ZNALECKÝ POSUDEK č. 77-4136 O ceně řadové garáže postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 175/3 v katastrálním území Libeň, obec Praha, okr. Hlavní město Praha. Vlastník : Kašpar Pavel, Václava Balého 23/3, 153 00 Praha 5 Radotín
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 605/12-32 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 6.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 20.12.2013
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající a obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů, chat, garáží a bytů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. V tomto případě je administrativní cena použita jen podpůrně, protože zjištěná cena je zkreslena vlastnictvím pozemku jiným právním subjektem, než garáž.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o velmi jednoduchou stavbu řadové garáže postavené na vnitřním malém dvorku u bytového domu č.p. 485, Zenklova ulice, Praha 9 Libeň. Garáž je postavena na pozemku jiného vlastníka a přístup je také přes pozemek jiných vlastníků, žádné právo přístupu nezjištěné. Garáž je evidována na LV číslo 2399 pro katastrální území Libeň, obec Praha. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, výnosová a zejména porovnávací.
1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – garáže postavené na pozemku číslo parcely 175/3, v katastrálním území Libeň, obec Praha, okr. HMP evidované na listu vlastnictví číslo 2399. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Jedná se o nemovitý majetek ve výlučném vlastnictví povinného. -2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Pavel Kašpar, bytem Václava Balého 23/3, Praha 5 Radotín. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek se bude prodávat formou dražby ve smyslu o.s.ř. Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 6.12.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha – průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2012 – 2013 - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace) – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) -3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 20.11.2013 (znalec) a 6.12.2013 za přítomnosti Leopolda Tůmy. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 2399 pro katastrální území Libeň, obec Praha, okr. Hlavní město Praha V části A je zapsán vlastník – Kašpar Pavel, Václava Balého 23/3, Praha 5 Radotín V části B – vlastnictví stavby bez č.p. ... garáž V části C - nařízení exekuce, zástavní právo V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Pavla Kašpara, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je stavba provizorní garáže postavené na pozemku jiného vlastníka číslo 175/3.
-4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě a realitních inzercí. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 ve znění vyhl.č. 450/2012 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci.
3.3. Zjištění administrativní ceny
NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitosti : řadové garáže postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely m175/3 v katastrálním území Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha, pro účely exekuce, na základě usnesení OS pro Prahu 5 č.j. 43 EXE 634/2012-12 ze dne 3.5.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR Krajské pobočky pro HMP č.j. 1941112104 ze dne 29.4.2011 k vymožení pohledávky oprávněného VZP ČR, proti povinnému : Pavel Kašpar, bytem Václava Balého 23/3, 153 00 Praha 5 - Radotín. Pozn. Předmětem ocenění je jen stavba garáže, pozemek je ve vlastnictví jiných právních subjektů. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej ), ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon 99/1963 v platném znění ( o.s.ř. ) a to v § 335 - 338, zpeněžení nemovitosti v dražbě. Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. Závady, nebo práva s nemovitostí spojená ( věcná břemena, nájemní práva omezení užívání apd. ) nejsou na nemovitosti zjištěna. Skutečnost, že stavba garáže je postavena na pozemku jiného vlastníka je zohledněna v závěrech posudku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Řadová garáž Zenklova 485/78 -5-
180 00 Praha 8. Libeň Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Libeň Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11. a 6.12.2013 za přítomnosti osobně znalec ( 20.11.2013 ) a pana Leopolda Tůmy ( 6.12.2013 )..
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 10.10.2013, číslo listu vlastnictví 2399 - Snímek katastrální mapy vyhotovený informativně na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místních šetřeních - Informace o parcele č. 175/3 ( cuzk.cz ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX 605/12-32 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 605/1220 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaný do exekuce ) - Údaje získané osobně znalcem při místním šetření od pana Leopolda Tůmy ( spoluvlastník pozemku ) - Povolení stavby garáže jako provizorní ( kdykoliv zrušitelné ) č.j. D 8 d/316 ze dne 29.8.1962, ONV Praha 8 - Aktuální údaje z trhu s nemovitostmi v regionu a v místě - ( Internet, analýza údajů z místního šetření ) - Cenová mapa stavebních pozemků Hlavního města -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 2399 pro katastrální území Libeň, okr. Hlavní město Praha ( stavba garáže ) a dále na listu vlastnictví číslo 2324 pro katastrální území Libeň ( spoluvlastnictví pozemku č. parcely 175/3 ). Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází z uvedených podkladů a z venkovní obhlídky předmětné nemovitosti. Vnitřní prostory garáže nebyly povinným zpřístupněny, přestože byl na místní šetření doporučeně obeslán.
