
- 38 -
Aandachtspunten vanuit workshop gemeenteraad/belanghoudersbijeenkomst:
Het is moeilijk om de woningbehoefte van de korte- en lange termijn op elkaar af te stemmen. Het is echter wel mogelijk om nieuwbouwwoningen te ontwikkelen die in de toekomst eenvoudig zijn samen te voegen. Hoe geef je invulling aan levensloopgeschiktheid? Deze vraag geldt niet allen op het niveau van de woning maar ook op het niveau van de woonomgeving (niveau van de wijk). Faciliteer mantelzorgwoningen en particulier opdrachtgeverschap. Om verzorgd te kunnen blijven wonen, zijn ook sociale aspecten van belang: er is behoefte aan een centrale plek voor ontmoeting en voor service aan huurders.
Werken aan de duurzaamheid van woningen is belangrijk omdat energielasten naar verwachting een steeds groter deel van de totale woonlasten zullen vormen. Het thema levensloopgeschiktheid heeft aan belang gewonnen door de kabinetsmaatregelen om verzorgingshuizen te reserveren voor ouderen die zwaardere zorg nodig hebben. Hierdoor moeten ouderen langer zelfstandig thuis blijven wonen. Daarnaast is er al jaren sprake van een vergrijzende bevolking. Toekomstbestendige bestaande bouw Omdat jaarlijks slechts een klein percentage nieuwbouw aan de bestaande woningvoorraad wordt toegevoegd, zijn de grootste kwaliteitsslagen te maken in de bestaande voorraad. Separate voorlichting- en subsidietrajecten voor langer zelfstandig wonen en het verduurzamen van de eigen woning zijn de afgelopen jaren over het algemeen succesvol gebleken. Aangezien de thema’s duurzaamheid en levensloopgeschiktheid veel raakvlakken hebben, willen wij deze thema’s op een integrale manier benaderen. Een levensloopbestendige woning heeft immers toekomstwaarde en is daarom ook duurzaam. Voor een bewoner is het aantrekkelijk om woningaanpassingen in het kader van langer zelfstandig thuis wonen en woningaanpassingen om de woning te verduurzamen in één keer uit te voeren. Op deze manier worden met name eigenaar bewoners verleid om kleinere of grotere woningaanpassingen te doen. Bij grotere aanpassingen kan gedacht worden aan het (prefab) aanbrengen van een extra slaap en badkamer. Onze ambitie is om de separate voorlichtings- en subsidietrajecten te continueren en te bundelen onder de vlag van “Mijn huis, mijn toekomst”. Omdat in de kleine kernen een relatief groot deel van de woningvoorraad particulier eigendom is, liggen hier getalsmatig de grootste mogelijkheden om in te spelen op de ouder wordende bevolking. Voor grotere ingrepen zoals het realiseren van een mantelzorgwoning in de tuin, biedt vereenvoudiging van landelijke regelgeving soulaas. Wij maken met Vivare prestatieafspraken over een toekomstbestendige huurwoningvoorraad. Voor wat betreft duurzaamheid zal het energieconvenant een belangrijke richting geven. In het energieconvenant hebben de Woonbond, Aedes en het Rijk afgesproken om alle corporatiewoningen voor het jaar 2021 gemiddeld naar het label B te brengen. De actualisatie van het rapport “Langer zelfstandig thuis in Rheden”, waarin de behoefte aan woningen geschikt voor ouderen of mensen met een beperking wordt gegeven, fungeert bij levensloopgeschiktheid als referentiekader. Uit dit onderzoek blijkt dat het aantal mensen met een mobiliteitsbeperking de komende jaren fors toeneemt. De gemeente Rheden wil
- 39 -
