Odhad obvyklé ceny č. 189-14-2012 O ceně rekreační chalupy v obci Meclov část obce Jeníkovice č.e.2, na pozemkové parcele č.193/1, pozemku parc.č.193/1 a parc.č.194, zapsané na LV č.118 zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Meclov, k.ú.Jeníkovice u Horšovského Týna, okres Domažlice.
Objednatel posudku:
Notářský úřad JUDr.Ivana Krušková Seifertova 9 110 06 Praha IČ: 258 01 851 č. obj.: 452011
Účel posudku:
pro dědické řízení
Podle stavu ke dni 3. 4. 2012 posudek vypracoval: Ing. Jiří Hruška Pec 124 344 01 Domažlice Posudek obsahuje 32 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Peci, 3. 4. 2012
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést místní šetření a ocenit nemovitost cenou obvyklou nemovitost rekreační chalupy v obci Meclov část obce Jeníkovice č.e.2, ( dále jen obec Jeníkovice ) na pozemkové parcele č.193/1, pozemku parc.č.193/1 a parc.č.194, zapsané na LV č.118 zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice, pro obec Meclov, k.ú.Jeníkovice u Horšovského Týna, okres Domažlice. Ocenění je vypracováno v souladu s metodickým pokynem pro trží oceňování nemovitostí ČKOM pro potřeby prodeje nemovitosti 1.2. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA – cena zjištěná dle cenového předpisu ( V současné době Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, Vyhláška ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 640/2004 Sb., kterými se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.). TRH – interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ( zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. ( Schválená definice IVSC/TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA – ( dle právního názvosloví „časová cena“), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení ( u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–4–
CENA REPRODUKČNÍ – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
2. Informace o nemovitosti
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 4.2012 za přítomnosti .
4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.118 k datu 20.9.2011 vydaný Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj Katastrální pracoviště Domažlice. Snímek z katastrální mapy ke dni 20.10.2011 katastrální území Jeníkovice u Horšovského Týna Oceňování na tržních principech ing.Petr Ort Ph.D., Praha 2007 Teorie oceňování nemovitostí prof.ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol. Místní šetření ze dne 27.9.2011 za přítomnosti Informace realitních kanceláří působících na trhu s nemovitostmi v okrese Domažlice Informace z informačních realitních serverů na internetu Pro úplnost se dodává, že žádná projektová dokumentace nebyla k dispozici
5. Vlastnické a evidenční údaje
6. Dokumentace a skutečnost Dokumetace nebyla k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v obci Jeníkovice, jedná se o malou obec, přibližně 4,5 km východně od obce Meclov, 4,5 km jižně od města Horšovský Týn a 7,5 km severně od okresního města Domažlice. Je zde evidováno 18 adres, trvalé zde žije 40 obyvatel ( včetmě několika romských rodin ), zástavbu obce tvoří původně hospodářské usedlosti s obytnou a hospodářskou částí, stavby v původním stavu s minimální nebo bez údržby, některé stavby pobořené, nová výstavba se nenachází. Občanská vybavenost v místě není, základní v Horšovském Týně, dopravní spojení autobusovou linkou, zastávka přibližně 600 m od nemovitosti u křižovatky silnice II.tř.č.193 a silnice odbočující do Jenikovic. Rekreační chalupa se nachází uprostřed obce při místní zpevněné komunikaci, vpravo ve směru jízdy při příjezdu do obce, nemovitost tvoří obytná část na kterou navazuje původně hospodářský objekt ( stodola a chlév ), podelná osa stavby je rovnoběžně s přístupovou komunikací. Přístup přes pozemek parc.č. 193/2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří vlastník Obec Meclov 137, 345 21 Meclov.
