ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13547-407/12 o ceně bytové jednotky č.1520/3 umístěné v domě č.p.1519, 1520 na parc.č.2477, katastrální a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, včetně podílu na společných částech domu, pozemku a ceny obvyklé. (LV č.7510) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovitosti:
SJM Pokorný Zdeněk a Pokorná Vlasta Tř.T.G.Masaryka 1520 413 01 Roudnice nad Labem
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 1980/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
27.prosince 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.prosince 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Litoměřicích, dne 1.října 2012, LV č.7510. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing. Petra Kučery č.j.150 EX 1980/11 ze dne 09.10.2012 o ustanovení znalce. Kopie katastrální mapy pro kat.území Roudnice nad Labem. Doplňující údaje sdělené povinnou Vlastou Pokornou při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 22.listopadu 2012 za účasti povinné.
Přílohy posudku Porovnání obdobných nemovitostí. List vlastnictví. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.1520/3 2) Stavební pozemek, parc.č.2477
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.1520/3 Oceněno podle § 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1520/3 o velikosti 1+1, umístěná v 1.nadzemním podlaží domu čp.1519, 1520. Bytový dům je proveden jako zděný z klasických materiálů, má celkem čtyři nadzemní podlaží a sedlovou střechu, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Dům je podsklepen. Bytová jednotka je tvořena kuchyní o výměře 18,90 m2, předsíň 9,60 m2, koupelna 3,20 m2, WC 1,20 m2, pokoj 19,20 m2, sklep zděný 3,00 m2, spíž 1,10 m2, lodžie 3,00 m2. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - sporák plynový vč.připojovacího potrubí - vana vč.napojení na vnitřní kanalizaci - umývadlo vč.napojení na vnitřní kanalizaci - WC mísa s nádrží - míchací baterie – topná tělesa Gamat na zemní plyn, plynový ohřívač TUV K vlastnictví jednotky dále patří: - nášlapná vrstva podlah - nenosné příčky - vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní části oken - vnitřní elektroinstalace vč.bytových pojistek nebo jističů Jednotka je ohraničena: - vstupními dveřmi do jednotky vč.zárubně - uzavíracím kohoutem plynu pro jednotku, el.pojistkami nebo jističi - vnitřními plochami stěnových plášťů vč.oken. Součástí jednotky dále jsou: - rozvody teplé a studené vody vč.vodoměrů a armatur - rozvody plynu vč.uzavíracího kohoutu pro jednotku - vnitřní kanalizace po napojení na svislý rozvod budovy Součástí nemovitosti je rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 562/12606. Společnými částmi domu jsou: - základy vč.izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody, schodiště, chodby - okna a dveře vyjma vstupní dveře do bytů a jejich příslušenství, přímo přístupné ze společných částí - rozvody a přípojky vody, kanalizace, elektřiny - hromosvod - komínová tělesa Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné
-3-
Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.3
56,20
56.20 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
56.20 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
13. 16. 24. 25.
Okna nadstandard Elektroinstalace podstandard Výtahy chybí Ostatní chybí
0.05400
100%
0.054
0.05200
100%
-0.052
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056*1.852 ________________________________________________
-0.12579 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.12579) = 0.9321 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000
-4-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 4 0.03 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.19
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.19 = 1.190
-5-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované
4
0.10
1
-0.01
2
0.00
2
0.00
5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje
0.00 0.00 -0.01
8. Vytápění bytu 2 Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 65 let)
-0.02 0.00 0.5950
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.06
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.06) x 0.5950 = 0.631 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.190 x 0.631
= Kč
10.870,x 0.7510
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 56.20 m2
= Kč = Kč
8.163,37 458.781,39
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových-jednotka č.1520/3
Cena celkem Kč
458.781,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2) Stavební pozemek, parc.č.2477 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2477 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 548 m2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (13094 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 548.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 562/12606
= Kč
124,66
= Kč = Kč
124,66 137,13
= Kč = Kč = Kč
x 2.1390 x 1.0620 311,50 170.700,84 7.610,18
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.2477
Cena celkem Kč
7.610,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
C. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.1520/3 2) Stavební pozemek, parc.č.2477
Kč Kč
458.781,7.610,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
466.391,466.390,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřistašedesátšesttisíctřistadevadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.2078 pro katastrální území a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing.Petr Kučera, 150 Ex 1980/11 ( dle Usnesení Okresního soudu v Litoměřicích č.j. 18 EXE 9115/2011 ze dne 22.09.2011) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází na třídě T.G.Masaryka, která prochází širším centrem města Roudnice nad Labem, v lokalitě bytových domů s širší občanskou vybaveností v dosahu pěší chůze. Byt se nachází v původním technickém stavu s vytápěním plynovými topidly Gamat. Bytová jednotka je řešena jako 1+1, avšak její půdorys odpovídá běžnému bytu o velikosti 2+1, když jeho podlahová plocha má 56,20 m2 + lodžii o velikosti 3 m2. Pro srovnání byly proto vybrány byty o velikosti 2+1 obdobné velikosti jako byt oceňovaný. Dům čp.1519, 1520 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, zemní plyn a veřejnou kanalizaci. Bytový dům je situován jako samostatně stojící.
-8-
V obci Roudnice nad Labem jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: (podrobnější popis k bytům v příloze znaleckého posudku) 1. Roudnice nad Labem, tř.T.G.Masaryka, byt o velikosti 2+1, užitná plocha 53 m2 ve 3.nadz.podlaží z celkem 4, byt po celkové rekonstrukci, okna plastová, budova zděná, plynová kamna Gamat cena
2. Roudnice nad Labem, ul.Na Urbance, byt o velikosti 2+1, užitná plocha 56 m2 ve 2.nadz.podlaží z celkem 4, okna plastová, byt po celkové rekonstrukci, budova zděná, zateplená
cena
980 000,- Kč
1 090 000,- Kč
3. Roudnice nad Labem, ul.Michalíkova, byt o velikosti 2+1, užitná plocha 52 m2 v 1.nadz.podlaží, byt v původním technickém stavu, okna plastová, budova zděná po částečné rekonstrukci, cena
990 000,- Kč
cena
788 000,- Kč
cena
999 000,- Kč
4. Roudnice nad Labem, tř.T.G.Masaryka, byt o velikosti 2+1, užitná plocha 60 m2 ve 3.nadz.podlaží z celkem 4, okna plastová, jinak byt v původním technickém stavu, budova zděná po celkové rekonstrukci vč.zateplení,
5.
Roudnice nad Labem, tř.T.G.Masaryka, byt o velikosti 2+1, užitná plocha 55 m2 ve 2.nadz.podlaží z celkem 4, okna plastová, jinak byt v původním technickém stavu, budova zděná po celkové rekonstrukci vč.zateplení,
-9-
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že se bytová jednotka nachází v původním technickém stavu, bytový dům je po celkové rekonstrukci vč.osazení nových plastových oken, s dobrou dopravní dostupností do centra města i na dálnici a skutečnosti, že ceny u porovnávaných nemovitostí jsou v nabídce realitních kanceláří, avšak při reálném prodeji nebylo těchto cen dosaženo, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky č.1520/3 zapsané na LV č.7510 ve výši
770 000,- Kč
Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení §13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči.
V Ostravě, dne 27.prosince 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13547-407/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
