ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 150-23.15 NEMOVITÁ VĚC: Rekreační dům č.e.49 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, k.ú. Lukášov Adresa nemovité věci: Pod vodárnou 395, 466 01 Jablonec na Nisou Vlastníci stavby: SJM Hudček Štefan a Hudčeková Ludmila, Řešovská 518/3, 181 00 Praha 8, vlastnický podíl: 1 / 2 465609/162, paní Ludmila Hudčeková, Řešovská 518/3, 181 00 Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: SJM Hudček Štefan a Hudčeková Ludmila, Řešovská 518/3, 181 00 Praha 8, vlastnický podíl: 1 / 2 465609/162, paní Ludmila Hudčeková, Řešovská 518/3, 181 00 Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření: Za přítomnosti: majitele Počet stran: 21 stran
V Hostivici, dne 11.5.2015
1 100 000 Kč
18.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 3
Ing. Jaroslava Luňáčková
18.4.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 114 , k.ú. Lukášov vyhotovený dne 23.2.2015. - Snímek z katastrální mapy - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti a míry zjištěné na místě dne 18.4.2015. Místopis Jablonec nad Nisou je statutární město v Libereckém kraji, 9 km jihovýchodně od Liberce, v údolí řeky Nisy a jejich přítoků. Město je proslulé výrobou skla a bižuterie. Nabízí také vyžití v množství sportovních i turistických aktivit v atraktivním okolí města, které tvoří jak romantické Maloskalsko, tak populární Jizerské hory. Je v něm zastoupena i řada jiných odvětví průmyslu. Jizerské hory jsou nejseverněji položeným pohořím České republiky, rozkládají se mezi Krkonošemi a Lužickými horami. Patří do dvou velkých soustav - Krkonošsko-Jesenické a České tabule. Jizerské hory jsou jednou z nejstarších chráněných oblastí. Jejich průměrné výšky se pohybují kolem 800 - 900 metrů nad mořem. Na severovýchodě zasahují až na polské území, kde také naleznete zde i jejich nejvyšší horu Wysokou kopu 1126 m n.m. Toto pohoří bylo nazváno podle řeky Jizery, která pramení na úpatí nejvyšší hory na české straně - Smrk (1124 m). Hory mají poměrně drsné podnebí vzhledem k proudění mezi Severním a Baltským mořem a vyznačují se i značným množstvím vodních srážek. Mají charakter náhorní plošiny a vzhled dotvářejí balvany a věžičky. Ve vzduchu je cítit vůně horských luk a rašelinišť, které se vytvořily díky extrémně vlhkému klimatu. Proto zde v průběhu 20. století byla vybudována soustava přehrad. Najdete zde i nejseverněji položenou osadu Jizerka, kde bylo vyhlášeno i neobvyklé chráněné území - Jizerská oblast temné oblohy. Raritou těchto hor je 13 rozhleden, z nichž nejmladší byla dostavena v září 2013 (Maják Járy Cimrmana). Jizerské hory jsou významnou rekreační oblastí České republiky. Poskytují skvělé podmínky pro letní pěší i cykloturistiku. Tato oblast je protkána hustou sítí cyklotras, z nichž nejznámější je Odra-Nisa. V zimním období se stávají vyhledávaným místem lyžařů, které láká především velké množství upravených běžeckých tratí. Nejvýznamější je Jizerská magistrála, která čítá více než 170 km upravovaných tratí. Vždyť kdo by neznal Jizerskou 50! Naleznete zde i zimní střediska sjezdového lyžování, vyhledávaná nejen českými turisty. Jizerské hory jsou dobře dostupné nejen autem, ale i vlakem a autobusem (v sezóně lze využít skibusy a cyklobusy) a z Jablonce n. N. je dokonce možné využít i městskou hromadnou dopravu. Lukášov je část okresního města Jablonec nad Nisou. Nachází se na severozápadě Jablonce nad Nisou. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Jablonec nad Nisou, v části obce Lukášov. Jde o rekreační dům č.e.49 s příslušenstvím a pozemky. Jedná se o původní horskou chalupu. Jde o samostatně stojící dům bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s podkrovím. Dům je zasazený do svahu, takže do podkroví je umožněn samostatný vchod. Dle majitele je stáří cca 100 let. Od devadesátých let minulého století je dům postupně rekonstruován. Práce jsou prováděny svépomocí. Základy jsou neizolované, svislé nosné zdivo kombinované kámen-cihla. Střecha sedlová je po rekonstrukci. Dřevěné prvky krovu, které byly ve špatném stavu byly vyměněny za nové. Byl proveden dřevěný záklop a izolace z živičných pasů. Kratina není provedena. Bylo uvažováno s plechovými pozink šablonami, které jsou na část střechy pořízeny a uloženy v domě. Klempířské prvky nejsou