ZNALECKÝ POSUDEK č. 15-4151 O ceně pozemku číslo parcely st. 14/2 s rekreační chalupou č.e. 1, v katastrálním území Černá Voda u Orlického Záhoří, obec - Orlické Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou. Vlastník : Křišťál Prokop, č.ev. 1, 517 64 Orlické Záhoří
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 4610/12-47 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 2.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 7.4.2014
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rekreačních chalup tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci – rekreační chalupy č. ev. 1 s příslušenstvím ve funkčním celku s pozemkem st. 14/2, v katastrálním území Černá Voda u Orlického Záhoří, obec Orlické Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 18. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinného. Nemovitost je zatížena věcným břemenem doživotního užívání pro paní Jiřinu Křišťálovou (275425/025). 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Prokop Křišťál, bytem Orlické Záhoří 1, 517 64 Orlické Záhoří. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní -2-
cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. Zvlášť je stanovena hodnota věcného břemene.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 2.4.2014.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon č. 89/2012 Sb. – NOZ – - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2013 - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha – průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2013 – - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2013 - 2014 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád -3-
(Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 2.4.2014 – jen venkovní obhlídka, osobně znalec. Povinný přes doporučené písemné obeslání se místního šetření nezúčastnil, ani se znalcem nijak nespolupracoval. Dále osobně jednal znalec 2.4.2014 na OÚ Orlické Záhoří. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 18 pro katastrální území Černá Voda u Orlického Záhoří, obec Orlické Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou. V části A je zapsán vlastník – Křišťál Prokop ................... 1/1 V části B – pozemek st. 14/2 součástí stavba č.ev. 1 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy, věcné břemeno V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : Prokop Křišťál, bytem č.ev. 1 Orlické Záhoří, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je stará rekreační chalupa s příslušenstvím a s pozemkem v jednotném funkčním celku. Rozsáhlé chráněné území, samota u Divoké Orlice, hranice s Polskem.
-4-
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 441/2013 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních chalup a další používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky a ocenění pozemků ve funkčním celku. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovité věci - pozemku číslo parcely st. 14/2 s rekreační chalupou č.ev. 1 s příslušenstvím, vše evidované na listu vlastnictví číslo 18, pro katastrální území Černá Voda u Orlického Záhoří, obec -Orlické Záhoří, okr.Rychnov nad Kněžnou. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovité věci pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou, č.j. 18EXE 2698/2012-8 ze dne 30.8.2012, pravomocného dnem 20.10.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného výkazu nedoplatků VZP ČR č.j. 1941200743 ze dne 10.1.2012 k Vymožení pohledávky oprávněného : VZP ČR proti povinnému : Prokop Křišťál, bytem Orlické Záhoří 1 E, 517 64 Orlické Záhoří. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) V tomto případě je nemovitá věc zatížena věcným břemenem doživotního užívání pro paní Jiřinu Křišťálovou. ( Bližší - viz dále a přílohy odhadu ).
2. Základní informace -5-
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chalupa Černá Voda 1 517 64 Orlické Záhoří Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Orlické Záhoří Katastrální území: Černá Voda u Orlického Záhoří Počet obyvatel: 206 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 550,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost
č. V IV V IV V VI
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,70 0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 40,66 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.4.2014 za přítomnosti - osobně znalec.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 3.3.2014, číslo listu vlastnictví 18, katastrální území Orlické Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou - Snímek katastrální mapy vyhotovený na cuzk.cz - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 4610/12-47 ( ustanovení znalce, zpřesnění úkolu ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 4610/1240 - Informace získané při místním šetření - ( nemovitost nebyla uvnitř zpřístupněna ! ), osobní jednání znalce na místním OÚ ( v archivu nejsou žádné dokumenty týkající se předmětné nemovité věci ) - Obvyklé ceny stavebních pozemků a nemovitých věcí v místě, občanská vybavenost, chráněné území a další - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www. sreality.cz ) viz přílohy posudku - Ověřený nabývací titul a smlouva o věcném břemeni - Půdorysné schema rekreační chalupy, přízemí -6-
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 18 pro katastrální území Černá Voda u Orlického Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou -
