ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3293 - 173/2012
o ceně spoluvlastnického podílu (id.1/2) nemovitosti - rodinného domu č.p. 67 v katastrálním území Hodice, obec Hodice, kraj Vysočina, včetně pozemků p.č. st.45, 74/2, 83/1, 83/5 a příslušenství.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 – čj. 025 Ex 15350/11-13 JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé
Oceněno ke dni:
16.července 2012
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Merten Armády 246 155 00 Praha 5 – Stodůlky
Posudek byl vypracován ve 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran. V Praze, dne 6.listopadu 2012
-2-
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v zastavěné části obce Hodice a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 67 s pozemky p.č. st.45 (zastavěná plocha o výměře 352m2 ), p.č. 74/2 (zahrada o výměře 33m2 ), p.č. 83/1 (zahrada o výměře 106m2 ), p.č. 83/5 (zahrada o výměře 64m2 ) a příslušenstvím, sestávajícím z vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalých porostů. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a nejsou na něm postaveny žádné další objekty.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hodice, obec Hodice, list vlastnictví č. 182, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 12.4.2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Hodice, vyhotoveno dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 17.7.2012. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 16.7.2012 za přítomnosti pana Kaliny, povinného a současně spoluvlastníka nemovitosti.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 182 pro k.ú. Hodice, obec Hodice zapsán 1) Fialová Věra Nevcehle 61, 588 62 Urbanov
1/2
2) Kalina Ladislav Hodice 61, 589 01 Třešť
1/2
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p.67 2) Stodola 3) Pozemek p.č. st.45 4) Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-3-
1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012. Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví „obecná cena věci“), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku.
1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací. -4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 - Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012.
2.1.1 Rodinný dům č.p.67 Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.67 postavený na pozemku p.č. st.45 v katastrálním území Hodice, na okrese Jihlava. Jedná se o volně stojící objekt, který není podsklepen a má jedno nadzemní podlaží a podkroví, které není stavebně upraveno a je využíváno jako půdní prostor. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihelného a smíšeného masivního zdiva a jsou založeny na neizolovaných základových pasech. Stropy jsou klasické trámové s rovnými podhledy. Sedlová střecha má dřevěný krov běžného konstrukčního uspořádání nosných prvků a je opatřena krytinou z pálených keramických tvarovek. Klempířské konstrukce jsou úplné a jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Objekt je napojen na inženýrské sítě vodovodní, kanalizační i plynovou přípojkou. Rozvody el.proudu jsou provedeny na napětí 230/380 V. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Zdrojem teplé užitkové vody je el. Boiler. Konstrukce středně a krátkodobé životnosti a prvky vybavení stavby jsou převážně standardního provedení. Dům je v užívání dle udání vlastníka od začátku minulého století, jeho stáří je cca 105 roků. S ohledem na stáří objektu a na skutečnost, že byl za dobu svoji existence stavebně upravován (modernizace interiéru probíhá dodnes), je opotřebení stanoveno pomocí analytické metody, která vychází z technického stavu a stáří jednotlivých konstrukcí a prvků vybavení stavby. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.1.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,75*18,40*3,45 Zastřešení 5,75*18,40*3,20/2 Veranda 8,40*2,25*(2,90+3,20)/2
= = =
365.01 m3 169.28 m3 57.65 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-5-
591.93 m
2.1.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 9. 11. 16. 18. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Vnější obklady chybí Schody chybí Vytápění nadstandard Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.08200
100%
-0.082
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.01000
100%
-0.01*1.852
0.05200
100%
0.052
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.03400
100%
-0.034*1.852 ________________________________________________
-0.13186 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.13186) = 0.9288 2.1.1.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
8. 9.