-6-
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území Hlavního města, městská část Praha 9 Libeň. Přístup po dlážděné komunikaci - ulice Zenklova, poblíž křížení z ulicí Proseckou a Povltavskou. V ulici vede tramvajová doprava, celkově velký automobilový provoz, spojnice na Libereckou estakádu. Zástavba převážně bytovými domy, které jsou průčelím situované na hranici uliční čáry. Historická zástavba cca z 20 let minulého století. Všechny běžné inž. sítě, omezená možnost parkování v Zenklově ulici a v přilehlých místních komunikacích. Oceňovaná nemovitost je provizorní řadovou garáží, umístěnou ve vnitrobloku bytového domu č.p. 485. Přístup na malý dvůr, kde jsou garáže a kůlny situovány, je úzkým průjezdem v přízemí tohoto bytového domu ( velmi těsně jen osobní auto ).Celý dům, včetně garáží a dvora je v zanedbaném stavu ( dle náhledu do KN asi tři fyzické osoby jako restituenti ). Předmětná garáž je situována na pozemku jiných vlastníků - vzájemná předkupní práva dle NOZ., toto ale platí zejména tehdy, když vzniklo právo stavby. Stavba ale zpravidla připadne vlastníkovi pozemku ( § 1084 ) a vlastník stavby má právo na náhradu nákladů ( § 1084/2 NOZ ). Město Praha má vydanou platnou cenovou mapu stavebních pozemků.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Řadová garáž a.21) Řadová garáž - nákladově b) Ocenění pozemků ( informativně ! ) b1) Pozemek č. parcely 175/3
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Řadová garáž - § 24 Popis Vnitřní řadová garáž je umístěna na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 175/3. Stavba garáže je ve vlastnictví povinného a není příslušenstvím ke stavbě oceňované dle § 26 a § 26a. Garáž je oceňována jako samostatný funkční a stavební celek. Přízemní, bez podsklepení a podkroví. Dle -7-
podkladů byla stavba pořízena jako dočasná v roce 1962. Znalec vychází jen z venkovní obhlídky, povinný vnitřní prostor garáže nezpřístupnil, ani jinak se znalcem nespolupracoval. Zděné provedení z cihel, hladké omítky, pultová střecha, vlnitý osinkocement. Svlaková vrata, předpoklad zavedení elektro NN, betonová podlaha. Zahnilá vrata, opadává omítka, zahnilý krov, předpoklad že je bez podhledu, jen trámková konstrukce. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako značně zhoršený. Pozn. Z vizuální obhlídky je zřejmé, že garáž není delší období užívána. Žádná rekonstrukce apd. není zjištěna, stavba garáže je v původním stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 9 51 let 4 817,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: Název podlaží 1. NP:
= Zastavěná plocha 17,00 m2
17,00 m2
Konstrukční výška 2,40 m
Obestavěný prostor Stavba: 17,0*2,60 Obestavěný prostor - celkem:
= =
44,20 m3 44,20 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Provizorní, jednoduchá stavba 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 51 let: 0,70
č. II
Vi typ B
I II II II I
-0,01 0,00 -0,02 -0,01 -0,10
IV
0,65
č. III II
Pi 0,00 0,00
II
0,00
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V6 * 0,70 = 0,391 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí -8-
4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - malý uzavřený dvůr, velmi úzký vjezd, obtížná manipulace ...
