ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13309-169/12 o ceně budovy ubytovny č.p.1579 na parc.č.5798, katastrální území, obec a okres Kladno, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.13385) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovitosti:
SJM Vršecký Vladimír Ing. a Vršecká Irena Tolstého 758, Kladno 4 Vašíčkova 3268 Kladno 4
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
14.května 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.května 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 3.dubna 2012, LV č.13385. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr. Ing.Petrem Kučerou dne 23.4.2012 pod č.j.150 EX 180/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 14.května 2012 za účasti uživatele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství 2) Stavební pozemek
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Oceněno podle § 22, 23, přílohy č.17 vyhlášky.
1.1) Budova ubytovny č.p.1579 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy je provedena z tašek Bramac, klempířské konstrukce jsou úplné, plastové. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, umývárnách a na WC. Schodiště s betonovými stupni opatřených keramickou dlažbou. Dveře hladké plné, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou opatřeny podlahovou krytinou PVC, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody je zajištěn kotlem ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří umývadla, 4x sprchový kout a 4x splachovací WC. Dům byl uveden do užívání v roce 1906 a nachází se ve zhoršeném technickém stavu. Ke dni ocenění je objekt užíván jako ubytovna pro sociálně slabé občany. V přízemí se nachází 5x pokoj, společná kuchyň, sociální zařízení na chodbě a komunikační prostory. V patře je situováno 6 pokojů, chodba a společné sociální zařízení. Charakteristika stavby CZCC: 1130 SKP: 46.21.19.1..1 Typ podle účelu užití: G - budovy pro ubytování studentů, zaměstn. Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 12.80*4.50*2.50 Vrchní stavba 12.80*14.00*8.50 Zastřešení 12.80*14.00*4.50*0.5
= = =
144.00 m3 1523.20 m3 403.20 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-3-
2070.40 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - suterén 1.NP - přízemí 2.NP - patro
12.80*4.50 57.60 m2 12.80*14.00 179.20 m2 12.80*14.00 179.20 m2
2.20 m
2.50 m/*
3.40 m
3.70 m/*
3.50 m
3.80 m/*
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 138.67 m2 a prům.výška podlaží je 3.58 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 24. 25.
Základy vč. zemních prací podstandard Stropy podstandard Výtahy chybí Ostatní chybí
0.06300
100%
-0.063
0.08200
15%
-0.0123
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.04400
100%
-0.044*1.852 ________________________________________________
-0.18272 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.18272) = 0.9013
-4-
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3.
4. 5. 6. 7. 8.
9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.
Základy vč. zemních prací 106 150 0.03215 Svislé konstrukce 106 150 0.16642 Stropy 106 150 0.07733 106 150 0.00628 Zastřešení mimo krytinu 70 100 0.06768 Krytiny střech 10 40 0.02996 Klempířské konstrukce 10 40 0.00666 Úpravy vnitřních povrchů 30 50 0.07877 Úpravy vnějších povrchů 40 50 0.02663 10 40 0.00888 Vnitřní obklady keramické 20 30 0.03439 Schody 106 150 0.03106 Dveře 30 50 0.04216 Vrata 0.00000 Okna 30 50 0.06546 Povrchy podlah 20 30 0.03661 Vytápění 10 20 0.05436 Elektroinstalace 20 35 0.06435 Bleskosvod 20 30 0.00333 Vnitřní vodovod 20 35 0.03661 Vnitřní kanalizace 20 40 0.03550 Vnitřní plynovod 10 20 0.00333
100%
2.2719%
100%
11.7603%
85% 15%
5.4647% 0.4438%
100%
4.7376%
100%
0.749%
100%
0.1665%
100%
4.7262%
75% 25%
2.1304% 0.222%
100%
2.2927%
100%
2.1949%
100%
2.5296%
100%
-5-
100%
3.9276%
100%
2.4407%
100%
2.718%
100%
3.6771%
100%
0.222%
100%
2.092%
100%
1.775%
100%
0.1665%
21. 22. 23. 24. 25. 26.
Ohřev vody 10 20 0.02441 Vybavení kuchyní 10 15 0.01997 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 10 30 0.04770 Výtahy 0.00000 Ostatní 0.00000 Instalační prefabrik.jádra 0.00000
100%
1.2205%
100%
1.3313%
100%
1.59%
100% 100% 100% ______________________________
60.8503% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 60.8503%. Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 138.67 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.58 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.710,x 0.9390 x 0.9676 x 0.8866 x 0.9013 x 1.1200 x 2.0670 x 1.0080
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 2070.40 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 60.8503% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
4.591,42 9.506.075,97 9.506.075,97 5.784.475,75 3.721.600,22
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova ubytovny č.p.1579
Cena celkem Kč
3.721.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
1.2) Garáž s plochou střechou Oceněno podle § 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. Popis Garáž navazuje na objekt ubytovny, je zděná v tl.30 cm s plochou střechou. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody. Vrata jsou plechová s nátěrem, prosvětlení objektu zajišťují luxfery. Podlaha hrubá betonová, je proveden rozvod el.instalace. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.20*12.80*3.30
=
135.17 m3
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 8. 9.