–5–
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační chalupa 2) Hospodářská stavba 3) Přístřešek b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–6–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Domažlice Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel
Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační chalupa Rekreační chalupa je přízemní, nepodsklepená stavba, se sedlovou střechou, podkroví jen jako půdní prostor, jde o zděnou stavbu z cihelného zdiva, z části ( podezdívka ) smíšeného, zdivo tl.0,30 - 0,60 m, základy bez izolace proti zemní vlhkosti, krov dřevěný vázaný, krytina z eternitových šablon, klempířské prvky z pozinkovaného plechu ( částečně chybí ), strop dřevěný trámový s rovným podhledem s podbitím z heraklitových desek a omítkou, vnější omítka vápenná hladká, vnitřní vápenná hladká štuková, okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné s ocelovou zárubní ( z části chybí dveře i zárubně ), podlaha původní teracová dlažba ( vstupní chodba ), obytných místnostech jen betonová mazanina nebo betonová mazanina s dřevěnou podlahou. Dispozice : vstupní chodba, přímo tzv.černá kuchyně, vpravo tři místnost ( jedna pravděpodobně sloužila jako kuchyň ), z jednoho pokoje je východ na dřevěnou otevřenou verandu směrem k silnici, jedná se o dřevěnou konstrukci, konstrukčně odlišnou od hlavní stavby, typově srovnatelné jako dřevěný altán ( není zahrnuto do obestavěného prostoru hlavní stavby ), vlevo od vstupní chodby se nachází původně hospodářská část z části upraveno jedna místnost s koupelnou. místnost chodba místnost místnost místnost koupelna sklad CELKEM
rozměr 3,60*2,00 6,50*4,70 3,45*3,85 3,50*3,87 2,60*1,45 3,20*6,50-1,75*2,79
plocha 7,20 30,55 13,28 13,55 3,77 15,92 84,27
Vybavení nemovitosti chybí - nenachází se vybavení kuchyně, koupelny, WC. Topení chybí dříve pravděpodobně lokální na tuhá paliva. Napojení na veřejnou rozvodnou síť elektro ( v den prohlídky odpojeno od měření, přívodní kabel na střešní konzolu odstřiženo ), vodovod ( není funkční chybí ukončovací armatury z části demontován rozvod ), kanalizace na jímku, plyn se nenachází. Nemovitost není přibližně 10 let vůbec užívána, údržba není prováděna ani v nezbytně nutném rozsahu, vlivem chybějících okapů a svodů dochází k podmáčení základů a k vzniku trhlin v nosném zdivu, vlivem poškození krytiny a někde i chybějící dochází k zatekání do objektu (
–7– viditelné tzv. mapy na zdivu ) a k opadávání omítky. Objekt byl dle sdělení několikrát vykraden ( chybějící vybavení a některé kovové prvky ). Opotřebení vzhledem ke stáří ( z přelomu 19. a 20.století ) a technickému stavu ve výši 95%.
2) Hospodářská stavba Hospodářská stavba navazuje na obytnou část, jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu, se sedlovou střechou, krytina z osinkocementové šablon, klempířské prvky z pozinkovaného plechu ( částečně chybí ), strop z 1/2 s rovným podhledem, z 1/2 cihelná klenba zřícena, vnější omítka vápenná, vnitřní není, dveře dřevěné, podlaha z 1/2 betonová, z 1/2 není. Opotřebení vzhledem ke stáří ( z přelomu 19. a 20.století ) a technickému stavu ve výši 95%.
3) Přístřešek Přístřešek je dřevěná konstrukce, otevřěná s pultovou střechou, krytina jen asfaltová lepenka.
