ZNALECKÝ POSUDEK č. 3747 - 3/16 O ceně nemovitosti, bytu č.14/3 v domě č.p.14 v k.ú. a obci Jickovice
Objednatel znaleckého posudku:
Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9, JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/46 198 00 Praha 9
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny dle platného cenového předpisu, obvyklé ceny a cenu práv a závad a nájemních práv jako podklad pro exekuční řízení č.j.098 EX 00337/13-070
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 7.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy 499 261 01 Příbram VII telefon: 605266220 Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Příbrami 9.1.2016
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
byt č.14/3 v domě č.p.14 v k.ú. a obci Jickovice Jickovice 14 399 01 Jickovice Jihočeský Písek Jickovice Jickovice 116
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.1.2016 za přítomnosti pana Krásy.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č.351, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 2.11.2015 - Výpis z katastru nemovitostí LV č.437, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 2.11.2015 - katastrální mapa - prohlášení vlastníka budovy ze dne 25.6.2008 - informace a údaje sdělené panem Krásou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
481231/002, Jaromír Krása, Jickovice 14, 399 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 690124/0423, RČ/IČO: 530423/380, Antonín Novotný, Sokolovská 14/324, 190 00 Praha 9 - Vysočany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 481231/002, Jaromír Krása, Jickovice 14, 399 01, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 690124/0423, RČ/IČO: 530423/380, Antonín Novotný, Sokolovská 14/324, 190 00 Praha 9 - Vysočany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
5. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší. Kopii katastrální mapy nebylo možno zajistit, protože na Katastrálním úřadu v Příbrami bylo zjištěno, že předmětné území není digitalizováno, proto je mapa z nahlížení do katastru.
6. Celkový popis nemovité věci Obytný dům je situován jako samostatný objekt v zástavbě rodinných domů. Obytný dům stojí na cizím pozemku, pozemek p.č.St.127 patří České republice, příslušnost hospodařit s majetkem státu má Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3. Obytný dům má 1 podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží. Společná kotelna je v 1.PP. Objekt je zděný se střechou sedlovou a krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce úplné. Vnější omítky břizolitové, schodiště tercové, společná chodba s keramickou dlažbou.Instalován hromosvod. Byt č.14/3 je vlevo ve 2.NP. -2-
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.14/3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
IV
-0,02
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,920 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -3-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
VI
0,00
II
-0,03
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,929
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.14/3 Jedná se o byt 3 + 1 ve 2.NP. V bytě jsou okna plastová, dveře hladké plné nebo prosklené, podlahy jsou z koberců nebo z PVC. V kuchyni kuchyňská linka a elektrický sporák. V koupelně vana s umyvadlem. Radiátory plechové, vytápění ze společné kotelny v 1.PP. Součástí je balkon a lodžie. Byt je v původním, i když udržovaném stavu. Byla by ale vhodná rekonstrukce, protože vybavení je již morálně zastaralé. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 31 let 11 264,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 11,02 * 1,00 = 20,49 * 1,00 = 12,10 * 1,00 = 13,11 * 1,00 = 6,12 * 1,00 = 2,30 * 1,00 = 0,85 * 1,00 = 2,23 * 1,00 = 3,65 * 1,00 = 17,20 * 0,10 = 2,21 * 0,20 = 3,29 * 0,17 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: spíž: komora: sklep: lodžie: balkon: Započítaná podlahová plocha bytu: -4-
11,02 m2 20,49 m2 12,10 m2 13,11 m2 6,12 m2 2,30 m2 0,85 m2 2,23 m2 3,65 m2 1,72 m2 0,44 m2 0,56 m2 74,59 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: s = 1 - 0,005 * 31 = 0,845 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,845 = 0,783
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 264,- Kč/m2 * 0,783 = 8 819,71 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 74,59 m2 * 8 819,71 Kč/m2 * 0,920 * 1,010= 611 285,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
611 285,53 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.14/3
611 285,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
611 285,50 Kč
Celkem
611 285,50 Kč
-5-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
611 285,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
611 290,- Kč
slovy: Šestsetjedenácttisícdvěstědevadesát Kč
Obvyklá cena Analýza zjištění obvyklé ceny Jako podklady pro analýzu zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců.