6. Dokumentace a skutečnost . Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. Znalec proto vychází zejména z venkovní obhlídky a uvedených podkladů. Vnitřní vybavení a provedení je určeno zčásti technickým odhadem. Případné odchylky od skutečnosti podstatně neovlivní závěry odhadu obvyklé ceny. Povinný přes písemné doporučené obeslání se znalcem vůbec nespolupracoval.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitá věc se nachází mimo zastavěné území obce, s výjimkou sousedící obdobné nemovitosti, úplná samota v rozsáhlém chráněném území. Hranice s Polskem, v sousedství Divoké Orlice. Čisté lesní prostředí, „panenská” příroda. Přístup po nezpevněné lesní cestě, cca 1,7 km od okresní silnice č. 311. Tato odbočka je u volné manipulační plochy naproti Černé Vodě. Pro běžné dopravní prostředky je tato lesní cesta v zimě nesjízdná. Předmětná nemovitá věc sestává z pozemku zastavěná plocha pod rekreační chalupou a z rekreační chalupy č.e. 1. Původně se jednalo o obytnou část společně s chlévem a stodolou. Rekreační chalupa je součástí pozemku. Nemovitost je napojena na elektrický proud ( v současné době odpojen ), bez kanalizace, bez vodovodu. Stáří není nikde přesně dokladováno, s přihlédnutím na stavebně - dispoziční řešení je stáří odhadováno okolo 100 let. Orlické Záhoří je ostatní obcí s počtem obyvatel do 1. tisíce. Základní občanská vybavenost škola, MŚ, OÚ, obchod, zdravotní středisko, hospoda, základní služby. Jedná se o lokalitu vyhledávanou pro zimní i letní rekreaci, s hraničním přechodem do Polska. Dopravní spojení BUS, autem. Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno. Dále je uveden jen informativní výčet příslušenství , které jsou zjištěny venkovní obhlídkou. - Kůlna, jednoduché dřevěné provedení, volně navazuje na hlavní budovu v zadní části. Zastavěná plocha cca 20 m2. - Suchý WC, přistavěn k západní stěně chalupy, dřevěné provedení. - Vrchní vedení NN, přípojka - Event. další venkovní úpravy Jedná se o dokončenou rekreační chalupu o obestavěném prostoru do 1 100 m3 ( původní nebytové prostory jsou využívány jako příslušenství k obytné části ). Ocenění se provede porovnávacím způsobem ve smyslu § 35 cenové vyhlášky.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění pozemků a1) Pozemek -
-7-
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění pozemků a1) Pozemek -
Pozemek sestává z jedné parcely, jejíž součástí je stavba pro rodinnou rekreaci, rekreační chalupa č.e. 1. Parcela je celá zastavěna chalupou, kůlnou a suchým WC. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Chráněná oblast, velmi vhodné na rodinnou rekreaci, v přírodě.
č. IV
Pi 0,00
III III I II II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,30
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,290 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční řízení, věcné břemeno 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
-8-
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 0,85
III
0,05
V II
0,08 -0,05
III
-0,01
III
-0,03
I
-0,03
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,858 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,290 * 0,858 = 1,063 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 40,66 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha 14/2 201,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
Index
Koef.
1,063 Jedn. cena [Kč/m2] 43,22
Upr. cena [Kč/m2] 43,22 Cena [Kč] 8 687,22 8 687,22
Ocenění staveb na pozemcích Rekreační chalupa č.ev. 1 Stavba rekreační chalupy je situována na samotě, chráněné území. Chalupa je součástí pozemku st. 14/2. Velmi jednoduché provedení a vybavení, bez zřejmých rekonstrukcí a modernizací. Bez přístaveb a nástaveb, převážně v původním stavu. Stavba nebyla uvnitř zpřístupněna, znalec vychází zčásti z technických odhadů a informací získaných při místním šetření. Případné nepřesnosti neovlivní zásadně závěry odhadu obvyklé ceny. Stavba obsahuje původní neobytné -9-
prostory, ( usedlost ) takže by při striktním dodržení vyhlášky nebylo možné použít porovnávací způsob ocenění. Ale s ohledem na to, že celá budova je již užívána pro rodinnou rekreaci je dále použit porovnávací způsob ( lépe vyjadřuje OC, než jen nákladový způsob ). Stavba je přízemní, s prostornou půdou, bez zjištěného podsklepení. Převážně roubené dřevěné provedení, střední část zděná ze smíšeného zdiva. Sedlová střecha, krytina z osinkocementových šablon. Stropy předpoklad dřevěné trámové, na půdu žebřík. Dvojitá okna, okenice, náplňové dveře. Lokální topení, suchý WC, bez vody, odpadu. Prkenné podlahy a kamenné dlažby, nátěry, hrubé omítky. Střecha je třeba přeložit, zahnilé dřevěné prvky stavby, bez údržby. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako velmi zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 680,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: Název podlaží Přízemí:
= Zastavěná plocha 180,00 m2
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor Stavba: 180,0*(4,0+4,20/2,0) Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
180,00 m2
ZP1 = ZP =
1 098,00 m3 1 098,00 m3 180,00 m2 180,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I 4. Podlažnost - hodnota 1 I 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I - 10 -
Vi typ L -0,02 -0,08 -0,02 0,00 -0,10 -0,08 -0,10 0,00
9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
I III
-0,05 0,06
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
č. I
Pi 0,85
III
0,05
V II
0,08 -0,05
III
-0,01
III
-0,03
I
-0,03
I
0,00
II
0,00
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,600 = 0,234
