ODHAD č.EXE/3/2014 odhad obvyklé ceny nemovitého majetku
Předmět ocenění:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
214 st.1323 st.1323, 63/90 SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, 37302 Všemyslice, 1 / 1 SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, 37302 Všemyslice, 1 / 1 Všemyslice 940 LV č.: Jihočeský České Budějovice Okres: Všemyslice Neznašov Část obce: Neznašov Číslo orientační:
Objednatel:
JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Exekutorský úřad Český Krumlov, Tovární 197 38101 Český Krumlov
Stav ke dni / Prohlídka:
24.3.2014 / 24.3.2014
Obvyklá cena stávající:
2 900 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Obvyklá cena budoucí:
Stávající stav
Obvyklá cena podle rozsahu a technického stavu nemovitosti ke dni ocenění.
Nestanovuje se
(cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: V místě probíhá poměrně rozsáhlá výstavba rodinných domů, dobrá prodejnost staveb a stavebních pozemků.
Vypracoval:
Datum:
Jiří Zahradník Bechyňská 570 375 01 Týn nad Vltavou 24.3.2014
723439977 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected]
...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Jihočeský Kraj: Katastrální území: Všemyslice
Obec, část obce: Všemyslice Neznašov Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
0 1
budoucí stav
2 5+1 2
169 m 3 860 m 2 196 m 3
4 000 Kč/m ano 1 4 96 4% Výborně udržovaná Ústřední / etážové - elektřina Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / ano
ne
Související pozemky, Stavební pozemek č. 1323, zastavěná plocha a nádvoří o
výměře 169 m2, pozemek zastavěný RD č.p. 214. Pozemek parc.č. 63/90, zahrada o výměře 721 m2, pozemek ve funkčním celku se stavbou RD a stavebním pozemkem. výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
2
890 m 2 350 Kč/m vlastní
veřejné
bez vlivu na OC Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
-2-
vlastní
veřejné
zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 1 015 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Všemyslice, statut obce „Samostatná obec”, kraj Jihočeský, okres České Budějovice, počet obyvatel cca 1000.
Základní vybavenost v obci, kompletní vybavenost v Týně nad Vltavou vzdáleném cca 3 km a krajském městě Českých Budějovicích vzdálených cca 30 km. Posuzované pozemky č. 1323, 63/90 a novostavba RD č.p. 214 se nalézá na severním okraji místní části Neznašov. V místě je sídlo obecního úřadu Všemyslice, obchod, restaurace, pošta, veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Pozemek je umístěn v zasíťované lokalitě s probíhající výstavbou rodinných domů. Neznašov se nalézá na vysokém břehu nad soutokem Lužnice s Vltavou, mimo zátopové území. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno ve prospěch E.ON Distribuce a.s. zapsané v části C listu vlastníctví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. VB bez vlivu na stanovení výše obvyklé ceny posuzované nemovitostí. Ostatní finanční / právní omezení Zástavní práva smluvní ve prospěch ČMSS a.s. zapsaná v části C listu vlastnictví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. Zástavní práva nejsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti. Zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zástavní právo exekutorské zapsané v části C listu vlastnictví č. 940 pro katastrální území Všemyslice. Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou zohledněna při stanovení výše obvyklé ceny posuzované nemovitosti. Popis / dispozice:
Popis: Novostavba rodinného domu č.p. 214 na stavebním pozemku č. 1323 - zděný, přízemní nepodsklepený, s obytným podkrovím, kolaudační rozhodnutí č.j. ORR/05688/2010/H ze dne 28.6.2010. Standardní provedení stavebních konstrukcí a vnitřního vybavení. V domě je jeden byt velikosti 5+1 s příslušenstvím a zastřešenou terasou. Dům je napojen na veřejné inženýrské sítě do přilehlé místní komunikace, ze které je přístup a příjezd na pozemky a k RD (pozemek parc.č. 1050/6 - vlastník Obec Všemyslice).. Vytápění je řešeno jako ústřední teplovodní elektrické a krbem s výměníkem, možnost napojení na zemní plyn. Příslušenství hlavní stavby tvoří pouze běžné venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky sítí, oplocení pozemku). Dispozice: Přízemí - zádveří, šatna, chodba se schodištěm, ložnice, WC, koupelna, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pokoj, terasa. Podkroví - chodba nad schodištěm, šatna, pokoj, pokoj, technická místnost, koupelna s WC. Základní údaje stavby: 2 2 3 Zastavěná plocha 169 m , užitná plocha 195 m , obestavěný prostor 860 m , celková výměra pozemků 2 890 m .
