ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14401-151/15 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.1959, jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.210, na katastrálním území Kročehlavy, obec a okres Kladno, včetně nezkolaudovaných staveb, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.22038)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovité věci:
Tokár Aladár M.Majerové 210 272 01 Kladno-Kročehlavy
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 2610/14
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
8.června 2015
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 2.srpna 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Součástí nemovitosti je nezkolaudovaná stavba na parc.č.1959 včetně garáže a nezkolaudovaná stavba na parc.č.1960. Obě tyto stavby jsou užívány k bydlení a nachází se ve zhoršeném technickém stavu. Nemovitost přímo navazuje na rozsáhlou průmyslovou zónu Kladno – východ, jejíž součástí jsou průmyslové objekty, které již nejsou provozovány, jsou zchátralé a nachází se na hranici své životnosti.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 20.května 2015, LV č.22038. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 2610/14-54 ze dne 20.05.2015. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 2610/14-8 ze dne 28.11.2014. Usnesení Sp.zn. 56 EXE 1725/2014 Okresního soudu v Kladně o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora ze dne 21.11.2014. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 8.června 2015 za účasti majitele nemovitosti.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí, LV č.22038. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.210 -2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.1959 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 547 m2 - jehož součástí je rodinný dům č.p.210 Parc.č.1960 zahrada o výměře 216 m2 Výměra pozemku Výměra pozemku
547+216
=
763.00 m2
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
1
-0.10
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.10
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.10 = 0.900
-3-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 -0.01 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 1 -0.01 Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 -0.01 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (průmysl - výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.00
6
0.00
3
-0.05
1
0.00
1
0.00
5 0.00 příjezd po nezpevněné 2
-0.01
3
0.04
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
-0.02 -4-
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 1 = 0.980 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.900 x 0.970 x 0.980
= Kč
1.500,x 0.8560
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 763.00 m2
= Kč = Kč
1.284,979.692,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
979.692,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.210 Oceněno podle § 35 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům se šikmou střechou, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Rodinný dům je v užívání cca 85 let. V domě se nachází bytová jednotka s dispozicí 4+1. V přízemí domu se nachází rovněž garáž o dvou garážových stáních. Základy jsou betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm, z poloviny zateplené. Střecha je sedlová s krytinou z vlnitých osinkocementových desek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností tvoří převážně keramické dlažby, v ostatních místnostech převládají rovněž keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné, okna dřevěná zdvojená. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění objektu je zajištěno plynovými topidly gamat. Je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří sprchový kout, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák, v pokoji krb. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - zpevněné plochy - přípojky inž.sítí - oplocení z drátěného pletiva - plechová vrata - ocelová vrátka s pletivem
-5-
Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (5.00*5.50*2.50) Vrchní stavba 10.00*9.00*3.40+7.00*3.50*4.00 Zastřešení 10.00*9.00*3.00*0.5+7.00*3.50* 0.60*0.5
= =
68.75 m3 404.00 m3
=
142.35 m3
_________________________________________ 3
celkem =
615.10 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 6. 9. 10. 16. 18. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce nadstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnější obklady chybí Vnitřní obklady podstandard Vytápění nadstandard Bleskosvod chybí Ostatní podstandard
0.08200
100%
-0.082
0.21200
50%
0.106
0.00900
100%
-0.009
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.02300
100%
-0.023
0.05200
100%
0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03400
100%
-0.034 ________________________________________________
-0.01037 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.01037) = 0.9944
-6-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 142.00 m2 / zastavěná plocha 1.NP 114.50 m2 = podlažnost 1.24 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 2 -0.04 Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 2 2 Od 300 m do 800 m celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 2 -0.01 Mírně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5525 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0.05 pro stáří 85 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.04) x 0.5525 = 0.530
-7-
-0.04
Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
2.645,x 0.530 x 0.970 x 0.980
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 615.10 m3
= Kč = Kč
1.332,60 819.684,66
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.210
Cena celkem Kč
819.682,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.210
Kč Kč
979.692,819.682,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
1.799.374,1.799.370,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionsedmsetdevadesátdevěttisíctřistasedmdesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.22038 pro katastrální území Kročehlavy, obec a okres Kladno, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pro Exekutorský úřad Kladno, č.j. 150 EX 2610/2014 ze dne 04.12.2014 a další právní vady na listu vlastnictví uvedené. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází na východním okraji města, v bezprostřední blízkosti průmyslové zóny Kladno – východ a poblíž ul.Kročehlavská vedoucí směrem na Buštěhrad. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 210. Je napojen na přípojku elektro, zemního plynu a vody. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy, objekt je však možno napojit na veřejnou kanalizaci. Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. V domě se nachází byty s dispozicí 4+1 a garáž. Součástí nemovitosti je nezkolaudovaná stavba na parc.č.1959 s dispozicí 2+1 včetně garáže a nezkolaudovaná stavba na parc.č.1960 s dispozicí 2x 2+kk. Obě tyto stavby jsou užívány k bydlení a nachází se ve zhoršeném technickém stavu.
-9-
V obci Kladno jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti:
1. RD Kladno – Kročehlavy, ul.Soběslavova, 2+1 a 4+1 užitná plocha 204 m2, přízemní s podkrovím, nepodsklepený, Dům po celkové rekonstrukci, krytina střechy Bramac, okna plastová, zateplená fasáda a nové zařizovací předměty zdravotechniky, pozemek 136 m2 cena 2 900 000,- Kč
2. RD Kladno, ul.Školská, o velikosti 3+kk, užitná plocha 100 m2, přízemní, zcela podsklepený, bez podkroví, nové zařizovací předměty zdravotechniky, plovoucí podlahy, obložkové dveře, okna plastová, pozemek 148 m2 cena
1 550 000,- Kč
3. RD Kladno – Kročehlavy, o velikosti 3+1, užitná plocha 130 m2, přízemní, částečně podsklepený, bez podkroví, dům po částečné rekonstrukci, nové stropy a vnitřní rozvody, topení lokální na tuhá paliva a el., podlahy dřevěné, pozemek 342 m2 cena 1 900 000,- Kč
4. RD Kladno, ul.Patejdlova, o velikosti 3+1, užitná plocha 90 m2, přízemní, zcela podsklepený, bez podkroví, dům vhodný k rekonstrukci a vybudování podkroví, topení lokální na zemní plyn, pozemek 138 m2 cena
2 057 000,- Kč
5. RD Kladno – Kročehlavy, ul.Trojanova, o velikosti 3+1, užitná plocha 100 m2, přízemní, částečně podsklepený, bez podkroví, zahájena rekonstrukce střechy, nově položená polovina střešní krytiny, topení ústřední s kotlem na zemní plyn, podlahy dřevěné původní, pozemek 234 m2 cena 2 299 000,- Kč
- 10 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt se nachází bezprostředně v sousedství průmyslové zóny Kladno – východ, součástí nemovitosti jsou rovněž nezkolaudované stavby ve zhoršeném technickém stavu a realitní kanceláře již několik měsíců neúspěšně nabízí oceňovanou nemovitost za cenu 2 790 000,- Kč, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitostí ve výši:
2 500 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitou věcí spojené, které nezaniknou prodejem nemovité věci z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 2.srpna 2015
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14401-151/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
