Znalecký posudek č. ZU-148/2012 Odhad obvyklé ceny 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Nebytová jednotka, Nebyt - Prodejna č.729/24 Tatarkova 727,728,729,730 / 10, Praha - Háje Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Háje, kód ČSÚ: 728 233, LV: 3487
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražbyprost s.r.o., Dražební kancelář; č. obj.:, 13.3.2012 Mírové náměstí 2 / 5, 400 01 Ústí nad Labem
1040, 1041, 1042, 1043 Miroslav Sedlář, Bramboříková 2995/2, 10600 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Miroslav Sedlář, Bramboříková 2995/2, 10600 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 28741552 DIČ: CZ28741552
telefon: +420 602 535 889 fax:
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
KOPPREA - znalecký ústav, spol. s r.o., Ing. Jiří Kokoška U svobodárny 12, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: V Praze, dne 4.4.2012
IČ: 458 08 830 DIČ: CZ45808830
telefon: 284 810 705 fax: 284 811 511
Současný stav 450 000 Kč 29.3.2012 a 3.4.2012
e-mail:
[email protected]
e-mail:
[email protected]
Budoucí stav
Datum zpracování :
4.4.2012
Počet příloh:
8
KOPPREA - znalecký ústav, spol. s r.o.,
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. cca 1978 Rekonstrukce:
celková
dílčí
změna stavby v r.
rekonstrukce v r. 2010 střecha, fasáda zateplení
okna, dveře
SOUČASNÝ STAV
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: 9
Nebytová jednotka Dům Podlaží Typ
0
1+0
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
8
Počet bytů/nebytů
23/1
PP Balkon Terasa Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl na Obvyklá cena nebytu Sklípek stání plocha společných jednotky částech domu a pozemku m
729/24
ostatní
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
Počet podlaží celkem:
2
21,60
m
2
0,00
m
2
0,00
m
2
0,00
ks
m
2
0,00
m
2
21,60
Kč/m
216 / 58 907
2
450 000 Kč
RIZIKA negativní vlivy sociální riziko riziko přístupu věcná břemena předkupní právo ostatní okolní zástavby a příjezdu omezení záplavová a zátopová oblast
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 536 933 Kč 375 043 Kč 360 320 Kč 450 000 Kč 9 320 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Odhad obvyklé ceny pro nedobrovolnou dražbu, a to nebytové jednotky č. 729/24 - prodejny - s podílem 216/58907 na společných částech bytového domu č.p. 727-730 a na pozemcích p.č. 1040-1043, v k.ú. Háje, Praha 4, Tatarkova ul.10. Klady - velmi dobrý technický stav, přístup z ulice, blízkost stanice metra Zápory - přístup není bezbarierový, vstup od jihu z chodníku u ulice Sulanského, malá frekvence chodců Obvyklá cena stanovena mezi hodnotou výnosovou a porovnávací.
-2-
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce
Hlavní město Praha má dle Lexikonu obcí 1.257.158 obyv., čtvrt Praha 4 leží na JV od centra. Háje jsou částí MČ Prahy 11, Jižního Města.
Poloha nemovitosti
Oceňovaná nebytová jednotka je umístěna v 1.NP bytového panelového domu, v řadové vnitřní sekci. Objekt leží na dohled (cca 100m) od konečné stanice metra C - Háje, mezi ulicemi Tatarkova a Sulanského. Ve vzdálenosti cca 100-150m jsou též stanice MHDbus a PID. V okruhu 500m je dostupná přiměřená občanská vybavenost (MěÚ, FÚ, obchody, služby, zdravotnictví, policie).
