ZNALECKÝ POSUDEK . 3605/10 O cen nemovitostí zapsaných na LV . 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou.
Objednatel posudku:
el posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základ usnesení soudního exekutora .j.: 080 EX 3104/0913
Dle zákona . 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona . 121/2000 Sb., . 237/2004 Sb. a . 257/2004 Sb. a . 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 31.5.2010 posudek vypracoval: Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 51 stran v etn p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze 24.6.2010
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol edm tem znaleckého posudku je zjišt ní ceny nemovitosti pro ú el exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona . 120/2001 Sb., (exeku ní ád) oce uje znalec nemovitost a její p íslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního p edpisu - §2 odst. 1 zákona . 151/1997 Sb., o oce ování majetku. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. Její stanovení tedy spo ívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních p ípad . Obvyklá cena nemovitosti bude zjišt na cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: LV . 1378 Adresa nemovitosti: Krkonošská 704 468 61 Desná Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Desná Katastrální území: Desná III Po et obyvatel: 3 454 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 31.5.2010 za p ítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku Podklady poskytnuté objednatelem - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v p íloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v p íloze posudku Podklady od vlastníka nemovitosti - sd lení stavebního ú adu j. SÚ/2007/132, kopie dokladu je v p íloze posudku - stavební výkresy p dorys a ez stavby p. 704, kopie výkres jsou v p íloze posudku - znalecký posudek . 15/2005, o cen ásti p edm tných nemovitostí, vyhotovený Ingrid Zdráhalovou v roce 2005, kopie ásti textu s popisem budovy je v p íloze posudku Podklady opat ené zpracovatelem posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v p íloze posudku
-3-
- potvrzení o nabytí vlastnictví p edm tu dražby Z-4031/2006, kopie dokladu je v p íloze posudku - kupní smlouva V-2786/2006, kopie dokladu je v p íloze posudku - smlouvy o z ízení v cného b emene V3-3878/1998, V3-2860/1999, V3-3116/2000, V-1107/2003 a kupní smlouva V-2436/2006 - místní šet ení provedené dne 31.5.2010 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti edm tem ocen ní je zjišt ní ceny nemovitostí zapsaných na LV . 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Jedná se o stavbu p. 704 na pozemku parc. . 47 a pozemky parc. . 46/1 a 47, v etn všech sou ástí a p íslušenství.
Stavba p. 704 na parc. . 47 Jedná se o zd nou stavbu pocházející velmi pravd podobn z po átku 20. století. Objekt sloužil majiteli skláren, jako budova editelství a pravd podobn i k bydlení. V dob státního vlastnictví skláren sloužila stavba jako administrativní budova, což byl poslední zp sob jejího využití. Nyn jší vlastník požádal stavební ú ad o možnost zm ny nemovitosti na penzion s restaurací, podle sd lení stavebního ú adu je tato zm na v souladu s územním plánem. Stavba obsahuje dv nadzemní podlaží a je podsklepená. Svislé konstrukce jsou zd né, zast ešení st echami s r znou výškou s malým sklonem. Obestav ný prostor stavby je 5015 m3, podlahová plocha 1. PP je 278,39 m2, 1. NP 353,26 m2 a 2. NP 381,46 m2. Stavba se nalézá ve stavu dlouhodobého zanedbání provád ní obvyklé údržby, ve stavu p ed provedením pot ebné adaptace. Detailní popis budovy je p evzat z podklad a text je v p íloze posudku. Popis koresponduje se sou asným stavem.
Pozemek Na LV jsou zapsány dv pozemkové parcely: parc. . 46/1 - ostatní plocha, manipula ní plocha o vým e 2701 m2 parc. . 47 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 624 m2 Pozemkové parcely tvo í souvislou plochu lichob žníkového p dorysu navazující na hlavní ulici Krkonošskou. Pozemek parc. . 47 je zastav n stavbou p. 704, s výjimkou úzkého pruhu pozemku spojující vchod do budovy s p iléhající komunikací. Pozemek parc. . 46/1 obklopuje budovu p. 704 a tvo í volnou plochu. Je nezastav ný, p evážn zatravn ný, dílem se zpevn ným povrchem.
Sou ásti a p íslušenství Jsou zastoupeny v menším rozsahu než je u podobných staveb obvyklé. Jedná se o p ípojky vody a kanalizace, zpevn né plochy, vedlejší stavbu bývalé kotelny a o porosty na pozemku parc. . 46/1.
-4-
Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno v cnými b emeny, zástavními právy smluvními, na ízením exekuce a exeku ním p íkazem k prodeji nemovitosti. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, a o p ípadných nájemních smlouvách nemá zpracovatel posudku k dispozici. P i místním šet ení byla budova p. 704 nevyužívaná, ve stavu p ed zahájením adaptace. Pozemek parc. . 46/1 byl nevyužívaný s výjimkou zpevn né plochy situované východn od budovy p. 704, kde parkovala osobní vozidla.