Základy vč. zemních prací 105 150 0.04061 Svislé konstrukce 105 140 0.22825 Stropy 105 140 0.08506 Zastřešení mimo krytinu 105 130 0.07860 Krytiny střech 40 60 0.03661 Klempířské konstrukce 15 30 0.00969 Vnitřní omítky 40 60 0.03122 8 40 0.03122 Fasádní omítky 25 40 0.03015 Vnější obklady 0.00000
100%
2.8427%
100%
17.1187%
100%
6.3795%
100%
6.3485%
100%
2.4407%
100%
0.4845%
50% 50%
2.0813% 0.6244%
100%
1.8844%
100% -6-
10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Vnitřní obklady 10 30 Schody
0.02476
100%
0.00000
100%
Dveře 10 30 0.03445 Okna 40 60 0.05599 Podlahy obytných místností 10 25 0.02369 Podlahy ostatních místností 10 25 0.01077 Vytápění 10 30 0.08622 Elektroinstalace 10 30 0.04630 Bleskosvod 0.00000 Rozvod vody 10 30 0.03445 Zdroj teplé vody 10 25 0.02046 Instalace plynu 10 30 0.00538 Kanalizace 10 40 0.03338 Vybavení kuchyní 10 25 0.00538 Vnitřní hygienické vybavení 10 30 0.04414 Záchod 10 30 0.00322 Ostatní 0.00000
0.8253%
100%
1.1483%
100%
3.7327%
100%
0.9476%
100%
0.4308%
100%
2.874%
100%
1.5433%
100% 100%
1.1483%
100%
0.8184%
100%
0.1793%
100%
0.8345%
100%
0.2152%
100%
1.4713%
100%
0.1073%
100% ______________________________
56.4812% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 56.4812%. 2.1.1.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní *)
3
0.00
2
0.00
1
-0.02
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.02 = 0.980
-0.02 -7-
2.1.1.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
1
0.00
3
0.01
2
0.00
2
0.00
1
-0.03
1
-0.03
2
0.00
2
0.00
1
-0.06
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.11
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.11 = 0.890 2.1.1.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení -8-
8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2 -0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.4550 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 57 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.07
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.07) x 0.4550 = 0.487 2.1.1.9 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.980 x 0.890 x 0.487
= Kč
2.375,x 0.4250
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 591.93 m3
= Kč = Kč
1.009,38 597.479,34
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům č.p.67
Cena celkem Kč
597.482,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Stodola Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Zděný objekt se sedlovou střechou opatřenou taškovou krytinou, bez vybavení, navazuje na zadní štítovou stěnu rodinného domu. 2.1.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3.1 Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné 2.1.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba (9,50+10,00)/2*12,00*3,45 Zastřešení (9,50+10,00)/2*12,00*4,80/2
= =
403.65 m3 280.80 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-9-
684.45 m
2.1.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 6. 7. 10. 11. 13. 14. 16. 17. 25.
Základy vč. zemních prací podstandard Stropy chybí Klempířské konstrukce chybí Úpravy vnitřních povrchů podstandard Schody chybí Dveře chybí Okna chybí Povrchy podlah chybí Elektroinstalace chybí Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.13100
100%
-0.131
0.13800
100%
-0.138*1.852
0.00700
100%
-0.007*1.852
0.03900
100%
-0.039
0.01800
100%
-0.018*1.852
0.02400
100%
-0.024*1.852
0.03400
100%
-0.034*1.852
0.03000
100%
-0.03*1.852
0.06100
100%
-0.061*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.05400
100%
-0.054*1.852 ________________________________________________
-0.85524 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.85524) = 0.5382 2.1.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 105 let a životnosti 125 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 84%. 2.1.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 0.00 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 0.00 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14)
- 10 -
= Kč
2.115,x 0.9390 x 1.0000 x 1.0000 x 0.5382 x 0.8500
Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 2.1830 x 0.3740 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 684.45 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 84% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
741,76 507.697,63 507.697,63 426.466,01 81.231,62
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Stodola
81.232,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Pozemek p.č. st.45 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Okres Obec Katastrální území Pozemek parcelní číslo Druh pozemku dle výpisu z KN List vlastnictví číslo
: Jihlava : Hodice : Hodice : st.45 : zastav. plocha : 182
2.1.3.2 Výměra stavebního pozemku st.45 352
=
352.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2.1.3.3 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
352.00 m
10%
2.1.3.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 352.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,38,50
= Kč = Kč
x 2.1550 x 1.0710 88,86 31.278,08
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. st.45
Cena celkem Kč
31.278,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 11 -
2.1.4 Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.1.4.1 Popis Okres Obec Katastrální území Pozemek parcelní číslo Druh pozemku dle výpisu z KN List vlastnictví číslo
: Jihlava : Hodice : Hodice : 74/2, 83/1, 83/5 : zahrada : 182
2.1.4.2 Výměra stavebního pozemku 74/2 33 83/1 106 83/5 64
= = =
33.00 m2 106.00 m2 64.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
2.1.4.3 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
203.00 m
10%
2.1.4.4 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 203.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,38,50
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 1.0710 88,86 35,54 7.215,29
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5
Cena celkem Kč
7.215,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.5 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Popis Na pozemcích p.č. 74/2, 83/1, 83/5 se nacházejí trvalé porosty. Jedná se o ovocné stromy a keře a okrasné dřeviny. Velikost pokryvné plochy je stanovena odborným odhadem.
