ZNALECKÝ POSUDEK č. 3254/08 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klučenice, okres Příbram.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 5.11.2008 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 30 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 22.11.2008
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rekreační areál Adresa nemovitosti: Voltýřov 262 56 Klučenice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Klučenice Katastrální území: Klučenice Počet obyvatel: 480 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.11.2008. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - kupní smlouvy, kopie dokladů jsou v příloze posudku - místní šetření provedené dne 5.11.2008 podepsaným znalcem - znalecký posudek o obecné ceně předmětných nemovitostí ke dni 28.3.2006 vyhotovený Ing. Janem Holečkem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz - jednání se zástupcem realitní kanceláře Tecnocasa 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klučenice, okres Příbram.
-3-
Jedná se o rekreační areál sestávající z provozní budovy č.e. 223, tří zděných chat č.e. 220, 221 a 222, dvou montovaných chat č.e. 202 a 203 a pozemků, včetně všech součástí a příslušenství. Zpracovatel posudku oznámil doporučenými dopisy společnosti Forsena s.r.o., vlastnící nemovitosti, a její zástupkyni Šárce Severinové termín místního šetření s žádostí o umožnění přístupu, o účast zástupce vlastníka a o předložení informací, které mají vliv na odhad obvyklé ceny nemovitostí. Před provedením místního šetření kontaktoval zpracovatele posudku telefonicky pan David Severin s oznámením, že zástupce vlastníka nemovitosti se nezúčastní místního šetření, s tím, že nemovitosti jsou volně přístupné a že souhlasí s tím, aby si je zpracovatel posudku prohlédl. Pan David Severin poskytl zpracovateli posudku podrobné ocenění předmětných nemovitostí vyhotovené v roce 2006, ve kterém jsou nemovitosti detailně popsány. Provozní budova č.e. 223 Zděná stavba obsahuje přízemí a podkroví, zastřešení je sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. V objektu jsou dva apartmány, recepce a restaurace s kuchyní a se zázemím. Je zavedena voda a elektřina, napojení na kanalizaci areálu. Vytápění el. přimotopnými tělesy a krbem. Stavba pochází z roku 1995, její stav odpovídá stáří. Zděné chaty č.e. 220, 221 a 222 Chaty obsahují přízemí a podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, zastřešení sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. V přízemí je hlavní obytná místnost, kuchyňka, koupelna a záchod, v podkroví jsou dvě ložnice. Je zavedena elektřina, vodovod a kanalizace, vytápění el. přímotopy a krbovými kamny. Chaty byly postaveny v roce 1995. Montované chaty č.e. 202 a 203 Chaty obsahují přízemí a podkroví. Na betonové podezdívce je postavena typová chata z panelů na bázi dřevní hmoty, zastřešení sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. V přízemí je hlavní obytná místnost, kuchyňka, koupelna a záchod, v podkroví jsou dvě ložnice. Je zavedena elektřina, vodovod a kanalizace, vytápění el. přímotopy a krbovými kamny. Chaty byly postaveny v roce 1991. Pozemky Jedná se o tyto pozemky: Parc. č. st. 110 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 45 m2 Parc. č. st. 111 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 45 m2 Parc. č. st. 116 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 56 m2 Parc. č. st. 117 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 56 m2 Parc. č. st. 118 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 56 m2 Parc. č. st. 123 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 173 m2 Parc. č. 678/2 - ostatní plocha o výměře 2237 m2 Parc. č. 678/6 - trvalý travní porost o výměře 2585 m2 Pozemky tvoří souvislou plochu nepravidelného tvaru, nacházejí se na okraji lokality s rekreačními chatami. Celková plocha pozemků činí 5253 m2. Ve vzdálenosti asi 250 m je břeh vodní nádrže Orlík, v okolí je několik areálů s možností rekreačního ubytování včetně restaurací a doprovodných služeb. Poloha pozemku umožňuje dopravní napojení z veřejné komunikace, napojení na vodovod a rozvod elektřiny. Není k dispozici kanalizace ani plynovod. Jedná se o velmi atraktivní rekreační lokalitu.
-4-
Součásti a příslušenství Jedná se o vedlejší stavby dílny a sauny, žumpu, přípojky vody a kanalizace, přípojky elektřiny, venkovní osvětlení areálu, venkovní bazén, zpevněné plochy a venkovní schody, volejbalové hřiště, oplocení areálu, venkovní krb s udírnou. Na pozemcích se nalézají vzrostlé trvalé porosty a zatravněné plochy. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. Při místním šetření nebyl areál využíván.
-5-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Oceňovaná nemovitost – rekreační areál je předmětem obvyklého obchodního styku. Nynější vlastník nemovitosti, společnost FORSENA s.r.o. nabyl oceňované nemovitosti kupní smlouvou z roku 2006 za cenu 12.000.000,- Kč od společnosti MARCUCI spol. s r.o. Společnost MARCUCI spol. s r.o. nabyla nemovitosti v roce 2001 kupní smlouvou za 2.800.000,Kč. Podle dostupných podkladů se domnívám, že rozsah a stav nemovitostí byl v podstatě stejný. Pro porovnání bylo vybráno pět nabídek na prodej rekreačních areálů: 1/ Prodej rekreačního střediska v obci Sázava, cena 3,57 mil. Kč 2/ Rekreační středisko Třímany, cena 6,8 mil. Kč 3/ Rekreační středisko Lojzovy paseky, cena 8,99 mil. Kč 4/ Rekreační areál Kytín, cena 11,39 mil. Kč 5/ Sportovní areál Chocerady, cena 14,5 mil. Kč Oceňovaný areál svým rozsahem, vybavením a opotřebením odpovídá nejvíce nemovitostem 3/ a 4/ a je velmi pravděpodobné, že jeho obvyklou cenu je třeba hledat kolem 10 mil. Kč. Podle sdělení zástupce realitní kanceláře Tecnocasa, byl oceňovaný areál v tomto roce nabízen k prodeji po dobu několika měsíců. Nabídková cena zahájila na úrovni 17 mil. Kč a postupně klesla až na 10,5 mil. Kč. Avšak ani za tuto cenu se nepodařilo nemovitost prodat. Na základě uvedeného cenového porovnání a informací o neúspěšném prodeji, odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí v intervalu 8,0 až 10,0 mil Kč. Pro účely exekuce doporučuji obvyklou cenu uvažovat uprostřed tohoto rozpětí, na úrovni 9,0 mil. Kč. Obvyklá cena nemovitosti: 9.000.000,- Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitosti: Zapsaných na LV č. 552 pro katastrální území Podskalí II, obec Klučenice, okres Příbram Výsledná cena nemovitostí činí
9 000 000,- Kč
Slovy: Devětmilionů Kč.
V Praze, 22.11.2008 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3254/08 znaleckého deníku.
-7-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kopie kupních smluv - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
