ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2 293 – 12/2 011 O ceně nemovitosti – rodinném domu čp. 110 v k.ú Vranovice pod Třemšínem, obec Vranovice, LV č. 108, okres Příbram
Posudek vyžádal
:
Exekutorský úřad Písek, Prokopova 339/14, 397 01 Písek
Vlastník
:
SJM Měšťan Bohuslav a Měšťanová Věra, Vranovice 110
Účel posudku
:
Cena obvyklá k datu ocenění k Usnesení k 117 EX 3132/10 – 37 ze dne 13.1.2 011
Povinný
:
Bohuslav Měšťan, Vranovice 110
Oprávněný
:
Česká spořitelna a,s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha 4
Posudek vypracoval
:
Ing. Karel Cibulka znalec z oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí E. Beneše 357, 261 01 Příbram VII.
Posudek obsahuje
:
11 stran textu a předává se ve 3 vyhotoveních
V Příbrami dne 20. 2. 2 011 1
Ocenění nemovitosti – rodinného domu čp. 110 ve Vranovicích, k.ú. Vranovice pod Třemšínem, okres Příbram, za účelem zjištění ceny nemovitosti k Usnesení k 117 EX 3132/10 - 37, ke dni ocenění 20. 2. 2 011. Podklady pro ocenění: - Objednávka na znalecký posudek - Usnesení k 117 EX 3132/10 – 37 ze dne 13.1. 2 011 - Informace o parcele, LV č. 108 - Vyhláška č. 3/2 008 Sb, ve znění vyhl. č. 456/2 008 Sb a vyhl. č. 460/2 009 Sb.a vyhl. 364/2 010 Sb. - Prohlídka a zaměření dne 18. 2. 2 011 za přítomnosti manželů Měšťanových a údaje jimi sdělené. - Kopie katastrální mapy - Ceny pozemků 2 011 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí - Původní dokumentace – schematická dokumentace rodinného domu Pro ocenění nebyla k dispozici úplná dokumentace stavby, pro účel ocenění se použije zaměření nemovitosti na místě za přítomnosti vlastníků nemovitosti. Ocenění se provede podle vyhlášky č. 3/2 008 Sb., ve znění vyhl. č. 456/2 008 Sb., vyhl. č. 460/2 009 Sb., a vyhl. č. 364/2 010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 157/1 997 Sb., o oceňování majetku, a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška). Objekty nemovitosti – situace, stručný popis: Nemovitost – rodinný dům s vedlejšími stavbami, studnou, venkovními úpravami, stavebními pozemky a trvalými porosty se nachází na severovýchodním okraji obce, v části zvané Ural. K nemovitosti patří rodinný dům, vedlejší stavby, studna, venkovní úpravy, stavební pozemky a trvalé porosty. Nemovitost není napojena na obecní vodovod a kanalizaci,( vlastní studna, žumpa), elektro je přivedeno vzdušným vedením, plyn v obci zaveden není. Stáří nemovitosti je přes 80 roků, stáří vedlejší stavby se odhaduje na 80 roků, dílčí stavební úpravy domu – kuchyně, koupelna cca 40 roků, bez vlivu na cenu rodinného domu.
