ZNALECKÝ POSUDEK č. 23-4159 O ceně pozemku čísla parcel st. 184 a p.p. 617/1 a 1084/7 s budovou hotelu č.p. 224 postavené na st. 184, v katastrálním území Harrachov, obec - Harrachov, okr. Semily. Vlastník nemovitosti : CONVIS spol. s r.o.Píškova 1948/16, 155 00 Praha 5 Stodůlky
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 5145/11-33 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 31.5.2014
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění nemovitostí tzv. porovnávací metodu resp. metodu doplněnou koeficienty respektující podmínky trhu v daném místě a čase, metoda která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o větší budovu hotelu s velkým pozemkem blízko centra města Harrachov. Nemovitost nebyla znalci zcela zpřístupněna (jen venkovní obhlídka a archiv Měst.úřadu) a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Nemovitost není delší dobu užívána, celkově zdevastovaná. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – pozemku číslo parcely st. 184 s budovou hotelu č.p. 224 a dalších pozemků v katastrálním území Harrachov, obec Harrachov, okr. Semily. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 594. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : CONVIS, spol. s r.o.se sídlem Jeremiášova 870/24, 155 00 Praha 5 - Stodůlky. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 21.5.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhl.č. 358/2013 Sb. – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 – 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc)
-3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 21.5.2014 – osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnil, ani se znalcem jinak nespolupracoval. Dále znalec provedl šetření v místě – archiv Měst.úřadu a informace z města (inž. sítě apd.) – obvyklé ceny pozemků, trh s nemovitostmi a další. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 594 pro katastrální území Harrachov, obec Harrachov, okr. Semily. V části A je zapsán vlastník – CONVIS s.r.o.Píškova 1948/16, 155 00 Praha 5 Stodůlky ............... 1/1 V části B – vlastnictví pozemku st. 184 a p.p. 617/1 a 1084/7, na pozemku stojí stavba č.p. 224 obč. vyb. V části C - nařízení exekuce, zástavní právo, věcné břemeno ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : CONVIS, s.r.o., na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – budova obč. vyb. č.p. 224 na st. 184 (součást pozemku) a pozemek st. 184, p.p. 617/1 a 1084/7 v k.ú. Harrachov, obec Harrachov, okr. Semily. Vše evidované na LV číslo 594. -4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Jako hlavní část ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování staveb a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění stavebních pozemků (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku čísla parcel st. 184 a p.p. 617/1 a 1084/7 s budovou hotelu č.p. 224 postaveném na st. 184, vše v katastrálním území Harrachov, obec - Harrachov, okr. Semily. Dále je úkolem znalce ocenit právo věcného břemene „strpění stavby silnice a s tím související právo vstupu a vjezdu ”evidované v části „C” listu vlastnictví číslo 594. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5, č.j. 33 EXE 3356/2011-18 ze dne 28.8.2012, a další, k vymožení pohledávky oprávněného VZP ČR, proti povinnému : CONVIS, spol. s r.o. se sídlem : Jeremiášova 870/24, 155 00 Praha 5 - Stodůlky. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) K nemovitosti je zřízeno věcné břemeno k tíži pozemku č. parcely 1084/7, které je sice dále v -5-
posudku oceněno, ale toto věcné břemeno nijak neomezuje případné plnohodnotné užívání nemovité věci.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemek st. 184 a p.p. 617/1 a 1084/7 se stavbou občanské vybavenosti č.p. 224 Adresa předmětu ocenění: Harrachov 224 512 46 Harrachov Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Harrachov Katastrální území: Harrachov Počet obyvatel: 1 532 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 306,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.5.2014 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 11.4.2014, číslo listu vlastnictví 594, katastrální území Harrachov, okr. Semily - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní obhlídka ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 5145/11-33 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 5145/11-30 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, sreality.cz a další databáze ) - Informace získané znalcem osobně na Měst. úřadě Harrachov ( archiv ) -6-
088EX
- Fotodokumentace z interiéru hotelu - aktuální stav po kompletním zdevastování vnitřních prostor bezdomovci, Městský úřad následně provedl zabednění všech vstupů a oken, takže interiér je nepřístupný - Písemné podklady a dílčí projektová dokumentace na adaptaci a přístavbu hotelu Hubertus s datováním 05/1964, investor - Restaurace a jídelny. - Projednání rekonstrukce hotelu na ONV Semily ze dne 30.6.1964, č.j. Výst. Sine/1964, Krkonošské hotely - Dílčí projektové dokumentace, půdorysy, řez, výčet místností a prostor - Projektová dokumentace z 27.11.1961 - povoleno skoro celé zbourat a nová výstavba hotelu - Informace o obvyklých cenách nemovitých věcí v místě a čase -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 594 pro katastrální území Harrachov, okr. Semily. Bližší viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost nebyla, přes písemné doporučené obeslání, zpřístupněna. Znalec vychází z podkladů a fotodokumentace získané na Měst. úřadě, dále z venkovní obhlídky a možného zaměření ( také odměření z katastrální mapy v měřítku ). Event. možné menší nepřesnosti neovlivní podstatně závěry ocenění !