provedeny, materiál částečně připraven. Původní střešní krytina byla došková. Stropy jsou dřevěné trámové. Omítky jsou částečně původní a částečně otlučené. V přízemí částečně provedeny nové. Okna jsou původní, dřevěná špaletová v 1NP s mřížemi. Nová okna jsou pořízena. Tři nově vyzděné a vyvložkované komíny. V 1NP je jeden pokoj obýván, kde jsou kamna na tuhá paliva, ostatní pokoje jsou v rekonstrukci. Je vybudována koupelna. Jsou rozvody vody, splachovací wc osazeno. Voda ještě není přivedena do objektu. U domu jsou dva prameny se studánkou. Pro odvedení odpadů je vybudována nová odpadní jímka, která ještě není připojena k domovní kanalizaci. Na dokončení rekonstrukce je v domě velké množství materiálu. Elektřina je nově provedena a to světelná i motorová. V podkroví je kuchyň s kuchyňskou linkou, na topení a vaření kamna na pevná paliva. Dále jeden pokoj sloužící jako ložnice. Mezi kuchyní a ložnicí je chodba, kde jsou půdové schody vedoucí do 1NP. Je také využívána jako spižírna a sklad. Podlahy jsou PVC. U vstupů do domu jsou osazeny nové ocelové masivní dveře kvůli bezpečnosti, dvoje v 1NP a jedny do podkroví. Rekreační dům je na malebném místě, na polosamotě, přitom ve městě s blízkostí hor. Je přístupný po dřevěné lávce přes potok. Parkování je možné na vjezdu od silnice. Je vhodný k rekreačním účelům, po dokončení rekonstrukce případně i k bydlení. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační dům č.e.49 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační dům č.e.49 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rekreační dům č.e.49
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,010 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,01 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 -4-
komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
0,00
III
0,04
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,850 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,858 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lukášov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 190,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační dům č.e.49 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1NP 12,40*6,63+2,8*10,40 podkroví 3,00*12,40
= =
[m2] 111,33 37,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 111,33 m2 2,60 m 2 37,20 m 1,85 m
Název 1NP podkroví -5-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1NP (12,40*6,63+2,8*10,40)*(3,10) podkroví (12,40*6,63)*(4,06/2)+(2,8*10,40)*2,00/2
= =
[m3] 345,13 m3 196,01 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 345,13 m3 196,01 m3 541,14 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 9,76 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 25,24 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 9,40 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 8,69 4. Střecha C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 5. Krytina C 0,90 100 0,00 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 5,80 50 0,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 3,45 7. Vnitřní omítky C 2,80 60 0,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 40 1,00 1,12 1,33 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,74 10. Vnitřní obklady P 1,00 100 0,46 0,46 0,55 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,81 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 6,19 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,62 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,19 15. Podlahy ostatních místností P 5,20 100 0,46 2,39 2,85 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 5,12 17. Elektroinstalace C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,81 19. Rozvod vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,69 22. Kanalizace P 0,50 100 0,46 0,23 0,27 23. Vybavení kuchyně -6-
Roz [%]
Dok [%]
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
9,76 25,24 9,40 8,69 0,00 0,00 0,00 3,45 0,00 1,33 0,00 0,00 0,55 3,81 6,19 2,62 1,19 2,85 5,12 0,00 3,81 0,00 0,00 3,69 0,27
S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
4,10 0,30 3,40
100 100 100
1,00 1,00 1,00
4,10 0,30 3,40
4,88 0,36 4,05
100,00 100,00 100,00
84,00 Rozestavěnost: 97,26 0,8400
