ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14148-178/14 o ceně pozemku parc.č.2248, katastrální území Otěvěk, obec Trhové Sviny, okres České Budějovice. (LV č.675)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovité věci:
Šiveňová Dominika Otěvěk 82 374 01 Trhové Sviny
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 150 EX 364/10
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
30.srpna 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.srpna 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Českých Budějovicích, dne 4.června 2014, LV č.675. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 04.06.2014 pod č.j.150 EX 364/10. Usnesení Okresního soudu v Českých Budějovicích o nařízení exekuce, vydané dne 20.01.2011 pod č.j.45 EXE 6724/2010. Konzultace na Stavebním úřadu Městského úřadu Trhové Sviny k územnímu plánu dne 03.07.2014. Kopie katastrální mapy.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (nezastavěný)
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (nezastavěný) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2248 zahrada
o výměře 268 m2
Oceňovaný pozemek je situován v centru obce a dle sdělení Stavebního úřadu MěÚ Trhové Sviny ze dne 3.7.2014 je pozemek součástí stabilizované plochy s funkčním využitím jako plocha smíšená obytná, území malých sídel. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001 - 5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 4 0.80 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.272
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.272
-3-
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.03 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970
-4-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 1 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 0.02 0.05 0.00 0.00 -0.02 -0.02 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.03
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.03) x 1 = 1.030 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 2410 Kč x 0.272 = 655.52 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.970 x 1.030 Koeficient nezastavěného pozemku
= Kč
655,52
x 0.9990 x 0.8000 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 268.00 m2
= Kč = Kč
523,89 140.402,94
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (nezastavěný)
Cena celkem Kč
140.403,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (nezastavěný)
Kč
140.403,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
140.403,-
Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč
140.400,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jednostočtyřicettisícčtyřista Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.675 pro katastrální území Otěvěk, obec Trhové Sviny, okres České Budějovice je zahradou, která však navazuje na stavební pozemek a dle platného územního plánu MěÚ Trhové Sviny je součástí stabilizované plochy s funkčním využitím jako plocha smíšená obytná, území malých sídel. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.675 pro katastrální území Otěvěk vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 364/10 dle nařízení exekuce č.j. 45 EXE 6724/2010 vydaného Okresním soudem v Českých Budějovicích dne 20.01.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené.
-6-
V lokalitě obce Trhové Sviny jsou nabízeny následující pozemky pro bytovou výstavbu : -
Trhové Sviny - Rejta, výměra 2861 m2, pozemek pro bytovou výstavbu, příjezd po zpevněné komunikaci, přípojky inž.sítí v dosahu, rovinatý pozemek, vrtaná studna na pozemku, 206,- Kč/m2
-
Trhové Sviny – Rejta, výměra 887 m2, pozemek pro smíšenou výstavbu, pozemek je rovinatý, na okraji obce, parcela není oplocena, přípojky inženýrských sítí do 20 m, 400,- Kč/m2
-
Trhové Sviny – Bukvice, výměra 2864 m2, pozemek pro bytovou výstavbu, rovinatý, veškeré přípojky inž.sítí – elektro a voda v dosahu, příjezd po zpevněné obecní komunikaci, pozemek je situován na okraji obce, 220,- Kč/m2
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňovaný pozemek má výměru pouze 268 m2 a je jen velmi obtížně obchodovatelný, stanovuji cenu obvyklou ve výši 200,- Kč/m2, tj. celkem :
53.600,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 30.srpna 2014
-7-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14148-178/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