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území menšího města, které je ale významným rekreačně sportovním centrem na rozmezí Jizerských hor a Krkonoš. Nemovitost je větším hotelem s pozemkem a příslušenstvím, situovaným v centru Harrachova, přímo pod doskočištěm Velkých můstků na „Čerťáku”. Hotel Hubertus není provozován a celkově je v dezolátním stavu. Přístup po asfaltové místní komunikaci, vedle budova hotelu je prostorné asfaltové parkoviště. Okolní zástavba - převážně rodinné domy a penziony se zahradami, budovy občanské vybavenosti, peněžní služby, restaurace, služby. Počet obyvatel ve městě se mnohonásobně zvyšuje v období letní a zejména zimní rekreace.V katastru města se pořádají pravidelně mezinárodní sportovní podniky. V Harrachově je všechna běžná občanská vybavenost se zaměřením zejména na ubytování a stravování. V sousedství je přechod do Polska. Harrachov je přístupný po hlavní silnici č. 10 ( E 65 ), která dále pokračuje do Desné, Tanvaldu, Rokytnice nad Jizerou a další zimní střediska. Okresní město Semily je vzdálené cca 30 km.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova hotelu č.p. 224 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Věcná břemena oceňovaná samostatně -7-
1. Věcné břemeno strpění stavby silnice -
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova hotelu č.p. 224
Budova hotelu je umístěna na parcele číslo st. 184, katastrální území Harrachov. Členitý půdorys zastavění, realizován v několika etapách, hlavní část je, dle podkladů z archivu, z roku 1964. Původní základní část je předpokládána ještě starší. Jednalo se o vícefunkční jednoduchý hotel dříve provozovaný podnikem Restaurace a jídelny. Budova je přízemní, cca z 1/4 zast. plochy podsklepená, hlavní část obsahuje 2. NP a v podkroví půdu. Vnitřní dispozice ( zjednodušeně ) : V podzemním podlaží - kotelna, strojovny, sklady, sklepy. V přízemí - recepce, hala, lyžárna, sociální zázemí, kuchyně, umývárny, sklady, jídelna, úklid a další. V patře - jednoduché pokoje jen s umývadlem, společné sprchy, sociální zařízení, plynová kotelna ( původně svítiplyn ). Budova se nazývá „Hotel Hubertus”. Budova nebyla zpřístupněna, dokumentace v archivu není kompletní znalec vychází z dílčí PD, venkovní obhlídky a fotodokumentace poskytnuté na Měst. úřadě ( zabedněné zdevastované interiéry ). Případné nepřesnosti v technických parametrech a odhadovaném vnitřním vybavení a provedení podstatně neovlivní závěry posudku. Zděné převážně masivní provedení nosných stěn, kvalitní kamenný sokl a část průčelí, štukové omítky a fasáda, doplněné dřevěnými obklady. Sedlové a pultové střechy, vaznicový krov. Krytina plechová pozink, falcovaná. Okna dřevěná zdvojená, dveře prosklené a hladké sololit. Stropy předpoklad PZD a Hurdis do I profilů, v patře asi dřevěné trámové. Dvouramenné schodiště. Ústřední topení, plynová kotelna, centrální příprava teplé vody. Zejména ubytovací část jednoduše vybavena. Zkorodovaná střešní krytina, část pultové střechy propadlá, ztrouchnivělý krov, pronesený strop u lodžie, opadává omítka, rozpadlá komínová tělesa. Rozbitá zahnilá okna, vnitřní vybavení, instalace, zařízení ( součásti budovy ) vykradené, zdevastované. Celý objekt byl zabezpečen a zabedněn na náklady města z důvodů vyrabování bezdomovci a zloději. ( Dokladováno fotodokumentací v archivu města ). Z budovy lze technickým odhadem uvažovat za dále použitelné : předpoklad sedlová střecha ( jen krov ), stropy, zdivo, základy, schodiště, zjednodušeně „hrubá stavba”. Procentuálně cca 30 - 45 % z celku. Vše ostatní je třeba rekonstruovat, resp. pořídit nové, pokud má budova být opět funkční. Pozn. Při striktním dodržení cenové vyhlášky by musela být pro výpočet opotřebení použita analytická metoda. S ohledem na nepřístupné interiéry a proto, že se jedná o návrh obvyklé ceny, je znehodnocení opotřebením určeno zjednodušeně technickým odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