b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o ocenění pozemku zapsaného na LV č.118 parc.č.193/1 v druhu zastavěná plocha a návoří a parc.č.194 v druhu pozemku zahrada.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rekreační chalupa – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 0,988 (Rodinné domy) Podlaží: Název vrchní stavba zastřešení Součet:
Výška 2,70 m 4,10 m 6,80 m
Zastavěná plocha 7,90×9,45 7,90×9,45
Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 2,70 × 7,90×9,45 zastřešení (0,80+3,30/2) × 7,90×9,45 Obestavěný prostor – celkem:
= =
74,66 m2 74,66 m2 149,32 m2
= = =
201,57 m3 182,90 m3 384,47 m3
–8– Vybavení: Název, popis 1. Základy – základy bez izolace 2. Zdivo – cihelné 3. Stropy – dřevěné 4. Střecha – krov dřevěný vázaný 5. Krytina – osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce – pozinkovaného plechu 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – jednovrstvá vápenná 9. Vnější obklady – chybí 10. Vnitřní obklady – chybí 11. Schody – chybí 12. Dveře – chybí 13. Okna – dřevěná dvojitá 14. Podlahy obytných místností – z části betonová 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 16. Vytápění – chybí 17. Elektroinstalace – není 18. Bleskosvod – není 19. Rozvod vody – nefunkční 20. Zdroj teplé vody – není 21. Instalace plynu – není 22. Kanalizace – není 23. Vybavení kuchyně – není 24. Vnitřní vybavení – není 25. Záchod – není 26. Ostatní – není Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,90 % 7. Vnitřní omítky –0,54 × 5,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 1,852 × 2,30 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 12. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,20 % 16. Vytápění –0,54 × 1,852 × 5,20 % 17. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 19. Rozvod vody –0,54 × 1,852 × 3,20 % 20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,852 × 1,90 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 22. Kanalizace –0,54 × 1,852 × 3,10 % 23. Vybavení kuchyně –0,54 × 1,852 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení –0,54 × 1,852 × 4,10 % 25. Záchod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 %
Obj. podíl 8,20 % 21,20 % 7,90 % 7,30 % 3,40 % 0,90 % 5,80 % 2,80 % 0,50 % 2,30 % 1,00 % 3,20 % 5,20 % 2,20 % 1,00 % 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – – – – – – – – – – – – – –
0,0443 0,0049 0,0313 0,0050 0,0230 0,0100 0,0320 0,0520 0,0430 0,0060 0,0320 0,0190 0,0050 0,0310 0,0050 0,0410 0,0030 0,0340
–9– Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
= 0,5785
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5785 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9880 2 517,39 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 384,47 m3 × 2 517,39 Kč/m3
=
967 860,93 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 120 roků Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 967 860,93 Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
919 467,88 Kč 48 393,05 Kč
Rekreační chalupa – zjištěná cena:
48 393,05 Kč
a.1.2) Hospodářská stavba – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,704 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,988 (Rodinné domy) Podlaží: Název I.NP zastřešení Součet:
Výška 2,15 m 4,45 m 6,60 m
Zastavěná plocha 7,90×9,60 7,90×9,60
Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,15 × 7,90×9,60 zastřešení (0,25+4,20/2) × 7,90×9,60 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základy bez izolace
= =
75,84 m2 75,84 m2 151,68 m2
= = =
163,06 m3 178,22 m3 341,28 m3
Obj. podíl Hodnocení Podíl 6,20 % Podstandardní
– 10 – Název, popis 2. Obvodové stěny – zdivo smíšené 3. Stropy – dřevěné – chybí 4. Krov – krov dřevěný vázaný 5. Krytina – osinkocementové šablony 6. Klempířské práce – pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů – jednovrstvé – chybí 8. Schodiště – chybí 9. Dveře – dřevěné 10. Okna – chybí 11. Podlahy – betononové – chybí 12. Elektroinstalace – není
Obj. podíl Hodnocení Podíl 30,40 % Standardní 19,30 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 10,80 % Standardní 6,90 % Standardní 1,90 % Podstandardní 4,90 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 3,80 % Nevyskytuje se 3,10 % Standardní 1,00 % Nevyskytuje se 6,80 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 4,90 % Nevyskytuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 6,20 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,30 % × 50 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,90 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 4,90 % × 50 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,80 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 6,80 % × 50 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – – – – =
0,0335 0,0965 0,0103 0,0245 0,0380 0,0100 0,0340 0,0490 0,7042
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,7042 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,9880 1 632,34 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 341,28 m3 × 1 632,34 Kč/m3
=
557 085,– Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 557 085,– Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
529 230,75 Kč 27 854,25 Kč
Hospodářská stavba – zjištěná cena:
27 854,25 Kč
– 11 –
a.1.3) Přístřešek – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 23. Altán zahradní: 3,55×1,90 = 6,74 m2 ZP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242051 Pomníky a jiná drobná architektura Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Koeficient prodejnosti: 0,988 (Rodinné domy)
Ocenění Základní cena: 6,74 m2 ZP × 3 250,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
0,8500 2,3390 0,9880 43 027,82 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 25 / (25 + 15) = 62,500 % Odpočet opotřebení: 43 027,82 Kč × 62,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
26 892,39 Kč 16 135,43 Kč
Přístřešek – zjištěná cena:
21 905,– Kč
16 135,43 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rekreační chalupa 2) Hospodářská stavba 3) Přístřešek Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
967 860,93 Kč 557 085,– Kč 43 027,82 Kč 1 567 973,75 Kč 1 567 970,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rekreační chalupa 2) Hospodářská stavba 3) Přístřešek Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.2.1) Rekreační chalupa – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná
48 393,05 Kč 27 854,25 Kč 16 135,43 Kč 92 382,73 Kč 92 380,– Kč
– 12 – Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Obestavěný prostor: 384,47 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,5785
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0500 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5785 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1690 2 564,52 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 384,47 m3 × 2 564,52 Kč/m3
=
985 981,– Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 120 roků Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 985 981,– Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
936 681,95 Kč 49 299,05 Kč
Rekreační chalupa – zjištěná cena:
49 299,05 Kč
a.2.2) Hospodářská stavba – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,704 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,113 Obestavěný prostor: 341,28 m3
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená:
× × × × =
1 250,– Kč/m3 1,0500 0,7042 0,8500 2,1130 1 660,02 Kč/m3
– 13 – Základní cena upravená: 341,28 m3 × 1 660,02 Kč/m3
=
566 531,63 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 95,000 % Odpočet opotřebení: 566 531,63 Kč × 95,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
538 205,05 Kč 28 326,58 Kč
Hospodářská stavba – zjištěná cena:
28 326,58 Kč
a.2.3) Přístřešek – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 23. Altán zahradní: 3,55×1,90 = 6,74 m2 ZP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242051 Pomníky a jiná drobná architektura Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,351
Ocenění Základní cena: 6,74 m2 ZP × 3 250,– Kč/m2 ZP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:
× × =
0,8500 2,3510 43 773,86 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 25 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: 100 × 25 / (25 + 15) = 62,500 % Odpočet opotřebení: 43 773,86 Kč × 62,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
27 358,66 Kč 16 415,20 Kč
Přístřešek – zjištěná cena:
21 905,– Kč
16 415,20 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rekreační chalupa 2) Hospodářská stavba 3) Přístřešek Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
985 981,– Kč 566 531,63 Kč 43 773,86 Kč 1 596 286,49 Kč 1 596 290,– Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rekreační chalupa 2) Hospodářská stavba 3) Přístřešek Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
49 299,05 Kč 28 326,58 Kč 16 415,20 Kč 94 040,83 Kč 94 040,– Kč
– 14 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 72,30 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (1 155 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 155 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
0,880 2,155 0,988
Název Parc. č. zastavěná plocha a 193/1 nádvoří
