ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2 513 – 26/2 013 O ceně nemovitosti – rodinném domu čp. 38 v Konětopech - Milíně, okres Příbram
Posudek vyžádal
: Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav
Vlastník
: Syblík Petr, Konětopy 38, Milín Syblíková Marie, Konětopy 38, Milín
Povinný
: Petr Syblík, Konětopy 38, Milín
Oprávněný:
: Česká kancelář pojistitelů, se sídlem na Pankráci 1724/129, Praha 4 – Nusle, zast. advokátem Mgr. Magdou Babákovou Kolečkovou, Šumavská 416/15, Brno – střed, Trnitá
Účel posudku
: Cena nemovitosti ke dni ocenění, dle Usnesení č. 160 EX 1278/11 – 46 ze dne 18. 02. 2 013
Posudek vypracoval
: Ing. Karel Cibulka znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí E. Beneše 357, 261 01 Příbram VII.
Posudek obsahuje
: 11 stran textu a předává se ve 3 vyhotoveních
V Příbrami 5. 4. 2 013
1
3/4 1/4
Ocenění nemovitosti – rodinného domu čp. 38 v Konětopech, obec Milín, okres Příbram, ke dni ocenění 5. 4. 2 013, k Usnesení č. 160 EX 1278/11 – 46 ze dne 18. 02. 2 013. Podklady pro ocenění: - Výpis z katastru nemovitostí ze dne 15. 2. 2 013, 1. 4. 2 013 - prohlídka a zaměření dne 15. 3. 2 013 - informace o parcele - vyhláška č. 450/2 012 Sb. - Usnesení k 160 EX 1278/11 - 46 Ocenění se provede podle vyhlášky č. 3/2 008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2 008 Sb., vyhlášky č. 460/2 009 Sb., vyhl. č. 364/2 010 Sb., vyhl. č. 387/2 011 Sb. a vyhl. č. 450/2 012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1 997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších platných předpisů. Objekty nemovitosti – situace stručný popis: Nemovitost se nachází na jižním okraji obce, s přístupem po zpevněné komunikaci, s orientací pozemků k západu až severozápadu směrem k centru obce. K nemovitosti patří rodinný dům čp. 38, vedlejší stavba, garáž, venkovní úpravy, studna, stavební pozemky, trvalé porosty. Stáří nemovitosti je odhadem přes 100 roků, vedlejší stavba a garáž přes 80 roků, venkovní úpravy cca 40 roků, pergola 3 roky. Dům je z cca ½ zčásti po přestavbě vnitřních prostor, zbývající část je se zanedbanou údržbou. Projektová dokumentace není k dispozici, pro účely ocenění se použije zaměření nemovitosti na místě. Nemovitost je napojena na elektřinu, na obecní vodovod, kanalizace je svedena do žumpy, plyn v obci zaveden není. Rodinný dům má 2 bytové jednotky, není součástí původní zemědělské usedlosti.
