ZNALECKÝ POSUDEK č. 3797 - 53/16 O ceně nemovitosti, rodinného domu č.p.69 v k.ú.Vranovice pod Třemšínem a obci Vranovice
Objednatel znaleckého posudku:
soudní exekutor, Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová 17.listopadu 1a 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení č.160 EX 7044/13-114
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy 499 261 01 Příbram VII telefon: 605266220 Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Příbrami 24.5.2016
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p.69 v k.ú.Vranovice pod Třemšínem a obci Vranovice Adresa předmětu ocenění: Vranovice 262 42 Vranovice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Vranovice Katastrální území: Vranovice pod Třemšínem Počet obyvatel: 313 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V 0,85 nebo služby – základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 139,00 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.5.2016.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Příbrami, ze dne 3.5.2016 - kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne 26.4.2016 - Usnesení o stanovení znalce pro exekuční řízení č.č.160 EX 7044/13-114 ze dne 4.5.2016, doručeno 11.5.2016 - informace a údaje zjištěné znalcem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
550423/0281, Jiří Němec, Ostrovského 1823/32, 15000 Praha 5 - Smíchov, vlastnictví: výhradní 550423/0281, Jiří Němec, Ostrovského 1823/32, 15000 Praha 5 - Smíchov, vlastnictví: výhradní
5. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní, stav se od stavu skutečného neliší.
6. Celkový popis nemovité věci Přes snahu zajistit prohlídku nemovitosti za účasti majitele nebylo možno jej sehnat. Několikrát se snažil znalec snažil na adrese nemovitosti majitele dohledat, ale to se nezdařilo. Nepodařilo se ani -2-
zajistit prohlídku nemovitosti telefonicky. Proto je znalecký posudek vypracován na základě prohlídky zvenčí, a i to bylo z důvodu velmi zarostlého objektu velmi komplikované. Jedná se o samostatně stojící přízemní objekt. Dispozičně na něj navazuje garáž, která je vestavěna do původní části domu. Je zděný se sedlovou střechou a krytinou jednoduchou taškovou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnější omítky vápenné, okna dřevěná špaletová. Další vybavení nebylo možnost zjistit. Nemovitost je v sousedství potoka, a byla v roce 2002 při povodni zatopena.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.69 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,893 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže -3-
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,95
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti II Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,80 0,04 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,848 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,757
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.69 Jedná se o samostatně stojící přízemní objekt. Dispozičně na něj navazuje garáž, která je vestavěna do původní části domu. Je zděný se sedlovou střechou a krytinou jednoduchou taškovou, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnější omítky vápenné, okna dřevěná špaletová. Další vybavení nebylo možnost zjistit. Podlahy nebylo možno zjistit, ani případné dlažby nebo obklady, elektroinstalace asi světelná, je odpojená od přípojky. Dle vyjádření sousedů a bývalého starosty obce bylo objekt vytápěn akumulačními kamny, počet místností a případné vybavení sociálním zařízením nebylo možno zjistit. Stáří je asi 81 let, tj. nemovitost byla pravděpodobně užívána od roku asi 1935. Nemovitost je v sousedství potoka, a byla v roce 2002 při povodni zatopena. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 81 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 21,40*6,30 2,50*4,90 zastešení: 21,40*6,30 Název podlaží I.NP: zastešení:
= = =
Zastavěná plocha 134,82 m2 12,25 m2 134,82 m2 -4-
134,82 m2 12,25 m2 134,82 m2
Konstrukční výška 4,00 m 3,00 m 1,58 m
Obestavěný prostor I.NP:
(21,40*6,30)*(4,00) (2,50*4,90)*(3,00) zastešení: (21,40*6,30)*(1,58) Obestavěný prostor - celkem:
539,28 m3 36,75 m3 213,02 m3 789,05 m3
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92
147,07 m2 281,89 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 81 let: s = 1 - 0,005 * 81 = 0,595 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
II II
-0,04 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,347
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,893 Index polohy pozemku IP = 0,848 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,347 = 851,19 Kč/m3 -5-
CSP = OP * ZCU * IT * IP = 789,05 m3 * 851,19 Kč/m3 * 0,893 * 0,848= 508 602,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
508 602,33 Kč
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Jedná se o pozemek zastavěný domem a garáží. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,893 Index polohy pozemku IP = 0,848 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 1,000 * 0,848 = 0,757 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 139,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo St.58
Výměra [m2] 425,00
Index 0,757
Jedn. cena [Kč/m2] 105,22
425,00
Pozemek - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 105,22 Cena [Kč] 44 718,50 44 718,50
= -6-
Koef.
