ZNALECKÝ POSUDEK č. 2 660 - 16/2 015 o ceně domu čp. 59, Příbram - Žežice, okres Příbram.
Posudek vyžádal
: Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav
Vlastník
: SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59 – 1/2 Havlena Pavel, Žežice 59 - 1/2
Účel posudku
: Cena nemovitosti ke dni ocenění dle Usnesení č. 160 EX 7905/12 - 65 ze dne 16. 2. 2 015
Povinný
: Šárka Havlenová, Žežice 59, 261 01 Příbram
Oprávněný
: ORIFLAME CZECH REPUBLIC spol. s.r.o. V Olšinách 16/82, 100 00 Praha - Strašnice
Posudek vypracoval
: Ing. Karel Cibulka znalec z oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Gen. Tesaříka 136, Příbram I.
Posudek obsahuje
: 12 stran textu a předává se ve 3 vyhotoveních
V Příbrami 28. 3. 2 015 1
Ocenění nemovitosti čp. 59 v Žežicích, v obci Příbram, k.ú. Žežice, okres Příbram, ke dni ocenění 28. 3. 2 015, pro účely Usnesení č.j. 160 EX 7905/12 – 65 ze dne 16. 2. 2 015. Vlastník: A/ LV č. 10 k.ú. Žežice SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59 , Příbram Havlena Pavel, Žežice 59, Příbram
– 1/2 - 1/2
B/ LV č. 192 k.ú. Žežice SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59 , Příbram Podklady pro ocenění: - Prohlídka a zaměření nemovitosti dne 25. 3. 2 015 za přítomnosti paní Havlenové a údaje jí sdělené. - kopie výpisu z katastru nemovitostí, informace o parcele - Kopie katastrální mapy - Projektová dokumentace rodinného domu - vyhl. č. 441/2 013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2 014 Sb. - Usnesení č.j. 160 EX 7905/12 - 65 Ocenění se provede podle vyhlášky č. 441/2 013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2 014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1 997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Objekty nemovitosti – situace, stručný popis: Nemovitost se nachází shruba na východním okraji části obce Žežice na okraji zástavby, při hlavní komunikaci v Žežicích. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. K nemovitosti je přivedena elektřina, voda a kanalizace, plyn zaveden není. K nemovitosti patří rodinný dům, garáž, vedlejší stavby - přístřešky a sklad, venkovní úpravy, studna, stavební pozemky, trvalé porosty. Stáří nemovitosti je přes 100 roků, dílčí stavební úpravy stáří 30 – 40 roků včetně části přístavby, vzhledem ke zhoršené údržbě bez vlivu na cenu nemovitosti.
Objekty nemovitosti – popis, ocenění: A/ LV č. 10 k.ú. Žežice § 35 – Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek Rodinný dům čp. 59 Žežice, obec Příbram: Nález.
2
Jednopodlažní rodinný dům s částečným podkrovím a částečným podsklepením, se sedlovou střechou s polovalbami ve štítech, s krytinou z eternitových šablon, nad přístavbami je střecha pultová, s plechovou krytinou, se žlaby a svody, klempířské konstrukce jsou úplné, bleskosvod není. Fasádní omítky břizolotové, částečně poškozené, v části s úpravou povrchu a plechovým obkladem. Základy jsou bez izolací, zdivo původní stavby tl. nad 45 cm smíšené a cihelné, v podkroví tl. do 45 cm, v přístavbách do 45 cm, v části ocelová kostra s tepelnými izolacemi a plechovým opláštěním. V 1.P.P. sklady s betonovou podlahou, omítky