– – –
5% 7% 12 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 346 72,30 94,8251 2
Cena [Kč] 32 809,48
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
0,880 2,155 0,988 0,400
Název zahrada
Parc. č. 434
5% 7% 12 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 434 72,30 37,9300
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
– – –
2
=
Cena [Kč] 16 461,62 49 271,10 Kč 49 271,10 Kč
– 15 –
b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. b.2.1) Pozemky – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 72,30 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = Cp × 2,00, kde Cp = 35 + (1 155 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 155 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki:
0,880 2,169
Název Parc. č. zastavěná plocha a 193/1 nádvoří
– – –
5% 7% 12 % × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 346 72,30 96,6003
Cena [Kč] 33 423,70
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 30 % ×
0,700
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
0,880 2,169 0,400
Název zahrada
Parc. č. 434
– – –
5% 7% 12 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 434 72,30 38,6401
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky – zjištěná cena:
2
=
Cena [Kč] 16 769,80 50 193,50 Kč 50 193,50 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Nemovitost č.1 Horšovský Týn - část Hašov Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepená stavba s podkrovím jen jako půdní prostor, s navazující hospodářskou částí a samostatnou další stavbou, nachází se na okraji obce v blízkosti lesa,
– 16 – pozemek přístupný z místní komunikace techn. stav původní stav, před rekostrukcí Horšovský Týn-část Hašov ( 19 obyvatel ) Hašov 8 km od Horšovského Týna Dispozice - I.PP - sklep I.NP - 5+kk (pokoj s kuch.koutem, chodba, čtyři další místnosti, sociální zařízení podkroví - půdní prostor vybavení standardní vytápění lokální na tuhá paliva napojení na elektro, veřejná studna, kanalizace na jímku, plynovod není spojení autobus obč.vybavenost není možnost zaměstnání není
Nemovitost č.2 Milavče - část Radonice Samostatně stojící RD s menší zahradou, v klidné okrajové části obce, v původním stavu, a obytnou část navazuje hospodářská část, podkroví jen půdní prostor, pozemek přístupný z místní komunikace techn. stav před rekonstrukcí, pozemek - 145 m2 Milavče část obce Radonice ( 129 obyvatel ) Radonice 2km od obce Milavče, 7km od Domažlic Dispozice - I.NP - 2+1 ( kuchyň, 2 pokoje, koupelna, WC ) podkroví - půdní prostor vybavení standardní, vytápění lokální na tuhá paliva, lokální plynové napojení na elektro, veřejný vodovod, kanalizace na septik, plynovod spojení autobus obč.vybavenost není možnost zaměstnání není
– 17 –
Nemovitost č.2 Horšovský Týn - část Horšov Rodinný dům je přízemní stavba, nepodsklepeno, s podkrovím jen jako půdní prostor, nachází se v klidné části pozemek přístupný z místní komunikace techn. stav před rekonstrukcí pozemek 1027 m2 Horšovský Týn část obce Horšov ( 129 obyvatel ) Horšov 2 km od Horšovského Týna Dispozice - I.NP - 2+1, koupelna, WC podkroví - půdní prosotr vybavení standardní, vytápění lokální na tuhá paliva napojení na elektro, vlastní studna, kanalizace na jímku, plynovod není spojení autobus obč.vybavenost není možnost zaměstnání není
Nemovitost č.4 Chrastavice Samostatně stojící RD s malým pozemkem, v původním stavu, podsklepeno, podkroví jen půdní prostor, pozemek přístupný z místní komunikace techn. stav před rekonstrukcí, provedena oprava střechy pozemek - 218 m2
– 18 – Chrastavice ( 345 obyvatel ) Chrastavice 3 km od Domažlic Dispozice - I.PP - sklep, původně hospodářské prosotry I.NP - 2+1 podkroví - půdní prostor vybavení bez vybavení vytápění není napojení na elektro, vlastní studna spojení autobus obč.vybavenost OÚ,obchod, restaurace možnost zaměstnání není ( omezená )
Seznam porovnávaných objektů: Horšovský Týn-Hašov Výchozí cena (VC): Množství (M): Kredukce ceny: Kvelikost objaktu: Kpoloha: Kprovedení: Ktechnický stav: KVliv pozemku: KZpůsob vytápění: KVedlejší stavby: KNapojení na sítě: KÚvaha zpracovatele: Jednotková cena (JC): Váha (V): Milavče - Radonice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kredukce ceny: Kvelikost objaktu: Kpoloha: Kprovedení: Ktechnický stav:
690 000,– Kč 150,00 m2 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,90 2 674,44 Kč 1,0 420 000,– Kč 90,00 m2 0,85 1,00 0,95 0,95 0,95
