ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14095-125/14 o ceně nemovité věci, pozemku parc.č.St.18, jehož součástí je rodinný dům č.p.16, katastrální území Jezerce, obec Stříbro, okres Tachov, včetně pozemku parc.č.265/1, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.157)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 213/13
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
5.června 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.června 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Vlastnictví nemovitostí: 1. Oberhel Václav spol.podíl 1/2 Jezerce 16, 349 01 Stříbro 2. Štádler Pavel spol.podíl 1/2 Jezerce 16, 349 01 Stříbro
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 23.května 2014, LV č.157. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 213/13-80 ze dne 27.5.2014. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-19 ze dne 12.3.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-17 ze dne 12.3.2013. Vyrozumění o zahájení exekučního řízení Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 213/13-15 ze dne 12.3.2013. Doplňující údaje sdělené zástupcem majitele nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 5.června 2014 za účasti zástupce majitele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.157. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 3) Hospodářská budova 4) Venkovní úpravy 5) Studna kopaná 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem -2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.18 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 155 m2 součástí je rodinný dům čp.16 Parc.č.265/1 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1699 m2 Výměra pozemku Výměra pozemku
155+1699
=
1854.00 m2
Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 3 0.70 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.282
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.282
-3-
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
1
-0.01
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.01
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
3
0.00
3
-0.01
3
0.00
2
0.00
3
0.95
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.01
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 0.95 = 0.941
-4-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 3 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci 5 Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 2 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 3 V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost 4 Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 1 Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 -0.01 -0.20 -0.10 -0.02 -0.03 -0.10 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.46
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.46) x 1 = 0.540 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 850 Kč x 0.282 Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.941 x 0.540
= Kč
239,70
x 0.5030 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1854.00 m2
= Kč = Kč
120,57 223.535,11
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha)
Cena celkem Kč
223.535,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Oceněno podle § 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, zcela podsklepený rodinný dům bez podkroví, s nepodsklepenou přízemní přístavbou. Rodinný dům je v užívání 80 let a původně byl objekt využíván jako mlýn. V současnosti se zde nachází dvě bytové jednotky o velikosti 4+1 (v patře) a 3+1 (v přízemí, byt není užíván). Základy jsou betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 a 60 cm se zateplením. Střecha je sedlová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní a vnitřní omítky vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy místností tvoří podlahové krytiny PVC. Dveře jsou hladké plné, okna dřevěná zdvojená. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm s krytinou PVC. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Je proveden rozvod studené vody z vlastní studny. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 15,00*9,30*2,50 Vrchní stavba 15,00*9,30*5,70+4,30*4,90*2,80 Zastřešení 15,00*9,30*3,90*0,5+4,30*4,90* 0,40*0,5
= =
348.75 m3 854.15 m3
=
276.24 m3
_________________________________________ 3
celkem =
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
1479.13 m
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.p.p. - suterén 1.n.p. - přízemí 2.n.p. - patro
15,00*9,30 139.50 m2 2.20 m 15,00*9,30+4,30*4,90 160.57 m2 2.70 m 15,00*9,30 139.50 m2 2.70 m
2.50 m 3.00 m/* 3.00 m/*
Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 146.52 m2 a prům.výška podlaží je 2.84 m. /* výška odvozena ze sv.výšky -6-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 9. 18. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce nadstandard Vnější obklady chybí Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.04300
100%
-0.043
0.24300
100%
0.243
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.03000
100%
-0.03*1.852 ________________________________________________
0.12777 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.12777) = 1.0690 Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 13 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.941 x 0.540
= Kč
1.900,x 1.0000 x 1.0690 x 1.0000 x 2.1260 x 0.5081
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 1479.13 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 66.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
2.194,04 3.245.270,39 3.245.270,39 2.163.514,68 1.081.755,71
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16
Cena celkem Kč
1.081.756,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3) Hospodářská budova Oceněno podle § 16, přílohy č.14/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepenou vedlejší stavu, užívanou jako hospodářská budova. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů, střecha sedlová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 8,00*6,00*4,00 Zastřešení 8,00*6,00*3,00*0,5
= =
192.00 m3 72.00 m3
_________________________________________ 3
celkem =
264.00 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Všechny konstrukce a vybavení mají standardní vybavení a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%. Výpočet ceny objektu (§ 16 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.922 x 0.580
= Kč
1.250,x 1.0000 x 1.0000 x 1.0000 x 2.0750 x 0.5348
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 264.00 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 75% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.387,14 366.204,96 366.204,96 274.653,72 91.551,24
_______________________________________________________________________________________________________________
Hospodářská budova
Cena celkem Kč
91.551,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
4) Venkovní úpravy Oceněno podle § 18, přílohy č.17 vyhlášky.
4.1) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle § 18 vyhlášky. Popis Venkovní úpravy tvoří: - přípojka elektro - přípojka vody ze studny - žumpa - kanalizace do žumpy - zpevněné plochy - oplocení Zjištěná cena Poř.číslo
Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 Hospodářská budova
1138599.00 73241.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
1211840.00
Výpočet ceny objektu (§ 18 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb 3,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
1.211.840,42.414,40
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Cena celkem Kč
42.414,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
42.414,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
5) Studna kopaná Oceněno podle § 19, přílohy č.16 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny studny (§ 19 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena studny při průměru 1.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m od 10 m výše = 5.200,- Kč/m
x 5.00 m = Kč x 2.00 m = Kč x 0.00 m = Kč
9.750,7.620,0,-
_______________________________________________________________________________________________________________
7.00 m = Kč = Kč
Cena za celou hloubku Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 10.780,-
17.370,10.780,- ___R
_________________________________________
Cena po započtení všech čerpadel Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.922 x 0.580 Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 80% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
28.150,x 1.0000 x 2.3020 x 0.5348
= Kč = Kč - Kč = Kč
34.655,74 34.655,74 27.724,59 6.931,15
_______________________________________________________________________________________________________________
Studna kopaná
Cena celkem Kč
6.931,-
_______________________________________________________________________________________________________________
6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 47 vyhlášky. Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha)
1699.00
185292.94
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 185292.94 / 1699.00 = 109.0600
1699.00
185292.94
Výpočet ceny porostů (§ 47 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 600.00 m2 x 109,06 Kč/m2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny
= Kč
65.436,-
= Kč
4.253,34
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
4.253,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.16 3) Hospodářská budova 4) Venkovní úpravy 5) Studna kopaná 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
223.535,1.081.756,91.551,42.414,6.931,4.253,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
1.450.440,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttisícčtyřistačtyřicet Kč
V Ostravě, dne 9.června 2014
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14095-125/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