G. budovy hotelů zděná 121 -8-
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,774 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,743 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 210,00 m2
Podlaží 1. PP -9-
Konstr. výška 3,25 m
Součin 682,50
852,00 m2 561,00 m2 1 623,00 m2
1. NP 2. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
4,06 m 3 459,12 3,20 m 1 795,20 5 936,82
5 936,82 / 1 623,00 1 623,00 / 3
= 3,66 m = 541,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 96,0*5,0+13,0*15,0*(7,40+3,6)/2,0+11,0*7,0*3,0 = Stavba +(465,0+14,20*6,80)*10,2
7 511,41 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ Z
Stavba Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 7 511,41 m3 7 511,41 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod
Provedení základové pasy zděné, cihly, část kamenný haklík PZD a Hurdis do I, trámové dřevěné ? pultové a sedlové, vaznicový krov falcovaný plech, pozink běžný pozink štukové, omezeně obklady štuk, palubkové obklady, kamenný haklík omezeně standardní omezeně standardní dvouramenné schodiště, předpoklad beton dřevěné prosklené a hladké sololit zdvojená dřevěná PVC, dlažby, ( koberce ) ? ÚT, plynová kotelna 220/380 V ano standardní standardní zemní plyn, kotelna, kuchyně - 10 -
Hodnocení standardu S S S S S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
S C S
50 50 100
S X S S S S S S S S
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
centrální ( boilery, kotel ? ) uvažováno standardní jednoduché, společné nejsou omezeně omezeně
S S P C S C X
100 100 100 100 50 50 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C S S X S S S S S S S S S S P C S C X
6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 4,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * *
Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 1,55 0,00 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 1,98 0,00 2,20 0,00 0,00 92,53 0,9253
2 710,0,9390 0,9322 0,8738 0,9253 1,0000 2,0460
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
=
7 511,41 m3 * 3 924,14 Kč/m3
3 924,14
=
29 475 824,44 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 50 roků Opotřebení: 70,000 % Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * =
20 633 077,11 Kč 8 842 747,33 Kč 0,743 6 570 161,27 Kč
Budova hotelu č.p. 224 - zjištěná cena
=
6 570 161,27 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Pozemek sestává ze tří parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Nepravidelný tvar, rovinný charakter.. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Budova hotelu je ve vlastnictví stejného právního subjektu, hotel je součástí pozemku. Parcela číslo 1084/7 je velmi malou částí asfaltové komunikace a k této parcele se váže věcné břemeno, které nijak neomezuje běžné užívání nemovitosti. Parcela číslo 617/1 je evidována jako trvalý travní porost ( louka ). Je zatravněna, bez trvalých porostů, není oplocena, prostá staveb. Oceněna je tedy v souladu se stavem v katastru nemovitostí. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Omezující vlivy nejsou zjištěny
č. IV
Pi 0,00
III III I II II
0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - 12 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce, nemovitost nebyla zpřístupněna 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
I
-0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,60 0,05 0,10 0,00 0,00 0,01 0,03 0,10 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,774 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,970 * 0,774 = 0,721 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 306,Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zast. plocha 184 2 504,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
- 13 -
Index
Koef.