vápenné, v části hrubé, okna s jednoduchým zasklením, dveře hladké a dřevěné svlakové, zavedena elektroinstalace. Komínové těleso z vápenopískových cihel se spárováním, bez omítek. Schody vnitřní ocelové a dřevěné s podstupnicí. V 1.P.P kotel ÚT na pevná paliva. V 1.N.P. v předsíni podlaha prkenná s linem, obvodové stěny tl. do 10 cm s ocelovou kostrou, s izolací a SDK. strop SDK, totéž provedení konstrukcí je v chodbě. V chodbě je topné těleso. V kuchyňce je podlaha s PVC, okno plastové, strop latě a desky umakart, vytápění, kuchyňka bez vybavení. Ve verandě je provedení konstrukcí stejné. V pokoji v původní části je podlaha betonová s linem, tl. nad 45 cm, vytápění, okno plastové, dveře dýha, orientace do zahrady na jih. V dalším pokoji je vybavení stejné, okno na západ. Na WC podlaha PVC, luxfery, bez keramického obkladu. V obývacím pokoji jsou krbová kamna, kolem krbu keramická dlažba, podlaha PVC, schody do podkroví ocelové, strop stropní desky s trámky. V kuchyni podlaha z cetris desek s linem, strop s trámky a deskami, linka podstandardní provedení, TUV, dřez, uhelný sporák, vybavení podstandardní. V koupelně vana s deskami (obklad), el. boiler, vytápění, WC splachovací, bez keramických obkladů, sprchový kout s keramickým obkladem. Nad obývacím pokojem je spací prostor, s viditelnými krokvemi, zkosené stropy, okna plastová, podlaha PVC, vytápění. V druhé části podkroví schody dřevěné s podstupnicí, podlaha dřevěná plovoucí, vytápění, dveře hladké do ocelové zárubně, okno plastové, tl. zdiva 30 cm, zkosené stropy. V ložnici podlaha PVC, viditelné krokve krovu, zkosené stropy se sádrokartonem. K domu přivedena voda, kanalizace, elektro. Stáří: přes 100 roků, přístavby 30 a 40 roků Zastavěná plocha: 1.P.P.: 8,3 x 3,5 + 6,30 x 5,90 + 1,5 x 7,80 x 3 x 3 = 86,92 m2 1.N.P.: 13,75 x 8,30 + 6,30 x 5,90 + 1,5 x 7,8 + 3 x 3 = 114,125 + 37,17 + 11,70 + 9,00 = 171,995 m2 Obestavěný prostor: 13,75 x 8,30 x (3 + 7):2 + 6,30 x 5,9 x 5,20 + 1,5 x 7,8 x 5,20 + 3 x 3 x 5,20 + 8,3 x 3,5 x 2,00 = 570,625 + 193,284 + 60,84 + 46,80 + 58,10 = 929,649 m3 CSp = OP x ZCU x It x Ip ZCU = ZC x Iv 3
Iv = (1 + 1-12Vi) x V13 ZC = 2 365,00 Kč/m3, příloha č. 24 tab. 1.: 33 553 obyvatel - Příbram Iv – index konstrukce a vybavení, tab. 2 přílohy č. 24 Hodnota Vi : O/I - A I/III. 0,00 2/I. -0,08 3/II. 0,00 4/II. 0,01 5/IV. 0,04 6/III. 0,00 7/II. -0,05 8/I. 0,00 9/II. -0,03 10/III. 0,05 11/III. 0,01 12/II. -0,05 Celkem -0,10 13/III: 0,85 S = 1,00 – 0,005 x 100 = 0,5, nejméně však 0,60 Iv = (1 -0,10) x 0,85 x 0,60 = 0,459 ZCU = 2 365,00 Kč x 0,459 = 1 085,54 Kč/m3 It = 0,97 Ip = 0,77 Cena stavby: 929,649 m3 x 1 085,54 Kč/m3 x 0,92 x 0,64
591 199,99 Kč
Cena stanovená dle § 35, dle § 35/5 zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav , uvedených v příloze č. 17 k oceňovací vyhlášce č. 441/2 013 Sb.. K venkovním úpravám náleží přípojka kanalizace, vodovodu, vč. přípojky vodovodu ze studny, elektro vč. kiosku elektro, ploty dřevěné sloupky, plotovky a latě strana u pole, vrátka ocelová, ploty vnitřní plaňkové, vrata vjezdová celokovová 3 x, s poškozenými nátěry, plochy betonové monolitické, plot u silnice s betonovou podezdívkou, ocelové sloupky, plotovky a latě, poškozené nátěry, opěrné zídky z lomového kamene spárované, poškozené, 1 x vrátka celokovová, přístřešky jako venkovní úpravy s výškou do 1,5 m pro drůbež. Dále do ceny náleží 3 přístřešky bez základů, s dřevěnou kostrou, bez opláštění, se sedlovou nebo pultovou střechou bez možnosti zřízení podkroví, bez klempířských konstrukcí, s krytinou z vlnitého plechu nebo tvarovaného 4
