ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 18042916
NEMOVITÁ VĚC: o ceně byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, k.ú. Jindřichův Hradec Adresa nemovité věci: Václavská 58, 377 01 Jindřichův Hradec III Vlastník stavby: financial s.r.o. VKS, Kaprova 42/14, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: financial s.r.o. VKS, Kaprova 42/14, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
SUBASTA a.s. IČO: 28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
(ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
1 200 000 Kč
Datum místního šetření: 10.2.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a objednatele Počet stran: 18 stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 11.3.2016
Tomáš Maršál
10.2.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Přehled podkladů - výpis z KN Jindřichův Hradec LV č.10422, 9300 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis
Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec.
Jedná se o: A) jednotku č. 58/3 (způsob využití – byt), která je vymezena v budově č.p. 58, postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 205/1000 na společných částech budovy č.p. 58 postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 205/1000 na pozemku č. parc. 640/7 (druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří) katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 205/1000 na pozemku č. parc. 640/8 (druh pozemku – ostatní plocha) katastrálním území Jindřichův Hradec. B) jednotka č. 58/7 (způsob využití – garáž), která je vymezena v budově č.p. 58, postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 45/1000 na společných částech budovy č.p. 58 postavené na pozemku č. parc. 640/7 katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 45/1000 na pozemku č. parc. 640/7 (druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří) katastrálním území Jindřichův Hradec; spoluvlastnický podíl ve výši 45/1000 na pozemku č. parc. 640/8 (druh pozemku – ostatní plocha) katastrálním území Jindřichův Hradec. Shora uvedené jednotky č. 58/3 a č. 58/7 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 10422 pro obec a katastrální území Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, a shora uvedená budova č.p. 58 a shora uvedené pozemky č. parc. 640/7 a č. parc. 640/8 jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 9300 pro obec a katastrální území Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský -2-
kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec. Jedná o velmi prostorný světlý byt v původním zachovalém stavu o dispozici 4+1 v bytovém domě v Jindřichově Hradci. Dům je po částečné rekonstrukci, nová střecha, fasáda, plastová okna. K bytu náleží garáž. V okolí domu je veškerá občanská vybavenost (školka, škola, obchody, pošta, poliklinika, kino). Dům se nachází ve velmi klidné lokalitě s výbornou dostupností MHD.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt č.58/3 1.2 garáž č.58/7
Obsah tržního ocenění majetku
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.58/3 a neb jedn.č 58/7 2.2
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku
OCENĚNÍ č. -3-
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV 10422 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Index trhu
II
0,00
V
0,00
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,95
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 5
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,850
Koeficient pp = IT * IP = 0,808
11
i=2
Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jindřichův Hradec:
Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 150,00 Kč/m2 -4-
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt č.58/3
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 640/7, 640/8 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 030,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 030,00) / 1 030,00 = 0,994
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
IO = 1 + Pi = 1,000
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950
6
i=1
Index polohy pozemku IP = 0,850 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,850 = 0,808 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků -5-
Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 143,10 0,808 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,994
Zatřídění
Typ
§ 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 923,62
Parcelní číslo 640/7
Výměra [m2] 326,00
Jedn. cena [Kč/m2] 923,62
Cena [Kč] 301 100,12
640/8
704,00 1 030,00
m2
923,62
650 228,48 951 328,60
Pozemky p.č. 640/7, 640/8 - zjištěná cena
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky p.č. 640/7, 640/8 Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Koef.
=
951 328,60 Kč
=
951 328,60Kč 951 328,60 Kč
=
951 328,60 Kč
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jindřichův Hradec
Základní cena ZC (příloha č. 27):
12 077,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 87 * 1,00 = 87,00 m2 87,00 m2
Podlahové plochy bytu
byt.58/3: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 3. Příslušenství domu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní -6-
č. IV
Vi 0,10
V III II II
0,15 0,10 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří : s = 1 - 0,005 * 55 = 0,725 Index vybavení
IV = (1 +
III IV II
0,00 0,05 1,00
Vi) * V10 * 0,725 = 1,015 9
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,850 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 12 077,- Kč/m2 * 1,015 = 12 258,16 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 87,00 m2 * 12 258,16 Kč/m2 * 0,950 * 0,850= 861 166,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 951 328,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 205 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 951 328,60 Kč * 205 / 1 000 = 195 022,36 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt č.58/3 - zjištěná cena
=
1.2 garáž č. 58/7
861 166,39 Kč
195 022,36 Kč
1 056 188,75 Kč
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky p.č. 640/7, 640/8 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 030,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 030,00) / 1 030,00 = 0,994
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace -7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
IO = 1 + Pi = 1,000
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950
6
i=1
Index polohy pozemku IP = 0,850 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,850 = 0,808 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 143,10 0,808 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,994 Typ
§ 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 923,62
Parcelní číslo 640/7
Výměra [m2] 326,00
Jedn. cena [Kč/m2] 923,62
Cena [Kč] 301 100,12
640/8
704,00 1 030,00
m2
923,62
650 228,48 951 328,60
Pozemky p.č. 640/7, 640/8 - zjištěná cena
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemky p.č. 640/7, 640/8 Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky
Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Koef.