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části S 8,20 100,00 8,20 13,58 100 175 57,14 1. Základy S 21,20 100,00 21,20 35,10 100 140 71,43 2. Zdivo S 7,90 100,00 7,90 13,08 100 140 71,43 3. Stropy S 7,30 50,00 3,65 6,04 100 110 90,91 4. Střecha S 7,30 50,00 3,65 6,04 5 110 4,55 4. Střecha S 5,20 100,00 5,20 8,61 20 65 30,77 13. Okna S 4,30 100,00 4,30 7,12 20 37 54,05 17. Elektroinstalace S 3,20 100,00 3,20 5,30 20 35 57,14 19. Rozvod vody S 3,10 100,00 3,10 5,13 20 45 44,44 22. Kanalizace Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
4,88 0,36 4,05
541,14 m3 * 5 012,29 Kč/m3
* * * =
Opotř. z celku 7,7596 25,0719 9,3430 5,4910 0,2748 2,6493 3,8484 3,0284 2,2798
59,7 %
2 290,1, 1200 0,8400 1,1000 2,1150 5 012,29
=
2 712 350,61 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 59,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * = * =
0,9726 2 638 032,20 Kč 0,403 1 063 126,98 Kč 0,858 912 162,95 Kč
Rekreační dům č.e.49 - zjištěná cena
=
912 162,95 Kč
-7-
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II II
Pi 0,00 -0,01
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,010 Index polohy pozemku IP = 0,850 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,010 * 0,990 * 0,850 = 0,850 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 190,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 395 396
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 114,00 691,00 805,00
Index 0,850
Jedn. cena [Kč/m2] 1 011,50 1 011,50 m
2
=
-8-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 1 011,50 Cena [Kč] 115 311,698 946,50 814 257,50
814 257,50 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační dům č.e.49 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 12,40*6,63+2,8*10,40 1NP podkroví 3,00*12,40
= =
[m2] 111,33 37,20
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 111,33 m2 2,60 m 37,20 m2 1,85 m
Název 1NP podkroví Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1NP (12,40*6,63+2,8*10,40)*(3,10) podkroví (12,40*6,63)*(4,06/2)+(2,8*10,40)*2,00/2
= =
[m3] 345,13 m3 196,01 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
-9-
Obestavěný prostor 345,13 m3 196,01 m3 541,14 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 9,76 100,00 9,76 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 25,24 100,00 25,24 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 9,40 100,00 9,40 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 8,69 100,00 8,69 4. Střecha C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 5. Krytina C 0,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 5,80 50 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 50 1,00 2,90 3,45 100,00 3,45 7. Vnitřní omítky C 2,80 60 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 40 1,00 1,12 1,33 100,00 1,33 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,74 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady P 1,00 100 0,46 0,46 0,55 100,00 0,55 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,81 100,00 3,81 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 6,19 100,00 6,19 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,62 100,00 2,62 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,19 100,00 1,19 15. Podlahy ostatních místností P 5,20 100 0,46 2,39 2,85 100,00 2,85 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 5,12 100,00 5,12 17. Elektroinstalace C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,81 100,00 3,81 19. Rozvod vody C 1,90 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,69 100,00 3,69 22. Kanalizace P 0,50 100 0,46 0,23 0,27 100,00 0,27 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,88 100,00 4,88 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,36 100,00 0,36 25. Záchod S 3,40 100 1,00 3,40 4,05 100,00 4,05 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 84,00 Rozestavěnost: 97,26 Koeficient vybavení K4: 0,8400 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 8,20 100,00 8,20 13,58 100 175 57,14 7,7596 1. Základy S 21,20 100,00 21,20 35,10 100 140 71,43 25,0719 2. Zdivo S 7,90 100,00 7,90 13,08 100 140 71,43 9,3430 3. Stropy S 7,30 50,00 3,65 6,04 100 110 90,91 5,4910 4. Střecha S 7,30 50,00 3,65 6,04 5 110 4,55 0,2748 4. Střecha - 10 -
S S S S
13. Okna 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 22. Kanalizace Opotřebení:
5,20 4,30 3,20 3,10
100,00 100,00 100,00 100,00
5,20 4,30 3,20 3,10
