ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 12362042012 NEMOVITOST:
o ceně byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha , k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha, Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Michle Adresa nemovitosti: Ohradní 1341, Praha 4 Vlastník stavby: Kateřina Dlouhá, Ohradní 1341/17, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Kateřina Dlouhá, Ohradní 1341/17, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 27201 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: 603 838 561 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
2 800 000 Kč 16.12.2012
10 stran
V Středoklukách, dne 22.12.2012
Stav ke dni :
Počet příloh: 2
Tomáš Maršál NÁLEZ
16.12.2012 Počet vyhotovení: 2
Přehled podkladů: - výpis z KN Praha město LV č.7265, 1917 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-32859/2011-101 - smlouva kupní V-61452/2008-101
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha , k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha , k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha.
Jedná se o bytovou jednotku a příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemcích (dále také jen „předmět dražby“). Jedná se o: • jednotku č. 1341/14 (způsob využití – byt) v obci Praha, části obce Michle, která se nachází v budově č.p. 1341, č.p. 1342 a č.p. 1343 postavené na pozemcích č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 v katastrálním území Michle; • spoluvlastnický podíl ve výši 698/43698 na společných částech budovy č.p. 1341, č.p. 1342 a č.p. 1343 postavené na pozemcích č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 v katastrálním území Michle; • spoluvlastnický podíl ve výši 698/43698 na pozemcích č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 v katastrálním území Michle. Shora uvedená jednotka č. 1341/14 je evidována v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 7265 pro obec Praha a katastrální území Michle, okres Hlavní město Praha, shora uvedená budova č.p. 1341, č.p. 1342 a č.p. 1343 a shora uvedené pozemky č. parc. 785/3, č. parc. 785/4 a č. parc. 785/5 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1917 pro obec Praha a katastrální území Michle, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Předmětná jednotka se nachází v částečně rekonstruované budově (bytovém domě) – zateplení, plastová okna, fasáda. Budova se nachází v klidné residenční části hlavního města Prahy (ulici Ohradní). V okolí dostatek parkovacích míst. V lokalitě je veškerá občanská vybavenost, bohaté možnosti sportovního i kulturního vyžití. K vlastní bytové jednotce bylo zjištěno, že jde o prostorný byt o dispozici 3+1, s podlahovou plochou cca 75,5 m2, umístěný v pátém nadzemním podlaží. Další popis konstr. prvků je popsán ve znaleckém posudku. Stavebně technický stav dobrý. RIZIKA -2-
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1341/14
Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1341/14
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1341/14 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.Michle, okres Hlavní město Praha. Popis: Jedná se o pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.Michle, okres Hlavní město Praha, -3-
Které jsou zapsané u KN HL.m.Praha. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Prahu pro rok 2012. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ
Název
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 785/3
Výměra [m2] 265,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 795 000,-
785/4
262,00
3 000,00
786 000,-
785/5
264,00
3 000,00
792 000,2 373 000,-
Pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.Michle, okres Hlavní město Praha. - zjištěná cena
=
2 373 000,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemky č.p.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha, k.ú.Michle, okres = Hlavní město Praha.
2 373 000,- Kč 2 373 000,- Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
2 373 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 4 48 092,- Kč/m2
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu: byt.jedn.č.1341/14: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
75,50 m2 75,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu -4-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II
0,00
4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: 0,90
II II
0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
II III III
-0,02 0,00 0,85
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
III
0,02
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. II II
Ti -0,05 0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,90 = 0,750 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,020 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,750 * 1,020 * 0,950 = 0,727 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 48 092,- Kč/m2 * 0,727 = 34 962,88 Kč/m2 CP = CU * PP = 34 962,88 Kč/m2 * 75,50 m2 = 2 639 697,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-5-
2 639 697,44 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 2 373 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 698 / 43 698 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 373 000,- Kč * 698 / 43 698 = 37 904,57 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt.jedn. č.1341/14 - zjištěná cena
=
37 904,57 Kč 2 677 602,01 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu:
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn. č.1341/14
2 677 602,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 677 602,- Kč
Celkem
2 677 602,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 677 602,- Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou:
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1341/14 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
75,50 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 3+1 Byt v 6.n.p. po částečných úpravách v klidné ulici Ohradní. Byt je nezařízený, okna plastová, bytové jádro montované, bytový dům zateplený, provedené nové instalace. byt . jednotka 3+1 Byt. jednotka po celkové rekonstrukci, nové obklady, plovoucí podlahy, instalace, plastová okna, žaluzie, koupelna + WC.
Srovnatelné nemovitosti -6-
Název: byt 3+1 Lokalita Praha Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 80,00 m2
0,95 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: byt . jednotka 3+1 Lokalita Praha , Michle Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 68,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,93 31 421 Celková cena Jednotková cena 2 700 000 Kč 33 750 Kč/m2
1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena Kč/m2 koef. KC 1,02 42 750 Celková cena Jednotková cena 2 850 000 Kč 41 912 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: -7-
31 421 Kč/m2 37 086 Kč/m2 42 750 Kč/m2 37 086 Kč/m2 75,50 m2 2 799 993 Kč
1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn. č.1341/14
2 677 600,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění pozemků 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.1341/14
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena
0,00 Kč 2 799 990,00 Kč Současný stav 2 800 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 677 602 Kč
2 800 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č.7265, 1917 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 2 800 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi - tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 2 800 000,- Kč slovy:dvamilionyosmsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je velmi dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti , do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, napojení na inž.sítě, přístupem.Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jednotce č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha , k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha včetně příslušenství a pozemku podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze -8-
kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jednotky č.1341/14 vč.podílu 698/43698 na společných částech domu č.p.1341,1342, 1343 a pozemků p.č.785/3, 785/4, 785/5 v obci Praha , k.ú. Michle, okres Hl.m.Praha ve výši: 2 800 000,-Kč
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti
-9-
- 10 -
