088EX 1745/12-97
Znalecký posudek č. 3767/07/15 Š O ceně bytové jednotky č. 1086/8 a bytové jednotky č. 1086/39, ul. Skuteckého č.p. 1086 s podílem 418/18401 a podílem 415/18401 na společných částech domu a pozemku parc.č. 1149/28 v k.ú Řepy, obec Praha 6 Postup při zparcování posudku: Povinným Gaston Real Estate , s.r.o nebyla umožněna prohlídka bytu. Ocenění je provedeno „zvenku na základě prohlídky bytového domu a informací sdělených paní Milenou Petrákovou, předsedkyní SV.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek
Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1745/12-24, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.1.2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 17 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 1 vyhotovení . V Kladně, 18.1.2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1745/12-24, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.12.2014 za přítomnosti paní Petrákové, předsedkyně SV.
3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Hlavní město Praha , vypracovaný dne 26.11.2014 z LV 5540, LV 893 pro katastrální území Řepy , - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě.
4. Vlastnické a evidenční údaje Gaston Real Estate, s.r.o , Skuteckého 1086/7, Řečpy, 163 00 Praha
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není , skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě.
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 1086/8, 2+kk a bytovou jednotku č. 1086/39 , situované v bytovém panelovém domě v sídlištní zástavbě, přístupném po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. V domě je osobní výtah. Orientace hlavních místností je na na západ (bj.č. 8) a na východ(bj.č.39). K bytům je užívána sklepní kóje ve společných prostorách.Byty nebyly zpřístupněny.
7. Obsah posudku Oddíl 1 I. Pozemek a) Pozemky
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– 1)Pozemek č. parc.1149/28 II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 1086/8 b) Ocenění porovnávací metodou
Oddíl 2 I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemek č. parc.1149/28 II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 1086/39 b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Oddíl 1 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek č. parc.1149/28 Jedná se o pozemk v rovinném terénu , přístupný po zepvněné komuniakci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle cenové mapy pro Hl. město Prahu pro r. 2015 , mapový list 56, skupina, 3429 , cena 3410,.- Kč/m2
–5–
II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1086/8
Jedná se o byt č. 1086/8 , 2+kk , o celkové výměře 41,80 m2, s příslušenstvím, situovaný v 2. NP panelového bytového domu postaveného v roce 1981. Střecha je plochá s krytinou z folie PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Dům je montovaný z dílců betonových plošných, tl. zdiva 24 cm. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové . Okna jsou plastová, dveře hladké. Podlahy jsou kobercové a z keramických dlaždic. Topení je dálkové s litinovými radiátory. V kuchyni je elektrický sporák, v koupelně je umyvadlo a vana. Schody jsou s povrchem z PVC, výtah je osobní . Orientace místností je na západ. Technický stav : v roce 1993 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken , byt je v původním stavu, zcela bez údržby. Předpoklad provedení stavebních úprav.
Oddíl 2 Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemek č. parc.1149/28 Jedná se o pozemk v rovinném terénu , přístupný po zepvněné komuniakci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Pozemek je oceněn dle cenové mapy pro Hl. město Prahu pro r. 2015 , mapový list 56, skupina, 3429 , cena 3410,.- Kč/m2
II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 1086/39
Jedná se o byt č. 1086/39 , 2+kk , o celkové výměře 41,50 m2, s příslušenstvím, situovaný v 7. NP panelového bytového domu postaveného v roce 1981. Střecha je plochá s krytinou z folie PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Dům je montovaný z dílců betonových plošných, tl. zdiva 24 cm. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové . Okna jsou plastová, dveře hladké. Podlahy jsou kobercové a z keramických dlaždic. Topení je dálkové s litinovými radiátory. V kuchyni je elektrický sporák, v koupelně je umyvadlo a vana. Schody jsou s povrchem z PVC, výtah je osobní . Orientace místností je na východ. Technický stav : v roce 1993 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken , byt je v původním stavu, zcela bez údržby. Předpoklad provedení stavebních úprav.
–6–
Ocenění Oddíl 1 I. Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek č. parc.1149/28 – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 1149/28 Zastavěná pl. 300 3 410,– Pozemek č. parc.1149/28 – určená cena:
Cena [Kč] 1 023 000,– 1 023 000,– Kč
II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1086/8 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj pokoj kuchyňský kout předsíň koupelna WC Podlahové plochy jednotky – celkem:
+ + + + + =
15,20 m2 10,30 m2 5,80 m2 6,70 m2 2,80 m2 1,00 m2 41,80 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 34 902,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu
Vi 0,00 0,00 0,00
–7– 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
II. Ostatní podlaží nevyjmenované III. Ostatní světové strany - s výhledem III. Příslušenství úplné - standardní provedení II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1981 33 0,835
0,00 0,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,724
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT):
25 269,05 Kč/m2 1,000
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 + Pi)):
1,080
i=2
Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 41,80 × 25 269,05 × 1,000 × 1,080 Bytová jednotka č. 1086/8 – určená cena:
=
1 140 745,99 Kč 1 140 745,99 Kč
–8–
b) Ocenění porovnávací metodou c) Oceňovaný byt 2. NP. je v původním stavu, před rekonstrukcí, výměra 41,80 m2.
