ZNALECKÝ POSUDEK č. 2320-59/2015 pozemků st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13 v kat.území: Hnidousy, ul.Uhelná, v Kladně-Švermov.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088 EX 5091/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.7.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 8 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 31.8.2015
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13 v kat.území: Hnidousy, obec: Kladno; a dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13 Uhelná 272 01 Kladno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Kladno Katastrální území: Hnidousy Počet obyvatel: 68 519 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka (venkovní obhlídka) byla provedena dne 23.7.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - obhlídka zvenku nemovitosti dne 23.7.2015, pouze z ulice Uhelné...! (povinný: p.Conk Robert se k prohlídce nedostavil a pozemky mně nebyly zpřístupněny ani majitelkou rodinného domu čp.1169 p.Conkovou Jaroslavou) - fotodokumentace pořízená znalcem dne 23.7.2015 při obhlídce z ulice Uhelné - výpis z KN ze dne 29.6.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 3.7.2015 - exekuční příkaz ze dne 1.4.2014 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 19.3.2015 (č.j.088 EX 5091/12) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 29.6.2015 od Exekutorského úřadu Kladno - porovnatelné nabídky pozemků k prodeji v této lokalitě ze dne 30.8.2015 - údaje zjištěné na Magistrátě města Kladna (územní plánování)
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.6 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou 3 pozemky na severním okraji města Kladna, v kat.území: Hnidousy, v ulici Uhelné.
Pozemek p.č.170 a část pozemku p.č.92/3(jižní část) jsou zahrnuty v platném územním plánu v ploše pro nízkopodlažní bydlené městského typu (rodinné domy); na pozemku p.č.170 s nachází rodinný dům čp.1169 (jiný vlastník: p.Coňková Jaroslava).
-3-
Severní část pozemku p.č.92/3 je v platném územním plánu jako zahrada v obytné zóně. Pozemek p.č.92/13 je v platném územní plánu zahrnut s využitím jako dopravní plocha. V současné době pozemky vytváří funkční celek s rodinným domem čp.1169. V návrhu změny územního plánu (ve fázi projednávání...) jsou všechny 3 pozemky zahrnuty v plochách pro bydlení. Případné trvalé porosty na těchto pozemcích nebylo možné zjistit, a proto nebyly oceňovány, stejně jako případné venkovní úpravy nebo vedlejší stavby...!
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem čp.1169, jenž je ve vlastnictví jiné osoby...! 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Prodejnost těchto pozemků je snížena skutečností, že koupě pozemků bez rodinného domu čp.1169 je nesmyslná a ve skutečnosti velmi obtížná (uplatňuji max.srážku 30%...). 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,570 i=1
č. I
Pi -0,06
I
-0,03
II I
0,00 -0,04
I
-0,30
IV
1,00
-4-
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přístupový I -0,10 pozemek p.č.170 je o šířce pouze 19m, celkový tvar pozemků je do L, a délka pozemků je cca 100m, ze severní strany není žádný přístup k těmto pozemkům, a proto uplatňuji srážku 10%...! 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,870 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,496
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13 Jedná se o pozemky přístupné ze zpevněné komunikace, s možností napojení na vodovod, plynovod, kanalizaci; nachází se v okrajové části města Kladno v kat.území: Hnidousy, v ulici Uhelné; vytváří funkční celek s rodinným domem č p.1169.
Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 129,00 m2
-5-
R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 2 129,00) / 2 129,00 = 0,894 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Celkový tvar je do L , o malé šířce cca 19m a délce cca 100m; ze severní strany není přístup...! 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Stavba pod povrchem pozemku - Jedná se o poddolované území. 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
III
-0,05
II
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,920 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,570 Index polohy pozemku IP = 0,870 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,570 * 0,920 * 0,870 = 0,456 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 341,0,456 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,894 Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 611,50
Parcelní číslo st.170
Výměra [m2] 603,00
Jedn. cena [Kč/m2] 611,50
Cena [Kč] 368 734,50
92/3 92/13
949,00 577,00 2 129,00
611,50 611,50
580 313,50 352 835,50 1 301 883,50
Pozemky st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13 - zjištěná cena
m2
=
1 301 883,50 Kč
-6-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.170, p.č.92/3, p.č.92/13
1 301 884,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 301 884,- Kč
Celkem
1 301 884,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 301 884,- Kč
1 301 880,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty): Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po srovnání s nabízeným prodeji v této lokalitě, mohu konstatovat, že dle mého názoru je:
Tržní hodnota nemovitostí...............................1 300 000,-Kč (slovy:jedenmiliontřistatisícKč) Na pozemku p.č.92/13 vázne předkupní právo pro Českou republiku (viz Příloha č.6 znaleckého posudku - výpis z KN)...! Jiná jednotlivá práva a závady (nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 31.8.2015
Ing. Josef Kalous
-7-
Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2320-59/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2320-59/2015.
-8-
Kladno – Švermov , ul.Uhelná, k.ú.Hnidousy
Pozemek st.p.č.170 (na pozemku rodinný dům čp.1169- jiný vlastník)
Pozemek st.p.č.170 (napojen na plynovod, vodovod, elektro-Instalaci; pravděpodobně i na kanalizaci))
