ZNALECKÝ POSUDEK . 4059/12 O cen nemovitostí zapsaných na LV . 69 pro katastrální území a obec Ho epník, okres Pelh imov.
Objednatel posudku:
el posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základ usnesení soudního exekutora .j.: 080 EX 885/12-15
Dle zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku, ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb., . 296/2007 Sb. a 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 29.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje v etn titulního listu a p íloh 18 stran. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze 03.12.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol edm tem znaleckého posudku je zjišt ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona . 120/2001 Sb., (exeku ní ád) oce uje znalec nemovitost a její p íslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního p edpisu - §2 odst. 1 zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad . Obvyklá cena nemovitosti bude zjišt na cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: LV . 69 Adresa nemovitosti: Ho epník p. 187 Kraj: Vyso ina Okres: Pelh imov Obec: Ho epník Katastrální území: Ho epník 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 29.11.2012, zpracovatelem posudku, za p ítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti, paní Lenky erné. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v p íloze posudku - kupní smlouva, kopie dokladu je v p íloze posudku - p edpisy zabývající se oce ováním nemovitostí, zejména pak zákon . 151/1997 Sb., o oce ování majetku a oce ovací vyhláška . 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocen ní - místní šet ení provedené dne 29.11.2012 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti edm tem ocen ní je zjišt ní ceny nemovitostí zapsaných na LV . 69 pro katastrální území a obec Ho epník, okres Pelh imov. Jedná se o rodinný d m p. 187 na parc. . st. 214 a pozemky parc. . st. 214 a 151/8, v etn všech sou ástí a p íslušenství. Sou asný vlastník nabyl nemovitost kupní smlouvou ze dne 11.11.2008. Ve smlouv je kupní cena
-3-
dohodnuta ve výši 1,78 mil. K . Tém podpisu smlouvy.
celá ástka byla podle textu smlouvy uhrazena ke dni
Rodinný d m p. 187 na parc. . st. 214 Jedná se o polovinu dvojdomu, který je sou ástí ady totožných ty dvojdom , jež zde byly postaveny sou asn ve 30. letech minulého století. Stavba obsahuje p ízemí, patro a p dní prostor. Svislé konstrukce jsou zd né, st echa valbová s taškovou krytinou. V p ízemí je pr chozí chodba spojující vstup z ulice s vchodem ze zahrady, schodišt , záchod a obytná místnost s kuchyní. V pat e jsou dv ložnice a koupelna. Zavedena elekt ina, vodovod a kanalizace. Vytáp ní lokálními topidly. D m se nalézá ve stavu ne zcela dokon ené áste né adaptace interiéru, prvky st edn dobé a dlouhodobé životnosti stavby jsou však stále p vodní.
Pozemek Na LV jsou zapsány dv pozemkové parcely: parc. . st. 214 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 236 m2 parc. . 151/8 – zahrada o vým e 460 m2 Pozemek tvo í souvislou plochu obdélníkového tvaru o celkové vým e 696 m2. Nalézá se severozápadn od st edu obce, v lokalit se zástavbou pro bydlení s rodinnými a bytovými domy, sousedí p ímo s pozemkem komunikace, ulice V Domkách. Možnost napojení na vodovod, kanalizaci a elekt inu. Sou ásti a p íslušenství Jsou v obvyklém rozsahu pro daný typ nemovitosti. Jedná se o samostatnou zd nou stavbu garáže pro jeden osobní automobil, oplocení, venkovní schody, p ípojky sítí. Garáž i venkovní úpravy se nacházejí ve stavu vyššího stupn opot ebení a není u nich provád na obvyklá údržba. Na pozemku je n kolik kus neošet ovaných porost . Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavními právy smluvními, na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitosti. i místním šet ení vlastník nemovitost trvale neužíval, podle sd lení paní Lenky erné, která zastupovala vlastníka p i místním šet ení (jedná se o p vodní majitelku nemovitosti), užívala nemovitost ješt nedávno, nyní je d m bez využití.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny nemovitosti Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona . 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávn jším zp sobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umož ovaly posoudit, zda n která z nemovitostí je skute porovnatelná s oce ovanou nemovitostí. Náhradním ešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Oce ovaná nemovitost – menší rodinný d m (polovina dvojdomu) s pozemkem, v etn obvyklých sou ástí a p íslušenství, je v lokalit typem nemovitosti, které jsou p edm tem obvyklého obchodního styku. Nabídky k prodeji porovnatelných nemovitostí jsou k dispozici. Samotná oce ovaná nemovitost je nabízena realitní kancelá í Next Reality za cenu 0,8 mil. K . Podle sd lení maklé e Romana Tomeše je nemovitost v nabídce teprve necelý m síc a podle jeho názoru je dosažení této ceny p i prodeji velmi reálné. Druhá polovina dvojdomu, která je v pon kud lepším technickém stavu, byla nabízena více jak rok za cenu kolem 1,5 mil. K , nyní byla cena snížena na 1,1 mil. K . (Nabídky v p íloze). Na základ porovnání s uvedenými nabídkami a s p ihlédnutím k dalším nemovitostem nabízeným v lokalit , které lze porovnávat s p edm tem ocen ní, jsem se tém ztotožnil s názorem maklé e Romana Tomeše. P ece jen se však domnívám, že nabídková cena 0,8 mil. K je nastavena pon kud nízko. Obvyklou cenu odhaduji na úrovni 900.000,- K . Obvyklá cena nemovitosti:
900.000,- K
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena: Nemovitostí zapsaných na LV . 69 pro katastrální území a obec Ho epník, okres Pelh imov Výsledná cena iní
900.000,- K
Slovy: Dev t set tisíc K .
V Praze, 03.12.2012, Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 4059/12 znaleckého deníku.
-6-
E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - kupní smlouva - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