– 19 – KVliv pozemku: 1,05 KZpůsob vytápění: 0,90 KVedlejší stavby: 1,00 KNapojení na sítě: 0,85 KÚvaha zpracovatele: 0,90 Jednotková cena (JC): 2 458,61 Kč Váha (V): 1,0 Horšovský Týn-Horšov Výchozí cena (VC): 725 000,– Kč Množství (M): 95,00 m2 Kredukce ceny: 0,85 Kvelikost objaktu: 1,00 Kpoloha: 1,00 Kprovedení: 0,90 Ktechnický stav: 0,90 KVliv pozemku: 0,90 KZpůsob vytápění: 0,90 KVedlejší stavby: 1,00 KNapojení na sítě: 0,90 KÚvaha zpracovatele: 0,85 Jednotková cena (JC): 3 255,85 Kč Váha (V): 1,0 Chrastavice Výchozí cena (VC): 290 000,– Kč Množství (M): 120,00 m2 Kredukce ceny: 0,90 Kvelikost objaktu: 0,95 Kpoloha: 0,90 Kprovedení: 1,00 Ktechnický stav: 1,00 KVliv pozemku: 1,10 KZpůsob vytápění: 1,00 KVedlejší stavby: 1,05 KNapojení na sítě: 1,00 KÚvaha zpracovatele: 1,00 Jednotková cena (JC): 2 147,87 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kredukce ceny × Kvelikost objaktu × Kpoloha × Kprovedení × Ktechnický stav × KVliv pozemku × KZpůsob vytápění × KVedlejší stavby × KNapojení na sítě × KÚvaha zpracovatele) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
2 147,87 Kč 2 634,19 Kč 3 255,85 Kč
V):
× =
2 150,– Kč 84,00 m2 180 600,– Kč
– 20 –
– 21 –
C. Rekapitulace Při stanovení obvyklé ceny jsou zpravidla využívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o porovnávací, výnosovou a nákladová metodu. Cena obvyklá vychází z ceny zjištěné metodou porovnání, porovnání stejných nebo podobných nemovitostí ve stejných nebo podobných lokalitách. Nemovitosti pro metodu porovnání byly voleny ve srovnatelných lokalitách v blízkosti většího správního celku ( Hašov a Horšov u Horšovského Týna, Chrastavice a Radonice u Domažlic ), srovnatelné velikostí lokality ( menší obce nebo menší lokality tvořící část většího správního celku ), bez občanské vybavenosti. Nemovitosti byly voleny s ohledem na typ nemovitostí přízemní, s podkrovím jen jako půdní prostor, s menší nebo bez vedlejší stavby, technický stav před rekonstrukcí. Kladné stránky nemovitosti : klidná lokalita, dostupnost města Horšovský Týn Záporné stránky nemovitosti : zanedbaný technický stav, delší dobu není užíváno bez občanské vybavenosti některé konstrukce jsou zřícené nebo hrozí zřícením malá lokalita s početnou skupinou romské menšiny autobusová zast. cca 600 m od nemovitosti mimo zastavěnou část obce pozemky hustě porostlé náletovými dřevinami nemovitost bez PKŽ a bez vybavení Pro stanovení výsledné ceny jsem stejnou váhu přisoudil hodnotě porovnávací a věcné hodnotě, protože prodej obdobné nemovitosti není příliš častý a porovnávací honota v tomto případě nemusí mít objektivní vypovídající hodnotu, výnosovou hodnotu jsem, vzhledem k technickému stavu z ocenění vyloučil. Obvyklá cena se bude pravděpodobně pohybovat od 160 000,- do 260 000,-Kč, potenciální okruh kupujících bude pravděpodobně velice úzký ( někdo z místních obyvatel ) obvyklou cenu stanovuji vzhledem k lokalitě a technickému stavu na hranici zjištěné věcné hodnoty a na spodní hranici zjištěné porovnávací hodnoty. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů 92 380,– Kč Cena pozemků 49 270,– Kč Celková cena podle cenového předpisu 141 650,– Kč Věcná hodnota objektů podle vyhlášky 94 040,– Kč Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky 50 190,– Kč Stanovená věcná hodnota celkem 144 230,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 180 600,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 160 000,– Kč Cena slovy: jednostošedesáttisíc Kč
– 22 –
D. Živnostenské oprávnění Koncesní listina vydaná Městským úřadem Domažlice, Odbor obecní živnostenský úřad č.j.27774/2006/OŽ,ev.č.340101-16587.
– 23 –
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č.118 vedený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj Katastrální pracoviště Domažlice Výpis z katastru nemovitostí LV č.118 vedený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj Katastrální pracoviště Domažlice str.č.2 Snímek z katastrální mapy ze dne 25.5.2011 k.ú.Jenikovice u Horšovského Týna Fotodokumentace Fotodokumentace Fotodokumentace Mapa Mapa
– 24 –
– 25 –
– 26 –
– 27 –
– 28 –
Fotodokumentace Rekreační chalupa Jeníkovice č.e.2
Pohled přední
Pohled přední z ulice
Pohled zadní
Pohled boční
Pohled zadní zleva
Pohled zahrada
– 29 –
Fotodokumentace Rekreační chalupa Jeníkovice č.e.2
Vnitřní vybavení místnost č.3
Vnitřní vybavení místnost č.2
Vnitřní vybavení místnost č.1
Vnitřní vybavení vstupní chodba
Vnitřní vybavení - původní koupelna
– 30 –
Fotodokumentace Rekreační chalupa Jenikovice č.e.2
Zajištění nosníku klenby
Trhliny ve zdivu
Poškození střechy
Trhliny v nosném zdivu a stropu
Zřícená část klenby-hospodářská část
– 31 –
Mapa Obec Meclov část Jenikovice - poloha nemovitosti
– 32 –
Mapa Obec Meclov část Jeníkovice - poloha lokality