het aanbod aan levensloopgeschikte woningen in de huursector gelijke tred laten houden met de toename van het aantal mensen met mobiliteitsbeperkingen. Bij de afweging om een bepaald deel van de woningvoorraad al dan niet toekomstbestendig te maken, moet de nabijheid van voorzieningen een criterium zijn. Ook bekijken we met de woningcorporaties graag hoe we de bestaande voorraad aan levensloopgeschikte woningen beter kunnen benutten door middel van het optimaliseren van het toewijzingsproces. Als gevolg van de kabinetsmaatregelen om verzorgingshuizen te reserveren voor mensen die zwaardere zorg nodig hebben, zal de instroom van nieuwe bewoners beperkt worden. Hierdoor ontstaan er wellicht overschotten aan specifiek zorgvastgoed. Wij bekijken in een separaat traject met de woningcorporaties en zorginstellingen waar dit mogelijk aan de orde is en bekijken welke strategie er gehanteerd moet worden om met deze mogelijke overschotten om te gaan. Een oplossingsrichting kan zijn om wooneenheden die daarvoor fysiek geschikt zijn zelfstandig te verhuren. Hierdoor wordt leegstand als gevolg van extramuralisatie van de lichtste ZZP’s voorkomen. Toekomstbestendige nieuwbouw Een woning is een product dat lang meegaat. Hoewel de behoefte aan nieuwbouw afneemt, vinden we het wel van belang dat de woningen die worden gebouwd van goede kwaliteit zijn. Op het niveau van de stadsregio zijn afspraken gemaakt om de kwaliteit en duurzaamheid van nieuwbouw te meten. Door middel van het instrument “GPR” kan woonkwaliteit en duurzaamheid worden gekwantificeerd, waarbij de aspecten milieu, energie, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde worden meegenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet er ook aandacht zijn voor de levensloopgeschiktheid van de te bouwen woningen. Dit geldt met name bij ontwikkelingen in wijken of kernen die de komende jaren sterk vergrijzen en waarbij het aantal levensloopgeschikte woningen nog laag is. Concreet betreft het hier vooral Dieren Noord en Rheden West. Zowel Velp Noord als Velp Zuid kennen al een behoorlijk groot aandeel levensloopgeschikte woningen. We kunnen ons echter voorstellen dat Velp een centrumfunctie vervult voor de gemeente vanwege de aanwezigheid van voorzieningen. Dat is aantrekkelijk voor ouderen. Indien er zich nieuwe initiatieven voor woningbouw voordoen rondom Het Lorentzhuis of Nieuw Schoonoord, dan dienen deze zich te richten op de doelgroep ouderen. We hebben al gezien dat particulier opdrachtgeverschap keuzevrijheid voor de woonconsument kan bieden. Keuzevrijheid in het wonen wordt belangrijker tegen de achtergrond van een kritischer wordende woonconsument, het ontstaan van nieuwe samenlevingsvormen en een terugtredende (landelijke) overheid. Waar mogelijk moet keuzevrijheid gefaciliteerd worden, bijvoorbeeld door consument gerichte projectontwikkeling. Het realiseren van nieuwe woonvormen zoals bijvoorbeeld meergeneratie woningen zorgen ook voor meer keuzevrijheid. Bij een meergeneratie woning kunnen mantelzorg en kinderopvang op een slimme manier worden gecombineerd. Duidelijk is wel dat er sprake is van een nichemarkt. Indien er goede ideeën voor nieuwe woonvormen vanuit de dorpen opkomen, bekijken we per geval of en hoe deze een plaats krijgen in woningbouwplannen.
- 40 -
Actiepunten: Uitrollen pilotproject “Mijn huis, mijn toekomst”; alle kernen van de gemeenten komen aan bod. Mijn huis mijn toekomst inhoudelijk verbreden met het thema duurzaamheid. Met woningcorporaties afspraken maken over toekomstbestendige (levensloopgeschikte en duurzame) huurwoningen en het beter benutten van de bestaande capaciteit van levensloopgeschikte woningen. GPR invoeren als sturingsinstrument bij nieuwbouwontwikkelingen. Goede plannen voor meer keuzevrijheid inwoners faciliteren; bijvoorbeeld door consument gerichte projectontwikkeling, particulier opdrachtgeverschap en meergeneratie woning. Bij nieuwbouwontwikkelingen in Dieren Noord en Rheden West extra aandacht voor levensloopgeschiktheid.