Objekty nemovitosti – popis, ocenění: § 5 – Rodinný dům čp. 38 Nález: Jednopodlažní rodinný dům bez patra, s částečným podsklepením a s částečným podkrovím, s masivními základy bez izolací a s masivním zdivem. Sokl je v převážné délce obložen kabřincem, sokl zbývající části omítaný, venkovní omítky vápenné stříkané zčásti poškozené, se žlaby a svody, se sedlovou střechou s polovalbou ve štítu, s taškovou krytinou, bez bleskosvodu. Okna jsou dřevěná špaletová, v podsklepení ocelové okno s jednoduchým zasklením, v přestavěné části okna plastová s izolačním dvojsklem. V 1.P.P. je 2
zdivo z cihel a kamene, s klenutým stropem, s výklenkem pro shoz na uhlí, s hrubými omítkami, schody jsou betonové, umístěn kotel ÚT na tuhá paliva, zavedena elektroinstalace, voda , el. boiler, podlaha betonová. V 1.N.P. je v zádveří podlaha betonová, tl. zdiva do 30 cm, okno dřevěné špaletové. V chodbě je keramická dlažba, sokl keramický, vytápění, dveře hladké, plné nebo zčásti prosklené, vstupní dveře jsou plastové. WC – keramická dlažba, keramický obklad části stěn, vytápění, okno plastové, dveře dýhované. Ve spíži je keramická dlažba, luxfery. V kuchyni je podlaha betonová s kobercem, a s keramickou dlažbou, kombinovaný sporák (elektro + propan – butan), digestoř, TUV, keramický obklad u linky, vytápění, okno plastové. V pokoji je podlaha betonová, s dřevotřískou a kobercem, vytápění, okno plastové, dveře původní, strop rovný. V obývacím pokoji je podlaha dřevěná plovoucí, okno plastové se žaluziemi, krb a keramická dlažba kolem krbu, strop sádrokarton. V ložnici je vybavení stejné – beton s kobercem, vytápění, okno plastové se žaluzií. V koupelně je podlaha keramická dlažba, vana s keramickým obkladem a s TUV, umyvadlo s TUV, vytápění, strop SDK, vše po přestavbě, stáří cca 4 roky. V pokoji na východní straně je podlaha s PVC, vytápění, tl. zdiva přes 60 cm, bez přestavby, s krbem,strop palubkový. V dalším pokoji je podlaha betonová s kobercem, vytápění, obklad palubkami, v kuchyni do dvora je zdivo tl. 30 cm, kuchyňská linka a keramický obklad stáří odhadem 40 roků, TUV, okno špaletové. V koupelně je keramická dlažba, keramický obklad stěny, umyvadlo s TUV, sprchový kout s keramickou dlažbou a keramickým obkladem. V podkrovním prostoru jsou 2 místnosti - přístup přes půdu schodištěm s teracem, ve špatném stavebním stavu, pokoj bez údržby, vytápění kamny na tuhá paliva, podlaha prkenná, okno zdvojené, dveře hladké. V dalším pokoji je prováděná částečná přestavba se zateplením stěn a stropu zevnitř s obkladem sádrokartonem, okno dřevěné jednoduché, elektroinstalace v přestavbě. Krov je sedlový vaznicový se zvýšenou půdní nadezdívkou, s částečným pronesením krovu, s poškozenou taškovou krytinou. Stáří: přes 100 roků, údržba dobrá v přestavěné části domu, ve zbývající části údržba zanedbaná. Zastavěná plocha: 1.P.P. : (1,2 + 3,82) x (2 x 0,6 + 11,42) + 2,5 x 2,1 + 2,2 x 4,4 = 63,35 + 5,25 + 9,68 = 78,28 m2 1.N.P.: 10,10 x (11,03 + 8,85) + 1,9 x 8,85 = 200,788 + 16,82 = 217,608 m2 Obestavěný prostor: 78,28 x 2,2 + 200,788 x (4,2 + 4,28 x 0,5) + 16,82 x (3,9 + 3,36):2 + 2 x 1,5 x 1,5 x 0,9 x 0,5 – 4 x 4 x 0,25 = 172,216 + 1273,00 + 61,06 + 2,025 – 4,00 = 1504,301 m3 Ocenění: Příloha č. 6, TYP „A“, ZC = 2 290,- Kč/m3 3