-5-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona . 151/1997 Sb. (Zákon o oce ování majetku). Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávn jším zp sobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spo ívá v porovnání ceny oce ované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné dob prodány. Ve skute nosti není k dispozici ve ejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umož ovaly posoudit, zda n která z nemovitostí je skute porovnatelná s oce ovanou nemovitostí. Náhradním ešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Porovnatelná nemovitost – provozní stavba podobného zp sobu využití s pozemkem je p edm tem obvyklého obchodního styku, etnost obchodních p ípad je v porovnání s obchodováním s byty nebo rodinnými domy nevelká. V oblasti Liberecka jsem zjistil nabídku na prodej více jak dvaceti provozních nemovitostí. Z t chto jsem pro porovnání vybral p t nemovitostí. 1/ Provozní objekt v Hodkovicích nad Mohelkou 2/ Penzion s restaurací v Janov nad Nisou 3/ Penzion ve Zlaté Olešnici 4/ Penzion v Albrechticích 5/ Objekt s kancelá emi v Hrádku nad Nisou Informace o jednotlivých objektech jsou v p íloze posudku. Jako m rnou jednotku cenového porovnání jsem zvolil užitnou plochu nadzemních podlaží. Plocha sklepních prostor je na užitnou plochu p epo tena koeficientem 0,30. Opravné koeficienty cenového porovnání jsem zvolil pro lokalitu, druh stavby, úrove vybavení, technický stav, velikost jednotky a zdroj informací. Výpo et cenového porovnání je v tabulce na následující stran .
Obvyklá cena nemovitosti: 5.995.935,- K , po zaokrouhlení: 6.000.000,- K
-6-
-7-
Odhad obvyklé ceny v cných b emen Jedná se o v cná b emena ch ze a jízdy. V cná b emena se týkají r zných ástí pozemku parc. . 46/1. Obvyklá cena v cných b emen je zjišt na jako desetinásobek ro ního užitku v úrovni obvyklé ceny. Obvyklá cena ro ního užitku je zjišt na ze simulovaného nájmu, jako deset procent obvyklé ceny pozemku, která je uvažována v úrovni 1.000,- K /m2. S ohledem na charakter v cných b emen a na polohu p edm tné ásti pozemku je stupe omezení vlastnického práva uvažován 25%. Plochy pozemku, kterých se omezení týká, byly zjišt ny odm ením z katastrální mapy, podle geometrických plán ze smluv o v cném b emeni. cné b emeno podle smlouvy V3-3878/1998 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc. . 46/1: Vým ra: 260,00 m2 Jednotková cena: 1 000,- K /m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 260,00 m2 * 1 000,- K /m2 * 10,00 % = 26 000,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 26 000,- K /rok * 25,00 % = 6 500,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 6 500,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 6 500,- K * 10 let = 65 000,- K Ocen ní v cného b emene iní:
65 000,- K
cné b emeno podle smlouvy V3-2860/1999 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc. . 46/1: Vým ra: 745,00 m2 Jednotková cena: 1 000,- K /m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 745,00 m2 * 1 000,- K /m2 * 10,00 % = 74 500,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 74 500,- K /rok * 25,00 % = 18 625,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 18 625,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 18 625,- K * 10 let = 186 250,- K Ocen ní v cného b emene iní:
186 250,- K
-8-
cné b emeno podle smlouvy V3-3116/2000 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc. . 46/1: Vým ra: 386,00 m2 Jednotková cena: 1 000,- K /m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 386,00 m2 * 1 000,- K /m2 * 10,00 % = 38 600,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 38 600,- K /rok * 25,00 % = 9 650,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 9 650,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 9 650,- K * 10 let = 96 500,- K Ocen ní v cného b emene iní:
96 500,- K
cné b emeno podle smlouvy V-1107/2003 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc. . 46/1: Vým ra: 745,00 m2 Jednotková cena: 1 000,- K /m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 745,00 m2 * 1 000,- K /m2 * 10,00 % = 74 500,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 74 500,- K /rok * 25,00 % = 18 625,- K Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 18 625,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 18 625,- K * 10 let = 186 250,- K Ocen ní v cného b emene iní:
cné b emeno podle smlouvy V2436/2006 Druh v cného b emene: V cné b emeno po ítané ze simulovaného nájmu. Obvyklé nájemné: ást parc. . 46/1: Vým ra: 111,00 m2 Jednotková cena: 1 000,- K /m2 Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 10,00 % Obvyklé nájemné: 111,00 m2 * 1 000,- K /m2 * 10,00 % = 11 100,- K /rok Stupe omezení vlastnického práva: 25,00 % 11 100,- K /rok * 25,00 % = 2 775,- K
186 250,- K
-9-
Ro ní užitek vyplývající z v cného b emene: 2 775,- K Po et let ro ního užitku: 10 let 2 775,- K * 10 let = 27 750,- K Ocen ní v cného b emene iní:
27 750,- K
cná b emena: 1) V cné b emeno podle smlouvy V3-3878/1998 2) V cné b emeno podle smlouvy V3-2860/1999 3) V cné b emeno podle smlouvy V3-3116/2000 4) V cné b emeno podle smlouvy V-1107/2003 5) V cné b emeno podle smlouvy V2436/2006 V cná b emena - celkem Obvyklá cena v cných b emen iní po zaokrouhlení
= = = = = =
65 000,- K 186 250,- K 96 500,- K 186 250,- K 26 750,- K 560 750,- K 561 000,- K
- 10 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV . 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Výsledná cena nemovitostí iní
6.000.000,- K
Slovy: Šestmilion K .
Obvyklá cena v cných b emen: Zapsaných na LV . 1378 pro katastrální území Desná III, obec Desná, okres Jablonec nad Nisou. Výsledná cena nemovitostí iní
561.000,- K
Slovy: P tsetšedesátjedentisíc K .
V Praze, 24.6.2010 Ing. Ji í Krch Záh ebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 j. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odv tví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po . . 3605/10 znaleckého deníku.
Lucie Niková
- 11 -
E. Seznam p íloh - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - stavební výkresy p dorys a ez stavby p. 704 - popis budovy ze znal. posudku Ing. Zdráhalové - sd lení stavebního ú adu j. SÚ/2007/132 - potvrzení o nabytí vlastnictví p edm tu dražby Z-4031/2006 - kupní smlouva V-2786/2006 - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