- 41 -
Bijlage 1:
Kengetallen per dorp
Bron: CBS-statline, 2013
Kengetallen kleinere kernen De Steeg
Ellecom
Spankeren
Laag-Soeren
Aantal inwoners waarvan: 0 – 24 jaar 25 – 65 jaar 65 jaar en ouder
1.110 25% 54% 21%
1.050 28% 49% 23%
970 26% 54% 20%
825 22% 51% 26%
Gemiddelde grootte huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
2,2 35% 35% 30%
2,4 27% 41% 32%
2,5 21% 36% 43%
2,3 35% 39% 29%
Aantal woningen waarvan: meergezins huur Gemiddelde WOZ-waarde
491 9% 39% € 264.000
437 5% 19% € 322.000
387 1% 36% € 246.000
386 4% 38% € 290.000
Zuid
Noord
West
Aantal inwoners waarvan: 0 – 24 jaar 25 – 65 jaar 65 jaar en ouder
2.145 27% 52% 22%
7.880 28% 55% 18%
4.260 23% 44% 33%
Gemiddelde grootte huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
2,2 38% 31% 31%
2,2 34% 31% 35%
2,3 31% 40% 30%
Aantal woningen waarvan: meergezins huur Gemiddelde WOZ-waarde
976 29% 33% € 250.000
3.593 16% 47% € 170.000
1.902 9% 47% € 202.000
Kengetallen Dieren
- 42 -
Kengetallen Rheden Aantal inwoners waarvan: 0 – 24 jaar 25 – 65 jaar 65 jaar en ouder
7.600 27% 50% 24%
Gemiddelde grootte huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
2,2 34% 33% 33%
Aantal woningen waarvan: meergezins huur Gemiddelde WOZ-waarde
3.541 16% 46% € 206.000
Kengetallen Velp Noord
Zuid 1
Zuid 2
Aantal inwoners waarvan: 0 – 24 jaar 25 – 65 jaar 65 jaar en ouder
7.130 26% 44% 29%
7.435 26% 52% 21%
3.165 23% 46% 31%
Gemiddelde grootte huishoudens Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen
2,1 45% 30% 25%
2,0 45% 27% 27%
1,8 49% 29% 21%
Aantal woningen waarvan: meergezins huur Gemiddelde WOZ-waarde
3.377 35% 25% € 329.000
3.518 25% 61% € 178.000
1.681 60% 62% € 154.000
- 43 -
Bijlage 2:
Begrippenlijst
Aftoppingsgrens:
Is de huurprijs waarboven in principe geen huurtoeslag wordt versterkt. De aftoppingsgrens voor één- en tweepersoonshuishoudens bedraagt € 576,87 en € 618,24 voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan (prijspijl 1-1-2015).
Betaalbare sociale huurwoning:
Collectief particulier opdrachtgeverschap:
Sociale huurwoning met een huurprijs tot € 618,24 (prijspijl 1-1-2015).
Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt.
Doelgroep van beleid:
Huishoudens met een inkomen tot € 34.911,-.
Dure koopwoning:
Koopwoning met koopprijs boven € 250.000,-.
EPC:
Energie Prestatie Coefficient; maat voor de gemiddelde energiekwaliteit van een gebouw. De hoogte ervan is vastgelegd in het bouwbesluit.
Goedkope koopwoning:
Koopwoning met koopprijs tot € 170.000,-.
GPR:
De afkorting GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. GPR is een praktisch instrument dat in de regio wordt gebruikt om de kwaliteit van een gebouw op vijf thema’s in rapportcijfers uit te drukken.
Levensloopgeschikte woning: Dit is een zelfstandige huurwoning die geschikt is voor woningzoekenden die een fysieke beperking hebben. We onderscheiden hierbij levensloopgeschikte woningen categorie 1 & 2. Categorie 1 is gericht op mensen met een lichte fysieke beperking. Categorie 2 is voor mensen die zijn aangewezen op het gebruik van een rollator in huis. Liberalisatiegrens:
De liberalisatiegrens geeft de maximale huur van sociale huurwoningen aan en tevens de maximale huur waarbij een huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De liberalisatiegrens bedraagt € 710,68 (prijspijl 1-1-2015).
Middeldure koopwoning:
Koopwoning met een koopprijs tussen € 170.000,- en € 250.000,-.
- 44 -
Ontduplexen:
Het samenvoegen van een bestaande beneden- en bovenwoning.
Revolverend fonds:
Een revolverend fonds beoogt de realisatie van investeringen via laagrentende leningen in plaats van via subsidies. Rente en aflossingen vloeien weer terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen.
Scheefwonen:
Een huishouden dat niet behoort tot de doelgroep van beleid, maar wel in een sociale huurwoning woont.
Sociale huurwoning:
Huurwoning met een huurprijs onder € 710,68 per maand (prijspijl 1-1-2015)
Vrije huursector:
Huurwoningen met een huurprijs boven € 710,68 per maand (prijspijl 1-1-2015).
WGR+:
Een plusregio (ook wel stadsregio genoemd) was een regionaal openbaar lichaam van verscheidene Nederlandse gemeenten in een stedelijk gebied waaraan wettelijke taken waren toebedeeld op grond van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen.
- 45 -
