ZNALECKÝ POSUDEK č. 43-4102 O ceně rodinného domu č.p. 3060 s příslušenstvím, v katastrálním území Nová Ves u Teplic, obec Teplice, okr. Teplice, včetně pozemku čísla parcel st. 238 a p.p. 720/9, 720/27 a 862/12. Vlastník : Mgr. Václav Polánský, Topolová 3060, 415 01 Teplice 1
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 225/03-142 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 24.7.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 31.7.2013
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. V tomto případě je administrativní cena (aplikace porovnávací metody ocenění) použita jen podpůrně, protože OP je větší než 1.100 m3. Rodinný dům je oceněn v souladu s vyhláškou, nákladovým způsobem. Nejsou zjištěny žádné závady, nebo práva (věcná břemena apd.), která by se vázala k předmětné nemovitosti. (Bližší – viz administrativní cena, znalecký úkol).
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o standardní rodinný dům o větším OP, dvougenerační, s běžným pozemkem.Okrajová část města Teplice, katastrální území Nová Ves u Teplic. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací.
1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinného domu č.p. 3060 s příslušenstvím a pozemkem čísla parcel st. 238 a p.p. 720/9, 720/27 a 862/12, v katastrálním území Nová Ves u Teplic, obec Teplice, okr. Teplice. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 25. Toto stanovení obvyklé ceny je -2-
podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného. Jedná se o nemovitý majetek ve výlučném vlastnictví povinného.
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Václav Kříženecký a další proti povinnému : Mgr. Václav Polánský, Topolová 3060, 415 01 Teplice. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 24.7.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 450/2012 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno v roce 2008 a 2009 - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace) – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) -3-
- Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 2.8.2010 a 24.7.2013 – za účasti povinného pana Mgr. Václava Polánského. Povinný znalci zapůjčil písemné podklady a sdělil znalci další údaje týkající se nemovitosti. (Původní znalecký posudek č. 55-3871). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 25 pro katastrální území Nová Ves u Teplic, obec Teplice, okr. Teplice. V části A je zapsán vlastník – Mgr. Václav Polánský ....................... 1/1 V části B – vlastnictví stavby č.p. 3060 - rodinný dům a pozemky V části C - nařízení exekucí, zástavní právo a další V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Mgr. Václava Polánského, na základě exekučního příkazu.
-4-
Základem nemovitého majetku je velký rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím, postavený v okrajové části Teplic, katastr Nová Ves. Poměrně klidné prostředí v zeleni, přes přístupovou komunikaci panelové sídliště.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 ve znění vyhl.č. 450/2012 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 3060 s příslušenstvím v katastrálním území Nová Ves u Teplic, obec - Teplice, okr. Teplice, včetně pozemku čísla parcel : st. 238 a p.p. 720/9, 720/27 a 862/12. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Teplicích č.j. 14 Nc 9090/2003-10 ze dne 11.2.2003, pravomocného dnem 19.6.2003, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozsudku Okresního soudu v Teplicích č.j. 17C 30/2001-28 ze dne 5.září 2001 k vymožení pohledávky oprávněného: Václav Kříženecký a další, proti povinnému : Mgr. Václav Polánský, bytem Topolová 3060, 415 01 Teplice. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. -5-
řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného. Znalcem byla předmětná nemovitost oceněna již 6.8.2010, pod číslem 55-3871. S ohledem na delší časové období od prvního vyhotovení a zejména z důvodů změn na realitním trhu je vyžádán tento revizní ( aktuální ) znalecký posudek.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Topolová 3060 415 01 Teplice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Teplice Katastrální území: Nová Ves u Teplic Počet obyvatel: 50 384 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.7.2013 za přítomnosti Mgr. Václava Polánského.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 14.6.2013, katastrální území Nová Ves u Teplic, okr. Teplice, číslo listu vlastnictví 25 - Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX/225/03-142 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. EX 225/03-31 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce - Znalecký posudek vyhotovený týmž znalcem ze dne 6.8.2010, pod č. 55-3871 - Informace získané při místním šetření a podklady poskytnuté panem Mgr. Václavem Polánským - Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětné lokality - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www.reality.cz ) viz přílohy posudku - Vlastní databáze cen nemovitostí - Znalecký posudek o ceně předmětné nemovitosti č. 3761-380/99 ze dne 3.11.1999, Ing. V. Veselý, Teplice -6-
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 25 pro katastrální území Nová Ves u Teplic, okr. Teplice. Bližší - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Uvedené podklady odpovídají skutečnostem zjištěným při místním šetření. Způsob užívání nemovitosti je shodný s právním stavem.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území města, městská část Nová Ves. Jižní, již okrajová část okresního města. Přístup po asfaltové komunikaci, ulice Topolová, která se napojuje na hlavní silnici číslo E 442 směr Bílina, resp. na silnici číslo E 55 ( D 8 ) dále do centra Teplic a směr Dubí. Předmětná nemovitost je větším rodinným domem s příslušenstvím a s pozemkem. Nemovitost je umístěna pod úrovní Topolové ulice, částečně svažitý pozemek. Okolní zástavba - přes ulici sídlištní zástavba panelových domů, městská zeleň a několik obdobných rodinných domů. Poměrně klidné prostředí, rozptýlená zástavba. Dobře dostupné centrum města, MHD, autem. Rodinný dům je užíván od roku 1992, postaven s odstupem do pozemku. Klasické stavební materiály, zděné provedení. Pozemek je zhruba obdélníkového tvaru, sklonitý charakter k severovýchodu. Pozemek sestává ze čtyř parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek, vlastnicky náležející stejnému právnímu subjektu jako stavby. Pozemek je v nezastavěné části osázen trvalými porosty - ovocné a okrasné stromy a keře. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. V místě jsou všechny běžné inž. sítě s výjimkou plynu. Teplice jsou okresním městem s počtem obyvatel cca 52 tisíc. Významné lázeňské město kategorie A. Všechna občanská vybavenost, správní centrum pro široké okolí. Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno ( resp. byly by součástí ceny RD zjištěné porovnávacím způsobem, pokud by obestavěný prostor byl do 1 100,0 m3 ). Dále je uveden jen informativní výčet příslušenství hlavní stavby. - Odpadní jímka - dle podkladů 14,0 m3 OP, funkční. - Opěrná zeď - 10,20 m3, stavební stav dobrý. - Zpevněné plochy a dlažby, celkem 88,0 + 41,0 m2, stavební stav uspokojivý. - Venkovní schody - betonové provedení, obložené stupně, celkem 18,0 m´stupňů. - Oplocení do ulice - zplna zděné, omítka, celkem18,0 m2 pohledové plochy. - Vrata, vrátka - ocelový rám a truhlářské provedení, vrata s pojezdem. Vrátka - stavební stav zhoršený. - Přípojky inž. sítí a event. další venkovní úpravy. Jedná se o dokončený rodinný dům o velikosti OP nad 1 100 m3, postavený klasickou technologií. Porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky, nelze aplikovat.
-7-
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 3060 a.12) Rodinný dům č.p. 3060 ( porovnávací způsob, informativně ) b) Ocenění pozemků b1) Pozemek c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty -
Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 3060 ( nákladový způsob ) Popis Samostatná stavba situována na st. číslo 238, odstup do pozemku. Kolaudace rodinného domu byla v roce 1992 a následně v roce 1993 přístavba. Jednotný funkční celek, s ohledem na nepatrný časový odstup ( resp. účel odhadu ) - posuzováno společně. Stavba je přízemní, z větší části zastavěné plochy podsklepená, obytné podkroví. Vnitřní dispozice : V podzemním podlaží schodiště a chodba, kotelna, koupelna, dílna, spíž, sklad, hobby místnost. Sklep pod přístavbou tvoří jeden skladový prostor, do něhož je vstup venkovním schodištěm. V přízemí - zádveří, kancelář, chodba, WC, spíž, kuchyň, jídelna, obýv. pokoj, ložnice, garáž. Z obýv. pokoje je vstup na terasu ( střecha přístavby ). V podkroví - chodba, kuchyň, obýv. pokoj, ložnice, dětský pokoj, dvě koupelny a WC. Nad částí přístavby je zimní zahrada přístupná z terasy. Dispozičně jsou řešeny dvě bytové jednotky. Převažuje podlahová plocha na bydlení. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Betonové základové pasy, izolace s přizdívkou. Zděné z CDM cihel, betonové schody obložené stupně. Stropy Hurdis desky do I profilů, v podkroví část zkosené, heraklit, omítky. Vaznicový krov, střecha sedlová a část plochá ( terasa ). Krytina z osinkocementových šablon, pozink klempířské prvky. Štukové omítky, štít obložený dřevem. Převážně standardní vnitřní vybavení a provedení. Zahnilé dřevěné prvky stavby, zašlé nátěry, opadává omítka balkonu, zanedbaná údržba. Stavebně - technický stav je kvalifikován jako zhoršený ( oproti stáří ). Konstrukce a vybavení obsažené v jednotkové ceně jsou uvedeny v příloze číslo 6 cenové vyhlášky. Zatřídění pro potřeby ocenění -8-
Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1121
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 150,00 m2 2,40 m 224,00 m2 3,00 m 2 180,00 m 2,50 m
Název 1. PP 1. NP Podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Stavba 1 487,0
=
[m3] 1 487,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností:
Obestavěný prostor 1 487,00 m3 1 487,00 m3
Hodnocení standardu základové pasy s izolací S zděné z CDM S Hurdis a zateplený podhled krovu S vaznicový krov, sedlová střecha, část S terasa teraco dlažba a osinkocementové S šablony běžný pozink S štukové S štukové S keramický obklad S standardní S betonové, dřevěný obklad S dřevěné, masiv N zdvojená S koberce, dlažby S -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
dlažby a beton. mazaniny elektrokotel, Radiky 220/380 V ano teplá, studená centrální PB, omezeně
S S S S S S P C S S S S S
standardní standardní vana, umyvadla, sprcha, splachovací krb, odvětrání, anténa
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S N S S S S S S S S P C S S S S S
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
= * - 10 -
100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 4,93 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,12 0,00 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 101,35 1,0135 2 130,1,
1200 1,0135 1,1000 2,1500 1,0900
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 487,00 m3 * 6 232,74 Kč/m3
= =
6 232,74 9 268 084,38 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 49 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 70 = 30,000 %
-
2 780 425,31 Kč
Rodinný dům č.p. 3060 - zjištěná cena
=
6 487 659,07 Kč
a.12) Rodinný dům č.p. 3060 ( informativně, porovnávací způsob ) Popis Základní popis rodinného domu je v části nákladového ocenění. Tato aplikace porovnávacího způsobu dle vyhlášky je uvedena informativně, jako jedna z podpůrných kategorií pro konečný odhad obvyklé ceny.Porovnávací metoda ocenění se použije jen do velikosti obestavěného prostoru do 1 100,0 m3. Porovnávací metoda vyjadřuje zpravidla bližší údaj o obvyklé ceně než metoda nákladová. Takto zjištěná cena ale nelze použít např. pro daňové účely. Obestavěný prostor je proto korigován na max. možnou výměru 1 100,0 m3 ze skutečných 1 487,0 m3, ( resp. použitý program pro oceňování generuje pouze max. možný OP ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Teplice 21 let 3 716,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 1. NP: Podkroví: Název podlaží 1. PP: 1. NP: Podkroví:
= = = Zastavěná plocha 150,00 m2 224,00 m2 180,00 m2
Obestavěný prostor - 11 -
150,00 m2 224,00 m2 180,00 m2
Konstrukční výška 2,40 m 3,00 m 2,50 m
Stavba: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,69
1 100,00 m3 1 100,00 m3 150,00 m2 554,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén - zimní zahrada .. 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 21 let: 0,90
č. I
Vi typ A
III III I I III
0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 0,05
II II
-0,03 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,90 = 0,773 i=1
Index polohy Název znaku č. 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II - 12 -
Pi -0,03 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Zástavní práva, I nařízení soudu, exekuce ...