- 12 -
2.1.5.1 Pokryvná plocha Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis 74/2 - část, 83/1 - část, 83/5 - část Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
Výpočet ceny pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 60.00 m2
= Kč
35,-
= Kč = Kč
35,38,50
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 1.0710 88,86 35,54 2.132,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Pokryvná plocha
Cena celkem Kč
2.133,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.5.2 Výpočet ceny porostu (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku 5,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
2.133,117,32
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
117,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.6 Rekapitulace stanovení administrativní ceny 1) Rodinný dům č.p.67 2) Stodola 3) Pozemek p.č. st.45 4) Pozemek p.č. 74/2, 83/1, 83/5 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč Kč Kč
597.482,81.232,31.278,7.215,117,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
717.324,717.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 13 -
2.2 - Stanovení věcné hodnoty (nákladové ceny) Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako cena nákladová podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008Sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 ze dne 30.11.2011 s účinností od 1.1.2012), bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp.
2.2.1 Rodinný dům č.p. 67 Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.290,-
x 1.0000 x 0.9288 x 0.8500 x 2.1550 x 1.0000 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 591.93 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 56.4812% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.896,04 2.306.182,96 2.306.182,96 1.302.559,81 1.003.623,15
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům č.p. 67
Cena celkem Kč
1.003.623,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.2 Stodola Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 0.00 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 0.00 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.115,x 0.9390 x 1.0000 x 1.0000 x 0.5382 x 0.8500 x 2.1830 x 1.0000
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 684.45 m3
- 14 -
= Kč = Kč
1.983,32 1.357.483,37
Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 84% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
1.357.483,37 1.140.286,03 217.197,34
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Stodola
217.197,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.3 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet
Zjištěná cena hlavních staveb Poř.číslo Název
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2.
Rodinný dům č.p. 67 Stodola
1003623.00 217197.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena
1220820.00
Výpočet ceny objektu _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena hlavních staveb 3,5% ze zjištěné ceny
= Kč = Kč
1.220.820,42.728,70
_______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
42.729,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.4 Pozemky Výměra stavebního pozemku st.45 352 74/2 33 83/1 106 83/5 64
= = = =
352.00 m2 33.00 m2 106.00 m2 64.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
555.00 m
Výpočet ceny pozemku _______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 555.00 m2
= Kč = Kč
390,216.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky
216.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 15 -
2.2.5 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty nemovitosti Kč Kč Kč Kč
1) Stodola 2) Rodinný dům č.p. 67 3) Venkovní úpravy 4) Pozemky
217.197,1.003.623,42.729,216.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Součet Věcná hodnota
Kč Kč
1.479.999,1.480.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 - Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovitostí uvedeného typu, tj. rodinný dům o zastavěné ploše 124,70 m2, ve zjištěném technickém stavu, postavený na vlastním, avšak necelistvém, pozemku o celkové výměře 555 m2 v na okraji obce cca 3 km jižně od města Třešť, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka přibližně v rovnováze s poptávkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná.