44 718,50 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.69
508 602,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
508 602,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
44 718,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
44 718,50 Kč 553 320,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
553 320,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
553 320,- Kč
slovy: Pětsetpadesáttřitisíctřistadvacet Kč
OBVYKLÁ CENA Analýza zjištění obvyklé ceny Jako podklady pro analýzu zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců.
Porovnání nabízených prodejů domů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : I. Nemovitost Obec: Věšín Katastrální Věšín Charakter: rodinný dům Nabízená cena: 459 000,- Kč (3 825,- Kč/m2)
-7-
Zdrojem informací – internet. Starší podsklepený rodinný dům v obci Věšín na pozemku 434m2, v původním stavu. V přízemí obývací pokoj, jídelna s kuchyňským koutem a koupelna. V prvním patře ložnice a půda. Vlastní studna na pozemku. Užitná plocha: 120 m²
II. Nemovitost Obec: Rožmitál pod Třemšínem Katastrální území: Rožmitál pod Třemšínem Charakter: rodinný dům Nabízená cena: 780 000,- Kč (4 534,- Kč/m2)
Zdrojem informací – internet. Exkluzivně Vám nabízíme prostorný, rodinný dům s možností půdní vestavby, s výhledem na rybník, v centru města Rožmitál pod Třemšínem. Jedná se o (převážně) cihlový dům s užitnou plochou cca 172 m2 o dvou nadzemních podlažích a prostorné půdy. Dům je ve velmi špatném stavu a je určen pro celkovou rekonstrukci. Užitná plocha: 172 m2
III. Nemovitost Obec: Vranovice Katastrální území: Vranovice Charakter: rodinný dům Nabízená cena: 695 000,- Kč (9 928,- Kč/m2)
-8-
Zdrojem informací – internet. Exkluzivní nabídka domu 2+1 na pozemku o celkové velikosti 2561 m2, Vranovice, okr. Příbram. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci, je suchý, střecha krytá eternitem, bez sociálního zařízení. Voda z vlastní studny, el. 230/400 V, možnost připojení na kanalizaci. Pod domem se nachází sklep, na pozemku je ještě objekt stáje. Užitná plocha: 70 m2 Závěr: Oceňovaná nemovitost má stejný, nebo podobný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, je ve stejné lokalitě jako nemovitost č.III, a v blízké lokalitě nemovitostí č.I a II. Užitná plocha je podobně velká, jako u nemovitosti č.III. Oceňovaný objekt je v původním, částečně udržovaném stavu. Všechny tři srovnávané nemovitosti jsou v lepším stavu. Cena za m2 obytné plochy je se nejvíce blíží ceně u nemovitosti č.II. Obytná plocha je asi 66 m2, přesnou obytnou plochu nebylo možno zaměřit. Obvyklá cena je zpravidla o 10 – 15% nižší, než cena inzerovaná. Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na:
Rodinný dům č.p.96 - zjištěná obvyklá cena
=
450 000,00 Kč
Jiná práva a závady s nemovitostí spojená (např.věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva) nebyla a nemohla být zjištěna, a proto nejsou oceněna. V Příbrami 24.5.2016
Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy 499 261 01 Příbram VII telefon: 605266220 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.3.
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 28.1.1986, pod č.j. Spr. 1345/80, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3797 - 53/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3797 - 53/16.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.380 ze dne 3.5.2016 Katastrální mapa z nahlížení do KN ze dne 20.5.2016 Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Usnesení č.j.160 EX 7044/13-114
- 11 -
počet stran A4 v příloze: 5 1 1 1 2
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