Objekty nemovitosti – popis, ocenění: LV č. 108 k.ú.Vranovice pod Třemšínem, obec Vranovice § 26a – Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek Rodinný dům čp. 110 Nález:
2
Jednopodlažní stavba s částečným podsklepením a částečným podkrovím ( jedna místnost), se základy bez izolací, se zdivem smíšeným, s poškozenými venkovními omítkami, krov sedlový vaznicový s krytinou s taškovou krytinou, klempířské konstrukce neúplné - na západní straně chybí žlab a svod, okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. V pokoji na severní straně podmáčené základy a podlaha, poškozené omítky, vytápění je, dveře hladké do ocelové zárubně. Ve spíži je keramická dlažba, poškozená podlaha a omítka od povrchové vody, bez vytápění, dveře hladké. WC splachovací , keramická dlažba, okno dvojité, dveře hladké. V koupelně je ker. dlažba, keramický obklad stěn, vana s keramickým obkladem a s TUV, el. boiler, umyvadlo s TUV, dveře hladké, tl. zdiva do 45 cm, strop rovný s trhlinami u fabionů. V kuchyni podlaha betonová s linem, kuchyňská linka s TUV, keramický obklad u linky, el. sporák, keramický obklad stěny, vytápění, okno špaletové.V chodbě keramická dlažba, sokl keramický, kotel ÚT na tuhá paliva, strop rovný. V pokojích podlahy prkenné, vytápění, okna špaletová, dveře dřevěné. Schody do podkroví dřevěné s podstupnicemi . V 1.P.P. čerpadlo ze studny, větrací okno, schody betonové, elektroinstalace, podlaha betonová, omítky zčásti poškozené vlhkostí. V podkroví jedna místnost na letní bydlení, půdní nadezdívka z batin, štíty cihelné, podlaha betonová. Do pokoje zavedena voda, elektroinstalace, dveře jsou dřevěné. Stavební úpravy stáří cca 40 - 50 roků, vliv dřívějších stavebních úprav je zanedbatelný na cenu stavby.Stáří min. 80 roků Zastavěná plocha: 1.P.P.. 4 x 4 vč. tl. zdí = 16 m2 1.N.P.17,30 x 6,97 + 4,2 x 2,2 = 120,581 + 9,24 = 129,821 m2 Obestavěný prostor: 16 x 2 + 120,581 x ( 3,8 + 7,25):2 + 9,24 x ( 2,43 + 2,76) :2 = 32 + 666,21 + 23,98 = 722,19 m3 Ocenění: Příloha č. 20a, tab. 1.: IPC = 4 717,- Kč/m3 – indexovaná průměrná cena CU = IPC x I I =It x Ip x Iv Index trhu – příloha č. 18a tab. č. 1.: It = 1 + Ti ( 1 – 3) 1/III 0,00 2/II. 0,00 3/I. -0,05( zástavní práva) -0,05 It = 1 - 0,05 = 0,95
3
Ip -´Index polohy – příloha č. 18a tab. 4: Ip = 1 + Pi ( 1-11) 1/I. 0,00 2/I. -0,01 3/II. 0,00 4/II. 0,00 5/I. -0,03 6/I. -0,03 7/II. 0,00 8/II 0,00 9/I. -0,06 10/III. 0,00 11/II. 0,00 -0,13 Ip ´= 1 – 0,13 = 0,87 Iv – Index konstrukce a vybavení – příloha č. 20a tab. 2: Iv = 1 + Vi ( 1-12) x V13 1/III 0,00 2/I - 0,08 3/II 0,00 4/II +0,01 5/III 0,00 6/III 0,00 7/III 0,00 8/I 0,00 9/II - 0,03 10/II 0,00 11/III 0,01 12/II -0,05 -0,14 13/IV 0,65- stavba ve špatném stavebním stavu, ( předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav). Iv = (1 – 0,14) x 0,65 x 0,60 = 0,3354 S = 0,6 – E I = 0,95 x 0,87 x 0,3354 = 0,2772081 zaokrouhleno I = 0,277 ZCU = 4 717,00 Kč/m3 x 0,277 = 1 306,61 Kč/m3 Cena stavby: 722,19 m3 x 1 306,61 Kč/m3
4
934 620,68 Kč
