ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14122-152/14 o ceně řadových garáží bez čp/če na parc.č.St.2148 a St.2149, katastrální území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava - město, bez pozemků. (LV č.1084)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovité věci:
Facuna Jan Nám.Svatopluka Čecha 534/2 702 00 Ostrava - Přívoz
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 150 EX 2657/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
26.července 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 25 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 26.července 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Pozemek je jiného vlastníka než stavba a není proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 17.února 2014, LV č.1084. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 19.02.2014 pod č.j.150 EX 2657/11. Kopie katastrální mapy.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 21.března 2014. Objekty garáží nebyly majitelem zpřístupněny a prohlídka byla proto provedena pouze z okolní komunikace.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 2) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 Oceněno podle § 37 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní řadovou garáž střední sekce, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm na základech bez funkčních izolací. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce již chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovního obkladu. Vrata dřevěná v ocelovém rámu, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace chybí. Objekt již není dlouhodobě užívaný, práce záchovné údržby nejsou rovněž dlouhodobě prováděny. Garáž je situována v rozsáhlém areálu řadových garáží, kde však již značná část garáží není užívána, je značně poškozena a postupně demolována nepřizpůsobivými občany. Výše uvedené skutečnosti mají negativní vliv na celkovou životnost stavby. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,50*7,00*2,60 Zastřešení 3.50*7.00*0.30*0.5
= =
63.70 m3 3.67 m3
_________________________________________ 3
celkem =
67.38 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 5. 6. 8. 9. 12.
Základy podstandard Krytina podstandard Klempířské konstrukce chybí Dveře chybí Okna chybí Elektroinstalace chybí
0.06200
100%
-0.062
0.05700
100%
-0.057
0.02900
100%
-0.029*1.852
0.02700
100%
-0.027*1.852
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.06000
100%
-0.06*1.852 ________________________________________________
-0.35976
-3-
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.35976) = 0.8057 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
1
-0.06
1
-0.03
2
-0.03
2
0.00
2
0.80
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.12
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.12) x 0.8 = 0.704 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. Nevýhodná 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.80
2
0.00
2
0.00
1
0.00
4
-0.03
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.03) x 0.8 = 0.776
-4-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1 -0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 1 -0.05 Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy 2 -0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 5 0.3100 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.775+0 pro stáří 45 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.07
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.07) x 0.31 = 0.288 Výpočet ceny objektu (§ 37 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.536,x 0.288 x 0.704 x 0.776
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 67.38 m3
= Kč = Kč
241,15 16.248,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 Cena celkem Kč
16.249,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149 Oceněno podle § 37 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní řadovou garáž střední sekce, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm na základech bez funkčních izolací. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou, ke dni ocenění již značně poškozenou, klempířské konstrukce již chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovního obkladu. Vrata dřevěná v ocelovém rámu, podlahy betonové s cementovým potěrem. El.instalace chybí. Objekt již není dlouhodobě užívaný, práce záchovné údržby nejsou rovněž dlouhodobě prováděny. Garáž je situována v rozsáhlém areálu řadových garáží, kde však již značná část garáží není užívána, je značně poškozena a postupně demontována nepřizpůsobivými občany. Výše uvedené skutečnosti mají negativní vliv na celkovou životnost stavby. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,90*7,00*2,60 Zastřešení 3.90*7.00*0.30*0.5
= =
70.98 m3 4.09 m3
_________________________________________ 3
celkem =
75.08 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 5. 6. 8. 9. 12.
Základy podstandard Krytina podstandard Klempířské konstrukce chybí Dveře chybí Okna chybí Elektroinstalace chybí
0.06200
100%
-0.062
0.05700
100%
-0.057
0.02900
100%
-0.029*1.852
0.02700
100%
-0.027*1.852
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.06000
100%
-0.06*1.852 ________________________________________________
-0.35976 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. -6-
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.35976) = 0.8057 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)
1
-0.06
1
-0.03
2
-0.03
2
0.00
2
0.80
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.12
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.12) x 0.8 = 0.704 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, garáže) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. Nevýhodná 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.80
2
0.00
2
0.00
1
0.00
4
-0.03
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.03) x 0.8 = 0.776
-7-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1 -0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 1 -0.05 Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy 2 -0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 5 0.3100 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.775+0 pro stáří 45 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.07
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.07) x 0.31 = 0.288 Výpočet ceny objektu (§ 37 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
1.536,x 0.288 x 0.704 x 0.776
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 75.08 m3
= Kč = Kč
241,15 18.105,69
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149 Cena celkem Kč
18.106,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE 1) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2148 2) Garáž s krovem neumožňujícím podkroví na p.č.2149
Kč Kč
16.249,18.106,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
34.355,34.360,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třicetčtyřitisícetřistašedesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované řadové garáže zapsané na LV č.1084 pro katastrální území Přívoz, obec Ostrava, okres Ostrava – město se nachází v zastavěné části obce, v rozsáhlém areálu řadových garáží, podél ulice Muglinovská. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.1084 pro katastrální území Přívoz vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 2657/11 dle nařízení exekuce č.j. 92 EXE 15334/2011 vydaného Okresním soudem v Ostravě dne 14.03.2012 a další závady na listu vlastnictví uvedené.
-9-
V lokalitě Ostrava – Přívoz na ul.Muglinovská jsou nabízeny následující řadové garáže: -
Ostrava – Přívoz, ul.Muglinovská, zastavěná plocha 22 m2, řadová garáž střední sekce, bez možnosti napojení na inž.sítě, dobrý technický stav, pozemek jiného vlastníka 15 000,- Kč
-
Ostrava – Přívoz, ul.Muglinovská, zastavěná plocha 23 m2, řadová garáž střední sekce v areálu řadových garáží, el.přípojka chybí, zhoršený technický stav, cizí pozemek, 19 000,- Kč
-
Ostrava – Přívoz, ul.Muglinovská, zastavěná plocha 20 m2, řadová garáž krajní sekce, bez přípojek inž.sítí, luxfery, objekt je udržovaný, dobrý technický stav, cizí pozemek 25 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňované nemovitosti nejsou dlouhodobě udržovány a nachází se ve špatném technickém stavu na pozemku jiného vlastníka, odhaduji cenu obvyklou ve výši (2x 15 000,- Kč)
30.000,- Kč
Pozn. Znalci nejsou známy právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 26.července 2014
- 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14122-152/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
