ZNALECKÝ POSUDEK č. 2281-20/2015 pozemku p.č.4162/3 s příslušenstvím v kat.území a obci Litoměřice.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 5467/11 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.4.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 16.5.2015
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemku p.č.4162/3 s příslušenstvím v kat.území a obci Litoměřice; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek p.č.4162/3 Mostná Hora 412 01 Litoměřice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Litoměřice Katastrální území: Litoměřice Počet obyvatel: 24 136 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 350,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.4.2015 za přítomnosti p.Doudové Taťány.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 17.4.2015 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 17.4.2015 při prohlídce - informace sdělené p.Doudovou Taťánou při prohlídce dne 17.4.2015 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 29.9.2014 (č.j.088EX 5467/11) - exekuční příkaz ze dne 10.8.2012 od Exekutorského úřadu Kladno - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 2.3.2015 - výpis z KN ze dne 2.3.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 3.3.2015 - údaje zjištěné ohledně platného územního plánu města Litoměřice
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek p.č.4162/3 s příslušenstvím v severní části města Litoměřice, pod Mostnou Horou, v lokalitě zahrádkářské osady (v chráněném území). Na pozemku se nachází dřevěná kolna (bez základů), zahrádkářská dřevěná chata (bez základů), zahradní altán, suchý WC a trvalé porosty. Pozemek se nachází v platném územním plánu města Litoměřice v ploše individuální rekreace - zahrádkářské osady (RZ). Stavby na pozemku p.č.4162/3 nejsou na snímku katastrální mapy zakresleny a nebyly stavebně povoleny ani ohlášeny...!
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků
-3-
1.1. Pozemek p.č.4162/3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec III -0,15 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,05 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II 0,00 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00
-4-
komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek je přístupný přes pozemky p.č.4150/2, p.č.4150/3, p.č.4150/5 (ostatní plochy - ostatní komunikace), jenž jsou ve vlastnictví: Ing. Potuček Gina Jarmila , ale není zde zapsáno věcné břemeno přístupu...!Z těchto důvodů jsem použil srážky 20%.
II II I
0,00 0,00 -0,20
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,595 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,559
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.4162/3 Jedná se o svažité pozemky k západu, přístupné pouze pro pěší úzkou cestou přes cizí pozemky; s možností napojení pouze na letní vodovod; bez možnosti napojení na kanalizaci, plynovod, elektroinstalaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístup je pouze přes cizí pozemky p.č.4150/2, 4150/3, 4150/5 pěší cestou...! 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,830 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,595 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,830 * 0,595 = 0,464
č. II II
Pi 0,00 -0,02
III III
0,00 -0,05
I I
0,00 -0,10
-5-
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 1 350,0,464 Typ
Název
§ 9 odst. 4 (§ 4 zahrada odst. 1) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 4162/3
Výměra [m2] 912,00 912,00
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,300
187,92
Jedn. cena [Kč/m2] 187,92
Cena [Kč] 171 383,04
m2
171 383,04
Ocenění staveb na pozemcích Dřevěná kolna na p.č.4162/3 Jedná se o dřevěnou kolnu s pultovou střechou a lepenkovou krytinou, stavbu bez základů, využívanou jako sklad; stáří je stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,0*5,50 1.nadz.podl.
=
[m2] 27,50
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.nadz.podl.