8,61 7,12 5,30 5,13
20 20 20 20
30,77 54,05 57,14 44,44
2,6493 3,8484 3,0284 2,2798
59,7 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
541,14 m3 * 5 012,29 Kč/m3
Plná cena:
65 37 35 45
2 290,1, 1200 0,8400 1,1000 2,1150 5 012,29
=
2 712 350,61 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 59,7 % /100)
* = *
0,9726 2 638 032,20 Kč 0,403
Rekreační dům č.e.49 - zjištěná cena
=
1 063 126,98 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Dle LV 114, k.ú. Lukášov jsou součástí oceňované nemovitosti tyto pozemky: Pozemky: - parc.č.395 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 114 m2 parc.č.396 - trvalý travní porost o rozloze 691 m2 Celková rozloha těchto pozemků je: 805m2. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné komunikaci. Pozemky parc.č.395 a parc.č.396 jsou v příkřejším svahu a tvoří jednotný funkční celek se stavbou rekreačního domu č.p.49. Pozemky je možné napojit na el. energii. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: JABLONEC NAD NISOU pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 200 792 000 660,00 0,95 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej stavebního pozemeku o výměře cca 1200 m v Jablonci nad - 11 -
KUV: 1,00
627,00
Nisou-Lukášově. V případě zájmu lze koupit pozemek větší až 3529 m (1-3 parcely). Pozemek je mírně svažitý u místní asfaltové komunikace v sousedství lesa-polosamota. Elektr.u pozemku, k dispozici hydrogeologický posudek na vrtanou studnu, odkanalizování v rámci domovní ČOV do vodoteče za spoluúčasti prodávajícího – více osobně. Klidná lokalita s dostupností (5min.autem) z města. Lze zajistit stavební povolení i vlastní dodávku stavby. Lokalita: Prodej, stavební pozemky, Jablonec n.N., Koko pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 0,90
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
19 017 17 305 470 910,00 0,94 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemky o velikosti od 1202 m2 do 2042 m2 dle výběru klienta, ve velmi vyhledávané lokalitě Jablonce n.N., v části obce Kokonín. Příjezdová komunikace, přípojka elektro a splašková kanalizace na hranici každého pozemku. Zdroj vody zajištěn jednotlivými HG vrty. Lokalita: Prodej, zahrada, 1300 m2, Kokonín, Jablonec n pozemek Ostatní KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 0,90
KVP: 1,00
855,86
KUV: 1,00
1 300 1 500 000 1 153,85 0,81 Parcela č.: Popis pozemku: Zahrada na kraji obce. Rozloha zahrady 1360 m2. Pozemek je rovinatý, v horní části pozemku je svažitý. Vhodný pro výstavbu jednoho nebo dvou rodinných domů nebo chalup. Na kraji pozemku začíná les. Inženýrské sítě na kraji pozemku. Krásná odpočinková lokalita pro bydlení nebo rekreaci. Dobrá dopravní obslužnost. Příjezdová cesta k pozemku obecní, v obci dobrá občanská vybavenost. Lokalita: Atraktivní stavební pozemek o výměře 4652 m2 pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
4 652 2 902 848 624,00 1,05 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek je částečně svažitý u silnice ve směru Liberec - Jablonec nad Nisou. Na pozemek bude přivedena nová elektřina. V příštím roce bude přeložena stávající silnice dále od pozemku a budou provedeny nové sjezdy k pozemku. Dále zde bude proveden nový vrt studny a stávající objekt bude likvidován. Lokalita: Prodej pozemků 11353 m2, Liberec- Rudolfov pozemek pro výstavbu RD KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 0,95
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
937,21
652,08
KUV: 1,00
11 353 11 920 650 1 050,00 0,94 Parcela č.: 990,27 Popis pozemku: Pozemky v Rudolfově u Liberce. Pozemky jsou svažité, skládající se ze 6 jednotlivých parcel na sebe navazujících, o celkové výměře 11.353 m2. Cena za 1 m2 je od 1050,- Kč. Na pozemcích lze stavět rodinné i rekreační domy, na dvou největších je možnost realizovat výstavbu penzionu. Inženýrské sítě - elekřina na hranici pozemku, voda se musí řešit studnou, kanalizace septikem nebo ČOV. Pozemky se nacházejí v horské oblasti nedaleko Bedřichova a jsou jedny z poslednich pozemků k výstavbě v této lokalitě. Zastavitelnost pozemků je ověřena na odboru územního plánování v Liberci. Bližší informace Vám sdělí makléř. Průměrná jednotková cena 812,48 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Celková výměra pozemků
395 396
Výměra [ m2 ] 114