Základní cena upravená: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x k K4 – Příloha č. 15 tab. 3 - Konstrukce a vybavení Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní - pol. č. 1 – základy 0,082 - pol. č. 8 – fasádní omítky 0,006 - pol. č. 9 – vněj. obklady 0,001 - pol. č. 10 – vnitř. obklady 0,003 - pol. č. 11 – schody 0,010 - pol. č. 15 – podlahy ostat. míst. 0,005 - pol. č. 16 – vytápění 0,025 - pol. č. 17 – elektroinstalace 0,025 - pol. č. 18 – bleskosvod 0,006 - pol. č. 19 – rozvod vody 0,006 - pol. č. 20 – zdroj TUV 0,006 - pol. č. 21 – instalace plynu 0,002 - pol. č. 22 – kanalizace 0,005 - pol. č. 23 – vybavení kuchyně 0,001 0,001 - pol. č. 24 – vnitř. hyg. zařízení 0,008 - pol. č. 25 – záchod 0,001 - pol. č. 26 – ostatní 0,034 Celkem - 0,073 - 0,154 K4 = 1 – 0,073 – 0,154 x 0,54 = 0,84384 dle skutečného provedení a vybavení. K5 = 0,85 Ki = 2,150 Kp = 1,226 K = 1,05 – koeficient vyjadřující náklady na účelové využití podkroví – do 1/3 zastavěné plochy 1.N.P. Základní cena upravená: ZCU = 2 290,- Kč/m3 x 0,84384 x 0,85 x 2,150 x 1,226 x 1,05 = 4 546,03 Kč/m3 Cena stavby: 1 504,301 m3 x 4 546,03 Kč/m3 6 838 597,48 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou s ohledem na stáří a poškození nosných konstrukcí: Pol. konstrukce podíl chybí zbývá uprav. B C B/C x 100 A podíl stáří život. 1 – základy 0,082 0,082 0,088457 100 130 6,80 2 – svislé konstr. 0,212 0,212 0,228694 100 130 17,59 3 – stropy 0,079 0,079 0,085221 100 130 6,56 4 – zastřešení 0,073 0,073 0,078748 100 110 7,16 4
5 – krytiny střech 0,034 6 – klemp. konstr. 0,009 7 – vnitř. omít. 0,058
-
8 – fasád. omítky 0,028 9 – vněj. obklady 0,005 0,001 10 – vnitř. obkl. 0,023 0,003 11 – schody 12 – dveře 13 – okna 14 – podl. ob. m
0,010 0,032 0,052 -
0,022
15 – podl. ost. m 0,010 16 – vytápění 0,052 17 – elinstalace 0,043 18 – bleskosvod 0,006 19 – rozvod vody 0,032 20 – zdroj TUV 0,019 21 – instal. plynu 0,005 22 – kanalizace 0,031 23 – vybav. kuch. 0,005 24 – vnitř. h. z. 25 – záchod 26 – ostatní celkem
0,041
0,003 0,034 1,000
-
-
0,006 0,006
0,034 0,009 0,058
0,036677 100 0,0097087 50 0,062567 100
105 55 120
3,49 0,88 5,21
0,028 0,004 0,020
0,0302049 50 0,0043199 50 0,0215749 0,011 5 0,0105749 50 0,0107874 100 0,0345199 50 0,0560949 0,025 60 0,0310949 5 0,0237324 0,013 100 0,0107324 5 0,0107874 50 0,0560949 50 0,0463861 0,028 50 0,0175987 5
55 55
2,75 3,93
30 55 130 55
0,18 0,96 0,83 3,14
70 30
2,14 0,52
120 30 55 55
1,083 0,18 0,10 5,10
55 30
2,545 0,29
50 5 30 5
55 30 35 30
1,38 0,21 1,20 0,054
50 5
55 30
1,36 0,217
50 5
55 30
0,136 0,047
5 50 5
30 55 30
0,30 1,60 0,036
0,010 0,032 0,052
0,022
0,010 0,052 0,043
0,026