V ceně rodinného domu jsou i venkovní úpravy s výjimkou venkovních úprav uvedených v § 26a, odst. 5.: - Přípojka vody ze studny, čerpadlo ve sklepě, žumpa + přípojka kanalizace, přípojka elektro vzdušné vedení, vrata a vrátka ocelová, ve spodní části plech, převažuje pletivo, 1 x vrátka dřevěná, 1 x vrata ocelová s pletivem, ploty drátěnkové, v části sokl betonový nebo betonový práh, vnitřní ploty dřevěné laťové, plochy betonové monolitické a v části z betonových dlaždic do písku. § 7 – Vedlejší stavby: A/ Kolna Nález: Jednopodlažní stavba bez patra a bez podsklepení, navazující na rodinný dům na jeho severní straně, část stěn chybí, západní stěna zřícená, jen prkenné ohrazení, střecha pultová s plechovou krytinou, klempířské konstrukce neúplné, bez základů a bez izolací, bez stropu, omítky vápenné poškozené neúplné, podlaha betonová, elektroinstalace provizorní, okno ve štítu, dveře svlakové dřevěné dvoukřídlové, tl. zdiva do 30 cm. Stáří : odhadem 70 roků, další životnost do 15 roků, opotřebení se uvažuje maximální. Zastavěná plocha: 7 x 4,90 = 34,30 m2 Obestavěný prostor. 34,30 x ( 2,5 + 3,85):2 = 108,90 m3 Ocenění: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = 1 250,- Kč/m3 – typ „B“ K5 = 0,85, Ki = 2,113, Kp = 1,674 K4 – Příloha č. 15, tab. č. 5 – Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní 1 základy 0,071 2 obvodové stěny 0,120 3 stropy 0,198 6 klemp. konstrukce 0,010 7 úpravy povrchů 0,030 8 schodiště 0,020 11 podlahy 0,082 12 elektroinstalace 0,058 Celkem 0,358 0,211 0,020 K4 = 1 – 0,358 – (0,211 – 0,020) x 0,54 = 0,53886 dle skutečného provedení a vybavení ZCU = 1 250,- Kč/m3 x 0,53886 x 0,85 x 2,113 x 1,674 = 2 025,16 Kč/m3 Cena stavby: 108,90 m3 x 2 025,16 Kč/m3 220 539,92 Kč Sníž. o opotř. 1,25% ročně, tj. nejvýše 85% -187 458,93 Kč 5
Zbývá 15%
33 080,99 Kč
B/ Kolnička: Nález: Jednopodlažní stavba bez izolace základů, se zdivem tl. do 30 cm, s trhlinami v nosném zdivu,navazuje na kolničku, pultová střecha s plechovou krytinou, s neúplnými klempířskými konstrukcemi, dveře svlakové, okno dvojité, část povrchů spárované zdivo, z vápenopískových cihel, poškozené omítky, strop rovný omítaný, podlaha hrubý beton poškozený, elektroinstalace provizorní světelná. Stáří : min. 70 roků, další životnost 15 roků, opotřebení se uvažuje maximální. Zastavěná plocha: 6,9 x 4,8 – 0,3 x 0,5 = 32,97 m2 Obestavěný prostor: 32,97 x ( 1,9 + 3,53):2 = 89,51 m3 Ocenění: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = 1 250,- Kč/m3 – typ „B“ K5 = 0,85, Ki = 2,113, Kp = 1,674 K4 – Příloha č. 15, tab. č. 5 – Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní 1 základy 0,071 2 obvodové stěny 0,080 3 stropy 0,198 6 klemp. konstrukce 0,010 7 úpravy povrchů 0,030 11 podlahy 0,082 12 elektroinstalace 0,058 Celkem 0,090 0,439 K4 = 1 – 0,090 – 0,439 x 0,54 = 0,67294 ( dle skutečného provedení a vybavení) ZCU = 1 250,- Kč/m3 x 0,67294 x 0,85 x 2,113 x 1,674 = 2 529,07 Kč/m3 Cena stavby: 89,51 m3 x 2 529,07 Kč/m3 226 377,06 Kč Sníž. o opotř. 1,25% ročně, nejvýše však 85% - 192 420,50 Kč Zbývá 15% 33 956,56 Kč C/ Přístřešek pro psy: Nález: Jednopodlažní stavba bez patra a bez podsklepení, bez základů, dřevěná kostra s prkennou podlahou s částečným opláštěním prkny, střecha pultová s kryinou z PVC folie, bez klempířských konstrukcí, bez dveří a oken. Stáří : 1 rok Zastavěná plocha: 2,7 x 2 = 5,40 m2 Obestavěný prostor: 5,40 m2 x (1,8 + 2,2):2 = 10,80 m3 Ocenění: 6