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční řízení, věcné břemeno 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - 11 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,858 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 680,- Kč/m3 * 0,234 = 627,12 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 098,00 m3 * 627,12 Kč/m3 * 0,960 * 0,858= 567 167,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
567 167,73 Kč
Cena staveb celkem
=
567 167,73 Kč
Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno užívání V darovací smlouvě č. V - 2217/2010-607 je v článku V. zřízeno věcné břemeno doživotního užívání předmětné nemovitosti ve prospěch paní Jiřiny Křišťálové.Obvyklé nájemné je určeno za celou nemovitost omezeně dle skutečně reálného pronájmu ( uvažováno 6 měsíců v roce ). Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. nájem za celou nemovitost: Výměra: 1,00 m2 Jednotková cena: 12 000,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 1,00 m2 * 12 000,- Kč/m2/rok = 12 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12 000,- Kč/rok * 100 % = 12 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 000,- Kč * 10 let = 120 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
120 000,- Kč
Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem
=
- 120 000,- Kč
Pozemek - - zjištěná cena
=
- 12 -
455 854,95 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Pozemek -
455 854,90 Kč
a) Ocenění pozemků celkem
455 854,90 Kč
Celkem
455 854,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
455 854,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
455 850,- Kč
slovy: Čtyřistapadesátpěttisícosmsetpadesát Kč
Výsledná cena bez odečtení věcného břemene užívání činí 575 850,- Kč Cena věcného břemene užívání činí
… 120 000,- Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Pozemek st. 14/2 3.4.2. Rekreační chalupa č. ev. 1 (součást st. )
3.4.1. Pozemek Věcná hodnota je převzata z administrativní ceny (porovnávací ceny nejsou k dispozici) Parcela st. 14/2 ................................................................................. 8.687,- Kč - 13 -
3.4.2. Rekreační chalupa č. ev. 1 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 1.098,0 m3 ZCU – základní cena 3 000,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 1.098,0 m3 OP * 3 000,- Kč Znehodnocení opotřebením - 75%
3,294.000,- Kč - 2,470.500,- Kč
Věcná hodnota rekreační chalupy č.ev. 1 ke dni ocenění
823.500,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Pozemek 3.4.2. Rekreační chalupa č. ev. 1
8.687,- Kč 823.500,- Kč
3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem
832.187,- Kč
Tj. slovy : Osmsettřicetdvatisícestoosmdesátsedm Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
- 14 -
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro rodinnou rekreaci jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Orlické Záhoří a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, zhoršený technický stav, a zejména skutečnost, že nemovitost nebyla zpřístupněna. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí 600.000,- Kč – 800.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rekreační chalupy č.ev.1 s příslušenstvím a s pozemkem, evidované na LV číslo 18, v katastrálním území Černá Voda u Orlického Záhoří, obec Orlické Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou, je odhadována na spodní úrovni cenového rozpětí (princip opatrnosti) 600.000,- Kč
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (bez odečtení věcného břemene) Hodnota věcného břemene 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí - Hodnota věcného břemene
575.850,- Kč 120.000,- Kč 832.187,- Kč 600.tis. – 800.tis. Kč 120.000,- Kč
3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení – prodej nemovité věci pro rodinnou rekreaci. Původní rekreační objekt v chráněné krajinné oblasti, na pomezí Polska. Chalupa je ve velmi zhoršeném původním stavu, špatně přístupná, umístěná na vlastním pozemku, ale bez dalšího volného pozemku, bez možnosti doplňujících staveb. Nemovitost nebyla zpřístupněna !!! Lze reálně předpokládat, že event. zájemci budou v poměrně úzkém segmentu potencionálních - 15 -
investorů. Na základě uvedeného rozboru a předchozích kategorií ocenění je obvyklá cena předmětné nemovitosti odhadována ve výši, dodržení principu opatrnosti : 600.000,- Kč (bez odečtení věcného břemene)
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : pozemku číslo parcely st. 14/2 s rekreační chalupou s příslušenstvím č.ev. 1, postavené na pozemku st. 14/2, v katastrálním území Černá Voda u Orlického Záhoří, obec Orlické Záhoří, okr. Rychnov nad Kněžnou, ve výši zaokrouhleně :
600.000,- Kč
Hodnota věcného břemene ve výši
....................
120.000,- Kč
Potom návrh obvyklé ceny se započtením věcného břemene činí
480.000,- Kč
Tj. slovy : Čtyřistaosmdesáttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 7.4.2014
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
- 16 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15-4151 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15-4151.
- 17 -
SEZNAM PŘÍLOH Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) Situace nemovitosti - širší vztahy Situace nemovitosti ( bližší ) Situace nemovitosti - letecký náhled Darovací smlouva a věcné břemeno - ( 2. listy ) Schema - půdorys Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 2 1 1 1
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Chalupa č.e. 1, Orlické Záhoří
- 26 -
- 27 -
