ZNALECKÝ POSUDEK
č. 134/2012 O ceně nemovitosti pozemku p.č. 278 v obci Plzeň, k.ú. Dolní Vlkýš, okres Plzeň-město.
Objednatel znaleckého posudku:
De-Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava-Poruba
Účel znaleckého posudku:
Pro potřeby DRAŽBY.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 4.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a včetně 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
Ve Vsetíně, 27.4.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti pozemku p.č. 278 v k.ú. Dolní Vlkýš podle vyhl. 387/2011 Sb.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) :
Pozemek p.č. 278 Plzeň 301 00 Plzeň Plzeňský Plzeň-město Plzeň Dolní Vlkýš 168 808 800,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.4.2012 za přítomnosti - pouze osobně.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 266 - snímek katastrální mapy pořízený z nahlížení do KN na internetu - údaje sdělené objednatelem posudku - výměry a skutečnosti zjištěné znalcem na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:
FORP Finance, s.r.o., Hlásenka 1673, 755 01 Vsetín, vlastnictví: výhradní
6. Celkový popis nemovitosti Nedaleko Plzně severozápadním směrem se nalézá Obec Malesice. O vsi Malesice jsou doloženy první písemné zprávy z r. 1239. Nedílnou součástí obce Malesice je vesnice Dolní Vlkýš, o níž je dochována první písemná zmínka z r. 1115. Katastrální území a ZSJ tvořící součást plzeňského městského obvodu Plzeň 9-Malesice. Rozkládá se asi 8 km od centra Plzně. Součástí Plzně se stal 1. ledna 2003 jako součást dosavadní obce Malesice. Oceňovaný pozemek p.č. 278 se nachází v okrajové části katastru Dolní Vlkýš.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 278
-2-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 278 Popis: Pozemek p.č. 278 je ve výpisu z katastru nemovitostí veden jako zahrada - zemědělská půda. Pozemek je zahrnut do platného územního plánu pro bydlení čisté - výstavba rodinných domků, proto bude oceněn podle § 32 odst. 1. Pozemek je rovinný, přístupný přímo z místní živičné komunikace. Na pozemku jsou umístěny z větší části mobilní věci nízké hodnoty. Pozemek je zčásti oplocen a je využíván jako sklad. Nebyly zjištěny žádné nájemní smlouvy na využití pozemku. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1320 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 o. 2) 800 0,30 2,1550 1,1320 -12,00 515,214 Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 zahrada o. 2) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 278
Výměra [m2] 1 085,00
Jedn. cena [Kč/m2] 515,214
Cena [Kč] 559 007,19 559 007,19
Pozemek p.č. 278 - zjištěná cena
=
-3-
559 007,19 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č. 278
559 007,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
559 007,20 Kč
Celkem
559 007,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
559 010,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
559 010,- Kč
slovy: Pětsetpadesátdevěttisícdeset Kč
Porovnávané nemovitosti:
1) Prodej kompletně zasíťovaného pozemku v Losiné u Plzně 942 m2, mírný jihozápadní svah, možnost výstavby RD dle vlastních představ. Nádherná klidná lokalita v blízkosti lesa, s vynikající dostupností Plzně-NC Olympia 2 km a dálnice D5! Cena: 1 403 580,- Kč, tj. 1 490,- Kč/m2. 2) Prodej stavebního pozemku situovaného v okrajové plzeňské městské části Dolní Vlkýš nedaleko Malesic. Pozemek se nachází v nově budované lokalitě “Za Humny - I - Dolní Vlkýš”, pro kterou je vydáno platné územní rozhodnutí. Pozemek je již připraven pro zahájení výstavby rodinného domu. Elektřina je přivedena do sloupku na hranici pozemku, zásobování vodou bude zajištěno z hotového vodovodního řadu, který bude napájen z vodojemu budovaného přímo v lokalitě. Plynofikace lokality se prostřednictvím RWE právě realizuje. Odkanalizování rodinného domu je nutné do doby vybudování čističky pro oblast Dolního Vlkýše řešit žumpou na vyvážení. Přístupová cesta je ve vlastnictví Města Plzně. Inženýrské sítě: elektřina, vodovod, povrchová kanalizace, plyn ve výstavbě. Cena: 860 000,- Kč, tj. 866,- Kč/m2. 3) Prodej pozemku pro stavbu RD. Velmi pěkné a klidné místo v obci Malesice v části obce Dolní Vlkýš. K pozemku jsou zavedeny nové IS. Pozemek je obdélníkového tvaru je na rovině s výhledem k jihu. V Malesicích je obchod a jezdí tam MHD, autobusy. Do centra Plzně je cca 9 km, poblíž je Město Touškov a Chotíkov. Cena: 1 172 600,- Kč, tj. 1 100,- Kč/m2. Jedná se o nabídkové ceny, proto bude hodnota ponížena o 30 %. Průměrná porovnávací hodnota: 806,- Kč/m2. Porovnávací hodnota 806,- Kč/m2 * 1085 m2 = 874 510,- Kč.
-4-
Komentář k ceně obvyklé: Jedná se rovinný pozemek snadno přístupný. Pozemek je neudržovaný, zavezený z větší části nepotřebným materiálem (starý stavební materiál, zbytky strojů). Nemovitost je oplocena jednotným plotem se sousední parcelou a budovou (jakoby tvořila funkční celek) a pozemek je pravděpodobně užíván sousedem. Oceňovaný pozemek lze využívat samostatně. Uvedení pozemku do původního stavu bude nákladné, proto cenu obvyklou budu navrhovat v nižší cenové úrovni. Cenu obvyklou bych navrhoval ve výši 880 000,- Kč, ale vzhledem k tomu, že pozemek je částečně znehodnocen, budu cenu obvyklou navrhovat o 200 000,- Kč nižší, tj. 680 000,- Kč. Cenu obvyklou pozemku p.č. 278 (staré parcelní číslo 105/2) v k.ú. Dolní Vlkýš bych stanovil ve výši:
680 000,- Kč. Ve Vsetíně, 27.4.2012 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 134/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012193.
-5-