0,721 Jedn. cena [Kč/m2] 220,63
Upr. cena [Kč/m2] 220,63 Cena [Kč] 552 457,52 552 457,52
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace I Dálnice silnice P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem
Pi 0,80 1,00 1,00 1,00
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,800 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 306,0,800 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3 ost. plocha, silnice Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1084/7
Výměra [m2] 20,00
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 835,00
JC [Kč/m2] 1,90 3,77
Úprava [%] 20,00
UC [Kč/m2] 2,28
20,00
Parcelní číslo
Cena [Kč] 1 903,80
4,52
4 384,40 6 288,20
Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařované pozemky dle § 6 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef 1 [Kč/m2] § 6 odstavec 5 1,47 0,25 2 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m . Název
Cena [Kč] 4 896,4 896,-
20 % 20,00 %
trvalý travní 617/1 93 624 porost trvalý travní 617/1 95 800 970,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 805,00 m2
Typ
244,80
Jedn. cena [Kč/m2] 244,80
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název
Upr. cena [Kč/m2]
Výměra [m2] - 14 -
Upr. cena [Kč/m2] 0,65 0,29 1,-
Koef 2
Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2]
Cena [Kč]
Neobhospodařované zemědělské pozemky - celkem Pozemek - - zjištěná cena
0,=
563 641,72 Kč
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno strpění stavby silnice Velmi malá parcela číslo 1084/7 je zatížena věcným břemenem strpění stavby silnice a strpění dopravy na této části silnice. Jedná se o velmi úzký pozemek o malé výměře, 20 m2, jehož užívání jako část silnice nijak neomezuje běžné plnohodnotné užívání předmětné nemovitosti. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. S ohledem na to, že u tohoto věcného břemene, zejména s přihlédnutím na výměru 20 m2 je reálný roční užitek spíše v teoretické rovině, je právo věcného břemene oceněno jednotnou částkou 10 000 Kč ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb.. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
10 000,- Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Budova hotelu č.p. 224
6 570 161,30 Kč
a) Ocenění staveb celkem
6 570 161,30 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
563 641,70 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
563 641,70 Kč
Celkem
7 133 803,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
7 133 803,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Sedmmilionůjednostotřicettřitisícosmset Kč
- 15 -
7 133 800,- Kč
Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno strpění stavby silnice -
10 000,- Kč
Hodnota věcných břemen činí
10 000,- Kč
hodnota věcného břemene slovy: Desettisíc Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.). Také lze použít nákladovou cenu zjištěnou v administrativním ocenění.
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Budova hotelu č.p. 224 ------------------------------------3.4.2. Pozemek
3.4.1. Budova hotelu č.p. 224 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 7.511,0 m3 OP ZCU – základní cena dle vyhlášky – 3.924,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 7.511,0 m3 OP * 3.924,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 70% Věcná hodnota budovy hotelu č.p. 224 ke dni ocenění
29,473.164,- Kč - 20,631.215,- Kč 8,841.949,- Kč
3.4.3. Pozemek Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí (informace z MÚ a RK) v rozpětí velmi velké diference. Dále určuji hodnotu na střední hodnotě 500,- Kč/m2 (přihlédnuto k cenové vyhlášce). Celkem 2.504,0 m2 * 500,- Kč 1,252.000,- Kč
- 16 -
Trvalý travní porost + ostatní plocha – Celkem – 1.825,0 m2 * 100,- Kč
182.500,- Kč
Věcná hodnota pozemku celkem ke dni ocenění
1,434.500,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Budova hotelu č.p. 224 3.4.2. Pozemek
8,841.949,- Kč 1,434.500,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
10,276.449,- Kč
Tj. slovy : Desetmilionůdvěstěsedmdesátšesttisícčtyřistačtyřicetdevět Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Nemovitost ve zjištěném stavu nelze reálně pronajmout !!! Z těchto důvodů také nelze použít při ocenění dle vyhlášky kombinaci ocenění nákladového a výnosového způsobu.