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody
Popis betonové pasy izolované keramické MIAKO s betonovou mazaninou betonová taška novodobá dvouvrstvé vápenné omítky chybí dřevěné plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba
Název 2. Zdivo 4. Střecha
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný
6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře plovoucí podlaha
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody
bleskosvod bojler
-3-
ústřední topení
21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
chybí elektrický sporák se sklokeramickou deskou splachovací
Seznam podlaží Název místnosti přízemí zádveří šatna chodba ložnice WC koupelna kuchyň obývací pokoj pokoj komora podkroví chodba šatna pokoj pokoj technická místnost koupelna
22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
plastové potrubí umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout krb
26. Ostatní
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 169,00 m 102,19 m 2 2 4,50 m 1,00 4,50 m 2 2 2,99 m 1,00 2,99 m 2 2 9,76 m 1,00 9,76 m 2 2 12,59 m 1,00 12,59 m 2 2 1,00 m 1,00 1,00 m 2 2 5,79 m 1,00 5,79 m 2 2 21,22 m 1,00 21,22 m 2 2 24,74 m 1,00 24,74 m 2 2 14,88 m 1,00 14,88 m 2 2 4,72 m 1,00 4,72 m 2 2 139,70 m 93,42 m 2 2 19,42 m 1,00 19,42 m 2 2 5,40 m 1,00 5,40 m 2 2 23,00 m 1,00 23,00 m 2 2 22,94 m 1,00 22,94 m 2 2 16,65 m 1,00 16,65 m 2 2 6,01 m 1,00 6,01 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Poznámka: V KN zapsán pouze pozemek parc.č. 175/57, v době ocenění probíhá stavební řízení.
Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:
3 440 000 Kč
Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:
3 302 400 Kč 311 500 Kč 3 613 900 Kč
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Všemyslice - Neznašov
197,00
1 780
Kč
Kč/m2
2 575 000
KC
13 071
1,07
Samostatně stojící, starší RD po celkové rekonstrukci provedené v letech 2003 až 2009. Podsklepený objekt, obytné přízemí a podkroví, byt velikosti 6+1, hygienické příslušenství v každém obytném podlaží, vestavěná garáž. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění ústřední na zemní plyn. K1 Zdroj ceny - nabídková cena RK
0,90
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - srovnatelná
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - horší K5 Celkový stav - horší K6 Vliv pozemku - větší
1,10 1,20 0,90
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska prodejnosti srovnatelná nemovitost
1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 13 976
Dříteň
180,00
873
4 495 000
24 972
0,61
15 283
Novostavba rodinného domu z roku 2011m obytné přízemí a podkroví, byt velikosti 6+1 s příslušenstvím, parkovací přístřešek, venkovní zapuštěný bazén. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, vytápění ústřední dálkové z obecní kotelny. K1 Zdroj ceny - nabídková cena RK
0,80
K2 Velikosti objektu - srovnatelná K3 Poloha - srovnatelná
1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - srovnatelný K6 Vliv pozemku - srovnatelný
0,85 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska prodejnosti lepší nemovitost
0,90
Týn nad Vltavou
160,00
931
2 900 000
18 125
0,84
15 195
Novostavba rodinného domu, přízemní bungalov s jedním bytem velikosti 4+1 s příslušenstvím a terasou. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, vytápění ústřední dálkové a el. přímotopy. K1 Zdroj ceny - nabídková cena RK
0,90
K2 Velikosti objektu - menší K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - srovnatelné
1,15 0,90 1,00
K5 Celkový stav - srovnatelný K6 Vliv pozemku - srovnatelný
1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - z hlediska prodejnosti lepší nemovitost
0,90
Variační koeficient před úpravami: 26,05 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
4,03 % 2 14 818 Kč/m 2 196 m 2 898 549 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Pro potřebu cenového porovnání jsou použity nemovitosti na trhu v době ocenění, které mají přibližně stejné technické parametry, odpovídají umístěním, velikostí a technickým stavem nemovitosti posuzované. Nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí jsou sníženy o 10 až 20% (navýšení ceny prodávající RK, provize RK, právní služby, a pod.).