plechu bez podlahy a bez nátěrů, bez elektroinstalace, o celkové zastavěné ploše do 25 m2 v souladu s přílohou č. 24 tab. č. 2.. § 37 – Garáž: Nález: Jednopodlažní stavba bez patra a bez podsklepení, se základy z betonu, zdivo tl. do 30 cm cihelné, s obkladem stěn plechem z venkovní strany, střecha pultová s plechovou krytinou, bez žlabu a klempířských konstrukcí, strop dřevěný, vrata plechová, okno s jednoduchým zasklením, podlaha betonová, vnitřní omítky hrubé vápenné, elektroinstalace. Stáří: odhadem rok dokončení 1 968 - 47 roků, údržba zhoršená Zastavěná plocha: 8,30 x 5,72 = 47,476 m2 Obestavěný prostor: 47,476 x (3,6 + 3,5):2 = 168,54 m3 ZCU = ZC x Iv ZC = 1 682,00 Kč/m2, příloha č. 26, tab. č. 1.- Příbram, obec 33 553 obyvatel Iv = (1 + 1-5Vi) x V6, tab. 2 přílohy č. 26 (vybavení garáže) Iv – Index konstrukce a vybavení Iv = 1 + Vi (1- 5) x V6 Příloha č. 19 a tab. č. 2.: 0/II/B 1/II 0,00 2/II 0,00 3/III 0,00 4/II. -0,01 5/I -0,10 Celkem -0,11 6/IV - 0,65 stavba ve špatném stavu, předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Koeficient s = 1 – 0,005 x 47 = 0,765 Iv = (1 – 0,11) x 0,65 x 0,765 = 0,4425525, zaokrouhleno 0,443 ZCU = ZC x Iv = 1 682,00 Kč x 0,443 = 745,13 Kč/m2 Stanovení indexu It a Ip dle § 4 odst. 1: It = 0,92 Ip = 0,64 Cena stavby: 168,54 m3 x 745,13 Kč/m3 x 0,92 x 0,64
5
73 943,98 Kč
§ 19 - Studna Příloha č. 16.: Nález: Studna kopaná zapružená, hloubky 8 m´, s krytem, čerpadlo ve studni, stáří přes 100 roků ZCU = ZC x K5 x Ki K5 = 1,05 Ki = 2,293 5 x 1 950,00 Kč/m´ 9 750,00 Kč 3 x 3 810,00 Kč/m´ 11 430,00 Kč Čerpadlo elektrické 10 780,00 Kč Celkem 31 960,00 Kč Sníž. o opotř. 1% ročně, další životnost 40 roků, Z = 100/100 + 40 = 0,7143, tj, 71 43% -22 829,03 Kč Zbývá 28,57% 9 130,97 Kč Cena výsledná: 9 130,97 Kč x 1,05 x 2,293 x 0,92 x 0,64
12 944,29 Kč
§ 3 - Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků: Pozemek č. 118 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 430 m2, pozemek č. 119 zahrada o výměře 439 m2, celkem plocha pozemků 430 + 439 = 869 m2, obec Příbram, k.ú. Žežice, okres Příbram, LV č. 10. Vlastník: SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59 Havlena Pavel, Žežice 59 ZC= 1 380,00 Kč/m2 ZCU = ZC x I I = It x Io x Ip It = P6 x (1 + (1-5)Pi) – index trhu Příloha č. 3 tab. 1.: P1/I. -0,05 P2/V. 0,00 P3/II. 0,00 P4/I. -0,03 P5/II. 0,00 Celkem -0,08 P5/IV. 1,00 It = 1,00 x (1 – 0,08) = 0,92 6
– 1/2 - 1/2
Io -= 1 + (1- 6)Pi – index omezujících vlivů pozemku Příloha č. 3 tab. 2.: P1/II. 0,00 P2/IV. 0,00 P3/III. 0,00 P4/I. 0,00 P5/I. 0,00 P6/II. 0,00 Celkem 0,00 Io = 1 – 0,00 = 1,00 Ip = P1 x (1 + (2-11)Pi)) - index polohy Příloha č. 3, tab. 3: P1/I. 1,00 P2/I 0,04 P3/IV. -0,08 P4/II. -0,10 P5/III. - 0,02 P6/VI. 0,00 P7/III. 0,00 P8/II. 0,00 P9/I. -0,10 P10/II. 0,00 P11/I. -0,10 Celkem - 0,36 Ip = 1,00 x (1 - 0,36) = 0,64 I = 0,92 x 1,00 x 0,64 = 0,5888 ZCU = 1 380 Kč/m2 x 0,5888 = 812,54 Kč/m2 869 m2 x 812,54 Kč/m2
