Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.03.02 14:39:52 +01:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1402-4/15 O ceně pozemku orné půdy parc.č. 9333 v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 19.1.2015
Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. pozemku orné půdy parc.č. 9333 v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v listopadu 2014. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 15.1.2015. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemek parc.č. 9333 k.ú. Oleksovice 671 62 Oleksovice Jihomoravský Znojmo Oleksovice Oleksovice 681
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 15.1.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 1525/14-43 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 772 pro obec a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Oleksovice 4. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 6. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 7. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2014, v.3.3.5. 8. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňované nemovité věci, t.j. k pozemku orné půdy parc.č. 9333 ( o výměře 10 000 m2 ) je zapsáno v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 772 pro obec a k.ú. Oleksovice, okr.Znojmo, ve prospěch pana Procházka Pavel, č.p. 91, 671 61 Stošíkovice na Louce jako podílové spoluvlastnictví k výše uvedené nemovité věci
-2-
podíl 1/3
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obec Oleksovice má zpracovaný platný územní plán, oceň. pozemek v něm není určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle § 6 a příl.č. 4 a 5 k výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věcí bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen )
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v k.ú. Oleksovice, cca 850 m vzdušnou čarou od zastavěného území obce Oleksovice, na okraji lánu orné půdy. Pozemek je rovinný, přístupný po nezpevněné cestě. Oceň.pozemek je v nájmu firmy AGRO Stošíkovice s.r.o., se sídlem Stošíkovice 93. Nájemní smlouva byla sepsaná 2.1.2012 na dobu určitou do 1.10.2025. Nájem činí 3 300,- Kč/ha/rok.
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 9333
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí 1. Pozemek parc.č. 9333
D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh
-3-
B. POSUDEK I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 9333 Jedná se o pozemek parc.č. 9333 - orná půda, celková výměra pozemku je 10 000 m2, BPEJ pozemku na výměře 3 309 m2 je 00401, na výměře 6 691 m2 je BPEJ 00501. Oceňovaný pozemek se nachází cca 850 m vzdušnou čarou na JZ od zast.území Oleksovic. Základní cena zeměd.pozemku podle § 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 00401 činí 7,32 Kč/m2, pro BPEJ 00501 činí 9,18 Kč/m2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 20 %, jelikož leží v k.ú., jenž sousedí s městem Miroslav ( 2 914 obyv. ). Další úprava ceny pozemku nepřipadá v úvahu, protože pozemek není vzdálen od zastavěného území více než 2 km a využití pozemku není prokazatelně sníženo. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: Celková úprava ceny: Název orná půda
Parcelní číslo BPEJ 9333
20 % 20,00 %
Výměra [m2] 3 309,00 6 691,00
00401 00501 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 10 000,00 m2
JC Úprava [Kč/m2] [%] 7,32 20,00 9,18 20,00
UC [Kč/m2] 8,78 11,02
102 787,84
Pozemek parc.č. 9333 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
=
Pozemek parc.č. 9333 - zjištěná cena
=
*
Výsledná cena id. 1/3 po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třicetčtyřitisícedvěstěšedesát Kč
-4-
Cena [Kč] 29 053,02 73 734,82
102 787,84 102 787,84 Kč Kč 1 / 31 / 3 34 262,61 34 262,61 Kč Kč
34 260,- Kč
C. POSUDEK II. – stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v Jihomoravském kraji: Seznam porovnatelných nemovitých věcí:
1. Zemědělský pozemek v k.ú. Velké Bílovice, okr. Břeclav Orná půda v k. ú. Velké Bílovice. Celková výměra pozemku 4 600 m2.
Inzerovaná cena : 15,- Kč/m2
2. Zemědělský pozemek v k.ú. Hustopeče u Brna, okr. Břeclav Orná půda v katastrálním území Hustopeče u Brna. Celková výměra pozemku činí 6.882 m2.
Inzerovaná cena : 135 000,- Kč/m2 - cca 20,- Kč/m2
3. Zemědělský pozemek v k.ú. Hluboké Mašůvky, okr.Znojmo Orná půda v katastrálním území Hluboké Mašůvky. Celková plocha pozemků činí 30.201 m2.
Inzerovaná cena : 25,- Kč/m2
4. Zemědělský pozemek v k.ú. Únanov, okr.Znojmo Orná půda v katastrálním území Únanov. Jedná se o jeden celek, nacházející se přímo u cesty. Celková plocha činí 37.749 m2.
Inzerovaná cena : 25,- Kč/m2
-5-
Při stanovení tržní hodnoty pozemku využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Oleksovic obchodují v posledním období cca za 12,- Kč/m2 až 18,- Kč/m2. U oceň. zemědělského pozemku s ohledem na jeho výměru, dobrou přístupnost po polní cestě, ale s přihlédnutím k nájemní smlouvě, jenž na oceň. pozemku vázne až do r. 2025, se přikláním k obvyklé ceně 10,- Kč/m².
1. Pozemek parc.č. 9333 Výměra pozemku parc.č. 9333. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10 000 m2 Hodnota pozemku parc.č. 9333 . . . . . . . . . . 10 000 m2 x 10,- Kč/m2. . . . . . . . . . . . . . . .100 000,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 9333 ve výši id. 1/3 ( zaokr. ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33 300,- Kč
-6-
D. REKAPITULACE Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb.
Nemovitá věc Pozemek parc.č. 9333
Návrh obvyklé ceny
34 260,- Kč
33 300,- Kč
Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců.
Silné stránky: pozemek přístupný po nezpevněné cestě výměra pozemku - 1 ha Slabé stránky: obecně špatná ekonomická situace v daném regionu menšinový spoluvl. podíl nájemní smlouva do r. 2025
Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc.
Návrh obvyklé ceny dané nemovité věci ve výši spoluvl. podílu id.1/3 pro účel exekučního řízení odhaduji na :
33 300,- Kč slovy: třicettřitisícetřista korun českých ( Kč )
-7-
E. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci:
Pozemku orné půdy parc.č. 9333 v obci a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo dle LV č. 772 ke dni 15.1.2015
Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena nemovité věci ( s přihlédnutím k nájemnímu právu váznoucímu na oceň. pozemku ) pro účel ex. řízení ve výši:
Obvyklá cena 33 300,- Kč slovy: Třicettřitisícetřista Kč
V Mor. Budějovicích 19.1.2015
Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5.
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2002 č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1402-4/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4/15. -8-
G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 772 pro obec a k.ú. Oleksovice, okr. Znojmo 2. Katastrální mapa k.ú.Oleksovice s vyznačením polohy oceň. pozemku 3. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Oleksovice
-9-