0,006 0,013 0,002 0,003 0,005 0,026
0,001 0,004
0,008 0,033
0,001 0,002 0,034 0,073 0,800
sníž. o opotř. 77,978 % zbývá 22,022%
0,028047 0,015157 0,0128899 0,0140237 0,0032362 0,0280474 0,015 0,0130474 0,0043149 0,0015 0,0028149 0,0355987 0,018 0,0175987 0,0021574 0,999999
77,978% -5 332 601,54 Kč 1 505 995,94 Kč
5
§ 7 – Vedlejší stavba Kolna: Nález: Jednopodlažní stavba bez patra a bez podsklepení, navazující na garáž, se základy bez izolací, se zdivem smíšeným tl. 30 – 40 cm, s pultovou střechou s krytinou z vlnitého eternitu, se žlabem a svodem, s plechovými vraty, se stříkanými venkovními poškozenými omítkami, strop chybí, podlaha chybí, vnitřní omítky provedeny částečně, zavedena elektroinstalace, okna nejsou, dveře hladké. Stáří – přes 80 roků, stavba se zhoršenou údržbou. Zastavěná plocha: 8,50 x 6,15 = 52,275 m2 Obestavěný prostor: 52,275 x (2,60 + 3,90):2 = 169,89 m3 Ocenění: příloha č. 8, Typ „B“, ZC = 1 250,00 Kč/m3 Základní cena upravená: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp K5 = 0,85 Ki = 2,093 Kp = 1,226 K4 – Příloha č. 15 tab. č. 5 – konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní Pol. č. 1 – Základy 0,062 Pol. č. 2 – Obvodové zdi 0,080 Pol. č. 6 – Klemp. konstrukce 0,019 Pol. č. 7 – Úpravy povrchů 0,010 Pol. č. 8 – Schodiště 0,038 Pol. č. 10 – Okna 0,010 Pol. č. 11 – Podlahy 0,068 Pol. č. 12 – Elektroinstalace 0,049 Celkem 0,206 0,130 K4 = 1 – 0,206 – 0,130 x 0,54 = 0,7238 dle skutečného provedení a vybavení ZCU = 1 250,00 Kč/m3 x 0,7238 x 0,85 x 2,093 x 1,226 = 1 922,45 Kč/m3 Cena stavby pořizovací: 169,89 m3 x 1 922,45 Kč/m3 326 605,03 Kč Sníž. o opotř. 1,25% ročně, nejvýše však 85% - 277 614,28 Kč Zbývá 15% 48 990,75 Kč § 8 - Garáž Nález.: Jednopodlažní stavba, bez podsklepení a bez podkroví, se základy bez izolací, se zdivem smíšeným z cihel a kamene, s tl. zdiva 30 – 45 cm, vrata plechová, venkovní omítky vápenné poškozené, vnitřní vápenné, strop I nosníky a cihelné
6
klenby, zavedena elektroinstalace, okno dřevěné špaletové, střecha pultová s vlnitým eternitem a se žlabem a svodem. Podlaha je z hrubého betonu. Stáří: odhadem min. 80 roků, údržba zhoršená. Zastavěná plocha: 6,15 x 5,30 = 32,595 m2 Obestavěný prostor: 32,595 m2 x (2,7 + 3,9):2 = 107,56 m3 Ocenění: Příloha č. 9, typ „B“, ZC = 1 375,00 Kč/m3 ZC = 1 375,00 Kč/m3 Základní cena upravená: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp K5 = 0,85 Ki = 2,093 Kp = 1,226 K4 – Příloha č. 15 tab. č. 6 – Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní Pol. č. 1 – Základy 0,062 Pol. č. 2 – Obvodové stěny 0,080 Pol. č. 7 – Úpravy povrchů 0,010 Pol. č. 11 – Podlahy 0,072 Pol. č. 12 – Elektroinstalace 0,060 Celkem 0,080 0,204 K4 = 1 – 0,080 – 0,204 x 0,54 = 0,80984 dle skutečného provedení a vybavení ZCU = 1 375,00 Kč/m3 x 0,80984 x 0,85 x 2,093 x 1,226 = 2 428,74 Kč/m3 Cena stavby pořizovací: 107,56 m3 x 2 428,74 Kč/m3 261 235,27 Kč Sníž. o opotř. 1,25% ročně, další životnost se uvažuje 15 roků Z = 80/80 + 15 = 0,8421, 84,21% - 220 064,59 Kč Zbývá 15,79% 41 170,68 Kč Stavby dle § 5, 7, 8 celkem