III I
0,00 -0,10
č. III
Ti 0,00
I I
-0,05 -0,05
5
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce, cizý pozemek, není ošetřen přístup ... 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,391 * 0,900 * 0,900 = 0,317 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 817,- Kč/m3 * 0,317 = 1 526,99 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 526,99 Kč/m3 * 44,20 m3 = 67 492,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
67 492,96 Kč
a.21) Řadová garáž - nákladově § 8 Popis Tato alternativa ocenění je vyhotovena pro případ, že stavba garáže připadne vlastníkovi ( spoluvlastníkům ) pozemku ve smyslu § 1084 NOZ a vlastníkovi stavby vznikne právo na přiměřenou náhradu nákladů, § 1084/2. Tato náhrada nákladů je určena nákladovým způsobem ocenění dle cenové vyhlášky. Ostatní platí stejně, jako u porovnávacího způsobu ocenění, které odpovídá úřední administrativní ceně platné k datu místního šetření. Vnitřní vybavení a provedení je určeno zčásti technickým odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží -9-
Zastavěná. Konstr. výška plocha 17,00 m2 2,40 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Stavba 44,20
=
[m3] 44,20 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 44,20 m3 44,20 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení základové pasy zděné z cihel 15-30 cm jen podhled krovu vlnitý osinkocement předpoklad žlab k sousedům předpoklad žlab k sousedům hladké omítky nejsou nejsou svlaková hrubý beton nouzově
Hodnocení standardu S S P X P S C S C C P P P
Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata
Obj. podíl [%] S S P X P S C S C C P
6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 12,05 0,00 2,62 1,45 0,00 4,80 0,00 0,00 3,13
11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P P
7,20 6,00
100 100
0,46 0,46
3,31 2,76 66,42 0,6642
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * =
1 375,0,6642 1,2300 2,0930 1,9020 4 471,84
44,20 m3 * 4 471,84 Kč/m3
=
197 655,33 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 65 = 78,462 %
-
155 084,33 Kč
Řadová garáž - nákladově - zjištěná cena
=
42 571,- Kč
Plná cena:
b) Ocenění pozemků § 27 b1) Pozemek č. parcely 175/3 Popis Pozemek je oceněn pouze informativně, protože není ve vlastnictví stejného právního subjektu jako stavba garáže. Jen ryze teoreticky může nastat případ, že by si vlastník garáže dokoupil předmětný zastavěný pozemek, ale tento není přístupný z veřejné komunikace ( není zřízeno věcné břemeno, nebo služebnost ). Reálně připadá alternativa již uvedeného § 1084 NOZ, že stavba zpravidla připadne vlastníkovi pozemku a vlastník stavby má právo na náhradu nákladů. HMP má vydanou platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Jednotková cena činí ( viz příloha ) 5 020,- Kč/m2. tato cena se již neupravuje žádnými srážkami, nebo přirážkami. Pozn. Protože ocenění garáže je provedeno k datu místního šetření ( vyhl. platná v roce 2013 ) je i cenová mapa použita v cenových relacích k roku 2013. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 27 cenová mapa zast. plocha Ostatní stavební pozemek – celkem
Parcelní číslo 175/3
Pozemek č. parcely 175/3 - zjištěná cena - 11 -
Výměra [m2] 17,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 020,00
Cena [Kč] 85 340,85 340,-
=
85 340,- Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Řadová garáž -
67 493,- Kč
a.21) Řadová garáž - nákladově ( včetně Kp ) b) Ocenění pozemků - informativně ! b1) Pozemek č. parcely 175/3
( 42 571,- Kč ) ( 85 340,- Kč )
67 493,- Kč Rekapitulace výsledných cen, ( administrativní )
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
67 490,- Kč
slovy: Šedesátsedmtisícčtyřistadevadesát,- Kč
Pozn. Toto je zjištěná cena řadové garáže určená porovnávacím způsobem v souladu s platnou cenovou vyhláškou ( administrativní úřední cena ).
