ZNALECKÝ POSUDEK č. 2093-102/2013 o ceně bytu č.2723/16 v bytovém domě čp.2723-2724, ul.Sportovní, v Mělníku.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno - č.j. 088 EX 3683/10 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.9.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení.
Ve Velké Dobré 18.10.2013
11
stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č.2723/16 s příslušenstvím v bytovém domě čp.2723-2724 v ulici Sportovní, v Mělníku; dále stanovit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č.2723/16 Sportovní 2723-2724 276 01 Mělník Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mělník Katastrální území: Mělník Počet obyvatel: 19 532 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.9.2013 za přítomnosti p.Jitky Novákové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 25.9.2013 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 25.9.2013 při prohlídce - 3 výpisy z KN ze dne 28.8.2013 - snímek katastrální mapy ze dne 22.9.2013 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 28.8.2013 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 2.7.2013 (č.j. 088 EX 3683/10-60) - exekuční příkaz ze dne 4.1.2011 vydaný Exekutorským úřadem v Kladně - údaje zjištěné v archívu MěstÚ Mělník dne 25.9.2013: a/ povolení k užívání obytného domu ze dne 14.1.1972 vydané pod č.j.Výst.2746/71 vydané MěstNV v Mělníku b/ stavební povolení ze dne 3.12.1969 vydané pod č.j.Výst.2624/69 c/ v r.2012 zateplení střechy bytového domu čp.2723-čp.2724 d/ osazení nového výtahu u čp.2723 v r.2006
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 a č.5 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č.2723/16 v 5.nadzemním podlaží bytového domu čp.2723-2724,
-3-
v ulici Sportovní, nedaleko od centra města Mělník. Byt je velikosti 3+1 a sestává z kuchyně, 3 pokojů, koupelny, WC, chodby a sklepní koje. Bytový dům má 10 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží, plochou střechu a je dodatečně zateplený. Bytový dům má 2 bytové sekce a je užívaný od r.1972 a má dobrou údržbu. Poloha bytového domu pro bydlení je velmi dobrá (mimo frekventovanou silnici, v blízkosti je menší obchodní dům Tesco, škola, školka, park, dětské hřiště atd...).
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.2723/16
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.2723/16 Popis Jedná se o byt velikosti 3+1 v 5.nadzemním podlaží bytové sekce čp.2723; byt sestává z kuchyně, obývacího pokoje, 2 pokojů, koupelny, WC, chodby a 2 lodžií; celková podlahová plocha bytu je 66,1m2 (bez 2 lodžií o výměře cca 14m2 a sklepní koje o výměře 2,4m2). V bytě je původní umakartové jádro, původní dřevěná zdvojená okna a podlahy z PVC a keramická dlažba (v koupelně a u lodžie...); v bytě jsou dřevěné, lehké příčky a původní litinové radiátory; v kuchyni je el.sporák. V bytě je předpoklad menších stavebních úprav (údržba je částečně zanedbána...). Bytový dům je zateplený (včetně střechy), jsou opraveny lodžie, vyměněny stoupačky vody a osazen nový výtah. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky p.č.1489/6,p.č.1489/7 Popis
-4-
Jedná se o zastavěné pozemky v sídelní části města Mělník (k.ú.Mělník), přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě; pro výhodnost polohy byla zvolena přirážka 50%. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) +65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro výhodnost polohy nedaleko od centra města byla zvolena přirážka 50%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,6020 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1310 1,6020 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
65,00
2 253,15
Parcelní číslo 1489/6
Výměra [m2] 354,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 253,15
Cena [Kč] 797 615,10
1489/7
351,00
2 253,15
790 855,65 1 588 470,75
Pozemky p.č.1489/6,p.č.1489/7 - zjištěná cena
=
1 588 470,75 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky p.č.1489/6,p.č.1489/7
=
1 588 470,75 Kč 1 588 470,75 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
1 588 470,75 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění
-5-
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Mělník 41 let 23 501,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu obývací pokoj: kuchyň+spíž: pokoj: pokoj: koupelna: WC: chodba: lodžie I.: lodžie II.: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
20,60 m2 9,80 m2 9,70 m2 12,00 m2 2,60 m2 1,00 m2 10,40 m2 6,90 m2 7,00 m2 80,00 m2
=
2,40 m2 2,40 m2
2,40 m2 * 0,10
= = =
80,00 m2 0,24 m2 80,24 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
-6-
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II V
Pi 0,00 0,00 0,05
II
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,050 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,050 * 0,950 = 0,630 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 23 501,- Kč/m2 * 0,630 = 14 806,- Kč/m2 CP = CU * PP = 14 806,- Kč/m2 * 80,24 m2 = 1 188 033,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 588 470,75 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 539 / 465 874 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 588 470,75 Kč * 7 539 / 465 874 = 25 705,41 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.2723/16 - zjištěná cena
=
1 188 033,- Kč
25 705,41 Kč 1 213 738,41 Kč
-7-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.2723/16
1 213 738,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 213 738,- Kč
Celkem
1 213 738,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 213 738,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 213 740,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstětřinácttisícsedmsetčtyřicet Kč
Závěr : Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností a po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě, po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi a stavebního stavu bytu a bytového domu, mohu konstatovat, že dle mého názoru je:
Obvyklá cena nemovitosti..............................................1 200 000,-Kč (slovy: jedenmiliondvěstětisícKč) Jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí nebyla žádná zjištěna... Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected] Ve Velké Dobré 18.10.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné,
-8-
průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2093-102/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2093-102/2013.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 25.9.2013 2 Snímek katastrální mapy ze dne 22.9.2013 1 Situace - poloha v obci 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7217 ze dne 28.8.2013 (1.stránka) 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.6804 ze dne 28.8.2013(pozemek; první 3 3 stránky) Porovnatelné nabídky bytů k prodeji ze dne 17.10.2013 4
-9-
Bytový dům čp.2723 - 2724; ul.Sportovní, Mělník Pohled jihozápadní
Pohled severní
- 10 -
Byt č.2723/16 (5.nadzemní podlaží) – obývací pokoj
Byt č.2723/16 (5.nadz.podlaží) - kuchyň
- 11 -
Koupelna
Lodžie