Porovnání nabízených prodejů bytů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : I. Nemovitost Obec: Milevsko - Velká Katastrální území: Velká Charakter: byt Požadovaná cena: 550 000,- Kč (6 960,- Kč/m2)
Zdrojem informací – internet. Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 3+1 v obci Velká 5,5 km od Milevska směrem na západ. Byt 3+1 s lodžií je v družstevním vlastnictví. Dům po celkové rekonstrukci - zateplená fasáda, plastová okna, střecha, rozvody vody a elektřiny, izolace. Byt vytápěn vlastním kotlem na tuhá paliva. K bytu patří dva sklepy a společné prostory. Byt je možné převést do osobního vlastnictví. Užitná plocha: 79 m²
-6-
II. Nemovitost Obec: Bernartice - Svatkovice Katastrální území: Svatkovice Charakter: byt Požadovaná cena: 550 000,- Kč (8 460,- Kč/m2)
Zdrojem informací – internet. Jen 3 km od Bernartic a necelých 25 km do obce Písku v malé obci Svatkovice ve velmi hezké a klidné lokalitě vám nabízíme družstevní byt s dispozicí 3+1 a s podlahovou plochou 65 m 2. Předmětem převodu jsou i členské práva k družstevní garáži pro osobní automobil, která se nachází přímo v bytovém domě a dále právo využívání oplocené zahrádky s pergolou a zahradním domkem jakožto vhodným místem pro oddych a relaxaci rodiny. Užitná plocha: 65 m² III. Nemovitost Obec: Chyšky Katastrální území: Chyšky Charakter: byt Požadovaná cena: 370 000,- Kč (5 700,- Kč/m2)
Zdrojem informací – internet. Prodáváme zděný byt o dispozici 3+1 v malé obci Ratiboř, nedaleko města Milevska. Osobní vlastnictví, CP 68 m2. Nová plastová okna, nová kuchyňská linka, nové WC. Jinak stav původní, určený k rekonstrukci dle vlastních představ. Voda studniční, ohřev novým bojlerem, veřejná kanalizace. Nízké náklady na bydlení, byt ihned volný. Užitná plocha: 65 m²
-7-
Závěr: Oceňovaný byt č.14/3 má podobný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, je v podobné lokalitě jako 1.,2. a 3. nemovitost. Užitná plocha je větší, než u porovnávaných nemovitostí č.2 a 3.Oceňovaný byt je podobně velký jako srovnávaná nemovitost č.1, ale je v horší lokalitě, než všechny srovnávané nemovitosti. Zároveň je bytový dům na cizím pozemku.. Obvyklá cena je zpravidla o 10 – 20% nižší, než cena inzerovaná. Při porovnání ceny užitné plochy bytu, tj. 74,59 m2, a přiměřené ceny za užitnou plochu, tj. asi 6 570,- Kč/ m2, je porovnatelná cena 74,59 m2 * 6 500,- Kč/ m2 = 490 450,- Kč Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na:
Byt č.14/3 - obvyklá cena
= 490 000,00 Kč
Byt č.14/3 - podíl ½ obvyklá cena
= 245 000,00 Kč
Práva, závady a nájemní práva nebyla při místním šetření zjištěna.
V Příbrami 9.1.2016
Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy 499 261 01 Příbram VII telefon: 605266220 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 28.1.1986, pod č.j. Spr. 1345/80, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3747 - 3/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3747 - 3/16.
-8-
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.351 ze dne 2.11.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.437 ze dne 2.11.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 8.1.2016 Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Fotodokumentace nemovitosti
-9-
počet stran A4 v příloze: 2 4 1 1 2 2
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
pohled
vstup
chodba se schodištěm
předsíň
kuchyně
obývací pokoj
- 20 -
pokoj
pokoj
koupelna
WC
- 21 -
