-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1992-578/2014 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č.478/7, katastrální území a obec Šišma, okres Přerov (LV č.584)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek – Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00164/14
Podle stavu ke dni 13. 11. 2014 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních.
V Ostravě dne 20. 11. 2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Okres: Obec: Katastrální území:
zahrada parc.č. 478/7 Přerov Šišma Šišma
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 13.11.2014 za účasti znalce (povinný se ani přes výzvu nedostavil a neumožnil prohlídku). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 584 pro k.ú. Šišma ze dne 7. 11. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00164/14-063 o ustanovení znalce. Databáze znalce, informace z realitních serverů a inzerce. Oznámení Magistrátu města Přerov o pokračování řízení i nařízení odstranění stavby ze dne 18.11.2014 č.j. MMPr/136101/2014/Hra 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitosti je v KN na LV č. 584 ke dni 7. 11. 2014 zapsán: Lučan Tomáš, Jana Jiskry z Brandýsa 2581/4, Přerov I-Město, 75002 Přerov Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek je situovaná v k.ú. a obci Šišma, okres Přerov, nachází se mimo souvisle zastavěnou část obce, v chatovišti, v blízkosti potoka Šišemka. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů k rekreaci. Přístup po nezpevněné komunikaci – lesní cesta. Vzdálenost do centra obce cca 1 km. Vzdálenost na zastávku hromadné dopravy cca 1 km. V přímém okolí nemovitosti není žádná občanská
-3vybavenost. Základní občanská vybavenost v obci Šišma. Úplná občanská vybavenost v Přerově, vzdáleném cca 11 km od nemovitosti. Na pozemku se nachází rozestavěná rekreační chata, která není zapsaná ani evidována v katastru nemovitostí. Z předloženého usnesení Magistrátu města Přerov č.j. MMPr/136101/2014/Hra vyplývá, že stavební úřad dne 9.10.2014 Usnesením č.j. 219/2014 zastavil řízení o dodatečném povolení stavby a zahájil pokračování řízení o nařízení odstranění stavby podle § 129 odst. 1, písm. b) stavebního zákona.
Příslušenství tvoří: přípojka IS: elektro, zahradní domek – kůlna (stavba bez základů), venkovní suché WC, trvalé porosty různého druhu a stáří. Výhody nemovitosti: - Klidná lokalita k rekreaci na polosamotě u lesa Negativa nemovitosti: - příjezd po nezpevněné komunikaci - Nutné další finanční a administrativní náklady na odstranění stavby
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace oceňované nemovitosti - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovitosti - Výpis z KN LV č. 584
-4-
B. Posudek Odhad ceny obvyklé B.1)Použitá metodika ocenění Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
B.2) Popis B.2.1) Rekreační chata Objekt je rozestavěná rekreační chata s 1. NP a obyvatelným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce zděné z tvárnic. Stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, s krytinou z pozinkovaných plechů. Klempířské konstrukce chybí. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Pro další ocenění znalec předpokládá nedokončený interiér, bez vybavení. Jedná se pouze o hrubou stavbu. B.2.2) Příslušenství: -
přípojka IS: elektro, zahradní domek (stavba bez základů), trvalé porosty různého druhu a stáří
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě (okolí cca 10 km) běžně obchoduje se zahradami nebo s rekreačními či zahrádkářskými chatami. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí rekreační či zahrádkářské chaty v rozmezí cca 200 tis. až 800 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Šišma ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu vzhled a atraktivita korekce pro atraktivitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost chaty korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovité věci Srovnávací hodnota (orientační)
661 18 30
Srov. 1 Týn nad Bečvou 939 24 20 250 000
Srov. 2 Přerov
Srov. 3 Lipník n.Bečvou
300 25 50 220 000
696 16 23 360 000
nabídka nabídka nabídka 0,85 0,85 0,85 X.14 XI.14 XI.14 1,00 1,00 1,00 lepší
lepší
lepší
0,90 srov.
0,90 srov.
1,00 lepší
1,00
0,95
194 886 194 886 Kč
srov.
lepší
lepší 0,95 1,05 0,95 172 172
0,90 1,00 lepší
0,95 lepší
0,95 lepší
0,95 0,95 1,05 151 511
0,95 1,05 1,00 260 976
-6Na trhu se však běžně neobchoduje se stavbami určenými k odstranění. Od výše získané ceny je nutno pak odečíst dodatečné náklady, které vzniknou vlastníku v souvislosti s případným odstraněním černé stavby. Tyto náklady odhaduji odborným odhadem ve výši 100 000,- Kč.
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění (probíhající řízení o odstranění stavby), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 94 886,- Kč. (194 886 – 100 000) Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
95 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: pozemku parc.č.478/7, součástí a příslušenství, v k.ú. a obci Šišma, okres Přerov (LV č.584), je stanovena ke dni 13. 11. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, řízení o odstranění stavby, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 95 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace 1 ) Cena obvyklá nemovitosti
95 000,- Kč Slovy: devadesátpěttisíc Kč
2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
95 000,- Kč Slovy: devadesátpěttisíc Kč
V Ostravě, 20.11.2014
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1992-578/2014 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Informativní výpis z KN LV č. 584
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Rozestavěná neevidovaná stavba rekreační chaty
Zahradní domek (kůlna)
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Chata Týn nad Bečvou (okres Přerov) Cena: 250 000,- Kč Zastavěná plocha: 24 m2 Užitná plocha: 20 m2 Velikost pozemku: 939 m2 Stavební pozemek o zastavené ploše 24 m2 v Týně nad Bečvou se zahradní chatkou napojenou na elektřinu. Pozemek je v rovinném terénu, dobře přístupný ze zpevněné asfaltové cesty, je ohraničený drátěným pletivem a kovovou vjezdovou bránou.
Nemovitá věc č. 2 Chata Přerov (okres Přerov) Cena: 220 000,- Kč Zastavěná plocha: 25 m2 Užitná plocha: 50 m2 Velikost pozemku: 300 m2 Samostatně stojící chatu se zděným základem a dřevěnou konstrukcí v obci Přerov – Žernava. Chata je dispozičně řešena jako 1+1 s kuchyní a WC v přízemí, v patře s místností na přespání, terasou, skleníkem, krbem, zděným sklepem a posezením. K chatě je v užívání udržovaný pozemek o výměře 300 m2. Chata je součástí oploceného rekreačního areálu chat a je k ní příjezd vozem. Je napojena na elektro a vodu. .Nemovitá
věc č. 3 Chata Lipník nad Bečvou - Lipník nad Bečvou I-Město (okres Přerov) Cena: 360 000,- Kč Zastavěná plocha: 16 m2 Užitná plocha: 23 m2 Velikost pozemku: 696 m2 Chata se zahradou v chatové oblasti Za Chmelnicí. Celková plocha pozemku 696 m2, z toho zahrada 680 m2. Chata s krytou verandou, zastavená plocha 16m2, dřevěná konstrukce s pozinkovanou střechou. Přízemí jako obytný prostor o rozloze 13 m2 s menší kuchyňskou linkou, patro využíváno jako ložnice 10m2. Příslušenství kůlna, bazén, pískoviště, udírna, suché WC. Na zalévání a chod zahrady využívána voda z vlastní studny. Chata napojena na el. energii 230 i 400V. Vytápění el. přímotopy - možno i krb.