d)1)
Byt 12.NP. , 46 m2, po kompletní rekonstrukci, dům plně revitalizován
e)2) opravený,
Byt 2+kk, 6.NP, 43 m2, po kompletní rekonstrukci, dům částečně
f)
g)3)
nová okna, stoupačky, střecha a výtah
Byt 2+kk, 1.NP. 50 m2, po rekonstrukci
Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kmísta Kstavební stav Kvybav. Kprodejnost Kvýměra Jednotková cena (JC) 2 Byt 2+kk, 46,0 m Šimonova Řepy 2 095 000,– Kč 1,00 0,80 0,80 0,90 0,90 1 086 048,– Kč 2 Byt 2+kk, 43,0 m Makovského Řepy 1 995 000,– Kč 1,00 0,85 0,80 0,90 0,97 1 184 311,80 Kč 2 Byt 2+kk, 50,0 m Nevanova, Řepy 2 520 000,– Kč 1,00 0,80 0,80 0,90 0,84 1 219 276,80 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstavební stav × Kvybav. × Kprodejnost × Kvýměra) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za ks:
Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0
1 086 048,– Kč 1 163 212,20 Kč 1 219 276,80 Kč
–9– Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
× =
Výsledná porovnávací hodnota:
1 163 210,02 Kč 1,00 ks 1 163 210,02 Kč 1 163 210,– Kč
Oddíl 2 I. Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemek č. parc.1149/28 – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 1149/28 Zastavěná pl. 300 3 410,– Pozemek č. parc.1149/28 – určená cena:
Cena [Kč] 1 023 000,– 1 023 000,– Kč
II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 1086/39 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): pokoj pokoj kuchyňský kout předsíň koupelna WC Podlahové plochy jednotky – celkem: Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 34 902,– Kč/m2
+ + + + + =
15,20 m2 10,30 m2 5,80 m2 6,70 m2 2,50 m2 1,00 m2 41,50 m2
– 10 – Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1981 Stáří stavby (y): 33 Koeficient pro úpravu (s): 0,835
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,724
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Index trhu (IT):
25 269,05 Kč/m2 1,000
Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
(IP = P1 × (1 + Pi)):
1,080
i=2
Cena bytu určená porovnávacím způsobem:
=
1 132 558,82 Kč
– 11 – CBP = PP × ZCU × IT × IP = 41,50 × 25 269,05 × 1,000 × 1,080 Bytová jednotka č. 1086/39 – určená cena:
1 132 558,82 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Oceňovaný byt 7. NP. je v původním stavu, před rekonstrukcí, výměra 41,50 m2.
1)
Byt 12.NP. , 46 m2, po kompletní rekonstrukci, dům plně revitalizován
2) opravený,
Byt 2+kk, 6.NP, 43 m2, po kompletní rekonstrukci, dům částečně nová okna, stoupačky, střecha a výtah
3)
Byt 2+kk, 1.NP. 50 m2, po rekonstrukci
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kstav stav
Kvybav.
Kprodejnost
Kvýměra
Byt 2+kk, 46,0 m2 Šimonova Řepy 1,00
0,80
0,80
0,90
0,90
Byt 2+kk, 43,0 m2 Makovského Řepy 1,00
0,85
0,80
0,90
0,97
Byt 2+kk, 50,0 m2 Nevanova, Řepy 1,00
0,80
0,80
0,90
0,83
kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstav stav × Kvybav. × Kprodejnost Minimální jednotková cena za ks:
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 2 095 000,– Kč 1 086 048,– Kč 1 995 000,– Kč 1 184 311,80 Kč 2 520 000,– Kč 1 204 761,60 Kč × Kvýměra)
Množství (M) Váha (V) 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0 1,00 ks 1,0
1 086 048,– Kč
– 12 – Průměrná jednotková cena za ks ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za ks:
1 158 373,80 Kč 1 204 761,60 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
1 158 370,– Kč 1,00 ks 1 158 370,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota:
× =
1 158 370,– Kč
– 13 –
C. Rekapitulace Byt č. 1086/8 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 163 210,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttřitisícedvěstědest Kč
Byt č. 1086/39 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 158 370,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostopadesátosmtisícetřistasedmdesátKč
– 14 –
Závěr I : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : bytová jednotka č. 1086/8 , podíl na spol. prostorách domu a pozemku 418/18401 , pozemku parc.č. 1149/28 o výměře 300 m2, v k.ú Řepy, obec Praha 6
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 163 210,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttřitisícedvěstědest Kč
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 163 210,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttřitisícedvěstědest Kč
– 15 –
Závěr II : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : bytová jednotka č. 1086/39 , podíl na spol. prostorách domu a pozemku 415/18401 , pozemku parc.č. 1149/28 o výměře 300 m2, v k.ú Řepy, obec Praha 6
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 158 370,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostopadesátosmtisícetřistasedmdesátKč
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství :
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 158 370,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostopadesátosmtisícetřistasedmdesátKč V Kladně, 18.1.2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
– 16 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3767/07/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3767/07/15 Š podle připojené likvidace.
Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
v Kladně dne 18.1.2015
– 17 –
E. Seznam příloh 1) 2) 3) 4) 5)
Výpis z KN LV Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Usnesení a ex. příkaz Cenová mapa
(5 listů) (1 list) (1 list) (5 listů) (1 list)