Ti -0,05 0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,773 * 0,990 * 0,900 = 0,689 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 716,- Kč/m3 * 0,689 = 2 560,32 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 560,32 Kč/m3 * 1 100,00 m3 = 2 816 352,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ( informativně )
=
2 816 352,- Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek Popis Zahrada a ostatní pozemky tvoří se zastavěnou plochou jednotný funkční celek, vlastnicky náležející stejnému právnímu subjektu jako stavby. Zhruba obdélníkový tvar, sklonitý charakter severovýchodu. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny - viz dále. Okrajová část města - přirážka na polohu nemovitosti se použije u střední hodnoty procentního rozpětí ( počet obyvatel nad 50 do 250 tis, polohová přirážka min. ve výši 1/2 ). Pozemek evidovaný jako trvalý travní porost je ve skutečnosti oplocen, osázen a užíván ke stavbě rodinného domu. Ocenění je provedeno dle skutečného stavu, tj. jako přináležející zahrada. Pozemek evidovaný jako ostatní plocha je malou částí chodníku ( ostatní komunikace ) před nemovitostí. Dle výkladu cenové vyhlášky, je nemovitost situována do sídelní části města. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 85 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k - 13 -
jejich zřízení určených: Úprava cen: 85 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Zdůvodnění - viz základní popis Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,0900 2,1500
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1500 1,0900 85,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 500,0,40 2,1500 1,0900 85,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zast. plocha § 28 odstavec 5 zahrada ( trv.tr. porost ) § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky – celkem
Upr. cena [Kč/m2] 2 167,74 867,10
Parcelní číslo 238 720/9
Výměra [m2] 225,00 345,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 167,74 867,10
Cena [Kč] 487 741,50 299 149,50
720/27
291,00
867,10
252 326,10 1 039 217,10
Ostatní stavební pozemek Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
0,7050 2,2560
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná zpevněná neprašná § 28 odst. 6 a) zp. nepr. 500,1,00 2,2560 0,7050 795,24 Typ
Název
§ 28 odst. 6 a) zp. ostatní komunikace nepr. Ostatní stavební pozemek – celkem
Parcelní číslo 862/12
Výměra [m2] 14,00
Jedn. cena [Kč/m2] 795,24
Cena [Kč] 11 133,36 11 133,36
Pozemek - - zjištěná cena
=
c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty - 14 -
1 050 350,46 Kč
Popis Nezastavěná část pozemku je osázena trvalými porosty různého druhu a stáří. Okrasné stromy a keře, několik ovocných. Porosty jsou vysázeny na pozemku ve funkčním celku se stavbou rodinného domu. Pro ocenění se použije zjednodušený způsob dle § 42 cenové vyhlášky. Celková pokryvná plocha trvalých porostů ( technický odhad ) 150 m2. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
1 039 217,10 861 150 181 048,28 0,065 11 768,14 11 768,14 Kč
Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 3060
6 487 659,10 Kč
a) Ocenění staveb celkem
6 487 659,10 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
1 050 350,50 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
1 050 350,50 Kč
c) Ocenění trvalých porostů c1) Trvalé porosty -
11 768,10 Kč
c) Ocenění trvalých porostů celkem
11 768,10 Kč
Celkem
7 549 777,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
7 549 777,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: - 15 -
7 549 780,0 Kč
slovy: Sedmmilionůpětsetčtyřicetdevěttisícsedmsetosmdesát,- Kč Pozn. Toto je zjištěná cena nemovitosti nákladovým způsobem v souladu s platnou cenovou vyhláškou. Výše uvedená cena pomocí modifikace porovnávacího způsobu ocenění není v této rekapitulaci obsažena.
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 3060 -----------------------------------------3.4.2. Pozemek
3.4.1. Rodinný dům č.p. 3060 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - 1.487,0 m3 ZCU – základní cena 5.040,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 1.487,0 m3 OP * 5.040,- Kč Znehodnocení opotřebením - 30%
7,494.480,- Kč - 2,248.344,- Kč
Věcná hodnota rodinného domu č.p. 3060 ke dni ocenění
5,246.136,- Kč
3.4.2. Pozemky Základní popis – viz administrativní cena. Zhruba obdélníkový tvar, v části u komunikace sklonitý charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek sestává ze 4. parcel – viz příloha. - 16 -
Výměry pozemku celkem ....................................
