ZNALECKÝ POSUDEK č. 2137-5/2014 spoluvlastnické podílu:1/2 pozemků p.č.1694, p.č.1695 s rodinným domem čp.121 a příslušenstvím v kat.území: Újezd nad Lesy, ul.Novosibřinská, v Praze 21.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j.088EX 770/12 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.2.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 7.3.2014
13
stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl 1/2 na pozemcích p.č.1694, p.č.1695 s rodinným domem čp.121 v ul.Novosibřinské, v Praze - Újezd nad Lesy a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Spoluvl.podíl: 1/2 na rodinném domě s pozemky p.č.1694, p.č.1695 Novosibřinská 121 110 00 Újezd nad Lesy Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Újezd nad Lesy Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 7 300,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.2.2014 za přítomnosti p.Věry Štachové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 3.2.2014 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 3.2.2014 při prohlídce - informace sdělené p.Štachovou Věrou při prohlídce dne 3.2.2014 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 21.10.2013 (č.j.088EX 770/12) - exekuční příkaz Exekutorského úřadu Kladno ze dne 12.8.2012 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 20.12.2013 - výpis z KN ze dne 10.12.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 3.1.2014 - údaje zjištěné Úřadě městské části Praha 21 dne 3.2.2014: a/ stavební povolení rodinného domu ze dne 27.3.1926 b/ zadní přístavba domu v r.1971
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Stavební plány rodinného domu se nedochovaly.
7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/2 na pozemcích p.č.1694, p.č.1695 v okrajové městské části Prahy: Újezd nad Lesy, v ulici Novosibřinské. Na pozemku p.č.1694 se nachází rodinný dům čp.121 s příslušenstvím a na pozemku p.č.1695 se nacházejí trvalé porosty. Rodinný dům je přízemní, samostatně stojící, se sedlovou střechou a taškovou krytinou;
-3-
dům byl postaven cca v r.1927.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - spoluvl.podíl:1/2
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - spoluvl.podíl:1/2 Jedná se o rovinaté pozemky, přístupné ze zpevněné komunikace, s možností napojení na všechny inženýrské sítě; v cenové mapě stavebních pozemků hlavního města Prahy jsou oceněny částkou 4200,-Kč/m2. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1694 1695
Výměra [m2] 381,00 321,00
Jedn. cena [Kč/m2] 4 200,00
Cena [Kč] 1 600 200,-
4 200,00
1 348 200,2 948 400,-
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící přízemní, rodinný dům, se sedlovou střechou s polovalbami a taškovou krytinou; dům je nepodsklepený (dle informace spolumajitelky je u schodiště malý sklepní prostor (byl nepřístupný, zabarikádovaný; nebylo možné změřit, ověřit...), také půdní prostor nebyl přístupný....! Obvodové zdivo je cihelné o tl.45cm a stropy jsou s rovným podhledem; schodiště je točité, betonové s povrchem z PVC; okna jsou dřevěná, dvojitá. V přízemí není žádné vytápění a v podkroví je elektrické, lokální (na zásuvky). Ve vnitřních omítkách místností přízemí jsou praskliny; venkovní fasáda je ve zhoršeném stavu; tašková krytina je položena nová (cca před 20 lety...). Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci(220V), kanalizace je svedena do žumpy; voda je přivedena ze studny, plynová přípojka by měla býti na hranici pozemku...
-4-
Venkovní úpravy jsou malého rozsahu: přední oplocení ve špatném stavu, plotová vrata, zpevněná plocha přístupu k RD, venkovní vstupní schody, přípojka elektro, žumpa. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 19 87 let 4 198,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 13,10*6,10+0,60*4,70+2,40*3,80+ 1,80*4,30+1,50*1,10 Název podlaží 1.nadz.podl.:
Zastavěná plocha 101,24 m2
=
Konstrukční výška 3,30 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.:
(13,10*6,10+0,60*4,70+4,30*1,80+1,50*1,10) *3,30+2,40*3,80*3,0 podkroví, zastřešení: (13,10*6,10+0,60*4,70+1,80*4,30)*(1,50+ 2,60/2)+2,40*1,0*1,0 podezdívka: 101,24*0,40 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
101,24 m2
=
331,36 m3
=
255,72 m3
= =
40,50 m3 627,58 m3 101,24 m2 101,24 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb
č. I
Vi typ A
III III II III II
0,00 0,00 0,00 0,02 -0,05
II II
-0,04 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
-5-
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - Před cca 20 V lety byla položena nová tašková betonová krytina... 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - Je zde předpoklad rozsáhlejších stavbních úprav... Koeficient pro stáří 87 let: s = 1 - 0,005 * 87 = 0,56 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
0,00 0,06 0,65
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,355 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej I spoluvl.podílu 1/2 je vždy velmi obtížný.... 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V
Pi 1,00 0,02 -0,10 0,00 0,00 -0,02
-6-
špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
V
0,00
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,900 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 198,- Kč/m3 * 0,355 = 1 490,29 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 627,58 m3 * 1 490,29 Kč/m3 * 0,900 * 0,900= 757 574,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
757 574,- Kč
Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej I spoluvl.podílu 1/2 je vždy velmi obtížný.... 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00
-7-
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,900 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,810 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + + = * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 10 780,- Kč 31 960,- Kč 1,2000 2,3020 88 286,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 87 / 100 = 87,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN
* =
0,150 13 243,- Kč
-8-
Koeficient pp Cena stavby CS
* =
0,810 10 726,83 Kč
Studna - zjištěná cena
=
10 726,83 Kč
Cena staveb celkem
=
768 300,83 Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o ovocné dřeviny na pozemku p.č.1695; oceněno zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:
Kč 1 348 200,00 m2 321 2 m 180 Kč 756 000,00 * 0,045 = 34 020,00
Trvalé porosty - zjištěná cena Cena porostů celkem
34 020,- Kč = =
34 020,- Kč 3 750 720,83 Kč
Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
1/2
Pozemky - spoluvl.podíl:1/2 - zjištěná cena
=
1 875 360,- Kč
-9-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - spoluvl.podíl:1/2
1 875 360,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 875 360,- Kč
Celkem
1 875 360,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 875 360,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 875 360,- Kč
Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených skutečností, po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti a stavu na trhu s nemovitostmi; po srovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a vyhodnocení obtížného prodeje spoluvl.podílu:1/2 mohu konstatovat, že dle mého názoru je:
Obvyklá cena nemovitosti...............................................1 800 000,-Kč (slovy:jedenmilionosmsettisícKč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (nájemní smlouvy, věcná břemena...) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 7.3.2014
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí.
- 10 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2137-5/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2137-5/2014.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 3.2.2014 Situace - poloha v obci Snímek katastrální mapy ze dne 3.1.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3484 ze dne 10.12.2013 Porovnatelné nabídky RD k prodeji v této lokalitě ze dne 6.3.2014
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 3 8
- 11 -
Rodinný dům čp.121, ul.Novosibřinská, Praha 21 Újezd nad Lesy; pohled jihozápadní (uliční)
Pohled jižní
- 12 -
Pohled severovýchodní (zadní)
Přízemí - pokoj
- 13 -
Schodiště vnitřní
Podkroví - kuchyň
