ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14235-265/14 o ceně pozemku parc.č.191/6, katastrální území a obec Suchodol, okres Příbram. (LV č.200)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava
Vlastník nemovité věci:
Černý Petr Suchodol 55 261 01 Suchodol
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.162 EX 133/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
4.prosince 2014
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 4.prosince 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Příbrami, dne 21.srpna 2014, LV č.200. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 20.06.2014 pod č.j.162 EX 133/11. Usnesení Okresního soudu v Příbrami o nařízení exekuce, vydané dne 18.05.2011 pod č.j.23 EXE 1179/2011. Konzultace se starostou obce Suchodol k územnímu plánu obce dne 03.12.2014. Kopie katastrální mapy.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (k zastavění)
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (k zastavění) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.191/6
zahrada
o výměře 169 m2
Oceňovaný pozemek se nachází v zastavěné části obce v lokalitě zahrádek. Dle sdělení starosty obce Suchodol je pozemek veden dle platného územního plánu jako pozemek pro výstavbu objektů pro individuální bydlení. Vzhledem ke tvaru a velikosti pozemku však není možno pozemek stavbou pro rodinné bydlení zastavět, bez sloučení pozemku parc.č.191/6 s vedlejšími parcelami, které však nejsou nabízeny k prodeji. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 4 1.01 Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 3 0.70 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 0.85 Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.162
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.162
-3-
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
-0.03
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.03
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.03 = 0.970 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000
-4-
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.01
1
0.03
2
0.00
2
-0.10
1
0.00
5 -0.02 příjezd po nezpevněné 2
-0.01
2
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.10
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.10) x 1.01 = 0.909 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 1380 Kč x 0.162 = 223.56 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.970 x 1.000 x 0.909 Koeficient nezastavěného pozemku
= Kč
223,56 x 0.8820 x 0.8000
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 169.00 m2
= Kč = Kč
157,74 26.658,73
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (k zastavění)
Cena celkem Kč
26.659,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.2 (k zastavění)
Kč
26.659,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
26.659,-
Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč
26.660,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvacetšesttisícšestsetšedesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.200 pro katastrální území a obec Suchodol, okres Příbram je veden v katastru nemovitostí jako zahrada. Dle platného územního plánu obce Suchodol je pozemek určen k zastavění objekty pro bydlení, avšak vzhledem k jeho tvaru a velikosti není výstavba objektů pro individuální bydlení možná. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.2610 pro katastrální území Suchodol vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.162 EX 133/11 dle nařízení exekuce č.j. 23 EXE 1179/2011 vydaného Okresním soudem v Příbrami dne 18.05.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené.
-6-
V lokalitě obce Suchodol jsou nabízeny následující pozemky pro výstavbu : -
Suchodol, okres Příbram, výměra 1423 m2, pozemek pro stavbu rodinného domu, včetně podílu na příjezdové komunikaci, přípojka elektro a kanalizace na pozemku, nutno vybudovat vlastní studnu, rovinatý pozemek, neoplocený 600,- Kč/m2
-
Suchodol, okres Příbram, výměra 1275 m2, pozemek pro stavbu rodinného domu, včetně podílu na příjezdové komunikaci, přípojka elektro a kanalizace v dosahu, nutno vybudovat vlastní studnu, rovinatý pozemek, ze dvou stran již oplocený 588,- Kč/m2
-
Suchodol, okres Příbram, výměra 1190 m2, pozemek pro stavbu rodinného domu, včetně podílu na příjezdové komunikaci, přípojka elektro plynu a kanalizace v dosahu, nutno vybudovat vlastní studnu, rovinatý pozemek na okraji obce 563,- Kč/m2
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňovaný pozemek svou velikostí a tvarem neumožňuje výstavbu objektu pro rodinné bydlení a je jen obtížně obchodovatelný, upravuji cenu obvyklou ve výši 600,- Kč/m2, koef. ve výši 0,4 tj. po úpravě 240,- Kč/m2, celkem :
40.560,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 4.prosince 2014
-7-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14235-265/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-8-