875,0 m2
Střední hodnota z realitních inzercí 800,- Kč/m2. Ocenění : 875,0 m2 * 800,- Kč
700.000,- Kč
Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
700.000,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 3060 3.4.2. Pozemek
5,246.136,- Kč 700.000,- Kč
3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem
5,946.136,- Kč
Tj. slovy : Pětmilionůdevětsetčtyřicetšesttisícstotřicetšest Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí jsou stavby pro bydlení uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro město Teplice a bližší - 17 -
okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). V Teplicích a okolí je poměrně málo nabízených nemovitostí, trh s realitami je dosti omezený. Porovnávací nemovitosti je proto nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. V místě je obecně menší kupní síla a potencionální zájemci převážně dají přednost menší nemovitosti, která je cenově dostupnější. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, velikost pozemku apd. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 2.800.tis. Kč – 3.500.tis.Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rodinného domu č.p. 3060 včetně pozemku, vše evidované na LV číslo 25, v katastrálním území Nová Ves u Teplic, obec Teplice, okr. Teplice, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) -
2,800.000,- Kč 3.6.2. Porovnávací hodnota – aplikace cenové vyhlášky V posudku pod písmenem „a“ je vypočítána porovnávací hodnota metodikou dle platné cenové vyhlášky, resp. její modifikace z důvodů většího OP než vyhláška dovoluje. - Rodinný dům č.p. 3060 ........................................ 2,816.352,- Kč Pozemek (odhad OC) ........................................ 700.000,- Kč Odhad obvyklé ceny nemovitosti při použití modifikace porovnávací hodnoty dle vyhlášky – - zaokr. 3,516.352,- Kč
3.6.3. Odhad obvyklé ceny – pomocí přepočtu užitné plochy Užitná plocha celkem 430,0 m2 (přičemž část připadá na suterén). Podpůrně jednotkové ceny bytů v Teplicích a přepočty porovnávacích nemovitostí jsou zjištěny jednotkové ceny v reálném rozpětí (krajní hodnoty nejsou uvažovány) – 8.000,- Kč – 15.000,- Kč/m2 (u bytů se tyto hodnoty pohybují okolo 7.tis.Kč). Při dodržení principu opatrnosti je dále uvažována hodnota 7.000,Kč/m2. Odhad obvyklé ceny přepočtu přes užitnou plochu 430,0 m2 * 7.000,- Kč
3,010.000,- Kč
3.6.4. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (nákladová) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti - celkem - 18 -
7,549.780,- Kč 5,946.136,- Kč
3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí 2.800.tis. – 3.500.tis.Kč 3.6.2. Porovnávací hodnota – aplikace vyhlášky 3,516.352,- Kč 3.6.3. Přepočet přes užitnou plochu 3,010.000,- Kč
3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení – prodej nemovité věci, v okresním městě Teplicích, okrajová část. Zástavba rodinných domů v klidné obytné zóně. Přímý kontakt s přírodou, dobrá dopravní obslužnost. Velký rodinný dům, dispoziční řešení 2. bytové jednotky. Standardní provedení, běžné stavební materiály. Nemovitost pochází z roku 1992, ale na rodinném domě je zřejmá zanedbaná údržba. V Teplicích (v celém regionu) je trh s nemovitostmi poměrně omezený, projevuje se hlavně menší kupní síla obyvatel, omezené pracovní příležitosti. Developerské projekty, soustředěná výstavba rodinných domů apd. je výrazně menší než např. ve Středočeském kraji. Zájem o takto velký rodinný dům (velké pořizovací náklady) je předpokládán poměrně malý, než u menších RD nebo bytů. Reálně je odhadována event. nabízená cena značně pod úrovní pořizovacích nákladů. Výhody – Stabilizované území města, klidné a čisté prostředí, přímý kontakt s přírodou. Dobrá dostupnost centra, běžná občanská vybavenost v lokalitě Nevýhody - Velký RD, větší finanční nároky na údržbu Na základě výše uvedené analýzy je zřejmé, že nemovitost je pro současný standard bydlení sice vhodná, ale rodinný dům je značně předimenzovaný. Z uvedených rozhodných skutečností lze dovodit, že event. zájem o nemovitost nebude velký, pokud se nevyskytne ze skupiny spekulantů. Na základě všech zjištěných skutečností a dle uvedené analýzy je odhadována obvyklá cena předmětné nemovitosti na spodní úrovni cenových rozpětí. Dodržení principu opatrnosti. V posledním období dochází navíc ke stagnaci realitních cen a často i k výraznému podklesu.
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu č.p. 3060 s příslušenstvím, včetně pozemku čísla parcel st. 238 a p.p. 720/9, 720/27 a 862/12, vše evidované na LV číslo 25, v katastrálním území Nová Ves u Teplic, obec Teplice, okr. Teplice, ve výši zaokrouhleně :
2,800.000,- Kč - 19 -
Tj. slovy : Dvamilionyosmsettisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] V Říčanech 31.7.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.18.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 43-4102 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43-4102.
- 20 -
RD č.p. 3060, Teplice
- 21 -
- 22 -
- 23 -