Zastavěná. Konstr. výška plocha 27,50 m2 2,50 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 5,0*5,50*(2,0+2,50)/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
= Typ
[m3] 61,88 m3 Obestavěný
-6-
1.nadz.podl. Obestavěný prostor - celkem:
NP
prostor 61,88 m3 61,88 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] C S S X S P S X S S P C
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 10,80 4,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00
Upravený obj. podíl 0,00 31,90 21,20 0,00 11,10 0,74 6,00 0,00 3,70 1,40 4,97 0,00 81,01 0,8101
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
970,0,8101 1,0500 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 61,88 m3 * 1 705,- Kč/m3
= =
1 705,105 505,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 15 826,- Kč 0,559 8 846,73 Kč
Dřevěná kolna na p.č.4162/3 - zjištěná cena
=
8 846,73 Kč
-7-
Zahrádkářská chata na p.č.4162/3 Jedná se o dřevěnou zahrádkářskou chatu bez základů, se sedlovou střechou a s krytinou z bitumenových vlnovek; stáří je cca 3 roky; bez napojení na elektroinstalaci. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata § 14: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ E dřevěná oboustranně obíjená, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.nadz.podl. 4,25*3,10
=
[m2] 13,18
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 13,18 m2 2,30 m
Název 1.nadz.podl. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. (4,25*3,10)*(2,30) zastřešení 4,25*3,10*1,50/2
= =
[m3] 30,30 m3 9,88 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.nadz.podl. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 30,30 m3 9,88 m3 40,18 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I
Obj. podíl [%] C P
6,60 3,80
Část [%] 100 100
Koef. 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 0,00 1,75
-8-
3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S C S P S S S S C X X X X C C C C
25,40 10,30 9,20 5,10 0,80 10,30 2,10 3,10 5,20 4,00 3,20 3,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,50 1,90 2,80 2,70
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00
25,40 10,30 9,20 5,10 0,00 10,30 0,97 3,10 5,20 4,00 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,52 0,7852
= * * * =
1 280,0,7852 1,0500 2,1150 2 232,-
=
89 682,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 3 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 3 / 30 = 10,0 % Koeficient opotřebení: (1- 10,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,900 80 714,- Kč 0,559 45 119,13 Kč
Zahrádkářská chata na p.č.4162/3 - zjištěná cena
=
45 119,13 Kč
Plná cena:
40,18 m3 * 2 232,- Kč/m3
Zahradní altán Jedná se o otevřený zahradní altán se sedlovou střechou o mírném sklonu; základní cena byla upravena. Zatřídění pro potřeby ocenění
-9-
Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
23. Altán zahradní 242
Výměra: 4,0*3,0 = 12,00 m2 zastavěné plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]
= * * =
2 500,1,0500 2,2690 5 956,-
=
71 472,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1- 25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,750 53 604,- Kč 0,559 29 964,64 Kč
Zahradní altán - zjištěná cena
=
29 964,64 Kč
Plná cena:
12,00 m2 * 5 956,- Kč/m2
Dřevěný suchý WC Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
22.1. Záchod dřevěný bez žumpy 242
Výměra:
1,00 ks
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]
= * * =
1 800,1,0500 2,2690 4 288,-
Plná cena:
1,00 ks * 4 288,- Kč/ks
=
4 288,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp
* = *
0,500 2 144,- Kč 0,559
- 10 -
Cena stavby CS
=
1 198,50 Kč
Dřevěný suchý WC - zjištěná cena
=
1 198,50 Kč
Cena staveb celkem
=
85 129,- Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.4162/3 Jedná se o ovocné dřeviny: 6 meruněk, 1 jabloň. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra meruňka 30 6 Ks jabloň 25 1 Ks vysokokmen Součet: Celkem - ovocné dřeviny:
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 70,70,1 717,1 717,= =
Trvalé porosty na p.č.4162/3 - zjištěná cena
Cena [Kč] 420,1 717,2 137,- Kč 2 137,- Kč 2 137,- Kč
Cena porostů celkem
=
2 137,- Kč
Pozemek p.č.4162/3 - zjištěná cena
=
258 649,04 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.4162/3
258 649,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
258 649,- Kč
Celkem
258 649,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) :
258 649,- Kč
258 650,- Kč
- 11 -
Uskutečněné prodeje porovnatelných nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a proto nemohu stanovit tzv. obvyklou cenu. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji pozemků (zahrady) včetně zahr.objektů v této lokalitě (viz. Příloha č.5 znaleckého posudku) , jenž jsou nabízeny v cenovém rozpětí cca 140 - 410 tisíc Kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji s budoucí prodejní cenou nižší tj cca 85-90% z nabízených cen...). Dále jsem vzal v úvahu, že k pozemku je přístup pouze pěšky přes cizí pozemky..., (p.č.4150/2, 4150/3, 4150/5) a odhaduji, že dle mého názoru:
Tržní hodnota oceňované nemovitosti.......................250 000,-Kč (slovy:dvěstěpadesáttisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré 16.5.2015
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2281-20/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2281-20/2015.
- 12 -
Pozemek p.č.4162/3, k.ú.a obec Litoměřice, Pohled západní (celkový)
Dřevěná stavba na pozemku p.č.4162/3
- 13 -
Dřevěná chata a dřevěný altán na pozemku p.č.4162/3
