ZNALECKÝ POSUDEK č. 4246/13 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 321 pro katastrální území a obec Netřebice, okres Český Krumlov.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti, na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 556/08-33.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění navazujících předpisů, podle stavu ke dni 26.10.2013, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 29.10.2013
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova čp. 18 Adresa nemovitosti: 382 32 Netřebice Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Netřebice Katastrální území: Netřebice Počet obyvatel: 474 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídky nemovitosti byly provedeny 25.11.2009, 30.11.2011 a 26.10.2013. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedená podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 321 pro katastrální území a obec Netřebice, okres Český Krumlov. Jedná se o objekt čp. 18 na parc. č. st. 1, pozemek parc. č. st. 1, včetně všech součástí a příslušenství.
-3-
Stavba čp. 18 na parc. č. st. 1 Naposledy stavba sloužila jako restaurace, po požáru se jedná o torzo stavby, které je, bez jakéhokoli zajištění, dlouhodobě vystaveno (více jak čtyři roky) povětrnostním vlivům. Objekt sestával z hlavní části do ulice a z navazující dvorní části. Stavba obsahovala jedno nadzemní podlaží, svislé konstrukce jsou zděné, před požárem střecha sedlová u hlavní části a valbová u části dvorní, krytina z osinkocementových šablon. Uliční část obsahoval jeden prostor restaurace s barem, ve dvorní části byla umístěna kuchyně a hygienické zařízení. Jednalo se o starší stavbu, která byla počátkem tohoto desetiletí adaptována na restauraci. Úpravy stavby byly zejména účelové, umožňující zřízení restaurace (zřízení kuchyně a hygienického zařízení, úprava interiéru a průčelní fasády objektu). Ještě v roce 2008 byla stavba využívána jako hostinec spíše s příležitostnou otevírací dobou, s nefunkční kuchyní. V současné době se jedná o torzo stavby po požáru, dlouhodobě vystavené klimatickým vlivům. Byla zavedena elektřina, vodovod a kanalizace, je možné napojení na plynovod.
Pozemek Parc. č. st. 1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 662 m2. Pozemek nepravidelného tvaru se nalézá v samém středu obce, ze všech stran obklopen komunikacemi. Dopravní obslužnost bez omezení, možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Pozemek je téměř zcela zastavěn stavbou. Součásti a příslušenství Jedná se o vedlejší stavbu dožívající kolny a o přípojky sítí, o jejichž stavu nejsou informace k dispozici. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zástavním právem exekutorským a zástavními právy zákonnými. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost – provozní stavba hostince (nebo méně atraktivní restaurace) s nutným pozemkem, včetně součástí a příslušenství, po požáru, není předmětem obvyklého obchodního styku. S ohledem na rozsah poškození stavby a na její opotřebení je velmi nepravděpodobné, že by bylo účelné provádět opravu stavby. Hodnotový potenciál nemovitosti spočívá tedy v ceně pozemku po odečtení nákladů na likvidaci torza stavby. Obvyklou cenu nemovitosti odhadnu jako obvyklou cenu pozemku, sníženou o předpokládané náklady potřebné k odstranění zbytků stavby a k jejich likvidaci. V Netřebicích a okolí jsou stavební pozemky s možností napojení na inženýrské sítě nabízeny ke koupi nejčastěji v cenovém rozpětí od 300,- do 600,- Kč/m2. Příklad čtyř nabídek, z celkového počtu asi třiceti, uvádím v příloze posudku. Nejedná se však o nabídky pozemků přímo v centru obce, naopak spíše v okrajových částech. Jsem toho názoru, že cenu předmětného pozemku, zejména s ohledem na jeho lokalizaci v centru obce a na jeho poměrně malou plochu, by v případě nabídky na trhu měla být vyšší než je uvedený cenový interval nejčastějších nabídek. Pro odhad obvyklé ceny navrhuji částku 900,- Kč/m2. Náklady na likvidaci zbytků stavby lze předpokládat v ceně 250 tis. Kč. Z těchto zbytků stavby předpokládám možnost využití části cihel a dřeva krovu a střešních tašek (ty jen jako zásypový materiál) z východní části stavby v odhadované hodnotě 10 tis. Kč. Obvyklou cenu oceňované nemovitosti odhaduji jako cenu pozemku parc. č. st. 1 na úrovni 900,Kč/m2, sníženou o předpokládané náklady na likvidaci zbytků stavby ve výši 250 tis. Kč plus předpokládaná hodnota znovu použitelného stavebního materiálu v ceně 10 tis. Kč. Obvyklá cena: 900,- Kč/m2 * 662 m2 – 250.000,- Kč + 10.000,- Kč = 355.800,- Kč, po zaokrouhlení:
356.000,- Kč
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí Zapsaných na LV č. 321 pro katastrální území a obec Netřebice, okres Český Krumlov Výsledná cena nemovitosti činí
356.000,- Kč
Slovy: Tři sta padesát šest tisíc Kč.
V Praze, 29.10.2013 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4246/13 znaleckého deníku.
-6-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