Ocenění: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = 970,- Kč/m3 – typ „F“ K5 = 0,85, Ki = 2,113, Kp = 1,674 K4 – Příloha č. 15, tab. č. 5 – Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní 1 základy 0,083 2 obvodové stěny 0,130 5 krytina 0,111 6 klemp. konstrukce 0,016 7 úpravy povrchů 0,060 9 dveře 0,037 10 okna 0,014 11 podlahy 0,108 12 elektroinstalace 0,040 Celkem 0,340 0,259 K4 = 1 – 0,340 – 0,259 x 0,54 = 0,52014 ( podle skutečného provedení a vybavení) ZCU = 970,- Kč/m3 x 0,52014 x 0,85 x 2,113 x 1,674 = 1 516,93 Kč/m3 Cena stavby: 10,80 m3 x 1 516,93 Kč/m3 16 382,84 Kč Sníž. o opotř. 4% ročně, tj. 4 x 1% = 4% - 655,31 Kč Zbývá 96% 15 727,53 Kč D/ Přístřešek: Jednopodlažní stavba bez řádných základů, se svislými konstrukcemi z dřevěných sloupků, s pultovou střechou s plechovou krytinou na bednění, podlaha betonová, nátěr dřeva částečný. Stáří : odhadem 40 roků Zastavěná plocha: 5,4 x 2,40 = 12,96 m2 Obestavěný prostor: 12,96 x ( 2,2 + 2,8):2 = 32,40 m3 ZC = 750,- Kč/m3 – typ „G“ K5 = 0,85, Ki = 2,113, Kp = 1,674 K4 – Příloha č. 15, tab. č. 5 – Konstrukce a vybavení Pol. č. Konstrukce a vybavení Chybějící Podstandartní Nadstandartní 1 základy 0,122 6 klemp. konstrukce 0,042 7 úpravy povrchů 0,030 Celkem 0,072 0,122 K4 = 1 – 0,072 – 0,122 x 0,54 = 0,86212 ( podle skutečného provedení a vybavení). ZCU = 750,- Kč/m3 x 0,86212 x 0,85 x 2,113 x 1,674 = 1 944,03 Kč/m3 Cena stavby: 7
32,40 m3 x 1 944,03 Kč/m3 Sníž. o opotř. 2,5% ročně, nejvýše však 85% Zbývá 15%
62 986,57 Kč -53 538,58 Kč 9 447,99 Kč
§ 9 - Studna Příloha č. 10: Nález. Kopaná zazkružená bez ručního čerpadla, el. čerpadlo ve sklepě rodinného domu, stáří min. 80 roků. K5 = 0,85, Ki = 2,322, Kp = 1,674 Ocenění: 5 x 1 950,- Kč/m´ 9 750,00 Kč 3 x 3 810,- Kč/m´ 11 430,00 Kč Cena základní 21 180,00 Kč Základní cena upravená: ZCU = 21 180,00 Kč x 0,85 x 2,322 x 1,674 69 978,17 Kč Sníž. o opotř. 1%, další životnost 25 roků, Z = 80/80 + 25 = 0,7619, tj. 76,19% - 53 316,37 Kč Zbývá 23,81% 16 661,80 Kč § 10 – Venkovní úprava Příloha č. 11.: Pol. č. 19.1. - Skleník bez základů, rozměr 1,5 x 2,5 = 3,75 m2, 1 rok K5 = 0,85, Ki = 2,202, Kp = 1,674 Ocenění: 3,75 m2 x 2 050,- Kč/m2 x 0,5 x 0,85 x 2,202 x 1,674 12 043,34 Kč Sníž. o opotř. 5% ročně, tj. 1 x 5% = 5% - 602,17 Kč Zbývá 95% 11 441,17 Kč § 28 – Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků Nález: Pozemek č. 122 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 502 m2, pozemek č. 859/10 zahrada o výměře 242 m2, pozemek č. 859/13 zahrada o výměře 680 m2 v k.ú. Vranovice pod Třemšínem, obec Vranovice, okres Příbram, LV č. 108. Vlastník: SJM Měšťan Bohuslav a Měšťanová Věra, Vranovice 110, ZC = Cp = 35,- Kč/m2, obec do 1 000 obyvatel Ki = 2,169, Kp = 1,674 Úprava ceny podle přílohy č.21.: Pol. č. 1.2.4. - 20%, zbývá 80%
8
- pol. č. 2.2. - pol. č. 2.3. - pol. č. 2.8.2. Srážky celkem
- 5% - 7% - 5% - 17%, zbývá 83%