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. 3.4.1. Garáž Věcná cena stavby garáže odpovídá ceně garáže zjištěné nákladovým způsobem, bez koeficientu prodejnosti (zaokr.) ................................ 22.380,- Kč
3.4.2. Pozemek Věcná hodnota pozemku je převzata z cenové mapy – celkem ( jen informativně )
- 12 -
85.340,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Garáž 3.4.2. Pozemek
22.380,- Kč 85.340,- Kč
3.5. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.5.1. Porovnávací hodnota – jen jako doplňující údaj ! Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní informativní prodeje (nabídky) srovnatelných nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro městskou část Prahy 9 a bližší okolí stažené z nabídek Internetu (viz přílohy posudku). V místě a okolí je dosti porovnávacích údajů obdobných nemovitostí a inzerci lze poměrně objektivně vyhodnotit. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Tato porovnávací hodnota je stanovena výlučně informativně, neboť se jedná o plnohodnotné garáže (garážová stání), která jsou běžně přístupná, bez omezení, bez příp. věcných břemen, postavená na vlastním pozemku, nebo symbolické (nízké) nájemné. Na základě inzercí a celkového rozboru trhu je odhadovaná reálná obvyklá cena garáže(stání) v místě a čase pro 1. auto v cenovém intervalu 120tis. – 160tis. Kč. (Jedná se o garáž nezatíženou právy třetích osob.)
5.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (porovnávací způsob dle vyhlášky) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti - nákladová cena 3.5.1. Porovnávací hodnota – informativně (plnohodnotná garáž)
67.490,- Kč 22.380,- Kč 120.-160.tis. Kč
3.6.5. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení – prodej nemovité věci, v Hlavním městě Praha, městská část Praha 9. Předmětem ocenění je stavba řadové garáže z roku 1962, která byla povolena jako prozatímní (dočasná). Jednoduché provedení a vybavení, velmi špatný technický stav. Stavba je situována ve vnitřním malém dvoře, který přináleží k bytovému domu č.p. 485, který je včetně pozemku číslo parcely 177 a pozemku pod garáží č. 175/3 ve spoluvlastnictví tří fyzických osob. Přístup ke garáži - 13 -
je značně obtížný úzkým příjezdem a malým manévrovacím prostorem na dvoře. Příjezd není „ošetřen“, dle zjištěných informací a podkladů, žádným věcným břemenem, nájmem apd. Zpracovatel tohoto posudku upozorňuje, že od 1.1.2014 je v platnosti NOZ, který výrazně mění práva staveb, součásti pozemků, předkupní práva a další, které se budou přímo týkat předmětné věci. Částečně je již reálná možnost vypořádání vlastnictví uvedena v předchozí části posudku. Na základě těchto skutečností je značně obtížné se vyjadřovat k relevantnímu návrhu obvyklé ceny, takto netypické nemovitosti. Dle odborného názoru znalce, nebude o takovouto nemovitost prakticky žádný (max.spekulativní) zájem. Z předchozích dílčích kategorií ocenění jsou jako teoreticky možné alternativy : - Úřední administrativní cena ve výši 67.490,- Kč nereálná, neřeší dostatečně „cizí pozemek“ a přístup – - Střední hodnota porovnávacích plnohodnotných garáží (stání) ve výši 140.tis. Kč lze teoreticky uvažovat dokoupení pozemku ve výši 85.tis. Kč, potom zbývá částka 55.tis. Kč, ale stále bez ošetření přístupu a také zohlednění špatného technického stavu – nereálné – - Alternativa dle NOZ (již popsána v předchozí části posudku) – stavba připadne vlastníkovi pozemku a vlastník stavby má právo na náhradu nákladů na stavbu. Tato náhrada je určena aktuálně jako věcná hodnota (nákladová cena) ve výši 22.380,- Kč. Tato alternativa je dle názoru znalce nejvíce reálná -
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění a celkového rozboru a analýzy možností ocenění této netypické nemovitosti je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – stavby řadové garáže evidované na LV číslo 2399, postavené na pozemku jiného vlastníka číslo parcely 175/3, v katastrálním území Libeň, obec Praha, okr. Hlavní město Praha, ve výši zaokrouhleně
20.000,- Kč
Tj. slovy : Dvacettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
- 14 -
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] V Říčanech 20.12.2013
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 77-4136 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 77-4136.
- 15 -