1 596 157,37 Kč
§ 10 – Venkovní úprava § 10 odst. 2 – Cena venkovních úprav uvedených v příloze 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 5, jsou – li s těmito stavbami společně užívány nebo tvoří – li jejich příslušenství, se zjistí zjednodušeným způsobem ve výši 3,5 – 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5, popřípadě ze součtu zjištěných cen těchto staveb a zjištěných cen staveb oceńovaných podle § 7 a 8, jsou – li tyto stavby jejich příslušenstvím. Součástí ceny jsou i venkovní úpravy dle § 26a, odst. 4: Betonová plocha monolitická, včetně chodníků, vrata a vrátka ocelový rám s profily, dole plech, přípojka vody z obecního vodovodu, vodoměr ve sklepě, vrchní vedení přípojky elektro, žumpa a přípojka kanalizace, dlažba betonová do 7
písku 50/50/6, venkovní schody 6 x 1,6 m betonové, venkovní krb plechový, plot zděný cihelný omítaný, v části spárovaný s nátěrem, ploty plaňkové dřevěné, stáří úprav 30 – 50 roků, pergola stáří cca 3 roky. S ohledem na malý rozsah venkovních úprav se uvažuje 3,5 % ze zjištěné ceny dle § 5 a § 7, § 8: 0,035 x 1 596 157,37 Kč 55 865,51 Kč § 9 – Studna Příloha č. 10: Studna kamenná roubená, bez ručního čerpadla, hloubku 4 m, stáří cca 100 roků, bez zákrytu. K5 = 0,85 Ki = 2,313 Kp = 1,226 Ocenění: I. Ceny kopaných studní: 0 – 4 – 4 m´x 1 950,00 Kč/m ´x 0,85 x 2,313 x 1,226 17 324,02 Kč Sníž. o opotř. 1% ročně, nejvýše však 85% - 14 725,42 Kč Zbývá 15% 2 598,60 Kč § 28 – Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků: Nález: Pozemek č. 138 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 594 m2, pozemek č. 139 zahrada o výměře 73 m2, k.ú.Konětopy u Příbramě, obec Milín, okres Příbram, LV č. 83 Vlastník: Syblík Petr, Konětopy 38, Milín 3/4 Syblíková Marie, Konětopy 38, Milín 1/4 Počet obyvatel obce – 2 186 Cp = 35 + (2 186 – 1 000) x 0,007414 = 43,79 Kč/m2 ZC = Cp x 2,00 = 43,79 x 2 = 87,58 Kč/m2 § 28/1 /j – 87,58 Kč/m2 Cena za 1 m2 Ki = 2,150, Kp = 1,226 Úprava ceny dle přílohy č. 21 tab.1, 2.: - pol. č. 2.3. - 7% - pol. č. 2.6. - 6% - pol. č. 2.7. - 3% Celkem srážky -16%, zbývá 84% ZCU = 87,58 Kč/m2 x 2,150 x 1,226 x 0,84 = 193,92 Kč/m2 § 28/odst. 1/j, 2: 8
Pozemek č. 138 – 594 m2 zastavěná plocha a nádvoří 594 m2 x 193,92 Kč/m2
115 188,48 Kč
§ 28 odst. 5 – pozemky tvořící se stavbou a stavebním pozemkem jeden funkční celek k = 0,4 Pozemek č.139 – 73 m2 zahrada Cena pozemku: 73 m2 x 193,92 Kč/m2 x 0,4 5 662,46 Kč Celkem stavební pozemky 120 850,94 Kč § 41 – Ovocné dřeviny, vinná réva a chmelové a okrasné rostliny Příloha č. 34 – Ovocné dřeviny – extenzivní zahrádková výsadba 1 ks švestka stáří odhadem 25 roků a´ 720,00 720,00 Kč Kp = 1,00 Cena výsledná: 720,00 Kč x 1,00 720,00 Kč Příloha č. 37 – Okrasné rostliny Pol. č. 10 – 4 ks jehl. keř do 5 roků Kp = 1,00, K5 = 0,85 Kz = 0,75 760,00 Kč x 1,00 x 0,85 x 0,75
a´
190,00 Kč
760,00 Kč 484,50 Kč
REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI: § 5 – Rodinný dům
1 505 995,94 Kč
§ 7- Vedlejší stavba-kolna
48 990,75 Kč
§ 8 – Garáž
41 170,68 Kč
§ 9 – Studna
2 598,60 Kč
§ 10 – Venkovní úprava celkem
55 865,51 Kč
§ 28 – Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků
120 850,94 Kč
§ 42 – Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem Ovocné dřeviny 720,00 Kč 9
Okrasné dřeviny Celkem
484,50 Kč 1 776 676,92 Kč
Zaokrouhleno:(dle § 46)
1 776 680,00 Kč
Slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátšesttisícšestsetosmdesát Kč
3/4 ceny nemovitosti : Slovy: Jedenmiliontřistatřicetdvatisícepětsetdeset Kč
1 332 510,00 Kč
Cena obvyklá nemovitosti: Na základě vlastních zkušeností se stanovením obvyklých (tržních) cen ve vazbě na momentální situaci na trhu s nemovitostmi tohoto druhu stanovuji obvyklou cenu celé nemovitosti ke dni ocenění ve výši: maximálně 1 460 000,00 Kč Slovy: Jedenmiliončtyřistašedesáttisíc Kč ¾ ceny obvyklé nemovitosti: Slovy: Jedenmilionnuladevadesátpěttisíc Kč
1 095 000,00 Kč
Výše této hodnoty byla konzultována s realitní kanceláří AREA Příbram (úvaha 1 300 000,00 – 1 500 000,00 Kč). K nemovitosti je přístup ze zpevněné komunikace s dosahem do středu části obce a k dopravnímu spojení autobusem - pěšky max. 10 minut, nemovitost je napojena na obecní vodu a vlastní kanalizaci, elektro je připojeno. V místě není škola, obecní úřad je, služby v Milíně a v Příbrami, v okolí možnosti rekreace (Orlická přehradní nádrž, cyklo a pěší turistika), od kompletních služeb a lékařské pomoci vzdálenost do 5 km, v místě je nedostatek pracovních příležitostí, v okolí je nabídka pracovních příležitostí dostatečná. Nemovitost není udržovaná v cca ½, přední část domu přestavěna před 3 – 5 roky, krov zčásti pronesen, krytina staršího data s nutnosti oprav střechy a nepřestavěné části. Vedlejší stavba a garáž v horším stavebním stavu se zanedbanou údržbou. Stavba leží shruba uprostřed obce na návsi se zvýšeným dopravním zatížením. Kromě omezení vlastnických práv dle oddílu C výpisu z katastru nemovitosti nejsou známa jiná zástavní práva nebo jiná omezení omezující vlastnické právo povinného. 10
Zástupce povinné osoby nesdělil, zda na nemovitosti váznou jiná věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení omezující vlastnické právo povinného, zda někdo nemovitost užívá na základě smlouvy o nájmu nebo podnájmu či na základě jiného titulu, zda na nemovitostech existují práva nezapsaná v katastru ve prospěch nemovitosti, s výjimkou věcného břemene. (Povinný se neúčastnil prohlídky nemovitosti, prohlídku umožnila přítelkyně povinného).
V Příbrami dne 5. 4. 2 013 Ing. Karel Cibulka E. Beneše 357 261 01 Příbram VII.
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11. 3. 1 985 pod č.j. Spr. 559/82 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2 513 - 26/2 013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtuji podle přiložené likvidace, Doklad č. 2 513.
11
