ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13781-221/13 o ceně rodinného domu č.p.13 na parc.č.St.82, katastrální území a obec Bušanovice, okres Prachatice, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.139)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovitosti:
Květoň Jiří Beneda 13 384 22 Bušanovice
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení, č.j. 150 EX 2504/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013.
Oceněno ke dni:
25.července 2013
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 25.července 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Prachaticích, dne 11.března 2013, LV č.139. Usnesení č.j.150 EX 2504/12 Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery se sídlem nám.Starosty Pavla 5, Kladno o ustanovení znalce ze dne 11.3.2013. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 11.9.2012. Usnesení Okresního soudu v Prachaticích o exekuci na majetek povinného č.j.6 EXE 2350/2012 ze dne 11.3.2013. Doplňující údaje sdělené majiteli vedlejších nemovitostí.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 24.července 2013. Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nebyla nemovitost majitelem zpřístupněna a ocenění bylo proto provedeno na základě vnější prohlídky a vyjádření majitelů sousedních nemovitostí.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č.St.82 4) Zahrada parc.č.458/1
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 Oceněno podle § 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech s funkční izolací. Krytina střechy je tašková, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné a prosklené, okna plastová. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení zahrady z drátěného pletiva dl.50 m, v=1,50m - vrata dřevěná laťová - žumpa Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 8,50*11,50*3,90+1,30*3,00*3,00 Vrchní stavba 8,50*11,50*5,60*0,5
= =
392.92 m3 273.70 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-3-
666.62 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9. 11. 13. 16. 18. 21.
Vnější obklady chybí Schody podstandard Okna nadstandard Vytápění nadstandard Bleskosvod chybí Instalace plynu chybí
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.01000
100%
-0.01
0.05200
100%
0.052
0.05200
100%
0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852 ________________________________________________
0.06437 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.06437) = 1.0348 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem -4-
1
0.00
1
-0.01
2
0.00
2
0.00
5. Školství a sport v obci Žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
1
-0.03
1
-0.03
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.07
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.07 = 0.930 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 1 -0.10 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby 5 0.06 Ostatní druhy vytápění (např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení
-5-
9. Venkovní úpravy 1 -0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1 -0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 50 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.08
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.08) x 0.6800 = 0.626 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.930 x 0.626
= Kč
3.663,x 0.5820
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 666.62 m3
= Kč = Kč
2.131,87 1.421.144,51
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13
Cena celkem Kč
1.421.147,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
2.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 19.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 5,00*2,50
=
12.50 m2
Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2 2
x 2.050,- Kč/m = Kč
Cena za 12.50 m CZCC: 1271 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
25.625,-
x 0.8500 x 2.1650 x 1.3260 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 66.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
62.529,39 62.529,39 41.686,28 20.843,11
_______________________________________________________________________________________________________________
Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy
Cena celkem Kč
20.843,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
20.843,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3) Stavební pozemek, parc.č.St.82 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.St.82 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 108 m2
Jedná se pouze o stavební pozemek pod domem č.p.13. Zahrada náležející k domu je situována od domu ve vzdálenosti cca 300 m. Pozemek je situován v odloučené části obce. Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-10% -5% -7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -10.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 108.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
31,50 27,72
= Kč = Kč
x 2.1460 x 1.3260 78,88 8.519,03
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.St.82
Cena celkem Kč
8.519,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
4) Zahrada parc.č.458/1 Oceněno podle § 29 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.458/1 zahrada
o výměře 515 m2
Zahrada je užívána spolu s rodinným domem č.p.13, avšak je situována ve vzdálenosti cca 300 m od rodinného domu a netvoří tak funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Výpočet ceny zeměděl.pozemku (§ 29 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m zem.pozemku (BPEJ=83431) Cena za celou výměru 515.00 m2 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
2,95 1.519,25 x 1.0000 1.519,25
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Zahrada parc.č.458/1
1.519,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č.St.82 4) Zahrada parc.č.458/1
Kč Kč Kč Kč
1.421.147,20.843,8.519,1.519,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.452.028,1.452.030,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátdvatisícetřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.139 pro katastrální území a obec Bušanovice, okres Prachatice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera, 150 Ex 2504/12 a Usnesení o nařízení exekuce vydané Okresním soudem v Prachaticích dne 3.9.2012 pod č.j.EXE 2350/2012 a další právní vady uvedené na listu vlastnictví.
Oceňovaný objekt se nachází v obci Bušanovice, v odloučené části Beneda, na klidném místě s bezprostředním kontaktem s okolní přírodou. V obci se nachází základní občanská vybavenost a mateřská škola. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 13. Rozvody inženýrských sítím v obci nejsou provedeny a oceňovaná nemovitost je napojena pouze na elektrorozvod. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví.
- 10 -
V nabídce nemovitostí jsou v obci Bušanovice a okolí nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Bušanovice, užitná plocha 146 m2, o velikosti 3+1, stavba je přízemní, podsklepená, sedlová střecha s podkrovím, užívní od roku 1998, velmi dobrý technický stav, pozemek 288 m2
cena 2 300.000,- Kč
- RD Vlachovo Březí – sídliště (5 km od Bušanovic) zastavěná plocha 1.NP činí 104 m2, dům je přízemní, nepodsklepený s podkrovím, užitná plocha 160 m2, vytápění ústřední podlahové na tuhá paliva, centr.vysavač, velmi dobrý technický stav, pozemek 490 m2
cena 2 800.000,- Kč
- RD Husinec Výrov (10 km od Bušanovic) 5+1 přízemní, nepodsklepený, s podkrovím, zastavěná plocha 114 m2, ÚT s kotlem na zemní plyn, okna plastová, pozemek 210 m2
cena 1 350.000,- Kč
- RD Vlachovo Březí, ul.Nerudova, zastavěná plocha 118 m2, o velikosti 2+kk, po rekonstrukci v r.2012, přízemní, nepodsklepený, se sedlovým krovem bez podkroví, užitná plocha 72 m2, nový krov a okna, pozemek 176 m2
cena 1 195.000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je průběžně udržována, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši
1 400 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
- 11 -
V Ostravě, dne 25.července 2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13781-221/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