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) obdobných nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Harrachov a bližší - 17 -
okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, větší pozemek a také skutečnost, že nemovitost byla zpřístupněna jen zvenku. Jsou také zohledněny informace z místního šetření, zdevastované interiéry, nelze užívat. V tomto případě, kdy je budova hotelu ve velmi špatném technickém stavu a nelze bez kompletní rekonstrukce a modernizace užívat, bude předpokládaný zájem potencionálních investorů ve velmi úzkém segmentu. V současné době je již také samozřejmostí, aby každá ubytovací jednotka měla svoje vlastní příslušenství. Kuchyň, jídelna a celé zázemí bude také třeba znovu vybavit a modernizovat. Náklady na znovuzprovoznění hotelu jsou informativně odhadovány ve výši cca 15-22 mil. Kč. Přesto, že Harrachov je turisticko – sportovním centrem, tak ubytovacích kapacit je v penzionech apd. velké množství a využít takto velký hotel, aby nebyl prodělečný, by nebylo jednoduché (Toto je ale jen poznámka, která již přináleží k ekonomické rozvaze podnikání a nemá přímou souvislost s tímto posudkem. Nicméně i tato rozvaha bude mít vliv na výši obvyklé ceny nemovité věci.) Z částek uvedených na příslušném LV a v návaznosti na přiložené inzerci, je odhadováno, že obvyklá cena předmětné nemovitosti, která byla běžně provozuschopná, by se mohla pohybovat okolo 15.mil. Kč. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. V tomto případě lze také již zohlednit zjištěnou cenu dle platné cenové vyhlášky. Tato vyhláška od 1.1.2014 výrazně změnila jednotlivé postupy ocenění a každá nemovitost i pozemky se různými korekčními koeficienty blíží (shodují) k obvyklým cenám v konkrétní lokalitě. Proto je zjištěná cena jednou z důležitých kategorií ocenění za účelem návrhu obvyklé ceny. Na základě výše uvedeného rozboru (informace získané v místě), a zejména zjištěnému špatnému technickému stavu a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí (výlučně informativní) je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 3,500.000,- Kč – 5,000.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – budovy hotelu č.p. 224 s příslušenstvím a s pozemkem (hotel je součástí pozemku), evidované na LV číslo 594, v katastrálním území Harrachov, obec Harrachov, okr. Semily, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) - 3,500.000,-Kč -
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (pozemek s budovou hotelu) 7,133.800,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (pozemek s budovou hotelu) 10,276.449,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitá věc) 3.500.tis. – 5.000.tis.Kč
- 18 -
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – budovy hotelu č.p. 224 s příslušenstvím na pozemku st. 184 (součást pozemku) včetně pozemku čísla parcel st. 184 a p.p. 617/1 a 1084/7 evidované na LV číslo 594 pro katastrální území Harrachov, obec Harrachov, okr. Semily, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
3,500.000,- Kč
Tj. slovy : Třimilonypětsettisíc Kč Hodnota věcného břemene
....................................
Potom návrh obvyklé ceny je
........................................
10.000,- Kč
3,490.000,- Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 31.5.2014
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
- 19 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 23-4159 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23-4159.
- 20 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Mapa oblasti - širší vztahy Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti pokračování Situace nemovitosti - určení v obci Fotodokumentace nemovitosti - pokračování Situace nemovitosti Řez z PD -
- 21 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 1 1 1
- 22 -
- 23 -
Harrachov č.p. 224, hotel Hubertus
východní pohled
východní pohled – parkoviště
jižní pohled
jižní pohled
- 24 -
boční pohled
propadlá střecha
průčelí s lodžií
průčelí a vstup
- 25 -
vstup od silnice
vstup
pohled ze silnice, parkoviště
sousedící hotel, okolí
- 26 -
- 27 -
- 28 -