706 097,26 Kč
§ 47 – Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem § 47/5 – cena smíšených trvalých porostů Plocha – průmět korun porostů do pozemku – 245 m2 Cena 1 m2 pozemku: 812,54 Kč/m2 Ocenění se provede podle § 47 odst. 5: k = 0,065 Cena porostů: 245 m2 x 0,065 x 812,54 Kč/m2 12 939,70 Kč K oceňovaným porostům náleží živý plot 5m´ thuje 10 roků, 3 x smrk stáří přes 10 roků, 4 x stromkový rybíz 10 roků, 2 x škumpa cca 20 roků, 3 x smrk 15 7
roků, 5 x smrk 10 roků, 1 x třešeň NK 10 roků, 2 x jabloň VK 15 roků, živý plot listnatý trvale zelený 6 m´cca 15 roků, keře listnaté opadavé 3 ks 15 roků, 1 x švestka 15 roků, 10 m´plot živý jehličnatý - smrky – 15 roků, 1 x ZK jabloň 5 roků, 5 x okrasný strom jehličnatý 5 roků, 7 x záhonová růže cca 10 roků, popínavé rostliny na jižní fasádě rodinného domu.
REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI: § 35 - Rodinný dům čp. 59
591 199,99 Kč
§ 3 – Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků
706 097,26 Kč
§ 37 – Garáž
73 943,98 Kč
§ 19 – Studna
12 944,29 Kč
§ 47 - Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem 12 939,70 Kč Celkem cena nemovitosti ke dni 2. 7. 2 014 1 397 125,22 Kč Zaokrouhleno (dle § 50):
1 397 130,00 Kč
Slovy: Jedenmiliontřistadevadesátsedmtisícjednostotřicet Kč Cena obvyklá nemovitosti na LV č. 10 k.ú. Žežice, se uvažuje ve výši 1 320 000,00 Kč. Slovy: Jedenmiliontřistadvacettisíc Kč Nemovitost je osazena shruba uprostřed zástavby na levé straně hlavní komunikace v Žežicích, pod úrovní komunikace, s mírným svahem směrem k východu. Nemovitost je vytvořena spojením 2 původních dvojdomků, s napojením na elektřinu, vodu, kanalizaci, plyn v místě není. Místo je poměrně výhodnou polohou, s výhledem do krajiny. Stáří domu přes 100 roků, s přístavbami ve dvoře a přestavbami, se zhoršenou údržbou a nevhodnou dispozicí zachovávající v původní části půdorys původních 2 domů. Přístavby jsou chaotické. Jediná nová stavební úprava jsou plastová okna se žaluziemi. Stavby ve dvoře jsou rovněž se zhoršenou údržbou, oplocení na hranici životnosti, venkovní úpravy téměř žádné.
8
LV č. 192 k.ú. Žežice, obec a okres Příbram Vlastník: SJM Havlena Pavel a Havlenová Šárka, Žežice 59, 261 01 Příbram Nález. Pozemek č. 350/12 trvalý travní porost s funkcí zahrady o výměře 592 m2, navazuje na pozemek č. 118 zastavěná plocha a nádvoří a na pozemek č. 119 zahrada, s těmito pozemky tvoří jeden funkční celek a tak je i užíván. K nemovitosti patří pozemek č. 350/12 a vedlejší stavba – Sklad. § 16 – Vedlejší stavba Sklad: Nález: Jednopodlažní stavba se základy, s ocelovou kostrou opláštěnou sádrokartonem s izolací stěn, na venkovním povrchu opláštění plechem, střecha sedlová bez možnosti zřízení podkroví, s vlnitým plechem, bez klempířských konstrukcí, strop dřevěný s ocelovými profily s podhledem ze sádrokartonu, tl. stěn cca 10 cm, podlaha betonová, Okna