ZNALECKÝ POSUDEK č. 3424/09 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 2117 pro katastrální území a obec Dolní Břežany, okres Praha-západ.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č.j.: 080 EX 750/09-30.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 10.8.2009 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 20.8.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: 252 41 Dolní Břežany 607 Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Dolní Břežany Katastrální území: Dolní Břežany Počet obyvatel: 2 476 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.8.2009 za přítomnosti vlastníka nemovitosti, pana Jana Pflegera. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 10.08.2009 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 2117 pro katastrální území a obec Dolní Břežany, okres Praha-západ. Jedná se o rodinný dům čp. 607 na parc. č. st. 792 a pozemky parc. č. st. 792 a 310/147, včetně všech součástí a příslušenství. Vlastník oceňované nemovitosti byl zpracovatelem posudku vyzváni doporučeným dopisem k
-3-
umožnění prohlídky nemovitosti. Místního šetření se vlastník nemovitosti, pan Jan Pfleger, zúčastnil a znalci poskytl dostatečnou součinnost. Dům čp. 607 na parc. č. st. 792 Jedná se o polovinu dvojdomu. Stavba je rodinným domem obsahujícím přízemí a podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. V domě je jeden byt s příslušenstvím. V 1. NP je garáž, hala, zádveří, hlavní obytná místnost s kuchyňským koutem, koupelna a spíž. Ve 2. NP, které je podkrovím, je předsíň, koupelna, komora, šatna a tři ložnice. Je zavedena voda z veřejného vodovodu, odpadní vody do kanalizace, zavedena elektřina a plyn. Ústřední vytápění teplovodní soustavou s plynovým kotlem. Celková podlahová plocha činí 182,8 m2. Stavba byla kolaudována v roce 2006 jako novostavba. Pozemek Jedná se o tyto pozemkové parcely: Parc. č. st. 792 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 106 m2 Parc. č. 310/147 - orná půda o výměře 321 m2 Celková plocha pozemků je 427 m2. Parcely tvoří souvislou plochu rohového pozemku v lokalitě nově vzniklé ulice s novými rodinnými domy v severozápadní části obce. Pozemek je přímo přístupný z komunikace, je možnost napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Součásti a příslušenství Jsou zastoupeny v míře obvyklé u podobných nemovitostí, jedná se o oplocení, přípojky sítí, zpevněné plochy, vjezdová vrata a o porosty. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. Podle sdělení vlastníka nemovitosti, pana Jana Pflegera, je nemovitost užívána k bydlení vlastníka. Nemovitost ani její část není pronajata. Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastník oceňovaných pozemků oprávněn věcným břemenem chůze a jízdy k pozemku parc. č. PK 254.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelná nemovitost – téměř nový rodinný dům s pozemkem, je předmětem obvyklého obchodního styku. V obci Dolní Břežany a okolí jsou porovnatelné nemovitosti nabízeny ke koupi za cenu v rozsahu od 6,0 do 8,0 mil. Kč. Vlastník nemovitosti koupil stavbu s pozemkem v roce 2007 za cenu 5.889.000,- Kč a stavbu doplnil kuchyní. Obvyklou cenu nemovitosti odhaduji v polovině uvedeného cenového rozpětí. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: (6.000.000,- Kč + 8.000.000,- Kč) / 2 * 0,90 = 6.300.000,- Kč
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 2117 pro katastrální území a obec Dolní Břežany, okres Praha-západ. Výsledná cena nemovitostí činí
6.300.000,- Kč
Slovy: Šestmilionůtřistatisíc Kč.
V Praze, 20.8.2009 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3424/09 znaleckého deníku.
-6-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