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:
Parcelní číslo 1323 63/90
Výměra 2 169 m 2 721 m 2 890 m
Jednotková cena pozemku 2 350 Kč/m 2 350 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
-5-
4,00 %
2 900 000Kč 150 000Kč 116 000Kč 311 500Kč 2 322 500Kč 2 196m 2 11 873Kč/m
Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 940 ze dne 24.2.2014. Snímek katastrální mapy. Usnesení č.j. 125 EX 809/12-52. Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
počet stran A4 v příloze 5 1 2 1 2
Obvyklá cena posuzované nemovitosti je stanovena v souladu s ustanovením § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádná závazná metodika. Obvyklou cenu nelze žádným způsobem vypočítat, stanovení její výše je vždy odborným odhadem, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot, z vyhodnocení prodejnosti posuzované nemovitosti a z vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí. Porovnatelné nemovitosti jsou srovnatelné s posuzovanou nemovitostí typem, konstrukčním provedením, velikostí a umístěním v regionu. Ceny porovnatelných nemovitostí jsou oproti nabídkám sníženy o 10 až 20% (případné navýšení prodejní ceny ze strany RK, provize RK, právní služby a pod.). Kladné stránky nemovitosti: - jedná se o novostavbu RD s příslušenstvím a rozlehlým pozemkem - klidné prostředí bez jakékoli zátěže, okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy - velmi dobrá dostupnost větších sídel (Týna nad Vltavou 3 km, České Budějovice 30 km, Písek 27 km) Záporné stránky nemovitosti: - v místě je pouze základní vybavenost a omezené pracovní příležitosti - z hlediska typu nemovitosti a budoucího způsobu využívání nejsou v době ocenění zjištěny žádné další výrazně záporné stránky posuzované nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti (RD č.p. 214 včetně příslušenství a pozemků č. 1323 a 63/90) je stanovena cca ve výši zjištěné porovnávací hodnoty a reálně dosažitelné prodejní ceny v době ocenění. Odhad obvyklé ceny je zpracován v návaznosti na původní odhad č. EX/1/2012 ze dne 14.2.2012. Od roku 2012 nedošlo k žádným podstatným změnám základních parametrů oceňované stavby (zastavěná plocha, obestavěný prostor, užitná plocha, technický stav) ani k zásadním změnám prodejních cen srovnatelných nemovitostí na trhu v době ocenění. V době ocenění nejsou zjištěny žádné technické závady, které by bránily běžnému užívání rodinného domu č.p. 214. Mimo omezení vlastnických práv zapsaná v části C listu vlastnictví nejsou v době ocenění zjištěna žádná další rizika ani jiná omezení, která by měla vliv na stanovení výše obvyklé ceny a prodejnost posuzovaných nemovitostí (pro potřebu ocenění nebyl znalci předložen doklad citovaný v odstavci VI. usnesení č.j. 125 EX 809/12-52).
Koncesní listina: Koncesní listina na oceňování majetku pro věci nemovité vydaná dne 30.10.2003 pod č.e. 3301074566-00. Certifikát odhadce nemovitého majetku vydaný Bankovním Institutem VŠ pod č. 1559/06. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
základní mapa oblasti s vyznačením lokality
základní mapa s označením polohy RD č.p. 214
fotomapa s označením RD č.p. 214
- 15 -
- 16 -
- 17 -