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní, pohledávka 600.000,- Kč, Roth Jan JUDr., V40347/2009 Zástavní právo smluvní, pohledávka 200.000,- Kč, Roth Jan JUDr., V-3608/2010 Nařízení předběžného opatření, Usnesení soudu 19 Nc-2265/2011, Z-76997/2011 Zástavní právo soudcovské, pohledávka 41.086,70 Kč, CCRB a.s., Z-16896/2012 Dražební vyhláška, Z-19396/2012
Evidence v KN
Údaje výpisu jsou dále dotčeny změnou právních vztahů: - č.j. V-17951/2011 - převod vlastnictví - návrh zamítnut 29.3.2012 - č.j. Z-23133/2012 - poznámka - Exekutorský úřad Bruntál, EÚ Hodonín - č.j. Z-23134/2012 - zástavní právo, poznámka - Exekutorský úřad Bruntál, EÚ Hodonín
Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn.
Typový panelový objekt bytového domu s 1PP a 8mi NP, ve Společenství jsou 4 řadové vnitřní sekce, z východu i západu na ně navazují další. Okna a vchody jsou orientovány k jihu a severu, severní fasáda je zateplena, jižní dosud ne, je vyměněna většina oken za plastová. Nebytová jednotka - prodejna - je přístupná samostatným vchodem z kryté podesty na jižní straně objektu vpravo od vstupu do bytového domu č.p.729. Na podestě i v prodejně je keramická dlažba, vstupní (jižní) stěna je tvořena výkladci s plastovými rámy, prosklenými izolačními dvojskly a vstupními dveřmi stejného provedení. Stěny mají štukové omítky, v zadní části je místnost soc.zázemí s keramickou dlažbou, bělninovým obkladem, s umyvadlem, WV a sprch.koutem (přístup byl umožněn v rámci druhé návštěvy 3.4. v prodejní době nájemcem). Vytápění ústřední dálkové s deskovým otopným tělesem, rozvod elektro 220V, zářivkové osvětlení. Podle Prohlášení vlastníka, se jednotka skládá z : 2 prodejna 21,6 m K jednotce náleží i veškeré vnitřní vybavení i veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, a pod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a -3-
okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky č. 729/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 216/58907 na společných částech budovy č.p. 727, 728, 729, 730 a pozemcích p.č. 1040 1043. Nebytová jednotka - prodejna obsahuje jednu místnost vlastní prodejny (pravděpodobně adaptovaná bývalá kočárkárna) a sociální zařízení (koupelna s WC). V současnosti je užívána pro prodej ruských specialit, je vybavena prodejním pultem, regály a chladícími skříněmi. Technický stav se jeví velmi dobrý.
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech keraštuk tenkovrstvá silikátová železobetonové montované s běžným povrchem prosklené plastová běžná keramická dlažba ústřední světelná plastové trubky plastové potrubí
WC, umyvadla, sprchový kout osobní výtah
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
K.ú. Háje, pozemky mírně svažité k JV, plně zastavěny bytovými domy. Přístup přes pozemky ve vlastnictví Hl.m.Prahy - bez rizika. Pozemky oceněny v cenové mapě.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
1040 1041 1042 1043
Výměra m2 310 304 301 301
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 2 090 216 / 58 907 2 090 216 / 58 907 2 090 216 / 58 907 2 090 216 / 58 907 1 216 Hodnota pozemků celkem
-4-
Celková cena pozemku Kč 2 376 2 330 2 307 2 307 9 320
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název prodejna Celková podlahová plocha
Typ výměry byt
Podlahová plocha 21,60 m2 21,60 m2
Koeficient 1,00
Započítaná plocha 21,60 m2 21,60 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 21,60 25 000 540 000 100,00 34 46 35,00 351 000
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha 2 m
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena 2 2 Kč Kč/m KC Kč/m
Oceňovaná jednotka Praha 4, MČ Praha 11 - JM, Tatarkova / Sulanského
X
prodejna se zázemím panel
21,60
1.NP
1+0
X
X
X
X
Srovnávané jednotky Praha 9 Černý Most, Bryksova
Redukce pramene ceny nabídka M+M reality; Velikosti objektu - mírně menší; Poloha srovnatelná; Provedení a vybavení - mírně horší;
Volná kancelář v 5.NP, WC mimo jednotku, v zatepleném panelovém domě v panel.sídlišti.