502 m2 x 84,38 Kč/m2
42 358,76 Kč
§ 28/5 – Pozemek č. 859/10 zahrada – 242 m2, pozemek č. 859/13 zahrada o výměře 680 m2, celkem zahrada 922 m2. K = 0,4 Cena pozemků: 922 m2 x 0,4 x 84,38 Kč/m2 31 119,34 Kč Stavební pozemek celkem 73 478,10 Kč § 42 –Oceňování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem: § 42/5 – k = 0,065 Pokryvná plocha porostů - 950 m2 Cena za 1 m2 pozemku: 84,38 Kč/m2 x 0,4 = 33,75 Kč/m2 Cena porostů: 950 m2 x 33,75 x 0,065 2 084,06 Kč ( K oceňovaným porostům patří 3 x VK jabloň nad 50 roků, 2 VK hrušeň 50 roků, 4 x VK jabloň 40 roků, 5 x VK jabloň 50 roků, 1 x třešeň 60 roků, 1 x 15 švestka 15 roků, 1 švestka 15 roků, 8 x rybíz keřový cca 20 roků, okrasné keře listnaté stáří 5 – 10 roků 15 ks, 2 stálozelené keře stáří 10 roků, 3 x záhonová růže stáří odhadem 10 roků). REKAPITULACE CENY NEMOVITOSTI – LV č. 108 : § 26a – Rodinný dům 934 620,68 Kč § 7 – Vedlejší stavba – A/ Kolna B/ Kolnička C/ Přístřešek pro psy D/ Přístřešek
33 080,99 Kč 33 956,56 Kč 15 727, 53 Kč 9 447,99 Kč
§ 9 –Studna
16 661,80 Kč
§ 10 – Venkovní úprava – skleník
11 441,17 Kč
§ 28 – Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků
73 478,10 Kč
9
§ 42 – Oceńování ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů zjednodušeným způsobem 2 084,06 Kč Celkem cena nemovitosti ke dni 21.2.2 011 1 130 498,88 Kč Zaokrouhleno:( dle § 46)
1 130 500,00 Kč
Slovy: Jedenmilionjednostotřicettisícpětset Kč
Cena obvyklá nemovitosti: Na základě vlastních zkušeností se stanovením obvyklých( tržních) cen ve vazbě na momentální situaci na trhu s nemovitostmi tohoto druhu stanovuji obvyklou cenu celé nemovitosti ke dni ocenění ve výši: maximálně 1 150 000,00 Kč Výše této hodnoty byla konzultována s realitní kanceláří AREA Příbram a je při případném prodeji srovnatelné nemovitosti v této lokalitě reálně dosažitelná. Při stanovení ceny bylo přihlédnuto k poloze nemovitosti – na klidném slunném místě s minimem hluku z hlavní silnice I/18 Příbram – Rožmitál pod Třemšínem – Plzeň, se snadným přístupem z této komunikace. Nemovitost je však zčásti poškozena podmáčením přívalovou vodou před cca 2 roky, s poškozením části základů, zdiva a podlah a popraskáním části stropů částečným sednutím obvodového zdiva na západní straně. Kromě omezení vlastnických práv dle oddílu C výpisu z katastru nemovitosti nejsou známa jiná zástavní práva nebo jiná omezení omezující vlastnické právo povinného. Povinná osoba nesdělila, zda na nemovitosti váznou věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení omezující vlastnické právo povinného, zda někdo nemovitost užívá na základě smlouvy o nájmu nebo podnájmu či na základě jiného titulu, zda na nemovitostech existují práva nezapsaná v katastru ve prospěch nemovitosti.
10
V Příbrami dne 20.2.2 011 Ing. Karel Cibulka E. Beneše 357 261 01 Příbram VII.
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11. 3. 1 985 pod č.j. Spr. 559/82 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2 293 – 12/2 011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů za vypracování znaleckého posudku účtuji podle přiložené likvidace, Doklad č. 2 293.
11
