2012 odhad obvyklé ceny nemovitého majetku

ODHAD č.EX/1/2012 odhad obvyklé ceny nemovitého majetku Předmět ocenění:

Rodinný dům - bez nebytových prostor

Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

214 st.1323 st.1323, 63/90

Stávající

SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, 37302 Všemyslice, 1 / 1 SJM Kouřil Radek a Kouřilová Věra, Všemyslice 214, 37302 Všemyslice, 1 / 1 Všemyslice 940 LV č.: Jihočeský České Budějovice Okres: Všemyslice Neznašov Část obce: Neznašov Číslo orientační:

Objednatel: Exekutorský úřad Český Krumlov, 38101 Český Krumlov Stav ke dni / Prohlídka:

Obvyklá cena stávající:

27.1.2012 / 10.2.2012

3 000 000 Kč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí:

Obvyklá cena podle rozsahu a technického stavu nemovitosti ke dni ocenění.

Nestanovuje se

(cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: V místě probíhá poměrně rozsáhlá výstavba rodinných domů, dobrá prodejnost staveb a stavebních pozemků.

Vypracoval:

Datum:

Jiří Zahradník Bechyňská 570 375 01 Týn nad Vltavou 14.2.2012

723439977 tel.: 385731570 fax.: e-mail.: [email protected]

Jiří Zahradník ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 16

stran textu včetně 8 stran příloh.

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost:

Rodinný dům - bez nebytových prostor

Jihočeský Kraj: Katastrální území: Všemyslice

Obec, část obce: Všemyslice Neznašov Ulice:

stávající stav

Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):

0 1

budoucí stav

2 5+1 169 m2 860 m3 196 m2

4 000 Kč/m3  ano 1 2 98 2% Výborně udržovaná Ústřední / etážové - elektřina Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení /  ano

 ne

Související pozemky:

Stavební pozemek č. 1323, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2, pozemek zastavěný RD č.p. 214. Pozemek parc.č. 63/90, zahrada o výměře 721 m2, pozemek ve funkčním celku se stavbou RD a stavebním pozemkem. výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

890 m2 350 Kč/m2 vlastní

veřejné      

  

bez vlivu na OC Věcná břemena Ostatní finanční / právní omezení  ano  ne  doporučuji  není nutné

-2-

vlastní   

veřejné      

 zahrnuto v obvyklé ceně  zahrnuto v obvyklé ceně  ano  ne  doporučuji  není nutné

Obec 1 015 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání:  výborná  dobrá  neutrální  nevhodná Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Všemyslice, statut obce „Samostatná obec”, kraj Jihočeský, okres České Budějovice, počet obyvatel 1015.

Základní vybavenost v obci, kompletní vybavenost v Týně nad Vltavou vzdáleném cca 3 km a krajském městě Českých Budějovicích vzdálených cca 30 km. Posuzované pozemky č. 1323, 63/90 a novostavba RD č.p. 214 se nalézá na severním okraji místní části Neznašov. V místě je sídlo obecního úřadu Všemyslice, obchod, restaurace, pošta, veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Pozemek je umístěn v zasíťované lokalitě s probíhající výstavbou rodinných domů. Neznašov se nalézá na vysokém břehu nad soutokem Lužnice s Vltavou, mimo zátopové území. Rizika: Věcná břemena Věcné břemeno ve prospěch E.ON Distribuce a.s. zapsané v části C listu vlastnictví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. VB bez vlivu na stanovení výše obvyklé ceny posuzované nemovitostí. Ostatní finanční / právní omezení Zástavní práva smluvní ve prospěch ČMSS a.s. zapsaná v části C listu vlastnictví č. 940 pro k.ú. Všemyslice. Zástavní práva nejsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny posuzované nemovitosti. Popis / dispozice:

Popis: Novostavba rodinného domu č.p. 214 na stavebním pozemku č. 1323 - zděný, přízemní nepodsklepený, s obytným podkrovím, kolaudační rozhodnutí č.j. ORR/05688/2010/H ze dne 28.6.2010. Standardní provedení stavebních konstrukcí a vnitřního vybavení. V domě je jeden byt velikosti 5+1 s příslušenstvím a zastřešenou terasou. Dům je napojen na veřejné inženýrské sítě do přilehlé místní komunikace, ze které je přístup a příjezd na pozemky a k RD (pozemek parc.č. 1050/6 - vlastník Obec Všemyslice).. Vytápění je řešeno jako ústřední teplovodní elektrické a krbem s výměníkem, možnost napojení na zemní plyn. Příslušenství hlavní stavby tvoří pouze běžné venkovní úpravy (zpevněné plochy, přípojky sítí, oplocení pozemku). Dispozice: Přízemí - zádveří, šatna, chodba se schodištěm, ložnice, WC, koupelna, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pokoj, terasa. Podkroví - chodba nad schodištěm, šatna, pokoj, pokoj, technická místnost, koupelna s WC. Základní údaje stavby: 2 2 3 Zastavěná plocha 169 m , užitná plocha 195 m , obestavěný prostor 860 m , celková výměra pozemků 2 890 m .

Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod

Popis betonové pasy izolované keramické MIAKO s betonovou mazaninou betonová taška novodobá dvouvrstvé vápenné omítky chybí dřevěné plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba

Název 2. Zdivo 4. Střecha

Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný

6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění

pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře plovoucí podlaha

světelná, třífázová plast, studená i teplá voda chybí elektrický sporák se sklokeramickou deskou splachovací

18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení

bleskosvod bojler plastové potrubí umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout krb

26. Ostatní

-3-

ústřední topení

Seznam podlaží Název místnosti přízemí zádveří šatna chodba ložnice WC koupelna kuchyň obývací pokoj pokoj komora podkroví chodba šatna pokoj pokoj technická místnost koupelna

Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 169,00 m2 102,19 m2 2 2 4,50 m 1,00 4,50 m 2,99 m2 1,00 2,99 m2 2 9,76 m 1,00 9,76 m2 2 12,59 m 1,00 12,59 m2 2 1,00 m 1,00 1,00 m2 2 5,79 m 1,00 5,79 m2 21,22 m2 1,00 21,22 m2 24,74 m2 1,00 24,74 m2 14,88 m2 1,00 14,88 m2 2 4,72 m 1,00 4,72 m2 2 139,70 m 93,42 m2 19,42 m2 1,00 19,42 m2 5,40 m2 1,00 5,40 m2 23,00 m2 1,00 23,00 m2 2 1,00 22,94 m2 22,94 m 2 1,00 16,65 m2 16,65 m 2 6,01 m 1,00 6,01 m2

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN:  ano  ne Stav stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:  ano  ne Poznámka: V KN zapsán pouze pozemek parc.č. 175/57, v době ocenění probíhá stavební řízení. Reprodukční cena Hlavní stavby: Ostatní stavby:

Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:

Název Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

3 440 000 Kč

Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

3 371 200 Kč 311 500 Kč 3 682 700 Kč

3 000 000,- Kč Pro potřebu cenového porovnání jsou použity nemovitosti na trhu v době ocenění, které mají přibližně stejné technické parametry, odpovídají umístěním, velikostí a technickým stavem nemovitosti posuzované. Nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí jsou sníženy o 10 až 20% (navýšení ceny prodávající RK, provize RK, právní služby, a pod.). Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Všemyslice - Neznašov. Koncový 2 500 000 Kč REMAX Tábor řadový rodinný dům po kompletní rekonstrukci. V domě je obytné přízemí s vestavěnou garáží a obytné patro, celkem jeden byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha 80 m2, užitná plocha 136 m2, pozemky 285 m2. Dolní Bukovsko. Samostatně 2 700 000 Kč SReality stojící novostavba RD, obytné přízemí, sklonitá střecha valbové konstrukce, 1 byt velikosti 4+kk s příslušenstvím a zastřešeným parkovacím přístřeškem. Zastavěná plocha 140 m2, užitná plocha 125 m2, pozemky 890 m2. Dříteň. Samostatně stojící 3 100 000 Kč SReality rodinný dům po kompletní rekonstrukci v roce 2002. Nepodsklepený objekt s obytným přízemím a podkrovím, 1 byt -4-

velikosti 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha 100 m2, užitná plocha 180 m2, pozemky 1100m2. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: Celkem:

Parcelní číslo 1323 63/90

Výměra 169 m2 721 m2 890 m2

Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

4,00 %

Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 940 ze dne 27.1.2012. Snímek katastrální mapy. Usnesení č.j. 125 EX 643/11-70. Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)

Jednotková cena pozemku 350 Kč/m2 350 Kč/m2

3 000 000Kč 150 000Kč 120 000Kč 311 500Kč 2 418 500Kč 196m2 12 364Kč/m2 počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 2

Obvyklá cena posuzované nemovitosti je stanovena v souladu s ustanovením § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádná závazná metodika. Obvyklou cenu nelze žádným způsobem vypočítat, stanovení její výše je vždy odborným odhadem, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot, z vyhodnocení prodejnosti posuzované nemovitosti a z vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí. Porovnatelné nemovitosti jsou srovnatelné s posuzovanou nemovitostí typem, konstrukčním provedením, velikostí a umístěním v regionu. Ceny porovnatelných nemovitostí jsou oproti nabídkám sníženy o 10 až 20% (případné navýšení prodejní ceny ze strany RK, provize RK, právní služby a pod.). Kladné stránky nemovitosti: - jedná se o novostavbu RD s příslušenstvím a rozlehlým pozemkem - klidné prostředí bez jakékoli zátěže, okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy - velmi dobrá dostupnost větších sídel (Týna nad Vltavou 3 km, České Budějovice 30 km, Písek 27 km) - v době ocenění neustále vzrůstají ceny stavebních pozemků v popsané lokalitě Záporné stránky nemovitosti: - v místě je pouze základní vybavenost a omezené pracovní příležitosti - z hlediska typu nemovitosti a budoucího způsobu využívání nejsou v době ocenění zjištěny žádné další výrazně záporné stránky posuzované nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti (RD č.p. 214 včetně příslušenství a pozemků č. 1323 a 63/90) je stanovena ve výši zjištěné porovnávací hodnoty a reálné prodejní ceny v době ocenění. V době ocenění nejsou zjištěny žádné závady ani jiná práva, která by bylo nutno samostatně ocenit.

Koncesní listina: Koncesní listina na oceňování majetku pro věci nemovité vydaná dne 30.10.2003 pod č.e. 3301074566-00. Certifikát odhadce nemovitého majetku vydaný Bankovním Institutem VŠ pod č. 1559/06. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

základní mapa oblasti s vyznačením lokality

základní mapa s označením polohy RD č.p. 214

fotomapa s označením RD č.p. 214

- 11 -

- 12 -

- 13 -