Základy podstandard Dveře chybí Okna chybí
0.06200
100%
-0.062
0.02700
100%
-0.027*1.852
0.01400
100%
-0.014*1.852 ________________________________________________
-0.13793 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.13793) = 0.9255 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%.
-7-
Výpočet ceny objektu (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.375,x 1.0000 x 0.9255 x 1.1200 x 2.1030 x 1.0080
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 135.17 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 50% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.021,32 408.391,82 408.391,82 204.195,91 204.195,91
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s plochou střechou
Cena celkem Kč
204.196,-
_______________________________________________________________________________________________________________
1.3) Stavební pozemek Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. (Pouze skutečně zastavěná plocha – pro výpočet ceny budovy) Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
50% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 180.00 m2
= Kč = Kč = Kč
500,750,825,-
= Kč = Kč
x 2.0670 x 1.0080 1.718,92 309.405,10
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
309.405,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
Výměry a nájemné Prostor
Rozměry
Plocha Nájem za m2
Nájemné Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
ubytování
280
280.00
1200.00
336000.00
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha a nájemné celkem
280.00 m
336000.00
Rekapitulace cen bez vlivu Kp _______________________________________________________________________________________________________________
vč.opotřebení
Objekt
bez opotřebení
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova ubytovny č.p.1579 Garáž s plochou střechou
3.692.064,202.575,-
9.430.631,405.150,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková cena bez vlivu Kp
3.894.639,-
9.835.781,-
Výpočet ceny souboru objektů (§ 22, 23 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem (CN) Pozemek - zastavěná plocha stavbou (Pzp)
= Kč = Kč
3.894.639,309.405,-
Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné (příjmy) Snížení o 40% Roční nájem z pozemku 5% z ceny pozemku Pzp, zastavěné plochy Roční výše nákladů celkem 44,6% příjmů
= Kč - Kč - Kč - Kč = Kč
336.000,134.400,0,15.470,25 149.870,25
_________________________________________
Výsledné roční upravené nájemné činí (N) Míra kapitalizace p = 8% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100 R = |CV - CN| = | 2.326.621,88 - 3.894.639,- | Celková cena pro skupinu D = CV + 0.10 x R = = 2.326.621,88 + 0.10 x 1.568.017,12
= Kč
186.129,75
= Kč
2.326.621,88
= Kč
2.483.424,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství
Cena celkem Kč
2.483.424,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
2) Stavební pozemek Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.5798 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 308 m2 Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
50% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 308.00 m2
= Kč = Kč = Kč
500,750,825,-
= Kč = Kč
x 2.0670 x 1.0080 1.718,92 529.426,50
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč
529.427,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
C. REKAPITULACE 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství 2) Stavební pozemek
Kč Kč
2.483.424,529.427,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
3.012.851,3.012.850,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionydvanácttisícosmsetpadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.13385 pro katastrální území, obec a okres Kladno vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing.Petr Kučera 150 Ex 180/12 ( dle Usnesení Okresního soudu v Kladně č.j. 12 EXE 5/2012 ze dne 31.1.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt ubytovny se nachází na ul.Železárenská, která se nachází na rozhraní mezi obytnou a průmyslovou částí města, na konci slepé ulice. Objekt se nachází ve zhoršeném technickém stavu, byla však provedena nová střešní krytina Bramac včetně klempířských konstrukcí, nové vnitřní rozvody a nová fasáda na jedné stěně objektu. Dům čp.1579 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn.
- 11 -
V obci Kladno a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti:
1. PRODEJ Penzion Kladno Kročehlavy, ul.Palackého, přízemní s podkrovím, 6 pokojů, 2 koupelny, zastavěná plocha 300 m2, ÚT na zemní plyn, objekt před dokončením, chybí zařizovací předměty a část omítek, pozemek 875 m2
cena
5 990 000,- Kč
2. PRODEJ Hostel Chržín, přízemní s podkrovím, 11 pokojů, užitná plocha 560 m2, ÚT na zemní plyn, nová střecha s vikýři, nová okna,
cena
2 800 000,- Kč
3. PRODEJ Hotel Stochov, dvoupodlažní, podsklepený, 14 pokojů (46 lůžek) s restaurací a vybavenou kuchyní, po rekonstrukci v r.1994, pozemek 1300 m2, cena
5 450 000,- Kč
4. PRONÁJEM Penzion PARIS Velvary, Nám.Krále Vladislava, dvoupodlažní, 5 pokojů s restaurací, užitná plocha 300 m2, po rekonstrukci, dobrý technický stav, cena 1 800,- Kč/m2/rok
- 12 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt ubytovny se nachází ve zhoršeném technickém stavu s nedostatečným vybavením pro ubytované, odhaduji cenu obvyklou objektu ubytovny č.p.1579 s pozemkem a příslušenstvím zapsané na LV č.13385 ve výši
3 950 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení §13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči.
V Ostravě, dne 28.května 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13309-169/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 13 -