s jednoduchým zasklením, dveře hladké do ocelové zárubně, elektroinstalace není. Stáří: cca 10 roků Zastavěná plocha: 3,6 x 4,8 = 17,28 m2 Obestavěný prostor: 17,28 x (2,5 + 4,2):2 = 57,888 m3 Ocenění: Příloha č. 14.: ZC = 1 055,00 Kč/m3, Typ „D“ Ocenění: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki K5 = 1,05 Ki = 2,067 K4 tab. č. 5 přílohy č. 21 – Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní 1 Základy 0,08 3 Strop 0,150 6 Klempířské konstrukce 0,016 12 Elektroinstalace 0,05 Celkem 0,065 0,08 0,150 K4 = 1 – 0,065 + 0,07 x 0,54 = 0,9728 ZCU = 1 055 Kč/m3 x 1,05 x 2,067 x 0,9728 = 2 227,44 Kč/m3 Cena stavby: 57,888 m3 x 2 227,44 Kč/m3 Sníž. o opotř. 2,5% ročně, tj.10 x 2,5% = 25% Zbývá 75% It = 0,92 9
128 942,05 Kč - 32 235,51 Kč 96 706,54 Kč
Ip = 0,46 Cena výsledná CS: 96 706,54 x 0,92 x 0,46
40 926,21 Kč
§ 3 - Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků: Pozemek č. 350/12 trvalý travní porost s funkcí zahrady o výměře 592 m2, tvoří s pozemkem č. 118 zastavěná plocha a nádvoří a se zahradou pozemek č. 119 zahrada jeden funkční celek ve společném užívání, obec Příbram, k.ú. Žežice, okres Příbram, LV č. 192. Pozemek je veden v územním plánu obce k zastavění (vedeno v zastavitelné části města). ZC= 1 380,00 Kč/m2 ZCU = ZC x I I = It x Io x Ip It = P6 x (1 + (1-5)Pi) – index trhu Příloha č. 3 tab. 1.: P1/I. -0,05 P2/V. 0,00 P3/II. 0,00 P4/I. -0,03 P5/II. 0,00 Celkem -0,08 P6/IV. 1,00 It = 1,00 x (1 – 0,08) = 0,92 Io -= 1 + (1- 6)Pi – index omezujících vlivů pozemku Příloha č. 3 tab. 2.: P1/II. 0,00 P2/IV. 0,00 P3/III. 0,00 P4/I. 0,00 P5/I. 0,00 P6/II. 0,00 Celkem 0,00 Io = 1 – 0,00 = 1,00 Ip = P1 x (1 + (2-11)Pi)) - index polohy Příloha č. 3, tab. 3: P1/I. 1,00 P2/I 0,04 10
P3/IV. P4/II. P5/III. P6/I. P7/III. P8/II. P9/I. P10/II. P11/I. nové stavby. Celkem
-0,08 -0,10 - 0,02 - 0,08 0,00 0,00 -0,10 0,00 -0,20 protáhlý tvar pozemku bez možnosti realizace nějaké - 0,54
Ip = 1,00 x (1 - 0,54) = 0,46 I = 0,92 x 1,00 x 0,46 = 0,4232 ZCU = 1 380 Kč/m2 x 0,4232 = 584,02 Kč/m2 Cena pozemku: 592 m2 x 584,02 Kč/m2
345 739,84 Kč
REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI: § 3 – Stavební pozemek neoceněný v cenové mapě stavebních pozemků
345 739,84 Kč
§ 16 – Sklad Celkem cena nemovitosti ke dni ocenění
40 926,21 Kč 386 666,05 Kč
Zaokrouhleno (dle § 50):
386 670,00 Kč
Slovy: Třistaosmdesátšesttisícšestsetsedmdesát Kč Cena obvyklá nemovitosti na LV č. 192 k.ú. Žežice: Obvyklá cena se uvažuje ve výši 345 600,00 Kč s cenou 550,00 Kč/m2 obvyklé ceny vč. stavby skladu. Pozemek navazuje na pozemky č. 118 a 119, nemá přímé napojení na inženýrské sítě (lze doplnit), nemá přímý přístup ke zpevněné komunikaci, má protáhlý tvar. Údržba ploch zhoršená. Cena obvyklá: 345 600,00 Kč Slovy: Třistačtyřicetpěttisícšestset Kč 11
V Příbrami dne 28. 3. 2 015
Ing. Karel Cibulka Gen. Tesaříka 136 261 01 Příbram I.
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11. 3. 1 985 pod č.j. Spr. 559/82 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2 660 – 16/2 015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtuji podle přiložené likvidace, Doklad č. 2 660.
12