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 812
691 805
812 Hodnota pozemků celkem
- 12 -
Celková cena pozemku [Kč] 92 568 561 092 653 660
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rekreační dům č.e.49 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
148,53 m2 541,14 m3 111,33 m2 805,00 m2
Popis oceňované nemovité věci
Srovnatelné nemovité věci Název: Chalupa 304 m2 Chalupa na malebném, velmi slunném a klidném místě v obci Horní Maxov v Jizerských horách, nedaleko lyžařských středisek, turistických stezek, běžkařských a cyklistických tras. Chalupa je velmi dobře dispozičně řešena i pro početnější rodinu. Vytápění řešeno plynem s vlastním zásobníkem, krbem nebo kotlem na TP, ohřev TUV bojlerem, vlastní vrtaná studna, jímka s trativodem. Lokalita Lučany nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,66 5 885 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 304,00 m 497 m 2 690 000 Kč 8 849 Kč/m2 Název: Rodinný dům 150 m2 Rodinný dům postavený na počátku minulého století v krásné a klidné lokalitě u lesa v atraktivní části města Jablonec nad Nisou. Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený dům s možností využití půdy. Pozemek zahrady je svažitý, upravený do teras. Nemovitost nabízí možnost dvougeneračního bydlení ve dvou bytových jednotkách o velikosti 2+1 nebo po úpravách možnost rodinného domu o velikosti 5+1.
- 13 -
Lokalita Lesní stezka, Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 150,00 m2
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 448 m2
Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 0,95 9 184 Celková cena Jednotková cena 1 450 000 Kč 9 667 Kč/m2
Název: Chalupa 250 m2 Chalupa v Hraničné u Bedřichova v Jizerských horách Prodej chalupy v Jizerských horách o užitné ploše 250 m2 s možností trvalého bydlení. K nemovitosti náleží pozemek o rozloze 4900 m2 s vlastní studnou. Na pozemku jsou přípojky na vodovodní řád a kanalizaci. Chalupa je částečné podsklepena. V přízemí se nachází předsíň, WC, koupelna, kuchyň, hlavní sednice, ložnice a ševcovská dílna. V prvním patře jsou dvě ložnice a půda. Celá chata je vybavena a lze ji užívat ihned. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě na hranici Bedřichova a Janova, s pěší dostupností na linkovou dopravu, či MHD. Lokalita Janov nad Nisou - Hraničná, okres Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,61 5 046 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 250,00 m 5 130 m 2 075 000 Kč 8 300 Kč/m2 Název: Chalupa 180 m2 Chalupa po částečné rekonstrukci, který je kompletně a detailně zařízený ve starém horském stylu včetně topiva na další zimu. Je tedy vhodný a ideální k rekreaci a to jak pro soukromé účely, tak pro podnikatelský záměr s myšlenkou jen pronajímání horských apartmánů v kombinaci s vlastním bydlením nebo zřízení plnohodnotného stylového penzionu. V domě se dá po nějakých nutných - 14 -
úpravách i krásně a ihned bydlet. Je zde nutné dodělat klasickou moderní toaletu, protože se ponechal původní suchý záchod v chodbě bez topení. Nicméně velká a slunná koupelna po kompletní rekonstrukci je dostatečně prostorná na dodělání záchodu i bez větších nákladů a úprav. V loňském roce proběhly i další zásadní rekonstrukce domu jejíž součástí je již zmiňovaná koupelna, dále nové okapy; jeden nově vybudovaný komín, druhý opravený, oba vyvložkované a také opravená střecha. V celém domě lokální topení na tuhá paliva a v každé místnosti možnost vlastního topidla, aktuálně 2x zánovní krbová kamna a 2x kamna zvané Petry. V dolní části domu jsou dvě hlavní velké obytné místnosti s typicky nízkými stropy a přiznanými renovovanými trámy a dřevěným stropem a podlahou. Součástí jedné z místností je improvizovaná kuchyňská linka, jinak je zapotřebí vybudovat kuchyň. Dům je z malé části podsklepený a v přízemí domu je z prostorné chodby vstup do obou obytných místností, které tedy nemusí být průchozí. Dále vstup do koupelny, uhlárny plné uhlí a technické místnosti, která slouží zároveň i jako kůlna. Dům je z malé části podsklepen původním kamenným sklepem a do patra vede mírně točité dřevěné poměrně strmé schodiště. Horní patro není více než z poloviny upraveno k bydlení a je zde možnost rozšíření o podkroví. Jinak jsou v patře tři malé útulné pokoje s předsíňkou. Dům má původní, ale obrovský septik a