zděná 1122 -8-
=
951 328,60 Kč
=
951 328,60Kč 951 328,60 Kč
=
951 328,60 Kč
koeficient dle typu podlahové plochy
Podlahové plochy nebytového prostoru neb. 58/7:
Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
92,08 0,9208
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]
= * * * * =
Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 95 = 57,9 % Koeficient opotřebení: (1- 57,9 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
=
149 761,39 Kč
* = * =
0,421 63 049,55 Kč 0,808 50 944,04 Kč
Plná cena:
18,50 m2 * 8 095,21 Kč/m2
Garáž 58/7 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 951 328,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 45 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 951 328,60 Kč * 45 / 1 000 + Garáž 58/7 - zjištěná cena
=
Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění
2.1 byt jedn.58/3 a neb jedn. 58/7 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
87,00 m2
-9-
4 210,0,9390 0,9208 1,0500 2,1180 8 095,21
50 944,04 Kč
42 809,79
93 753,83Kč
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej bytu 3+1 85 m2 Prodej bytu 3+1 v Lomnici nad Lužnicí. byt se nachází ve 3. patře bytového domu bez výtahu. K bytu náleží sklep, využívat lze i společnou prostornou půdu a prádelnu, též ve 3. patře. Vytápěn je akumulačními kamny (nízký tarif), rekonstruována koupelna. Dům se nachází v klidné části nedaleko centra obce s dobrou občanskou vybaveností. K nastěhování ihned. Lokalita Lomnice nad Lužnicí, okres Jindřichův Hradec Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,95 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,98 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 10 646 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 85,00 m 0m 1 080 000 Kč 12 706 Kč/m2 Název: Prodej bytu 4+1 94 m2 Prodej bytu 4+1 v Dačicích. byt o celkové výměře 101 m2. Byt je zrekonstruovaný. Poslední rekonstrukce proběhla v roce 2013. Částečně vybaveno vestavěnými skříněmi, kuchyňskou linkou s myčkou a sporákem se sklokeramickou deskou. Vytápění elektrickými přímotopy. Teplá voda elektrickým bojlerem. Byt je kompletně izolovaný. Na podlahách koberce a keramická dlažba. Lokalita U Stadionu, Dačice - Dačice V Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,03 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,96 13 772 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 94,00 m 0m 1 350 000 Kč 14 362 Kč/m2
- 10 -
Název: Prodej bytu 3+1 80 m2 k prodeji byt o velikosti 3+1 na okraji Jindřichova Hradce v Otíně (u Jitky). Byt o rozloze 80 m2 je koncipován ve švédském stylu. Jsou zde nová plastová okna, budova je zateplená, nová střecha. Elektrika v mědi. V obývacím pokoji se nachází krb na biolíh. Kuchyňská linka v ceně bytu. K bytu náleží sklep a půda, kterou lze stavební úpravou předělat třeba na kancelář. Byt působí velice příjemným dojmem. Tomu faktu napomáhají velké pokoje, které jsou dobře prosvětlené díky oknům na obě strany budovy. Nemovitost se nachází 15 min. pěšky od centra J. Hradce a 5min. od nákupního střediska albert, kaufland a jindřichohradecký bazén. Lokalita také v hodná pro nové zájemce, kteří hledají práci, neboť v této části sídlí na 40 obchodních firem. Nemovitost se nachází na velice klidném místě. Na jednu stranu využijete bezprostřední blízkost J. Hradce a na druhou přírodu. V této lokalitě funguje městská doprava. Lokalita Jindřichův Hradec - Otín, okres Jindřichův Hradec Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,98 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,98 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,91 17 096 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 0m 1 499 000 Kč 18 738 Kč/m2 Název: Prodej bytu 3+1 50 m2 Prodej přízemního bytu 3+1 v panelovém domě. PP 53 m2. Byt má nové sádrokartonové jádro. Rozvody elektřiny v mědi, voda a odpady v plastu. Nová podlaha v obývacím pokoji a kuchyni. Původní dřevěná okna. Součástí sklep. Dům zateplen, plastové stoupačky. Nízké náklady na bydlení. Lukrativní lokalita v blízkosti centra, autobusového a vlakového nádraží. Lokalita sídliště U Nádraží, Jindřichův Hradec - Jindřichův Hradec II Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,98 K3 Stáří 1,02 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,80 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,95 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 - 11 -
Užitná plocha 50,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
0,76 Celková cena 850 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt č.58/3 1.2 garáž 58/7
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt jedn.58/3 a neb jedn. 58/7 2.2
12 915 Jednotková cena 17 000 Kč/m2 10 646 Kč/m2 13 607 Kč/m2 17 096 Kč/m2 13 607 Kč/m2 87,00 m2 1 183 809 Kč
1 056 189,00 Kč 93 754,00 Kč 1 149 943,00 Kč 0,00 Kč 1 183 809,00 Kč 0,00 Kč 1 183 809,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 183 809 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 149 943 Kč
Obvyklá cena 1 200 000 Kč
slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Jindřichův Hradec LV č.10422, 9300 existuje omezení vlastnického práva. - 12 -
ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně 1 200 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi toho to typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 200 000,- Kč slovy:jedenmiliondvěstětisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Jindřichův Hradec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Jindřichova Hradce. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Jindřichův Hradec, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem,dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Jindřichův Hradec LV č.10422, 9300 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně 1 200 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je 1 200 000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Jindřichův Hradec. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do centra Jindřichova Hradce. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Jindřichův Hradec, její celkovou velikostí, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. - 13 -
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.58/3 včetně podílu 205/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a garáže č. 58/7 včetně podílu 45/1000 na společných částech budovy č.p.58 a pozemku p.č.640/7, 640/8 v obci Jindřichův Hradec, k.ú.Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec ve výši 1 200 000,- Kč. Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. - 14 -
Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). Koncesní listina - Oceňování majetku pro věci nemovité ze dne 24.8.2005, č.j. Koncesní 91/05/K/Tr, vydal Městský úřad Černošice. listina:
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3
Podklady a přílohy
Kopie katastrální mapy
Pozemek p.č. 640/7 v k.ú. č. 660523 Mapa oblasti
- 16 -
Pozemek p.č. 640/7 v k.ú. č. 660523
- 17 -
- 18 -