Nemovitost Zdroj informace Datum informace Region umístění
Okres Obec
Pozemek Popis
Up Zastavěná (užitná m2 plocha) Požadovaná cena Kč
1 2 3 Inexis group sro MaM reality Akropol reality X.12 X.12 X.12 Jihlava Jihlava Jihlava Třešť Panenská Rozsička Sedlejov Slavice Okraj obce Vlastní 791 m2 Vlastní 2 919 m2 Vlastní 839 m2 Volně stojící RD Býv.zem usedlost Samostatně stojící (1BJ), možno i s uzavřeným RD – pro rekreaci. Dům dvorem. nepodsklepený před rekonstrukcí. Část.podsklep+1np. 1np + Komplet IS kromě Část.rekonstrukce. nevyuž.podkroví. plynu. Vodovod, elektro Vodovod, plyn, septik, elektro. 75 203 95 690 000
- 16 -
1 395 000
1 265 000
Požadovaná cena Kč/m2 Index rozdílné polohy I2 Index času informace I3 Index důvěryhodnosti Ivb Index vybavenosti pozemku (garáž, parking, venk.úpr., vedl.stavby) I4 Index stavu objektu Ipo Idex vel. Pozemku Z Upravená cena 1 m2 Kč/m2
9200 1,00
6871 1,00
13316 1,00
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
0,95
1,00
1,00
0,95
1,20 0,95 9964
1,10 0,85 6104
1,00 0,95 11417
Upravená cena 1 m2 Kč/m2 Váha 1-3b (5b) Vážený průměr Kč/m2 Index obchodovatelnosti Uprav.prům. hod. Kč/m2 1m2
9964 0,40
6104 0,20 9773 1,00
11417 0,40
I1
Z V V
9773
Posuzovaný Užit. plocha Upravený průměr hodnoty 1m2 objekt 9773 Budova č.p. 69 94,30 kú. Hodice Celková srov. 920.000Kč Cena
Srovnatelná cena 921594
_______________________________________________________________________________________________________________
Srovnávací hodnota celkem
Kč
920.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti
717 320 Kč
3.2 Věcná hodnota nemovitosti
1 480 000 Kč
3.3 Srovnávací hodnota nemovitosti
920 000 Kč
Při oceňování rodinných domů je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena má pro tento typ nemovitosti pouze informativní charakter a do váženého průměru se nezapočítává. Věcná hodnota má vždy ve výpočtu váhu 1,00. Podle kvality použitých dat lze srovnávací hodnotě přiřadit také váhu 3,00.
- 17 -
Výpočet tržní ceny nemovitosti : 1,00 * 1 480 000 =
1 480 000
3,00 *
2 760 000
920 000 =
------------------------4 240 000 : 4,00 = 1 060 000 Kč
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti. 1.060 000 Kč
Pro stanovení ceny spoluvlastnického podílu (id.1/4) nelze použít pouze matematickou operaci, ale je třeba přihlédnout k faktu, že se jedná pouze o nevětšinový podíl, jehož obecná obchodovatelnost bývá někdy problematická. Proto stanovuji cenu výše uvedeného spoluvlastnického podílu na částku :
500 000 Kč
Slovy: pětsettisíc Kč
- 18 -
4. ZÁVĚR a.
cena oceňovaných nemovitostí : id.1/2 rodinného domku č.p. 67 s pozemky p.č. st.45, 74/2, 83/1, 83/5 v kú Hodice, obec Hodice, okres Jihlava, činí celkem
500.000 Kč. b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí : id.1/2 rodinného domku č.p. 67 s pozemky p.č. st.45, 74/2, 83/1, 83/5 v kú Hodice, obec Hodice, okres Jihlava, činí celkem
500.000 Kč. Slovy : Pětsettisíc korun
V Praze, dne 6.listopadu 2012 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
.................... vypracoval
- 19 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 3.1.1991, č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3293 - 173/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Jan Merten
- 20 -