nepoužívanou vlastní studnu. Pozemek se rozprostírá kolem celého domu a není oplocený. Objekt se nachází necelých 5km od centra Jablonce nad Nisou, jinak se jedná o malou vesnici. Lokalita Pěnčín - Dolní Černá Studnice, okres Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,84 6 962 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 235 m 1 499 000 Kč 8 328 Kč/m2 Název: Rodinný dům 120 m2 RD v rekonstrukci, s dispozicí 3+kk, garáží a dílnou stojícího v atriu bytového domu na ulici Podhorská. Částečně zrekonstruovaný historicky významný dům stojící na vlastním pozemku je ojedinělou stavbou v dané lokalitě. Je vhodný jak pro bydlení čisté, tak pro bydlení spojené s podnikáním, nebo jako sídlo menší firmy. Dům nemá zahradu. Velkou garáž v 1.NP je možno upravit na dílnu, kancelář nebo další bytovou jednotku. 2. NP přístupné po ocelovém schodišti s hlavním vchodem tvoří dvě průchozí místnosti s přípravou pro kuchyň a koupelnu a obývací pokoj. 3. NP je takřka dokončený obytný prostor s dvěma místnostmi. Dům je specifický jak svojí architekturou tak i možnostmi investora realizovat svůj záměr před úplným dokončení stavebních úprav. Příznivá cena domu, jeho poloha jsou určující výhody této nemovitosti. Doporučuji.
- 15 -
Lokalita Podhorská, Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 120,00 m2
0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 1,15 1,00
Výměra pozemku. 68 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,98 7 784 Celková cena Jednotková cena 950 000 Kč 7 917 Kč/m2
Název: Chalupa 120 m2 Původní roubená chalupa v Hraběticích. Chalupa je na klidném místě jižně orientovaného pozemku v blízkosti sjezdovky. Střecha roubenky je natřená a je z falcovaného plechu. Do světnice je přivedený vodovod z vlastní studny. Podlaha ve světnici je po odborné rekonstrukci. Dům je ve velmi dobrém technickém stavu bez vlhkosti ve zdivu a se zdravými krovy. V domě je původní suché WC. Lokalita Janov nad Nisou - Hrabětice, okres Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,61 9 155 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 1 200 m 1 790 000 Kč 14 917 Kč/m2 Název: Chalupa 200 m2 Horská dřevěná chalupa v malebné krajině Jizerských hor v obci Horní Maxov. Spolu s touto k rekonstrukci určenou chalupou se nabízí okolní pozemky o výměře 6.500 m2 jejichž součástí je další základová deska po zbourané budově. Lokalita Lučany nad Nisou - Horní Maxov, okres Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 - 16 -
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 200,00 m2
1,00 1,00 0,80 0,80 1,00
Výměra pozemku. 200 m2
Celkový koef. Upravená j. cena Kč/m2 KC 0,61 8 786 Celková cena Jednotková cena 2 890 000 Kč 14 450 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
5 046 Kč/m2 7 543 Kč/m2 9 184 Kč/m2 7 543 Kč/m2 148,53 m2 1 120 362 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekreační dům č.e.49 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
912 163,00 Kč 814 258,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační dům č.e.49 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rekreační dům č.e.49
1 063 127,00 Kč 653 700,00 Kč 1 120 362,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 120 362 Kč 0 Kč 1 716 787 Kč 653 660 Kč 1 726 420 Kč
Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
- 17 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny objektu je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou a administrativní cenou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna podle cenového předpisu. Administrativní cena je cena zjištěná podle platného cenového předpisu, t.j. v daném případě podle vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008, vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb, vyhlášky č.450/2012Sb, vyhlášky č.441/2013Sb a vyhlášky č.19/2014Sb.
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - Rekreační dům č.p. 49 s příslušenstvím a pozemky parc.č.395 a parc.č.396, vše k.ú. Lukášov, obec Jablonec nad Nisou , okres Jablonec nad Nisou ve výši přibližující se porovnávací metodě
1 100 000,- Kč Slovy: jedenmilionstotisíc Kč V Hostivici, 11.5.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 136-9.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 136-9.15. - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