panel
15,00
5.NP
1+0
500 000
33 333
Praha 10, Hostivař, Záveská
0,73
24 333
Redukce pramene ceny nabídka Středočeské reality; Velikosti objektu - větší; Poloha horší; Provedení a vybavení mírně lepší;
Prodej kanceláře, tři místnosti, chodba, wc a umyvárna. Kancelář má vlastní vchod. Kancelář vhodná např. pro ordinaci, ad. kancelář atd. Kancelář se nachází v blízkosti OC Hostivař. Velikost je 45,92m2. Dva vchody, bezpečnostní dveře, velká místnost, chodba, kuchyňka, umývarna a wc. Zaveden je internet i telefon. Osobní vlastnictví. 60m od tramvaje a stanice autobusu. Bezproblémové parkování.
cihla
46,00
1.NP
3+zázemí
1 599 000
Praha 4, Písnice, Na okruhu
34 761
0,73
25 376
Redukce pramene ceny -5-
nabídka Porta Reality; Velikosti objektu - větší; Poloha - horší; Provedení a vybavení - mírně lepší; Nabízíme k prodeji nebytový prostor o velikosti 120m2, na Praze 4 - Libuš. Prostor se nachází v přízemí objektu bývalého sedmi podlažního hotelu. Vhodné na bar, hernu, zdravotní středisko nebo wellness studio. K dispozici ihned. V blízkosti příroda a klidné prostředí. Zároveň velké množství lidí na místním sídlišti. Možnost dokoupení terasy vhodné na vybudování letní zahrádky panel
120,00
1.NP
4 000 000
33 333
Praha 4, Chodov, Modletická
0,77
25 666
Redukce pramene ceny nabídka M+M reality; Velikosti objektu - větší; Poloha srovnatelná; Provedení a vybavení - horší; Vliv pozemku přináleží pozemek;
Prodej nebytových prostoru o výměře 389 m2 na Praze 4 - Chodov. 1/3 prostor po rekonstrukci (podlahy, v části i podlahové topení, omítky, rozvody vody), zbylá část před rekonstrukcí. Zrekonstruovaná část je nyní využívana jako fotografické studio. Prostory vhodné jako sklad, dílna ... Okna pouze v 2NP. Rozměry: 1NP 296,65 m2, 2NP - 92,82 m2. Celková výměra parcely 585 m2. bývalá bloková kotelna
389,00
1.+2.NP
11 845 000
30 450
0,79
24 056
24 858 Kč/m2 21,60 m2 536 933 Kč
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Prodejna je pronajata pro obchod „Ruské speciality”, IČ 75594986, odpovědná osoba Vdovicenko Elena. Na základě vlastních zkušeností odhaduji, že dosažitelný nájem v těchto malých prodejnách s ohledem na polohu a vybavenosti zázemím se pohybuje v rozmezí 3.000-6.000,- Kč/měs., výjimečně víc. Vzhledem k stavu a poloze odhaduji dosažitelný nájem 2.160,- Kč/m2/rok.
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha [m2] 1.Provozní prostory prodejna 22 Celkový výnos za rok:
nájem [Kč/m2/rok] 2 160
nájem [Kč/měsíc] 3 888
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 3,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,20 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok -6-
nájem [Kč/rok] 46 656 46 656 22 540 000 2 160 46 656 95 % 44 323 250 540 16 200 1 080 0 18 070 26 253
Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Cv
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3487 ze dne 3.4.2012 Snímek katastrální mapy Schema z Prohlášení vlastníka Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Koncesní listina:
% Kč
7,00 375 043
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 2 1
Č.j. ŽO/0000105/98/Vj/007, Ev.č. 310009-000010598 Vydaná dne 07.08.2001, odborem Živnostenského úřadu, městské části Praha 9, Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci mov. věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek, podnik, IČO: 4580 8830
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Pohled na severní fasádu
Pohled na prodejnu z jihu
Podesta
Soc.zázemí
Prodejna
- 13 -
Situace
Širší vztahy
- 14 -
